- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2012-07-05
- Bylos Nr.
- 2-580/2012
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Milašienė, Nijolė Piškinaitė, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- V. L.
- Kategorijos
- 42.4pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danutės Milašienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Nijolės Piškinaitės ir Viginto Višinskio, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo V. L. atskirąjį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gruodžio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 2-2095-265/2011 pagal ieškovo V. L. ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Kelmeda“ ir akcinei bendrovei „Swedbank“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir hipotekos panaikinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas V. L. kreipėsi į UAB „Kelmeda“ bankroto bylą nagrinėjantį teismą su ieškiniu atsakovams BUAB „Kelmeda“ ir AB „Swedbank“, prašydamas: 1) pripažinti, kad ieškovas nuo 2007 m. spalio 30 d. įgijo nuosavybės teises į patalpas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančias pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), 2) pripažinti, kad ieškovas nuo 2007 m. spalio 30 d. įgijo nuosavybės teises į 41,91 kv. m. parkavimo vietą, pažymėtą plane P-1/2, esančią automobilių stovėjimo aikštelėje (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)); 3) pripažinti ieškovui nuosavybes teisę į 0,0242 ha dydžio žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalį prie patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini); 4) pripažinti negaliojančia lakšto dalį, sudarytą tarp AB „Swedbank“ ir UAB „Kelmeda“, kuria buvo įkeistos patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančios pastate (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), panaikinti hipotekos lakšto dalį, kuria įkeista 0,00242 ha dydžio žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), dalis, ir panaikinti hipotekos lakšto dalį, kuria įkeista 41,91 kv. m. parkavimo vieta, plane pažymėta P-1/2, esanti automobilių stovėjimo aikštelėje (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).
Ieškovas nurodė, kad 2007 m. spalio 17 d. su UAB „Kelmeda“ (toliau – atsakovas) pasirašė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo iki 2008 m. rugsėjo 1 d. pastatyti pastatą – viešbutį (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo pastatas), su dviejų kambarių 43,96 kv. m ploto patalpomis, 42 kv. m parkavimo vieta, 4,6 kv. m lože (toliau – ginčo patalpos) ir, pripažinus ginčo pastatą tinkamu naudoti, sudaryti su ieškovu pagrindinę sutartį. Ieškovas 2007 m. spalio 30 d. sumokėjo atsakovui 200 000 Lt, t. y. 58 proc. visos preliminarioje sutartyje numatytos ginčo patalpų kainos. Likusi 140 000 Lt suma turėjo būti sumokėta sudarant pagrindinę sutartį. Atsakovas savo įsipareigojimus pastatyti ginčo pastatą yra įvykdęs 63 proc., todėl ginčo patalpų vertė sudaro 110 000 Lt. Taigi, ieškovas yra visiškai įvykdęs savo įsipareigojimus proporcingai atsakovo įvykdytų įsipareigojimų daliai, t. y. ieškovo sumokėta suma laikoma visiškai sumokėta atsižvelgiant į sukurto objekto dalį. Ieškovo nuomone, esant šioms aplinkybėms, yra pagrindas pripažinti, kad ieškovas nuosavybės teisę į ginčo patalpas įsigijo nuo 2007 m. spalio 30 d. (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Klaipėdos apygardos teismo 2009 m. lapkričio 25 d. nutartimi bankroto bylos atsakovui iškėlimas teisinės reikšmės šiam ginčui neturi, nes preliminariosios sutarties sudarymo metu dar nebuvo taikytas draudimas atsakovo kreditoriams ir kitiems asmenims perimti atsakovui priklausančio turto.
