Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmų teisėja Ieva Pluirienė, rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. J. ieškinį atsakovei L. P. dėl preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine pirkimo – pardavimo sutartimi bei nuosavybės teisių į žemės sklypus ieškovui pripažinimo, trečiasis asmuo J. S..

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

3. Atsakovė L. P. atsiliepimo į ieškinį nepateikė, jokių prašymų iš atsakovės negauta, apie bylos nagrinėjimą jai pranešta tinkamai, procesinius dokumentus įteikiant asmeniškai (CPK 123 straipsnio 1 dalis).

4. Trečiasis asmuo J. S. atsiliepimo į ieškinį nepateikė, apie bylos nagrinėjimą jam pranešta tinkamai (CPK 123 straipsnio 3 dalis).

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

I. Teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir išvados

6. Remiantis byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad 2017 m. kovo 29 d. atsakovė L. P. ir ieškovas A. J. sudarė preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį, kuria L. P. įsipareigojo parduoti A. J. žemės sklypą, turintį 1,99 ha ploto, už 2 000 Eur. Sutarties 2 punkte nurodyta, kad ketinamas parduoti žemės sklypas priklauso L. P. pagal išvadą 2003 m. liepos 23 d. Nr. 465. Valstybės išperkamos žemės 1,99 ha ploto vertė 683,00 Eur. Sutarties 4 punktu šalys susitarė, kad jeigu būsimasis pardavėjas (oferentas) nepagrįstai vengs arba atsisakys sudaryti pagrindinę sutartį, jis būsimam pirkėjui (akceptantui) privalo grąžinti avansą (1 950 Eur) bei sumokėti 20 000 Eur netesybas. Sutartis galioja iki pilno nuosavybės atstatymo, bet ne ilgiau kaip 10 metų (Sutarties 5 punktas). 2017 m. kovo 29 d. ieškovas atsakovei sumokėjo 1 950 Eur avansą, sulygtą sutartyje bei likusius 50 Eur, atsakovė raštu patvirtino, kad pinigus gavo, jokių pretenzijų neturi. 2017 m. kovo 29 d. atsakovė Trakų rajono 2-jame notarų biure išdavė ieškovui įgaliojimą, kuriuo atsakovė leido tvarkyti nuosavybės dokumentus žemės sklypo (žemės sklypų), kurių bendras plotas 1,99 ha, priklausiusio seneliui J. S., turėto (duomenys neskelbtini) (pagrindas 2003 m. liepos 23 d. Švenčionių rajono žemėtvarkos skyriaus išvada Nr. 465), pinigine išraiška žemės vertė 682,92 Eur, taip pat leido valdyti, tvarkyti disponuoti minėtą turtą savo nuožiūra, atidalinti žemės sklypus, grąžinti ir perkelti, atlikti žemės sklypų teisinę registraciją, kt. Įgaliojimas išduotas dešimčiai metų.

7. Nacionalinė žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos 2018 m. lapkričio 9 d. sprendimu Nr. 48S-554 buvo atkurtos nuosavybės teisės į L. P. tenkančią nekilnojamojo turto dalį 1,1454 ha žemės, perduodant neatlygintinai nuosavybės lygiavertį turėtajam 1,18712 ha (vertė 383 Eur) žemės ūkio paskirties žemės sklypus (skl. Nr. 3219-1 – 0,1642 ha; Nr. 3219-3 – 0,6100 ha; Nr. 3219-4 – 0,8150 ha; Nr. 3219-5 – 0,2820 ha), esančius (duomenys neskelbtini) (Nr, 3219-1, Nr. 3219-5), Pakovarniškių (Nr. 3219-3) (duomenys neskelbtini) (Nr. 3219-4), kaimuose. Nacionalinė žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos 2018 m. gruodžio 19 d. sprendimu Nr. 48S-604 buvo atkurtos nuosavybės teisės į L. P. tenkančią nekilnojamojo turto dalį 0,3059 ha žemės, perduodant neatligintinai nuosavybės lygiavertį turėtajam 0,6300 ha (vertė 105 Eur) žemės ūkio paskirties žemės sklypą (skl. Nr. 3219-2 – 0,6300 ha), esantį (duomenys neskelbtini) (Nr. 3219-2) kaime. Remiantis Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašais nustatyta, kad atsakovės L. P. vardu įregistruoti žemės sklypai: 1) žemės sklypas, plotas 0,8150 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (2018 m. rugsėjo 19 d. kadastro duomenų nustatymas); 2) žemės sklypas, plotas 0,2820 ha, unikalus Nr. 4400-5107-6874, adresas (duomenys neskelbtini) (2018 m. rugsėjo 19 d. kadastro duomenų nustatymas); 3) žemės sklypas, plotas 0,1642 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (2018 m. rugsėjo 19 d. kadastro duomenų nustatytas); 4) žemės sklypas, plotas 0,6300 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (2018 m. lapkričio 22 d. kadastro duomenų nustatymas); 5) žemės sklypas, plotas 0,6100 ha, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini) (2018 m. rugsėjo 19 d. kadastro duomenų nustatymas). Visų minėtų žemės sklypų nuosavybės teisės įrašai atsakovės L. P. vardu VĮ „Registrų centre“ galioja nuo 2019 m. kovo 21 d., atsakovė žemės sklypus įgijo 2018 m. lapkričio 9 d. ir lapkričio 19 d. Nacionalinės žemės tarnybos sprendimų pagrindu. Taip pat nustatyta, kad visiems aukščiau nurodytiems žemės sklypams nuo 2019 m. birželio 20 d. registruotas areštas (areštavusi institucija – antstolė Brigita Palavinskienė).

