- Teismas
- Utenos apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2013-03-12
- Bylos Nr.
- 2-21-286/2013
- Teisminio proceso Nr.
- 2-16-3-00513-2012-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Kęstutis Rimkus
Ignalinos rajono apylinkės teismo teisėjas Kęstutis Rimkus, sekretoriaujant Valei Zabulevičienei, dalyvaujant ieškovo atstovams A. G. ir advokatui A. S., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal uždarosios akcinės bendrovės Ignalinos butų ūkis ieškinį uždarajai akcinei bendrovei „Geros sveikatos klinika“ dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą.
Aprašomoji dalis
n ustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas prašo nutraukti 2012-05-17 ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1 prieš terminą ir priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad pagal šią sutartį iki 2015-05-17 išnuomojo atsakovui komercinės paskirties patalpas, esančias Ligoninės g. 6, Ignalinoje. Sudarant sutartį, atsakovas neaiškino, kokiai komercinei veiklai šias patalpas naudos. Sutarties 14.3. punkte nustatyta, kad sutartis pasibaigia, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčių ilgiau nei 2 mėnesius. Atsakovas mokesčių iki rugsėjo mėnesio nemokėjo. Atsakovas 2012-08-22 buvo įspėtas, kad, nesumokėjus nuompinigių, sutartis bus nutraukta, tačiau atsakovas atsisakė mokėti ir iškėlė nepagrįstus reikalavimus, nors sudarant nuomos sutartį jokių pretenzijų dėl patalpų techninės būklės nepareiškė.
Ieškovo atstovas UAB „Ignalinos butų ūkis“ direktorius A. G. prašė ieškinį patenkinti – nutraukti 2012-05-17 ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1 prieš terminą ir priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Paaiškino, kad atsilaisvinus patalpoms, esančioms adresu Ligoninės g. 6, Ignalina, kurios iki tol ilgą laiką buvo naudojamos komercinėms reikmėms, rajoniniame laikraštyje buvo paskelbtas nuomos konkursas dėl komercinės paskirties patalpų išnuomojimo. Tos patalpos nuosavybės teise pagal nekilnojamojo turto registro duomenis priklauso UAB „Ignalinos butų ūkis“, kurios savininkas yra Ignalinos rajono savivaldybė. Būsimiems nuomininkams buvo sudarytos visos sąlygos susipažinti su nuomojamomis patalpomis, su jų būkle ir su jų paskirtimi. Sutartis su atsakovu buvo pasirašyta be jokių papildomų reikalavimų, nuomotojas su tų patalpų būkle sutiko, tik jo reikalavimu turto perdavimo ir priėmimo akte buvo įrašytas punktas, kad patalpas reikia pritaikyti sutartyje numatytai, t. y. komercinei veiklai. Pasirašant sutartį, atsakovo direktorius nepareiškė jokių pageidavimų dėl patalpų pertvarkymo ir sutartį pasirašė geranoriškai, be jokios prievartos. Ieškovo darbuotojai į tas patalpas daugiau nebuvo įėję, nes visi tų patalpų raktai iš karto buvo perduoti atsakovui.
Ieškovo atstovas advokatas A. S. prašė ieškinį patenkinti ir paaiškino, kad atsakovas nuo sutarties pasirašymo dienos nemokėjo nuomos mokesčio, todėl, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.497 straipsniu, buvo įspėtas dėl 2012-05-17 ilgalaikio materialaus turto terminuotos nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovas į įspėjimus nereagavo. Apie tai, kad patalpos tinka komercinei veiklai, buvo paskelbta laikraštyje. Atsakovas jokių pasiūlymų dėl patalpų pertvarkymo ieškovui neteikė.
