- Teismas
- Panevėžio apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2013-07-10
- Bylos Nr.
- 2A-474-198/2013
- Teisminio proceso Nr.
- 2-16-3-00513-2012-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Nijolė Danguolė Smetonienė, Birutė Jonaitienė (pran.), Romualdas Januška
- Atsakovas
- UAB „Geros sveikatos klinika“
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės Ignalinos
- Kategorijos
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
Pirmosios instancijos teismo Civilinė byla Nr. 2A-474-198/2013
Teisėjas Kęstutis Rimkus Teisminio proceso Nr. 2-16-3-00513-2012-6
2013 m. liepos 10 d.
Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Birutės Jonaitienės,
viešame teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo UAB „Geros sveikatos klinika“ apeliacinį skundą dėl Ignalinos rajono apylinkės teismo 2013 m. kovo 12 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-21-286/2013 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės Ignalinos butų ūkis ieškinį uždarajai akcinei bendrovei „Geros sveikatos klinika“ dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas UAB „Ignalinos butų ūkis“ ieškiniu prašė nutraukti 2012-05-17 ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1 prieš terminą ir priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodė, kad pagal šią sutartį iki 2015-05-17 išnuomojo atsakovui komercinės paskirties patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Sudarant sutartį, atsakovas neaiškino, kokiai komercinei veiklai šias patalpas naudos. Sutarties 14.3. punkte nustatyta, kad sutartis pasibaigia, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčių ilgiau nei 2 mėnesius. Atsakovas mokesčių iki rugsėjo mėnesio nemokėjo. Atsakovas 2012-08-22 buvo įspėtas, kad, nesumokėjus nuompinigių, sutartis bus nutraukta, tačiau atsakovas atsisakė mokėti ir iškėlė nepagrįstus reikalavimus, nors sudarant nuomos sutartį jokių pretenzijų dėl patalpų techninės būklės nepareiškė.
Ieškovo atstovas UAB „Ignalinos butų ūkis“ direktorius A. G. prašė ieškinį patenkinti – nutraukti 2012-05-17 ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1 prieš terminą ir priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Paaiškino, kad atsilaisvinus patalpoms, esančioms adresu (duomenys neskelbtini), kurios iki tol ilgą laiką buvo naudojamos komercinėms reikmėms, rajoniniame laikraštyje buvo paskelbtas nuomos konkursas dėl komercinės paskirties patalpų išnuomojimo. Patalpos nuosavybės teise pagal nekilnojamojo turto registro duomenis priklauso UAB „Ignalinos butų ūkis“, kurios savininkas yra Ignalinos rajono savivaldybė. Būsimiems nuomininkams buvo sudarytos visos sąlygos susipažinti su nuomojamomis patalpomis, su jų būkle ir su jų paskirtimi. Sutartis su atsakovu buvo pasirašyta be jokių papildomų reikalavimų, nuomotojas su tų patalpų būkle sutiko, tik jo reikalavimu turto perdavimo ir priėmimo akte buvo įrašytas punktas, kad patalpas reikia pritaikyti sutartyje numatytai, t. y. komercinei veiklai. Pasirašant sutartį, atsakovo direktorius nepareiškė jokių pageidavimų dėl patalpų pertvarkymo ir sutartį pasirašė geranoriškai, be jokios prievartos. Ieškovo darbuotojai į tas patalpas daugiau nebuvo įėję, nes visi tų patalpų raktai iš karto buvo perduoti atsakovui.
