- Teismas
- Klaipėdos apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-10-28
- Bylos Nr.
- e2A-914-796/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-10-3-00543-2020-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Erinija Kazlauskienė, Jolanta Gailevičienė, Kristina Domarkienė
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
- Trečiasis asmuo
- K. A.
- Kategorijos
- 2.6.16.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 3.3.1.11Naujų įrodymų ir motyvų pateikimo apeliacinės instancijos teisme ribojimai
- 3.3.1.18.1Pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą
- 3.3.1.20Apeliacinės instancijos teismo sprendimas ir nutartis, sprendimo ir nutarties priėmimas bei paskelbimas
Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Kristinos Domarkienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Jolantos Gailevičienės, Erinijos Kazlauskienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės gyvenamojo namo statybos bendrijos „Sakalas“ apeliacinį skundą dėl Plungės apylinkės teismo Palangos rūmų 2021 m. birželio 10 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės gyvenamojo namo statybos bendrijos „Sakalas“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, trečiasis asmuo K. A..
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė gyvenamojo namo statybos bendrija (toliau – GNSB) „Sakalas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama pripažinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus vienašalį valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimą neteisėtu ir negaliojančiu ir pripažinti negaliojančiu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštą Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini) Palangos mieste. Ieškovė nurodė, kad 1999 m. liepos 1 d. ieškovė ir Klaipėdos apskrities viršininko administracijos Žemės tvarkymo departamento Palangos miesto žemėtvarkos skyrius sudarė valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini), pagal kurią ieškovei buvo išnuomotas 0,7818 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), Palanga. Atsakovės 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštu ieškovei pranešta, jog Nacionalinė žemės tarnyba, pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo rašto įteikimo dienos, įgis teisę prieš terminą nutraukti 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini). Rašte taip pat nurodoma, jog sutartis prieš terminą nutraukiama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1, 2 punktų pagrindais, t. y. dėl to, jog GNSB „Sakalas“ nemoka žemės nuomos mokesčio, žemės sklype nevykdo veiklos, nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį. Tačiau ieškovė nuomos mokestį yra sumokėjusi, todėl vienašalis sutarties nutraukimas yra negalimas, neteisėtas ir nepagrįstas. Be to, sutarties vienašalis nutraukimas po to, kai pradėtas projektavimo procesas, paruošiamieji darbai ir organizaciniai veiksmai, reikalingi žemės sklypo naudojimui pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, ir jie yra tęsiami, prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems bei favor contractus (prioriteto sutarties vykdymui) principams, yra neproporcinga bei neadekvati nuomotojo interesų savigynos priemonė.
Atsiliepimas
2. Atsakovė atsiliepimu į ieškovės ieškinį prašė ieškovės ieškinį atmesti. Nurodė, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyrius 2019 m. gruodžio 19 d. atliko GNSB „Sakalas“ nuomojamo žemės sklypo žemės naudojimo valstybinės kontrolės patikrinimą. Patikrinimo metu nustatė, kad žemės sklype, kurio Nekilnojamo turto registro Centrinio duomenų banko išraše nurodyta, kad žemės sklypo naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos, nėra jokių statinių ir nevykdomi jokie statybos darbai. Susisiekus su Palangos miesto savivaldybės administracijos Rinkliavų skyriumi, buvo gautas patvirtinimas, kad GNSB „Sakalas“ sumokėjo skolą už žemės nuomą ir Palangos miesto biudžetui nėra skolinga. Mano, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1, 3 punkte nustatyti pagrindai nuomotojai suteikia teisę ir pareigą nutraukti prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini), kadangi nuomininkė GNSB „Sakalas“ žemės sklype nevykdo veiklos, nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį, jame nėra statinių ir nevykdomi jokie statybos darbai, be to, žemės sklypo dalis patenka į buvusio savininko K. V. iki 1940 m. nacionalizacijos valdytos žemės sklypą, dėl kurio Regionų apygardos administracinio teismo Klaipėdos rūmuose yra iškelta byla pagal pareiškėjo K. A. skundą atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai, trečiajam suinteresuotam asmeniui GNSB „Sakalas“, skundu, be kita ko, prašoma, įpareigoti Nacionalinę žemės tarnybą iš naujo išnagrinėti pareiškėjo K. A. prašymą atkurti S. A. vardu nuosavybės teises į likusią 0,5259 ha nacionalizuotą K. V. turėtą žemę (0,8013 ha), grąžinant natūra.
3. Trečiasis asmuo K. A. atsiliepimu į ieškovės ieškinį prašė, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 293 straipsnio 1 punktu, nutraukti civilinę bylą kaip nenagrinėtiną teisme civilinio proceso tvarka, kadangi ginčijamu raštu tik įspėjama, kad atsakovė, pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo rašto įteikimo dienos, įgis teisę nutraukti prieš terminą sutartį. Rašte nenurodoma, kad ji tokia teise ateityje pasinaudos. Raštu informuojama apie sutarties pažeidimus, tačiau sutartis nenutraukiama, ieškovės teisių ir pareigų turinys niekaip nepasikeitė po šio rašto gavimo. Raštas nėra individualus administracinis aktas, nes jame nėra svarbiausio elemento, t. y. nenurodytos suteikiamos ar panaikinamos, keičiamos ieškovės teisės ir (ar) pareigos, todėl laikytinas informacinio pobūdžio dokumentu, nesukeliančiu ieškovei jokių teisinių pasekmių.
Šalies argumentai
4. Ieškovė pateikė paaiškinimus dėl trečiojo asmens atsiliepimo, nurodė, kad trečiojo asmens pozicija yra klaidinga, ieškovei taip pat buvo kilusių abejonių dėl rašte pateiktų formuluočių, todėl kreipėsi į atsakovę dėl išaiškinimo. Pastaroji nurodė, kad raštą reikia vertinti kaip įspėjimą apie sutarties nutraukimą prieš terminą. Ieškovės nuomone, pranešimas apie vienašalį sutarties nutraukimą sukelia pačias sunkiausias teisines pasekmes nuomininkei (ieškovei), kadangi tokiu pranešimu yra nutraukiami sutartiniai nuomos teisiniai santykiai.
Atsiliepimas
5. Atsakovė pateikė nuomonę dėl trečiojo asmens atsiliepimo, prašė trečiojo asmens atsiliepime išdėstytą prašymą vertinti pagal vidinį teismo įsitikinimą, vadovaujantis įstatymais.
II. Pirmosios instancijos teismo procesinio sprendimo esmė
6. Plungės apylinkės teismo 2021 m. birželio 10 d. sprendimu ieškinys atmestas. Pirmosios instancijos teismo motyvai:
6.1 Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, vadovaudamasi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktais, 2 dalimi, 2020 m. rugpjūčio mėn. parengė pranešimą Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini), Palangos mieste. 2020 m. rugpjūčio 12 d. pranešimas įteiktas elektroniniu paštu ieškovei. Pranešime nurodyta, kad Nacionalinė žemės tarnyba, atsižvelgusi į Nacionalinės žemės tarnybos Palangos skyriaus atlikto patikrinimo rezultatus ir Palangos miesto savivaldybės administracijos pateiktą informaciją, pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo šio rašto įteikimo dienos, įgis teisę nutraukti prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini) su GNSB „Sakalas“. Šio pranešimo turinį sudaro patikrinimo metu atsakovės nustatytos aplinkybės, įformintos 2019 m. gruodžio 19 d. žemės naudojimo patikrinimo akte, kuriame nurodyta, kad žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomininkė GNSB „Sakalas“ žemės sklype nevykdo jokių statybos darbų, sklype nėra statinių. Nėra duomenų apie numatomą vystyti veiklą. Pagal 2020 m. birželio 4 d. Palangos miesto savivaldybės administracijos pateiktą informaciją GNSB „Sakalas“ nemoka žemės nuomos mokesčio, skolą sudaro 8 474,92 Eur. Taip pat pateikta informacija, kad už sklypo nepriežiūrą GNSB „Sakalas“ nubausta administracine tvarka ir žemės nuomos mokestis skaičiuojamas pagal padidintą tarifą. Į ieškovės GNSB „Sakalas“ paklausimą dėl šio pranešimo esmės ir reikšmės atsakovė pateikė pranešimą, kad šis pranešimas yra įspėjimas apie 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) su GNSB „Sakalas“ nutraukimą prieš terminą.
