Kauno apygardos teismo sprendimas

1. Ieškovas J. B. (toliau – ieškovas) patikslintu ieškiniu prašė: (1) pripažinti negaliojančiu 2022 m. gegužės 26 d. turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą Nr. S-22-167-9692 (toliau – aktas), pripažįstant, kad buvo sudaryta buto, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – butas) įkeitimo sutartis; (2) pripažinti negaliojančia 2022 m. balandžio 11 d. nuomos sutartį (toliau – nuomos sutartis) ir 2022 m. balandžio 11 d. atpirkimo pirkimo/pardavimo teisės nekilnojamojo turto sutartį (toliau – atpirkimo sutartis), sudarytas tarp ieškovo ir atsakovo S. M. (toliau – atsakovas), pripažįstant, kad buvo sudaryta 25 000 Eur paskolos sutartis; (3) taikyti vienašalę restituciją natūra, grąžinant butą su rūsiu ieškovui; (4) sumažinti 24 procentų metines palūkanas už pinigų skolinimą, nustatant 7,5 procento metinių palūkanų normą nuo sutarties sudarymo momento, arba pripažinti nesąžininga ab initio (nuo jo sudarymo momento) nuomos sutarties sąlygą „nuomos sutarties trumpinti mažiau nei 5 (penkeriems) metams negalima iš nuomininko pusės, o iš nuomotojo pusės sutartį galima nutraukti, jei nuomos mokesčio pinigai nėra sumokami 3 mėnesius nutraukimo, t. y. yra susidarius 3 (trijų) mėnesių ar daugiau skolos už nuomą arba buto skolų už komunalinius patarnavimus, elektrą, vandenį, dujas viršijo 3 mėnesių nuomos mokesčio skolos dydžio sumas“; (5) pripažinti negaliojančiu ab initio (nuo sudarymo momento) nuomos sutarties nutraukimą bei įpareigoti atsakovą tęsti nuomos sutarties bei atpirkimo sutarties vykdymą (t. y. taikyti restituciją); (6) pakeisti nuomos sutarties sąlygą, kurioje nurodytas 500 Eur nuomos mokestis ir atpirkimo sutarties sąlygą, kurioje nurodytas 500 Eur mokestis, nustatant naują nuomos mokesčio sumą – 150 Eur; (7) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovas nurodė, kad jam dovanojimo sutarties pagrindu priklausęs butas dėl skolų 2021 m. gegužės 18 d. buvo areštuotas. Siekdamas išvengti buto pardavimo iš varžytynių, jis ieškojo subjektų, kurie galėtų paskolinti jam lėšų skoloms grąžinti. Internete rado skelbimą, kurį paskelbė atsakovas, apie galimybę pasiskolinti lėšas, garantuojant paskolos grąžinimą turto įkeitimu. Ieškovas ir atsakovas 2022 m. balandžio 11 d. susitarė, kad atsakovas paskolins ieškovui 25 000 Eur su sąlyga, kad ieškovas kas mėnesį 5 metus mokės atsakovui po 500 Eur ir taip grąžins paskolą. Atsakovas ieškovui paaiškino, kad būtina sudaryti buto nuomos ir atpirkimo sutartis, kadangi butas negalės būti įkeistas dėl jame gyvenančios ieškovo nepilnametės dukters M. B. (toliau – nepilnametė duktė). Atsakovas pažadėjo, kad sumokės ieškovo skolą antstolės R. D. (toliau – antstolė) vykdomojoje byloje ir apie tai ieškovas informavo antstolę. 2022 m. gegužės 26 d. buvo surašytas turto pardavimo aktas, kurio pagrindu atsakovui į antstolės depozitinę sąskaitą sumokėjus 25 000 Eur, butas perėjo atsakovo nuosavybėn. Ieškovas pažymėjo, kad buto vertė buvo du kartus didesnė, nei sumokėjo atsakovas. Nuo 2022 m. gegužės mėn. ieškovas pradėjo mokėti atsakovui 500 Eur mėnesio palūkanas, kas sudaro 24 procentų mėnesio palūkanų nuo atsakovo paskolintos sumos. Prasidėjus infliacijai, ieškovas kelis kartus sumokėjo atsakovui 400 Eur, likdamas skolingas 100 Eur už tam tikrą mėnesių skaičių bei prašydamas atsakovo palaukti skolos grąžinimo. Susidarius 1 500 Eur skolai, atsakovas atsisakė laukti šios sumos grąžinimo, nustojo atsakinėti į ieškovo skambučius ir 2023 m. balandžio 3 d. vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, nurodydamas, kad skolos suma jau viršija 2 000 Eur. Ieškovui pažadėjus grąžinti skolą, atsakovas atsisakė ją priimti, nurodęs, kad nuomos sutartis nutraukta. 