- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2012-01-11
- Bylos Nr.
- 2A-339/2012
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Gasiūnienė, Konstantinas Gurinas, Algirdas Gailiūnas
- Ieškovas
- V. K., N. K.
- Atsakovas
- D. S., I. S.
- Trečiasis asmuo
- Vilniaus
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algirdo Gailiūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Danutės Gasiūnienės ir Konstantino Gurino, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovų V. K. ir N. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2011 m. sausio 21 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-3343-104/2011 pagal ieškovų V. K. ir N. K. ieškinį atsakovams D. S. ir I. S. dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo dėl jos esminio pažeidimo (tretysis asmuo Vilniaus m. 19-ojo notarų biuro notaras M. K.) ir
Aprašomoji dalis
nustatė:
I. Ginčo esmė
Byloje kilo ginčas, ar buto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti nutraukta dėl esminio jos pažeidimo, paaiškėjus, kad pardavėjai neįspėjo pirkėjų apie perkamo buto perdangos, skiriančios butą nuo patalpų, esančių po juo, ypatumus ir ar šie ypatumai yra tokie, kad pirkėjai, apie juos nežinodami, pagal sutartį gavo iš esmės ne tai, ko tikėjosi.
Šalies argumentai
Ieškovai V. K. ir N. K. patikslintu ieškiniu atsakovams D. S. ir I. S. prašė nutraukti 2008 m. balandžio 18 d. sudarytą buto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi ją iš esmės pažeidė pardavėjas (CK 6.334 str. 1 d. 4 p.), taikyti dvišalę restituciją, priteisiant ieškovams iš atsakovų 130 000 Lt jiems sumokėto avanso už buto pardavimą, priteisti iš atsakovų ieškovų naudai 3 237, 80 Lt notarinės rinkliavos išlaidų už buto pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą, 5 procentų palūkanas už naudojimąsi 130 000 Lt avanso suma nuo 2008 m. balandžio 18 d. iki bus jiems visiškai grąžinta 130 000 Lt, taip pat bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovai nurodė, kad 2008 m. balandžio 7 d. ginčo šalys sudarė preliminarią sutartį dėl buto (duomenys neskelbtini) pirkimo. Po preliminarios sutarties sudarymo ieškovai kartu su antstoliu nuvyko užfiksuoti bute esančius baldus, buitinę techniką, santechninės vonios kambario įrangą, jų būklę, nes jų vertė buvo įskaičiuota į buto kainą.
Pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta 2008 m. balandžio 18 d. Pagal ją butas parduodamas už l 390 000 Lt, sumokant 130 000 Lt prieš sutarties patvirtinimą, o likusią sumą per 2009 m. kovo mėn.
Šalies argumentai
Ieškovai teigia, kad po sandorio sudarymo sužinojo, kad buto grindų perdengimai yra supuvę ir būtina juos kuo skubiau kapitališkai remontuoti, o butą pavojinga eksploatuoti. Ieškovų žiniomis, atsakovai bandė sutvirtinti perdengimus metaline sija. Šis faktas nuo ieškovų buvo atsakovų nesąžiningai nuslėptas buto pardavimo metu ir jo nebuvo įmanoma pastebėti buto apžiūros metu. Esant netinkamam eksploatuoti perdengimui tarp buto ir pirmo aukšto patalpų, perkamo buto negalima naudoti pagal jo paskirtį, t.y. yra pavojinga tiek jame gyventi, tiek ir būti po juo esančiose pirmojo aukšto kavinės patalpose.
Ieškovai kreipėsi į UAB „Elvora“, esančią apačioje pirkto buto, dėl perdangos tarp buto antrajame aukšte ir kavinės patalpų pirmajame aukšte techninės būklės įvertinimo. Tyrimą atlikęs NKVA ekspertas bei inžinierius konstruktorius J. M. surašė techninės būklės įvertinimo aktą, kuriuo buvo nustatyta, jog yra pašalinti po butu esančio perdengimo juodlubės ir tinkas, perdanga turi viršnorminius įlinkius. Taip pat buvo fiksuota, jog bloga (supuvusi) sijų galų ir fragmentų po drėgnomis patalpomis ir ties nuotekų vamzdynais būklė ir sijų laikanti galia yra išnaudota net 90 procentų, neįvertinus perdengimų medienos supuvimo. Sijų standumas yra nepakankamas, sijų skerspjūvio inercijos momentą reikia didinti 1,5 karto, o sijos aukštį 1,2 karto. Sijų skerspjūvis iš svyrumo sąlygos yra nepakankamas ir sijų skerspjūvio inercijos momentą reikia didinti 2,5 karto, skerspjūvio aukštį didinant 1,35 karto. Bandymas stiprinti perdangą metaline sija iš apačios yra neefektyvus, o garso izoliacinis rodiklis yra 20 kartų didesnis už reikiamą. Akte buvo pateiktos išvados, kad buto perdanga netinka tolimesnei eksploatacijai iš standumo, svyrumo, orinio garso izoliacijos ir oro (kvapų) pralaidumo sąlygų, todėl perdangą būtina kapitaliai remontuoti.