8. Nagrinėjamu atveju ieškovas reiškia reikalavimą pripažinti šalių 2017 m. kovo 29 d. sudarytą preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pagrindine pirkimo – pardavimo sutartimi ir pripažinti ieškovui nuosavybės teises į aukščiau nurodytus žemės sklypus, kurie registruoti atsakovės vardu. Savo reikalavimą ieškovas iš esmės grindžia argumentais, kad ieškovas yra pilnai atsiskaitęs su atsakove pagal preliminarią sutartį, ieškovas faktiškai valdo minėtą turtą, jis atliko visus veiksmus, reikalingus pagrindinei pirkimo - pardavimo sutarčiai sudaryti, be to, žemės sklypai yra suformuoti, nuo 2019 m. kovo 21 d. įregistruoti VĮ „Registrų centre“ atsakovės vardu, todėl nuo 2019 m. kovo 21 d. dienos atsakovė privalėjo ieškovo nuosavybėn perduoti žemės sklypus, tačiau atsakovė vengia savo įsipareigojimų, kviečiama neatvyksta į notarų biurą.

9. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.165 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kasacinio teismo praktikoje išsamiai ir nuosekliai aiškinama, kad preliminarioji sutartis yra ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (žr., pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 17 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010).

10. Nagrinėjamu atveju, sudarant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį dėl žemės sklypo, sutartyje turėjo būti nurodytos esminės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos, viena iš kurių - aiškiai apibrėžtas sutarties dalykas, tačiau preliminariąja sutartimi buvo tariamai susitarta sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį dėl būsimo žemės sklypo pirkimo pagal Švenčionių rajono žemėtvarkos skyriaus vedėjo pavaduotojo 2003 m. liepos 23 d. parengtą išvadą Nr. 465, kuris nebuvo suformuotas kaip kadastrinis vienetas ir nebuvo L. P. nuosavybė, nors, pažymėtina, pardavėjas gali parduoti tik jam nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, o savo nuosavybės teisę jis privalo patvirtinti raštu ir įrodyti dokumentais. Be to, žemės sklypas yra specifinis civilinės apyvartos ir pirkimo-pardavimo objektas, kuris pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti turi būti suformuotas kaip kadastrinis vienetas: pagal Žemės įstatymo 14 straipsnį, bet kurios rūšies žemės sandorio sudėtinė dalis yra žemės sklypo planas, patvirtintas valstybinės žemėtvarkos tarnybos; žemės sklypo plane nurodoma sklypo ribos (gretimybės), dislokacija, dydis, o jei parduodama sklypo dalis - dalies dydis, dislokacija, ribos (gretimybės), kiti duomenys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje 3K-3-556/2006).

11. Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, apibrėžiančią pirkimo – pardavimo sutarties sampratą, pirkimo – pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Taigi, daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra pirkimo – pardavimo sudėties elementai. Tačiau nagrinėjamos bylos aplinkybių kontekste būtina pažymėti, kad pirkimo – pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto kitai šaliai perdavimas, o tik perdavimas nuosavybės teise. CK 4.37 straipsnio 1 dalis nuosavybės teisę apibrėžia per jos turinį: nuosavybės teisė – tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Taigi, galima teigti, kad nuosavybės teisė – subjektinė teisė, atsirandanti teisės normų pagrindu, įvykus tam tikram juridiniam faktui arba jų deriniui, ir duodanti galimybę jos turėtojui savo nuožiūra, kiek leidžia objektyviosios teisės normų nustatytos ribos, tam tikrą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti. Tai reiškia, kad tam, jog viena šalis galėtų daiktą perduoti nuosavybės teise kitai šaliai, ji, visų pirma, turi nuosavybės teisę į tą daiktą turėti. Nuosavybės teisė yra įgyjama CK 4.47 straipsnyje nustatytais pagrindais. Taigi, nuosavybės teises perduodanti šalis turi būti teisėta daikto savininkė, ji turi aiškiai išreikšti valią perduoti nuosavybės teises.

12. Minėta, kad nagrinėjamoje byloje nustatyta, jog atsakovė ginčo sutarties pasirašymo metu (2017 m. kovo 29 d.) neturėjo subjektinės teisės į daiktą (žemės sklypus), kuriuos ieškovas prašo pripažinti jo nuosavybe, jos registruotos VĮ „Registrų centre“ tik 2019 m. kovo 21 d.

