- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-12-21
- Bylos Nr.
- e2A-641-464/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01252-2020-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Jūratė Varanauskaitė, Dalia Kačinskienė, Aldona Tilindienė
- Ieškovas
- E. Č.
- Atsakovas
- A. R.
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
- 2.6.8.4Preliminarioji sutartis
- 2.6.8.10Sutarčių neįvykdymo teisiniai padariniai
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Aldonos Tilindienės ir Jūratės Varanauskaitės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo E. Č. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2021 m. sausio 26 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo E. Č. ieškinį atsakovui A. R. dėl pagrindinės sutarties pripažinimo nesudaryta dėl atsakovo kaltės ir baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas E. Č. kreipėsi į teismą su ieškiniu ir prašė pripažinti, kad pagrindinė nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo A. R. kaltės, priteisti iš atsakovo 70 000 Eur baudą, 8 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad 2019 m. kovo 1 d. su atsakovu A. R., kaip būsimu pardavėju, sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria susitarė ne vėliau kaip iki 2020 m. liepos 31 d. sudaryti pagrindinę notaro patvirtintą nekilnojamojo turto, t. y. pastato–sargo namelio, automobilių stovėjimo aikštelės ir žemės sklypo, esančių adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį. Iki sutartyje nurodytos datos, t. y. 2020 m. liepos 31 d., pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, atsakovui nurodžius, kad jis nespėjo tinkamai susipažinti su pagrindinės sutarties nuostatomis. Visgi šalys toliau tęsė derybas dėl pagrindinės sutarties sudarymo. 2020 m. rugpjūčio 4 d. pranešimu atsakovo atstovė informavo ieškovą apie pageidavimą, kad į pagrindinę sutartį būtų įtraukta papildoma sąlyga, jog įsipareigojimą pagal Vilniaus miesto 4 apylinkės teismo 2012 m. birželio 8 d. sprendimą, kuriuo buvo patenkintas 501–osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos (toliau – ir bendrija) ieškinys ir atsakovas A. R. įpareigotas gauti statybas leidžiančius dokumentus, atlikti aikštelės privalomus remonto darbus, nurodytus 2011 m. balandžio 19 d. garažų apžiūros ekspertizės akto 2.3 punkte, perima ieškovas E. Č..
3. Ieškovo teigimu, tik gavęs 2020 m. rugpjūčio 4 d. atsakovo pranešimą jis sužinojo apie 2012 m. birželio 8 d. teismo sprendimą, nors preliminariosios sutarties 3.2.7 punkte atsakovas yra patvirtinęs, kad pagrindinės sutarties sudarymo metu nebus jokių trečiųjų asmenų, kurie galėtų reikšti savo teises ir pretenzijas dėl pardavėjo nuosavybės teisės į turtą; turtas nebus teisminio ir jokio kito ginčo objektas; turto atžvilgiu nebus jokių neįvykdytų vykdomųjų procesų; nebus jokių neįvykdytų įsipareigojimų, kurie kokia nors apimtimi taptų įpareigojantys pirkėją. Ieškovui atsisakius įtraukti į sutartį atsakovo reikalautas papildomas sąlygas, atsakovas 2020 m. rugpjūčio 31 d. pateikė pranešimą dėl preliminariosios sutarties nutraukimo ieškovui neva neįvykdžius sutarties sąlygų, atsisakius pateikti būtinus pagrindinės sutarties sudarymui dokumentus, t. y. techninį pastato projektą su priedais, jo parengimui gautus sutikimus.
4. Ieškovas mano, kad atsakovas tyčia nesudarė pagrindinės sutarties, nepateikdamas pagrįstų argumentų, todėl pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Ieškovo atstovas, vadovaujantis preliminariosios sutarties 5.2 punkto nuostatomis, 2020 m. rugsėjo 22 d. pareikalavo iš atsakovo sumokėti ieškovui 70 000 Eur baudą, tačiau atsakovas su šia pretenzija nesutiko.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Vilniaus apygardos teismas 2021 m. sausio 26 d. sprendimu ieškovo E. Č. ieškinį atmetė, priteisė atsakovui A. R. 2 360 Eur bylinėjimosi išlaidas.
6. Teismas pažymėjo, kad byloje nėra ginčo dėl to, jog atsakovas dalį preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įvykdė ir iš karto po šios sutarties pasirašymo, t. y. 2019 m. kovo 3 d., išdavė ieškovui įgaliojimą, suteikiantį jam visas teises veikti atsakovo vardu, iki 2020 m. birželio 30 d. įregistravo nuosavybės teisę į sargo namelį bei niekaip, teismo vertinimu, netrukdė ieškovui vykdyti sutartimi jo prisiimtus įsipareigojimus.
