Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

nuotoliniu būdu teismo posėdyje dalyvaujant ieškovei M. T. ir jos atstovei advokatei Ingai Radinienei, atsakovei R. B. ir jos atstovei advokatei Vladai Buivydienei, nedalyvaujant atsakovui J. B. bei nedalyvaujant tretiesiems asmenims uždarosios akcinės bendrovės „Žaliauskai“ ir J. G.,

viešame nuotoliniame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovės M. T. ieškinį atsakovams R. B. ir J. B. bei tretiesiems asmenims uždarajai akcinei bendrovei „Žaliauskai“ ir J. G. dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Ieškovė M. T. ieškiniu prašė pripažinti negaliojančiu 2020 m. lapkričio 6 d. pirkimo-pardavimo sandorį, kuriuo R. B. ir J. B. pardavė M. T. asmeninės nuosavybės teise žemės sklypą 0,2692 ha, žemės ūkio paskirties, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), už 5500 Eur kainą, taikyti restituciją ir grąžinti atsakovams R. B. ir J. B. nuosavybės teise žemės sklypą, 0,2692 ha, žemės ūkio paskirties, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), priteisti iš atsakovų R. B. ir J. B. 5500 Eur solidariai M. T. naudai.

Ieškovė ieškinyje nurodė ir bylą nagrinėjant teismo posėdyje paaiškino, kad 2020 m. lapkričio 6 d. pirkimo-pardavimo sutartimi R. B. ir J. B. pardavė M. T. asmeninės nuosavybės teise žemės sklypą 0,2692 ha, esantį (duomenys neskelbtini), už 5500 Eur kainą. Sudarant šį sandorį ieškovė buvo suklaidinta atsakovų dėl sandorio esmės - jo dalyko, nes normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis.

Ieškovė pažymėjo, kad atsakovai jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą pardavinėjo per atstovą - nekilnojamojo turto tarpininką UAB „Žaliauskai“. Žemės sklypo pardavimo skelbimas buvo viešai skelbiamas internetiniame puslapyje www.zaliauskai.lt Nekilnojamojo turto pardavimo skelbime buvo nurodyta, kad parduodamas „namų valdos 22 arų sklypas (duomenys neskelbtini), kaina 6000 Eur, miestas: (duomenys neskelbtini), sklypo plotas 22 a. Parduodamas gyvenamųjų namų kvartale namų valdos sklypas (duomenys neskelbtini) Bendra informacija: sklypo plotas 22 a., atlikti kadastriniai matavimai, paskirtis: mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, aplink pastatyti namai, žmonės gyvena ištisus metus. Lokalizacija: - (duomenys neskelbtini).,artimiausia ugdymo įstaiga yra (duomenys neskelbtini) mokykla, (duomenys neskelbtini) centras, tai vieta vertinantiems ramybę, gyvenimo kokybę, gerą kaimynystę“.

Ieškovė taip pat pažymėjo, kad ji ieškojo įsigyti nuosavybės teise žemės sklypą, skirtą gyvenamojo namo statybai. Iš viešai skelbiamo pardavimo skelbimo turinio buvo visiškai aišku, kad parduodamas namų valdos žemės sklypas, skirtas mažaaukščių vienbučių dvibučių gyvenamųjų namų statybai. Skelbime nurodytais telefonais susisiekus su atsakovų žemės sklypą parduodančiu tarpininku paaiškėjo, jog žemės sklypas yra žemės ūkio paskirties, o žemės ūkio paskirtis gali būti pakeista į mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos paskirtį.

2020-09-29 ieškovė ir atsakovai pasirašė preliminarią sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptarė žemės sklypo kainą - 5500 Eur bei kitas pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas ir datą. Nuvykus į vietą apžiūrėti žemės sklypo ieškovė įsitikino, kad žemės sklypas išties yra gyvenamųjų namų apsuptyje, iš kaimyninio sklypo į perkamą žemės sklypą buvo įrengti varteliai, žemės sklype buvo sudėtos statybinės medžiagos (vėliau paprašius pašalintos iš sklypo), kas dar labiau sutvirtino suvokimą, kad sklypas yra naudojamas, o pakeitus paskirtį juo bus galima naudotis vienbučių dvibučių gyvenamųjų namų statybai.

