Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, 2A-310/2010

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2010-08-31
Bylos Nr.: 2A-310/2010
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Danutė Gasiūnienė, Alė Bukavinienė, Danutė Milašienė
Atsakovas: V. V., J. V., V.
Ieškovas: R. G., V. G., R.
Trečiasis asmuo: Klaipėdos
Advokatai: Raimondas Kivylius, Emma Domajeva

Kategorijos

21.4.1.1pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. 2A-310/2010Procesinio sprendimo kategorijos: 21.4.1.1.; 21.4.2.7. (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2010 m. rugpjūčio 31 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Danutės Gasiūnienės ir Danutės Milašienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

sekretoriaujant Jūratei Česnulevičienei,dalyvaujant ieškovės atstovei advokatei Emmai Domajevai,atsakovui V. V.,atsakovų atstovui advokatui Raimondui Kivyliui,

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų V. V. ir J. V. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-192-159/2009 pagal ieškovų R. G., V. G. ieškinį atsakovams J. V., V. V. dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo bei atsakovų J. V., V. V. priešieškinį ieškovams R. G., V. G. dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo ir nuostolių atlyginimo, tretieji asmenys: Klaipėdos miesto 1-ojo notarų biuro notaras Marius Stračkaitis ir Danske Bank A/S Lietuvos filialas.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustat ė:

Šalies argumentai

Ieškovai R. G. ir V. G. patikslintu ieškiniu prašė nutraukti 2005 m. liepos 19 d. tarp ieškovų R. G. ir V. G. bei atsakovų J. V. ir V. V. sudarytą ir Klaipėdos miesto 1-ojo notarų biuro notaro M. Stračkaičio patvirtintą bei įregistruotą VĮ Registrų centre nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį; taikyti restituciją, įpareigoti ieškovus R. G. ir V. G. grąžinti atsakovams J. V. ir V. V. 390 000 Lt, atsakovus J. V. ir V. V. įpareigoti per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos ieškovams R. G. ir V. G. perduoti 200/600 žemės sklypo dalis ir 383/1000 pastato dalis, esančias (duomenys neskelbtini) Nurodė, kad nebaigta statyti namų valda ir žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini) priklausė ieškovams R. G. ir V. G. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. 2005 metų kovo mėnesį nusprendė parduoti atsakovams J. V. ir V. V. 200/600 žemės sklypo dalis ir nebaigtos statyti namų valdos 383/1000 dalis. Iki pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo su atsakovais aptarė visas būsimo sandorio esmines sąlygas. Atsakovė J. V. kreipėsi į AB Sampo banką dėl kredito suteikimo ir 2005 m. birželio 2 d. pateikė preliminarią išvadą dėl vertinamo turto vertės ir pageidaujamų pirkti plane nurodytų patalpų, taip pat nurodė, kad bus perkama 2,60 kv. m patalpa, plane žymima indeksu 1-3, žinodama, kad 10,94 kv. m patalpa, plane žymima indeksu 1-5, ir pagalbinės patalpos su vandens apskaitos prietaisais, dujų įvadu atiteks ieškovams. VĮ Registrų centro Klaipėdos filialas 2005 m. liepos 18 d. pastato padalijimo projekte klaidingai nurodė, kad 10,94 kv. m patalpa (indeksas 1-5) atiteks J. V., o 2,60 kv. m patalpa (indeksas 1-3) – V. G.. 2005 m. liepos 19 d. patalpų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu šalys šios klaidos nepastebėjo ir notaras perrašė iš VĮ Registrų centro Klaipėdos filialo pažymos patalpų indeksus su minėta klaida. Nors sutarties tekstas dėl tokios padarytos klaidos galėjo būti pakeistas, papildytas ar sutartis nutraukta neteismine tvarka, tačiau atsakovai per 30 dienų nuo ieškovų 2007 m. gegužės 29 d. pasiūlymo pakeisti sutartį gavimo dienos nedavė teigiamo atsakymo. Pasirašius pirkimo–pardavimo sutartį tarp šalių kilo konfliktas, todėl pasunkėjo sutarties vykdymas. Nebaigtame statyti gyvenamajame name buvo vykdomi statybos darbai. 2005 m. liepos mėnesį pasibaigė leidimas tęsti statybos darbus name. Tuo metu galioję teisės aktai įpareigojo statytoją, siekiantį gauti statybos leidimą namo statybai užbaigti, inžinerinių tinklų rekonstrukcijai, gauti visų namo bendraturčių sutikimus, tačiau atsakovai atsisakė duoti tokį sutikimą, nors jie jiems priklausančioje namų valdos dalyje po pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo taip pat atliko patalpų rekonstrukciją be projekto pakeitimo įteisinimo. Dėl atsakovų J. V., V. V. kaltės ieškovai R. G. ir V. G. negalėjo vykdyti jokių statybos darbų ir atlikti pagerinimų, turėdami tikslą perduoti valstybinei priėmimo komisijai, atlikti jiems priklausančios nekilnojamojo turto dalies teisinės registracijos. Atsakovai turėjo suformuoti atskirą namo ir žemės valdą, tačiau to nepadarė. Ieškovų manymu, tai yra esminis sutarties sąlygų pažeidimas, nes dėl atsakovų kaltės nebuvo įgyvendintas bendras tikslas nebūti bendraturčiais ir atskirai valdyti nekilnojamąjį turtą. 2005 m. liepos 19 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties esminė sąlyga buvo ir ta, kad šalys komunalinėmis paslaugomis turės naudotis atskirai. Ieškovai žodžiu paaiškino, kad atsakovai turės savo lėšomis prisijungti prie dujų, elektros, vandens tiekimo tinklų, įsirengti atskirus apskaitos prietaisus ir atskirai mokėti už sunaudotas dujas, vandenį ir elektros energiją. Ieškovai tikėjosi, kad po pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo su atsakovais kartu spręs visus klausimus, susijusius su statybos dokumentų tinkamu įforminimu bei statybos darbais namų valdoje, tačiau atsakovai su skundais kreipėsi į teisėsaugos institucijas dėl ieškovų veikimo ar neveikimo, vykdant 2005 m. liepos 19 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas. Atsakovai skunduose teigė, kad yra 2005 m. liepos 19 d. pirkimo–pardavimo sutarties pažeidimų, kurių jie nenumatė ar negalėjo numatyti, tačiau dėl sutarties nutraukimo ar pakeitimo esant sutarties esminiams pažeidimams į teismą nesikreipė.