7. Iš bylos medžiagos teismas nustatė, kad atsakovui nuosavybės teise priklauso ginčo objektu tapęs nekilnojamasis turtas – sargo namelis, automobilių stovėjimo aikštelė ir dalis žemės sklypo. Kita vertus, atsakovas turėjo ir su šiuo turtu susijusių prievolių 501–ajai garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai, virš kuriai priklausančių garažų buvo įrengta jam priklausanti aikštelė ir kuri faktiškai buvo garažų masyvo stogu, nustatytų Vilniaus miesto 4 apylinkės teismo sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-197-816/2012. Pagal šio teismo 2012 m. birželio 8 d. sprendimą, atsakovas turėjo per 6 mėnesius nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos gauti privalomiems darbams atlikti reikalingus leidimus, projektinę dokumentaciją ir / ar suderinimus; per kitus 6 mėnesius atlikti automobilių stovėjimo aikštelės privalomus remonto darbus, nurodytus 2011 m. balandžio 19 d. garažų apžiūros ekspertizės akto 2.3 punkte, o būtent: įrengti virš esamų garažų lengvųjų automašinų stovėjimo aikštelėje judriųjų konstrukcijų aikštelės pagrindą su smūgio ir garso papildoma izoliacija, apsaugojant garažo parapetus, sienas ir garažo nešančias konstrukcijas nuo atmosferinių kritulių poveikio ir dinaminių smūgių.
8. Teismas atmetė kaip nepagrįstus ieškovo teiginius, kad sudarant preliminariąją sutartį jam nebuvo žinoma apie atsakovo prievoles, kilusias minėto teismo sprendimo pagrindu. Preliminariosios sutarties ir ieškovui išduoto įgaliojimo turinys patvirtina, kad atsakovas siekė parduoti jam priklausantį turtą tokiam pirkėjui, kuris, įsigijęs aikštelę, joje pastatytų tokius statinius, kurie pašalintų atsakovo prievolę, nustatytą minėtu teismo sprendimu. Todėl, teismo vertinimu, sutartyje kaip privaloma sąlyga ir buvo nustatytas įpareigojimas ieškovui gauti pastato statybą leidžiantį dokumentą, o abi šalys įsipareigojo imtis visų nuo jų priklausančių veiksmų, kad sutarties 2.1.1, 2.1.2 punktuose nurodytos išankstinės sąlygos atsirastų ir pastato statybą leidžiantis dokumentas būtų gautas iki 2020 m. birželio 30 d. (imtinai) bei pagrindinė sutartis būtų sudaryta ne vėliau kaip iki 2020 m. liepos 31 d.
9. Šalių sutartu terminu statybą leidžiantys dokumentai nebuvo gauti, o statinio projektas ir net jokia jo vizija (priešprojektiniai dokumentai, bet kokie brėžiniai) ieškovo nebuvo parengti. Todėl atsakovas matydamas, kad parduodamame žemės sklype nebus statomas toks pastatas, kuris pašalins jo prievolę 501–ajai garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai, pagrįstai atsisakė pasirašyti pirkimo pardavimo sutartį. Tokį atsakovo sprendimą lėmė ir tai, kad ieškovas nesutiko kartu su aikštele perimti atsakovo prievoles bendrijai, nors esant tokiam ieškovo įsipareigojimui atsakovas turtą būtų jam pardavęs.
10. Teismas ieškovo poziciją, kad atsakovas apie prievoles bendrijai jo niekaip neinformavo, pripažino nepagrįsta, o ją paneigia ieškovui išduoto įgaliojimo turinys, kuriuo ieškovui buvo suteikta teisė veikti tam, kad būtų: pasirašyti reikiami susitarimai ir gauti visų trečiųjų asmenų sutikimai, dėl visų teisinių veiksmų, būtinų pastato techninio projekto parengimui ir statybą leidžiančio dokumento išdavimui žemės sklype, įskaitant bet neapsiribojant 501–ajai garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai ir / ar atskirais šios bendrijos nariais ir valdymo organais ir ar tokių asmenų turto išpirkimo.
11. Įvertinęs nustatytas faktines aplinkybes, t. y. kad atsakovas atsisakė savo turtą parduoti dėl to, jog šalims nepavyko pasiekti preliminariojoje sutartyje nurodytų išankstinių sąlygų, teismas padarė išvadą, kad atsakovas dėl sutarties nesudarymo nėra kaltas. Todėl ieškinį dėl baudos priteisimo atmetė kaip nepagrįstą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
12. Ieškovas E. Č. apeliaciniame skunde prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. sausio 26 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti, priteisti abiejų instancijų teismuose patirtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
12.1. Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad preliminariosios sutarties 3.2.7 punkte nurodyta sąlyga, jog sudarant pagrindinę sutartį parduodamas turtas nebus ginčo objektu ir jo atžvilgiu nebus jokių neįvykdytų vykdomų procesų / nebus neįvykdytų įsipareigojimų, negalėjo būti perkelta į pagrindinę sutartį, kadangi ji neatitiko tikrovės. Tokia sąlyga ieškovui turėjo esminę reikšmę, o atsakovas nuslėpė aktualią informaciją.