Sudarant pirkimo-pardavimo sutartį dalyvavo atsakovai, tačiau pastarieji nenurodė, jog skelbė netikslią informaciją skelbime, nenurodė ir tai, kad egzistuoja esminės kliūtys naudoti žemės sklypą pagal esamą žemės ūkio paskirtį, o taip pat, kad egzistuoja draudimas keisti žemės ūkio paskirtį į bet kokią kitą žemės naudojimo paskirtį. Ieškovė M. T. 2020-11-23 kreipėsi į Šiaulių rajono savivaldybės administraciją dėl žemės sklypo paskirties pakeitimo. Šiaulių rajono savivaldybės administracijos 2020-11-25 atsakyme į prašymą nurodoma, kad vadovaujantis Šiaulių rajono savivaldybės (duomenys neskelbtini) kaimo bendruoju planu, kuris patvirtintas 2015-10-29 Šiaulių rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-268 „Dėl (duomenys neskelbtini) kaimo bendrojo plano patvirtinimo“, nurodytas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), patenka į teritoriją, kuriai taikomas žemės naudojimo reglamentas BZ (bendrojo naudojimo erdvių, želdynų teritorija). Teritorijoje nenumatyta vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statyba, todėl pakeisti žemės sklypo paskirtį iš žemės ūkio į kitos paskirties (naudojimo būdas vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statyba) negalima.

Ieškovė konstatuodama, kad jos įsigytas žemės sklypas, kurį ji įsigijo tikslu pakeitus žemės naudojimo tikslinę paskirtį pasistatyti gyvenamąjį namą, pagal esamą naudojimo reglamentą gali būti naudojamas tik bendro naudojimo erdvėms, želdynų teritorijai, kitaip tariant nei žemės ūkio veiklai, nei vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statybai šio žemės sklypo naudoti negalima, todėl ieškovė laiko, kad esmingai suklydo dėl sudaryto sandorio esmės.

Ieškovės vertinimu, atsakovams bendrojo plano sprendiniai buvo žinomi, jie negalėjo jų nežinoti, todėl šią informaciją nutylėdami atsakovai suklaidino ieškovę. Sandorį pripažinus negaliojančiu ieškovė prašo taikyti dvišalę restituciją.

Atsakovai su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Atsiliepime į ieškinį ir paaiškinimuose teismo posėdyje nurodė, kad ieškovė pati yra atsakinga už savo neatidumą ir neapdairumą dėl sklypo, kurį pardavinėjo tarpininkas - UAB „Žaliauskai“, įsigijimo. Atsakovai akcentavo, kad su UAB „Žaliauskai“ sudarė žodinę minėto žemės sklypo pardavimo tarpininkavimo sutartį, todėl nuo to laiko iki 2020-09-29 atsakovai sklypo pardavimo procese nedalyvavo ir jo eiga nesidomėjo. UAB „Žaliauskai“ surado pirkėją, todėl 2020-09-29 tarp atsakovų ir ieškovės buvo pasirašyta preliminari žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo - pardavimo sutartis. Pirkėjos suradimo ir preliminarios sutarties sudarymo aplinkybės atsakovams nėra žinomos. Sutartis buvo pasirašyta nekontaktiniu būdu, t.y. pirkėjai ir pardavėjams nesusitikus, nebendravus, pasirašyta nuotolinėmis ryšio priemonėmis. Atsakovams preliminarią sutartį pasirašyti pateikė UAB „Žaliauskai“ darbuotoja J. G..

2020-11-06 tarp šalių buvo pasirašyta žemės sklypo pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis. Sutartis buvo pasirašyta (duomenys neskelbtini) notarų biure dalyvaujant abiem šalims, nei sutarties pasirašymo metu, nei prieš tai ar pasirašius sutartį ieškovė jokių klausimų atsakovams neturėjo, jokių aplinkybių nesiaiškino ir jokių klausimų nepateikė. Atsakovai akcentavo, kad sudarant pagrindinę žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį ieškovei buvo žinoma, kad žemės tikslinė naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirtis, taip žeme naudojosi ir atsakovai. Apie ieškovės motyvus keisti tikslinę naudojimo paskirtį atsakovams nebuvo žinoma, todėl jiems negali atsirasti jokios teisinės pasekmės, tame tarpe ir ieškovės prašomos.