Atsiliepimas
Atsiliepime į ieškinį atsakovas prašo ieškinio netenkinti ir jį atmesti bei priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovas, kaip nuomotojas, veikė netinkamai, nepateikė sutarties sąlygas atitinkančio daikto, nepagrįstai vengė šalinti akivaizdžius nuomos sutarties trūkumus ir pažeidė pareigą tinkamai bendradarbiauti. Neginčija, kad nuomos mokestis nebuvo mokamas, tačiau tuo nepažeidė savo prievolės, kadangi prievolė mokėti nuompinigius neatsirado dėl to, kad išnuomotų patalpų iki šiol panaudoti pagal jų paskirtį negalima dėl aplinkybių, nepriklausančių nuo nuomininko. Ieškovas neįvykdė pareigos perduoti atsakovui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, todėl pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį atsakovas neprivalo mokėti nuompinigius, o, nesant tokios pareigos, nėra pagrindo nuomos sutartį nutraukti pagal CK 6.497 straipsnio 3 dalį, nes nuomos sutartis iki šiol nevykdoma dėl paties ieškovo veiksmų. Be to, nuomos sutarties turinys neatitinka faktinių aplinkybių, nes, atsakovui ketinant šią sutartį įregistruoti VĮ Registrų centre, paaiškėjo, kad nuomos sutarties sudarymo metu patalpos nuosavybės teise priklausė ieškovui, tačiau nuomos sutarties pavadinime klaidinančiai nurodyta, kad tai Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartis. Dėl šios aplinkybės atsakovas negalėjo įvykdyti sutarties 18 punkto reikalavimo įregistruoti nuomos sutartį VĮ Registrų centre, o taip pat atsirado pagrįstų abejonių dėl nuomos sutarties objekto bei dėl to, ar sutartis sudaryta su tinkama šalimi. Ieškovas neteisėtai ir nepagrįstai nesutiko sutarties perrašyti, remdamasis tuo, kad visų ieškovo akcijų valdytoja yra Ignalinos rajono savivaldybė.
Atsakovo atstovas advokatas V. G. prašė ieškinį atmesti. Paaiškino, kad patalpų priėmimo-perdavimo akte yra užfiksuota, jog patalpas reikia pritaikyti sutartyje numatytai veiklai vykdyti ir kad patalpų būklė yra patenkinama. Nuomos sutartyje numatyta kad patalpos bus naudojamos komercinei veiklai. Be to, sutarties sąlygos visiškai neatitinka faktinės situacijos, nes klaidingai nurodomas turto savininkas. Nuomininkas norėjo įregistruoti nuomos sutartį viešame registre, tačiau registre ji nebuvo registruota, kadangi turto faktinė nuosavybės teisė neatitiko pačios sutarties turinio, nes tai buvo savivaldybės nuomos sutartis. Atsakovas siūlė pakeisti sutartį, tačiau ieškovas su tuo nesutiko. Nežino, ar yra dokumentas, patvirtinantis, kad atsakovas kreipėsi į Registrų centrą dėl šios sutarties įregistravimo. Sutinka, kad nekilnojamojo turto vertinimo specialistas galėtų pateikti kompetentingą nuomonę ar išvadą apie patalpų tinkamumą komercinei veiklai. Pripažįsta, kad šalys ne viską užfiksavo, ką konkrečiai darys nuomojant minėtą turtą, bet priėmimo-perdavimo akte konstatavo, kad patalpas reikia pritaikyti, t. y. dar reikia atlikti kažkokius darbus, kad patalpos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas.
