Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų E. I. ir A. I. ieškinį atsakovams A. S. V. ir A. V. dėl sandorio pripažinimo galiojančiu.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas.

Lietuvos CK 6.165 str. nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį ( 1 d. ) Ši sutartis turi būti rašytinė ( 2 d. ). Joje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti.... ( 3 d. ). Preliminariąją sutartį sudariusi šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius ( 4 d. ). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia ( 5 d. ). Todėl būtini preliminariosios sutarties elementai yra suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; tokios sutarties esminių sąlygų aptarimas ir susitarimo išreiškimas rašytine forma.

Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje ( pvz., neturint tam tikro reikalingo leidimo ar subjektinės teisės į daiktą, nepakankamai daiktą parengus parduoti ir pan.). Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas.

Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu, t. y. šalių surastu sutarimu, bendra nuomone. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą. Kartu kiekvienu konkrečiu atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo preliminariąja ar pagrindine sutartimi, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu. Sutarties aiškinimo taisyklių, ypač objektyviųjų kriterijų – protingumo ir sąžiningumo – taikymas leidžia išvengti nesąžiningos šalies piktnaudžiavimo, pasinaudojant gana neryškiais preliminariosios ir pagrindinės sutarties skirtumais. Todėl pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, yra aiškiai išreikštas ar aiškiai numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę, arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai ( parduodama, dovanojama ir pan. ).

Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tai – organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tokia sutartimi nė viena iš šalių neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims. Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Tai pagrindinis preliminariosios sutarties skiriamasis požymis nuo pagrindinės sutarties, nes pagrindinėje sutartyje objektas – turtinė vertybė, dėl kurios šalys sudaro sutartį, visuomet egzistuoja. Pagrindinėje sutartyje jos šalys arba viena iš šalių visuomet turi ir subjektinę teisę į tokį objektą arba ši teisė sukuriama fikcijos ( ateities vizijos ) būdu ( pvz., būsimo daikto pirkimo–pardavimo sutarties atveju ). Taigi preliminarioji sutartis yra sutartis dėl kitos ( pagrindinės ) sutarties sudarymo, t. y. sutartis, iš kurios kyla šalių prievolė joje aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį.

Teismo vertinimu ( nepriklausomai nuo atsakovės A. V. teiginių, jog sudarant sutartį ji nežinojo, kad už išperkamą sklypą reikės mokėti pinigus, kaip išpirkus sklypas bus parduodamas pirkėjui ir pan. ), aptariamos sutarties sąlygos yra visiškai aiškios. Ja šalys susitarė, jog būsimasis pardavėjas įsipareigoja sklypą iki 2019-10-01 išpirkti iš valstybės, jį įregistruoti NTR ir pateikti visus pirkimo – pardavimo sutarčiai reikalingus dokumentus ( 4 p. ); pardavėjas įsipareigoja sklypą išpirkus iš valstybės jį parduoti, o pirkėjas – nupirkti ir sudaryti tokią sutartį iki 2019-10-01 ( 1 p. ); išperkamo sklypo kaina įskaitoma į tos pačios dienos sutartimi ( 13-24 l. ) parduoto turto kainą, jokių papildomų mokėjimų pirkėjui nenustatant ( 2 p. ); nuosavybės teisė į sklypą pirkėjui perleidžiama tik po visiško atsiskaitymo pagal sutartį, reg. Nr. 3055 ( 3 p. ); pati sutartis netenka galios tik jei pardavėjas dėl ne nuo jo valios priklausančių veiksmų neturės teisės išpirkti sklypo arba bus nutraukta ar panaikinta sutartis reg. Nr. 3055 ( 8 p. ).