Ieškovai raštu 2009 m. kovo 2 d. kreipėsi į atsakovus, informuodami apie tai, kad ieškovams tapo žinoma atsakovų nuslėpta perdengimų būklė. Turto vertintojai nustatė, jog buto vertė yra 864 000 Lt. Atsakovai pažeidė pirkimo-pardavimo sutarties 5.2. punktą (juo susitarta, kad iki buto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo, butu nesinaudos tretieji asmenys, išskyrus nurodytą nuomininką ir pirkėją), todėl ieškovai siūlė keisti 2008 m. balandžio 18 d. (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutartį sumažinant perkamo buto kainą. Atsakovai su siūlymu keisti buto pirkimo-pardavimo sutartį nesutiko, reikalavo vykdyti sutartį.
Šalies argumentai
Atsakovai su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad ieškovai kaip nekilnojamojo turto verslininkai nuolatos pirko ir pardavė nekilnojamąjį turtą (butus), todėl negalėjo būti suklaidinti. Pastaraisiais metais ieškovai tame pačiame name įsigijo 12 butų, Jogailos g. 8 name, kuris yra blokuotas su (duomenys neskelbtini) namu, įsigijo 10 butų. Ieškovai žinojo, su kokiomis namo konstrukcijomis perka butą (jos aprašytos butų inventorinėse bylose).
J. M., atsakovams paprašius paaiškinti ieškovo minime akte padarytą išvadą ir jos pagrįstumą, paaiškino, kad jo surašytas dokumentas nėra oficialus. Dokumentas surašytas taip, kaip to prašė užsakovė N. K.. Dėl buto (duomenys neskelbtini) 2009 m. kovo 17 d. techninės būklės akto įvertinimo J. M. 2009 m. balandžio 28 d. raštu Nr. SR-104 aiškino, kad perdangos tarp kavinės ir buto (duomenys neskelbtini) laikančioji galia yra pakankama ir išnaudota 90 procentų, sijų laikančioji galia turi 10 procentų rezervo, kas atitinka šiuolaikinės STR reikalavimus. Perdanga neturi avarinės būklės požymių.
UAB „Senamiesčio ūkis“ apžiūrėjo namą (duomenys neskelbtini) ir 2009 m. balandžio 27 d. aktu konstatavo, kad namo perdangos yra medinės, įlinkimų, įtrūkimų nepastebėta. Perdangos konstrukcijoje avarinės būklės žymių nėra.
Šalies argumentai
Ieškovų teiginiai, kad jiems parduotas butas buvo remontuotas, tarp kavinės ir buto Nr. 9 perdanga stiprinta metalinėmis sijomis, neatitinka tikrovės. Tą patvirtina buto pripažinimo tinkamu naudotis 2006 m. balandžio 26 d. inventorinių žinių išrašas, UAB „IL Siciliano“ kavinės (po butu) direktorės , UAB „Vilniaus Bočiai“ direktoriaus pareiškimas.
Be to, Daugiabučių namų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad perdanga name priskiriama prie pagrindinių daugiabučio namo konstrukcijų ir yra bendro naudojimo objektas - dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė, o ne buto savininko nuosavybė.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2011 m. sausio 21 d. sprendimu ieškinį atmetė.
Teismas pažymėjo, kad parduotų daiktų trūkumų faktą (CK 6.327 str. 1 d.) turi įrodyti pirkėjas. Ieškovo nurodytos aplinkybės dėl parduoto buto trukumų nesudaro esminio sutarties pažeidimo fakto.