6.2 Iš 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nustatyta, kad ginčo žemės sklypas ieškovei išnuomotas iki 2098 m. birželio 30 d. gyvenamiesiems namams statyti.
6.3 Klaipėdos apygardos teismo 2013 m. vasario 1 d. sprendimu pripažintas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos žemėtvarkos skyriaus vienašalis valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimas neteisėtu ir negaliojančiu. Šis teismo sprendimas priimtas dėl tos pačios ginčo žemės sklypo nuomos sutarties, todėl šalių santykiai dėl ginčo žemės sklypo nuomos sutarties šioje byloje analizuojami nuo 2013 m.
6.4 Ieškovė nuo 2013 m. nesiėmė aktyvių veiksmų žemės nuomos sutarties paskirčiai įgyvendinti. Ieškovė nemokėjo žemės nuomos mokesčio, susidarė įsiskolinimas, kurį ieškovė ginčijo, tačiau 2020 m. rugpjūčio 14 d. visą įsiskolinimą sumokėjo. Taip pat rašytiniai įrodymai patvirtina, ieškovė šią aplinkybę pripažįsta, kad ginčo žemės sklypas buvo neprižiūrimas, už sklypo nepriežiūrą ieškovei paskirta administracinė nuobauda, nustatytas padidintas žemės nuomos mokesčio tarifas, kurį ieškovė ginčijo teisme. Byloje pateikti priešprojektinių pasiūlymų dokumentai, kurie sudaryti 2020 m. spalio 14 d., t. y. po atsakovės įspėjimo dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo. Byloje pateikta jungtinės veiklos sutartis dėl statybos projekto įgyvendinimo sąlygų ginčo žemės sklype sudaryta 2021 m. gegužės 12 d. Teismas šiuos įrodymus vertina kaip ieškovės siekį įrodyti, kad ji ėmėsi aktyvių veiksmų ginčo sklype įgyvendinti statybos projektą, tačiau tai ji pradėjo daryti tik gavusi atsakovės įspėjimą dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą.
6.5 Klaipėdos apygardos teismo nutartyje buvo nurodyta, kad 2010 m. rugsėjo mėn. ieškovė kreipėsi į kredito uniją „Vilniaus taupomoji kasa“ dėl gyvenamojo namo statybai reikalingos paskolos suteikimo, tačiau teismui nepateikti šio kreipimosi rezultatai. Tokių duomenų nepateikimą teismas vertina kaip ieškovės pasyvumą įgyvendinant ginčo sklype planuojamą projektą pagal ginčo žemės sklypo paskirtį.
6.6 Teismo vertinimu, ieškovės po įspėjimo dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atlikti formalūs veiksmai – nepakankami patvirtinti ir įrodyti realius ieškovės ketinimus dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį ir statybos projekto jame įgyvendinimo. Šioje byloje ieškovė neįrodė savo realių ketinimų ir jiems įgyvendinti aktyvių veiksmų nuo 2013 m. iki pat įspėjimo dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą įteikimo, kad ieškovė siekia realiai ginčo žemės sklypą naudoti pagal paskirtį. Ieškovė neįrodė aplinkybių apie realizuotus ketinimus dėl žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį, o jos atlikti veiksmai nepatvirtina garantijų apie žemės sklypo naudojimą pagal paskirtį. Ieškovei ginčo žemės sklypas išnuomotas lengvatinėmis sąlygomis, todėl ieškovė turi pareigą pateisinti šias sąlygas aktyviai ir realiai siekdama įgyvendinti ginčo žemės sklypo paskirtį.
6.7 Teismas konstatavo, kad atsakovės įspėjimas dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą yra teisėtas ir pagrįstas, priimtas vadovaujantis teisės normomis, o atsakovės nustatytos aplinkybės, kurių pagrindu priimtas įspėjimas, taip pat laikytinos pagrįstomis.
6.8 Teismas taip pat pažymėjo, jog nors ieškovė prašo valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą pripažinti neteisėtu, tačiau ginčo žemės sklypo nuomos sutartis dar nėra nutraukta, o ieškovė nesutinka su įspėjimu dėl sutarties nutraukimo. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką ginčijamas sprendimas / įspėjimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą turi būti vertinamas kaip įspėjimas / pranešimas ir nekeičia ginčo esmės, jei ieškovė įspėjimą įvardijo sprendimu dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, jog civilinės teisės požiūriu pranešimas apie sutarties nutraukimą prieš terminą yra vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį, ir šio ginčo kontekste svarbu yra tokio sprendimo (įspėjimo / pranešimo) teisėtumas ir pasekmės. Teismas įvertino aplinkybes, dėl kurių ieškovei pateiktas įspėjimas dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, ir nusprendė, kad įspėjimas sukelia pasekmes ginčo sutarties dalyviams, t. y ieškovei – ginčyti tokį įspėjimą, o atsakovei jo pagrindu spręsti dėl sutarties nutraukimo. Teismas konstatavo, kad įspėjimas dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą yra teisėtas ir pagrįstas, todėl nėra pagrindo pripažinti jį neteisėtu ir negaliojančiu, nepriklausomai nuo to, kad tai nėra sprendimas nutraukti žemės nuomos sutartį.
6.9 Teismas trečiojo asmens ir jo atstovo prašymą ieškinį palikti nenagrinėtu laikė nepagrįstu, nes įspėjimas dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą vertinamas kaip vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį, kuris gali būti ginčijamas bendrosios kompetencijos teisme.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą teisiniai argumentai
7. Apeliaciniu skundu ieškovė prašo Plungės apylinkės teismo 2021 m. birželio 10 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, pripažinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus vienašalį valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimą neteisėtu ir negaliojančiu ir pripažinti negaliojančiu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštą Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini), Palangos mieste. Taip pat prašo priteisti ieškovės turėtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme ir pridėti prie bylos naują įrodymą – kredito unijos „Vilniaus taupomosios kasos“ 2011 m. gegužės 2 d. patvirtinimą dėl kreipimosi. Apeliacinio skundo pagrindiniai argumentai:
7.1 Ginčijamame rašte nurodyta, kad sutartis prieš terminą nutraukiama konkrečiai apibrėžtu teisiniu ir faktiniu pagrindu, t. y., remiantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 ir 2 punktais, dėl to, kad GNSB „Sakalas“ nemoka žemės nuomos mokesčio, žemės sklype nevykdo veiklos, nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį.
7.3 Antrasis rašte įvardijamas sutarties vienašalio nutraukimo prieš terminą pagrindas yra įtvirtintas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte. Šis teisinis pagrindas yra nurodomas ir skundžiamame pirmosios instancijos teismo sprendime. Būtent aplinkybėmis, jog GNSB „Sakalas“ tariamai žemės sklype nevykdo veiklos, nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį, savo sprendimą ir grindė teismas. Mano, kad tokia teismo pozicija nėra teisėta ir pagrįsta.
7.4 Pažymi, jog po Klaipėdos apygardos teismo 2013 m. vasario 1 d. sprendimo GNSB „Sakalas“ naudojo žemės sklypą pagal paskirtį ir ėmėsi aktyvių veiksmų tam, kad įgyvendintų savo, kaip statytojos, teisę, t. y.:
7.4.1 2013 m. rugsėjo 12 d. GNSB „Sakalas“ ir UAB „Erama“ sudarė sutartį, kuria UAB „Erama“ iki 2016 m. rugsėjo mėn. įsipareigojo žemės sklype pastatyti daugiabutį gyvenamąjį namą su prekybos ir paslaugų verslo patalpomis. Tačiau 2014 m. pavasarį UAB „Erama“ buvo iškelta bankroto byla ir ieškovės planai bendromis jėgomis įgyvendinti daugiabučio gyvenamojo namo statybos projektą žlugo;
7.4.2 2016 m. ieškovė kreipėsi į UAB „Betonuotojas LT“ dėl jungtinės veiklos vykdymo – daugiabučio namo statybos, tačiau dėl projekto apimties ir užimtumo bendrovė atsisakė sudaryti sutartį;
7.4.3 2017 m. ieškovė kreipėsi į UAB „ConsAliter“ su pasiūlymu bendrai vystyti daugiabučio gyvenamojo namo statybos projektą, tarp šalių vyko derybos, tačiau jos nebuvo sėkmingos;
7.4.4 2018 m. ir 2019 m. ieškovė kreipėsi į UAB „Paskolų konsultantas“, prašydama padėti rasti finansavimą daugiabučio namo statybos projekto vystymui, tačiau dėl rinkoje vyraujančios situacijos sprendimas nebuvo rastas.
