- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-03-21
- Bylos Nr.
- e2-1066-392/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01159-2022-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Virginijus Kairevičius
- Atsakovas
- V. G.
- Trečiasis asmuo
- P. B., UAB „NT rinkos centras“
- Kategorijos
- 2.1.2.4.2.6Dėl suklydimo sudarytas sandoris
Vilniaus apygardos teismo teisėjas Virginijus Kairevičius, sekretorė Jurgita Loginovienė, Franc Rutkovskij, dalyvaujant ieškovo atstovams M. D., P. Z., atsakovui V. G., trečiajam asmeniui P. B., atsakovų ir trečiųjų asmenų atstovui A. V., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal UAB „Kompetencijų tobulinimo centras“ ieškinį R. G. ir V. G. dėl žemės sklypo pirkimo pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, tretieji asmenys P. B. ir UAB „NT rinkos centras“
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas pateikė teismui ieškinį, kuriuo prašo: Pripažinti 2022-04-28 ieškovo VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“ ir atsakovų R. G. bei V. G. sudarytą žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia nuo jos sudarymo dienos ir taikyti restituciją ieškovui iš atsakovų priteisiant 69 000 Eur, atsakovams iš ieškovo priteisiant žemės ūkio paskirties sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini); ieškovui VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“ iš atsakovų R. G. bei V. G. priteisti 261,22 Eur išlaidų; ieškovo VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“ naudai iš atsakovų R. G. bei V. G. priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinyje ir teismo posėdžio metu nurodė, kad 2022 m. kovo mėnesį VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“ direktorius P. Z. internetinių skelbimų portale Aruodas.lt perskaitė skelbimą apie parduodamą žemės ūkio paskirties sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). Skelbime buvo nurodyta: „Šis 50 arų sklypas pasiruošęs tapti Jūsų nauja gyvenamąja vieta <...> PARDUODAMAS 50 ARŲ SKLYPAS UNIKALIOJE VIETOJE ANT NERIES KRANTO JŪSŲ NAUJAM NAMUI ! <…> Kas galėjo pagalvoti kad dabar Jūs galite turėti savo svajonių namus su privačia teritorija, apsupta žaliąja zona“. Ieškovui susisiekus skelbime nurodytu numeriu, atsiliepė agentė P. B., kuri į ieškovo klausimą, ar parduodamame sklype tikrai galima statyti namą, atsakė, kad, kadangi žemės ūkio paskirties žemės sklypas yra didesnis nei 50 arų, šiame sklype galima statyti namą. Ieškovo atstovas pasidomėjo ir įsitikino, kad išties, tuo atveju, jei žemės ūkio paskirties sklypo dydis yra didesnis nei 50 arų, jame galima statyti ūkininko namą. Atsižvelgiant į tai, kad buvo gautas patvirtinimas, jog žemės sklype yra galima statyti namą, ieškovo direktorius ir akcininkas P. Z. priėmė sprendimą žemės sklypą įsigyti ieškovo vardu. 2022-04-28 ieškovas ir pardavėjai R. G. bei V. G. sudarė notarinę žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, kuria ieškovas nuosavybės teisėmis įsigijo žemės sklypą.
Inicijavus procesus dėl leidimo namo statybai gavimo paaiškėjo, kad visas žemės sklypas patenka į paviršinių vandens telkinių apsaugos zoną, todėl tapo aišku, kad statyba žemės sklype jokiu atveju yra negalima ir dėl šios priežasties ieškovas neturi galimybių sklypo naudoti pagal skelbime nurodytą faktinę paskirtį, t. y. steigti ūkininko sodybą ir sklype statyti namą. Todėl ieškovas CK 1.90, 1.91 str. pagrindu kreipiasi į teismą dėl pirkimo pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia ir restitucijos taikymo, nes sutartis buvo sudaryta ieškovą suklaidinus, apgavus.