2012-05-17 ieškovas pagal nuomos sutartį Nr. NPS-1 (toliau – Sutartis), kuri įvardinta Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi, remdamasi viešojo konkurso, įvykusio 2012-05-02, komisijos sprendimu, iki 2015-05-17 išnuomojo atsakovui 132,32 kv. m bendro ploto komercinės paskirties patalpas, unikalus Nr. 4596-8001-4016:0015, esančias Ligoninės g. 6, Ignalinoje (b. l. 6-8). Ieškovas šia Sutartimi įsipareigojo perduoti atsakovui minėtas patalpas laikinai valdyti ir naudotis komercinei paskirčiai (Sutarties 1. punktas), o atsakovas įsipareigojo už išsinuomotas patalpas mokėti nuompinigius – 5001,70 Lt per mėnesį (Sutarties 2. punktas). Nuomininkas, be nuompinigių, taip pat įsipareigojo kas mėnesį mokėti ieškovui faktines išlaidas už komunalines paslaugas pagal išrašytas PVM sąskaitas faktūras (Sutarties 5., 9.4. punktai). Sutarties 14.3. punkte nustatyta, kad Sutartis pasibaigia, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčio ilgiau kaip 2 mėnesius. Sutarties pasirašymo dieną Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto perdavimo ir priėmimo aktu Nr. 4 (toliau – Aktas) išnuomotos patalpos buvo perduotos atsakovui (b. l. 9). Akte nurodyta, kad patalpas reikia pritaikyti sutartyje numatytai veiklai vykdyti, ir kad šių patalpų būklė patenkinama.
Praėjus kelioms savaitėms, t. y. 2012-05-30 atsakovas, remdamasis nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašu, iš kurio matyti, kad negyvenamoji patalpa – parduotuvė, esanti Ligoninės g. 6, Ignalinoje, nuosavybės teise priklauso ieškovui – UAB Ignalinos butų ūkis, kreipėsi į ieškovą su prašymu perrašyti Sutartį ir Aktą, nurodant jų pavadinimuose, kad tai yra „Nekilnojamojo turto nuomos sutartis“ ir „Nekilnojamojo turto perdavimo ir priėmimo aktas“ (b. l. 23-24). Ieškovas 2012-06-07 raštu atsisakė šiuos dokumentus perrašinėti, kadangi tam nėra pagrindo, nes visas UAB Ignalinos butų ūkis akcijas valdo Ignalinos rajono savivaldybės taryba (b. l. 25).
Atsakovas 2012-07-05 vėl kreipėsi į ieškovą dėl Sutarties pakeitimo, šį kartą prašydamas pakeisti dar ir 7, 10 bei 16 Sutarties punktus, kuriuose kalbama apie galimybę dalyvauti privatizuojant nuomojamą turtą Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo nustatyta tvarka bei apie draudimą be savivaldybės tarybos sutikimo subnuomoti nuomojamą turtą ar kitaip leisti kitiems asmenims juo naudotis ir atlikti išsinuomoto turto kapitalinį remontą ar rekonstravimo darbus (b. l. 26-27).
2012-07-18 atsakovas, nurodydama, kad siekia visomis teisėtomis priemonėmis išsaugoti Sutartį, pasisiūlė ieškovui parengti Sutarties pakeitimo projektą (b. l. 28). Iš 2012-07-25 rašto Nr. 07/25-01 seka, kad ieškovas 2012-07-20 pateikė atsakovui pasirašymui pakeistus Sutarties ir Akto projektus, tačiau atsakovo Sutarties projektas šį kartą netenkino dėl to, kad jame neaptartas terminas, nuo kada pradedamas skaičiuoti ir mokėti nuomos mokestis, nes iki tol, kol patalpos pagal iš anksto šalių suderintus statybos darbų kiekius ir grafikus nebus pritaikytos komercinei paskirčiai, jų naudoti pagal Sutartyje nustatytą paskirtį nėra jokios galimybės (b. l. 29-30).
Ieškovas 2012-08-22 įspėjo atsakovą, kad jei šis iki 2012-09-10 neapmokės visų sąskaitų dėl nuompinigių, ieškovas kreipsis į teismą dėl Sutarties nutraukimo prieš terminą dėl atsakovo kaltės (b. l. 10-14). 2012-09-07 atsakyme į įspėjimą nutraukti Sutartį atsakovas nurodė, kad prievolė mokėti nuomos mokestį jam iki šiol neatsirado, nes nuomojamų patalpų jis negali naudoti pagal jų paskirtį dėl to, kad nuomotojas nepritaikė jų sutartyje numatytai veiklai vykdyti (b. l. 15-16).
