Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas Alvydas Žerlauskas, sekretoriaujant Jurgai Jasmontienei, Zitai Mockuvienei, dalyvaujant ieškovo V. L. atstovui advokatui Raimondui Kivyliui, atsakovės BUAB „Kelmeda“ atstovės UAB „Klaipėdos administratorių biuras“ įgaliotam asmeniui Indrei Frederikai Kvaukaitei, atsakovės AB „Swedbank“ įgaliotam asmeniui Vincentui Šupiniui, viešame teismo posėdyje išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovo V. L. ieškinį atsakovėms BUAB „Kelmeda“ ir AB „Swedbank“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo ir hipotekos panaikinimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Ieškinio reikalavimu ieškovas prašo pripažinti nuosavybės teisę į dviejų kambarių patalpas, esančias Vytauto g. 167, Palangoje. Savo reikalavimą grindžia su atsakove UAB „Kelmeda“ 2007-10-17 sudaryta preliminariąja pirkimo-pardavimo sutartimi ir remiasi CK 6.401 straipsnio, įtvirtinančio būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties institutą, taikymu. Tuo tarpu atsakovė nurodo, jog Klaipėdos apygardos teismo 2010-06-17 nutartimi patvirtintas ieškovo 200 000 Lt finansinis reikalavimas UAB „Kelmeda“ bankroto byloje, todėl ginčas tarp ieškovo ir UAB „Kelmeda“ jau yra išspręstas. Pažymėtina, jog teismų praktikoje aiškinama, kad jeigu kreditorius pareiškė ieškinį dėl nuosavybės pripažinimo ne bankroto byloje, bet bankrutuojančiai bendrovei, toks reikalavimas, neišnagrinėjus ginčo dėl nuosavybės teisės į daiktą, neturėtų būti atmetamas ar atsisakoma jį nagrinėti (tokio procesinio sprendimo apeliantas pageidauja pirmiausia) vien tuo pagrindu, jog bankroto byloje yra patvirtintas finansinis reikalavimas. Nustačius, kad kreditorius yra daikto savininkas, jo piniginis reikalavimas bankrutuojančiai įmonei neturėtų būti tvirtinamas, o jeigu patvirtintas – turėtų būti išbraukiamas iš reikalavimų sąrašo. Daikto savininkas nepraranda nuosavybės teisės į jam priklausantį daiktą vien tuo pagrindu, kad yra patvirtintas jo finansinis reikalavimas skolininko bankroto byloje. Tokie klausimai yra teisiškai reikšmingi sprendžiant, ar patvirtinti finansinį reikalavimą, kurį pareiškė asmuo, turintis galimybę ginti savo teises alternatyviais būdais, šiuo atveju reikalaujantis pripažinti, kad dar iki skolininkui iškeliant bankroto bylą jis yra tapęs daikto savininku (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio mėn. 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, Lietuvos apeliacinio teismo 2011 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2-1984/2011). Esant šioms aplinkybėms teismas konstatuoja, jog nepagrįstas atsakovo reikalavimas nutraukti civilinę bylą pagal ieškovo ieškinį atsakovams BUAB „Kelmeda“ ir AB „Swedbank“ dėl nuosavybės teisės pripažinimo, todėl ieškovo reikalavimas turi būti nagrinėjamas įvertinant jo pareikštų reikalavimų pagrįstumą.

Kaip minėta, ieškovas reikalavimą pripažinti jam nuosavybės teisę į patalpas: unikalus Nr. 4400-1635-8817:7409; esančias pastate, unikalus Nr. 2597-0004-0047 3K3b, Vytauto g. 167, Palangoje ir nuosavybes teisę į 0,0242 ha dydžio žemes sklypo, unikalus Nr. 2501-0021- 0001, esančio Vytauto g. 167, Palangoje, dalį prie patalpos, unikalus Nr. 4400-1635-8817:7409, esančios Vytauto g. 167, Palangoje bei pripažinti nuosavybės teisę į 41,91 kv. m. parkavimo vietą, pažymėtą plane P–1/2, esančią automobilių stovėjimo aikštelėje Vytauto g. 167, Palangoje unikalus Nr. 4400-1657-0388:3003 grindžia CK 6.401 str.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006). Preliminariosios būsimo būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti būstą, bet ir po to sudaryti pagrindinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šios sutarties specifiką kitų preliminariųjų sutarčių atžvilgiu, yra nurodęs, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais. Be to, kai pirkėjas – fizinis asmuo – tokią sutartį sudaro savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, tokia sutartis taip pat gali būti kvalifikuojama kaip vartojimo sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008).

