- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2019-11-26
- Bylos Nr.
- e2-2311-1080/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-34849-2018-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Dovilė Sadauskaitė
- Ieškovas
- UAB “Baltoil”
- Atsakovas
- UAB “Vegda”
- Trečiasis asmuo
- UAB “Viados NT”
- Advokatai
- Gediminas Gudeliauskas, Arvydas Martinkevičius, Raivydas Rukštelė
- Kategorijos
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Baltoil“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei “Vegda” dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, trečiasis asmuo uždaroji akcinė bendrovė „Viados NT“.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. ieškovė kreipėsi į teismą su ieškiniu ir prašo pripažinti 2015 m. rugsėjo 29 d. Nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) vienašališką nutraukimą, atliktą UAB “Vegda” 2018 m. rugsėjo 25 d. pranešimu “Dėl nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) ”, neteisėtu ir negaliojančiu ab initio ir priteisti bylinėjimosi išlaidas.
II. Ieškovės reikalavimų ir atsakovės bei trečiojo asmens atsikirtimų į ieškinį pagrindiniai argumentai
2. Ieškovė nurodo, kad šalys 2015 m. rugsėjo 29 d. sudarė Nuomos sutartį (toliau- Sutartis ir/arba Nuomos sutartis), kuria atsakovė ieškovei išnuomojo pastatą – parduotuvę, sandėlį, kitus statinius (inžinieriniai) – dujų modulį, kitus statinius (inžinierinius)/kiemo statinius (stoginė, degalinė, artezinis gręžinys, kiemo aikštelė), ilgalaikį turtą esantį nurodytose nuomojamose patalpose, įvardintą Sutarties Priede Nr. 1, esančius (duomenys neskelbtini) (toliau išnuomotas turtas tekste vadinamas – Degaline). 2016-09-19 Degalinės nuomos sutartimi ieškovė subnuomojo Degalinę subnuomininkui (duomenys neskelbtini). Subnuomininkui (duomenys neskelbtini) 2016-11-23 išduotas leidimas verstis mažmenine prekyba nefasuotas naftos produktais. Degalinėje dirba darbuotojos, vykdomos sutartys. Ieškovė nėra skolinga už nuomą ir komunalines paslaugas pagal Sutartį. Sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovė komerciniais pasiūlymais siūlė ieškovei įsigyti nekilnojamąjį turtą, priklausantį atsakovei ir esantį (duomenys neskelbtini). Ieškovė pateiktais pasiūlymais nesinaudojo, prašydama atsakovę informuoti, kai turtas bus pardavinėjamas mažesne kaina. Atsakovė negavusi ieškovės sutikimo parduoti nekilnojamąjį turtą, 2018-09-17 pateikė ieškovei pranešimą dėl Sutarties nutraukimo bendru sutarimu, nes ieškovė nesutinka įsigyti nuomos sutartimi išnuomoto turto ir žemės sklypo. Taip pat atsakovė pranešime nurodė, kad ieškovei nesutinkant nutraukti Sutarties bendru sutarimu ir nesutinkant įsigyti nuomos sutartimi išnuomoto turto ir žemės sklypo, atsakovė privalės ginti savo teises teisme, reikalaujant atlyginti visus nuostolius, įskaitant ir nuostolius dėl sugadinto turto ir neprižiūrėtos teritorijos. Ieškovė atsakovei raštu nurodė, kad nutraukti Sutarties šalių susitarimu nesutinka ir, kad nėra sugadinusi jokio atsakovės turto bei nėra pažeidusi jokių savo įsipareigojimų dėl turto priežiūros, prašė pateikti faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, apie kurį sužinojo pirmą kartą iš atsakovės pranešimo.
3. Teigia, kad iki atsakovės pranešimo atsakovė nebuvo pateikusi jokių pretenzijų ieškovei dėl sutarties vykdymo, taip pat nebuvo informavusi apie antstolio atliktą faktinių aplinkybių konstatavimą. Atsakovė gavusi atsisakymą nutraukti Sutartį šalių susitariu, ieškovei 2018 m. rugsėjo 25 d. pateikė pranešimą, kuriame nurodė, kad Sutartis bus laikoma nutraukta nuo 2018-11-10, jei ieškovė nepašalins nustatytų Sutarties vykdymo pažeidimų iki 2018-10-10. Nuomos sutarties vienašališką nutraukimą atsakovė pranešime taip pat motyvavo tuo, kad ieškovė nepageidauja įsigyti atsakovės parduodamo turto už pasiūlytą kainą ir nesutinka nutraukti nuomos sutarties šalių susitarimu. Ieškovė nurodo, kad su atsakovės nurodytais pažeidimais nesutinka, kadangi nurodyti patalpų trūkumai susiję su natūraliu nusidėvėjimu, trūkumai buvo ir nuomos sutarties sudarymo metu, pranešimas neatitinka nuomos sutarties sąlygų, todėl atsakovė negali nutraukti Sutarties. Taip pat ieškovė informavo atsakovę apie nurodytų išnuomoto turto trūkumų ištaisymą. Ieškovė prašė atsakovę atšaukti vienašalį Sutarties nutraukimą ir laikyti jį negaliojančiu. Atsakovė jokio atsakymo į ieškovės prašymą nepateikė.
4. Mano, kad atsakovės 2018-09-17 ir 2018 m. rugsėjo 25 d. pranešimai patvirtina, kad atsakovės nurodomas nuomos sutarties nutraukimo pagrindas yra apsimestinis, nes pranešimuose atsakovė nurodo, jog nuomos sutartį vienašališkai nutraukia dėl to, kad ieškovė atsisako pirkti nuomos sutartimi išnuomotą turtą ir žemės sklypą, taip pat atsisako nutraukti Sutartį šalių susitarimu, taip sudarant galimybę atsakovei parduoti turtą tretiesiems asmenims. Iki paskutinio pranešimo atsakovė nebuvo kreipusi į ieškovę dėl nuomos sutarties pažeidimų ir jų pašalinimo. Pranešime nurodyti išnuomotų patalpų trūkumai buvo Sutarties sudarymo metu arba jų susidarymas sąlygotas įprasto patalpų naudojimo, duomenų apie atsakovės patirtą žalą nepateikta. Pranešime nurodytomis pastato patalpomis ieškovė nesinaudojo, o jose esantys baldai ir kiti daiktai priklauso atsakovei, plytelės kelio dangoje ties įvažiavimu į plovyklą buvo atsilupusios ir Sutarties sudarymo metu, po pranešimo ieškovės šias plyteles pakeitė tinkama danga. Taip pat ieškovė nėra prisiėmusi pareigos šienauti žemės sklypą, kuriame yra Degalinė, kirsti medžius ir krūmus. Pagal nuomos sutartį ieškovei buvo perduotos kolonėles, iš kurių viena buvo apgadinta automobilio, apie tai atsakovė buvo informuota, kolonėle sutaisyta ir saugoma (duomenys neskelbtini), vietoj jos ieškovė pastatė kitą kolonėlę. Kolonėle, kurios danga pažeista ir skilęs stiklas yra sutvarkyta. Nuomojamas turtas yra apdraustas pagal nuomos sutartį, vietinės rinkliavos yra sumokėtos. Šios aplinkybės, ieškovės nuomone, tvirtina, kad nuomos sutarties 11.2 punkte nurodytų pagrindų nuomotojui nutraukti nuomos sutartį vienašališkai neteismine tvarka nėra, nuomos sutartį bandoma nutraukti nurodant apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą, todėl pranešimas dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo nuo 2018-11-10 yra pripažintinas neteisėtu ir negaliojančiu ab initio.