Kiekvienu atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies, nagrinėjamu atveju – ieškovų, interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar ir dėl kitų priežasčių
Pagal ginčo pirkimo-pardavimo sutartį ieškovai gavo butą, kuris iš esmės atitinka jam taikytinus įprastus ir sutartyje nustatytus kokybės reikalavimus. Bute galima gyventi ir juo naudotis. Byloje nustatyta aplinkybė, kad buto grindų medinė perdanga netinka tolimesnei eksploatacijai iš standumo, svyrumo, orinio garso izoliacijos ir oro (kvapų) pralaidumo sąlygų, todėl ją būtina kapitaliai remontuoti, nesudaro pagrindo išvadai, kad buto negalima eksploatuoti. Ieškovo teiginys, kad perdengimai yra supuvę, todėl netinka tolimesnei eksploatacijai ir reikia juos kuo skubiau kapitališkai remontuoti, o butą pavojinga naudoti pagal paskirtį, nepatvirtinti objektyviais įrodymais. Atvirkščiai, iš byloje esančių įrodymų ir apklaustų liudytojų (specialistų) parodymų nustatyta, kad pastatas, kuriame yra butas, yra iki 1940 m. statybos, perdengimo medinės sijos yra įlinkusiosios, tačiau namas nėra avarinis, o buto grindų perdengimo konstrukcijos sustiprintos metaline sija.
Šalies argumentai
Ieškovo nurodytos kitos aplinkybės - kad butu negalima naudotis dėl orinio garso izoliacijos trūkumų ir oro (kvapų) pralaidumo taip pat nesudaro pagrindo nutraukti buto pirkimo-pardavimo sutartį CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto pagrindu, nes ieškovui tokios sąlygos buvo žinomos - tame pačiame name ieškovams priklauso 12 butų, įskaitant butą šalia ginčo buto tame pačiame aukšte.
Žemesnės instancijos teismas
Negali būti laikoma esminiu sutarties pažeidimu ir ieškovo nurodyta aplinkybė, kad atsakovai pažeidė pirkimo-pardavimo sutarties 5.2. punktą (pakeitė nuomininką).
Ieškovai gavo didžiąja dalimi tai, ką pagal sutartį pagrįstai tikėjosi gauti, todėl jų teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka įgyvendinti.
Taikyti išimtinį teisių gynimo būdą (sutarties nutraukimą), šioje byloje nėra nei įstatyminio (t.y. CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų kriterijų), nei faktinio pagrindo. Sutarties nutraukimas pagal tarptautinės sutarčių teisės favor contractus (sutarties naudai) principą ir jį atspindintį nacionalinį teisinį reguliavimą yra išimtinis teisių gynimo būdas (ultima ratio), todėl jo taikymui turi būti konstatuotas pakankamas įstatyminis ir faktinis pagrindas.
Teismui nustačius faktą, kad atsakovams buvo žinoma apie buto perdangos trūkumus (perdengimo konstrukcijų būsena įprastai įtakoja buto kokybę) jau 1999 metais, kai atsakovai vykdė ginčo patalpų perplanavimą ir remontą, atsakovai, elgdamiesi sąžiningai, privalėjo tą aplinkybę atskleisti ieškovams.
Pagal ieškovų pateiktas perdangos konstrukcijų būklės tyrimo išvadas yra reikalinga atlikti papildomus perdangos stiprinimo darbus. Šiuo konkrečiu atveju šalys taip pat privalo elgtis sąžiningai ir gali susitarti dėl ginčo buto kainos sumažinimo arba nuostolių, susijusių su buto perdangos defektų šalinimu, atlyginimo.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2011 m. sausio 21 d. sprendimą ir priimti naują – ieškinį tenkinti, taip pat prašo priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas, patirtas bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme. Kartu ieškovai prašo atsižvelgti į tai, kad nagrinėjant bylą nebuvo ištirta ir įvertinta didelė dalis svarbių įrodymų ir aplinkybių, ir juos ištyrus tik apeliacinės instancijos teisme, ieškovai netektų galimybės ginti savo teises vienoje iš teisminių instancijų, todėl sprendimas galėtų būti naikinamas ir perduodamas bylą nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo, užtikrinant teisėtą procesą pirmosios instancijos teisme ir tinkamą visų byloje esančių įrodymų ištyrimą (CPK 326 str. 1 d. 2 p.).
Nurodo šiuos svarbiausius argumentus:
1. Teismas sprendime netinkamai aiškino esminio sutarties pažeidimo sąvoką, pardavėjo atsakomybę už parduodamų daiktų atitiktį kokybės reikalavimams (CK 6.217 str. 2 d., CK 6.327 str., CK 6.348 str. 3 d., CK 6.333 str.).
