Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. birželio 15 d. sprendimu ieškinį atmetė.Teismas konstatavo, kad tarp ieškovo ir atsakovės BUAB „Inresa“ nebuvo sudaryta nei preliminari, nei pagrindinė Buto pirkimo - pardavimo sutartis. Ieškovui nebuvo grąžinta jo sumokėta pagal Turto rezervavimo sutartį suma. Atsakovei BUAB „Inresa“ iškėlus bankroto bylą, ieškovo 26 066,09 Eur finansinis reikalavimas patvirtintas atsakovės bankroto byloje antros eilės kreditorių sąraše.Teismas sprendė, kad Turto rezervavimo sutartis neatitinka pagal savo turinį ir prasmę įstatymo nustatytų būtinųjų pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165, 6.401 straipsniai). Ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ pasirašė susitarimą (ketinimą) ateityje sudaryti preliminariąją Buto pirkimo - pardavimo sutartį, o pagal Turto rezervavimo sutarties 4.4 punktą šalių ikisutartiniai santykiai pasibaigia iki nurodyto termino nesudarius preliminariosios būsimo buto pirkimo - pardavimo sutarties ir pirkėjui grąžinamas rezervavimo mokestis. Teismo teigimu, ieškovą ir atsakovę BUAB „Inresa“ siejo ne sutartiniai, bet ikisutartiniai santykiai – įsipareigojimas ateityje sudaryti preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, o nesudarius preliminariosios pirkimo - pardavimo sutarties, taikytinas susitarimas, nurodytas Turto rezervavimo sutarties 4.4 punkte.Teismas nurodė, kad Turto rezervavimo sutartyje nebuvo susitarimo dėl pagrindinei Buto pirkimo - pardavimo sutarčiai būtinų sudaryti sąlygų. Nuo 2013 m. lapkričio 1 d. atsirado ieškovo teisė reikalauti, kad būtų grąžintas jo sumokėtas avansas pagal šią sutartį. Teismas sprendė, kad, nesant CK 6.165, 6.401 straipsniuose nustatytų sąlygų, nėra pagrindo pripažinti Turto rezervavimo sutartį Buto pirkimo - pardavimo sutartimi.Teismas nustatė, kad 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi BUAB „Inresa“, UAB „Terra magna“ ir VĮ Valstybės turto fondas susitarė, kad BUAB „Inresa“ pardavė, o UAB „Terra magna“ nupirko butą Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Buto savininkė sutarties pasirašymo metu buvo BUAB „Inresa“. Turto rezervavimo sutartis jau buvo pasibaigusi, jos šalims nesudarius iki 2013 m. lapkričio 1 d. preliminariosios buto pirkimo - pardavimo sutarties. Teismas nurodė, kad ieškovas neįrodė ir bylos nagrinėjimo metu nenustatyta, jog Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties dalis dėl buto Vilniuje, (duomenys neskelbtini), pirkimo ir pardavimo yra neteisėta kaip prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei. Ieškovo ginčijama Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartis buvo įvykdyta, sumokėta visa sutartyje nurodyta kaina, atsiskaityta už įsigytą valstybinės žemės sklypą. Byloje nenustatyta, kad Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartimi jos šalys nesiekė sukurti teisių ir pareigų. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisė įregistruota būtent Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, atsakovėms įvykdžius įsipareigojimus, dėl kurių buvo sutarta. Teismas sprendė, kad Turto pirkimo - pardavimo sutarties šalys, pasirašydamos trišalę sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo, nepažeidė įstatymo reikalavimų, todėl nėra pagrindo pripažinti šios sutarties dalies negaliojančia. Dėl to netenkinami ir reikalavimai taikyti restituciją bei Butą grąžinti ieškovui natūra. Teismas pažymėjo, kad visa suma pagal Turto rezervavimo sutartį buvo sumokėta atsakovei BUAB „Inresa“. Ieškovo reikalavimas dėl šios