Atsiliepimas

Atsakovai ieškinio nepripažino, prašė jį atmesti bei vadovaudamiesi CK 1.5, 1.80, 1.91, 6.37, 6.145 straipsniais bei Vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatymu, pareiškė priešieškinį, kuriuo prašė: pripažinti negaliojančia 2005 m. liepos 19 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. K1MS-10310; taikyti restituciją, tai yra įpareigoti ieškovus J. V. ir V. V. grąžinti 200/600 žemės sklypo dalis; 383/1000 dalis nebaigto statyti gyvenamojo namo, žymimo plane 1A2p, esančias (duomenys neskelbtini) atsakovams R. G. ir V. G.; įpareigoti atsakovus R. G. ir V. G. per du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovams J. V. ir V. V. 390 000 Lt; priteisti iš atsakovų R. G. ir V. G. ieškovams J. V. ir V. V. 551 179 Lt nuostolių atlyginimą; įpareigoti atsakovus R. G. ir V. G. netrukdyti (leisti) ieškovams J. V., V. V. ir jų vaikams naudotis 383/1000 gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini) dalimis tris mėnesius po teismo sprendimo visiško įvykdymo, t. y. po 390 000 Lt grąžinimo ir priteistų nuostolių visiško atlyginimo; priteisti iš atsakovų R. G. ir V. G. ieškovams J. V., V. V. 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; priteisti iš atsakovų R. G. ir V. G. ieškovams J. V., V. V. visas bylinėjimosi išlaidas.