Žemesnės instancijos teismas
Ignalinos rajono apylinkės teismas 2013 m. kovo 12 d. sprendimu ieškinį tenkino, nutraukė 2012-05-17 Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. NPS-1, pagal kurią atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Geros sveikatos klinika“ buvo išnuomotos 132,32 kv. m bendro ploto komercinės paskirties patalpos, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini). Priteisė iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Geros sveikatos klinika“ uždarosios akcinės bendrovės Ignalinos butų ūkis naudai 800 Lt bylinėjimosi išlaidų ir 15,60 Lt į valstybės biudžetą pašto išlaidų. Teismas nurodė, kad iš šalių susirašinėjimo seka bei turinys leidžia manyti, kad atsakovas, nuolat deklaruodamas tinkamo bendradarbiavimo, kooperavimosi ir sąžiningumo principus, pats akivaizdžiai juos ignoravo, nurodydamas vis naujas priežastis, kurios neva trukdo naudotis išsinuomotomis patalpomis. Teigia, kad tokia atsakovo pozicija iš dalies patvirtina ieškovo versiją, kad atsakovas ginčijama Sutartimi iš esmės siekė kitų tikslų, o ne išsinuomoti negyvenamas patalpas ir panaudoti jas komercijai. Nurodo, kad nuo Sutarties pasirašymo iki šiol atsakovas jokių pasiūlymų ar pageidavimų dėl kokių nors konkrečių statybos darbų ieškovui neteikė. Pažymėjo, kad apeliantas iki šiol nepasinaudojo nė viena iš jo paties deklaruotų susirašinėjime su ieškovu CK 6.485 straipsnio 2 dalyje numatytų nuomininko teisių, kurios atsiranda, jeigu paaiškėja išnuomoto daikto trūkumai, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį. Teigia, kad jokių konkrečių išnuomojamo daikto trūkumų šalys sutarties sudarymo dieną neužfiksavo ir jokių susitarimų dėl nuomojamų patalpų remonto nesudarė. Iš akto teismas nustatė, kad atsakovui buvo perduotos patenkinamos būklės patalpos, kurias reikia pritaikyti sutartyje numatytai veiklai vykdyti. Motyvavo, kad tinkamos kokybės daikto perdavimas reiškia, kad perduotas daiktas turi būti be trūkumų, kurie trukdytų visiškai ar iš dalies naudotis daiktu pagal paskirtį. Atsakovas nepateikė įrodymų, kad būtent tokio pobūdžio trūkumų turi jam aktu perduotos patalpos, todėl Teismas atsakovo pretenzijas ieškovui dėl patalpų pritaikymo sutartyje numatytai veiklai vykdyti vertino kaip visiškai abstrakčias ir nepagrįstas. Teismas konstatavo, kad nuomininkas (atsakovas) neįrodė, jog negalėjo naudotis išsinuomotomis negyvenamosiomis patalpomis pagal paskirtį dėl ieškovo kaltės, todėl padarė išvadą, kad jis yra atsakingas už sutartinių įsipareigojimų vykdymą. Teismas sprendė, kad atsakovas, nemokėdamas nuomos mokesčio, iš esmės pažeidė nuomos sutartį, todėl ieškovas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Šalies argumentai
Atsakovas „Geros sveikatos klinika“ apeliaciniu skundu prašo Utenos rajono apylinkės teismo 2013 m. kovo 12 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą- ieškinį atmesti bei priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme.
1. Dėl sutarčių aiškinimo taisyklių pažeidimo. Ignalinos rajono apylinkės teismas nepagrįstai neaiškino ir nevertino tarp Apelianto ir Ieškovo sudarytos Nuomos sutarties sąlygų, nustatančių pareigą Patalpas pritaikyti Nuomos sutartyje numatytai veiklai. Sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
2. Ieškovas savo procesiniuose dokumentuose laikosi pozicijos, kad Apeliantas buvo neva, tinkamai supažindintas su išnuomojamų Patalpų trūkumais. Todėl, pasak Ieškovo, Patalpų pritaikomumas naudoti Nuomos sutartyje nustatytai paskirčiai neturi jokios reikšmės Apelianto įsipareigojimui mokėti nuomos mokestį. Teismas nepagrįstai palaiko tokią Ieškovo poziciją ir neatsižvelgia į Nuomos sutarties nuostatas, pateikiančias priešingą Ieškovo deklaruojamai situacijai reguliavimą.