Atsiliepimas
5. Atsakovė atsiliepimu į ieškinį prašo ieškinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad atsakovė 2015 metais planavo parduoti nekilnojamąjį turtą – degalinę, esančią (duomenys neskelbtini), ir degalinę, esančią (duomenys neskelbtini). Dėl šio turto pardavimo atsakovė bendravo su ieškove ir derybos buvo vedamos dėl abiejų degalinių pardavimo, tačiau galiausiai ieškovė įsigijo iš atsakovės tik degalinę, esančią (duomenys neskelbtini). Ieškovei atsisakius pirkti kitą degalinę ir kitą turtą, esančius (duomenys neskelbtini), ieškovė prašė išnuomoti šį turtą, kad ji turėtų galimybę įvertinti verslo perspektyvas šioje vietoje, todėl buvo pasirašyta Nuomos sutartis, kurios pagrindu atsakovė ieškovei išnuomojo nuomos sutartyje nurodytą turtą, esantį (duomenys neskelbtini).
6. Teigia, kad ieškovė turėjo ketinimų įsigyti nuomos sutartimi perleistą turtą, todėl atsakovė tikėdamasi, jog ieškovė laikysis susitarimo ir įsigis patalpas, sutiko atidėti nuomos mokėjimą, tarp šalių buvo pratęstas nuomos mokesčio nemokėjimo terminas, kad tik ieškovė įsikurtų ir pradėtų veiklą nuomojamose patalpose bei greičiau būtų sudarytas pardavimo sandoris. Ieškovei įsikūrus, atsakovė 2016 metų pradžioje užsiminė apie ieškovės planus įsigyti degalinės patalpas ir visą turtą, tačiau šalys nesusitarė dėl kainos. 2016-04-27 buvo atliktas nekilnojamojo turto vertinimas ir nustatyta turto rinkos vertė – 250 000 Eur. Ieškovei ir patalpų naudotojai (duomenys neskelbtini) pasiūlius įsigyti turtą už turto vertintojų nustatytą kainą ilgai vengta duoti konkretų atsakymą, todėl atsakovė pradėjo ieškoti kitų galimų pirkėjų patalpoms ir turtui įsigyti. 2017 metais suradus potencialius bei aptarus sandorio kainą, ieškovui ir patalpų subnuomininkui buvo siūloma įsigyti turtą už 220 000 Eur. Ieškovė nurodė, kad pardavimo kaina yra per aukšta. Atsakovė prašė nurodyti savo kainą, už kurią sutiktų įsigyti turtą, tačiau ieškovė raštiško atsakymo nepateikė. Tiek ieškovei tiek (duomenys neskelbtini) buvo žinoma, kad degalinė ir turtas buvo įkeisti bankui užtikrinant atsakovės prievolių įvykdymą, todėl atsakovė negali parduoti turto už ženkliai mažesnę kainą nei nustatyta turto vertintojų. Ieškovė, žinodama šias aplinkybės, pradėjo rašinėti bankui, kad savo pažeistas teises gins teisminiu keliu, jei atsakovė turtą perleis kažkam už mažesnę kainą, nepasiūlius įsigyti ieškovei. Ieškovė pati vengia įvardinti kainą, už kurią sutiktų įsigyti degalinę. Atsakovė su potencialiais pirkėjais lankėsi degalinės patalpose, tačiau ieškovė visais būdais stengėsi parodyti, jog parduodamo turto vertė yra ženkliai mažesnė. Subnuomininko (duomenys neskelbtini) vadovas sužinojęs apie potencialius pirkėjus, su jais susiekdavo ir bandydavo atkalbėti nuo patalpų įsigijimo, teikdamas informaciją apie blogą patalpų būklę bei verslui netinkamas sąlygas.
7. Nurodo, kad dėl netinkamo ieškovės ir patalpų naudotojo veiksmų, patalpų ir teritorijos nepriežiūros, sukuriant nepalankią nuomonę, 2017 metais nebuvo sudarytas sandoris su (duomenys neskelbtini) bei kitais užsienio verslo atstovais. Atsakovei tęsiant pirkėjų paieškas turto kaina buvo sumažinta iki 150 000 Eur, tačiau ši kaina ieškovei nebuvo priimtina. Taip pat nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė netinkamai vykdė savo įsipareigojimus mokėti nuomos mokestį, ieškovė nereagavo į atsakovės žodinius prašymus dėl patalpų ir teritorijos sutvarkymo. Ieškovė nepašalino visų sutarties vykdymo trūkumų. Dėl ieškovės netinkamos priežiūros automobilių plovykla neveikia, patalpos yra paverstos prekių sandėliu, patalpose esanti elektros instaliacija yra netvarkinga, lankantis antstoliui, nustatyta, kad patalpose neveikia sanitarinis mazgas. Ieškovė neturėdama atsakovės sutikimo nuomojamose patalpose atliko kapitalinio remonto darbus ir išgriovė pertvaras, taip pat sugadino dalį ilgalaikio turto. Degalinėje nebuvo perduotos kolonėlės, ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kad informavo atsakovę apie padarytą žalą nuomojamam turtui, nėra jokių duomenų, kad kolonėle yra tinkamai suremontuota ir gali būti naudojama. Pažymi, kad ieškovė netinkamai vykdė sutarties nuostatas dėl perduoto turto draudimui bei atsakovės informavimo apie galiojančią draudiminę apsaugą. Atsakovė pati turėjo domėtis, ar turtas yra apdraustas, ar nėra įvykių, kurių metu būtų apgadintas turtas. Pateiktas draudimo polisas neatitinka nuomos sutarties nuostatų, nes turtas apdraustas mažesne verte nei šalys buvo susitarusios pasirašydamos sutartį. Todėl atsakovė laikė, kad daugkartinis ir ilgalaikis bei sistemingas nuomos sutarties nuostatų nevykdymas ir pažeidinėjimas yra esminis sutarties pažeidimas, sudarantis prielaidas nutraukti nuomos sutartį Be to ieškovei vengiant vykdyti ikisutartinius įsipareigojimus įsigyti patalpas bei siekiant atsakovei sudaryti sandorį su kitais pirkėjais ir taip darant žalą atsakovei, pagrįstai atsakovės buvo įvertinti kaip esminiai nuomos sutarties pažeidimai, dėl kurių buvo pagrįstai nutraukta sutartis.