Nurodė, kad J. V. ir V. V. su R. G. ir V. G. 2005 m. liepos 19 d. sudarė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. K1MS-10310, per sutartyje numatytą terminą sumokėjo 390 000 Lt, 2005 m. rugpjūčio 31 d. įsikėlė į šeimos poreikiams nupirktą gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini) dalį. R. G. ir V. G. liko gyventi jiems priklausančioje 617/1000 gyvenamojo namo dalių ir naudojasi 400/600 žemės sklypo dalimis. Nors šalys po nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo tapo ginčo gyvenamojo namo ir žemės sklypo bendraturčiais, jų dalys bendrojoje nuosavybėje yra nustatytos pirkimo–pardavimo sutartyje ir planuose, tačiau atidalyti ginčo nekilnojamieji daiktai nesuformuoti kaip atskiri daiktai, jiems nesuteikti individualūs registro identifikavimo kodai, nes gyvenamasis namas, adresu (duomenys neskelbtini) turi vieną registro identifikavimo kodą. Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu ginčo gyvenamasis namas buvo inventorizuotas, tačiau neatiduotas Statinių pripažinimo tinkamais naudoti komisijai vertinti, nes iki galo nebuvo užbaigtas statyti – nenudažytas namo fasadas. Atsakovai buvo įsipareigoję atlikti minėtus darbus ir ieškovai su atsakovais buvo susitarę, kad ieškovai gyvenamąjį namą atiduos Statinių pripažinimo tinkamais naudoti komisijai vertinti ir įregistruos baigtą statybą. Atsakovai R. G. ir V. G. iki šiol prisiimtų įsipareigojimų neįvykdė, trukdo atsakovams naudotis bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančia gyvenamojo namo elektros, šildymo, vandentiekio, kanalizacijos ir karšto vandens įranga. Atsakovai negali naudotis bendrosios dalinės nuosavybės teise, nes minima įranga yra ieškovams priklausančioje 5,19 kv. m pusrūsio katilinėje, plane pažymėtoje indeksu R–13. Šalių 2005 m. liepos 19 d. sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, pažeidžia ieškovų J. V. ir V. V. interesus, todėl yra niekinė ir negalioja pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalies nuostatas. Iš 2005 m. liepos 13 d. VĮ Registrų centro pažymėjimo matyti, kad gyvenamasis namas, adresu (duomenys neskelbtini) iki šiol nebaigtas statyti, nepripažintas tinkamu naudotis ir negali būti naudojamas pagal paskirtį. R. G. ir V. G. neturėjo teisės parduoti 383/1000 minimo gyvenamojo namo dalių, nes neturėjo galiojančio statybos leidimo. Jie pažeidė imperatyvias teisės normas, nustatytas Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, ir CK 4.103 straipsnio 1 dalį. Atsakovai pažeidė ieškovų, kaip savininkų, teises ir interesus (CK 4.37 str.), nes tik dėl atsakovų kaltės ieškovai neturi teisės šio turto parduoti, dovanoti ar išnuomoti ir pan. 2005 m. liepos 19 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta dėl apgaulės, nes ieškovai R. G. ir V. G. suklaidino atsakovus J. V. ir V. V. dėl esminių sudaromo sandorio aplinkybių: 1) nuslėpė, kad statybos leidimas nebegalioja ir kad nebegaliojant statybos leidimui ieškovai negalės tinkamai įgyvendinti nuosavybės teisių; 2) nuslėpė, kad šalia gyvenamojo namo dalies ketina statyti naujus statinius. Paaiškėjo, kad ieškovai R. G. ir V. G. gyvenamojo namo negali atiduoti Statinių pripažinimo tinkamais naudoti komisijai vertinti, nes 2005 m. liepos 1 d. pasibaigė statybos leidimo galiojimo terminas, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu statybos leidimas nebegaliojo, atsakovai šią aplinkybę nuo ieškovų nuslėpė. Atsakovai neturėdami statybos leidimo ir be statinio projekto vykdo statybos darbus – nuo 2006 metų stato du priestatus, vienas iš jų ribojasi su ieškovų gyvenamojo namo dalies siena ir langu. Klaipėdos apskrities viršininko administracija R. G. ir V. G. įpareigojo panaikinti savavališkos statybos objektus, Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2008 m. gruodžio 31 d. sprendimu juos įpareigojo panaikinti savavališkos statybos padarinius. Dėl ieškovų tęsiamos nelegalios statybos tarp šalių kilo konfliktas, ieškovai atsakovų atžvilgiu ėmėsi neteisėtų veiksmų: 2007 m. pavasarį išardė trinkeles prie įvažiavimo į ieškovų kiemą; 2007 m. vasarą nupjovė kabelinės televizijos laidus, einančius į ieškovų gyvenamojo namo dalį; 2007 m. rugsėjo 25 d. nuardė gyvenamojo namo stogo dalį virš atsakovų gyvenamųjų patalpų, per nuardytą stogo dalį lyjant vanduo patenka į atsakovų gyvenamąsias patalpas. Sudarydami nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį atsakovai J. V. ir V. V. buvo pagrįstai įsitikinę, kad inžinerinė-techninė ir mechaninė įranga priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise ir yra naudojama, valdoma ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Ieškovai R. G. ir V. G. prieš parduodami gyvenamojo namo dalį buvo vieninteliai namo savininkai, todėl buvo sudarę paslaugų pirkimo sutartis su komunalines paslaugas teikiančiomis įmonėmis: AB „Lietuvos dujos“, AB „Klaipėdos vanduo“, AB „VST“ bei UAB „Balticum TV“. Kiekvieną mėnesį ieškovai atsakovams pateikdavo skaičiavimus apie jų namo daliai tenkančias paslaugų teikimo išlaidas, kurias atsakovai mokėdavo bankiniais pavedimais į ieškovo V. G. banko sąskaitą. Dėl tokios bendrosios dalinės nuosavybės naudojimo tvarkos šalys buvo susitarusios, nes atsiskaitydavo pagal kontrolinių dujų ir vandens suvartojimo apskaitos prietaisų rodmenis, tačiau ieškovai nuo atsakovų nuslėpė, kad neleis naudotis gyvenamojo namo mechanine, elektros, inžinerine-technine įranga ir kad ši įranga nebus bendroji dalinė nuosavybė, nes 2007 m. gruodžio 11 d. atjungė elektros tiekimą atsakovų gyvenamojo namo daliai, 2008 m. sausio 15 d. atjungė dujinio šildymo katilą, kuriuo buvo šildoma atsakovų gyvenamojo namo dalis bei pašildomas vanduo, 2008 m. gegužės 1 d. buvo nutrauktas šalto vandens tiekimas atsakovams. Žinodami tokias aplinkybes, atsakovai nebūtų sudarę ginčo sutarties, nes joks protingas žmogus nesutiktų gyventi be normalių gyvenimo sąlygų: neturėdami vandens, šildymo, elektros. Dėl ieškovų atjungto šildymo atsakovų šeima 2008 metų žiemą buvo priversta išvykti iš šeimos gyvenamojo būsto. Pripažinus nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia ir pritaikius restituciją atsakovai J. V. ir V. V. patirs didžiulių nuostolių dėl kreditavimo sąnaudų, mokamų palūkanų bankui, būsimų persikraustymo išlaidų, patirtų išlaidų namo vidaus apdailai, įrangai, baldams integruoti, kurie sugrąžinus gyvenamojo namo dalį paliks atsakovams. Nekilnojamojo turto kaina nuo 2005 metų žymiai išaugo. Atsakovai pagal 2005 m. liepos 19 d. nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį už gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini) vieną kvadratinį metrą sumokėjo 1 934 Lt, priešieškinio pateikimo metu tokio gyvenamojo namo vienas kvadratinis metras kainavo nuo 4 000 Lt iki 4 666 Lt. Ieškovai R. G. ir V. G. privalo atlyginti atsakovams J. V. ir V. V. nekilnojamojo turto kainų skirtumą – 551 179 Lt, nes atsakovais turės pirkti kitą gyvenamąjį būstą dvigubai didesne kaina, o ieškovai, neatlyginę atsakovams nuostolių, nepagrįstai įgytų turto, jiems sugrąžinus 800 000 Lt vertės turtą (CK 6.242 str.).