Šalies argumentai
Atsakovai su ieškiniu nesutiko ir nurodė, kad ieškovo teiginiai, jog atsakovai pateikė, o ieškovas priėmė viešąją ofertą dėl žemės sklypo namo statymui pirkimo neatitinka tikrovės ir turėtų būti atmesti kaip nepagrįsti. Visa reikšminga informacija, susijusi su žemės sklypu, ieškovui buvo pateikta prieš sudarant sutartį perduotuose ir/arba viešai prieinamuose dokumentuose. Dėl to, jei ieškovas neišsiaiškino visų reikšmingų aplinkybių iki sutarčių pasirašymo ir žemės sklypo įsigijimo, o po žemės sklypo įsigijimo išsiaiškino, kad žemės sklype jis negalės atlikti kokių nors norėtų atlikti veiksmų, būtent jam tenka su tuo susijusi rizika ir tai nesudaro pagrindo naikinti sandorius. Nei atsakovai, nei, jų žiniomis, nekilnojamojo turto brokerė, teikusi pagalbą šalims sudarant sutartį neatliko ieškovo atžvilgiu jokių neteisėtų, nesąžiningų veiksmų ir nenaudojo apgaulės. Ieškovui buvo atskleista visa žemės sklypo pirkimo pardavimo (ne kitokiam ar kitokių teisių) sandorio sudarymui galinti būti reikšminga informacija, kuri atsispindėjo ir dar prieš sandorio sudarymą ieškovui pateiktoje dokumentacijoje. V. G. šį sklypą pats prieš kelioliką metų nupirko investicijai ir dabar pardavė. A. P. B. nenurodė ir jos neprašė, kad ji skelbime pateiktų informaciją, kad sklypas yra tinkamas namo statybai.
Tretieji asmenys P. B. ir UAB „NT rinkos centras“ su ieškiniu nesutiko ir paaiškino, jog į P. B. kreipėsi ieškovė R. G. dėl tarpininkavimo parduodant jai priklausantį žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Tarp trečiųjų asmenų ir R. G. buvo sudaryta 2019 m. gegužės 9 d. Tarpininkavimo paslaugų sutartis Nr. PB/2019/05/09/6 dėl minėto žemės sklypo pardavimo. Joje sutarties šalys sutarė, kad „Skelbime nurodoma Turto pardavimo kaina yra 120.000 Eur. Turto kaina gali būti keičiama abiejų Sutarties šalių sutarimu.“. Vėliau pradinė pardavėjos pageidauta už turtą gauti kaina buvo sumažinta. Pardavimo tarpininkė, kuri tiesiogiai vykdė turto pardavimą pagal su R. G. sudarytą sutartį, neprisimena kas ir kada parengė skelbimo apie parduodamą turtą tekstą. Įprastai tai daro asistentai. Pardavėjai neprašė skelbime nurodyti, kad sklypas tinkamas namo statybai. Pirkėjo atstovui buvo pateiktas nekilnojamojo turto registro išrašas, pirmasis žemės sklypo plano lapas. Jame užfiksuoti ir nurodyti visi esminiai duomenys, informacija, susiję su žemės sklypu, jo paskirtimi, taikomomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis. Taigi, ieškovui buvo žinoma, kad pardavinėjamas žemės sklypas yra žemės ūkio paskirties ir patenka į paviršinių vandens telkinių apsaugos zoną. Konkrečios šalių sutartos sąlygos, jų tarpusavio įsipareigojimai yra aptariami ikisutartinių santykių, derybų metu, užfiksuojami preliminarioje, o vėliau ir pagrindinėje pirkimo-pardavimo sutartyje. Būtent tada yra atskleidžiama ir išsami informacija, susijusi su parduodamu turtu. Tuo tarpu skelbimai apie parduodamą turtą neatspindi ir net neturi atspindėti visos detalios informacijos apie parduodamą turtą (pvz., skelbimuose nenurodoma tokia informacija kaip turtui taikomi apribojimai – turto areštas ar pan., nenurodoma informacija apie specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, unikalūs numeriai, kadastriniai numeriai, kt.). Skelbimai yra daugiau bendro pobūdžio, skirti derybų dėl pardavinėjamo turto inicijavimui, potencialių pirkėjų sudominimui, bet ne detalių pirkimo-pardavimo sąlygų suderinimui, išsamios informacijos apie pardavinėjamą turtą pateikimui. Informacija, susijusi su žemės sklypu, jame galima vykdyti veikla, teritorija, kurioje yra žemės sklypas ir kt., buvo viešai prieinama, ieškovas turėjo galimybę bet kada iki preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo susipažinti su visais jį dominančiais dokumentais.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas
Byloje nustatyta, kad 2022 m. kovo mėnesį internetinių skelbimų portale www.aruodas.lt buvo skelbiama apie parduodamą žemės ūkio paskirties sklypą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini). Skelbime buvo nurodyta: „Šis 50 arų sklypas pasiruošęs tapti Jūsų nauja gyvenamąja vieta <...> PARDUODAMAS 50 ARŲ SKLYPAS UNIKALIOJE VIETOJE ANT NERIES KRANTO JŪSŲ NAUJAM NAMUI ! <…> O kas galėjo pagalvoti kad dabar Jūs galite turėti savo svajonių namus su privačia teritorija, apsupta žaliąja zona <...> sklypas ribojasi tik su vienu kaimynu <...> Šis 50 arų sklypas pasiruošęs tapti Jūsų nauja gyvenamąja vieta.“.
Iš skelbimo turinio matyti, kad viešąja oferta atsakovai ir/arba jų atstovai viešai siūlė įsigyti jiems nuosavybės teisėmis priklausantį žemės sklypą skelbime aiškiai ir nedviprasmiškai nurodydami, kad sklypas yra skirtas namui statyti, t. y. skelbime buvo aiškiai deklaruojama, kad gyvenamojo namo statyba sklype yra galima be jokių išlygų. Ieškovas šią viešąją ofertą priėmė ir šalims susitarus dėl visų sandorio sąlygų, buvo sudaryta preliminarioji sutartis.
2022-04-28 ieškovas ir pardavėjai R. G. bei V. G. sudarė notarinę žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, kuria ieškovas nuosavybės teisėmis įsigijo žemės sklypą.
Ieškovui inicijavus procesus dėl leidimo ūkininko namo statybai gavimo paaiškėjo, kad kadangi visas žemės sklypas patenka į paviršinių vandens telkinių apsaugos zoną, statyba žemės sklype yra negalima, todėl žemės sklypo naudoti pagal skelbime nurodytą žemės sklypo paskirtį, t. y. namo statybai, neįmanoma. Taip yra todėl, kad pagal Vilniaus rajono savivaldybės teritorijos Kraštovaizdžio specialųjį planą, kuris yra sudedamoji bendrojo plano dalis, nagrinėjamas sklypas nepatenka į urbanizuojamą teritoriją. Žemės sklypas patenka į funkcinę kraštovaizdžio tvarkymo zoną M4 - ūkinių miškų zona. Visas žemės sklypas patenka į paviršinių vandens telkinių apsaugos zoną, o tai reiškia, kad šiam sklypui taikomi paviršinių vandens telkinių apsaugos zonos reikalavimai. Pagal Lietuvos Respublikos Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 99 str. Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose draudžiama: 8) statyti pastatus mažesniu kaip 50 metrų atstumu iki paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos, išskyrus atvejus, kai: a) atstatomi identiški buvusios sodybos pastatai; b) statomi pastatai miestuose, miesteliuose ir kaimų kompaktiškai užstatytose teritorijose, sodybose, savivaldybių ar jų dalių bendruosiuose planuose numatytose urbanizuoti teritorijose kaime; c) už paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos statoma ne daugiau kaip viena ne didesnio kaip 25 kvadratinių metrų bendrojo ploto ir ne aukštesnė kaip 4,5 metro asmeninio naudojimo pirtis be rūsio sodyboje ar kitos paskirties žemės rekreacinių teritorijų naudojimo būdo žemės sklype; d) statomi elingai, numatyti savivaldybės ar jos dalies bendrajame plane ir (ar) saugomos teritorijos specialiojo teritorijų planavimo dokumentuose nustatytoje rekreacijai skirtoje teritorijoje. Ties žemės sklypu paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juosta yra 10 m pločio. Ši apsaugos juosta nustatyta vadovaujantis Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2001 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 540 (Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2007 m. vasario 14 d. įsakymo Nr. D1-98 redakcija). Žemės sklypo kraštinių ilgiai yra 48,27 m ir 63,70 m. Statinių statyba už 50 metrų atstumo nuo paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos išorinės ribos sklype nėra galima.