Akivaizdu, kad ši sutartis negali būti vertinama atskirai nuo sutarties, reg. Nr. 3055, kurioje nustatyta, kad turtas parduodamas už bendrą 80000 EUR kainą ( 3.1 p. – 21 l. ), iš kurios 14481 EUR yra sumokėti iki sutarties pasirašymo ( 3.2.1 p. ), o 65519 EUR sumokama iki 2019-10-01 ( 3.2.2 p. ). Nuosavybės teisė pirkėjui pereina nuo turto perdavimo akto pasirašymo ( 4.1 p. – 22 l. ), tačiau iki tokio akto pasirašymo dar neatsiskaitęs pirkėjas naudojasi turtu ( jame deklaruoja gyvenamąją vietą, gyvena ir kt. – 5.6 p. ). Taip pat nėra ginčo, kad nuo šios sutarties sudarymo momento pirkėjas ( faktiškai – jo atstovė V. S. Z. ) nupirktoje sodyboje gyvena ir naudojasi visu ( aptvertu bendra tvora ) žemės sklypu, tame tarp – ginčo sklypu.

Šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad : 1. šalių susitarimas ( valia ) buvo parduoti visą turtą ( tame tarpe – ginčo sklypą ) kartu už bendrą 80000 EUR kainą, sudarant vieną sutartį, reg. Nr. 3055; 2. 2015-09-28 sutartis ( 10-12 l. ) sudaryta ne su tikslu ateityje sudaryti ( ar nesudaryti ) pirkimo – pardavimo sandorį, o paaiškėjus aplinkybėms, nepriklausančioms nuo šalių valios ( jog sklypas neišpirktas iš valstybės ); 3. šia sutartimi : a) sutarta ne dėl kainos, o dėl jos sumokėjimo termino, iki kurio visa kaina, nurodyta sutartyje reg. Nr. 3055, buvo sumokėta ( 29 l. ); b) turtas perduotas pirkėjui naudotis nuo sutarties momento; c) pardavėjui nenumatoma galimybė sudaryti ar nesudaryti pardavimo sutartį ( kaip minėta, tik dėl nuo jo valios nepriklausančių aplinkybių ar netekus galios sutarčiai reg. Nr. 3055 ). Todėl šios sutarties sąlygos visiškai skiriasi nuo nurodytų LAT nutartyje Nr. 3K-P-382/2006, kur nebuvo suformuoto paties turto objekto, nesumokėta turto kaina ir turtas neperduotas pirkėjui, dėl ko sutartis pripažinta preliminaria.

Toje pačioje LAT nutartyje nurodyta, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika. Kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį ( kas ir buvo padaryta 2015-09-28 sutartimis ), tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai. Be to, įsipareigojimas parduoti daiktą, kartu perduodant daiktą būsimam pirkėjui valdyti, yra laikomas to daikto pirkimu–pardavimu ( Lietuvos CK 6.309 str. 1 d. ). Kai tokiais atvejais asmuo, įsipareigojęs pirkti ar parduoti daiktą, atsisako sudaryti sutartį įstatymų nustatyta forma, teismo pripažinimas, kad tokia sutartis sudaryta, reiškia jos įforminimą.

Dėl aukščiau aptartų aplinkybių teismas pripažįsta, kad 2015-09-28 sutartis ( 10-12 l. ) yra ne preliminarioji, o pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis ( susitarta dėl parduodamo turto, jis perduodamas pirkėjui, sumokama kaina ir pan. ) su sąlyga ateityje ne sudaryti pagrindinę sutartį, o tik ją notariškai įforminti. Todėl tokia sutartis, pirkėjui ją pilnai įvykdžius, o pardavėjui vengiant įforminti notariškai ( kas neginčijama, patvirtina pareiškimai – 8, 9 l. ir kt. ), gali būti teismo pripažįstama galiojančia Lietuvos CK 1.93 str. 4 d. tvarka.

Dėl atsakovės argumentų, susijusių su sklypo išpirkimo išlaidų (ne)atlyginimu, teismas tik trumpai pažymi, kad šalys buvo vienareikšmiškai susitarę, jog visas turtas ( tame tarpe – neišpirktas sklypas ) parduodamas už bendrą 80000 EUR kainą ( ką atsakovė pripažino – Lietuvos CPK 187 str. 1 d. ) ir tokia kaina buvo sumokėta. Todėl akivaizdu, kad pirkėjas neturi pareigos atlyginti pardavėjui kitų, išskyrus sandorio sudarymo ( sutarties 10 p. – 11 l. ), išlaidų, tame tarpe – turto išpirkimo, įregistravimo NTR ir panašių išlaidų, patiriamų pardavėjo iki parengiant turtą pardavimui, kas papildomai vienareikšmiškai nurodyta sutarties 2 p. ( 10 l. ).