Atsakovų vertinimu, jie tebuvo paslaugos - tarpininkavimo parduodant nekilnojamąjį turtą - užsakovais, kurie paslaugų teikėjui UAB „Žaliauskai“ perdavė visą turto pardavimo procedūrą su būtinais dokumentais ir pareiga jais teisingai disponuoti. Todėl parduodamo ginčo objekto informacijos pateikimo ir atsakomybės už jos teisingumą klausimas turėtų būti deleguojamas ne atsakovams, o nekilnojamojo turto tarpininkui.

Trečiojo asmens UAB „Žaliauskai“ atstovas nurodė, kad naudojant įmonės vardą ir interneto puslapį minėtą turtą pardavinėjo nekilnojamo turto agentė (brokerė) J. G., kuri nėra bendrovės darbuotoja, bet su bendrove yra sudariusi brokerio ir bendrovės bendradarbiavimo sutartį. Bendrovės darbuotoja ji yra buvusi anksčiau. Maketuojant skelbimą buvo pasirinktas neteisingas šablonas, kuriame nurodyta, kad žemės sklypo tikslinė naudojimo paskirtis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statyba, o turėjo būti nurodyta žemės ūkio paskirtis.

Tretysis asmuo J. G. nurodė, kad veikdama pagal su UAB „Žaliauskai“ pasirašytą brokerio ir bendrovės bendradarbiavimo sutartį pardavinėjo minėtą žemės sklypą. Tretysis asmuo akcentavo, kad buvo patalpintas netinkamo turinio skelbimas, kuriame nurodoma, kad parduodamo žemės sklypo paskirtis yra mažaaukščių namų statyba. Tačiau ieškovė pirmojo pokalbio metu buvo informuota apie tikrąją žemės sklypo paskirtį – žemės ūkio. Ieškovė sudarant pagrindinę sutartį apie tai žinojo ir negalėjo nežinoti. Tretysis asmuo J. G. neigė ieškovei nurodžiusi aplinkybes apie galimą žemės tikslinės paskirties keitimą. Nurodė, kad tokios informacijos neteikė, apie tai ieškovės nekonsultavo ir ieškovė, pirkdama žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pati turi prisiimti sklypo tikslinės paskirties keitimo riziką, todėl prašė ieškovės ieškinį atmesti.

Ieškovės ieškinys tenkintinas.