8. Dubliku ieškovė UAB „Baltoil“ prašo ieškinį tenkinti. Dublike ieškovė papildomai nurodė, kad ieškovė nėra įsipareigojusi iš atsakovės įsigyti nuomos sutartimi išnuomoto turto. Nuomos sutartyje šalys aptarė visus su išnuomota degaline susijusius tarpusavio santykius, įskaitant ir santykius tuo atveju, jei degalinė būtų pardavinėjama. Jei ieškovė būtų ketinusi įsigyti degalinę, tai tokie ketinimai būtų buvę aptarti nuomos sutartyje. Nuomos sutartis sudaryta ne tam, kad įsivertinti verslo perspektyvas, o turint tikslą turtą nuomotis ilgu laikotarpiu. Nuomos mokestį buvo sutarta mokėti nuo 2015-12-01, nes degalinė buvo apleista ir reikalavo investicijų, nebuvo jokių galimybių iš karto išnuomojus degalinę joje pradėti prekybą degalais. Atsakovė pirmą kartą dėl degalinės pardavimo į ieškovę kreipėsi 2017-07-07 rašto vadovaudamasi nuomos sutarties 11.7 punktu, o ne kokiais nors susitarimais dėl degalinės pardavimo. Ieškovės įsipareigojimų dėl nuomos mokesčių mokėjimo vykdymą patvirtina ieškovės išmokų operacijos, nes mokėjimai buvo atliekami gavus atsakovės sąskaitas. Mokėjimų negalima buvo atlikti dėl pačios atsakovės kaltės, nes atsakovė nurodydavo nuomos mokestį pervesti ne į atsakovės sąskaitą, bet į asmeninę V. Č. sąskaitą. Kitais atvejais mokėjimai negalėjo būti atliekami dėl pačios atsakovės neteisingai išrašytų sąskaitų. Ieškovė nėra gavusi jokių prašymų patalpų ir teritorijos sutvarkymo jokia forma iki pat pranešimo apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą 2018-09-25 raštu. Be to ieškovė nurodytus trūkumus yra pašalinusi. Dėl pertvarų sugriovimo atsakovė sutikimo pasirašydama nuomos sutartį.
9. Tripliku atsakovė prašo ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad laikosi savo pozicijos, išdėstytos atsiliepime į ieškinį. Papildomai teigia, kad šalys buvo žodžiu susitarusios, jog ieškovei planuojant vystyti verslą (duomenys neskelbtini) yra reikalingos abi degalinės ir jas ieškovė iš atsakovės įsigis. Ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kokias investicijas atliko ir tai, ar esama patalpų būklė trukdė pradėti veiklą. Pati ieškovė delsė gauti reikiamus dokumentus (licenciją) verstis mažmenine prekyba nefasuotais naftos produktais. Degalinė ir jose esančios patalpos iki perduodant jomis naudotis ieškovei, buvo išnuomotos (duomenys neskelbtini) , todėl patalpos negalėjo būti apleistos ir/ar netinkamos ieškovės veiklai vykdyti. Pažymi, kad turto vertinimas buvo atliktas šalims nesusitariant dėl turto rinkos kainos. Taip pat paaiškina, kad ieškovas rengiantis kreiptis į teismą sumokėjo visus nuomos mokesčius, tačiau tai nepaneigia aplinkybės, jog nuomos laikotarpiu mokestis ne visada buvo mokamas kaip nustatyta sutartyje. Visa situacija apie degalinės patalpų ir teritorijos tvarkymo buvo išsakoma ieškovo pagrindiniam akcininkui bei (duomenys neskelbtini) direktoriui ir akcininkui A. Č., kuris ignoravo atsakovės prašymus. Ieškovė ir patalpų naudotoja turi interesą įsigyti atsakovės patalpas, tačiau dėl jiems nepriimtinos kainos bando sumažinti turto vertę. Ieškovė ignoruodama atsakovės atstovės žodines pretenzijas dėl patalpų ir teritorijos nepriežiūros, pradėjo šalinti trūkumus tik gavę raštiškus raginimus, todėl mažai tikėtina, jog patalpas ir turtą naudojant veikloje jis nebuvo apgadintas, tikėtina, jog visos antstolio fiksuotos faktinės aplinkybės egzistavo ir anksčiau. Taip pat nurodo, kad aplinkybę, jog ieškovė netinkamai vykdė sutartinius įsipareigojimus patvirtina ir tai, jog Aplinkos apsaugos departamento prie Aplinkos ministerijos Vilniaus valdybos Šalčininkų aplinkos apsaugos inspekcija rašte nurodo, kad degalinių nuotekų valymo įrenginių aptarnavimo ir priežiūros techniniai reglamentai nėra suderinti su Aplinkos apsaugos departamentu, (duomenys neskelbtini) nevykdė požeminio vandens monitoringo. Valstybinės energetikos inspekcijos prie energetikos ministerijos Vilniaus teritorinio skyriaus rašte nurodyta, kad (duomenys neskelbtini) nereaguoja ir į valstybinių institucijų raginimus leisti atlikti energetikos įrenginių techninės būklės patikrinimus. Esant konfliktinei situacijai ieškovė neįsileidžia atsakovės atstovės į nuomojamas patalpas ir atsakovė neturi galimybės pasiimti turto.
10. Liudytojas A. Č. parodė, kad (duomenys neskelbtini) akcininkas. Paaiškino, kad degalinė buvo išnuomota subnuomininkui (duomenys neskelbtini), degalinė buvo ilgą laiką neeksploatuojama, kažkur 8 metai; sutarė, jog degalinė bus ruošiama eksploatacijai. Kai degalinė buvo atstatyta darbui, tada sužino, jog degalinę norima parduoti; taip pat (duomenys neskelbtini) direktorė sąmoningai kenkė verslui, 2018 metų pabaigoje buvo kviečiama policija, darbuotojai buvo gąsdinami, kai kurie darbuotojai išėjo dėl to iš darbo. Nuomos kaina buvo sutarta pagal tuo metu degalinės stovį ir buvo net ir per didelė, kadangi eksploatuojant degalinę paaiškėjo, jog ji nebuvo techniškai tinkamai parengta, nes pavasarį atšilimo metu į kurą sunkėsi vanduo per šachtas. Taip pat teigė, kad neplanavo pirkti degalinės, nes, jei būtų planavę, tai būtų pirkę iki remonto darbų atlikimo, nes kitaip nebūtų verslo logikos.
11. Liudytoja V. Č. teismo posėdžio, įvykusiame 2019 m. rugpjūčio 20 d., metu parodė, kad yra atsakovės atstovės J. Č. dukra ir (duomenys neskelbtini) akcininkė ir darbuotoja. Kalba eina apie du objektus, iš kurių vienas buvo iš atsakovės ieškovės buvo įsigytas, o kitas išnuomotas. Nuomininkui A. Č. buvo įdomūs objektai buvo bendrai, todėl buvo susitarta, kad nuomininkui bus leista kažkurį laiką leisti pabandyti nuomoti objektą, ateityje jį nusiperkant. Paaiškino, kad yra pokalbių su A. Č. liudininkė ir yra mačiusi kaip buvo pasirašyta sutartis dėl objekto pardavimo (duomenys neskelbtini) , matė, kaip ne vieną kartą A. Č. lankėsi namuose.