Klaipėdos apygardos teismas 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies, 2005 m. liepos 19 d. pardavėjų R. G. ir V. G. bei pirkėjų J. V. ir V. V. sudarytą ir Klaipėdos miesto 1-ojo notarų biuro notaro M. Stračkaičio patvirtintą bei įregistruotą VĮ Registrų centre nekilnojamojo turto, adresu (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjai pardavė, o pirkėjai bendrosios jungtinės nuosavybės teisėmis už 390 000 Lt nupirko 200/600 žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir 383/1000 nebaigto statyti gyvenamojo namo, žymimo plane 1A2p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalis adresu (duomenys neskelbtini) pripažino negaliojančia, taikė restituciją, įpareigojo J. V. ir V. V. grąžinti 200/600 žemės sklypo ir 383/1000 nebaigto statyti gyvenamojo namo, žymimo plane 1A2p, dalis, esančias (duomenys neskelbtini) R. G. ir V. G. per du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, įpareigojo R. G. ir V. G. per du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti J. V. ir V. V. 390 000 Lt, įpareigojo atsakovus R. G. ir V. G. netrukdyti (leisti) ieškovams J. V., V. V. ir jų vaikams naudotis 383/1000 gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini) dalimis du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, priteisė iš R. G. ir V. G. po 1 590 Lt bylinėjimosi išlaidų J. V. ir V. V.. Kitas patikslinto ieškinio ir priešieškinio dalis atmetė. Nurodė, kad ginčijama pirkimo pardavimo sutartimi atsakovai tik įsipareigojo neperleisti ar kitaip disponuoti nupirktu turtu iki visiško atsiskaitymo už jį, tačiau neprisiėmė įsipareigojimų prisijungti prie dujų, elektros, vandens tiekimo tinklų, įrengti atskirų apskaitos prietaisų ir atskirai pagal apskaitos prietaisų rodmenis mokėti už sunaudotas dujas, elektros energiją ir vandenį bei atskiru unikaliu numeriu suformuoti namų ir žemės sklypo valdą, todėl minėtos patikslintame ieškinyje nurodytos aplinkybės nesudaro pagrindo nuspręsti, kad atsakovai pažeidė esmines sutarties sąlygas ir tuo pagrindu nutraukti sutartį. Teismo nuomone, nėra pagrindo nutraukti ginčijamą sutartyje ir ieškinyje nurodytu pagrindu dėl joje padarytos klaidos dėl patalpų pasidalinimo, nes sutarties sąlygos atitiko turto padalijimo projekto nuorodą ir nėra pagrindo remtis 2005 m. birželio 2 d. preliminaria išvada. Teismas taip pat nurodė, kad sutartyje pardavėjai pareiškė ir garantavo, kad ją pasirašydami, pateikdami ar vykdydami nepažeidžia galiojančių įstatymų, norminių aktų, sutarties ar kito dokumento, tačiau, sudarydami ginčijamą sutartį, pažeidė imperatyvią CK 4.103 straipsnio 1 dalies nuostatą, numatančią, kad fiziniai ar juridiniai asmenys, kurie pasistatė, statosi arba rekonstruoja statinį neturėdami nustatyto leidimo, reikiamai suderinto ir patvirtinto projekto arba tai daro su esminiais nukrypimais nuo statinio projekto arba šiurkščiai pažeisdami pagrindinius normatyvinius statybos techninius dokumentus, arba turėdami neteisėtai išduotą leidimą, neturi teisės tokiu statiniu naudotis ar disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ir pan). Be to, pardavėjai (ieškovai) nuslėpė, kad iki pirkimo-pradavimo sutarties sudarymo baigėsi statybos leidimo galiojimo terminas, kad neleis naudotis inžinerine-technine, mechanine įranga, kad ketina statytis priestatus ir ši statyba yra savavališka, todėl teismas sprendė, kad minėtos aplinkybės yra pagrindas tenkinti priešieškinio reikalavimus pripažinti sutartį negaliojančia CK 1.80 ir 1.90 straipsnių pagrindu ir taikyti restituciją. Teismas taip pat numatė ilgesnius – dviejų mėnesių – restitucijos realizavimo terminus. Priešieškinio reikalavimus dėl 551 179 Lt nuostolių ir 5 procentų palūkanų priteisimo teismas atmetė, nes šie reikalavimai yra susiję su dar neįvykusiu, ateityje įvyksiančiu faktu, susijusiu su kito būsto įsigijimu, kreditavimo sąnaudomis, persikraustymo išlaidomis, padarytais pagerinimais. Teismas taip pat nurodė, kad šio reikalavimo atmetimas neužkerta atsakovams kelio ateityje kreiptis į tesimą dėl šių nuostolių priteisimo.