Aukščiau išdėstyta šalių susirašinėjimo seka bei turinys leidžia manyti, kad atsakovas, nuolat deklaruodamas tinkamo bendradarbiavimo, kooperavimosi ir sąžiningumo principus, pats akivaizdžiai juos ignoravo, nurodydamas vis naujas priežastis, kurios neva trukdo naudotis išsinuomotomis patalpomis. Tokia atsakovo pozicija iš dalies patvirtina ieškovo versiją, kad atsakovas ginčijama Sutartimi iš esmės siekė kitų tikslų, o ne išsinuomoti negyvenamas patalpas ir panaudoti jas komercijai.
Dalyvaudamas konkurse dėl komercinės paskirties patalpų nuomos, atsakovas turėjo galimybę susipažinti su šių patalpų būkle ir nuomos sąlygomis. Pasirašant Sutartį ir Aktą, atsakovui nekilo jokių klausimų nei dėl šių dokumentų pavadinimo, nei dėl jų turinio, tačiau praėjus vos kelioms savaitėms po Sutarties pasirašymo, atsakovas iškėlė reikalavimą pakeisti Sutarties ir Akto pavadinimus, kurie, neva, trukdo nuomos sutartį įregistruoti VĮ Registrų centre, tačiau jokių įrodymų, kad kreipėsi į VĮ Registrų centrą dėl Sutarties įregistravimo ir kad prašymas ją įregistruoti buvo atmestas, nepateikė. Po kelių mėnesių atsakovas nurodė dar tris Sutarties punktus, kurie jo netenkino. Ieškovas sutiko pakeisti Sutartį ir pateikė jos projektą, tačiau tada atsirado dar viena atsakovo sąlyga – nuomos mokestį jis mokės tik po to, kai ieškovas pagal šalių suderintus statybos darbų kiekius ir grafikus išnuomotas patalpas pritaikys komercinei paskirčiai. Iš bylos medžiagos gi seka, kad nuo Sutarties pasirašymo iki šiol atsakovas jokių pasiūlymų ar pageidavimų dėl kokių nors konkrečių statybos darbų ieškovui neteikė.
Aukščiau minėtą išvadą, kad atsakovas nesiekė bei nesiekia išnuomoto daikto naudoti pagal paskirtį ir kad faktinė situacija, susijusi su išnuomotomis patalpomis, jį tenkino, teismo manymu, patvirtina ir ta aplinkybė, kad jis iki šiol nepasinaudojo nė viena iš jo paties deklaruotų susirašinėjime su ieškovu CK 6.485 straipsnio 2 dalyje numatytų nuomininko teisių, kurios atsiranda, jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumai, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį: 1) teisė reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas; 2) teisė išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui; 3) teisė reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) – mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Tai yra dvišalis, atlygintinas konsensualinis sandoris, kuris įsigalioja nuo jo pasirašymo dienos. Pagrindinės nuomininko pareigos yra laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi turtu ir naudotis išsinuomotu turtu, atsižvelgiant į sutartyje nustatytas sąlygas ir turto paskirtį. Bylos šalys sudarė terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį komercijai vykdyti ir susitarė dėl patalpų nuomos mokesčio dydžio. Įstatymo (CK 6.477 straipsnio 1 dalis, 6.487 straipsnio 1 dalis) ir aptartų Sutarties nuostatų pagrindu nuomotojas (atsakovas) įgijo pareigą mokėti nuomos mokestį. Įstatyme taip pat nustatyta, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis) ir aptarti daikto trūkumus, jei jų yra (CK 6.483 straipsnio 2 dalis). CK 6.156 straipsnyje įtvirtintas sutarčių laisvės principas, pagal kurį šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, taip pat sudaryti CK nenurodytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Jokių konkrečių išnuomojamo daikto trūkumų šalys sutarties sudarymo dieną neužfiksavo ir jokių susitarimų dėl nuomojamų patalpų remonto nesudarė. Iš Akto matyti, kad atsakovui buvo perduotos patenkinamos būklės patalpos, kurias reikia pritaikyti sutartyje numatytai veiklai vykdyti. Tinkamos kokybės daikto perdavimas reiškia, kad perduotas daiktas turi būti be trūkumų, kurie trukdytų visiškai ar iš dalies naudotis daiktu pagal paskirtį. Atsakovas nepateikė įrodymų, kad būtent tokio pobūdžio trūkumų turi jam Aktu perduotos patalpos. Teismas jo pretenzijas ieškovui dėl patalpų pritaikymo sutartyje numatytai veiklai vykdyti vertina kaip visiškai abstrakčias ir nepagrįstas.