13. Nurodytų bylos aplinkybių kontekste aktuali ieškovo prašomos patvirtinti šalių sudarytos sutarties sąlygų lingvistinė reikšmė, padedanti atskleisti šalių valią ir ketinimus bei sutarties sudarymo aplinkybes. Nagrinėjamos bylos šalys susitarė, kad pagrindinė 1,99 ha ploto žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartis bus pasirašyta, kai bus pilnai atstatyta nuosavybė, bet ne vėliau kaip per 10 metų laikotarpį (sutarties 5 punktas). Taigi, susitarimo pasirašymo metu egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių pirkimo – pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta: atsakovė neturėjo subjektinės teisės į daiktą, kuris nebuvo įstatymo nustatyta tvarka suformuotas ir identifikuotas kaip atskiras civilinės apyvartos objektas. Todėl, nors ir buvo atlikti veiksmai, turintys pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties požymių, tačiau tai nesudaro pagrindo šalių susitarimą kvalifikuoti ne kaip preliminariąją, o kaip pagrindinę sutartį (žr. pvz. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. lapkričio 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015). Ieškovas akcentuoja, kad jis pilnai atsiskaitė su atsakove pagal preliminarią sutartį su mokėdamas 2 000 Eur sumą, dėl ko ji laikytina pagrindine, tačiau daikto kainos sumokėjimas pats savaime nesudaro pagrindo šalių sutartinių santykių kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties. Ginčo atvejui CK 6.401 straipsnio 5 dalis netaikomas, nes ginčo teisinių santykių objektas – nebūsimas gyvenamasis namas ar butas. Nagrinėjamoje byloje aktualus CK 6.165 straipsnis reglamentuoja tik preliminarius santykius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis), tačiau byloje nėra duomenų, kad žemės sklypai nuosavybės teise ieškovui buvo perduotas 2017 m. kovo 29 d. sutarties sudarymo metu, nes jie nebuvo suformuoti ir nebuvo atsakovės nuosavybės teisės objektais. Todėl nėra pagrindo konstatuoti, kad sutarties sudarymo metu žemės sklypai buvo faktiškai perduoti ieškovui, tik atsakovė vengia minėtus veiksmus įforminti. Sutarties įvardijimas preliminaria, sutarties nuostatose esantys žodžiai „ketinamas parduoti“, „būsimasis pardavėjas“ bei galimos netesybos ateityje nesudarius pagrindinės sutarties, jos sudarymas paprasta, o ne notarine forma, sutarties 5 punkte nurodytos nuostatos dėl sutarties galiojimo, kurios gali būti aiškinamos kaip pagrindinės sutarties sudarymo terminas, aplinkybė, jog sutarties sudarymo metu žemės sklypai nepriklausė atsakovei nuosavybės teise ir tai šalys žinojo, suponuoja išvadą dėl tarp šalių susiklosčiusių preliminarios sutarties teisinių santykių (CK 6.165 straipsnis, CPK 185 straipsnis).

14. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugsėjo 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-395/2014, ir kt.). Siekiant šias sutartis atskirti, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia, t. y. aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Nustatant tikrąją tam tikros sutarties šalių valią, taikytinos sutarčių aiškinimo taisyklės, įtvirtintos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; teisėjų kolegijos 2011 m. liepos 11 d. nutartis, priimta civilinėje Nr. 3K-3-318/2011; 2012 m. gegužės 18 d. nutartis, priimta Nr. 3K-3-233/2012; kt.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje preliminarioji sutartis įvardijama kaip organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Taigi, pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys). Aiškinant sutarčių požymius ir skirtumus kasacinio teismo jurisprudencijoje pažymima, kad pagal preliminariąją sutartį atsiranda prievolė sudaryti sutartį, o pagal pagrindinę sutartį – teisės ar pareigos dėl sutarties objekto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 29 d. nutartis, Nr. 3K-3-145/2011).

15. Šioje byloje nustačius, kad 2017 m. kovo 29 d. atsakovei nebuvo atkurtos nuosavybės teisės, ji neturėjo žemės sklypų nuosavybės teise, konstatavus, kad minėta sutartis turėjo aiškiai lingvistiškai išreikštus preliminarios sutarties požymius, ieškinys kaip nepagrįstas atmestinas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

16. Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos sudarė 10,14 Eur. Ieškinį atmetus, jos valstybės naudai priteistinos iš ieškovo (CPK 96 straipsnis).

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 293-294 straipsniais, 259 straipsniu, 263-270 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo A. J., a.k. (duomenys neskelbtini) valstybės naudai 10,14 Eur (dešimt eurų 14 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų (gavėjas Vilniaus apskrities Valstybinė mokesčių inspekcija, į. k. 188659752, bankas „Swedbank“ AB, a. s. Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus regiono apylinkės teismo Vilniaus rajono rūmus.