II. Pirmosios instancijos teismo nutarties esmė
Klaipėdos apygardos teismas 2011 m. gruodžio 12 d. nutartimi ieškinį atmetė. Teismas pažymėjo, kad ieškovas reikalavimą pripažinti jam nuosavybės teisę į ginčo patalpas grindžia CK 6.401 straipsniu, kuris pirkėjui suteikia teisę reikalauti prievolę įvykdyti natūra ir naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais. Šiame straipsnyje įtvirtintų nuostatų taikymui būtinoji sąlyga yra ta, kad šalys būtų susitarusios dėl gyvenamojo namo ar buto statybos ir pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, tokiu būdu užtikrinant fizinio asmens, kuris sudaro sutartį dėl gyvenamojo busto įsigijimo, interesų apsaugą. Tuo tarpu šalys dar preliminariojoje sutartyje numatė, kad šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį dėl patalpų, esančių pastate – viešbutyje (sutarties 1.3 p.). Sutartyje nėra nurodyta, kad jos dalykas yra gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas. Be to, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, kad ginčo patalpos yra negyvenamosios – poilsio. Žemės sklypo, kuriame statomas šis pastatas, naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektams skirta teritorija. Kadangi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymuose nustatyta tvarka, teismas konstatavo, kad minėtų aplinkybių visetas paneigia CK 6.401 straipsnyje įvirtintų nuostatų taikymą. Teismas, įvertinęs šalių sudarytos preliminariosios sutarties turtinį, t. y. kad šalys aiškiai išreiškė aiškų susitarimą ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, aptarė būsimą pagrindinės sutarties dalyką ir sutarties sudarymo sąlygas, terminą sudaryti pagrindinę sutartį apibrėžė įvykiu – nuo pripažinimo ginčo pastato tinkamu naudoti akto pasirašymo praėjus 10 dienų, sprendė, jog nėra pagrindo šią sutartį kvalifikuoti kaip pagrindinę sutartį ir reikalauti ją įvykdyti natūra. Ieškovo reikalavimą pripažinti jam nuosavybės teisę į ginčo patalpas nuo pinigų sumokėjimo momento, kai ginčo pastato su ginčo patalpomis dar nebuvo, teismas pripažino teisiškai nepagrįstu. Teismas pažymėjo, kad šaliai atsisakius sudaryti pagrindę sutartį ji privalo atlyginti kita šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Ieškovas reikalavimą dėl patirtų nuostolių atlyginimo atsakovui gali reikšti Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka. Konstatavęs, kad nėra teisinio pagrindo ginti ieškovo pažeistas teises ieškinyje nurodytais būdais, teismas nenustatė pagrindo tenkinti ir išvestinius ieškovo reikalavimus dėl hipotekos panaikinimo.
III. Atskirojo skundo ir atsiliepimo į atskirąjį skundą argumentai
Atskiruoju skundu ieškovas V. L. prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gruodžio 12 d. nutartį ir ieškinį patenkinti. Atskirasis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Ieškovas ginčo patalpas įsigijo kaip fizinis asmuo savo ir savo šeimos narių poreikiams į gyvenamąjį būstą tenkinti. Nors ginčo patalpos ir yra įregistruotos kaip poilsio patalpos, tačiau jos yra visiškai pritaikytos pastoviam gyvenimui ir niekuo nesiskiria nuo gyvenamųjų patalpų. Teismas, konstatavęs, kad preliminarioje sutartyje nėra nurodyta, jog jos dalykas yra gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas, netinkamai išaiškino sutartį, nes nenagrinėjo tikrųjų šalių ketinimų ir kitų faktinių aplinkybių, susijusių su sutarties sudarymu, o pasirėmė pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju vertinant tarp šalių susiklosčiusius santykius, kvalifikuojant sudarytą sutartį, reikia vertinti ne tai, kaip ginčo patalpos įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau kaip realiai jos naudojamos, kokiu tikslu asmuo šias patalpas siekia įsigyti. Nors ginčo patalpos nekilnojamojo turto registre ir yra įvardijamos kaip poilsio patapos, reikia žiūrėti kokiu tikslu asmuo jas įsigyja – kaip gyvenamąjį plotą ar kitiems tikslams.