Teismas nustatė tokias teisiškai reikšmingas nagrinėjamos bylos faktines aplinkybes: Ieškovė gyvendama (duomenys neskelbtini) nusprendė persikelti gyventi į (duomenys neskelbtini). Dėl šios priežasties 2020 metų rudenį siekė įsigyti pastatytą gyvenamą namą arba žemės sklypą jam statyti (duomenys neskelbtini) arba aplink (duomenys neskelbtini). Ieškovė domėjosi ne vienu žemės sklypu arba baigtu statyti ar nebaigtu statyti gyvenamuoju namu (82-95 b.l., tomas 1)¹. Atsakovų parduodamas sklypas buvo vienas iš objektų, kuriuo ieškovė susidomėjo. Šalys ginčijamą sandorį dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), sudarė 2020 m. lapkričio 6 dieną, sutarties Notarinio registro Nr. 8220 (97-104 b.l., tomas 1). Sudarant sandorį ieškovė žinojo kokia yra tikslinė perkamo žemės sklypo paskirtis – žemės ūkio. Atsakovai minėtą žemės sklypą pardavinėjo naudojantis nekilnojamojo turto agentūros UAB „Žaliauskai“, o vėliau pagal individualios veiklos pažymą veikiančios, buvusios bendrovės „Žaliauskai“ darbuotojos, brokerės J. G. paslaugomis. Parduodamo žemės sklypo skelbime buvo nurodoma, kad žemės sklypo paskirtis esanti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybai, nurodoma visa gyvenamajai teritorijai reikšminga socialinė infrastruktūra (8-18 b.l., tomas 1). Pirmojo pokalbio metu ieškovė buvo informuota, kad žemės tikslinė naudojimo paskirtis nėra nurodyta teisingai. Tikroji paskirtis yra žemės ūkio paskirtis. Iki pagrindinės sutarties sudarymo ieškovei apsilankius siekiamame įsigyti žemės sklype ir jį apžiūrėjus šalys 2020 m. rugsėjo 29 d. nuotoliniu būdu sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (43, 44 b.l., tomas 1). Šalys iki pagrindinės sutarties sudarymo tarpusavyje nebendravo, ieškovės komunikacija vyko tik su nekilnojamojo turto brokeriu. Pirmą kartą šalys susitiko sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovai su bendrove ar brokere rašytinės formos sutarties sudarę nebuvo, sutartis buvo sudaryta žodžiu, kurios esminė sąlyga, kad nekilnojamojo turto brokeriui atlyginimas yra sumokamas atsakovų po to, kai pastarasis suranda pirkėją ir sudaroma žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis. Sudariusi minėtą sutartį ieškovė kreipėsi į Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti jos įsigyto sklypo tikslinę žemės naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į namų valdos paskirtį (45-48 b.l., tomas 1). Ieškovei buvo atsakyta, kad to padaryti nėra galimybių, nes Šiaulių rajono savivaldybės sprendimu T-268, priimtu 2015 m. spalio 29 d., sklypas patenka į teritoriją, kuriai yra taikomas žemės naudojimo reglamentas BZ (bendrojo naudojimo erdvių ir želdynų teritorija) (49 b.l., tomas 1). Patys atsakovai minėtą žemės sklypą įsigijo 2006 m. gruodžio 14 d., o sklypo kadastriniai duomenys pakeisti 2013 m. rugsėjo 27 d. Nacionalinės žemės tarnybos vedėjo sprendimu Nr. 31SK-(14.31.110)-1795 (107-112 b.l., tomas 1).

Nors atsakovė viso bylos nagrinėjimo metu neigė žinojusi apie žemės sklypui taikomą naudojimo reglamentą BZ – naudojimą bendrosioms erdvėms ir želdynų teritorijai, neigė tai galėjusi sužinoti derinant bendrąjį teritorijos ((duomenys neskelbtini) kaimo) planą iš vietinės spaudos, skelbimų ar kitų šaltinių, tačiau pati 2017 m. spalio 25 d. kreipėsi į Šiaulių rajono savivaldybę dėl tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės sklype pakeitimo (14 b.l., tomas 2). Į šį atsakovės prašymą buvo atsakyta 2017 m. lapkričio 17 d. nurodant iš esmės tokias pačias aplinkybes, kokios jos buvo nurodytos ieškovei, apie teritorijai taikomą BZ reglamentą ir nesamą galimybę keisti žemės sklypo tikslinės naudojimo paskirties (19 b.l., tomas 1). Vertindamas šiuos įrodymus teismas nustato faktinę aplinkybę, kad atsakovei R. B. iki sandorio sudarymo ir sandorio sudarymo metu buvo žinoma, koks reguliavimas yra taikomas parduodamam žemės sklypui ir kad jo paskirtis negali būti pakeista, taip pat atsakovei buvo žinoma, jog žemės ūkio veikla parduodamame sklype gali būti vykdoma tik tiek, kiek tai neprieštarauja BZ reglamentui.