3. Ignalinos rajono apylinkės teismas nepagrįstai savo sprendime nurodo, kad Apeliantas galimai ignoravo CK 6.483 str. 2 d. ir 6.485 str. 5 d. nustatytus atvejus, kai nuomotojas (Ieškovas) už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį neatsako, kadangi nesiaiškino ir nesprendė sutartinių santykių, susiklosčiusių tarp Apelianto ir Ieškovo.
4. Iš Nuomos sutarties sąlygų ir kitų aplinkybių yra aišku, kad nuomininkui (Apeliantui) Patalpų pritaikymo komercinei veiklai pareiga negali būti priskiriama. Remiantis Nuomos sutarties 10 ir 10.2 punktais nuomininkui (Apeliantui) yra draudžiama atlikti kapitalinio remonto arba rekonstrukcijos darbus (pagerinti turtą).
5. Aktas yra dokumentas, patvirtinantis juridinio fakto atsiradimą, kad šalys Nuomos sutartimi sulygtomis sąlygomis perdavė viena kitai valdyti nuomos pagrindais Patalpas. Dėl šios priežasties negalima laikyti, kad Aktas yra abipusių teisių ir pareigų šaltinis, o turėtų būti laikomas kaip svari aplinkybė, kurioje užfiksuota šalių valios išraiška, o šiuo atveju, aplinkybė, kad Patalpos nėra tinkamos naudoti.
6. Apeliantas, Teismo ir Ieškovo nuomone, privalėjo mokėti nuomos mokestį už Patalpas jų realiai negalėdamas naudoti, nors CK 6.483 str. 1 d. nustato nuomotojo pareigą garantuoti, kad nuomojamas daiktas bus tinkamas naudoti visą sutarties galiojimo laikotarpį, o Nuomos sutartis pateikia, kad Patalpos išnuomojamos laikinai naudotis.
7. Patalpų pritaikymo klausimas nėra aiškiai aptartas Nuomos sutartyje, tačiau pagal jos sąlygas yra numatomas (numanomas), ir šioms sąlygoms joms turi būti, kiek tai neprieštarauja teisės normoms, teikiamas prioritetas.
8. Patalpų trūkumai buvo žinomi, Nuomos sutarties sąlygos ir Ieškovo elgesys ikisutartinių santykių metu ir sudarius Nuomos sutartį nurodė, kad Patalpų pritaikomumo klausimas turėtų sprendžiamas atskirai (papildomai), t.y. atskirai susitariant, kad Patalpų pritaikymas naudojimui pagal paskirtį bus pavedamas nuomininkui (Apeliantui).
9. Sutarties sąlygos yra aiškinamos sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Vadovaujantis taisyklėmis reguliuojančiomis prisijungimo būdu sudaromų Pareigą, o kartu ir teisę pritaikyti Patalpas Nuomos sutartyje nustatytai paskirčiai ieškovas galėjo tik atskiru susitarimu arba atitinkamu Nuomos sutarties pakeitimu.
10. Ieškovas negali remtis tuo, kad Apeliantas nemokėjo nuomos mokesčio, kadangi jis buvo nulemtas paties Ieškovo neveikimo ir pareigų, kurios jam yra priskirtinos, neatlikimo, todėl Ieškovas nepagrįstai siekė nutraukti Nuomos sutartį. Ieškovas nevykdė CK 6.38 str., 6.200 str. nustatytos pareigos šalims bendradarbiauti ir kooperuotis, aktyviai siekti tinkamo sutartinių santykių įvykdymo ir pats sukėlė neigiamus padarinius, todėl negali pagrįstai remtis Nuomos sutarties nutraukimą reguliuojančiomis Nuomos sutarties sąlygomis ir aplinkybe, kad neva Apeliantas pažeidė sutartinius įsipareigojimus.
11. Ieškovas kaip sąžiningas ir protingas asmuo privalėjo numatyti, kad nuomos mokestis negalės būti mokamas iki momento, kai Patalpas bus galima objektyviai naudoti pagal paskirtį.
12. Ieškovas negali tikėtis gauti dvigubos naudos - t.y. kad nuomininkas ir mokėtų nuomos mokestį ir sutvarkytų Patalpas. Apelianto veiksmų negalima laikyti kaip esminio Nuomos sutarties pažeidimo, todėl CK 6.218 str. įtvirtintos nuostatos negali būti taikomos.