Žemesnės instancijos teismas
2. Teismas nustatė, kad ieškovo ir atsakovo sudaryta sutartis turi ne pagrindinės, bet preliminariosios sutarties požymių, todėl jai turi būti taikomos CK 6.165 straipsnio nuostatos. Apelianto nuomone, ieškovo mokėjimai už numatomas įsigyti ginčo patalpas neabejotinai yra pripažįstami šių patalpų statybos finansavimu, nes tokio mokėjimo kvalifikavimas kaip avanso teikimas neatitiktų avanso paskirties. Šiuo atveju šalys tarėsi dėl registruotino nekilnojamojo daikto, kuris dar neegzistavo (nebuvo pastatytas). Tačiau Lietuvos teisės doktrinoje pripažįstama, kad nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas negali būti būsimas nekilnojamasis daiktas, išskyrus būsimą gyvenamąjį namą ar butą. Nors paprastai pirkimo-pardavimo sutarties dalykas gali būti ir būsimas daiktas, tačiau pirmiau nurodytą teisinę poziciją pagrindžia CK 4.49 straipsnio 4 dalis, pagal kurią nuosavybės teisė į būsimą registruotiną daiktą negali būti sutartimi perleista iš anksto. Tai lemia, kad būsimas nekilnojamasis daiktas negali būti nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas. Dėl šios priežasties ieškovo ir atsakovo sudarytai sutarčiai negali būti taikomos ir CK 6.165 straipsnio nuostatos.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į atskirąjį skundą atsakovas AB „Swedbank“ prašo atskirojo skundo netenkinti ir Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gruodžio 12 d. nutartį palikti nepakeistą. Nurodo, kad atskirajame skunde teigiama, jog teismas nepagrįstai netaikė šioje byloje CK 6.401 straipsnio ir nepagrįstai taikė CK 6.165 straipsnį. Atsakovas visiškai sutinka su teismo motyvais, kodėl šiuo atveju netaikytinas CK 6.401 straipsnis ir taikytinas CK 6.165 straipsnis, todėl teismo motyvų atsiliepime į atskirąjį skundą nekartoja.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Byloje kilo ginčas dėl ieškovo V. L. ir atsakovo UAB „Kelmeda“ sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo. Minėti asmenys 2007 m. spalio 17 d. pasirašė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo iki 2008 m. rugsėjo 1 d. pastatyti pastatą – viešbutį (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo pastatas), su dviejų kambarių 43,96 kv. m ploto patalpomis, 42 kv. m parkavimo vieta, 4,6 kv. m lože (toliau – ginčo patalpos) ir, pripažinus ginčo pastatą tinkamu naudoti, sudaryti su ieškovu pagrindinę sutartį (t. 1, b. l. 8-14). Ieškovo teigimu, šalys sudarė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, kuri yra laikoma specifine preliminariosios sutarties rūšimi (CK 6.401 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad šalių sudarytą preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį teisiškai kvalifikavus kaip būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, nustatant šalių teisės pareigas būtų taikomos CK 6.401 straipsnio nuostatos, viena iš kurių nurodyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje, t. y. visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo. Nagrinėjamu atveju ieškinys ir yra reiškiamas būtent šiuo pagrindu.
Pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį pirkėjas – fizinis asmuo – gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo – įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Aptariamose įstatymo normose suformuluota preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąvoka, pagrindinės tokios sutarties šalių teisės ir pareigos, taip pat nuosavybės teisės perėjimas pirkėjui nuo visos kainos sumokėjimo. Iš kitoms preliminariosioms sutartims nustatyto teisinio reglamentavimo CK 6.401 straipsniu išskiriamos preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys, kurių esminis išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra sutarties dalykas – būsimas nepastatytas gyvenamasis namas ar butas. Kasacinio teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje pripažįstama, kad sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamą sutartį pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).
Lietuvos Aukščiausiais Teismas analogiškoje savo faktinėmis aplinkybėmis byloje yra konstatavęs, kad jei preliminariąja sutartimi siekiama įgyti ne gyvenamosios paskirties daiktus, t. y. ne gyvenamąjį namą ar butą, kaip tai nurodyta įstatyme, o sutarties dalykas – kitokios paskirties nekilnojamasis daiktas, tai iš tokios preliminariosios sutarties atsiradusiam teisiniam ginčui netaikytinos CK 6.401 straipsnio nuostatos dėl pirkėjo ir pardavėjo teisių bei pareigų, nes šios teisės ir pareigos nustatytos tik įstatyme apibrėžtam preliminariosios sutarties dalykui. Pagal išdėstytą CK 6.401 straipsnio teisinį reglamentavimą aiškiai atskirtos preliminariosios sutartys pagal jų dalyką, dėl to į šio straipsnio teisinio reglamentavimo sritį nepatenka preliminariųjų sutarčių, siekiant įsigyti ne būsimą gyvenamąjį būstą, o kitos paskirties daiktus, sudarymo ir vykdymo teisiniai santykiai. Šie teisiniai santykiai, kylantys iš preliminariųjų sutarčių sudarymo ir vykdymo, reglamentuojami CK šeštosios knygos XII skyriaus teisės normų dėl ikisutartinių santykių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-197/2012).