sumos pripažintas ir patvirtintas BUAB „Inresa“ bankroto byloje. Todėl nėra pagrindo tą patį (tapatų) reikalavimą tenkinti, priteisiant iš atsakovių solidariai ieškovo naudai jo prašomą sumą. Patenkinus ieškovo reikalavimus ir šioje byloje, ir bankroto byloje, būtų pažeistos BUAB „Inresa“ kreditorių teisės. UAB „Terra magna“ negavo lėšų, kurias ieškovas sumokėjo už Butą, atsakovė UAB „Terra magna“ įsigijo Butą teisėtai pagal Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį. Todėl nepagrįstas ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovių solidariai 27 224,57 Eur. Teismas nurodė, kad ieškovo ir jo atstovo nurodytos aplinkybės nepagrįstos, jas paneigia byloje esantys rašytiniai įrodymai. Kadangi netenkinamas ieškovo reikalavimas dėl Turto rezervavimo sutarties pripažinimo galiojančia Buto pirkimo - pardavimo sutartimi, nėra pagrindo priteisti iš ieškovo atsakovei UAB „Terra magna“ likusią nesumokėtą už Butą sumą (10 426,03 Eur).

Apeliaciniu skundu ieškovas Ž. B. prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. birželio 15 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Tarp ieškovo ir atsakovės susiklostę faktiniai santykiai dėl nurodyto buto pirkimo -pardavimo iš esmės atitinka ikisutartinius būsimo buto pirkimo - pardavimo teisinius santykius, reglamentuojamus CK 6.401 straipsnyje, todėl teismas turėjo taikyti ieškovo, kuris yra vartotojas, silpnesnioji šių santykių šalis, pasirinktą jo pažeistų teisių ir teisėtų interesų gynimo būdą.Sudarydamos sutartį šalys susitarė, kad atsakovė rekonstruos buvusį vaikų darželį, jame įrengs daugiabutį ir vieną butą su daline apdaila parduos ieškovui, t. y. šalys susitarė dėl būsimo gyvenamojo būsto (buto) statybos ir jo nuosavybės teisės perleidimo ieškovui. Sutartyje aptarti pagrindiniai preliminarūs statomo buto duomenys (plotas, buvimo vieta), kartu pažymėta, kad vykdant statybos darbus ir registruojant butą Nekilnojamojo turto registre, šie duomenys gali keistis. Sutartyje aptarta statomo buto kaina, jos nustatymo ir tikslinimo tvarka, prie sutarties pridėtas statomo buto planas ir buto dalinės apdailos darbų aprašymas, pagal sutartį ieškovas sumokėjo atsakovei daugiau kaip 75 proc. buto kainos, šios lėšos buvo panaudotos darželio rekonstrukcijai įrengiant jame daugiabutį ir jame butą ieškovui. Sutartyje aptartas konkretus terminas, kada turi būti sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis ir kada turi būti sumokama visa buto kaina. Po sutarties sudarymo, vykdant darželio rekonstrukciją, buvo keičiamas ieškovo pasirinkto buto išplanavimas, susitikimų metu šalys aptardavo su buto statyba ir įrengimu susijusius klausimus. Susitikimuose su ieškovu bei atsakovėmis UAB „Inresa“ ir UAB „Terra magna“ dalyvavę asmenys, kurie, kaip tuo metu teigė, taip pat buvo rezervavę butus rekonstruojamame darželio pastate, vienas kitą jau vadino kaimynais. Neaišku, kokiu tikslu Turto rezervavimo sutartyje buvo numatyta sąlyga ateityje sudaryti preliminarią būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartį, nors tokio poreikio nebuvo. Tokia sutarties nuostata yra perteklinė ir nesąžininga ieškovo atžvilgiu, tikėtina atsakovės įtraukta į jos paruoštą Turto rezervavimo sutartį sąmoningai, iš anksto ruošiantis ieškovą apgauti ir pasipelnyti jo sąskaitą, ką patvirtina aplinkybės apie atsakovės atžvilgiu tebevykstantį ikiteisminį tyrimą ir atsakovės bankroto pripažinimą tyčiniu. Aplinkybės leido preliminarią sutartį sudaryti iš karto, kas ir buvo padaryta, nes Turto rezervavimo sutartis pagal savo