Nagrinėjant bylą teismas turi pareigą nustatyti faktines aplinkybes remiantis savo vidiniu įsitikinimu, pagrįstu visapusišku byloje esančių įrodymu ištyrimu. Teismas, vertindamas ieškovės siekiamo įsigyti turto pobūdį, vertindamas siekiamo įsigyti turto panaudojimo tikslą, vertindamas tai, kad ieškovė neturėjo jokio siekio verstis žemės ūkio veikla, vertindamas parduodamo žemės sklypo skelbimo turinį, vertindamas žemės sklypo lokacija daro išvadą, jog labiau tikėtina, kad ieškovei susidomėjus žemės sklypu, ieškovei nekilnojamojo turto brokerės buvo nurodyta, kad esama galimybės pakeisti žemės sklypo tikslinę paskirtį. Teismas tokią faktinę aplinkybę laiko nustatyta priimamo teismo sprendimo kontekste. Teismas tokią išvadą daro ir taikydamas protingo, atsakingo ir rūpestingo asmens elgesio standartą ieškovei. Jei atsakovų parduodamas sklypas neatitiktų minėto ieškovės siekio arba jei ieškovei būtų žinoma apie esmines kliūtis dėl galimybės sklypo teisinę padėtį transformuoti į tokią, kuri atitiktų minėtus ieškovės siekius, ieškovė kaip protingas, atsakingas ir rūpestingas asmuo netęstų tokio santykio. Ieškovei sužinojus, kad žemės sklypo paskirtis yra žemės ūkio ir esant informuotai apie BZ reglamentą ieškovė, teismo vertinimu, prarastų susidomėjimą šiuo objektu. Tai, kad ir po informacijos apie klaidingai nurodytą žemės sklypo paskirtį ieškovė toliau siekė sudaryti dabar ginčijamą sandorį, teismo vertinimu, reiškia, kad ieškovę buvo informuota, apie galimybę pakeisti žemės sklypo paskirtį į gyvenamąją, juolab ir sklypas yra gyvenamojoje teritorijoje, aplink jį yra kitos namų valdos.

Dėl teisinio santykio kvalifikavimo ir faktinių aplinkybių vertinimo.

Tretysis asmuo J. G., veikdama pagal individualios veiklos pažymą, tačiau naudodamasi UAB „Žaliauskai“ prekiniu ženklu ir bendrovės internetiniu puslapiu atsakovams teikė atlygintinas paslaugas. Pagal žodžiu sudaryta susitarimą brokerė turėjo surasti pirkėją ir sandorį sudarius už tai gauti atlyginimą, t.y. suteikti tam tikras ne materialinio pobūdžio paslaugas. Lietuvos teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad tokiems teisiniams santykiams tarp nekilnojamojo turto pardavėjo, kuris pats kreipėsi į brokerį, ir brokerio taikomas reguliavimas, numatytas CK šeštosios knygos XXXV skyriuje „Atlygintinų paslaugų teikimas“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. E3K-3-250-611/2016.)

Nors ieškovė svarstė, kad tretysis asmuo veikė kaip atsakovų atstovas ir tarp atsakovų bei trečiojo asmens J. G. buvusius teisinius santykius reikėtų laikyti atstovavimo teisiniais santykiais, teismas su tokia pozicija nesutinka. Teismas iš dalies sutinka, kad ieškovei galėjo atrodyti, jog brokerė veikia pardavėjų interesais kaip jų atstovė, tačiau teismas atkreipia dėmesį į tai, kad CK 2.132 straipsnio 4 dalis aiškiai nurodo, kad prekybos tarpininkavimą atliekantys asmenys nėra laikomi atstovais CK 2.132 straipsnio prasme ir jiems netaikomos atstovavimo normos. Brokerė veikė savo vardu, todėl atstovavimo santykiai tarp atsakovų ir brokerės, teismo vertinimu, neatsirado. Teismo vertinimu, trečiojo asmens santykis su atsakovais atsirado iš sudarytos atlygintinų paslaugų sutarties, o su ieškove - iš minėtos sutarties vykdymo. Teismas pažymi, kad tokiu atveju, kai atlygintinos paslaugų sutarties vykdymas yra susijęs su kito asmens (pirkėjo) suradimu ir teisinio santykio su juo sukūrimu (pirkimo-pardavimo sutarties sudarymu), visam santykiui taikomos ir sutarčių vykdymą reglamentuojančios normos, numatytos CK šeštos knygos XVI skyriuje, ir bendrieji reikalavimai elgtis sąžiningai bei atsakingai. Šie principai taikomi ne tik santykiui tarp pardavėjų ir brokerės, tačiau ir santykiui tarp brokerės ir pirkėjos, kai pardavėjai su pirkėja tiesioginio kontakto neturėjo. Tai reiškia, kad atsakovai turėjo perduoti visą išsamią ir teisingą informaciją brokerei apie parduodamą nekilnojamą turtą. Remiantis šia išsamia ir teisinga informacija brokerė galėjo vykdyti galimų pirkėjų paiešką: suformuoti pardavimo skelbimus, konsultuoti pirkėjus dėl parduodamo turto ir pan., tačiau visais atvejais informacija turėjo būti pateikta išsami, nuodugni ir objektyvi.