Apeliacinius skundu atsakovai J. V. ir V. V. prašo Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo dalį dėl priešieškinio reikalavimo įpareigoti ieškovus netrukdyti (leisti) atsakovams V. V., J. V. ir jų vaikams naudotis, gyvenamojo namo 383/1000 dalimis, adresu (duomenys neskelbtini), tris mėnesius po teismo sprendimo visiško įvykdymo pakeisti ir šį reikalavimą tenkinti; Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimo dalį, kuria buvo atmestas priešieškinio reikalavimas dėl nuostolių priteisimo, panaikinti ir šią bylos dalį perduoti nagrinėti teismui iš naujo pirmos instancijos teismui; priteisti atsakovams V. V. ir J. V. iš ieškovų V. G. ir R. G. visas bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindžia šiais motyvais:

1. Pirmos instancijos teismas savo sprendime konstatavo faktus ir aplinkybes, sudarančias pagrindą teigti, kad ieškovai tyčiniais nesąžiningais veiksmais suklaidino atsakovus J. V. ir V. V. (nuslėpė statybos leidimo negaliojimo faktą, ketinimą statyti naujus statinius, draudimą naudotis namo mechanine, elektros, sanitarine-technine įranga), o žinodami tas aplinkybes jie nubūtų sudarę tokio sandorio, todėl 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti pripažinta negaliojančia ne tik CK 1.80 straipsnio ir 1.90 straipsnio 1 dalies pagrindais, bet ir dėl apgaulės (CK 1.91 str.). CK 1.91 straipsnio 1 dalies taikymas atsakovams yra aktualus dėl tokio sandorio pripažinimo negaliojančiu padarinių, o būtent dėl kaltosios šalies atlyginimo nukentėjusiai šaliai visas turėtas išlaidas bei neturtinės žalos atlyginimo.

2. Teismas sprendime taip pat visiškai neįsigilino į atsakovų reikalavimo dėl įpareigojimo ieškovams netrukdyti (leisti) atsakovams V. V., a.k. (duomenys neskelbtini). J. V.. a. k. (duomenys neskelbtini), ir jų vaikams naudotis, gyvenamojo namo 383/1000 dalimis, adresu (duomenys neskelbtini), tris mėnesius po teismo sprendimo visiško įvykdymo, esmę. Teismas vietoj prašomos reikalavimo formuluotės įpareigojo atsakovus R. G. ir V. G. netrukdyti (leisti) ieškovams J. V., V. V. ir jų vaikams naudotis 383/1000 gyvenamojo namo, adresu (duomenys neskelbtini) dalimis du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos. Atsakovų nuomone, įpareigojimas turi būti susietas su teismo sprendimo įvykdymu, o ne su įsiteisėjimu, nes ginčo patalpa yra vienintelė šeimos gyvenamoji vieta, joje gyvena nepilnamečiai vaikai, kuriems būtina užtikrinti tinkamas gyvenimo sąlygas. Ieškovų turtinė padėtis nėra gera, todėl nėra aišku, kada jie galės grąžinti teismo nurodytą sumą. Be to, teismas, nustatydamas dviejų mėnesių terminą, nemotyvavo, kodėl nustatomas ne atsakovų prašomas trijų mėnesių terminas.

Šalies argumentai

3. Teismas nepagrįstai atmetė atsakovų reikalavimą priteisti 551 179 Lt nuostoliams atlyginti. Jis privalėjo ne atmesti šį reikalavimą, bet atsakovų prašymu priimti dalinį teismo sprendimą, o reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo nagrinėti toliau, nes tokiu atveju tikslinga laukti, kol bus surinkti visi įrodymai, reikalingi nuspręsti dėl pareikšto reikalavimo priteisti nuostolių atlyginimą. Teismas net nepasisakė dėl dalinio sprendimo priėmimo galimybės.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovai V. G. ir R. G. prašo apeliacinį skundą atmesti, Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimą palikti nepakeistą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad teismas išsprendė šalių visus reikalavimus, atsižvelgdamas į pareikštų reikalavimų esmę, jų tarpusavio ryšį, nurodė įstatymus ir motyvus, remdamasis kuriais padarė išvadą.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą trečiasis asmuo notaras Marius Stračkaitis prašo sprendimą priimti teismo nuožiūra. Nurodo, kad pirkimo-pardavimo sutartis, 2005 m. liepos 19 d. patvirtinta Klaipėdos m. pirmojo notarų biuro, yra sudaryta teisėtai, laikantis visų teisės aktų, atidumo, atsargumo ir rūpestingumo reikalavimų ir visiškai atitinka šalių valią.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas netenkintinas.

Dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia CK 1.91 straipsnio pagrindu

Apeliantai teigia, kad tarp šalių 2005 m. liepos 19 d. sudaryta namo ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti pripažinta negaliojanti ir CK 1.91 straipsnio pagrindu t. y. dėl apgaulės. Pirmosios instancijos teismas šalių sudarytą 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartį pripažino negaliojančia CK 1.90 ir 1.80 straipsnių pagrindu.