Žemesnės instancijos teismas
Sprendime teismas konstatavo, kad byloje nustatyta aplinkybė, jog „buto grindų medinė perdanga netinka tolimesnei eksploatacijai iš standumo, svyrumo, ją būtina kapitaliai remontuoti“, tačiau padarė tam prieštaraujančią išvadą, jog ši aplinkybė „nesudaro pagrindo padaryti išvadą, kad buto negalima eksploatuoti“, atitinkamai nepagrįsta ir išvada, kad nebuvo esminio pirkimo-pardavimo sutarties pažeidimo. Turint omenyje galimas realias grėsmes ir kapitalinio remonto sąnaudas, nepagrįsta teismo išvada, kad buto kokybės trūkumų nuslėpimas buvo neesminis sutarties pažeidimas, nesudarantis pagrindo ją nutraukti. Nors bute galima gyventi, puvimo procesai vyksta toliau, todėl buto perdangoms negalima duoti didesnės apkrovos ir jų būklė ateityje tik blogės.
Teismas teisingai nustatė, kad atsakovai žinojo apie buto perdangų trūkumus ir jų neatskleidė sutarties sudarymo metu, tačiau tinkamai neįvertino informacijos neatskleidimo ieškovams reikšmės.
Sprendime teismas nepagrįstai konstatavo, kad ieškovams buvo žinomi buto trūkumai, susiję su orinio garso izoliacija ir oro (kvapų) pralaidumu, kadangi byloje nebuvo tai pagrindžiančiu įrodymų. Vien tai, kad ieškovams priklauso kiti butai tame pačiame name, nesudaro pagrindo daryti tokią išvadą, kadangi tik ginčo bute buvo atliekamas patalpų pertvarkymas, buvo pašalintos juodlubės ir tinkas, neefektyviai bandyta stiprinti perdangos įlenkimus metalinė sija ir kt., kas turėjo tiesioginės įtakos blogesnei garso izoliacijai ir kvapų pralaidumui. Tai konstatuota įmonės „Tyrimo projektai” pastato perdangos tyrimo akte.
2. Teismas neįvertino pateiktų įrodymų, kad butas neatitinka ieškovų lūkesčių sudarant sutartį. Ieškovų lūkesčių neatitinka toks minimalus buto kokybės standartas kaip galimybė jį eksploatuoti (jame gyventi). Sutarties 4.6 punkte buvo įtvirtinta atsakovų garantija ieškovams, kad butas neturi akivaizdžių ar paslėptų trūkumų, dėl kurių jo negalima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad ieškovai, žinodami apie tuos trūkumus, nebūtų buto pirkę arba už jį tiek mokėję. Ieškovų požiūriu, šis butas neturi tų savybių, kurių jie galėjo protingai tikėtis (CK 6.333 str. 6 d.). Ieškovai neketino įsigyti buto, kurio perdanga yra tiek nekokybiška, kad reiktų atlikti buto kapitalinį remontą. Atsakovų nuslėptos aplinkybės, kad butas buvo nekokybiškai suremontuotas ir patalpų paskirtis pakeista iš administracinių (bibliotekos) į gyvenamąsias yra esminės, kadangi žinodami šias aplinkybes ieškovai nebūtų sudarę sutarties.
Dėl netinkamos kokybės daikto pažeistos pirkėjo teisės gali būti ginamos pirkėjo pasirinkimu CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais teisių gynimo būdais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis Nr. 3K-3-19/2010). Netinkamos kokybės buto pardavimas laikytinas esminiu atsakovų padarytu sutarties pažeidimu, kadangi ieškovai iš esmės negavo to, ko tikėjosi.
Žemesnės instancijos teismas
4. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles. Spręsdamas, kad ieškovai gavo butą, kuris atitinka jam taikytinus įprastus ir sutartyje nustatytus kokybės reikalavimus, jame galima gyventi ir juo naudotis, todėl nėra esminio sutarties pažeidimo, teismas nenurodė, kuriais šalių pateiktais įrodymais rėmėsi.
Teismas Sprendime formaliai paminėjo ekspertizę, kuri buvo atlikta perplanuojant patalpas 1999 metais, taip pat J. M. pasirašytą techninės būklės įvertinimo aktą ir liudytojų žodinius parodymus, tačiau tinkamai neįvertino šių įrodymų turinio. Teismo sprendime nebuvo įvertinta įrodymų visuma, nenustatyta atskirų prieštaringų byloje esančių įrodymų reikšmė. Kadangi teismo paminėti ir kiti byloje esantys teismo neaptarti įrodymai yra prieštaringi, teismas turėjo pasisakyti dėl jų prieštaringumo ir nurodyti motyvus, dėl kurių vienus įrodymus atmeta, o kitais remiasi.