Be to, atsakovas, nuolat akcentuodamas CK 6.483 straipsnio 1 dalyje nustatytą nuomotojo prievolę perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, visiškai ignoravo CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus, kai nuomotojas už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį neatsako. Nuomotojo atsakomybės nėra tais atvejais, dėl kurių šalys susitarė ir kai perduodamo daikto trūkumai iš anksto buvo žinomi nuomininkui arba daikto trūkumai turėjo būti žinomi turto apžiūros metu ar tikrinant turto pritaikomumą nesvarbu kada, t. y. tiek sudarant sutartį, tiek daiktą perduodant (akivaizdūs daikto trūkumai) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012-04-11 nutartis civilinėje byloje UAB „Belvedere prekyba“ v. UAB „Departus“, bylos Nr. 3K-3-116/2012).
Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, teismas konstatuoja, kad nuomininkas (atsakovas) neįrodė, jog negalėjo naudotis išsinuomotomis negyvenamosiomis patalpomis pagal paskirtį dėl ieškovo kaltės, todėl darytina išvada, kad jis yra atsakingas už sutartinių įsipareigojimų vykdymą. CK 6.189 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties privalomumo ir vykdymo principas, kuris reiškia, kad šalys privalo laikytis sutarties sąlygų, jas tinkamai vykdyti. Atsakovas, nemokėdamas nuomos mokesčio, iš esmės pažeidė nuomos sutartį, todėl ieškovas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir ieškinys pilnai tenkintinas (CK 6.497 straipsnio 1 dalies 3 punktas; Sutarties 14.3 punktas).
Ieškovo turėtos teismo išlaidos priteistinos iš atsakovo (CPK 93 str.).
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos CPK 93 straipsnio 1 dalimi, ieškovui iš atsakovo priteistinos bylinėjimosi išlaidos – 200 Lt žyminio mokesčio (b. l. 4) ir 800 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti (b. l. 49, 93-94).
Dėl procesinių dokumentų įteikimo teismas turėjo 15,60 Lt pašto išlaidų. Šios išlaidos yra bylinėjimosi išlaidos (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas) ir pagal CPK 96 straipsnį turi būti priteistos iš atsakovo į valstybės biudžetą.
Rezoliucinė dalis
Remdamasis tuo, kas išdėstyta, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 93, 142, 185, 259, 265, 270, 285-286 straipsniais, teismas
n usprendžia:
Ieškinį tenkinti.
Nutraukti 2012-05-17 Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1, pagal kurią atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Geros sveikatos klinika“ buvo išnuomotos 132,32 kv. m bendro ploto komercinės paskirties patalpos, unikalus Nr. 4596-8001-4016:0015, esančios Ligoninės g. 6, Ignalinoje.
Priteisti iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Geros sveikatos klinika“ uždarosios akcinės bendrovės Ignalinos butų ūkis naudai 800 Lt (aštuonis šimtus litų) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Geros sveikatos klinika“ į valstybės biudžetą 15,60 Lt (penkiolika litų 60 ct) pašto išlaidų.
Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo gali būti apeliacine tvarka skundžiamas Panevėžio apygardos teismui, paduodant skundą Ignalinos rajono apylinkės teismui.