7.4.5 2019 m. ieškovė kreipėsi į UAB „Holdesa“ su pasiūlymu sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir bendrai vystyti statybos projektą, tačiau UAB „Holdesa“ projekto atsisakė dėl per didelės projekto apimties.
7.4.6 2019 m. tuo pačiu klausimu ieškovė kreipėsi ir į nekilnojamojo turto agentūrą „Memelhaus“, tačiau taip pat nesėkmingai.
7.4.7 Pagerėjus finansinei GNSB „Sakalas“ dalininkų padėčiai, buvo nuspręsta tęsti daugiabučio namo statybos projektą asmeninėmis lėšomis, kartu papildomai ieškant galimų partnerių. 2019 m. rugpjūčio 5 d. ieškovė ir UAB „TAU projektai“ sudarė priešprojektinių pasiūlymų rengimo sutartį, kuria UAB „TAU projektai“ įsipareigojo parengti priešprojektinius pasiūlymus, apimančius šiuos elementus: gretimybių situacijos analizė; inžinerinių tinklų analizė ir preliminarių prisijungimo sąlygų gavimas / atnaujinimas, reikalavimai; Palangos miesto savivaldybės vyr. architekto lūkesčiai teritorijai; sklypo su gretimybėmis priešprojektinis urbanistinis pasiūlymas; sklypo užstatymo principinė schema; pastato / pastatų principinė planinė struktūra; buto, tipinio aukšto principinė planinė struktūra; 5-ios užstatymo koncepcijos vizualizacijos (esminiai apžvalgos taškai iš miesto urbanistinių perspektyvų); projektavimo darbų apimčių, kainos (techninis, darbo projektas, ekspertizė, viešinimo procedūros) sąmatos sudarymas;
7.4.8 2020 m. vasario 26 d. ieškovė ir UAB „Georamas“ sudarė matavimų atlikimo sutartį, kurios pagrindu atlikti žemės sklypo topografiniai matavimai;
7.4.9 2020 m. pradėti vykdyti paruošiamieji grunto lyginimo darbai.
7.5 Pažymi, jog visas šias aplinkybes ieškovė buvo nurodžiusi ir pirmosios instancijos teismui, tačiau teismas dėl šių aplinkybių skundžiamame sprendime nepasisakė.
7.6 Klaipėdos apygardos teismas 2013 m. vasario 1 d. sprendime buvo pažymėjęs, kad nustatyta tvarka parengtas ir suderintas statinio projektas yra viena iš būtinų prielaidų statytojo teisei įgyvendinti. UAB „A TEAM PROJECTS“ 2008 m. parengta projektinė dokumentacija visapusiškai paseno ir nebeatitiko po ekonominio sunkmečio kilusių ir dabar vyraujančių tokio pobūdžio nekilnojamojo turto projektų tendencijų, potencialių pirkėjų lūkesčių. GNSB „Sakalas“ siekė išnaudoti visas įmanomas galimybes tęsti projektą pagal turimą projektinę dokumentaciją, tačiau nesėkmingai. Neturėdama kitos išeities, ieškovė pradėjo naujos projektinės dokumentacijos rengimo darbus – 2019 m. rugpjūčio 5 d., t. y. dar iki pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą prieš terminą gavimo su UAB „TAU projektai“ sudarė priešprojektinių pasiūlymų rengimo sutartį. Tai įrodo, jog GNSB „Sakalas“ ėmėsi aktyvių ir kryptingų veiksmų, būtinų vienai iš būtinų prielaidų statytojo teisei įgyvendinti.
7.7 Pažymi ir tai, jog proceso pirmosios instancijos teisme metu nei teismui, nei dalyvaujantiems byloje asmenims nekilo jokių klausimų, susijusių su 2010 m. rugsėjo mėn. vykusiu ieškovės kreipimusi į kredito uniją „Vilniaus taupomoji kasa“. Šios aplinkybės teisme nebuvo nagrinėjamos jokiu aspektu, todėl teismo motyvai skundžiamame sprendime ieškovei buvo siurpriziniai. Sutikimas įkeisti žemės sklypo nuomos teisę buvo reikalingas būtent kredito unijai, tai buvo viena iš paskolos gavimo būtinųjų sąlygų. Nepateikus tokio sutikimo, paskolos skyrimo klausimas buvo paliktas nenagrinėtas. Taigi paskola nebuvo gauta ne dėl ieškovės pasyvumo, o dėl atsakovės atsisakymo suteikti sutikimą įkeisti žemės sklypo nuomos teisę, kad būtų suteikta paskola. Teikia tai patvirtinantį įrodymą, prašo pridėti prie bylos.
7.8 Anot apeliantės, planuoto daugiabučio gyvenamojo namo statybos projekto įgyvendinimas užtruko dėl objektyvių priežasčių – ekonominio sunkmečio, kelerius metus užtrukusio bylinėjimosi su nuomotoja, pakitusios šio pobūdžio verslo / veiklos aplinkos ir sąlygų, prie projekto įgyvendinimo ketinusio prisidėti partnerio bankroto, užtrukusių derybų su potencialiais investuotojais / finansuotojais / partneriais ir kt. Nepaisant to, esminė aplinkybė yra ta, jog 2019 m. ieškovė inicijavo naujos projektinės dokumentacijos rengimą, t. y. aktyviais ir realiais veiksmais pradėjo įgyvendinti savo, kaip statytojos, teisę. Be to, 2020 m. buvo pradėti vykdyti parengiamieji žemės sklypo tvarkymo darbai – paruošiamieji grunto lyginimo darbai. Žemės sklypo užstatymui pastatu (pastatais) reikalingas papildomas laikas visos statybinės dokumentacijos parengimui ir statybos darbų atlikimui.
7.9 Pažymi, jog bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu teismui pateikė UAB „TAU projektai“ parengtus daugiabučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), priešprojektinius pasiūlymus, taip pat 2021 m. gegužės 12 d. ieškovės ir UAB „Betonuotojas LT“ sudarytą jungtinės veiklos sutartį. Nesutinka su teismo motyvais, kad šie įrodymai nepakankami patvirtinti ir įrodyti realius ieškovės ketinimus dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį ir statybos projekto jame įgyvendinimo, kadangi ieškovės ir UAB „TAU projektai“ priešprojektinių pasiūlymų rengimo sutartis buvo sudaryta 2019 m. rugpjūčio 5 d., t. y. prieš atsakovės pranešimą apie vienašalį nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą, o priešprojektiniai pasiūlymai sudaryti 2020 m. spalio 14 d. Priešprojektiniai pasiūlymai – tai parengiamoji (pirmoji) projektavimo stadija. Jų tikslas yra, be kita ko, pristatyti projektuojamo objekto architektūrines, funkcines ir kitas pagrindines idėjas. Teismui pateikti priešprojektiniai pasiūlymai buvo derinami su Palangos miesto savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus specialistais. O teismui pateikta ieškovės ir UAB „Betonuotojas LT“ jungtinės veiklos sutartis yra daugelio mėnesių įtemptų derybų rezultatas. Šalys susitarė ir įsipareigojo įgyvendinti projektą – daugiabučių namų komplekso ginčo žemės sklype projektavimą, statybos ir visus su tuo susijusius darbus bei maksimaliai naudingą pardavimą arba išnuomojimą. GNSB „Sakalas“ realiai įgijo stiprų (tiek finansine, tiek žmogiškųjų resursų prasme) ir reikiamą patirtį bei kompetenciją turintį partnerį. Tai patvirtina realias ieškovės galimybes naudoti ginčo žemės sklypą pagal paskirtį – gyvenamojo namo (namų) statybai.