Teismas, vadovaudamasis tikimybiniu pusiausvyros principu, nustatė, kad ieškovė buvo informuota arba jai bent jau buvo leista suprasti apie galimybę pakeisti tikslinę žemės sklypo paskirtį nepateikiant informacijos apie taikomą BZ reglamentą.

Teismo įsitikinimu, ieškovei perkamas žemės sklypas buvo reikalingas gyvenamojo namo statybai, todėl ji siekė įsigyti tik tokį sklypą, kuriame tokia veikla yra galima arba potencialiai galima. Nors teismas ir sutinka, kad formaliuoju aspektu iš tiesų ieškovė sudarė žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandorį žinodama apie šio sklypo paskirtį, tačiau reikšminga yra tai, kad ieškovė ikisutartinėse derybose atskleidė savo siekius brokerei – pardavimo tarpininkei - tačiau nebuvo informuota apie taikomus apribojimus, kurie objektyviai buvo žinomi atsakovei, tačiau nėra duomenų, kad jie būtų žinomi brokerei.

Sandoris civilinėje teisėje yra asmenų siekis sukurti, pakeisti ar panaikinti civilines teises ir pareigas (CK 1.63 straipsnis). Sandoris yra sąmoningas ir tikslinis asmens veiksmas, paremtas objektyviu aplinkybių žinojimu ir tinkamu jų vertinimu. Teismas pažymi, kad toks sandoris, kaip dvišalė sutartis, negali būti laikomas tinkamu, jei dėl ikisutartiniuose santykiuose veikusios asmenų grandinės esminė informacija netapo žinoma sandorį sudarančiam asmeniui.

Ieškovė formuluodama reikalavimą žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartį prašė pripažinti negaliojančia, kaip sudarytą jai suklydus (CK 1.90 straipsnio 1 dalis). Suklydimas – tai neteisingas sudaromo sandorio suvokimas, kai neteisingai suvokiamas sandorio turinys arba neteisingai išreiškiama valia sudaryti sandorį. Suklydimu laikoma klaidinga prielaida apie egzistavusius esminius sandorio faktus sandorio sudarymo metu (CK 1.90 straipsnio 2 dalis). Sandorį negaliojančiu pagal CK 1.90 straipsnį galima pripažinti tik tada, kai konstatuojama, jog suklydimas buvo esminis. Suklydimas laikytinas esminiu, kai buvo suklysta dėl paties sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų arba dėl kitokių aplinkybių, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis (CK 1.90 straipsnio 4 dalis).

Teismo vertinimu, ieškovei nežinant apie žemės sklypui taikomą BZ reglamentą, nors šios aplinkybės buvo žinomos atsakovei, rėmėsi klaidinga prielaida apie egzistuojančias aplinkybes ir suklydo dėl paties sandorio dalyko – žemės sklypo. Nors sandoris buvo sudarytas dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo, o pardavimo metu žemės sklypo paskirtis ir buvo žemės ūkio paskirtis, nežinoma informacija apie taikomą reglamentą yra pagrindas sandorį pripažinti turintį aiškų valios defektą (trūkumą) ir dėl to sandorį pripažinti negaliojančiu.