12. Taip pat atsakovė pateikė liudytojo (duomenys neskelbtini) vadovo A. S. rašytinius parodymus, patvirtintus notaro, kuriuose A. S. nurodo, kad gavo atsakovės pasiūlymą įsigyti įmonės turtą, kuris apsunkintas įsipareigojimams bankams ir išnuomotas ieškovei, per susitikime aptarė šias aplinkybes ir nusprendė įsigyti šį turtą, tačiau 2018 metų vasario mėnesį jam paskambino nuomininkas, kuris pristatė A., kuris nurodė, jog turto kaina užkelta ir šis turtas nevertas 50 tūkstančių eurų, degalinė nepelninga, turtas blogos techninės būklės ir reikalauja didelių investicijų, siūlė kartu įsigyti degalinę (duomenys neskelbtini). Po šio pokalbio priimtas sprendimas atsakovės turto nepirkti (t. 6, b.l.8-10).
Žemesnės instancijos teismas
13. Teismo posėdžio metu šalys palaikė savo procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus.
Atsiliepimas
14. Trečiojo asmens atstovas nurodė, kad neteikė į bylą atsiliepimo, nes nežinojo kieno pusę palaikyti, todėl nepalaiko nei ieškovės, nei atsakovės. Ginčo dėl Nuomos sutarties vykdymo ar nevykdymo nėra, sutartis yra vykdoma.
Motyvuojamoji dalis
III. Teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir išvados
Ieškinys tenkinamas.
15. Ginčas tarp šalių kilo dėl vienašalio sutarties nutraukimo pagrįstumo. Nustatyta, kad 2015-09-29 šalys sudarė nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau-Nuomos sutartis ir/arba Sutartis), kuria atsakovė išnuomojo ieškovei nekilnojamuosius daiktus: 239,48 kv.m. ploto pastatą-parduotuvę, 17,97 kv.m. pastatą – sandėlį, kitus statinius (inžinierinius) – dujų modulį, kitus statinius (inžinierinius)/kiemo statinius (stoginę, degalinę, artezinį gręžinį, kiemo aikštelę, esančius (duomenys neskelbtini) ; taip pat Nuomos sutartimi išnuomoti ir ilgalaikis turtas, esantis nurodytose nuomojamose patalpose, kuris išvardintas Nuomos sutarties prie Nr. 1 (toliau sprendimo tekste vadinamas Degaline) (Sutarties 1.1 punktas, t. 1, e.b.l. 10-16). 2015-12-15 susitarimu šalys sutarė pakeisti Nuomos sutarties 4.2 punktą, kuriuo numatė nuomos mokesčio pradžią nuo 2016-04-01, nuomos mokesčio mokėjimo tvarką (t. 1, b.l. 35). 2016-09-19 Degalinės subnuomos sutartimi ieškovė perdavė (duomenys neskelbtini) iki 2022-11-30 laikinai valdyti ir naudoti Degalinę (0,9 ha žemės sklypo, pastatą – parduotuvę, kitus inžinierinius statinius – dujų modulį, kitus inžinierinius statinius – kiemo statinius- stoginę, degalinę, artezinį gręžinį, kiemo aikštelę), o subnuomininkas (duomenys neskelbtini) įsipareigojo mokėti subnuomos mokestį (Degalinės subnuomos sutarties 1.1, 2.1, 4.1 punktai, t. 1, b.l. 142-145). Šalys neginčijo, kad Nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu atsakovė 2017-07-07, 2017-07-13, 2018-07-13, 2018-08-07 komerciniais pasiūlymais siūlė ieškovei įsigyti Degalinę (t. 1, b.l. 45, 48, 49). Ieškovė reaguodama į komercinius pasiūlymus įsigyti siūlomą turtą ieškovė atsakovę 2017-07-17, 2017-08-24, 2018-08-27 pranešimais informavo, jog siūlomo įsigyti turto kaina yra per didelė, yra pirkimo galimybę svarstys gavę pasiūlytą žemesnę kainą (t. 1, b.l. 50,51,57). Atsakovė 2018-09-17 pranešimu Dėl nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo bendru sutarimu pasiūlė ieškovei nutraukti Nuomos sutartį bendru sutarimu, kadangi atsakovė siekia parduoti žemės sklypą, o ieškovė nesutinka įsigyti nuomojamo turto ir žemės sklypo už 150 000 Eur. (t 1, b.l. 137-138). 2018-09-18 raštu ieškovė su Nuomos sutarties nutraukimu siūlomu būdu nesutiko. Atsakovė, gavusi ieškovės atsisakymą dėl Nuomos sutarties nutraukimo, 2018-09-25 pranešimu informavo ieškovę, kad Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta nuo 2018-11-10, jeigu ieškovė iki 2018-10-10 nepašalins Nuomos sutarties 5.1.2 punkto, 5.1.3 punkto, 6.2.6 punkto, 6.2.10 punkto, 6.2. 11 punkto netinkamą vykdymą (t.1, b.l. 64). Taip pat atsakovė 2018-10-01 ieškovei teikė pretenziją rinkliavos už atliekų tvarkymą nemokėjimą nuo 2018-01-31 (t. 1, b.l. 88). Ieškovė atsakydama į atsakovės 2018-09-25 pranešimą, 2018-10-11 pateikė poziciją dėl Nuomos sutarties vykdymo (t. 1, b.l. 91-92). 2019-03-01 Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktu, 2019-02-06 ir 2019-03-01 kilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimis ieškovė, atsakovė ir trečiasis asmuo sudarė susitarimą, kuriuo nuomotojas (duomenys neskelbtini) ieškovei išnuomojo 0,9 ha žemės sklypą ir degalinę su priklausiniais, (duomenys neskelbtini) (t. 4, b.l. 39-40).
16. Ieškovė teigia, kad atsakovės nurodomas nuomos sutarties nutraukimo pagrindas yra apsimestinis, nes pranešimuose atsakovė nurodo, jog nuomos sutartį vienašališkai nutraukia dėl to, kad ieškovė atsisako pirkti nuomos sutartimi išnuomotą turtą ir žemės sklypą, taip pat atsisako nutraukti Sutartį šalių susitarimu, taip sudarant galimybę atsakovei parduoti turtą tretiesiems asmenims; pažymi, kad atsakovė nebuvo kreipusi į ieškovę dėl Nuomos sutarties pažeidimų ir jų pašalinimo, o pranešime nurodyti išnuomotų patalpų trūkumai buvo Sutarties sudarymo metu arba jų susidarymas sąlygotas įprasto patalpų naudojimo, duomenų apie atsakovės patirtą žalą nepateikta. Atsakovė laikosi priešingos pozicijos ir atsikirsdama teigia, kad ji pagrįstai laikė, jog daugkartinis ir ilgalaikis bei sistemingas Nuomos sutarties nuostatų nevykdymas ir pažeidinėjimas yra esminis sutarties pažeidimas, sudarantis prielaidas nutraukti Nuomos sutartį; taip pat pažymi, kad ieškovei siekiant vykdyti ikisutartinius įsipareigojimus (susitarimus) įsigyti patalpas bei siekiant trukdyti atsakovei sudaryti pardavimo sandorį su kitais pirkėjais ir taip darant žalą atsakovei, pagrįstai atsakovės buvo įvertinti kaip esminiai Nuomos sutarties pažeidimai, dėl kurių Nuomos sutartis pagrįstai nutraukta nuo 2018-11-10.