2023 m. balandžio 12 d. buvo paskelbtos buto varžytynės, vykdomos antstolio S. D. (toliau – antstolis), siūlant didžiausią buto kainą 40 000 Eur, nors buto vertė buvo 70 000 Eur. Nors atsakovas savo vardu turi daug nekilnojamojo turto objektų, kurie nėra areštuoti, jis, ieškovo vertinimu, siekė kuo greičiau realizuoti ginčo butą, kad šis nebūtų grąžintas ieškovui. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovas yra verslininkas, 24 metus verčiasi atlygintinų paskolų teikimu, turi dvi įmones, vienos iš jų veikla susijusi su nekilnojamuoju turtu. Analogiška situacija jau buvo vertinama Klaipėdos apygardos teismo civilinėje byloje Nr. 2A-63-460/2010, kur dalyvavo ir atsakovo valdoma įmonė (duomenys neskelbtini). Tuo tarpu ieškovo padėtis buvo beviltiška, todėl jis sutiko su visomis sąlygomis. Ieškovas pažymėjo, kad jis įsipareigojo 5 metus mokėti atsakovui po 500 Eur į mėnesį nuomos mokesčio, kuris iš tikrųjų būtų vertinamas kaip palūkanos (iš viso – 30 000 Eur), o po 5 metų, sumokėjęs palūkanas ir 25 000 Eur paskolą, iš viso – 55 000 Eur, jis galėjo išpirkti butą. Šiuo atveju reikšminga tai, kad šalys sudarė ginčijamas nuomos ir atpirkimo sutartis dar tuo metu, kai atsakovas nebuvo buto savininkas. Aktu buvo siekiama pridengti paskolos su buto įkeitimu sutartį, sudarytą tarp ieškovo ir atsakovo, todėl nuomos ir atpirkimo sutartys turi būti vertinamos kaip apsimestinės, kadangi ginčo šalys nesiekė jų sudaryti. Ieškovo teigimu, nuomos sutartyje buto nuomos mokestis (500 Eur) akivaizdžiai yra per didelis, nes tuo metu butų nuoma (duomenys neskelbtini) siekė 150 Eur į mėnesį. Surašant aktą ieškovas iš tikrųjų nesiekė, kad buto nuosavybė pereitų atsakovui. Be to, ieškovas buvo suklaidintas atsakovo, teigusio, kad butas negali būti įkeistas todėl, kad jame gyvena nepilnametis vaikas. Atsakovui kaip ilgą laiką besiverčiančiam nekilnojamojo turto verslu asmeniui turėjo būti žinoma, jog butas gali būti įkeistas, gavus iš teismo leidimą šį butą įkeisti. Ieškovo teigimu, atsakovas pasinaudojo jo nežinojimu ir neišmanymu bei suklaidino jį. Šalių sudaryti sandoriai pažeidė ieškovo nepilnametės dukros interesus, nes sudarė sąlygas jos gyvenamosios vietos praradimui. Butas būtų parduodamas iš varžytynių, o jo pardavimo kaina būtų ženkliai didesnė, nei sumokėta atsakovo 25 000 Eur suma, todėl tuo atveju, jei ieškovas iš tikrųjų siekė netekti nuosavybės teisės į butą, jis būtų laukęs varžytynių. Teismui pripažinus ginčijamas sutartis negaliojančiomis, ieškovas prašė taikyti vienašalę restituciją, grąžinant butą jo nuosavybėn. Ieškinio alternatyvius reikalavimus ieškovas grindė tuo, kad jo pradelstų mokėjimų suma sudaro tik 8 procentus ieškovo ilgalaikio įsipareigojimo sumos, t. y. 2 000 Eur. Atsakovas nesistengė išsaugoti šalių sutartinių santykių