13. Dėl netinkamai vertinto šalių elgesio ikisutartinių ir sutartinių santykių metu. Vadovaujantis išdėstyta praktika, turėjo būti sprendžiama, ar Nuomos sutartį pakeičiant nebūtų pasiekti tiek Apelianto, tiek Ieškovo keliami tikslai. Apeliantas gera valia siekė šiuos klausimus išspręsti derybų keliu - išsaugant teisinius nuomos santykius, tačiau nepagrįstai negavo to, ko tikėjosi. Apeliantas teisėtai ir pagrįstai vadovavosi teisės aktų ir Nuomos sutarties keliamais reikalavimais ir pagrįstai tikėjosi, kad jo teisės ir lūkesčiai bus apsaugoti ir pateisinami, tačiau dėl Ieškovo neveikimo ir, galiausiai, nepagrįsto kreipimosi į Teismą Nuomos sutartį nutraukti, į juos nebuvo atsižvelgta.
Atsiliepimas
Ieškovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą ir skundžiamą sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad apeliantas jokių konkrečių veiksmų dėl nuomos sutarties vykdymo nesiėmė, nepasiūlė ieškovui ką konkrečiai reikia padaryti, o tik visiškai nemokėjo nuomos mokesčio, sąmoningai didindamas ieškovo išlaidas šioms patalpoms. Apeliantas konkrečiais veiksmais nebendradarbiavo su ieškovu ir nerodė jokio noro bendradarbiauti, o tik stengėsi, kad patalpos nebūtų išnuomotos kitiems asmenims ir nebūtų sudarytos konkurencinės apeliantui sąlygos.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas atmestinas.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 str. 1 d.). Kolegija konstatuoja, kad CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl pasisako dėl apeliacinio skundo faktinių bei teisinių pagrindų skundžiamo sprendimo dalyje.
Apelianto reikalavimo pagrindas yra nuomojamų patalpų trūkumai, kliudantys naudoti patalpas pagal paskirtį, nes būtinas patalpų pertvarkymas ir iš to atsirandanti ieškovo pareiga užtikrinti Patalpų pritaikomumą ir galimybę jomis tinkamai naudotis.
Teisėjų kolegija vadovaudamasi kasacinio teismo praktika pažymi, kad pagal CK 6.447 straipsnio 1 dalį pagrindinė nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį prasideda įsigaliojus sutarčiai ir nesibaigia turtą perdavus nuomininkui, o išlieka visą nuomos sutarties terminą, nuomotojui tenka atsakyti už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išskyrus CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus. Pirmosios instancijos teismas teisingai ir pagrįstai konstatavo, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kurie buvo aptarti sudarant nuomos sutartį, o taip pat ir už tuos daikto trūkumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo, t.y. nuomotojas neatsako ir už akivaizdžius daikto trūkumus. Apeliantas dalyvaudamas konkurse žinojo nuomos sąlygas ir reikalavimus, žinojo patalpų būklę, kad ji nepritaikyta apelianto veiklos vykdymui, o iki sutarties pasirašymo ir patalpų perėmimo metu nepateikė ieškovui jokių reikalavimų, pastabų, pretenzijų dėl patalpų būklės, todėl išsinuomojęs patalpas apeliantas prisiėmė riziką susijusią su patalpų neatitikimu sutartyje numatytai veiklai ( komercinei paskirčiai) vykdyti ir prisiėmė išlaidų, susijusių su jų pritaikymu sutartyje numatytai veiklai vykdyti, atsiradimą.