7.10 CK 6.564 straipsnio 2 dalis nustato, jog apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti kitos paskirties žemės nuomininkams prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. CK 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyto termino paskirtis – įspėti nuomininką apie pažeidimus, suteikiant galimybę per nurodytą terminą pašalinti priežastis, dėl kurių nuomos sutartis nutrauktina. Tuo tarpu pirmosios instancijos teismas CK 6.564 straipsnio 2 dalyje numatytą terminą vertino išskirtinai GNSB „Sakalas“ nenaudai. Mano, kad buvo padarytas esminis materialinės teisės normos pažeidimas, ir tai turėjo įtakos neteisėto sprendimo priėmimui.
7.11 Be to, atsakovė 2020 m. rugpjūčio 24 d. GNSB „Sakalas“ raštu buvo informuota apie aktyvius ieškovės veiksmus, siekiant pradėti daugiabučio namo statybos projekto įgyvendinimą, įskaitant sudarytą sutartį dėl priešprojektinių pasiūlymų rengimo, tačiau atsakovė šių aplinkybių nevertino ir savo ketinimo vienašališkai nutraukti sutartį neatsisakė.
7.12 Mano, jog svarbi aplinkybė yra ta, kad atsakovė 2014–2019 m. jokių pastabų ar pretenzijų dėl žemės sklypo naudojimo ieškovei nereiškė.
7.13 Pažymi ir tai, jog GNSB „Sakalas“ siūlė atsakovei sudaryti taikos sutartį, kuria ieškovė prisiimtų konkrečiais terminais apibrėžtus įsipareigojimus, susijusius su statybos procesu nuomojamame žemės sklype. Tačiau atsakovė net nesvarstė tokio pasiūlymo. Tai rodo, jog atsakovė nėra suinteresuota sutartinių santykių išsaugojimu.
7.14 Teismas skundžiamame sprendime nurodė, jog įspėjimas dėl sutarties nutraukimo prieš terminą yra teisėtas ir pagrįstas, todėl nėra pagrindo pripažinti jį neteisėtu ir negaliojančiu, nepriklausomai nuo to, kad tai nėra sprendimas nutraukti sutartį. Mano, jog tokia teismo pozicija nėra tiksli. Civilinės teisės požiūriu pranešimas apie sutarties nutraukimą prieš terminą yra vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį. 2020 m. rugsėjo 7 d. raštu Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyrius papildomai nurodė, jog raštą reikia vertinti kaip įspėjimą apie nutraukimą prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini), sudarytos su GNSB „Sakalas“. Taigi atsakovė vienareikšmiškai ir nedviprasmiškai nurodė, jog raštu yra išreikšta nuomotojo valia nutraukti sutartį prieš terminą, o ne pateiktas bendro pobūdžio įspėjimas apie būsimą svarstymą galbūt nutraukti sutartį. Būtent tokią raštu išreikštą nuomotojo valią, sukeliančią pačias sunkiausias ir reikšmingiausias teisines pasekmes nuomininkui, – sprendimą vienašališkai nutraukti sutartį – ieškiniu ginčijo ieškovas.
Atsiliepimas
8. Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovė prašo apeliacinį skundą atmesti ir pirmosios instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą. Pagrindiniai atsakovės atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:
8.1 Pažymi, kad skundžiamu raštu ieškovė buvo informuota apie valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimus ir įspėta apie valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą, tačiau sutartis nebuvo nutraukta. Ieškovės teisių ir pareigų turinys po 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto ir 2020 m. rugsėjo 7 d. papildomo rašto gavimo nepasikeitė, darytina išvada, kad toks raštas nėra individualus administracinis aktas pagal Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnį, nes jame nenurodytos panaikinamos ar keičiamos ieškovės teisės ir (ar) pareigos.
8.2 Šio ginčo atveju valstybinės žemės patikėtinė Nacionalinė žemės tarnyba, vadovaudamasi teisės aktais, skundžiamu 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini) mieste įspėjo apie sutarties nutraukimą pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo rašto įteikimo dienos, o ne pranešė, kad ji nutraukta.
8.3 CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir išnuomotame žemės sklype ilgą laiką nevykdant komercinės ūkinės veiklos, taip padarant esminį sutarties pažeidimą. Jeigu nuomininkas valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nebaigto statinio valdytojas nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo ir nepradeda statybos darbų ar statinys (nebaigtas statinys) sunyksta ir negali būti naudojamas pagal paskirtį arba per statybos leidimo galiojimo terminą be pateisinamų priežasčių nepradeda statybos darbų, jų neužbaigia, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo.
8.4 Ieškovė nuo 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) sudarymo iki šios dienos neįgyvendina planuojamo projekto pagal ginčo žemės sklypo paskirtį – kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, kurio naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos, t. y. per 22 m. neparengtas statinio projektas, nepateiktas statybos leidimas ir neatlikti kiti veiksmai, patvirtinantys ieškovės tikslą naudoti žemės sklypą pagal paskirtį. Tik po to, kai Nacionalinės žemės tarnybos Palangos skyrius pakartotinai sprendė žemės sklypo nuomos nutraukimo klausimą ir skundžiamu raštu 2020 m. rugpjūčio 12 d. bei papildomai 2020 m. rugsėjo 7 d. įspėjo ieškovę apie 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimą prieš terminą, ieškovė pranešė, kad inicijavo statybos procesus nuomojamame žemės sklype, susijusius su statybos veiklos etapais (projektavimo, daugiabučio gyvenamojo namo statybos pradžios, daugiabučio gyvenamojo namo statybos pabaigos ir (ar) panašiai), tačiau nepateikė jokių tai patvirtinančių dokumentų.
8.5 Teisės aktai nuomotojai Nacionalinei žemės tarnybai suteikia ne tik teisę, bet ir pareigą nutraukti prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini), kadangi nuomininkė GNSB „Sakalas” žemės sklype nevykdo veiklos, nenaudoja žemės sklypo pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį, jame nėra statinių ir nevykdomi jokie statybos darbai.
8.6 Informuoja, kad, išsprendus valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo klausimą, Nacionalinė žemės tarnyba spręs dėl nuosavybės teisių atkūrimo į buvusio savininko K. V. iki 1940 m. nacionalizacijos valdytos žemę, kadangi dalis žemės sklypo patenka į šio buvusio savininko valdytą žemę.
8.7 Mano, kad ieškovė naujus įrodymus galėjo pateikti ir bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme.
9. Trečiasis asmuo K. A. prašo apeliacinį skundą atmesti ir palikti galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą. Pagrindiniai trečiojo asmens atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai:
9.1 Ieškovė nepateikė teismui jokių įrodymų, kad išsinuomotą žemės sklypą ji naudojo pagal paskirtį, kad eksploatuoja daugiabučius gyvenamuosius namus, kurių ten iki šiol nėra. Ieškovė negali nurodyti, net kada jie ten bus, nes vis dar yra projektavimo stadijoje ir neturi statybos leidimo. Nuo 1999 m. praėjo 22 m., tačiau absoliučiai neatlikta jokių realių žingsnių, kad būtų pastatytas daugiabutis, o valstybinės žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį. Ginčo sklypas 22 metus nebuvo naudojamas, ir tiek savivaldybė, tiek valstybė iš to neturėjo jokios naudos. Ieškovė nurodė, jog ji už beveik 1 ha valstybinės žemės sklypą Palangos mieste kasmet mokėjo apie 630,00 Eur žemės nuomos mokestį, t. y. lengvatinį mokestį, nes ginčo sklypas buvo išnuomotas ne aukcione. Jei šis žemės sklypas būtų išnuomotas aukcione, tai šis mokestis būtų apie 10 kartų didesnis, o tai reiškia, kad tiek valstybė, tiek savivaldybė iki šiol turėjo ir tebeturi didžiulius nuostolius dėl mažesnės žemės nuomos sumos, be to, jame nevykdoma absoliučiai jokia veikla, o tai taip pat neatneša nei savivaldybei, nei valstybei jokių pajamų.
