Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėjas Romualdas Gylys rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjų M. S. ir A. S. pareiškimą dėl praleisto įstatymų nustatyto termino įregistruoti valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį atnaujinimo, suinteresuotas asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos.

1. Pareiškėjai M. S. ir A. S. 2023 m. liepos 4 d. kreipėsi į teismą pareiškimu Nr. CBP-7186, prašydami pripažinti, kad praleido įstatymo nustatytą terminą įregistruoti valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7232 dėl svarbių priežasčių ir atnaujinti terminą įregistruoti 600 kv. m. žemės sklypo Nr. 168, esančio (duomenys neskelbtini) 1993 m. lapkričio 17 d. pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7232 valstybės įmonėje Registrų centras. Pareiškėjai nurodė, kad:

1.1. Būdami santuokoje 1993 m. lapkričio 17 d. pasirašė valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7232, pagal kurią įsigijo nuosavybėn 600 kv. m. žemės sklypą Nr. 168, esantį (duomenys neskelbtini). Nors žemės sklypo pirkimo kainą visiškai apmokėjo, sutarties, kaip numatė įstatymas, per vieną mėnesį Vilniaus rajono Žemėtvarkos tarnyboje neįregistravo, nes buvo įsitikinę, kad sutartį turėjo įregistruoti Vilniaus rajono Valdyba arba jos atstovas. Tuomet prašydami įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, kreipėsi į valstybės įmonę Registrų centras, kuri įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą atsisakė, nurodydama, jog valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartis, kurios pagrindu parašoma įregistruoti nuosavybę į žemės sklypą, pateikta praleidus įstatyme numatytą terminą.

1.2. Už privatizuotą žemės sklypą visiškai atsiskaitė, jį valdo ir naudoja, o terminą praleido ir dėl to, kad pačioje žemės pirkimo–pardavimo sutartyje neaiškiai apibrėžta pirkėjo pareiga sutartį įregistruoti. Juolab galiojančio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.393 straipsnio 4 dalis nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perėjimą sieja ne su sutarties įregistravimu viešame registre, o su daikto perdavimu.

1.3. Mano, jog praleido terminą sutarčiai įregistruoti dėl svarbios priežasties, todėl šis terminas turėtų būti atnaujintas.

2. Teismas 2023 m. liepos 5 d. nutartimi pareiškimą priėmė ir civilinę bylą skyrė nagrinėti rašytinio proceso tvarka 2023 m. rugsėjo 6 d. 11:00 val.

3.1. Valstybės įmonė (toliau – VĮ) Registrų centras informavo teismą (DOK-112351), jog duomenys apie 6 arų žemės sklypą Nr. 168, esantį (duomenys neskelbtini) ir jame esančius statinius (duomenys neskelbtini) Nekilnojamojo turto registre netvarkyti, kadangi 2023 m. liepos 5 d. teismo nutartyje nėra Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnio 4 dalyje numatytų duomenų, būtinų nekilnojamiesiems daiktams ir (ar) asmenims, susijusiems su registracija, identifikuoti.

3.2 Vilniaus rajono 1-asis notarų biuras 2023 m. liepos 17 d. pateikė teismui turimų su pareiškimu susijusių archyvinių dokumentų kopijas (DOK-113738), kurie patvirtina 1993 m. lapkričio 17 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 7232 egzistavimą ir sutartyje nurodytos sklypo kainos sumokėjimą.

3.3. Suinteresuotas asmuo Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos Vilniaus rajono skyrius (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) 2023 m. liepos 19 d. pateikė atsiliepimą (DOK-115407), kuriame nurodė, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliotinis Vilniaus rajonui 1992 m. liepos 2 d. potvarkiu Nr. 820p „Dėl sodų sklypų pardavimo“ nusprendė parduoti sodų sklypus potvarkyje nurodytose sodininkų bendrijose. Sodininkų bendrijoje (duomenys neskelbtini) perkamų sklypų sąraše nurodyta, kad 6 arų ploto sklypą Nr. 168 leista išsipirkti A. S. už 604 rublius. 1993 m. lapkričio 17 d. Valstybinės žemės sklypo Nr. 168 pirkimo–pardavimo sutartis (duomenys neskelbtini) yra patvirtinta notariškai, šioje sutartyje nurodyta, kad pirkėjas A. S. už žemės sklypą Nr. 168 sumokėjo 604 rublius. Jeigu nagrinėdamas civilinę bylą pagal pareiškėjų pareiškimą teismas nustatys, kad valstybinės žemės sklypo Nr. 168 pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta ir kad buvo sumokėta kaina, o įstatymu nustatyto termino praleidimo priežastys yra svarbios, suinteresuotas asmuo Nacionalinė žemės tarnyba neprieštarauja, kad sutarties įregistravimo terminas būtų atnaujintas. Prašo pareiškimą nagrinėti teisės aktų nustatyta tvarka, Nacionalinės žemės tarnybos atstovui nedalyvaujant.