bei nutarė skubiai nutraukti nuomos sutartį, nors ieškovas pagal nuomos sutartį jam buvo sumokėjęs apie 4 000 Eur. Atsakovas neturėjo jokio nuostolio, priešingai, įsigijo 60 000 Eur vertės butą už 25 000 Eur bei gavo iš ieškovo papildomą 4 000 Eur sumą. Nuomos sutartis buvo parengta atsakovo ir pateikta ieškovui pasirašyti, ieškovas nebuvo supažindintas su sutarties sąlygomis, jam nebuvo išaiškintos sutarties pasekmės, ieškovas neturėjo galimybės derinti sutarties sąlygų, galėjo šias sąlygas priimti arba atsisakyti. Tik siekdamas išsaugoti šeimos gyvenamąją vietą, ieškovas pasirašė nuomos sutartį. Apsimestine nuomos sutartimi buvo nustatyta, kad ieškovas 5 metus mokės nuomos mokestį po 500 Eurų kas mėnesį, ieškovui nesuteikta teisė sutrumpinti nuomos terminą bei greičiau atpirkti ginčo turtą. Nuomos sutartimi nustatyta, kad atsakovas turi teisę kiekvienais metais didinti mokestį, atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą, keisti nuomos mokestį kas mėnesį, kaina gali tik didėti, mažėjant vartojimo kainų indeksui, kaina nemažėja. Nuomos sutartyje nustatyta jos nutraukimo tvarka prieštarauja šalių lygybės principui, protingumo, teisingumo ir sąžiningumo reikalavimams, todėl tokia sąlyga yra negaliojanti. Pripažinus šią sąlygą negaliojančia, nuomos sutarties nutraukimas taip pat turėtų būti pripažintas negaliojančiu, nes ieškovo nuomos sutarties pažeidimas negali būti vertinamas kaip esminis, dėl kurio atsakovas turėjo teisę nutraukti šią sutartį. Teismui nusprendus, kad nuomos sutartis yra teisėta ir galiojanti, ieškovas prašė sumažinti joje numatytą 500 Eur nuomos mokestį iki 150 Eur, nes nuomos sutartyje nustatyta nuoma yra akivaizdžiai per didelė ir nesąžininga.

3. Atsakovas S. M. patikslintu priešieškiniu prašė: (1) atmesti ieškinio reikalavimus; (2) priteisti iš ieškovo ir jo sutuoktinės I. B. 2 600 Eur nuomos mokesčio skolą, po 500 Eur nuomos mokesčio nuo 2023 m. gegužės 5 d. iki ieškovo šeimos iškeldinimo ir buto patalpų atlaisvinimo; (3) iškeldinti ieškovą, I. B., jų nepilnametę dukrą ir A. B. iš buto su visais jiems priklausančiais daiktais, nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.

4. Priešieškinyje nurodė, kad būtent ieškovas kreipėsi į atsakovą dėl buto pardavimo, kad šis butas nebūtų parduotas iš varžytynių, o ieškovas nebūtų iškraustytas su šeima. Dėl to ir buvo susitarta, kad butas bus įsigytas atsakovo ir išnuomotas ieškovui tik tuomet, kai atsakovas perves lėšas antstoliui. Ieškovo skola, išieškoma vykdomosiose bylose, buvo apie 17 000 Eur. Butas buvo parduotas už 25 000 Eur, antstolei grąžinant ieškovui apie 8 000 Eur, ir tokios sąlygos tenkino ieškovą. Ieškovas žinojo, kad moka atsakovui kas mėnesį ne 500 Eur palūkanas, bet būtent nuomos mokestį. Aktas neprieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl negali būti pripažintas negaliojančiu, juolab kad pats ieškovas buvo tokio buto pardavimo iniciatoriumi. Šalių sudarytos sutartys neturi paskolos sutarties požymių, kadangi yra realūs sandoriai. Atsakovas patvirtino, kad verčiasi paskolų suteikimu su nekilnojamojo turto įkeitimu, yra (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) vadovas. Jis turi 26 metų patirtį nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo, patalpų, automobilių, sandėlio, žemės