9.2 Praėjus beveik 10 m. nuo Klaipėdos apygardos teismo 2013 m. vasario 1 d. sprendimo priėmimo, aplinkybės, susijusios su daugiabučio pastato statyba, beveik nepasikeitė, t. y. iki šiol atlikinėjami kažkokie nereikšmingi paruošiamieji darbai, kaip topografiniai planai, preliminarūs projektiniai pasiūlymai, tai rodo ir ieškovė pati pripažino, jog ankstesni projektiniai pasiūlymai ir netgi parengtas statybos projektas, kurie buvo pateikti Klaipėdos apygardos teismui, yra netinkami ir neįgyvendinami. Statybos leidimas, kuris buvo išduotas 1992 m. pabaigoje, yra pasibaigęs prieš beveik devynerius metus, kitas statybą leidžiantis dokumentas ieškovei nebuvo išduotas, o ir ieškovė jo nesiekė gauti. Jau šešeri metai kaip išnyko sunkmečio pasekmės ir visus pastaruosius 6 metus Lietuvos ekonomika auga beveik sparčiausiai Europoje, o ieškovė taip nieko ir nestato ginčo sklype, t. y. juo visiškai nesinaudoja.
9.3 Valstybinės žemės nuomos sutarties 8 punkte yra nurodyta, jog pastatų statybai reikalingi architektūriniai reikalavimai (pastatų ir statinių aukštis, projektuojama žemės altitudė) nustatomi pagal kvartalo detalųjį planą, o tai reiškia, kad ieškovė negali parengti statybai projekto ir gauti statybą leidžiančio dokumento, kol nebus parengtas tos teritorijos kvartalo detalusis planas. Todėl ieškovė ir nerengia statinio projekto, o tik imituoja projektavimo procesus, nes jai reikėtų mokėti brangiai už kvartalo detaliojo plano parengimą, o ji tam neturi lėšų.
9.4 Akivaizdu, kad ieškovė neturi nei pajėgumų, nei lėšų ką nors statyti ginčo žemės sklype ir jį naudoti pagal paskirtį.
9.5 Kai 2019 m. ieškovė buvo nubausta už valstybinio žemės sklypo apleidimą ir nenaudojimą, ji suprato, kad kitas žingsnis bus valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimas, todėl 2020 m. vėl ėmėsi imituoti aktyvius projektavimo veiksmus: užsakė topografinius matavimus, projektinius pasiūlymus. Tačiau ieškovė privalėjo kreiptis per „Infostatybos“ portalą į Palangos miesto savivaldybę, pateikti prašymą, kad statinio projektavimui būtų išduoti specialieji architektūriniai reikalavimai ir tik juos gavus būtų galima projektuoti statinį pagal šiuos reikalavimus. Galbūt ieškovė tą ir padarė, tačiau gavo neigiamą atsakymą iš Palangos miesto savivaldybės ir apie tai nutylėjo teisme, nes tokie reikalavimai negali būti išduoti, kol pagal valstybinės žemės nuomos sutarties (8 punktas) ir Teritorijų planavimo įstatymo nuostatas nebus parengtas detalusis planas. Ieškovė neturi lėšų detaliajam planui parengti, be kurio statyba ginčo sklype neįmanoma, o kartu ir sklypo naudojimas pagal paskirtį.
Šalies argumentai
9.6 Ieškovė nurodė, kad ji atliko ginčo sklypo lyginimo darbus, bet šitiems žemės judinimo darbams reikėjo leidimo ir valstybinės žemės patikėtinio sutikimo, o ieškovė nepateikė teismui nei vieno, nei kito.
9.7 Mano, jog ieškovės siekis yra valstybės sąskaita pasidaryti pelną, todėl ji ir stengiasi teisę į valstybinės žemės nuomą parduoti arba bent jau iškeisti į kitą nekilnojamąjį turtą.
Žemesnės instancijos teismas
10. 2021 m. spalio 6 d. Klaipėdos apygardos teisme taip pat buvo gautas ieškovės atstovo prašymas dėl išlaidų už advokato pagalbą priteisimo. Nurodo, jog apeliaciniame procese ieškovė turėjo 2 776,95 Eur išlaidų už advokato pagalbą rengiant apeliacinį skundą. Prašo šias bylinėjimosi išlaidas ieškovės naudai priteisti iš atsakovės.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išaiškinimai
11. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųstos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies teisėtumą bei pagrįstumą, analizuodamas apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).
12. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus šio Kodekso 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.
Dėl naujo įrodymo priėmimo
13. Kartu su apeliaciniu skundu ieškovė pateikė naują įrodymą – kredito unijos „Vilniaus taupomoji kasa“ 2011 m. gegužės 2 d. patvirtinimą dėl kreipimosi. Prašo pridėti šį įrodymą prie bylos, kadangi aplinkybės, susijusios su 2010 m. rugsėjo mėn. vykusiu ieškovės kreipimusi į kredito uniją „Vilniaus taupomoji kasa“ dėl paskolos gavimo, pirmosios instancijos teisme nebuvo nagrinėjamos jokiu aspektu, todėl teismo motyvai skundžiamame sprendime ieškovei buvo siurpriziniai. Atsakovės nuomone, ieškovė šį įrodymą galėjo pateikti pirmosios instancijos teisme. Trečiasis asmuo savo nuomonės dėl naujo įrodymo neišsakė.
14. CPK 314 straipsnyje numatyta, jog apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau. Draudimas priimti naujus įrodymus apeliacinės instancijos teisme nėra absoliutus. Teismo tikslas yra teisingumo vykdymas, o teismo pareiga – ištirti visas bylai reikšmingas aplinkybes ir priimti byloje teisingą sprendimą. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas klausimą dėl kiekvieno pateikto naujo įrodymo, turi aiškintis, galėjo šis konkretus įrodymas būti pateiktas pirmosios instancijos teismui ar negalėjo, ar vėlesnis įrodymo pateikimas užvilkins bylos nagrinėjimą, ir atsižvelgti į įrodymo įtaką sprendžiant šalių ginčą. Apeliacinės instancijos teismas, net nustatęs, kad įrodymas galėjo būti pateiktas pirmosios instancijos teisme, turi nustatyti, ar nėra sąlygų taikyti CPK 314 straipsnyje išvardytas išimtis, ir šį įrodymą priimti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-58/2008).
15. Kadangi apeliantės kartu su apeliaciniu skundu pateiktas naujas įrodymas yra susijęs su nagrinėjamu ginču, gali turėti įtakos vertinant byloje dalyvaujančių asmenų įrodinėjamas aplinkybes, be to, šio įrodymo priėmimas apeliacinės instancijos teisme neužvilkins bylos nagrinėjimo, todėl apeliacinės instancijos teismas jį priima ir prideda prie bylos.
Dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) kvalifikavimo
16. Ieškovė apeliaciniame skunde kelia klausimą dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) kvalifikavimo. Jos nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai minėtą raštą laikė įspėjimu dėl sutarties nutraukimo, o ne sprendimu nutraukti sutartį, nes atsakovė vienareikšmiškai ir nedviprasmiškai nurodė, jog raštu yra išreikšta nuomotojo valia nutraukti sutartį prieš terminą, o ne pateiktas bendro pobūdžio įspėjimas apie būsimą svarstymą galbūt nutraukti sutartį.
17. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašte Nr. (duomenys neskelbtini), be kita ko, nurodoma, jog Nacionalinė žemės tarnyba, pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo šio rašto įteikimo dienos, įgis teisę nutraukti prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini), sudarytą su GNSB „Sakalas“. Ieškovei paprašius išaiškinimo, ar šią formuluotę reikėtų vertinti kaip Nacionalinės žemės tarnybos įspėjimą apie sutarties nutraukimą, ar kaip Nacionalinės žemės tarnybos pranešimą, jog bus svarstomas sutarties nutraukimo klausimas, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyrius 2020 m. rugsėjo 7 d. rašte (duomenys neskelbtini) papildomai nurodė, jog 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštą Nr. (duomenys neskelbtini) Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini), Palangos mieste, reikia vertinti kaip įspėjimą apie nutraukimą prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini), sudarytos su GNSB „Sakalas“. Nacionalinė žemės tarnyba, pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo rašto įteikimo adresatui ir GNSB „Sakalas” nepasinaudojus teise jį skųsti, nutrauks prieš terminą 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį (duomenys neskelbtini), sudarytą su GNSB „Sakalas“.
18. Atsakovė savo atsiliepime į šiuos apeliantės argumentus nurodo, jog skundžiamu raštu ieškovė buvo informuota apie valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimus ir įspėta apie valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą, tačiau sutartis nebuvo nutraukta. Ieškovės teisių ir pareigų turinys po 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto ir 2020 m. rugsėjo 7 d. papildomo rašto gavimo nepasikeitė, darytina išvada, kad toks raštas nėra individualus administracinis aktas, nes jame nenurodytos panaikinamos ar keičiamos ieškovės teisės ir (ar) pareigos. Šio ginčo atveju valstybinės žemės patikėtinė Nacionalinė žemės tarnyba, vadovaudamasi teisės aktais, skundžiamu 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) įspėjo ieškovę apie sutarties nutraukimą pasibaigus dviejų mėnesių terminui nuo rašto įteikimo dienos, o ne pranešė, kad ji nutraukta. Taip pat nurodo, jog, išsprendus valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo klausimą, Nacionalinė žemės tarnyba spręs dėl nuosavybės teisių atkūrimo į buvusio savininko K. V. iki 1940 m. nacionalizacijos valdytos žemę, kadangi dalis žemės sklypo patenka į šio buvusio savininko valdytą žemę.
Žemesnės instancijos teismas
19. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, kurioje buvo sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališką nutraukimą nuomotojo iniciatyva, kai žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį ir nuomojamame žemės sklype nėra statinių, aiškinimo ir taikymo, be kita ko, konstatavo, jog civilinės teisės požiūriu pranešimas apie sutarties nutraukimą prieš terminą yra vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį. Tai, kad sutartis, laikantis įstatymo reikalavimų, bus nutraukta po dviejų mėnesių, nesuteikia pagrindo jį kvalifikuoti kitaip. Praėjus nurodytam terminui, šalių teisės ir pareigos, atsiradusios iš sutarties, pasibaigs.
20. Taigi pirmosios instancijos teismas teisingai kvalifikavo, jog Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Palangos skyriaus 2020 m. rugpjūčio 12 d. raštas Nr. (duomenys neskelbtini) – tai vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies (šiuo atveju – nuomotojos) valią nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Taip pat pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, jog toks įspėjimas suteikia ieškovei teisę jį ginčyti. Tačiau galbūt ieškovė klaidingai, kaip dar būsimą svarstymą galbūt nutraukti sutartį, suprato pirmosios instancijos teismo motyvą, kad „įspėjimas sukelia pasekmes ginčo sutarties dalyviams – <...> atsakovei jo pagrindu spręsti dėl sutarties nutraukimo“. Tačiau tokių motyvų pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime neišdėstė. O įspėjimo sukeliamas pasekmes ieškovei reikia vertinti, kad įspėjimo pagrindu, t. y. jame nurodytais teisiniais ir faktiniais pagrindais, bus galutinai įforminamas sutarties nutraukimas (priimtas įsakymas ir pan.).
Dėl nuomotojos teisės vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą, kai žemės sklypas nenaudojimas pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį
21. Ieškovė iš esmės nesutinka su pirmosios instancijos teismo atliktu įrodymų tyrimu, jų vertinimu ir išvadomis, kad ieškovė nuo 2013 m. nesiėmė aktyvių veiksmų žemės nuomos sutarties paskirčiai įgyvendinti, o ieškovės po įspėjimo dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atlikti formalūs veiksmai – nepakankami patvirtinti ir įrodyti realius ieškovės ketinimus dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį ir statybos projekto jame įgyvendinimo. Anot ieškovės, jos atlikti veiksmai, į bylą pateikti įrodymai patvirtina realias ieškovės galimybes ir siekius naudoti ginčo žemės sklypą pagal paskirtį – gyvenamojo namo (namų) statybai.
22. Žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos žemės įstatymas (toliau – Žemės įstatymas). Šio įstatymo 1 straipsnyje įtvirtinta nuostata žemės santykius reguliuoti taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.
23. Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, kad valstybės žemės perleidimo santykių reglamentavimo įstatymu tikslas – užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, kad tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų požiūriu. Šis reglamentavimas yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-237/2011). Toks pats aiškinimas taikytinas ir valstybinės žemės nuomos santykių reglamentavimui.
24. Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą prioritetinis valstybinės žemės nuomos būdas – aukcionas, kai žemė išnuomojama asmeniui, kuris už parduodamą žemės sklypą pasiūlo didžiausią kainą (CK 6.551 straipsnio 1 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalis). Ne aukciono būdu valstybinė žemė nuomojama tik išimtiniais, įstatyme nustatytais atvejais. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Ši nuostata pakartota ir detalizuota Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, nurodant, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Taigi pastatų ir įrenginių savininkai (nuomotojai) turi įstatyme garantuotą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą žemės sklypą. Kasacinio teismo praktikoje aiškinant šias teisės normas pažymėta, kad pagrindas įgyvendinti teisę nuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka yra teisėtas šioje žemėje esančių statinių, įrenginių valdymas. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pažymėta, kad būtina sąlyga valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka yra ta, jog valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį, kitaip tariant, ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pastato eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. gruodžio 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008; 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2013 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-461/2013; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013; kt.). Tokios pačios pozicijos laikomasi ir Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktikoje nurodant, kad asmeniui priklausančių statinių konkrečiame žemės sklype buvimas yra ta juridinę reikšmę turinti aplinkybė, kurios pagrindu šio teisinio santykio subjektams (valstybei ir fiziniam arba juridiniam asmeniui) gali būti sukurtos teisės bei pareigos valstybinių žemės sklypų naudojimo srityje, būtent – fizinio arba juridinio asmens teisė išsinuomoti arba įsigyti nuosavybėn konkretų valstybinės žemės sklypą ir valstybės pareiga šį žemės sklypą šiam asmeniui išnuomoti arba parduoti (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo2017 m. kovo 22 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-317-492/2017; 2018 m. birželio 27 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-545-261/2018). Taigi valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploatavimą.
25. Nurodytiems teisinio reguliavimo tikslams pasiekti būtina ne tik laikytis imperatyvių žemės perleidimo ar nuomos sutarčių sudarymo reikalavimų, bet ir tinkamai vykdyti šias sutartis, o nustačius netinkamą vykdymą, taikyti atitinkamus padarinius, be kitų – ir sutarčių nutraukimą.
26. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties laisvės principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis. Teismai, nagrinėdami ginčą dėl sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo, turi atsižvelgti į tai, kad sutarties šalys gali naudotis šia teise kaip savigynos priemone nuo kitos šalies veikimo ar neveikimo, kuris pagal savo pobūdį iš esmės pažeidžia jų susitarimą ir sukelia tokius padarinius nukentėjusiai šaliai, kad sutarties nutraukimas yra adekvatus veiksmas, siekiant nutraukti tokius veiksmus ir išvengti dar didesnių padarinių atsiradimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015).
27. Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Iš CK 6.545 straipsnio 1 dalyje pateiktos žemės nuomos sutarties sąvokos matyti, kad viena iš esminių šios sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudoti pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas.
28. Jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Aiškindamas šią teisės normą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).