12.2. Teismas neteisingai nustatė tikruosius šalių ketinimus ir jų valią, neteisingai aiškino šalių sutartį ir dėl to padarė nepagrįstą išvadą, kad sutartyje numatyta sąlyga, įtvirtinusi ieškovo pareigą gauti statybą leidžiantį dokumentą, buvo nustatyta siekiant apsaugoti atsakovo interesus. Tiek preliminariosios sutarties preambulėje, B dalyje, tiek šios sutarties 1.4 punkte buvo įtvirtinta, kad pirkėjas (ieškovas) siekia įsigyti turtą ir gauti statybas leidžiantį dokumentą būtent pirkėjo (ieškovo) poreikius ir verslo interesus atitinkančiam pastatui. Be to, ir pats atsakovas 2020 m. rugpjūčio 4 d. pranešime patvirtino, kad šios sąlygos buvo nustatytos pirkėjo iniciatyva, pirkėjo interesų apsaugai, tą patį jis patvirtino ir 2021 m. sausio 18 d. vykusio teismo posėdžio metu.
12.3. Aplinkybę, kad buvo pateikta visa sutarčiai sudaryti reikalinga informacija, privalo įrodyti ta šalis, kuri turėjo šią informacijos pateikimo pareigą. Šiuo atveju tokią pareigą turėjo atsakovas, tačiau jos neįvykdė. Ieškovas kartu su ieškiniu pateikė rašytinius įrodymus (susirašinėjimą ir sutartį), patvirtinančius, kad informacija apie neįvykdytą teismo sprendimą, sudarant sutartį ieškovui nebuvo atskleista. Apie teismo sprendimą tapo žinoma 2020 m. rugpjūčio 4 d., kuomet atsakovas atsiuntė pranešimą, kuriame užsiminė apie neįvykdytus teismų sprendimus, kurie ieškovui pateikti tik 2020 m. rugpjūčio 10 d.
12.4. Nepagrįsta teismo išvada, kad atsakovo ieškovui suteikto įgaliojimo faktas bei turinys patvirtina, kad ieškovui buvo žinoma apie atsakovo ir bendrijos ginčą bei jo baigtį. Įgaliojimo išdavimo pagrindu buvo preliminariosios sutarties 1.4 punktas, t. y. siekiant sudaryti ieškovui galimybę iki pagrindinės sutarties parengti jo interesus atitinkančią statinio projektinę dokumentaciją, gauti reikiamus pritarimus, leidimus, sutikimus dėl statybą leidžiančio dokumento gavimo. Bendrija įgaliojime buvo nurodyta tik kaip vienas iš aptartiems su pastato statyba susijusiems dokumentams gauti reikalingas subjektas, siekiant gauti jo leidimą statybai, kadangi virš jo turto (garažų) yra ginčo sutartyje nurodytas turtas.
12.5. Sutarties sąlyga dėl pastato statybas leidžiančio dokumento gavimo buvo nustatyta ne atsakovo iniciatyva ir siekiant apsaugoti ne atsakovo interesus, o ieškovo iniciatyva ir jo interesų apsaugai, nes jo nedomino turto, kuriame nebūtų galima statyba, pirkimas. Dėl šios priežasties kaip privalomą sąlygą šalys įtraukė ir sargo namelio registraciją. Atsakovas sargo namelio registraciją atliko paskutinę termino dieną (2020 m. birželio 30 d.), taip eliminuodamas galimybę ieškovui laiku parengti projektinę dokumentaciją, statybą leidžiančius dokumentus.
12.6. Ieškovas, laukdamas sargo namelio registracijos, aiškinosi savo galimybes, ieškojo investuotojų, tyrinėjo rinką, kalbėjosi su nekilnojamojo turto ekspertais, architektais, derėjosi su potencialiais klientais. Tai, kad ieškovas dėjo pastangas ir investavo savo bei kitų specialistų laiką, patyrė išlaidas, buvo siekiama įrodyti liudytojų parodymais, tačiau teismas atmetė ieškovo prašymą ir užkirto kelią įrodinėti, nepagrįstai sprendęs, kad ieškovas neįdėjo jokių pastangų statybą leidžiančiam dokumentui gauti.
12.7. Teismo išvada, kad atsakovas siekė parduoti aikštelę būtent tokiam asmeniui, kuris pastatytų tokius pastatus, kurie įvykdytų atsakovo prievoles prieš bendriją, yra nepagrįsta ir prieštaraujantis sutarties 1.4 punktui, kuriame aiškiai įvardyta statybas leidžiančio dokumento gavimo priežastis – pirkėjo poreikiams ir verslo interesams atitinkančiam pastatui statyti. Ieškovas buvo laisvas spręsti, kokį pastatą ir kada statyti.
12.8. Ieškovas, nenorėdamas prisiimti neaptartų įsipareigojimų bendrijai, tačiau tuo pat metu vis dar turėdamas interesą įsigyti turtą, pasiūlė į pagrindinę sutartį įtraukti sąlygą, jog visi su turtu susiję įsipareigojimai tretiesiems asmenims lieka pardavėjui. Tokia sąlyga iš esmės būtų atstačiusi šalių interesų pusiausvyrą ir atitikusi ieškovo lūkesčius įsigyti niekaip neapsunkintą turtą, kurio atžvilgiu nėra jokių trečiųjų asmenų pretenzijų. Tačiau atsakovas atsisakė pasirašyti sutartį su tokia sąlyga.