Nėra jokios abejonės, kad žemės sklypo, esančio vaizdingoje vietoje, jei jame galima statyba, vertė yra kelis kart didesnė nei tokio pat žemės sklypo, jei jame statyba negalima. Kaip matyti iš bylos medžiagos, 0,5034 ha ploto sklypas parduotas už 69 000 Eur, t.y. vieno ha kaina yra apie 138 000 Eur. Pastebėtina, kad žemės ūkio paskirties žemė yra vertingiausia tada, kai sklypo plotas yra didelis jo naudingumo balas taip pat yra didelis, prie žemės sklypo yra patogus privažiavimas, sklypas yra lygus ir pan., t. y. yra tinkamos sąlygos žemės sklype ūkininkauti. Derlingų žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos yra apie 7 000 Eur/ha. Ieškovas pateikė įrodymus, kad pvz.: (duomenys neskelbtini) (žemės ūkio naudmenų našumo balas: 43) 7 ha sklypas parduodamas už 53 999 Eur, vieno ha kaina 7 714 Eur. (duomenys neskelbtini) (žemės ūkio naudmenų našumo balas: 50,08) 6,54 ha sklypas parduodamas už 45 000 Eur, vieno ha kaina 6880 Eur. (duomenys neskelbtini) (žemės ūkio naudmenų našumo balas: 48,3) 7,1 ha sklypas parduodamas už 49 700 Eur, vieno ha kaina 7 000 Eur. Tokio pobūdžio skelbimų internetiniame portale www.aruodas.lt, kurių kainos yra panašios į aukščiau cituojamų skelbimų kainas šiuo metu yra gausu. Atsakovai šios ieškovo pateiktos informacijos neginčijo. Ieškovui parduotas žemės sklypas, kuriame jokia statyba nėra galima, kurio našumo balas yra vos 25,1 balo buvo parduotas (lyginant vieno hektaro kainą) beveik dvidešimt kartų didesne kaina nei itin našios žemės ūkio paskirties sklypai kainą. Todėl ir vertinant parduodamo turto pardavimo kainą, matyti, jog ieškovui buvo sudarytas įspūdis, kad žemės sklypas atitinka faktą (savybę), kad jame yra galima ūkininko namo statyba, nes už tokią kainą galima įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kuriuose statyba leidžiama.
Nėra jokios abejonės, kad žemės sklypas, jei jame statyba negalima, daugeliui yra nereikalingas.
Nors pardavimo metu ieškovui ir buvo pateikta bei žinoma informacija, kad yra pardavinėjamas 0,5034 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kuriame taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos - „Paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos (VI skyrius, aštuntasis skirsnis); Plotas: 0,2497 ha <...>“, „Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonos (VI skyrius, septintasis skirsnis); Plotas: 0,5034 ha <...>“, atsakovai, o tiksliau jų pasamdyti asmenys vienareikšmiškai aiškiai deklaravo, kad yra parduodamas sklypas naujam namui, kuris pasiruošęs tapti nauja gyvenamąja vieta. Tai reiškia, kad atsakovai / atsakovų samdytas tarpininkas, ieškovo atstovą apgavo ir dėl to šis suklydo.