Pirmosios instancijos teismas nenustatė pagrindo šalių sudarytą sutartį teisiškai kvalifikuoti kaip būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, nes šios sutarties dalykas yra poilsio, o ne gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas (CK 6.401 straipsnis). Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos medžiagą ir apeliacinio skundo argumentus, neturi pagrindo nesutikti su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad šalys sudarė preliminariąją sutartį dėl kitos paskirties negyvenamųjų patalpų. Apeliantas nurodo, kad vertinant tarp šalių susiklosčiusius santykius, kvalifikuojant šalių sudarytą sutartį, reikia atsižvelgti į tai, kokiu tikslu pirkėjas ginčo patalpas siekė įsigyti. Pažymėtina, kad byloje nepateikta įrodymų, kurių pagrindu būtų galima daryti išvadą, jog apeliantas ginčo patalpas ketino įsigyti kaip fizinis asmuo savo ir savo šeimos poreikiams į gyvenamąjį būstą tenkinti. Tai, kad ginčo patalpos iš esmės yra pritaikytos pastoviam gyvenimui ir nieko nesiskiria nuo gyvenamųjų patalpų, nekeičia šių patalpų, pastato, kuriame yra ginčo patalpos, ir žemės sklypo, kuriame pastatytas ginčo pastatas, negyvenamosios paskirties statuso. Pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, kad šalys preliminarioje sutartyje numatė, jog šalys įsipareigojo sudaryti pagrindinę sutartį dėl patalpų, esančių pastate – viešbutyje; preliminarioje sutartyje nėra nurodyta, kad jos dalykas yra gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas. Šalių sudarytos preliminariosios sutarties 5.3 punkte nurodyta, kad ieškovas yra informuotas ir jam yra priimtina, jog ginčo pastatas statomas žemės sklype, kurio paskirtis: kita (komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti). Palangos miesto savivaldybės administracijos išduotame statybos leidime Nr. 39, kuris yra šalių sudarytos preliminarios sutarties priedas, nurodyti statinio techniniai rodikliai, pagal kuriuos iš viso bendro 2 908 kv m ploto statinio gyvenamasis plotas yra 0 kv. m, o negyvenamųjų patalpų skaičius – 72 vnt. arba 34 kambariai (t. 1, b. l. 20). Išskaidžius nebaigtą statyti ginčo pastatą suformuojant 35 atskirus nekilnojamojo turto objektus, šie objektai viešajame turto registre įregistruoti kaip negyvenamosios paskirties patalpos (t. 1, b. l. 40-42). Byloje esantys Nekilnojamojo turto registro išrašai, patvirtina, kad ginčo patalpų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis – poilsio; ginčo pastatas, kuriame yra ginčo patalpos, nurodytas kaip poilsio namai ir jo paskirtis – taip pat poilsio; žemės sklypo, kuriame pastatytas ginčo pastatas, paskirtis – kita, o naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos (t. 1, b. l. 27, 40-42). Šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad šalys buvo susitarusios ne dėl gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo ateityje. Apeliantui nepateikus įrodymų, pagrindžiančių teiginį, kad apeliantas ketino įsigyti ginčo patalpas savo ir savo šeimos poreikiams į gyvenamąjį būstą tenkinti, pirmosios instancijos teismas tinkamai išaiškino šalių sudarytą sutartį (CK 6.193 straipsnis), pagrįstai nepripažino, kad šalys sudarė preliminariąją būsimų gyvenamųjų patalpų (buto) pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnis), pagrįstai nagrinėjamu atveju netaikė CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatos.
Atskirajame skunde keliamas klausimas, kad šalių sudarytai sutarčiai negali būti taikomos ir CK 6.165 straipsnio nuostatos, neturi teisinės reikšmės byloje sprendžiant teisinį ginčą pagal pareikštą ieškinio reikalavimą – dėl nuosavybės teisių į ginčo patalpas ieškovui pripažinimo nuo kainos už jas sumokėjimo momento. Konstatavus, kad šalys susitarė ne dėl gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo ateityje, dėl to esant ginčui dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą įgijimo momento netaikytina CK 6.401 straipsnio 5 dalis, pagal kurią pirkėjas pagal preliminariąją sutartį įgyja nuosavybės teisę nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo momento tais atvejais, kai sutarties dalykas yra gyvenamasis namas ar butas.
Atsižvelgdama į išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija sprendžia, kad atskirojo skundo argumentai nesudaro įstatyme nustatytų pagrindų naikinti apeliacine tvarka skundžiamą pirmosios instancijos teismo nutartį.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Klaipėdos apygardos teismo 2011 m. gruodžio 12 d. nutartį palikti nepakeistą.