Atsiliepimas
13. Atsakovas A. R. atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą prašo jį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo tokius argumentus:
13.1. Preliminariosios sutarties 2.1-2.2 punktų nuostatos yra aiškios, konkrečios, jos vienareikšmiškai nustatė pastato statybą leidžiančio dokumento gavimą kaip išankstinę sąlygą, tiesiogiai susietą su šalių pareiga sudaryti pagrindinę sutartį, kartu numatė ir šios išankstinės sąlygos atsiradimo terminą. Priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, šių nuostatų turinys vienareikšmiškai patvirtina, kad minėtų išankstinių sąlygų neatsiradimas per numatytą terminą reiškia ir abiejų šalių pareigos sudaryti pagrindinę sutartį neatsiradimą.
13.2. Tai, kad pagal preliminariosios sutarties 1.4 punktą statybą leidžiantis dokumentas turėjo būti gautas pirkėjo poreikius ir verslo interesus atitinkančiam pastatui, nei prieštarauja, nei paneigia šalių suderintų ir preliminariojoje sutartyje numatytų išankstinių sąlygų, o būtent, kad toks statybą leidžiantis dokumentas turėjo būti gautas pastatui iki pagrindinės sutarties sudarymo ir ne vėliau kaip iki 2020 m. birželio 30 d. (imtinai).
13.3. Apeliacinio skundo argumentai, kad įgaliojime pirkėjui (ieškovui) „suteikti įgaliojimai reiškė jam suteiktą teisę, galimybę atlikti jam reikalingus projektavimo darbus“, tiesiogiai paneigiami paties įgaliojimo nuostata, kurioje paryškintu šriftu nustatyta, kad „šis įgaliojimas kartu yra ir įgaliotojo sprendimas atlikti šiame įgaliojime nurodytus veiksmus“ (įgaliojimo 6 punktas). Tokia įgaliojimo sąlyga dar kartą patvirtina, kad jame numatytų veiksmų atlikimas, kaip išankstinių preliminariosios sutarties numatytų sąlygų įgyvendinimas, kurias įvykdžius šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį, atitiko šalių suderintą valią. Ieškovui neįvykdžius išankstinių sąlygų, pardavėjas (atsakovas) neturėjo pareigos sudaryti pagrindinę sutartį kitomis, šalių nesuderėtomis, sąlygomis.
13.4. Atsakovo interesus užtikrino būtent pastato statybą leidžiančio dokumento gavimas, kuriam gauti buvo būtinas pastato techninio projekto parengimas ir statybą leidžiančio dokumento suderinimas su 501–ąja garažų statybos ir eksploatavimo bendrija, tačiau preliminarioji sutartis nenumatė, kad konkretaus pastato statybą leidžiantis dokumentas ar kita projektinė dokumentacija būtų derinami su pardavėju (atsakovu), nes toks pastatas turėjo atitikti pirkėjo poreikius ir verslo interesus.
13.5. Teismas pagrįstai sprendė, kad informacijos apie prievoles bendrijai atskleidimo faktą patvirtina byloje surinkti rašytiniai įrodymai (preliminariosios sutarties nuostatos, įgaliojimas). Tuo atveju, jei bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme šiai išvadai nebūtų pritarta dėl įrodymų nepakankamumo, atsakovas pareiškia, kad palaiko prašymą kviesti liudyti garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos pirmininką R. K., kuris galėtų paaiškinti aplinkybes tiek dėl faktinio bendrijos pirmininko pareigų vykdymo, tiek dėl susitikimų su ieškovu bei jo atstovu.
13.6. Ieškovas į bylą nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių priežastinį ryšį tarp neva neteisėtų atsakovo veiksmų (informacijos neatskleidimo) ir paties ieškovo prisiimtų įsipareigojimų (išankstinių sąlygų) pagal preliminariąją sutartį neįvykdymo, vien nepagrįstai teigdamas, kad sutartyje numatytų išankstinių sąlygų vykdymas buvo jo teisė, o ne pareiga.
Šalies argumentai
13.7. Ieškovo teiginiai, neva atsakovas pavėluotai atliko sargo namelio nuosavybės įregistravimą, prieštarauja preliminariosios sutarties nuostatoms – pagal šios sutarties 2.2 punktą toks atsakovo įsipareigojimas turėjo būti įvykdytas iki 2020 m. birželio 30 d. (imtinai) ir jis nurodytu terminu buvo atliktas. Juo labiau kad preliminariąją sutartį, jos tekstą parengė ieškovas, jis ir numatė atitinkamus terminus. Pretenzijos dėl sargo namelio įregistravimo momento pirmą kartą pareikštos tik ieškinyje.