Teismas pažymi, kad teismas nagrinėdamas bylas yra saistomas ir kitose bylose priimtais teismo sprendimais, kai bylų faktinės aplinkybės yra panašios. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija Civilinėje byloje Nr. e2A-1037-260/2020 sprendė sandorio negaliojimo klausimą, kai pirkėjams buvo neatskleista tam tikra informacija, kuri pirkėjams turėjo būti esminė. Minėtoje byloje pirkėjai įsigijo žemės sklypą, kurio paskirtis nors ir buvo mažaaukščių gyvenamųjų namų statybai, tačiau dėl sklypo patekimo į magistralinio dujotiekio teritoriją statyba šiame sklype buvo objektyviai neįmanoma. Ši informacija buvo žinoma pardavėjui, tačiau nebuvo atskleista pirkėjui. Vertindamas tokias aplinkybes teismas sandorį pripažino negaliojančiu dėl suklydimo.

Teismas ir šioje byloje daro iš esmės tapačias išvadas: ieškovei priimant sprendimą ji neturėjo visos svarbios ir sandoriui reikšminga informacija, kuri objektyviai buvo žinoma atsakovei, o veikiančiai brokerei buvo žinoma apie ieškovės tikslą, dėl kurio sudaroma sutartis. Kaip jau teismas pažymėjo, sandoris yra sąmoningas ir tikslingas aktas.

Sandoriu asmeniui neturi atsirasti tokios pasekmės, kurių jis nesiekė, kurios atsiranda atsitiktinai įsigyjant daiktą, kurio jis nesiekė įsigyti. Ieškovė nesiekė ūkininkauti, siekė įsigyti žemės sklypą namo statybai, o nežinant esminės informacijos apie BZ reglamentą, esmingai dėl sandorio suklydo.

Sandorį pripažinus negaliojančiu yra taikoma dvišalė restitucija (CK 6.145 straipsnis). Teismas nenustatė jokių aplinkybių, dėl kurių tokia restitucija negalėtų būti taikoma. Teismas laiko, kad sandorio šalių grąžinimas į teisinę padėtį iki sutarties sudarymo yra ir sąžiningas, ir teisingas, nes ieškovė atgaus sumokėtą daikto kainą, o atsakovai atgaus žemės sklypą, kurį iki sandorio valdė.

Ieškovė reikšdama reikalavimą dėl sandorio nuginčijimo nurodė tu teisinius sandorio nuginčijimo pagrindus dėl suklydimo (CK 1.90 straipsnis) ir dėl apgaulės (CK 1.91 straipsnis). Teismas pažymi, jog teisinė kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva, todėl ieškinyje ieškovo nurodytas teisinis ieškinio pagrindas ir faktinių aplinkybių teisinis vertinimas teismui nėra privalomas ir šio nesaisto (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-338/2008; 2010 m. birželio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-176/2010; 2012 m. birželio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2K-3-331/2012; kt.).

Teismas priimamo sprendimo kontekste pažymi, kad tiek sandorio nuginčijimas dėl suklydimo, tiek sandorio nuginčijimas dėl apgaulės yra sandorių negaliojimas dėl šalies tikrosios valios ydingumo (valios defekto). Suklydimas ir apgaulė, kaip sandorio negaliojimo pagrindai, skiriasi valios kilmės (susidarymo) mechanizmu. Suklydimo atveju asmens valia neteisingai susiformuoja dėl paties asmens netinkamai suprastos tikrovės. Apgaulės atveju valia suformuojama pateikiant sąmoningai neteisingą informaciją apie esamas aplinkybes arba tokią informaciją sąmoningai nutylint.

Šioje byloje, teismo vertinimu, apgaulės institutas nepateikiant esminės informacijos (CK 1.91 straipsnio 1 dalis) galėtų būti taikomas, jei teismas nustatytų, kad informacija apie sklypui taikomą BZ reglamentą buvo žinoma ne tik atsakovei, tačiau ir brokerei. Teismas tokios aplinkybės nenustatė. Nors teismas ir nustatė faktinę aplinkybę, kad brokerė nurodė galimybę dėl paskirties keitimo, tačiau, kad ji žinotų duomenis apie BZ reglamentą, teismas nenustatė. Todėl teismas ieškinio faktines aplinkybes kvalifikuoja kaip ieškovės suklydimą. Teismas laiko, kad ieškovė suklydo dėl sandorio dalyko (error in corpore).