CK 1.91 str. 1 d. numatyta, kad dėl apgaulės, smurto, ekonominio spaudimo ar realaus grasinimo arba dėl vienos šalies atstovo piktavališko susitarimo su antrąja šalimi sudarytas sandoris, taip pat sandoris, kurį asmuo dėl susidėjusių aplinkybių buvo priverstas sudaryti labai nenaudingomis sąlygomis, gali būti teismo tvarka pripažintas negaliojančiu pagal nukentėjusiojo ieškinį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad suklydimas (CK 1.90 straipsnis) ir apgaulė (CK 1.91 straipsnis) kaip sandorio negaliojimo teisiniai pagrindai nėra suderinami. Suklydimas yra ir vieno, ir kito teisinio sandorio negaliojimo pagrindo elementas, tačiau apgaule laikomas tyčinis asmens elgesys, kuriuo siekiama suklaidinti sandorio šalį ir taip ją palenkti sudaryti sandorį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2011; 2018 m. balandžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-164-611/2018, 38 punktas). Nustačius, kad sandorio šalis suklydo dėl kito asmens tyčinių veiksmų (ar neveikimo), sandoris pripažįstamas negaliojančiu CK 1.91 straipsnio pagrindu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-126/2011).
Atsakovai nurodo, kad sandorio šalis yra juridinis asmuo, kuris gyvenamojo namo nesistatys. Tačiau teismo vertinimu ši aplinkybė nėra esminė. Juridinis asmuo gali įsigyti bet kokį žemės sklypą taip pat ir siekdamas pelno, pvz. perparduoti, kaip kad elgėsi atsakovai. Pardavus žemės sklypą prastesnių savybių nei deklaravo pardavėjai, laikytina, kad buvo apgautas ne tik ieškovo atstovas, bet per jį ir pats juridinis asmuo, kuriam buvo parduotas daiktas, kurio tikroji vertė yra kelis kartus mažesnė, nei sumokėjo ieškovas.
Pagal CK 1.91 str. 2 d., jeigu sandoris pripažintas negaliojančiu dėl vienos iš šio straipsnio 1 dalyje nurodytų priežasčių, tai antroji šalis privalo grąžinti nukentėjusiajam visa, ką ji yra gavusi pagal sandorį, o kai to negalima grąžinti, – atlyginti to vertę pinigais. Už sklypą ieškovas sumokėjo 69 000 Eur. Ši suma priteistina. Be to, kaltoji šalis turi atlyginti nukentėjusiajam visas turėtas išlaidas. Ieškovas notarui už sandorio patvirtinimą sumokėjo 261,22 Eur. Ieškovo išlaidos susijusios su žemės sklypo sandorio sudarymu taipogi priteistinos.
Kiti, teismo neaptarti, šalių argumentai nėra tiek reikšmingi, kad jiems pritarus galėtų būti priimtas kitoks sprendimas, todėl teismas dėl jų nepasisako. Teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalies argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010).
Tenkinant ieškinį iš atsakovų priteistinos ieškovo turėtos bylinėjimosi išlaidos: 4 835,16 Eur bylinėjimosi išlaidų advokato pagalbai apmokėti ir 1 264 Eur sumokėto žyminio mokesčio. Viso 6 099,16 Eur.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Civilinio proceso kodekso 259, 270 straipsniais
nusprendė:
Ieškinį tenkinti.
Pripažinti negaliojančia 2022-04-28 ieškovo VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“, į. k. (duomenys neskelbtini), ir atsakovų R. G., a. k. (duomenys neskelbtini) bei V. G., a. k. (duomenys neskelbtini) sudarytą žemės sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), pirkimo pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 3343-7.
Taikyti restituciją. Grąžinti R. G. ir V. G. žemės sklypą unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
Priteisti iš atsakovų R. G. bei V. G. VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“ 69 000 Eur sumokėtos turto kainos ir 261,22 Eur išlaidų.
Priteisti iš atsakovų R. G. bei V. G. po 3 049,58 Eur bylinėjimosi išlaidų VŠĮ „Kompetencijų tobulinimo centras“.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.