Ieškovai patikslintame ieškinyje rėmėsi šiais byloje esančiais įrodymais, dėl kurių teismas nepasisakė:
a) Ekspertas J. M. 2009 m. kovo 17 d. perdangos tarp pirkto buto (antras aukštas) ir kavinės patalpų pirmame aukšte techninės būklės įvertinimo akte nurodė, jog perdanga turi viršnorminius įlinkius, bloga (supuvusi) sijų galų ir fragmentų po drėgnomis patalpomis ir ties nuotekų vamzdynais būklė, sijų laikanti galia yra išnaudota net 90 procentų, neįvertinus perdengimų medienos supuvimo, sijų standumas yra nepakankamas, sijų skerspjūvio inercijos momentą reikia didinti 1,5 karto, o sijos aukštį 1,2 karto, sijų skerspjūvis iš svyrumo sąlygos yra nepakankamas ir sijų skerspjūvio inercijos momentą reikia didinti 2,5 karto, skerspjūvio aukštį didinant 1,35 karto. Taip pat buvo nustatyta, kad atsakovų bandymai stiprinti perdangą metaline sija iš apačios yra neefektyvūs, o garso izoliacinis rodiklis yra 20 kartų didesnis už reikiamą. Akte nurodoma, kad buto perdanga netinka tolimesnei eksploatacijai iš standumo, svyrumo, orinio garso izoliacijos ir oro (kvapų) pralaidumo sąlygų, todėl perdangą būtina kapitaliai remontuoti, didinant jos standumą, svyrumą, oro pralaidumo ir garso izoliaciją;
Žemesnės instancijos teismas
b) V. M. firmos „Tyrimai ir projektai“ pastato perdangos tyrimo aktu, kuriame nurodoma, kad perdanga po antrojo aukšto patalpa yra įlinkusi iki 4 cm, sijų laikanti galia išnaudota 90 proc., papildomos apkrovos nepageidautinos, perdangos standumas yra nepakankamas - sijų aukštis turi būti 1,2 karto didesnis, perdangos svyrumo (vibracijos) sąlyga yra netenkinama - sijų aukštis turi būti 1,35 karto didesnis, perdangos orinio garso izoliacijos rodiklis yra nepakankamas, perdangą stiprinanti metalinė sija yra nepakankama, dėl savo charakteristikų ji pilnai neatlieka perdangos stiprinimo paskirties - reikalinga atlikti perdangos rekonstrukcijos darbus, sustiprinant perdangos standumą, padidinant svyrumo rodiklį bei pagerinant garso izoliaciją;
c) Projektavimo komercinės firmos „Exprometa” parengtu patalpų perplanavimo projektu, kuris patvirtino, kad butas jau 1999 metais buvo su trūkumais, t.y. perdangos įlinkis siekia 2.5-3 cm, atskirose vietose (patalpose 9-2, 9-3) perdangos elementai yra supuvę.
Teismas nepasisakė, kodėl atmetė šiuos įrodymus ir nelaikė jų pakankamais pripažinti egzistuojant esminį sutarties pažeidimą, nors pripažino, kad „perdengimo konstrukcijų būsena įprastai įtakoja buto kokybę”.
3. Butas nebuvo ir nėra perduotas ieškovų valdymui, ieškovams neperleista nuosavybės teisė, dėl ko nėra jokių kliūčių taikyti ieškovų (pirkėjo) teisių gynimo būdą - sutarties nutraukimą (CK 6.334 str. 1 d. 4 p.).
Atsiliepimas
Atsakovai D. S. ir I. S. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo jo netenkinti ir nurodo šiuos svarbiausius argumentus.