Sutuoktiniai V. G. ir R. G. 2005 m. liepos 19 d. pardavė sutuoktiniams V. V. ir J. V. 200/600 dalis žemės sklypo ir šiame žemės sklype esančio nebaigto statyti 383/1000 dalis gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini) (b. l. 27, t. 1). Nuosavybės teisė į žemės sklypą įregistruota V. G. vardu 2005 m. gegužės 26 d. valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu. Nuosavybė į nebaigtą statyti namą įregistruota 2005 m. liepos 13 d. V. G. vardu. Nuosavybės įregistravimo juridinis pagrindas 2005 m. gegužės 5 d. Klaipėdos apskrities viršininko administracijos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus pažyma Nr. VSI-P130. Atsakovai nuosavybę į 200/600 dalį žemės sklypo ir 383/1000 dalis nebaigto statyti namo (duomenys neskelbtini) įregistravo 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu (b. l. 39-40, t. 2).

CK 1.91 straipsnio 5 dalyje numatyta, kad apgaulė pasireiškia sandorio šalies tylėjimu arba aktyviais veiksmais. Atsakovai reikalavimą pripažinti 2005 m. liepos 19 d. sutartį negaliojančia CK 1.91 straipsnio pagrindu dėl apgaulės grindė nuslėptomis aplinkybėmis apie statybos leidimo galiojimo termino pasibaigimą, apie neleidimą naudotis namo inžinerine-technine, mechanine įranga, esančia ieškovams priklausančio pusrūsio katilinėje, apie ketinimą statyti priestatus ir be statybos leidimo ir projekto pradėjus vykdyti statybos darbus.

Sandorio šalies tylėjimas tai aplinkybių, kurias žinodama kita šalis nebūtų sudariusi sandorio, nuslėpimas, jeigu vadovaujantis protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principais, tos aplinkybės turėjo būti kitai šaliai atskleistos (CK 1.91 str. 5 d.). Buto ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrosios patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė dalis, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 str.). Byloje nustatyta, kad šildymo, vandentiekio, karšto vandens įranga įrengta ieškovams priklausančioje katilinėje ir kad praėjus metams po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ieškovai nebeleido atsakovams naudotis mechanine namo įranga. Įstatymu nustatyta, kad buto ir kitų patalpų savininkas turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendro naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, neperžengdamas kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų (CK 4.83 str. 1 d.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių susitarimu, o jei yra nesutarimas valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas (CK 4.75 str. 1 d.). 2005 m. liepos 19 d. tarp šalių sudarytoje dalies namo ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje, kurios pagrindu šalys tapo bendraturčiais, naudojimasis bendrosios dalinės nuosavybės objektu – namo mechanine-inžinerine dalimi aptartas nebuvo. Todėl tarp šalių kilus ginčui pagal CK 4.75 straipsnio 1 dalį valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką pagal bendraturčio ieškinį turi nustatyti teismas. Atsakovų nurodyta aplinkybė, kad po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ieškovai nebeleido atsakovams naudotis mechanine namo dalimi, kuri patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise, ir apie tai nutylėjo sudarant sutartį, negali būti pripažinta apgaule. Apgaulė tai sandorį sudarančio asmens suklaidinimas dėl esminių sudaromo sandorio aplinkybių, kuris gali pasireikšti aktyviais veiksmais ar nuslėpimu svarbių sandorio aplinkybių, sąmoningai siekiant galutinio tikslo. Suklaidinimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu šalis buvo suklaidinta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, o ne pagal tą situaciją, kuri atsiranda praėjus tam tikram laikui po sandorio sudarymo. Minėta, sudarius namo dalies pirkimo-pardavimo sutartį, namo mechaninė- inžinerinė dalis tapo bendrąja daline nuosavybe, kuria šalys turi teisę naudotis pagal jų funkcinę paskirtį. Šalys kurį laiką bendru sutarimu naudojosi mechanine-inžinerine namo dalimi. Praėjus tam tikram laikui (pagal šalių paaiškinimus – metams) po sutarties sudarymo šalys nebesusitarė. Minėta įstatymu yra nustatyta patalpų savininkų teisė naudotis bendrąja daline nuosavybe (šiuo atveju mechanine-inžinerine namo dalimi), įstatymu taip pat nustatyta, kaip yra ginama šių bendraturčių pažeista teisė.

Taip pat negali būti pripažinta apgaule suklaidinimas dėl esminių sudaromos namo dalies pirkimo-pardavimo sutarties aplinkybių ieškovų nutylėjimas, kad jie, neturėdami statybos leidimo, statys du priestatus. Ieškovai priestatus pradėjo statyti 2006 metais, t. y. po sutarties sudarymo. Minėta, ar sutarties šalis buvo suklaidinta, yra vertinama pagal sutarties sudarymo metu egzistavusią faktinę situaciją, o ne pagal tą, kuri atsirado praėjus tam tikram laikui po sutarties sudarymo.