17. Bylos duomenis nustatyta ir šalys neginčijo, kad Nuomos sutartimi šalys sutarė, jog ji sudaroma iki 2022-11-30 arba iki pasibaigs dėl kitų priežasčių. CK 6.497 straipsnio, reglamentuojančio sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu, 3 dalyje numatyta, kad nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.
18. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje akcentuota, jog nutraukiant sutartį vienašališkai svarbu laikytis sutarties nutraukimo pagrindų ir tvarkos, antraip toks (neteisėtas) nutraukimas nesukurs pageidaujamų teisinių padarinių. Išaiškinta, kad vertinant pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą turinį, svarbu nustatyti, kokiomis aplinkybėmis šis pranešimas buvo parengtas, t. y. ar buvo pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, ar buvo išlaikytas sutartyje nustatytas ar įstatyme numatytas pranešimo apie vienašalį sutarties nutraukimą terminas ir ar kita šalis suprato ketinimus vienašališkai nutraukti sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 2 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-364/2013; 2015 m. vasario 6 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje Nr. 3K-3-30-219/2015).
19. Nuomos sutarties 11.2 punktas numato atvejus, kai nuomotojas turi teisę savo iniciatyva vienašališkai ne teismine tvarka nutraukti Sutartį: jeigu nuomininkas naudojasi patalpomis ne pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir raštu įspėtas apie tai nuomotojo, šio pažeidimo per protingą terminą nepašalino (11.2.1 papunktis); jeigu nuomininkas neatlieka Sutartyje nustatytų mokėjimų (11.2.2 papunktis); nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina nuomojamų patalpų būklę ir raštu įspėtas apie tai nuomotojo, šio pažeidimo per protingą terminą nepašalina (11.2.3 papunktis); jeigu paaiškėja, kad nuomininko pareiškimai ir garantijos neatitinka tikrovės ir nuomininkas raštu įspėtas apie tai nuomotojo per protingą terminą neištaiso pažeidimo; jeigu nuomininkas kitokiu būdu iš esmės pažeidžia šią Sutartį ir raštu įspėtas per protingą terminą apie tai nuomotojo per protingą terminą neištaiso pažeidimo (11.2.4 ir 11.2.5 papunkčiai). Apie sutarties nutraukimą 11.2 punktuose nustatytais pagrindais nuomotojas privalo pranešti kitai šaliai raštu prieš 30 kalendorinių dienų; toks pranešimas ir šio termino pasibaigimas yra juridiniai faktai, nutraukiantys sutartį (11.4 punktas). Šalys taip pat Sutartį gali nutraukti bet kuriuo metu šalių sutarimu (11.8 punktas).
20. Kaip minėta, atsakovė 2018-09-17 siūlė ieškovei nutraukti Nuomos sutartį bendru sutarimu, kadangi ieškovė nesutinka įsigyti atsakovės nuomojamo turto, o tuo atveju, jei ieškovė nesutiks nutraukti Nuomos sutarties nuo nurodytos datos (2018-10-17) ir įsigyti nuomojamo turto, atsakovė gins savo teises teisme, reikalaujant atlyginti nuostolius, įskaitant ir nuostolius dėl sugadinto turto bei neprižiūrėtos teritorijos. Pastarajame pranešime atsakovė nuomininkui nenurodė konkrečių aplinkybių dėl turto sugadinimo, neįvardijo Nuomos sutarties nuostatų nevykdymo, bet pridėjo 2018 m. antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą (t. 137-138). Atsakovei atsisakius nutraukti Nuomos sutartį, atsakovė 2018-09-25 pranešime Dėl nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė, kad ieškovė nevykdo Sutarties 5.1.3 punkto reikalavimo, nes neinformavo apie patalpų apgadinimą ir reikalingą remontą; nevykdo 6.2.6 punkto reikalavimo, nes ieškovė neinformavo atsakovės apie padarytą žalą nuomojamoms patalpoms ir jos dydį, dėl ko ieškovė privalo atsakovei dėl nuomininko kaltės padarytą žalą jos turtui per 30 dienų nuo jos padarymo. Taip pat atsakovė rašte teigė, kad paaiškėjus, jog parduotuvės pastate 2018 m. pavasarį buvo užpiltos patalpos ir jos apgadintos, ieškovė neinformavo atsakovės apie įvykį, neatlygino padarytos žalos, nors tokią pareigą turi pagal Sutarties 5.1.2 punktą; atsakovė rašte ieškovei taip pat nurodė, kad išnuomotos patalpos yra prišiukšlintos, priverstos įvairių sulūžusių baldų, kas, jos nuomone, įrodo, jog patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, ieškovė neprižiūri kiemo aikštelės dangos, kuri duobėta, įvažiavimo į plovyklą patalpą plytelės yra iškritusios, nutrupėjusios, žemės sklypas neprižiūrėtas ir nešienaujamas; taipogi teigė, jog ieškovė pakeitė kuro kolonėlę, nepranešusi atsakovei, kuro kolonėlės yra neprižiūrėtos; atsakovė neturi informacijos apie galiojančią nuomojamo turto draudimo sutartį kaip to reikalauja Sutarties 6.2.10 ir 6.2.11 punktai. Atsakovė išvardintus pažeidimus ieškovei pasiūlė pašalinti iki 2018-10-10, o jų nepašalinus nurodė, kad Nuomos sutartis bus nutraukta nuo 2018-11-10. Iš pastarojo pranešimo turinio matyti, kad atsakovė nurodydama apie Nuomos sutarties nutraukimą nuo 2018-11-10, neįvykdžius nurodytų Nuomos sutarties nuostatų įvykdymo, konkrečiai nenurodė vienašališko Nuomos sutarties nutraukimo punkto ar įstatymo nuostatos, kuriuos laiko pagrindu nutraukti Nuomos sutartį.
21. Įvertinus Sutarties 11.2 punkto sąlygas, darytina išvada, kad vienašališkai Sutartis pagal jos 11.4 punktą gali būti nutraukta, esant tokioms sąlygoms: apie vienašališką sutarties nutraukimą nuomininkas buvo įspėtas prieš 30 kalendorinių dienų; nuomininkas per pranešime nurodytą terminą nepašalino 11.2 punkte nurodytų Sutarties pažeidimų. Taip pat iš Sutarties 11.2 punkte nurodytų vienašališko Sutarties nutraukimo atveju matyti, kad kiekvienu atveju apie nustatytą pažeidimą nuomininkas turi būti įspėjamas raštu ir nustatomas protingas terminas pažeidimui ištaisyti.