Šalys, sutarusios dėl ginčo buto pirkimo-pardavimo, derėjosi trejus metus, vėliau pasirašė preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurią patvirtino pas notarą. Vėliau, vykdydamos preliminarią sutartį, šalys 2008 m. balandžio 18 d. pasirašė buto pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje fiksuotos šalims svarbios sąlygos. Prieš pasirašant sutartį, antstolis faktinių aplinkybių nustatymo protokole (filmuotoje juostoje) konstatavo ginčo buto būklę, bute esančius baldus ir įrangą, kuri neturėjo keistis iki perduodant butą pirkėjui sutartyje numatytu laiku. Sutarties 1.1 punkte nurodyta, kad pardavėjas parduoda, o pirkėjas perka butą, nurodytą sutartyje. Buto paskirtis gyvenamoji. Pardavėjas pardavė butą, o ne buto perdengimus ar jo sienas. Pirkimo-pardavimo sutarties 4 punkte yra užfiksuoti šalių pareiškimai apie parduodamą- perkamą butą. Sutarties 4.1 punkte nurodyta, kad turtas tinkamas naudoti pagal jo paskirtį, neturi akivaizdžių ar paslėptų trūkumų. Pirkėjas garantuoja, kad su parduodamo turto nuosavybės dokumentais bei kadastro duomenų byla susipažino, apžiūrėjo parduodamą butą. Buto būklė užfiksuota 2008 m. balandžio 7 d. antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr. 42/08/240. Ieškovai, pirkdami ginčo butą, negalėjo būti suklaidinti ar nežinoti namo ir jame esančio buto būklės ir dėl to, kad pastaraisiais metais ieškovai, kaip nekilnojamojo turto verslininkai, pastoviai užsiiminėjo nekilnojamojo turto (butų) pirkimu ir pardavimu. Jie išmanė ir gerai žinojo, kaip reikia įvertinti perkamą butą, taip pat ir šiame name. (duomenys neskelbtini) name ieškovams priklauso 74 procentai gyvenamųjų ir bendro naudojimo patalpų, jie taip pat yra kavinės, kuri yra po 9 buto patalpomis, akcininkai. Teismo posėdyje į D. S. klausimą V. K. atsakė „kad namo perdangos medinės, žinojau“ (2 t., b.l. 49). Sutarties 4.3.1 punkte pirkėjas pareiškė, kad su parduodamo turto nuosavybės dokumentais bei kadastro duomenų byla susipažino, perkamą butą apžiūrėjo. Ieškovai puikiai žinojo, su kokiomis namo konstrukcijomis perka butą, jos yra aprašytos kiekvieno ieškovų nupirkto buto inventorinėse žiniose.
Ieškovai pirko butą tinkamą gyventi, jo paskirtis ir savybės yra tokios, kokios nurodytos sutartyje. Dėl buto (duomenys neskelbtini) 2009 m. kovo 17 d. techninės būklės akto įvertinimo J. M. 2009 m. balandžio 28 d. raštu Nr. SR-104, vėliau teisme paaiškinta, kad perdangos tarp kavinės ir buto (duomenys neskelbtini) laikančioji galia yra pakankama ir išnaudota tik 90 procentų, sijų laikančioji galia turi 10 procentų rezervo, kas atitinka šiuolaikinės STR reikalavimus. Perdanga neturi avarinės būklės požymių. Tą aplinkybę, kad K. žinojo, jog perdengimai mediniai, patvirtino teisme ir J. M., apklaustas teismo posėdyje. Kartu parodė, kad medinių perdengimų įlinkimas 3 cm yra normalus, tas būdinga visiems 20 a. pradžioje statytiems namams. Pastatas avariniu laikytinas tuo atveju, kai sijų įlinkimas siekia 14 cm. Metalinės sijos atsiradimas apačioje nepablogino buto ir perdengimų padėties.
UAB „Senamiesčio ūkis“ apžiūrėjo namą (duomenys neskelbtini) ir 2009 m. balandžio 27 d. aktu konstatavo, kad namo perdangos yra medinės, įlinkimų ir įtrūkimų (tarp kavinės ir buto Nr. 9) nepastebėta. Perdangos konstrukcijoje avarinės būklės požymių nėra.
Siekiant paneigti ieškovų nurodytą teiginį, kad butas netinkamas naudotis ir dėl to, kad į butą patenka pašaliniai garsai, triukšmas, buvo kreiptasi į fizikinių veiksmų tyrimo specialistus, kurie, atlikę garsų patekimo į butą matavimus, savo išvadoje konstatavo, kad leistina triukšmo norma nebuvo viršyta.
Ginčo bute 2006 metais, keičiant patalpų paskirtį, buvo atliktas kapitalinis remontas. Po jo Vilniaus apskrities viršininko speciali komisija įvertino atliktus darbus, tarp jų ir perdangų būklę, ir 2006 m. balandžio 12 d. aktu butą pripažino tinkamu naudoti. Atliktiems statybos darbams taikoma 10 metų garantija, ką patvirtino teisme ir specialistas J. M.. Visi patalpų keitimo iš negyvenamosios paskirties į gyvenamąją aktai, kiti dokumentai yra viešoje nekilnojamojo turto kadastro ir registro įmonėje saugomoje byloje, su kuria ieškovas galėjo susipažinti prieš pasirašydamas buto pirkimo sutartį.