Žemesnės instancijos teismas
29. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi (duomenys neskelbtini) ginčo žemės sklypas ieškovei išnuomotas iki 2098 m. birželio 30 d. gyvenamiesiems namams statyti. Šios sutarties 6 punkte nurodyta žemės naudojimo paskirtis – kitiems gyvenamiesiems namams. Pagal viešojo registro duomenis, ginčo žemės sklypo naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Pirmosios instancijos teismas, ištyręs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus, padarė išvadą, jog ieškovė nuo 2013 m. nesiėmė aktyvių veiksmų žemės nuomos sutarties paskirčiai įgyvendinti, o ieškovės po įspėjimo dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą atlikti formalūs veiksmai (2020 m. spalio 14 d. sudaryti priešprojektiniai pasiūlymai, 2021 m. gegužės 12 d. sudaryta jungtinės veiklos sutartis) – nepakankami patvirtinti ir įrodyti realius ieškovės ketinimus dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal paskirtį ir statybos projekto jame įgyvendinimo.
30. Apeliacinės instancijos teismas, pritardamas pirmosios instancijos teismui, jog ieškovė nuo 2013 m. nesiėmė aktyvių veiksmų valstybinės žemės nuomos sutarties paskirčiai įgyvendinti, papildomai pažymi, jog ieškovės apeliaciniame skunde nurodomų veiksmų, kuriuos ji atliko po Klaipėdos apygardos teismo 2013 m. vasario 1 d. sprendimo, teisėjų kolegija nagrinėjamu atveju taip pat nelaiko aktyviais ir pakankamais veiksmais, sudarančiais pagrindą pripažinti, kad ieškovė naudojo ginčo žemės sklypą pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
31. Ieškovė nurodo, jog 2013 m. rugsėjo 12 d. GNSB „Sakalas“ ir tuometinis jos partneris, statybinė kompanija UAB „Erama“ sudarė sutartį, kuria UAB „Erama“ iki 2016 m. rugsėjo mėn. įsipareigojo Žemės sklype pastatyti daugiabutį gyvenamąjį namą su prekybos ir paslaugų verslo patalpomis. Taip pat nurodo, jog 2014 m. pavasarį UAB „Erama“ buvo iškelta bankroto byla, tad ieškovės planai bendromis jėgomis įgyvendinti daugiabučio gyvenamojo namo statybos projektą žlugo. Tačiau apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, jog 2013 m. rugsėjo 12 d. sutartį GNSB „Sakalas“ vardu pasirašė įgaliotas asmuo I. B., o UAB „Erama“ vardu – generalinis direktorius R. B., kuris, bylos duomenimis, 2006 m. rugpjūčio 1 d. išrinktas ir GNSB „Sakalas“ pirmininku. Ant minėtos sutarties nėra UAB „Erama“ antspaudo. Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis nustatyta, jog bankroto byla UAB „Erama“ iškelta Vilniaus apygardos teismo 2014 m. sausio 6 d. nutartimi, ši nutartis įsiteisėjo 2014 m. balandžio 15 d. Tačiau verta pažymėti, jog pats bankroto procesas UAB „Erama“ buvo inicijuotas dar 2013 m. spalio 15 d. ir bankroto byloje yra duomenų, kad prieš tai UAB „Erama“ jau buvo iškelta restruktūrizavimo byla. Lietuvos apeliacinio teismo 2014 m. balandžio 15 d. nutartyje, kuria buvo nagrinėjami atskirieji skundai dėl bankroto bylos iškėlimo UAB „Erama“, be kita ko, nurodyta, jog 2013 m. lapkričio 22 d. RUAB „Erama“ direktorius R. B. pateikė teismui pareiškimą dėl restruktūrizavimo bylos RUAB „Erama“ nutraukimo ir bankroto bylos iškėlimo, prašydamas nutraukti RUAB „Erama“ restruktūrizavimo bylą ir iškelti bankroto bylą dėl įmonės nemokumo. Pareiškime nurodė, kad RUAB „Erama“ restruktūrizavimo procesas užsitęsė, UAB „Erama“ veikia nuostolingai, nesilaiko prisiimtų įsipareigojimų, nevykdo patvirtinto restruktūrizavimo plano ir jame užbrėžtų uždavinių, todėl būtina nutraukti RUAB „Erama“ restruktūrizavimo bylą ir iškelti įmonei bankroto bylą dėl nemokumo. Šios aplinkybės, teisėjų kolegijos vertinimu, leidžia daryti išvadą, jog 2013 m. rugsėjo 12 d. sutarties tarp GNSB „Sakalas“ ir UAB „Erama“ sudarymas buvo tik formalus veiksmas ir jos įvykdymo, jau tuo metu esant itin sudėtingai UAB „Erama“ finansinei padėčiai, nebuvo galima tikėtis. R. B., kaip UAB „Erama“ generaliniam direktoriui ir GNSB „Sakalas“ pirmininkui, visos šios aplinkybės buvo žinomos, tačiau, nepaisant to, vis tiek buvo pasirašyta 2013 m. rugsėjo 12 d. sutartis. Tačiau šios sutarties sudarymo tokių aplinkybių kontekste apeliacinės instancijos teismas nevertina kaip realių GNSB „Sakalas“ veiksmų siekiant naudoti ginčo žemės sklypą pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
32. Ieškovė teigia, kad po UAB „Erama“ bankroto bylos iškėlimo ėmė aktyviai ieškoti naujo partnerio suplanuoto statinio statybai, tačiau iš UAB „Betonuotojas LT“ direktoriaus patvirtinimo dėl kreipimosi matyti, kad GNSB „Sakalas“ su prašymu sudaryti jungtinę veiklos sutartį vystyti daugiabučio (-ių) namų statybos projektą adresu (duomenys neskelbtini), Palanga, kreipėsi į UAB „Betonuotojas LT“ tik 2016 m. gruodžio mėn. Ieškovė nenurodo, kad po UAB „Erama“ bankroto bylos iškėlimo 2014 m. sausio 6 d. (nutartis įsiteisėjo 2014 m. balandžio 15 d.) iki 2016 m. gruodžio mėn., t. y. daugiau nei pusantrų metų, būtų atlikusi kokius nors veiksmus, susijusius su ginčo žemės sklypo naudojimu.