požymius visiškai atitinka būsimo buto pirkimo - pardavimo sutartį.Turto rezervavimo sutartis, vertinant tik jos turinį, yra pakankamai neaiški bei nesuteikianti ieškovui jokių garantijų ar apsaugos sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atveju. Taip yra todėl, kad būtent atsakovė rengė šią sutartį, nustatydama nesąžiningas, išimtinai tik jai naudingas sutarties sąlygas.Teismas išsamiai neanalizavo Turto rezervavimo sutarties turinio ir šalių atliktų veiksmų vykdant šią sutartį, netinkamai aiškino ir taikė CK 6.401 straipsnį, reglamentuojantį būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartinius santykius, bei neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką.Teismas neatsižvelgė į tai, kad ieškovas, kaip ir daugelis kitų fizinių asmenų, sudarydamas su atsakove Turto rezervavimo sutartį, turėjo pagrįstą lūkestį, jog sumokėjus daugiau kaip 75 proc. būsimo buto kainos ir butą pastačius, atsakovė UAB „Inresa“ šį butą iš karto perleis ieškovo nuosavybėn. Tačiau atsakovėms tai nerūpėjo, joms svarbiausia buvo pasipelnyti nekaltų žmonių sąskaita. Tą taip pat atskleidė šioje byloje ir ikiteisminio tyrimo metu apklaustų atsakovių atstovų bei liudytojų I. Ž. Z. (I. Ž. Z.) ir V. K. (V. K.) prieštaringi parodymai, kurių teismas neįvertino. Atsakovės UAB „Inresa“ direktorius V. K. teismo posėdžių metu patvirtino, kad dar iki 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atsakovė UAB „Terra magna“ ir jos atstovas I. Ž. Z. gavo fizinių asmenų, rezervavusių butus šiame name, sąrašą, kuriame buvo nurodytas ir ieškovas, jo rezervuotas butas bei jo sumokėta suma už šį butą, taigi, žinojo, kad atsakovė UAB „Inresa“ butus turi perleisti šiems fiziniams asmenims ir negali jų parduoti atsakovei UAB „Terra magna“. Atsakovės UAB „Terra magna“ atstovas I. Ž. Z. taip pat patvirtino, kad dar nuo 2013 m. sausio mėn. domėjosi darželio pastatu, ketino dalyvauti šio turto pardavimo aukcione, taip pat domėjosi atsakovės UAB „Inresa“ planais darželio patalpose įrengti daugiabutį gyvenamąjį namą. Teismo posėdžių metu liudytojas V. V. patvirtino, kad kartu su ieškovu daug kartų lankėsi statomame daugiabučiame name, ten daug kartų matė I. Ž. Z., su juo sveikinosi, žinojo, kad pastarasis yra nupirkęs penkis butus ir t. t. Todėl I. Ž. Z. teigimas, kad jis nepažįsta ieškovo bei kitų butus rezervavusių fizinių asmenų ir nežino apie atsakovės UAB „Inresa“ įsipareigojimus šiems asmenims, neatitinka tikrovės. Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gegužės 11 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-3059-450/2016 atsakovės UAB „Inresa“ bankrotas buvo pripažintas tyčiniu, konstatuojant tokias šiai bylai reikšmingas aplinkybes, kad UAB „Inresa“ vadovas, prisiėmęs įsipareigojimus pagal sutartis, ne tik per sutartyse numatytą laiko tarpą nevykdė prisiimtų įsipareigojimų tam, kad būtų galima pasirašyti preliminarias pirkimo pardavimo sutartis, bet nevykdė pareigos sąžiningai informuoti kreditorius (kitą šalį pagal turto rezervavimo sutartis) apie negalimumą įvykdyti savo įsipareigojimų ar pasikeitusį turto savininką ir/ar įkeistą turtą. Nepaisant pasikeitusio turto savininko ir/ar patalpų įkeitimo, UAB „Inresa“ vadovas ir toliau pratęsinėjo turto rezervavimo sutartis ir/ar sudarinėjo preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis. Net sudarius turto rezervavimo ir/ar preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis ir gavus avansus, turtas, dėl kurio buvo susitariama ateityje (konkrečia data) sudaryti preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis ar pagrindines pirkimo-pardavimo sutartis, buvo perleistas kitam juridiniam asmeniui ir/ar įkeistas, ne tik nesiekiant vykdyti prisiimtų įsipareigojimų pagal šias sutartis, bet ir negrąžinant gautų avansinių mokėjimų bei nemokant baudinių sankcijų, numatytų sutartyse. Tokiu būdu buvo didinami įmonės finansiniai įsipareigojimai kreditoriams.Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo suformuotoje praktikoje yra išaiškinęs, kad atsižvelgiant į tai, jog įstatyme įtvirtintas tam tikras būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutarties reglamentavimo išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių, kuriuo iš esmės siekiama visapusiškiau užtikrinti pirkėjo – fizinio asmens ir kartu vartotojo – interesus, taip pat į aptariamos preliminariosios sutarties paskirtį bei sudarymo specifiką, pirkėjo dalyvavimą finansuojant gyvenamojo namo ar buto statybą, darytina išvada, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta apimtimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties ginčijama dalis aiškiai prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei. Sudarydamos šią sutartį ginčijamoje dalyje atsakovės turėjo nesąžiningų ketinimų panaikinti bet kokias ieškovo teises į jo beveik apmokėtą butą, tuo pačiu suprasdami, kad ieškovas net neatgaus savo sumokėtų pinigų, todėl ginčijama sutarties dalis turi būti pripažinta negaliojančia CK 1.81 straipsnio pagrindu bei taikoma restitucija, butą priteisiant ieškovo nuosavybėn.Teismas turėjo ginčijamą 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarties dalį pripažinti negaliojančia ir tuo pagrindu, kad ji pažeidžia Turto rezervavimo sutartį, kurioje buvo įtvirtintas draudimas atsakovei UAB „Inresa“ atlikti bet kokius veiksmus, kaip nors apsunkinančius ieškovo teises į jo išsirinktą ir beveik apmokėtą butą. Teismas neįvertino, kad būtent dėl atsakovės UAB „Inresa“ kaltės ir nesąžiningumo nebuvo vykdoma Turto rezervavimo sutartis. Be to, dar nesuėjus Turto rezervavimo sutartyje nustatytiems terminams atsakovė UAB „Inresa“ ėmėsi veiksmų, kad butas būtų perleistas ne ieškovui, o atsakovei UAB „Terra magna“.Nėra kliūčių tenkinti ieškovo reikalavimų, nes tarp atsakovių bei daugumos kitų butus rezervavusių fizinių asmenų galiausiai buvo sudarytos trišalės pirkimo - pardavimo sutartys, taip išsprendžiant visus kilusius ginčus, tačiau dėl nesuprantamų priežasčių su ieškovu atsakovės tokios sutarties sudaryti nenori ir verčia jį bylinėtis.Šioje byloje ieškovo reikalavimas atsakovėms dėl nuostolių atlyginimo grindžiamas civiline deliktine atsakomybe, t. y. visiškai kitu pagrindu nei atsakovės UAB „Inresa“ bankroto byloje. CK 6.263 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kiekvienas asmuo turi pareigą laikytis tokio elgesio taisyklių, kad savo veiksmais (veikimu, neveikimu) nepadarytų kitam asmeniui žalos. Atsakovės šios pareigos nesilaikė ir padarė ieškovui žalos, kuri taps reali, jeigu nebus pripažinta ieškovo nuosavybės teisė į faktiškai nupirktą butą arba nebus patenkintas ieškovo kreditorinis reikalavimas atsakovės UAB „Inresa“ bankroto byloje. Dėl to ieškovas turėjo teisę šioje byloje reikšti atsakovėms reikalavimą dėl jam padarytos žalos (nuostolių) atlyginimo (CK 6.263 straipsnio 2 dalis), o pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti, ar yra visos civilinės deliktinės atsakomybės sąlygos tenkinti šį reikalavimą – neteisėti veiksmai, žala, priežastinis ryšys tarp neteisėtų veiksmų ir žalos bei kaltė (CK 6.246-6.249 straipsniai).