Atsakovai taip pat prašo pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2009 m. balandžio 1 d. nutartimi pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones, kuriomis sustabdytas 2008 m. balandžio 18 d. buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutarties vykdymas ir uždrausta atsakovui D. S. vykdyti bet kokias prievoles ir imtis bet kokių veiksmų realizuojant buto pirkimo-pardavimo sutartį ir leisti butą nuomoti. Nurodo, kad, esant pritaikytoms laikinosioms apsaugos priemonėms, atsakovai negali nuomoti buto, patiria nuostolius (byla nagrinėjama jau 2,5 metų).
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Šalys 2008 m. balandžio 18 d. sudarė buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje sutarė, jog butas parduodamas už 1390000 Lt sumokant 130 000 Lt avansą prieš sutarties patvirtinimą, o likusią sumą ieškovas įsipareigojo sumokėti per 2009 m. kovo mėnesį. Ieškovas 2009 metų pradžioje sužinojo, kad buto grindų perdengimai yra supuvę, įlinkę ir netinkamai sutvirtinti metaline sija, perdengimus būtina remontuoti. Šių aplinkybių atsakovai sudarant buto pirkimo-pardavimo sutartį neatskleidė ir nuslėpė nuo ieškovų. Ieškovai reikalauja pirkimo-pardavimo sutartį nutraukti dėl esminio pardavėjų pažeidimo taikyti restituciją ieškovams priteisiant sumokėtą avansą 130000 Lt, 5 procentų palūkanas už naudojimąsi nurodyta pinigų suma, išlaidas, turėtas sudarant buto pirkimo-pardavimo sutartį bei bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovai, nesutikdami su pirmosios instancijos teismo sprendimu, kuriuo jų reikalavimai atsakovams atmesti, apeliaciniame skunde nurodo, kad teismas neįvertino byloje pateiktų įrodymų, kurie įrodė paslėptus buto trūkumus.
Bendrieji parduodamam daiktui keliami reikalavimai išdėstyti CK 6.327 straipsnio 1 dalyje, kurioje nurodyta, kad pardavėjas privalo perduoti daiktus atitinkančius sutartyje numatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jeigu sutartyje nėra nurodymų – įprastus reikalavimus.
Nuostatos dėl pirkimo-pardavimo sutartimi perduodamų daiktų kokybės detalizuotos CK 6.333 straipsnyje. Pagal šio straipsnio 1 dalį pardavėjas privalo perduoti daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas ir daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus, bei atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo. CK 6.333 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir sudarant sutartį nėra paslėptų daikto trūkumų, dėl kurių daiktų nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas juos ketino naudoti, arba dėl kurių daiktų naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Tačiau pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.
Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas pateiktus įrodymus analizavo, išklausė šalis ir padarė išvadas, kad ieškovų ieškinys nepagrįstas. Apeliacinio skundo argumentai, kad teismas nesirėmė įrodymais, kurie įrodo paslėptus buto trūkumus, negali būti pagrindu pripažinti teismo sprendimą nepagrįstu. Teismų praktikoje ir Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje pabrėžiama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Europos Žmogaus Teisių Teismo 1994 m. balandžio 19 d. sprendimas byloje Nr. 16034/90, van de Huk v. Netherlands). Šis teismas yra pabrėžęs teismo sprendimo motyvavimo svarbą ir nurodęs, kad sprendimo motyvavimas yra būtinas norint parodyti, jog bylos šalys buvo išklausytos ir teisingumas įvykdytas atidžiai.
Teisėjų kolegija pažymi, kad įrodymų vertinimas reglamentuojamas CPK 185 straipsnyje – teismas įvertina byloje esamus įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstu, visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaujantis įstatymais. Jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir vertinimu, jog tam tikros aplinkybės susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 str. 1 d.). Faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Įrodymų įvertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, kad bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys bylose Nr. 3K-3-428/2010, Nr. 3K-3-340/2011 ir kt.).
Apeliantai teigia, kad eksperto J. M. 2009 m. kovo 17 d. aktu nustatyta, kad buto perdanga turi viršnorminius įlinkius, supuvę sijų galų fragmentai, jų standumas yra nepakankamas ir kt., dėl ko buto perdanga netinka tolimesnei eksploatacijai iš standumo, svyrumo, orinio garso izoliacijos ir oro pralaidumo sąlygų, todėl perdangą būtina kapitaliai remontuoti.