Pagal 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartį ieškovas pardavė, o atsakovai nupirko dalį nebaigto statyti namo. Pagal atsakovų paaiškinimus namo statyba buvo nebaigta, nes nebuvo atlikti fasado dažymo darbai. Pardavėjas V. G. nuosavybės teisę įregistravo į nebaigtą statyti statinį Klaipėdos apskrities viršininko administracijos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus 2005 m. gegužės 5 d. pažymos Nr. VSI-P-130 pagrindu. Minėta institucija, vykdanti statybos valstybinę priežiūrą, patvirtino, kad nebaigtas statyti statinys neturi esminių nukrypimų nuo projekto, kad yra leidimas atlikti statybos darbus ir vadovaujantis Statybos įstatymo 34 straipsnio 1 dalimi statytojui V. G. išdavė pažymą, kurios pagrindu jis turėjo teisę įregistruoti nebaigtą statyti statinį nuosavybės teise ir šį statinį parduoti. Tai reiškia, kad tas objektas (nebaigta statyti namo dalis), kuris buvo parduotas atsakovams, buvo pastatytas turint leidimą vykdyti statybos darbus ir be esminių nukrypimų nuo projekto. Leidimo atlikti statybos darbus galiojimo terminas baigėsi 2005 m. liepos 1 d. Vadinasi norint užbaigti statybos darbus (nudažyti fasadą) buvo reikalinga gauti leidimą statyti. Tačiau konstatuoti, kad ta statyba, kuri buvo atlikta iki leidimo termino pabaigos, buvo atlikta neturint leidimo atlikti statybos darbus, nėra pagrindo. Nebaigtas statyti namas įregistruotas V. G. nuosavybės teise ir parduotas atsakovams buvo pastatytas turint leidimą vykdyti statybos darbus. Kadangi pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia apeliacine tvarka neginčijama, apeliacinės instancijos teismas dėl šios teismo sprendimo dalies teisėtumo ir pagrįstumo nepasisako (CPK 320 str.).

Sudarant 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartį, leidimas vykdyti statybas buvo pasibaigęs. Atsakovai apie šią aplinkybę nebuvo informuoti. Minėta, kad suklaidinimas kitos šalies dėl esminių sandorio sudarymo sąlygų pasireiškia svarbių sandorio aplinkybių nuslėpimu sąmoningai siekiant galutinio tikslo sudaryti sandorį. Todėl reikia įvertinti, ar pardavėjai G. atliko tyčinius nesąžiningus veiksmus t. y. tyčia nutylėjo apie statybos leidimo termino pasibaigimą dėl kurių atsakovai (pirkėjai) buvo paskatinti sudaryti 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartį.

Kaip matyti iš byloje esančios medžiagos ginčai tarp šalių pirmiausia kilo ne dėl to, kad pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu buvo pasibaigęs statybos leidimo galiojimo terminas. Ginčai kilo dėl naudojimosi namo mechanine-inžinerine dalimi, kurios naudojimosi sąlygos prikimo-pardavimo sutartyje nebuvo aptartos, ir dėl pradėtos vykdyti priestatų statybos. Sprendžiant dėl apgaulės pasireiškusios pardavėjų nutylėjimu apie leidimo vykdyti statybos darbus termino pasibaigimą sutarties šalių veiksmai vertinami vadovaujantis protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principais. Tuo atveju, kai leidimo vykdyti statybos darbus terminas yra pasibaigęs, statytojas, norėdamas tęsti statybos darbus, turi kreiptis dėl naujo statybos leidimo išdavimo (Statybos įstatymo 23 str. 18 d. 3 p.). Šiuo atveju ieškovas ir atsakovai, būdami bendrasavininkais, tai turėjo atlikti bendru susitarimu. V. G. vienas be atsakovų to padaryti negalėjo. Tačiau dėl jau minėtų nesutarimų ir dėl susidariusios tarp šalių konfliktinės situacijos bendras susitarimas prašyti išduoti naują statybos leidimą nebuvo pasiektas. Pažymėtina, kad pirkimo-pardavimo objektas buvo nebaigtas statyti namas. Atsakovai, ketindami pirkti nebaigtą statyti statinį, turėjo domėtis leidimu vykdyti statybos darbus. Pardavėjai G. pardavė ne visą nebaigtą statyti namą, o tik atitinkamą jo dalį, kita namo dalis liko jų nuosavybėje. Ieškovui, pardavusiam tik dalį nebaigto statyti namo, kaip bendrasavininkui liko pareiga gauti naują leidimą tęsti statybos darbus. Atsižvelgiant į aplinkybę, kad buvo parduota tik dalis nebaigto statyti namo, ko pasekoje šalys tapo namo bendrasavininkais, nutylėjimas apie statybos leidimo termino pasibaigimą nevertintinas kaip tyčinis veiksmas, siekiant galutinio tikslo – parduoti atsakovams dalį namo, nes ieškovui ir po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išliko pareiga gauti leidimą tęsti statybos darbus.

Dėl nuostolių atlyginimo

Sandorį pripažinus negaliojančiu CK 1.90 straipsni pagrindu kaltoji šalis turi atlyginti kitai šaliai visas turėtas išlaidas, taip pat turto netekimą ar sužalojimą (CK 1.90 str. 3 d.), sandorį pripažinus CK 1.91 straipsnio pagrindu dėl apgaulės kaltoji šalis taip pat turi atlyginti nukentėjusiajam visas turėtas išlaidas (CK 1.91 str. 2 d.). Atsakovai prašo atlyginti 551 179 Lt nuostolių. Nuostolius grindžia nekilnojamojo turto kainų skirtumu: pagal 2005 m. liepos 19 d. pirkimo-pardavimo sutartį už vieną kv. metrą gyvenamojo ploto mokėjo 1 934 Lt, o šiuo metu tokio gyvenamojo namo, kurį jie buvo nusipirkę iš ieškovo, vieno kv. metro kaina yra nuo 4 000 Lt iki 4 666 litų.