22. Duomenų apie tai, kad atsakovė iki 2018-09-25 pranešimo pateikimo ieškovei buvo ją informavusi apie pranešime nurodytus Sutarties punktų pažeidimus, atsakovė nepateikė. Atsakovė teigia, kad ieškovei siuntė 2018-07-17 antstolio atliktą faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, tačiau iš bylos duomenų matyti, kad minėtas antstolio protokolas buvo siųstas tik kartu su 2018-09-25 pranešimu (po 2 mėnesių nuo nustatytų pažeidimų), jau informuojant apie tai, nuo kada ginčo sutartis bus nutraukta. Atsakovė teigia, o ją teismo posėdžio metu patikslino ir jos atstovas advokatas, kad apie problemas ieškovė žinojo, nes daug klausimų dėl operatyvumo dėl nuomojamo turto naudojimo ją buvo informavusi ne tik žodžiu, bet ir susirašinėjant, ką patvirtina ir pridėti susirašinėjimai tarp šalių atstovų sms žinutėmis. Tačiau iš pridedamo šalių susirašinėjimo sms žinutėmis turinio negalima daryti vienareikšmiškos išvados, kad ieškovė buvo informuojama apie daikto naudojimą ne pagal paskirtį ar nuomojamo turto bloginimą, prievolės drausti turtą, ką atitinkamai atsakovė laikys esminiu Sutarties pažeidimu, ar, kad yra nustatomas terminas pažeidimams pašalinti ir kt., priešingai, šalių susirašinėjame apskritai nekalbama apie atsakovės 2018-09-25 nurodytus Sutarties punktų pažeidimus, kalbama tik apie nuomos mokesčio mokėjimą. Taip pat vertintina ir tai, kad pagal Nuomos sutartyje prisiimtus šalių įsipareigojimus dėl sutarties nutraukimo pagrindų ir tvarkos, sprendžiant dėl Sutarties nutraukimo, šalys nesusitarė, jog nustačius Sutarties pažeidimus ar/ir atsakovės nurodytus Sutarties nevykdymo atvejus, jie pirmiausiai turi būti sprendžiami žodinių derybų būdu, žodiškai įspėjant kitą šalį ištaisyti pažeidimus, t.y. šalys Nuomos sutartimi nesusitarė apie kitokius - alternatyvius Nuomos sutarties pažeidimų pranešimų būdus. Todėl toks atsakovės pasirinktas Sutarties pažeidimų informavimo būdas neatitiko ir Nuomos sutarties nuostatų, ir šalių tarpusavio susiklosčiusios praktikos.
23. Į bylą pateikti 2018-07-17 ir 2018-10-11 antstolio faktinių aplinkybių protokolai (t 2., b.l. 6-47), kurie, atsakovės teigimu, pagrindžia nuomojamo turto naudojimą ne pagal paskirtį ir daikto būklės bloginimą, taip pat apie Nuomos sutarties 5.1.3, 6.2.6, 5.1.2, 6.2.10 ir 6.2.11 punktų pažeidimus. Tuo tarpu ieškovė pateikė fotonuotraukas, iš kurių matyti, kad ieškovė 2018-10-11 antstolės Faktinių aplinkybių protokole nurodytus Nuomos sutarties pažeidimus (2018-10-11 Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo 1, 4, 5.1, 5.4 punktai) pašalino ir apie tai atsakovė buvo informuota ir žinojo (t. 3, b.l. 63-70,72-77, t. 2., b.l.119-159, t. 5, b.l. 112-133, 251).
24. Atsakovės argumentai dėl to, kad ieškovė be jos sutikimo išgriovė pertvaras tarp patalpų atmesti taip pat kaip nepagrįsti, kadangi šalys Nuomos sutarties 5.2 punktu sutarė, jog ieškovė be atskiro atsakovės sutikimo pertvarkytų pastato – parduotuvės patalpas – išgriautų esamas pertvaras, esant poreikiui įrengtų naujas pertvaras, pakeistų įėjimo į pastatą vietą nepagrįstumą apie tai, kad be jos žinios, todėl nurodoma aplinkybė negali būti laikoma Nuomos sutarties pažeidimu.
25. Atsakovė Nuomos sutarties nevykdymu laiko, kad ieškovė pakeitė kuro kolonėlę, nepranešusi atsakovei, taip pat pažymėdama, jog Degalinėje kuro kolonėlės yra neprižiūrėtos. Bylos duomenys tvirtina, kad kuro kolonėlė (duomenys neskelbtini) buvo apgadinta automobilio 2016-05-06 ir atsakovė 2018-12-14 atsakovei pateiktas (duomenys neskelbtini) raštas, kuriame nurodoma apie minėtos kuro kolonėlės sutaisymą ir saugojimą (duomenys neskelbtini) ir vietoj jos stovinčią kitą kuro kolonėlę. Taip pat ieškovės kartu su dubliku pateiktos fotonuotraukos patvirtina apie kuro kolonėlių perdažymą, apie nurodytas aplinkybes atsakovė informuota 2018-10-16 raštu (t. 1, b.l. 97). Be to iš atsakovės 2018-12-11 rašto matyti, jog atsakovės jokios būklės, pavidalu ar forma kuro kolonėle apskritai nedomina (t. 3, b.l. 26-29).
26. Atsakovės prašymu į bylą buvo priimti papildomi įrodymai - 2015 metų rugsėjo mėnesį darytos Degalinės fotonuotraukos, apie tai, kad Nuomos sudarymo metu ieškovei buvo perduotos patalpos buvo tinkamos naudojimui ir priešingos būklės nei konstatuota faktinių aplinkybių konstatavimo protokoluose, tačiau iš šių fotonuotraukų nematyti apie ginčo dangos būklę, plovyklos įvažiavimo plytelių būklės ar elektros instaliacijos įrenginių, bendro teritorijos vaizdo, Degalinėje esančių kuro kolonėlių būklės, fotonuotraukoje tik viena kuro kolonėlė nufotografuota iš toli, todėl teismas negali neginčijimai įvertinti geros Degalinės būklės Nuomos sutarties sudarymo metu. Be to analizuojant pateiktas fotonuotraukas, jose irgi matyti aptrupėjusi palangė, kabantys elektros laidai, iš lubų iškritusios elektros lemputės. Teismo posėdžio metu apklaustas liudytoju A. Č. paaiškino, kad Degaline buvo neeksploatuojama 8 metus, nuomininkas keturis mėnesius atlikinėjo remonto darbus, todėl ir buvo sudarytas susitarimas dėl nuomos mokesčio atidėjimo, nes reikėjo laiko Degalinę paruošti eksploatacijai. Todėl, teismo vertinimu, atsakovės pateiktos nuotraukos apie Degalinės būklę Nuomos sutarties sudarymo metu, geros Degalinės techninės būklės pilnai neatspindi, dėl ko negalima daryti neginčijamos išvados, kad visas nuomojamas turtas, dėl kurio surašyti faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai, jo nuomos dieną buvo tvarkingas, tinkamas nuomoti, nereikalaujantis remonto darbų. Be to šią išvadą papildomai pagrindžia ir ieškovės į bylą pateiktos 2015-09-29 darytos fotonuotraukos (atsakovės fotonuotraukų padarymo datos neginčijo), iš kurių matyti, jog prie įvažiavimo į plovyklą plytelės jau buvo aptrupėjusios, pasvirusi apšvietimo atrama. Taip pat ieškovė pateikė 2016-04-30 žiniaraštį, kuriame nurodoma 2015-2016 metais Degalinės remonto darbams išrašytos sąskaitos, jų suma, kas taip pat leidžia manyti apie liudytojo nurodytus Degalinėje atliekamus remonto darbus (t. 4, b.l. 22).