13.8. Byloje surinkti duomenys patvirtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta pačiam ieškovui neįvykdžius išankstinių preliminariojoje sutartyje numatytų sąlygų – nebuvo gautas ir suderintas pastato techninis projektas, negautas pastato statybą leidžiantis dokumentas, negautas žemės sklypo bendraturčio pirmumo teisės pirkti atsisakymas, todėl pareiga sudaryti pagrindinę sutartį atsakovui neatsirado. Tokios išankstinės sąlygos neatsirado ne dėl atsakovo nesąžiningų veiksmų, bet dėl paties ieškovo neveikimo.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl preliminariojoje sutartyje nustatytų sąlygų ir atsakovo kaltės
14. Nagrinėjamoje byloje keliamas pardavėjo (atsakovo A. R.) atsakomybės už 2019 m. kovo 1 d. preliminariosios sutarties pažeidimą ir netesybų pirkėjui (apeliantui E. Č.) sumokėjimo, nesudarius pagrindinės sutarties, klausimai. Pirmosios instancijos teismas pripažino, kad atsakovas dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties su apeliantu nesudarymo nėra kaltas, nes tokia sutartis liko nesudaryta neįvykus visoms išankstinėms preliminariojoje sutartyje nurodytoms sąlygoms. Tokia skundžiamame teismo sprendime padaryta išvada apeliacinio skundo argumentais nebuvo paneigta.
15. Sutarties laisvės principas, įtvirtintas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.156 straipsnyje lemia, kad šalys savo nuožiūra nusprendžia kokias sutartis, dėl ko ir kada jie nori sudaryti, kokias sutartines teises bei pareigas susitarimų pagrindu įgyti. Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos (CK 6.156 straipsnio 1, 4 dalys).
16. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Atitinkamai, pagal sutarties laisvės principą tik pačios šalys yra laisvos apsispręsti, ar joms iš karto sudaryti pagrindinę sutartį, ar pasirašyti preliminariąją sutartį, įsipareigojant pagrindinę sutartį sudaryti ateityje. Nei CK, nei kituose įstatymuose nėra nurodyta, kokiais konkrečiais atvejais šalys privalėtų, ar, priešingai, negalėtų sudaryti preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties.
17. Nors sutarties laisvės principas šalims suteikia pasirinkimo laisvę, ji gali priklausyti ir nuo įvairių kiekvienu atveju individualiai susiklosčiusių aplinkybių. Tokiomis aplinkybėmis šiuo konkrečiu atveju galėjo tapti ir būtinybė prieš pirkimo–pardavimo santykių įforminimą atlikti papildomus teisiškai reikšmingus veiksmus bei procedūras. Pats pardavimo objektas, t. y. VĮ Registrų centre atsakovo vardu dar neįregistruotas sargo namelis, aikštelė ir žemės sklypo, atsakovo nuosavybės teise valdomo su bendraturčiu – valstybe – dalis, labiau tikėtina, ir nulėmė šalių valią sudaryti būtent preliminariąją sutartį, kurioje, be kita ko, buvo nurodyta itin daug išankstinių sąlygų, kurių įvykdymas buvo būtinas siekiant pasirengti pagrindinės sutarties sudarymui. Be to, preliminariosios sutarties 1.4, 2.1 punktuose šalys įsipareigojo pagrindinę sutartį sudaryti tik atsiradus / įvykdžius visas preliminariojoje sutartyje aptartas išankstines sąlygas bei šalims įvykdžius kitus šia sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, bet kuriuo atveju tik po to, kai žemės sklype bus išduotas statybą leidžiantis dokumentas pirkėjo poreikius ir verslo interesus atitinkančiam pastatui.
18. Tokio pobūdžio sutarties būtina sąlyga yra susitarimas dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, antraip pagrindinė sutartis privalo būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Nagrinėjamu atveju šalys pasirinko ilgesnį, nei vieneri metai, terminą – jų valia, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2020 m. liepos 31 d. (preliminariosios sutarties 2.2 punktas). Ginčo tarp šalių dėl to, kad pagrindinė sutartis iki nurodyto termino visgi nebuvo sudaryta, nekyla. Kaip matyti iš Vilniaus m. 30–ojo notarų biuro notaro M. S. 2020 m. liepos 31 d. išduoto liudijimo, abi šalys nurodytą dieną buvo atvykusios pas notarą, kur joms buvo pateiktas notaro parengtas turto pirkimo–pardavimo sutarties projektas, bet šalys dėl jo pasirašymo nesusitarė – pardavėjo teigimu, jis nespėjo tinkamai susipažinti su sutarties nuostatomis, o pirkėjui pirkimo–pardavimo sutarties nuostatos iš esmės tiko.