Todėl ieškovų reikalavimas pripažinti sandorį galiojančiu yra pagrįstas ir tenkintinas ( Lietuvos CK 1.93 str. 4 d. ).

Tenkinant ieškinį ieškovui E. I. ( nes sumokėta jo vardu ) iš atsakovų lygiomis dalimis priteisiamos turėtos bylinėjimosi išlaidos – 100 EUR žyminio mokesčio už ieškinį ( 1 l. ) ir 50 EUR žyminio mokesčio už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių ( 61 l. ). Pagal Lietuvos CPK 98 str. 2 d. taisykles įvertinus bylos sudėtingumą, pateiktų procesinių dokumentų kiekį, apimtį ir kitas reikšmingas aplinkybes ( teismo posėdžių skaičių, atstumą nuo advokato darbo vietos iki teismo rūmų, priešingos šalies atstovo išlaidų dydį ir kt. ) teismas laiko, kad 1300 EUR išlaidų advokato pagalbai apmokėti ( kurios siekia ginčo sklypo išpirkimo kainą - 51-53 l. ) yra per didelės ir mažintinos bent iki 1000 EUR; viso ieškovui priteisiama 1150 EUR bylinėjimosi išlaidų ( Lietuvos CPK 93 str. 1 d. ). Atskirai pažymėtina, kad susitardamas dėl akivaizdžiai didelių atstovavimo išlaidų, proceso dalyvis turi prisiimti riziką dėl galimo jų nepilno atlyginimo net ir reikalavimų patenkinimo atveju. Atsakovei A. V. atstovavimo išlaidos ( 84 l. ) nepriteisiamos. Taip pat iš atsakovų valstybei priteisiamos procesinių dokumentų įteikimo išlaidos – 11,77 EUR ( Lietuvos CPK 96 str. 1 d. ).

Ieškinį patenkinus 2020 m. sausio 27 d. taikyta laikinoji apsaugos priemonė ( 65-66 l. ) paliktina galioti iki teismo sprendimo įvykdymo – pripažinto galiojančiu sandorio įregistravimo Nekilnojamojo turto registre ( Lietuvos CPK 150 str. 3 d. ).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti.

Pripažinti galiojančia 2015 m. rugsėjo 28 d. pirkimo – pardavimo sutartį, kuria pardavėjai A. S. V., a. k. (duomenys neskelbtini) ir A. V., a. k. (duomenys neskelbtini) parduoda ir iki 2019 m. spalio 01 d. įsipareigoja sudaryti notariškai patvirtintą pirkimo – pardavimo sutartį pirkėjui E. I., a. k. (duomenys neskelbtini) 0,8547 ha. ploto žemės sklypą, unikalus Nr. 4400-4135-9644, esantį (duomenys neskelbtini), už kainą, kuri įskaityta į pardavėjų ir pirkėjo 2015 m. rugsėjo 28 d. notariškai patvirtintoje pirkimo – pardavimo sutartyje, reg. Nr. 3055, nurodyto turto kainą.

Priteisti iš A. S. V. ir A. V. E. I. po penkis šimtus septyniasdešimt penkis eurus ( 575 EUR ) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš A. S. V. ir A. V. valstybei po penkis eurus 88 ct. ( 5,88 EUR ) bylinėjimosi išlaidų ( įmokos kodas 5660 ).

Teismo 2020 m. sausio 27 d. nutartimi taikytą laikinąją apsaugos priemonę - įrašą Valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registre dėl A. V., a. k. (duomenys neskelbtini) ir A. S. V., a. k. (duomenys neskelbtini) priklausančio 0,8547 ha. ploto žemės sklypo, unikalus Nr. 4400-4135-9644, esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo - palikti galioti iki šiuo sprendimu pripažinto galiojančiu 2015-09-28 sandorio įregistravimo Nekilnojamojo turto registre.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Šiaulių apygardos teismui per šį teismą.