Minėtoje Kauno apygardos teismo nutartyje teismas yra konstatavęs, kad žemės sklypas, kuriame statyba yra galima ir žemės sklypas, kuriame statyba nėra leidžiama dėl jam taikomo reglamento, nors jo paskirtis ir namų valda, iš esmės yra skirtingi daiktai. Nagrinėjamos bylos kontekste teismas pažymi, kad žemės ūkio paskirties žemės sklypas, esantis gyvenamosios teritorijos apsuptyje, kurio plotas atitiktų namų valdos plotą, kai tokio sklypo tikslinės naudojimo paskirties keitimas yra galimas, ir toks pats žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kai paskirties keitimas yra negalimas, yra skirtingi daiktai. Todėl teismas laiko, kad ieškovė suklydo ir jos suklydimas yra dėl sandorio esmės – sandorio dalyko. Ieškovė sudarydama sandorį sandorio dalykui priskyrė tokias charakteristikas, kurių pastarasis neturėjo.

Atsakovai prašė ieškovės ieškinį atmesti tuo pagrindu, kad ieškovė, jei ir suklydo, tai suklydo dėl savo pačios didelio neatsargumo (CK 1.90 straipsnio 5 dalis). Teismas pažymi, kad įstatyme nurodomas didelis neatsargumas reiškia akivaizdų nerūpestingumą ir akivaizdų neatidumą. Teismas ieškovės veiksmuose didelio neatsargumo nenustatė. Ieškovė susipažino su prieinama informacija iš VĮ Registrų Centras duomenų, ieškovė vyko žemės sklypo apžiūrėti į vietą. Teismo vertinimu, ieškovė, pasikliaudama brokerės, informacija atliko veiksmus, kuriuos atliktų atidus ir rūpestingas pirkėjas. Teismas atkreipia dėmesį, kad sandorio sudarymo metu informacijos apie taikomą BZ reglamentą nežinojo net sandorį tvirtinusi notarė, nors notarės galimybės pagal jos funkcijas tokią informaciją gauti yra nepalyginamai platesnės, nei ieškovės, kurios sudarytas sandoris buvo antrasis gyvenime sudarytas nekilnojamojo turto sandoris. Todėl teismas ieškovės veiksmų nelaiko dideliu neatsargumu.

Teismui nusprendus sandorį pripažinti negaliojančiu ir taikyti dvišalę restituciją, teismas laiko, kad ieškovės ieškinys yra visiškai patenkintas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnis). Ieškovė pateikė duomenis, kad sumokėjo žyminį mokestį – 124 Eur ir patirtas atstovavimo išlaidas - 1000 Eur (151-155 b.l. tomas 1).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškovės ieškinį tenkinti.

Pripažinti negaliojančia 2020 m. lapkričio 6 d. pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp pardavėjų R. B. ir J. B. bei pirkėjos M. T., pagal kurią buvo parduotas žemės sklypas 0,2692 ha, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) kaime, ir taikyti dvišalę restituciją - grąžinti atsakovams R. B. ir J. B. nuosavybės teise žemės sklypą, 0,2692 ha, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) kaime, bei priteisti iš atsakovų R. B. ir J. B. 5500 Eur (penkis tūkstančius penkis šimtus eurų) solidariai M. T. naudai.

Priteisti iš R. B. ir J. B. M. T. naudai jos patirtas bylinėjimosi išlaidas – 1124 Eur (vieną tūkstantį vieną šimtą dvidešimt keturis eurus).

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Šiaulių apygardos teismui per Šiaulių apylinkės teismo Šiaulių rūmus.

[1] Šiame sprendime nurodant įrodymus nuorodos daromos į Šiaulių apylinkės teismo Šiaulių rūmuose vedamos elektroninės bylos popierinės kopijos lapus. Nurodomų bylos popierinės kopijos lapų numeracija gali nesutapti su elektroninės bylos lapų numeracija.