19. Byloje nėra jokių duomenų, kad tokios rūšies sutartims įstatyme nustatyta privaloma, t. y. rašytine forma (CK 1.76 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.165 straipsnio 2 dalis, 6.192 straipsnio 4 dalis), preliminariosios sutarties 2.2 punkte įtvirtinta sąlyga dėl pagrindinės sutarties sudarymo termino būtų pakeista. Šalys nurodė tik tai, kad faktiškai jų derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo nenutrūko ir dar kurį laiką tęsėsi, kol galiausiai jų pozicijos dėl būsimos pagrindinės sutarties sąlygų išsiskyrė tiek, kad atsakovas 2020 m. rugpjūčio 31 d. pranešė nebesudarysiantis pagrindinės sutarties. Kadangi formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančia, analogiškai spręstina ir dėl jos sąlygų pakeitimo (jų galiojimo). Tokiu atveju teisėjų kolegija, atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus bei spręsdama dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties nevykdymą (ikisutartinių santykių pažeidimą) ir pagrindinės sutarties iki 2020 m. liepos 31 d. nesudarymą, įvertina, kokius suderėtus išankstinius veiksmus kiekviena iš šalių turėjo atlikti pagal preliminariąją sutartį ir kokios sąlygos turėjo įvykti iki sutartyje nustatytų terminų, taip pat kuriai šaliai dėl tų sąlygų neatsiradimo tenka atsakomybė, nes tik dėl kaltosios šalies veiksmų ar neveikimo atsiranda pareiga atlyginti nuostolius. Šiame kontekste pažymėtina, kad nors pačios šalys jų valia (CK 6.156 straipsnis) pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį galėjo sudaryti ir pasibaigus preliminariojoje sutartyje nurodytam terminui, tą lemia teisiniam reguliavimui būdingas minimalus šalių valios varžymas (konsensualizmo principas), tačiau tai, ką jos po preliminariosios sutarties galiojimo pabaigos atliko, ar, priešingai, ko neatliko, nėra aktualu sprendžiant dėl atsakomybės už pagrindinės sutarties iki 2020 m. liepos 31 d. nesudarymą.
20. Pagal 2019 m. kovo 1 d. preliminariosios sutarties sąlygas, pardavėjas (atsakovas) įsipareigojo suteikti pirkėjui (apeliantui) notariškai patvirtintą įgaliojimą (su teise perįgalioti) atlikti visus būtinus veiksmus tam, kad žemės sklypo dalyje būtų gautas statybą leidžiantis dokumentas, įsipareigojo suteikti bet kokius kitus sutikimus, patvirtinimus, pritarimus, kurie pirkėjui reikalingi sutartinių įsipareigojimų vykdymui (preliminariosios sutarties 2.1.1.1 punktas). Šią sąlygą atsakovas įvykdė ir 2019 m. kovo 1 d. išduotu įgaliojimu perdavė apeliantui teisę atlikti jo vardu visus reikiamus organizacinius bei teisinius veiksmus, siekiant žemės sklype, esančiame adresu (duomenys neskelbtini), kurio 1 596/3 192 dalis privačios nuosavybės teise priklauso įgaliotojui (t. y. atsakovui), parengti bei suderinti įgaliotinio (t. y. apelianto) poreikius ir verslo interesus atitinkančio pastato techninį projektą ir gauti techninį projektą atitinkantį statybos leidimą, įskaitant, bet neapsiribojant: paraiškų, prašymų ir kitų dokumentų pasirašymu, pateikimu ir atsiėmimu, rinkliavų sumokėjimu, paaiškinimų teikimu ir bet kokiu kitokiu atstovavimu įgaliotojui santykiuose su trečiosiomis šalimis, įskaitant, bet neapsiribojant, visas valstybės ir savivaldybių institucijas, įmones ir įstaigas tam, kad būtų atlikti įgaliojimo 1.1-1.5 punktuose išvardinti veiksmai / gauti sutikimai / gauti leidimai (įgaliojimo 1, 4 punktai).
21. Taip pat atsakovas įgaliojo apeliantą jo vardu atlikti atitinkamus veiksmus, išvardintus šiame įgaliojime, siekiant atsakovo (pardavėjo) vardu vesti derybas, pasirašyti reikiamus susitarimus ir gauti visų trečiųjų asmenų sutikimus dėl visų teisinių veiksmų, būtinų pardavėjui priklausančių nekilnojamojo turto objektų (pastato – sargo namelio, kito inžinerinio statinio – automobilių stovėjimo aikštelės ir žemės sklypo 1 596/3 192 dalies) pardavimo apeliantui ar jo nurodytiems tretiesiems asmenis, gauti turto energetinio naudingumo sertifikatą ir / ar kitus dokumentus, būtinus turto pardavimui apeliantui ar jo nurodytiems tretiesiems asmenims (įgaliojimo 2, 3 punktai). Kitaip tariant, šalių susitarimu apeliantui buvo deleguotos iš esmės visos pardavėjo (atsakovo) pareigos, susijusios su pasirengimu pasirašyti pagrindinę sutartį.