CK 6.401 str. įtvirtintų nuostatų taikymui būtinoji sąlyga, jog šalys būtų susitariusios dėl gyvenamojo namo ar buto statybos ir pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, tokiu būdu užtikrinant fizinio asmens, kuris sudaro sutartį dėl gyvenamojo busto įsigijimo, interesų apsaugą. Tuo tarpu šalys dar 2007-10-17 sudarydamos preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį numatė, jog šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį dėl pastato – viešbučio, kurį sudaro du kambariai 43,96 kv.m. ploto įsigijimo (Sutarties 1.3 p.). Sutartyje nėra nurodyta, kad jų dalykas yra gyvenamosios paskirties patalpų pastatymas. Priešingai, šalių sudarytoje preliminariosios sutarties 5.3 punkte nurodyta, kad būsimas pirkėjas yra informuotas ir jam priimtina, jog pastatas yra statomas būsimam pardavėjui nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, kurio paskirtis: Kita (Komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti). Be to, nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų 2011-08-29 banko išrašas patvirtina, jog patalpos yra negyvenamosios – poilsio. Žemės sklypo, kuriame statomas šis pastatas, naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektams skirta teritorija. Pažymėtina, jog turto registracija viešame registre atlieka teisių ir tam tikrų juridinių faktų išviešinimo funkciją. Registro duomenų teisingumas užtikrinamas tuo, kad jame padaryti įrašai turi atitikti dokumentus, kurių pagrindu tam tikri duomenys buvo įrašyti. CK 4.262 straipsnyje nustatyta, kad įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymuose nustatyta tvarka. Panaši nuostata įtvirtinta ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnyje, kuriame nustatyta, kad visi Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymuose nustatyta tvarka. Pirmosios instancijos teismas esant šioms aplinkybėms konstatuoja, jog šių aplinkybių visetas paneigia CK 6.401 str. įvirtintų nuostatų taikymą.

Šiuo nagrinėjamu atveju ieškovo su atsakovu UAB „Kelmeda“ sudarytų preliminariųjų sutarčių dalykas yra pastatyti negyvenamąsias (poilsiui skirtas) patalpas ir po to sudaryti šių patalpų pirkimo-pardavimo sutartis. Pagal sąlygų turinį ieškovo ir atsakovo sudarytos sutartys turi ne pagrindinės, bet preliminariosios sutarties požymių (CK 6.165 str.). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamoje teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje yra nurodoma, kad pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties požymius: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; 3) terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-43, 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-434/2008, 2006 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, ir kt.). Įvertinus šalių sudarytos sutarties turinį matyti, kad jos išreiškė aiškų susitarimą ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, taip pat aptarė būsimo pagrindinės sutarties dalyką ir aptarė esmines pagrindinės sutarties sudarymo sąlygas, terminas sudaryti pagrindinę sutartį buvo apibrėžtas įvykiu – nuo pripažinimo pastato tinkamu naudoti akto pasirašymo per 10 dienų (Sutarties 6.2 p.). Taip pat šalių sudaryta preliminarioji sutartis atitiko rašytinės formos reikalavimus. Esant šioms aplinkybėms konstatuotina, kad šalims sudarius susitarimą dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje, neatsiranda pagrindo tokį susitarimą kvalifikuoti kaip pagrindinę sutartį ir reikalauti jį įvykdyti natūra. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų, skiriantis ją nuo pagrindinės, yra aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, ir išaiškinta, kad šis preliminariosios sutarties objektas (būsima pagrindinė sutartis) negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu ir pripažinta nuosavybės teisė į jį. Šią teisinę išvadą pagrindžia, jeigu susitarimas sudarytas ne dėl gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, CK 4.49 straipsnio 4 dalis. Pagal šią normą nuosavybės teisė į būsimą registruotiną daiktą negali būti sutartimi perleista iš anksto. Ši nuostata ieškovui turėjo būti žinoma, kadangi šalys dėl panašaus pobūdžio nuostatos susitarė sutarties 6.2. p., kuriame numatė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį ir taip perleisti nuosavybės teisę į pastatą tik jį pripažinus tinkamu naudoti, todėl ieškovės reikalavimas pripažinti jai nuosavybės teisę į patalpas nuo pinigų sumokėjimo momento, kai pastato ir jame esančių patalpų dar nebuvo, teisiškai nepagrįstas. Pažymėtina, jog šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.). Kadangi atsakovui BUAB „Kelmeda“ Klaipėdos apygardos teismo 2009-11-25 nutartimi iškelta bankroto byla, ieškovas reikalavimą dėl patirtų nuostolių atlyginimo bei tai pagrindžiančius įrodymus gali pateikti Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka.

Konstatavus, kad nėra teisinio pagrindo ginti ieškovo pažeistas teises ieškinyje nurodytais būdais ir pripažinti jam nuosavybės teisių į patalpas, žemės sklypo dalį bei parkavimo vietą, nėra pagrindo tenkinti ir išvestinių ieškinio reikalavimų, susijusių su tų nekilnojamųjų daiktų įkeitimo sandorio pripažinimu negaliojančiu arba hipotekos panaikinimu.

Laikinąsias apsaugos priemones taikytas Klaipėdos apygardos teismo 2011-09-12 nutartimi, palikti galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo (CPK 150str. 2 d.).

Rezoliucinė dalis

n u taria:

ieškovo V. L. ieškinį atmesti.

Laikinąsias apsaugos priemones taikytas Klaipėdos apygardos teismo 2011-09-12 nutartimi, palikti galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo.

Nutartis per 7 dienas nuo jos paskelbimo dienos atskiruoju skundu gali būti skundžiama Lietuvos apeliaciniam teismui per Klaipėdos apygardos teismą.