Perkamo buto trūkumus apeliantai taip pat įrodinėja V. M. firmos ,,Tyrimai ir projektai“ pastato perdangos tyrimo aktu, kuriame nurodyta, jog perdanga yra iki 4 cm įlinkusi, sija išnaudota 90 procentų, papildomos apkrovos nepageidautinos, perdangos standumas yra nepakankamas – sijų aukštis turi būti 1,2 karto didesnis, perdangos svyrumo (vibracijos) sąlyga yra netenkinama – sijų aukštis turi būti 1,35 karto didesnis, perdangos orinio garso izoliacijos rodiklis yra nepakankamas, perdangą stiprinti metaline sija yra nepakankama, dėl ko reikalinga atlikti perdangos rekonstrukcijos darbus.
Tačiau tas pats ekspertas J. M. rašte (T. 1, b. l. 112) nurodo, kad perdanga atitinka šiuolaikinius STR reikalavimus. Standumo ir svirimo dydžiai viršija šiuolaikinius STR reikalavimus ir atitinka 20 amžiaus pradžios statybos praktiką ir yra 3-4 kartus mažesni nei avarinės būklės požymiai, nurodyti atitinkamuose STR 1.12.01:2004 reikalavimuose, t. y. perdanga neturi avarinės būklės požymių. Ginčo patalpų paskirties pakeitimo iš administracinės į butą 2006 m. balandžio 12d. pripažinimo tinkamu naudoti akte pažymėta, kad komisija, apžiūrėjusi statinius ir dokumentus, konstatavo, kad butas tame tarpe ir perdangos atitinka kadastrinių matavimų duomenis ir yra tinkamos naudoti.
Taip pat teisėjų kolegija pažymi, kad byloje esantys dokumentai patvirtina, jog namas (duomenys neskelbtini), kuriame yra ginčo butas, yra kultūros paminklas, kurio teisinis režimas orientuotas į esamų konstrukcijų ir kitų elementų išsaugojimą. Namas pastatytas 1899 metais. Ginčo buto paminklotvarkos sąlygos patvirtintos 1992 m. gegužės 6 d. ir jose nustatyti reikalavimai dėl objekto ir sudėtinių dalių saugojimo ir restauravimo – saugoti pastato tūrį, fasadus, dekoro elementus, langų piešinį ir medžiagiškumą, sienų ir lubų dažų sluoksnį, kapitalinį sienų tinką. Šios aplinkybės ir įrodymai nepatvirtina ieškovų teiginių, kad butas turi paslėptų trūkumų, dėl kurių jo naudoti pagal paskirtį negalima.
Be to, ieškovai prieš pirkdamas butą jį apžiūrėjo, kas konstatuota antstolio A. B. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole. Ieškovai ginčo buto name turi daugiau patalpų, todėl jiems turėjo būti žinoma apie tai, kad namas yra kultūros paminklas, kurio teisinis statusas reikalauja laikytis paminklotvarkos sąlygų ir rekonstrukcijos ar remonto darbus atlikti laikantis atitinkamų reikalavimų. Kultūros paminklai yra nuolatinėje priežiūroje atitinkamų institucijų, po atlikto remonto darbai bute priimti, pastabų nepareikšta.
Teisėjų kolegija su pirmosios instancijos teismo sprendime išdėstytais kitais įrodymais ir padarytomis išvadomis sutinka ir jų nekartoja. Naikinti ir keisti teismo sprendimą nėra pagrindų.
Kiti apeliacinio skundo argumentai šalių ginčo išsprendimui nėra reikšmingi, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
Pagal bylos duomenis Vilniaus apygardos teismas 2009 m. balandžio 1 d. nutartimi pritaikė laikinąsias apsaugos priemones, kurias atsakovas D. S. prašo pakeisti. Kadangi bylą išnagrinėjus apeliacine tvarka, Vilniaus apygardos teismo 2011 m. sausio 21 d. sprendimas, kuriuo nuspręsta laikinąsias apsaugos priemones panaikinti, bylą išnagrinėjus apeliacine tvarka įsiteisėja, laikinųjų apsaugos priemonių pakeitimo klausimo nagrinėjimas nebetenka prasmės ir dėl jo teisėjų kolegija nebepasisako.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi tuo, kas išdėstyta, ir Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2011 m. sausio 21 d. sprendimą palikti nepakeistą.