Minėta, pripažinus sutartį negaliojančia tiek CK 1.90 straipsnio, tiek 1.91 straipsnio pagrindu yra atlyginamos turėtos išlaidos. Turėtos išlaidos yra tiesioginiai (realūs) nuostoliai. Atsakovai tiesioginių (realių) nuostolių dėl nekilnojamojo turto kainų pakilimo nepatyrė, nes įrodymų apie tai, kad jie įsigijo kitą gyvenamąjį būstą, nei pirmosios instancijos, nei apeliacinės instancijos teismui nepateikė. Būsimų išlaidų atlyginimo galimybės sandorį pripažinus negaliojančiu CK 1.90 straipsnio ar 1.91 straipsnio pagrindu įstatymas nenumato. Nuostolių, susidariusių dėl kainų skirtumo, atlyginimas numatytas CK 6.258 straipsnio 5 dalyje, kai šalis nutraukia sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuotolių atlyginimo. Pagal šią įstatymo normą, kuri konkrečiai numato nuostolių, atsiradusių dėl kainų skirtumo, atlyginimą, turi būti sudaryta kita, nutrauktą sutartį pakeičianti sutartis. Tai reiškia, kad šalis, sumokėdama didesnę kainą, faktiškai jau nuostolius patyrė. Pripažinus sutartį negaliojančia CK 1.90 straipsnio ar CK 1.91 straipsnio pagrindu nėra numatytas nuostolių atlyginimo skaičiavimo būdas taikant kainų skirtumo principą. Tačiau atsakovams prašant priteisti nuostolius, teisėjų kolegijos nuomone, nuostolių atsiradimas ir jų dydis pirmiausia turi būti pagrįstas analogiškai, kaip ir numatyta CK 6.258 straipsnio 5 dalyje, kita pakeičiančia sutartimi, kuri patvirtintų turėtas išlaidas įsigyjant kitą gyvenamąjį būstą didesnėmis kainomis. Tokių įrodymų atsakovai nepateikė, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai priešieškinį dėl nuostolių atlyginimo, atmetė.

Teismas bylose dėl nuostolių atlyginimo gali priimti tarpinį sprendimą (CK 6.249 str. 3 d.). Toks sprendimas paprastai yra priimamas tais atvejais, kai nuostolių padarymas yra akivaizdus, tačiau nuostoliams apskaičiuoti reikia daug laiko. Dėl jau išdėstytų argumentų nuostolius priteisti taikant kainų skirtumo principą šalis gali reikalauti, kai ji yra sudariusi kitą pakeičiančią sutartį, patvirtinančią kainų skirtumą. Pažymėtina, kad nekilnojamojo turto kainos rinkoje keičiasi. Atitinkamais laikotarpiais, pvz. 2005-2007 metais, kainos sparčiai kilo, nuo 2008 metų pradėjo kristi. Kainų kilimas, kritimas yra objektyvus nuo šalių valios nepriklausantis veiksnys. Tik sudarius pakeičiančią sutartį galima konstatuoti, ar šalis dėl kainų padidėjimo patyrė nuostolius ir taikant kainų skirtumo principą nuostolių dydį lengvai apskaičiuoti. Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme priimti dalinį sprendimą nebuvo pagrindo.

Pirmosios instancijos teismas netenkino atsakovo prašymo įpareigoti ieškovus netrukdyti (leisti) jiems ir jų vaikams gyventi name (duomenys neskelbtini) dar 3 mėnesius po teismo sprendimo visiško įvykdymo. Teismas įpareigojo ieškovą netrukdyti atsakovams ir jų vaikams naudotis ginčo dalimi du mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos. Apeliacinės instancijos teismas sutinka su nustatytu dviejų mėnesių terminu leisti atsakovų šeimai naudotis namo (duomenys neskelbtini) 383/1000 dalimi. Nustatytas terminas atsižvelgiant į tas aplinkybes, kad 2009 m. rugpjūčio 28 d. teismo sprendimo dalies dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia šalys neskundė, byla dėl V. G. mirties ilgą laiką (4,5 mėn.), buvo sustabdyta ir kad, kaip nurodė atsakovas apeliacinės instancijos teisme, šeima name negyvena, dviejų mėnesių terminas po teismo sprendimo įsiteisėjimo leisti naudotis namu yra pakankamas.

Atmetus atsakovų apeliacinį skundą, iš atsakovų ieškovei priteistinos 1 000 Lt išlaidos advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti. Iš atsakovų valstybės naudai priteistinos 14,25 Lt išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu apeliacinės instancijos teisme (t. 2, b. l. 60, CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92, 93 str.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

nutaria:

Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. rugpjūčio 25 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovų J. V. (a. k. (duomenys neskelbtini)) ir V. V. (a. k. (duomenys neskelbtini)) ieškovės R. G. (a. k. (duomenys neskelbtini)) naudai 1 000 Lt (vieną tūkstantį litų) išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti.

Priteisti iš atsakovų J. V. (a. k. (duomenys neskelbtini)) ir V. V. (a. k. (duomenys neskelbtini)) solidariai valstybės naudai 14,25 Lt (keturiolika litų, 25 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Alė BukavinienėDanutė GasiūnienėDanutė Milašienė