Pareiškimas tenkintinas – terminas atnaujintinas.

4.1. 1993 m. lapkričio 17 d. Vilniaus rajono valdybos Žemėtvarkos tarnybos atstovas, veikiantis pagal Vilniaus rajono valdybos 1992 m. gegužės 26 d. potvarkį Nr. 646p (pardavėjas) ir pareiškėjas A. S. (pirkėjas), vadovaudamiesi Vilniaus rajono valdybos 1992 m. liepos 2 d. potvarkiu Nr. 820p „Dėl sodų sklypų pardavimo“ sudarė valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas pardavė, o pirkėjas už 604 rublius nupirko 600 kv. m. (6 arų) žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), sklypo Nr. 168. 1993 m. lapkričio 17 d. Valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis 1993 m. lapkričio 17 d. buvo patvirtinta Vilniaus rajono notarų biuro notarės L. Šilerienės (notarinio registro Nr.7232). 1993 m. lapkričio 17 d. valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 6 punkte nurodyta, kad sutartis turi būti įregistruota per vieną mėnesį Vilniaus miesto (rajono) Žemėtvarkos tarnyboje.

4.2. VĮ Registrų centro Turto registrų tvarkymo tarnybos Nekilnojamojo turto kadastro departamento Šiaulių skyrius 2023 m. balandžio 11 d. raštu Nr. SPR4-8874 (14.5 E) informavo pareiškėją A. S., jog išnagrinėjus pareiškėjo 2023 m. kovo 29 d. prašymą, paslaugų apskaitos sistemoje įregistruotą Nr. 34939881, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą – žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), bei kartu su prašymu pateiktus dokumentus, nuspręsta pareiškėjo prašymą atmesti, kadangi Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui išnagrinėjus pareiškėjo A. S. 2023 m. kovo 29 d. prašymą ir 2023 m. balandžio 4 d. priėmus sprendimą Nr. SPR5-8047 (14.4 E) šį prašymą atmesti, minėto nekilnojamojo daikto kadastro duomenys neįrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą, o vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, Nekilnojamojo turto registre daiktinės teisės į nekilnojamąjį daiktą gali būti registruojamos tik tuo atveju, kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas. Sprendimo priėmimo pagrindas – Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 26 straipsnio 3 dalies 2 punktas, 29 straipsnio 7 punktas.

Teismo išvados ir motyvai.

5.1. 2000 m. liepos 18 d. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalis numato, kad, jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. 1964 metų Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – 1964 m. CK) 149 straipsnio 2 dalyje buvo nustatyta, kad, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Pagal 1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, jeigu įstatymai nenustatė kitokio termino. Šiame straipsnyje nustatytų taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį darė negaliojančią (1964 m. CK 255 straipsnio 2 dalis). Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos ne aukciono tvarka taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1993 m. liepos 21 d. nutarimu Nr. 550 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“, galiojusių sandorio sudarymo metu, 10 punkto antroji pastraipa nustatė, kad žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis tvirtinama notariškai ir turi būti pirkėjo įregistruota miesto (rajono) žemėtvarkos tarnyboje. Taip pat nurodyta, kad sutarties pasirašymas ir jos teisinis įregistravimas gali būti atliekamas vienu metu. Pažymėtina, kad 1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalyje nustatytas trijų mėnesių pirkimo–pardavimo sutarties įregistravimo terminas nėra naikinamasis, nes šį terminą, praleistą dėl svarbių priežasčių, teismas gali atnaujinti (1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalis). Šiuo metu nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) nuostatose privalomos teisinės registracijos nenustatyta. Daikto (turto) įgijėjas nuosavybės teisę į daiktus (turtą) įgyja nuo jų perdavimo įgijėjui momento, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita (CK 4.49 straipsnio 1 dalis).

5.2. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas 1964 m. CK 255 straipsnį, suformulavo praktiką, kad ne teisinė registracija sukuria nuosavybės teisę; nuosavybės teisė atsiranda teisės aktuose nustatytais pagrindais, o teisine registracija yra tik įregistruojami nuosavybės teisių atsiradimo ir pasikeitimo juridiniai faktai, tačiau šiuos registruojant būtina laikytis įstatyme nustatytų terminų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2009; 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

6.1. pareiškėjams nuosavybės teisė į žemės sklypą atsirado pagal 1993 m. lapkričio 17 d. sandorį. Jo sudarymas atitiko šalių valią ir prievolės sutarties šalių buvo visiškai įvykdytos: pardavėjas siekė parduoti, o pirkėjas – pirkti žemės sklypą; pardavėjas gavo iš pirkėjo sutartą žemės sklypo kainą, turtą perdavė įgijėjui, kurį jis priėmė (1964 m. CK 253 straipsnis).