nuomos sutartiniuose santykiuose. Buvo išsiėmęs banko licenciją paskoloms teikti. Jo įmonės išduoda paskolas tuomet, kai yra įkeičiamas turtas. Jei jis mažiau investuoja į nekilnojamąjį turtą, tai ir nuomos mokestis yra mažesnis. Šiuo atveju, jis negalėjo suteikti ieškovui paskolos, nes šis neturėjo kito nekilnojamojo turto, o turimas butas buvo areštuotas. Atsakovas, įvertinęs ieškovą kaip asmenį, suprato, kad jis gali būti nemokus, todėl susitarė su juo dėl tolimesnės buto nuomos, kad ieškovas ir toliau galėtų gyventi bute, o atsakovas jo neparduotų. Ginčydamas aktą, ieškovas nenurodo, kaip buvo pažeistos suinteresuotų asmenų teisės. Būtent ieškovas pasiūlė pirkėją, jį tenkino už butą mokėtina 25 000 Eur kaina. Atsakovo teigimu, jis nesuteikė ieškovui paskolos su buto įkeitimu, bet įsigijo butą už 25 000 Eur. Jei ieškovui buvo palankiau parduoti butą iš varžytynių už 48 000 Eur, tai jis taip ir galėjo padaryti, bet pasirinko parduoti butą atsakovui. Ieškovo prašoma taikyti vienašalė restituciją negrąžintų šalių į pradinę padėtį, nes atsakovas netektų ir buto, ir antstoliui sumokėtų lėšų. Ieškovo padėtis pagerėtų, nes jis ne tik įgytų butą, bet ir jo skolos būtų padengtos. Atsakovo teigimu, ieškovas tik iš dalies vykdė nuomos sutartį, kadangi atsakovui buvo skolingas 3 400 Eur nuomos mokesčio. Atsakovas ne kartą suteikė ieškovui galimybę tinkamai atsiskaityti pagal nuomos sutartį, siuntė jam raginimus ir įspėjimus. Ieškovas nenurodė teismui aplinkybių, dėl kurių jo padėtis iš esmės pasikeitė po nuomos sutarties sudarymo ir dėl to negalėjo vykdyti savo įsipareigojimų. Ieškovas pradelsė terminą tinkamai atsiskaityti pagal nuomos sutartį tris mėnesius, dėl to ir buvo nutraukta ši sutartis. Atsakovas turėjo didelių išlaidų, įsigijęs butą. Tam, kad lėšos nebūtų įšaldytos ilgam laikui, atsakovas susitarė su ieškovu dėl ilgalaikės nuomos. Ieškovo nurodyta buto vertė (60 000 Eur) nepagrįsta ir neįrodyta, kadangi pagal valstybės įmonės (toliau – VĮ) „Registrų centro“ duomenis buto vertė yra 37 300 Eur. Ieškovas buvo supažindintas su nuomos sutarties sąlygomis ir įspėtas dėl jų netinkamo vykdymo pasekmių, todėl galėjo atsisakyti nuomotis butą, jei nuomos mokestis jam buvo per didelis, dėl ko atsakovas teismo prašė netekinti reikalavimo dėl nuomos mokesčio mažinimo. Ieškovas siekė gyventi bute, todėl sutiko nuomoti jį penkis metus, o vėliau – išpirkti. Šalys nebuvo ir nėra susitarusios dėl kažkokių palūkanų, todėl ieškovo reikalavimas sumažinti palūkanas atsakovui nėra suprantamas. Nuomos mokestis ieškovui pradėtas skaičiuoti nuo 2022 m. birželio 5 d., tačiau ieškovas niekada nemokėjo nuomos mokesčio laiku, nuolat vėluodavo, iš viso sumokėjo 3 400 Eur, o nuo 2022 m. spalio 30 d. jo iš viso nemoka, dėl ko iš esmės pažeidė nuomos sutartį. Po gausių raginimų sumokėti skolą 2023 m. balandžio mėn. atsakovas nutraukė nuomos sutartį ir įgijo teisę reikalauti skolos grąžinimo bei ieškovo šeimos išsikėlimo. Ieškovo nuomos mokesčio skola priešieškinio parengimo dieną buvo 2 600 Eur. Tai, kad bute gyvena ir nepilnametis vaikas, negali būti pagrindu atmesti priešieškinio reikalavimą dėl iškeldinimo, nes ne atsakovas turi užtikrinti ieškovo vaiko gyvenamąją vietą, bet pats ieškovas ir jo sutuoktinė.