2012 m. gegužės 17 d. Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties 8 p. nustatyta, kad nuomotojas įsipareigoja per 10 dienų po šios sutarties pasirašymo perduoti nuomininkui nuomojamą turtą pagal perdavimo ir priėmimo aktą, kuris yra šios sutarties priedas. Ieškovas šią pagrindinę kaip nuomotojo pareigą įvykdė perduodamas nuomininkui UAB „Geros sveikatos klinika“ 2012 m. gegužės 17 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto perdavimo ir priėmimo aktu Nr. 4-50 sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą – komercinės paskirties patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Apeliantas priėmė patalpas, kurias reikia pritaikyti sutartyje numatytai veiklai (komercinei) vykdyti. Apeliantas teigia, kad Nuomos sutarties 10. ir 10.2 Apeliantui draudžia atlikti kapitalinio remonto arba rekonstrukcijos darbus (pagerinti turtą). Nuomos sutarties 16. punktas numato, kad savivaldybės tarybai priėmus sprendimą ir leidus atlikti išsinuomoto turto kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbus, nuomininkas gali atlikti turto remonto arba rekonstravimo darbus (pagerinti turtą), pritaikydamas turtą savo veiklai. Teisėjų kolegija sprendžia, kad išsinuomotas patalpas nuomininkas savo lėšomis galėjo pritaikyti savo veiklai, tačiau buvo būtinas rašytinis atsakovo pritarimas pasirengtam paprastojo remonto projektui ir ši procedūra, nėra sudėtinga ir nereikalauja didelių terminų. Iš byloje esančių dokumentų matyti, kad apeliantas, vykdydamas Nuomos sutarties 18 p. kreipėsi į VĮ Registrų centras dėl nuomos sutarties įregistravimo. Tačiau, kad pritaikyti išnuomotas patalpas komercinei veiklai, apeliantas nesikreipė į savivaldybės tarybą dėl sprendimo ir leidimo atlikti išsinuomoti turto kapitalinio remonto arba rekonstravimo darbus, nors tokią galimybę turėjo Nuomos Sutarties 16 p. pagrindu, o 2012-07-05 kreipėsi į ieškovą dėl Sutarties 7, 10, 16 punktų pakeitimo (b.l. 26-27). Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas sutinka su apylinkės teismo išvada, kad atsakovas-apeliantas, nuolat deklaruodamas tinkamo bendradarbiavimo, kooperavimosi ir sąžiningumo principus, pats akivaizdžiai juos ignoravo, nurodydamas vis naujas priežastis, kurios galimai trukdo naudotis išsinuomotomis patalpomis. Apeliantas neįrodė, kad aktyviais veiksmais siekė pritaikyti išsinuomotas patalpas komercinei veiklai, dėl to neturėjo galimybės jomis tinkamai naudotis.
Iš bylos duomenų matyti, kad apeliantas nuo Nuomos sutarties sudarymo nėra mokėjęs nuomos mokesčio, todėl laikytina, kad apeliantas iš esmės pažeidė nuomos sutartį. Teismas pažymi, kad patalpų nepritaikymas naudoti jas pagal apelianto norimą paskirtį, nesuteikė ieškovui teisės nemokėti nuomos mokesčio, kadangi nuomos mokestis yra esminė nuomos sutarties sąlyga. CK 6.189 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties privalomumo ir vykdymo principas, įpareigoja šalis laikytis sutarties sąlygų, jas tinkamai vykdyti. Pažymėtina, kad atsakovas priešieškinio byloje dėl sutarties sąlygų pakeitimo nereiškė. Teisėjų kolegija pritaria pirmos instancijos teismo motyvams ir sprendžia, kad kiti apelianto nurodyti argumentai byloje teisinės reikšmės neturi, todėl plačiau dėl jų nepasisako. Iš to kas pasakyta, teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismo išvados priimant skundžiamą sprendimą pagrįstos įrodymais, kurie nekelia abejonių savo įrodomąja galia, leistinumu ir tarpusavio ryšiu (CPK 177, 180, 183 ir 185 str.), tinkamai taikant materialinės ir procesinės teisės normos. Todėl teisėtą ir pagrįstą sprendimą apeliacinio skundo motyvais naikinti nėra teisinio pagrindo (CPK 326 str. 1d. 1 p.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Ignalinos rajono apylinkės teismo 2013 m. kovo 12 d. sprendimą palikti nepakeistą.