33. Ieškovė, bandydama įrodyti, kad visą laikotarpį buvo aktyvi, taip pat nurodo, kad 2017 m. kreipėsi į UAB „Consaliter“ su pasiūlymu bendrai vystyti daugiabučio gyvenamojo namo statybos projektą, 2018 m. ir 2019 m. kreipėsi į UAB „Paskolų konsultantas“, prašydama padėti rasti finansavimą daugiabučio namo statybos projekto vystymui, 2019 m. kreipėsi į UAB „Holdesa“ su pasiūlymu sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir bendrai vystyti statybos projektą, 2019 m. tuo pačiu klausimu kreipėsi ir į nekilnojamojo turto agentūrą „Memelhaus“, tačiau nesėkmingai. Ieškovė kartu su ieškiniu pateikė įrodymus, patvirtinančius, kad ieškovė nurodytais laikotarpiais kreipėsi į minėtas įmones, tačiau vos vieno (2017 m. ir 2018 m. ) ar kelių (2019 m.) pasiūlymų / prašymų pateikimai per metus laiko, kai tokio pasiūlymo / prašymo pateikimui nėra reikalinga ypač daug finansinių, darbo ir laiko sąnaudų, nelaikytini aktyviais ieškovės veiksmais, siekiant naudoti ginčo žemės sklypą pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
34. Ieškovė taip pat nurodo, jog UAB „A TEAM PROJECTS“ 2008 m. parengta projektinė dokumentacija visapusiškai paseno ir nebeatitiko po ekonominio sunkmečio kilusių ir dabar vyraujančių tokio pobūdžio nekilnojamojo turto projektų tendencijų ir potencialių pirkėjų lūkesčių. Neturėdama kitos išeities, ieškovė pradėjo naujos projektinės dokumentacijos rengimo darbus, t. y. 2019 m. rugpjūčio 5 d. ieškovė ir UAB „TAU projektai“ sudarė priešprojektinio pasiūlymų rengimo sutartį, 2020 m. vasario 26 d. GNSB „Sakalas“ ir UAB „Georamas“ sudarė matavimų atlikimo sutartį, kurios pagrindu atlikti Žemės sklypo topografiniai matavimai ir 2020 m. buvo pradėti vykdyti paruošiamieji grunto lyginimo darbai. Bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ieškovė teismui pateikė UAB „TAU projektai“ parengtus daugiabučių gyvenamųjų namų (duomenys neskelbtini), Palangos m., priešprojektinius pasiūlymus, taip pat 2021 m. gegužės 12 d. ieškovės ir UAB „Betonuotojas LT“ sudarytą jungtinės veiklos sutartį. Tačiau, kaip teisingai pastebėjo trečiasis asmuo atsiliepime į apeliacinį skundą, 1999 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 8 punkte yra nurodyta, jog pastatų statybai, be kita ko, reikalingas kvartalo detalusis planas, tačiau duomenų apie tai, kad būtent kvartalo detalusis planas būtų parengtas, byloje nėra. Be to, ieškovė pripažįsta, kad 2008 m. parengta projektinė dokumentacija visapusiškai paseno, todėl reikalinga parengti naują projektinę dokumentaciją. Ji yra iniciavusi tik priešprojektinių pasiūlymų parengimą ir jie buvo parengti 2020 m. spalio 14 d., kaip nurodo ir pati ieškovė, tai yra parengiamoji (pirmoji) projektavimo stadija, tačiau duomenų, kad ieškovė būtų inicijavusi naujo statybos projekto parengimą, nėra. Ir tik po to vyktų statybą leidžiančio dokumento išdavimo procedūra bei visos kitos procedūros, kad ieškovė galėtų įgyvendinti savo, kaip statytojos, teises. Nors apeliantė akcentuoja, kad teismui pateikti priešprojektiniai pasiūlymai buvo derinami su Palangos miesto savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus specialistais, tačiau iš prie priešprojektinių pasiūlymų pridėtos Palangos miesto savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus 2020 m. lapkričio 16 d. el. laiške išdėstytos nuomonės matyti, jog pritarta tik automobilių statymo aikštelės ir sklypo infrastruktūros skaidymui, o nepritarta užstatymo ilgiui prie (duomenys neskelbtini) g., nepritarta užstatymo linijos atstumui iki sklypo ribos prie (duomenys neskelbtini) g., nurodyta, jog neaišku, kaip blokuosis (ar nesiblokuos) pastatai, kaip bus atsižvelgta į gretimų daugiabučių užstatymą.
35. Teisėjų kolegijos vertinimu, nuo 2013 m. iki 2021 m. ieškovės atlikti veiksmai, šioje stadijoje dar neturint esminių statybos procesui reikalingų dokumentų (kvartalo detaliojo plano, naujo statybos projekto, statybą leidžiančio dokumento ir pan.), neįrodo, kad ieškovė per visą šį laikotarpį ėmėsi aktyvių veiksmų, kad ginčo žemės sklypas būtų naudojamas pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. O ieškovės papildomai su apeliaciniu skundu pateiktas naujas įrodymas – kredito unijos „Vilniaus taupomoji kasa“ 2011 m. gegužės 2 d. patvirtinimas dėl kreipimosi dėl paskolos rodo ieškovės veiksmus, buvusius dar iki 2013 m., kuriuos jau vertino ir dėl kurių pasisakė Klaipėdos apygardos teismas 2013 m. vasario 1 d. sprendime.
36. Ieškovė teisi, jog vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių. Tai konstatuota ir kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; 2020 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. ?3K-3-114-403/2020). Ieškovė objektyviomis priežastimis nurodo šias aplinkybes – ekonominis sunkmetis, kelerius metus užtrukęs bylinėjimasis su nuomotoja, pakitusi verslo / veiklos aplinka ir sąlygos, prie projekto įgyvendinimo ketinusio prisidėti partnerio bankrotas, užtrukusios derybos su potencialiais investuotojais / finansuotojais / partneriais ir kt. Tačiau apeliacinės instancijos teismas pažymi, jog ekonominis sunkmetis egzistavo dar iki 2013 m. Be to, nei įstatyme įtvirtintas reglamentavimas, nei teismų praktikoje suformuluoti išaiškinimai nesuteikia pagrindo išvadai padaryti, kad ekonominės krizės situacija per se (savaime) sudaro aplinkybes išvengti sutartinių prievolių vykdymo ar (ir) sutarčių nevykdymo teisinių padarinių. Dėl ieškovės partnerio bankroto, derybų su potencialiais investuotojais / finansuotojais / partneriais apeliacinės instancijos teismas jau pasisakė anksčiau šioje nutartyje ir šių aplinkybių nelaiko objektyviomis ir pateisinančiomis ieškovės elgesį nenaudojant valstybinės žemės sklypo pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. O kokiu būdu bylinėjimasis su nuomotoja ir pakitusi verslo / veiklos aplinka bei sąlygos trukdė ieškovei naudoti valstybinės žemės sklypą pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, įgyvendinti savo, kaip statytojos, teises, apeliantė nedetalizuoja. Apeliacinės instancijos teismas mano, jog ne ieškovės nurodomos kliūtys, o jos pačios pasyvus elgesys ir pastangų nedėjimas yra priežastis, dėl ko valstybinės žemės sklypas nenaudojamas pagal sutartį ir pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, jame nuo 1999 m. liepos 1 d. nebuvo pastatytas nė vienas gyvenamasis namas / gyvenamieji namai.
37. Teisėjų kolegija, įvertinusi anksčiau aptartus ieškovės atliktus veiksmus, vertina, jog ieškovė nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal sutartį ir žemės sklypo paskirtį be jokių objektyvių priežasčių, jos atlikti veiksmai nėra pakankami patvirtinti ir įrodyti realius ieškovės ketinimus dėl ginčo žemės sklypo naudojimo pagal sutartį, pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir kad ieškovė realiai siekia įgyvendinti savo, kaip statytojos, teises.
38. Remdamasi tuo, kas aptarta, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadoms, kad atsakovės veiksmai – 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo (duomenys neskelbtini), Palangos mieste, pateikimas ieškovei ir informavimas dėl 1999 m. liepos 1 d. ne žemės ūkio veiklai sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimo prieš terminą – iš esmės yra teisėti ir pagrįsti, pagrindo skundžiamą raštą pripažinti negaliojančiu nėra.
39. Pažymėtina ir tai, jog 2020 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) rengimo metu žemės nuomos mokestis už 2019 m. realiai nebuvo sumokėtas, ieškovė pripažįsta, kad tai buvo padaryta tik po įspėjimo gavimo, t. y. 2020 m. rugpjūčio 14 d., todėl vertinti, kad įspėjimo metu neegzistavo CK 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punkte numatytos aplinkybės, kad atsakovė nepagrįstai rėmėsi ir šiuo sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindu, nėra teisinio pagrindo. Šalims pripažįstant, kad žemės nuomos mokestis yra sumokėtas, turėtų būti vertinama, kad valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama ir šalių teisės bei pareigos pasibaigia CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu.
Dėl bylos procesinės baigties
40. Remdamasis tuo, kas aptarta, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, jog pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškinį, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės, todėl naikinti ar keisti skundžiamą sprendimą remiantis ieškovės apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo, skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
41. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą, o apeliacinės instancijos teismas, konstatavęs, jog pirmosios instancijos teismas yra visiškai atskleidęs nagrinėjamos bylos esmę, atmesdamas apeliacinį skundą, iš esmės gali pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams, nenagrinėdamas visų atmetamame skunde pateiktų argumentų ir dėl jų nepasisakydamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-382/2010). Apeliacinės instancijos teismas vertina, jog kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiškai reikšmingi ir neturi įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui bei pagrįstumui, todėl atskirai dėl jų nepasisako.
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme
42. Ieškovės apeliacinio skundo netenkinus, jai jos turėtos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme neatlygintinos.
43. Atsakovė ir trečiasis asmuo nepateikė įrodymų apie bylinėjimosi išlaidų patyrimą apeliacinės instancijos teisme, todėl klausimas dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo atsakovei ir trečiajam asmeniui nespręstinas.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
nutaria:
Plungės apylinkės teismo Palangos rūmų 2021 m. birželio 10 d. sprendimą palikti nepakeistą.