6.2. Kaip yra nurodęs kasacinės instancijos teismas, sutarties stabilumo principas (favor contractus), šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principai lemia, kad nagrinėjamo ginčo atveju pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai, o terminas sandoriui įregistruoti atnaujinamas siekiant užkirsti kelią neproporcingai dideliems turto įgijėjo praradimams, palyginus su Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatų tikslais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

6.3. Kaip jau minėta, pagal tuo metu galiojusių teisės aktų nuostatas, pareiškėjai turėjo sandorį įregistruoti, tačiau įstatyme nustatytą terminą praleido, tačiau tiek 1964 m. CK 255 straipsnyje, tiek 2000 m. liepos 18 d. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalyje nustatyta galimybė teismui dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujinti. Teismo vertinimu, pareiškėjai įstatymo nustatytą terminą įregistruoti valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį praleido, nes nei 1964 m. CK 255 straipsnyje, nei pačioje 1993 m. lapkričio 17 d. valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje nebuvo nurodyta, kam tenka pareiga įregistruoti sutartį – pirkėjui ar pardavėjui. Tokia pareiga buvo nurodyta tik Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos ne aukciono tvarka taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1993 m. liepos 21 d. nutarimu Nr. 550 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“, galiojusių sandorio sudarymo metu, 10 punkto antrojoje pastraipoje. Be to, sutartis buvo sudaryta su Vilniaus rajono valdybos Žemėtvarkos tarnybos atstovu, patvirtinta notaro, kurie nė vienas pirkėjams tinkamai neišaiškino jų pareigos sutartį įregistruoti.

6.4. Kadangi tiek 1964 m. CK, tiek pačioje 1993 m. lapkričio 17 d. valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje nebuvo nurodyta pirkėjo pareiga sutartį įregistruoti, taip pat Vilniaus rajono valdybos Žemėtvarkos tarnybos atstovui ir notarui neišaiškinus pareigos pirkėjams sutartį įregistruoti miesto (rajono) žemėtvarkos tarnyboje bei pareiškėjams atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus (t. 1, b. l. 19-20), kuriuose nurodyta, kad sklypas yra (duomenys neskelbtini), sklypo plotas 708 m², sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), be to (duomenys neskelbtini) yra pastatytas pastatas (duomenys neskelbtini), kurio registracijos duomenų valstybės įmonės Registrų centre nėra, tuo pačiu atsižvelgiant į tai, jog, kaip minėta, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą atsiranda ne nuo daikto (turto) teisinės registracijos momento, o nuo jo perdavimo įgijėjui momento, konstatuotina, kad pareiškėjai įstatymo nustatytą terminą įregistruoti valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartį praleido dėl svarbių priežasčių ir tai sudaro pagrindą terminą atnaujinti įregistruoti ne tik žemės pirkimo–pardavimo sutartį bet ir patį žemės sklypą.

7. Byloje procesinių dokumentų siuntimo išlaidos Lietuvos valstybei nepriteistinos, nes nebuvo patirtos (CPK 92 straipsnis).

III. Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 290–291 straipsniais, 576–578 straipsniais,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Tenkinti pareiškimą ir atnaujinti pareiškėjams M. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir A. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) praleistą įstatymų nustatytą trejų mėnesių terminą įregistruoti valstybės įmonėje Registrų centras 1993 m. lapkričio 17 d. 600 kv. m. (6 arų) valstybinės žemės, esančios (duomenys neskelbtini), žemės sklypo Nr. 168, pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7232 ir sutartyje nurodytą žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini).

Išaiškinti pareiškėjams, kad jie turi teisę per tris mėnesius nuo šios nutarties įsiteisėjimo dienos (įskaitytinai) dėl nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą registracijos kreiptis į valstybės įmonę Registrų centras ir prašyti nustatyta tvarka įregistruoti 1993 m. lapkričio 17 d. 600 kv. m. (6 arų) valstybinės žemės, esančios (duomenys neskelbtini), žemės sklypo Nr. 168, pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 7232 ir žemės sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , kadastro Nr. (duomenys neskelbtini).

Įsiteisėjusią nutartį pateikti žiniai nekilnojamojo turto registro tvarkytojui valstybės įmonei Registrų centras (CPK 275 straipsnio 2 dalis).

Nutartis per 7 dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama atskiruoju skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.