Žemesnės instancijos teismas
27. Taip pat atsakovė pateikė Verslo turto draudimo liudijimą Serija (duomenys neskelbtini) , iš kurio matyti, jog nuomojamas turtas yra apdraustas ir draudimo suma yra didesnė nei nurodyta Nuomos sutarties 6.2.10 punkte (t. 1, b.l. 91-96, t. 5, b.l.99-102, t. 4, b.l. 9-19), o Nuomos sutartyje draudimo išmokos buvo naudojamos ieškovės, kaip tai numato Nuomos sutarties 6.2.10 punktas, todėl atsakovė nepagrįstai nurodo, kad atsakovė neturi informacijos apie galiojančią nuomojamo turto draudimo sutartį kaip to reikalauja Sutarties 6.2.10 ir 6.2.11 punktai.
28. Ieškovė atsakovei taip pat nurodė, kad nuomojamo turto – patalpose, pažymėtose I-5, I-6, I-11 esantys baldai ir kiti daiktai yra pačios atsakovės ir kad ieškovė tomis patalpomis nesinaudoja, o baldų buvimas patalpose jų negadina, tuo tarpu atsakovė šių aplinkybių neginčijo, todėl sutiktina su ieškove, jog tokių atsakovei priklausančių daiktų buvimas patalpose neleidžia konstatuoti patalpų naudojimą ne pagal paskirtį.
29. Taip pat atsakovė teigia, kad paaiškėjus, jog parduotuvės pastate 2018 m. pavasarį buvo užpiltos patalpos ir jos apgadintos, ieškovė neinformavo atsakovės apie įvykį, neatlygino padarytos žalos, nors tokią pareigą turi pagal Sutarties 5.1.2 punktą, tačiau atsakovė nepateikė jokių įrodymų apie patalpų apliejimą, patirtą žalą, jos dydį (CPK 178 straipsnis), todėl negalima konstatuoti ir Nuomos sutarties 5.1.2 punkto netinkamo vykdymo.
Žemesnės instancijos teismas
30. Teismo posėdžio metu atsakovė akcentavo ir pretenziją ieškovei, jog ji nemokėjo vietinės rinkliavos už komunalinių atliekų tvarkymą, tačiau iš pateiktų sąskaitų už šias paslaugas matyti, jog jos buvo išrašomos tiesiogiai atsakovei, tuo tarpu atsakovė duomenų apie tai, kad šias sąskaitas ieškovei buvo žinoma ir ji jas siųsdavo ar kitokiu būdu perduodavo nuomininkui apmokėti, o pastarasis jų neapmokėdavo, taip pat nepateikė (t. t. 3, b.l. 20-21, CPK 178 straipsnis).
31. Atsakovė nurodo ir jos atstovas teismo posėdžio metu teigė, kad ieškovė taip pat nesavalaikiai mokėjo ir nuomos mokestį, kas taip pat laikytina Nuomos sutarties pažeidimu, nors, kaip nurodė triplike (11 punktas) šio pagrindo nelaikė esminiu Nuomos sutarties pažeidimu, ir šiai aplinkybei pagrįsti pateikė atsakovės 2017-03-02 ieškovei išrašytą PVM sąskaitą faktūrą 1452 Eur sumai, 2017-02-28 prašymą ieškovei paaiškinti, kodėl ieškovė atsisako atsakovei padengti įsiskolinimą už nuomą, šalių tarpusavio elektroninį susirašinėjimą dėl nuomos mokesčio mokėjimo, kuriuo atsakovė reikalauja atsiųsti mokėjimo už nuomą patvirtinimą (t. 2, b.l. 86-95). Tačiau bylos duomenys tvirtina, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi praktika, jog ieškovė atlikdavo nuomos mokesčio pavedimą gavusi atsakovės sąskaitą, apie tai, kad toks apmokėjimo būdas atsakovės netenkino, atsakovė nenurodė ir net visą nuomos laikotarpį mokėjimo būdo neginčijo ir pretenzijų dėl to nuomininkui nereiškė. Taip pat iš tarpusavio susirašinėjimo elektroniniais laiškais dėl sąskaitų mokėjimo matyti, kad atsakovė pati nurodydavo nuomos mokestį pervesti ne į atsakovės, kaip nurodyta Nuomos sutarties 4.5 punkte, sąskaitą, o į V. Č. sąskaitą banke, tačiau nesant hipotekos kreditoriaus sutikimo dėl nuomos mokesčio mokėjimo į kitą, nei Nuomos sutartyje nurodytą sąskaitą, buvo prašoma sąskaitas perrašyti, ir nuomos mokestis buvo sumokamas į Nuomos sutartyje nurodytą sąskaitą; taip pat iš susirašinėjimo matyti, kad ieškovė negalėjo atlikti mokėjimų ir dėl to, kad pati atsakovė neteisingai išrašydavo sąskaitas (t.3 b.l. 11-18). Iš Informacijos apie klientą matyti, jog atsakovės tinkamai paruoštos sąskaitos praktiškai buvo apmokamos sekančią dieną, kaip pavyzdžiui, 2016-10-18 sąskaita apmokėta 2016-10-18, 2017-01-17, o 2017-03-10, 2017-04-03 sąskaitos apmokėtos tą pačią dieną (t. 1, b.l. 44). Todėl atsakovės argumentai dėl Nuomos sutartimi sutarto nuomos mokesčio netinkamo mokėjimo atmestini kaip neįrodyti.
32. Atsakovė taip pat vienu iš Nuomos sutarties pažeidimų nurodo ir tai, kad ieškovė netvarkė patalpų ir teritorijos , tačiau, kaip teisingai pastebėjo ieškovė, atsakovė šių pretenzijų, net vykstant šalių susirašinėjimui tiek dėl sąskaitų, tiek dėl jų apmokėjimo, dėl nuomojamo turto pardavimo, ieškovei nereiškė, o raštu apie jas informavo tik pateikdama pranešimą apie vienašališką Nuomos sutarties nutraukimą. Be to Nuomos sutartyje nenumatyta, kad ieškovė privalo šienauti žemės sklypą, tokios Sutarties nuostatos atsakovė nenurodė ir bylos nagrinėjimo metu. Pažymėtina, kad 2018-07-17 antstolės Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole 10 punkte nurodyta nenušienauta nuomojamo žemės sklypo dalis yra žemės ūkio paskirties žemė, kuri, kaip paaiškino ieškovė, apskritai nenaudojama Degalinės komercinei veiklai vykdyti (Nuomos sutarties 1.3 punktas, t. 1., b.l. 10,32,33). Atsakovė šios aplinkybės niekaip nenuginčijo.