22. Atsakovui pagal preliminariąją sutartį teko pareiga teisės aktų nustatyta tvarka Nekilnojamojo turto registre įsiregistruoti savo vardu nuosavybės teises į vieną iš ketintų parduoti objektų – sargo namelį (preliminariosios sutarties 2.1.1.2 punktas). Tokios atsakovo pareigos įvykdymo terminas sutartyje tiesiogiai nenustatytas, tačiau kaip ir bet kurias kitas savo pareigas, įskaitytinai apibrėžiamas abstrakčiai (bendradarbiauti, dėti visas įmanomas pastangas gauti dokumentus, leidimus, sutikimus), išskyrus sąlygas, susijusias su atliekamais pagal sutartį mokėjimais (jų įvykdymo terminai bei tvarka sutartyje buvo aptarti atskirai), abi sutarties šalys įsipareigojo įvykdyti iki 2020 m. birželio 30 d. (imtinai), o pagrindinę sutartį sudaryti ne vėliau kaip iki 2020 m. liepos 31 d. (preliminariosios sutarties 2.2 punktas). Nuosavybės teisės į sargo namelį, kaip matyti iš VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės 2020 m. rugpjūčio 6 d. išrašo ir šalių paaiškinimų, buvo įregistruotos iki suderėtos datos, įregistravimo pagrindas – 2020 m. birželio 1 d. deklaracija apie statybos užbaigimą / paskirties pakeitimą Nr. 1, o toks įrašas galioja nuo 2020 m. birželio 30 d.
23. Kita vertus, byloje yra nustatyta, kad kitos išankstinės sąlygos, su kurių atsiradimu buvo siejamas pagrindinės sutarties sudarymas, be kita ko, gauti pastato statybą leidžiantį dokumentą, nei iki 2020 m. birželio 30 d., nei šalims atvykus pas notarą 2020 m. liepos 31 d., dar nebuvo įvykdytos, o šias sąlygas įvykdyti turėjo pats apeliantas. Dar daugiau, kaip galima spręsti iš notarui M. S. adresuoto 2020 m. rugpjūčio 3 d. elektroninio laiško turinio (ieškinio priedas Nr. 5), net ir suėjus pagrindinės sutarties pasirašymo terminui dar nebuvo išspręstas žemės sklypo bendraturtės (valstybės) sutikimo žemėtvarkos leidimui gauti klausimas.
24. Vadinasi, pats apeliantas, preliminariąja sutartimi įsipareigojęs atlikti visus pasirengimo veiksmus pagrindinei sutarčiai sudaryti ir raštu pranešti atsakovui apie pasirengimą ją pasirašyti (sutarties 2.3 punktas), faktiškai pranešė atsakovui apie atvykimą į notarą jam neįvykdžius preliminariosios sutarties 1.4 punkte aptartų privalomųjų tokiam sandoriui sudaryti sąlygų. Todėl ir vertinti, kad pagrindinė sutartis nebuvo pasirašyta dėl aplinkybių, susijusių su atsakovo padarytu preliminariosios sutarties pažeidimu, nepagrįstu jo atsisakymu tokią sutartį pasirašyti ar, juo labiau, su atsakovo kalte, nėra nei faktinio, nei teisinio pagrindo. Apeliacinio skundo argumentai, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatė tikruosius šalių ketinimus ir jų valią, neteisingai aiškino šalių sutartį, nepasitvirtino. Tokie apelianto skundo argumentai, kad teismas netinkamai identifikavo, kurios šalies naudai bei interesais buvo nustatyta sutarties sąlyga, įtvirtinusi apelianto pareigą gauti statybą leidžiantį dokumentą, teisiškai neaktualūs. Be tokio leidimo gavimo, atsižvelgiant į pirmiau jau aptartas preliminariosios sutarties nuostatas, kurios raštu nebuvo nei pakeistos, nei kitaip modifikuotos (jų nebuvo atsisakyta), pagrindinė sutartis bet kuriuo atveju, t. y. nepriklausomai nuo to, kurios šalies interesais buvo nustatyta ši privaloma sąlyga, negalėjo būti pasirašyta.
25. Kitokio situacijos vertinimo nesuponuoja ir apeliacinio skundo argumentai, kad atsakovas neatskleidė apeliantei visos reikalingos pagrindinei sutarčiai sudaryti informacijos, susijusios su anksčiau teisme išnagrinėtu atsakovo ir 501–osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos teisminiu ginču bei neįvykdytu teismo sprendimu, o preliminariosios sutarties 3.2.7 punkte įrašyta atsakovo garantija apeliantui turėjusi esminės reikšmės. Viena vertus, kaip konkrečiai atsakovo ir minėtos bendrijos ankstesnio bylinėjimosi faktas sukliudė apeliantui gauti sutarties 1.4 punkte įvardytą ir privaloma sąlyga pagrindinei sutarčiai sudaryti esantį statybą leidžiantį dokumentą, nei buvo nurodyta, nei įrodinėta. Šiuo aspektu pažymėtina ir tai, kad apeliantas teigia sužinojęs apie šį neįvykdytą teismo sprendimą tik iš 2020 m. rugpjūčio 4 d. atsakovo atsiųsto pranešimo, o patį teismo sprendimą gavęs 2020 m. rugpjūčio 10 d., tačiau statybą leidžiantis dokumentas žemės sklype jo turėjo būti gautas dar iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pagrindinei sutarčiai pasirašyti, t. y. iki 2020 m. liepos 31 d. Akivaizdu, kad apelianto žinojimas / nežinojimas apie tokį faktą objektyviai negalėjo turėti jokios įtakos jo aptariamos prievolės gauti statybą leidžiantį dokumentą vykdymui, nes ši prievolė turėjo būti įvykdyta iki deklaruojamo sužinojimo momento. Po 2020 m. liepos 31 d. atsakovas jau neturėjo teisinės pareigos pasirašyti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), taigi ir vertinti, kad minėta aplinkybė patvirtina atsakovo padarytą preliminariosios sutarties sąlygų pažeidimą, sukliudžiusį pasirašyti pagrindinę sutartį, nėra jokių prielaidų.
26. Antra vertus, apeliantui atsakovo išduoto įgaliojimo 1.4 punkte yra tiesiogiai nurodytas ir būtino 501-osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos ir / ar atskirai šios bendrijos narių bei valdymo organų sutikimų gavimas ar kitokio susitarimo su jais sudarymas, įskaitant ir dėl tokių asmenų turto išpirkimo. Apeliantas neįrodinėjo, kad tokį sutikimą gauti jam sukliudė buvęs atsakovo ir bendrijos ginčas, priešingai, tvirtina apie jį net nežinojęs iki 2020 m. rugpjūčio 4 d. Be to, apelianto versija dėl nežinojimo apie buvusius teisminius ginčus iš esmės reikštų ir tai, kad apeliantas, deklaruodamas interesą nupirkti iš atsakovo ginčo turtą bei egzistuojant jo sutartinei prievolei pasirūpinti, be kita ko, ir bendrijos sutikimais bei leidimais, nuo įgaliojimo ir preliminariosios sutarties pasirašymo momento, t. y. nuo 2019 m. kovo 1 d. iki 2020 m. liepos 31 d. suėjo terminas pagrindinei sutarčiai pasirašyti, kitaip tariant, vienerius metus ir penkis mėnesius visiškai nekomunikavo su bendrijos atstovais, valdymo organais ir jos nariais dėl atitinkamų jų leidimų ir sutikimų gavimo arba galimo jų turto įgijimo, o tokia aplinkybė visiškai neįtikinama. Todėl darytina labiau tikėtina išvada, kad apie buvusį bendrijos ginčą su atsakovu bei jo išnagrinėjimo rezultatą jam taip pat buvo arba turėjo būti žinoma iš vykdomų derybų dėl atitinkamų sutikimų gavimo.
27. Net ir vertinant priešingai, t. y. kad jokių kontaktų su bendrijos atstovais apeliantas daugiau nei vienerius metus neturėjo, tokia aplinkybė objektyviai negalėtų lemti apelianto pageidaujamos išvados dėl atsakovo atsakomybės už sutarties pažeidimą padarymo. Teisėjų kolegija pirmiau jau aptarė, kas šiuo konkrečiu atveju sukliudė šalims sudaryti pagrindinę sutartį – sąlygų visumos tokiai sutarčiai pasirašyti neatsiradimas, o šias sąlygas išpildyti turėjo apeliantas. Pažymėtina, kad ir pats apeliantas preliminariosios sutarties 5.2 punkte numatyta tvarka nei dėl atsakovo kurių nors preliminariojoje sutartyje numatytų veiksmų iki 2020 m. birželio 30 d. neatlikimo, nei dėl jo vengimo 2020 m. liepos 31 d. sudaryti pagrindinę sutartį preliminariosios sutarties nenutraukė ir pretenzijų dėl to nepareiškė, nors būtent šia sutartine nuostata ieškinyje yra grindžiamas jo reikalavimas dėl 70 000 Eur netesybų (baudos) priteisimo. Toks apelianto elgesys suponuoja išvadą, kad apeliantas preliminariosios sutarties (ikisutartinių santykių) pažeidimo, iki pasibaigė terminas ją įvykdyti, neįžvelgė.
28. Todėl konstatuotina, kad atsakovo kaltės dėl nesudarytos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, o kartu ir pagrindo iš jo priteisti preliminariojoje sutartyje nustatytą baudą už ikisutartinių santykių pažeidimą, nėra. Aptarti ir kiti apeliacinio skundo argumentai neteikia pagrindo panaikinti skundžiamą teismo sprendimą ir ginčą išspręsti kitaip, nei jį išsprendė pirmosios instancijos teismas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
29. Bylinėjimosi išlaidos atlyginamos tai šaliai, kurios naudai yra priimamas galutinis sprendimas pagal principą „pralaimėjęs moka“ (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis). Apeliacinis skundas atmestas kaip nepagrįstas, todėl apelianto turėtos žyminio mokesčio ir teisinės pagalbos už apeliacinio skundo parengimą išlaidos jam neatlyginamos.
30. Atsakovas pateikė įrodymus apie 900 Eur išlaidas, patirtas rengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą. Tokio dydžio išlaidos atitinka Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalių dydžių, patvirtintose Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85, nurodytus išlaidų už tokio pobūdžio teisines paslaugas apskaičiavimo kriterijus bei nustatytus jų dydžio apribojimus, todėl atsakovui kompensuotinos pilnai.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2021 m. sausio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo E. Č. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) atsakovui A. R. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 900 Eur (devynis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.