33. Atsakovė taip pat nurodo, kad netinkama ieškovės sutartinių įsipareigojimų vykdymą patvirtina ir Aplinkos apsaugos departamento prie Aplinkos ministerijos rašte nurodyta aplinkybė, jog Degalinėje nustatyta, kad degalinių nuotekų valymo įrenginių aptarnavimo ir priežiūros techniniai reglamentai nesuderinti su Aplinkos apsaugos departamentu, subnuomininkas nevykdė požeminio vandens monitoringo, nereaguoja į valstybinių institucijų raginimus leisti atlikti energetikos techninės būklės patikrinimus, nustatyta elektros įrenginių eksploatavimo trūkumai. Tačiau iš byloje pateiktų ieškovės raštų matyti, kad ieškovė nurodytų dalį nurodymų įvykdė, informavo, jog dalį reikalavimų šalina, nes derina su atitinkamomis institucijomis (t. 4, b.l. 23-25). Todėl pagrindu laikyti šį pažeidimą nutraukti Nuomos sutartį taip pat negali būti laikoma pagrįstu.
34. Taigi atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes darytina išvada, kad ieškovė 2018-09-25 pranešime nurodytus Nuomos sutarties 5.1.3, 6.2.6, 5.1.2, 6.2.10 ir 6.2.11 punktų pažeidimus pašalino.
35. Atsakovė taip pat teigia, kad esminiu Nuomos sutarties pažeidimu laiko ieškovės ikisutartinių įsipareigojimų (susitarimų) įsigyti Degalinę nevykdymą, trukdymą atsakovei sudaryti nuomojamo turto pardavimo sandorį su kitais pirkėjais, taip darant žalą atsakovei. Akcentuoja, kad Nuomos sutartį sudarė su ieškove, tik todėl, kad iki Nuomos sutarties sudarymo ieškovė turėjo ketinimų pirkti Degalinę, dėl ko atsakovė tikėdamasi, jog ieškovė laikysis susitarimo ir įsigis patalpas, suteikė ieškovei galimybę įvertinti verslo perspektyvas šioje vietoje, leisdama turtą nuomotis, dėl to taip pat sutiko atidėti nuomos mokesčio mokėjimo terminą ir nuomoti už sąlyginai nedidelį nuomos mokestį, teikė komercinius pasiūlymus ieškovei įsigyti Degalinę, mažino turto kainą, o ieškovei vengiant sudaryti, atsakovė pradėjo ieškoti kitų galimų pirkėjų turtui įsigyti. Taigi atsakovė taip pat esminiu Nuomos sutarties pažeidimu laiko šalių elgesį derybų procese.
36. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, šalims pradėjus derybas dėl tam tikros sutarties sudarymo, tarp jų susiklosto ikisutartiniai santykiai. Ikisutartiniai šalių veiksmai bei susiklostę santykiai tampa reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos nepasibaigia sutarties pasirašymu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007). Šiuo atveju šalys sudarė ne turto pirkimo-pardavimo sutartį, o Nuomos sutartį. Nuomos sutartyje šalys nenumatė jokių sąlygų, kuriomis ieškovė įsipareigojo įsigyti nuomojamas patalas. Atsakovė taip pat apie šalių elgesį ir ketinimus derybų procese iki Nuomos sutarties sudarymo remiasi ir liudytojos V. Č. parodymais, tačiau liudytoja nepatvirtino, kad ieškovė buvo įsipareigojusi sudaryti nuomojamo turto pirkimo sutartį, priešingai, paaiškino, kad nors A. Č. domino objektai bendrai, tačiau buvo sudarytos dvi sutarys: dėl vieno objekto - pirkimo ir pardavimo sutartis ir dėl kito objekto – Nuomos sutartis. Taip pat pastarosios liudytojos parodymai, kuriais ji paaiškino, kad šalys susitarė, kad nuomininkui bus leista kažkurį laiką leisti pabandyti nuomoti objektą, ateityje jį nusiperkant, nepatvirtina, kad šalys tokį įpareigojimą ieškovei nustatė; taip pat liudytojos parodymai apie pokalbių liudijimą nėra visiškai tikslūs, kadangi ji nenurodė, kokių pokalbių ji buvo liudininkė, o liudytojos nurodyta aplinkybė, jog A. Č. lankėsi namuose, nepatvirtina ieškovės įsipareigojimo dėl nuomojamo turto įgijimo. Atsakovė taip pat pateikė ir tarp šalių sudarytą 2015-09-29 pirkimo - pardavimo sutartį, kuria atsakovė ieškovei pardavė turtą, esantį (duomenys neskelbtini), kaip vieną iš įrodymų taipogi tvirtinantį, kad ieškovo atstovas buvo domėjosi abejais nekilnojamojo turto objektais, tačiau tokios sutarties sudarymas taip pat niekaip nepagrindžia ieškovės įsipareigojimus ar ketinimus ateityje įgyti nuomojamą turtą (t. 2, b.l.63-67).
37. Taip pat atsakovė nurodo, kad ieškovė trukdė atsakovei sudaryti nuomojamo turto pardavimo sandorį su kitais pirkėjais, tokiu būdu darydama žalą atsakovei. Šiai aplinkybei pagrįsti atsakovė pateikė (duomenys neskelbtini) vadovo notarine tvarka patvirtinti liudytojo duoti parodymus, kuriuose nurodyta, jog (duomenys neskelbtini) vadovas atsisakė pirkti atsakovės turtą po pokalbio su nuomininku prisistačiusiu vardu A. Tačiau pastarojo liudytojo parodymai taip pat neleidžia daryti išvados, kad jo ketinimai įsigyti atsakovės turtą buvo realus, rašytiniuose parodymuose nenurodyta sutarta turto įsigijimo nei kaina, nei sąlygos, ar liudytojas realiai patalpas apžiūrėjo ir buvo susipažinęs su jų būkle bei jį tenkino patalpų stovis ir jis vis vien ketino pirkti. Kitų duomenų apie tai, kad atsakovei nepavyko sudaryti sandorio su kitais pirkėjais ir dėl to ji patyrė žala, atsakovė teismui nepateikė (CPK 178 straipsnis). Be to iš bylos duomenų matyti ir to neneigė ir pati atsakovė teismo posėdžių metu, kad Degalinė buvo įkeista bankui Luminor Bank AB naudai ir atsakovės turto atžvilgiu buvo pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės, be ieškovės kaip nuomininko sutikimo, ji turėjo gauti ir kredito įstaigos, kuriai buvo įkeistas turtas leidimą parduoti, atsakovė duomenų apie tai, kad turėdama potencialų turto pirkėją, ji ėmėsi realių veiksmų ir tokį leidimą ji turėjo, teismui nepateikė, kas taip pat leidžia abejoti atsakovės argumentų dėl potencialių pirkėjų turėjimą nepagrįstumu. Todėl atsakovei neįrodžius egzistavus ikisutartinius susitarimus dėl nuomojamojo turto pirkimo ir potencialių turto pirkėjų egzistavimą bei patirtą žalą, teismas daro išvadą, kad atsakovė nepagrįstai laikė, jog ieškovės atsisakymą sudaryti turto pirkimo sandorį, ieškovės trukdymą sudaryti turto pardavimo sandorį su kitais pirkėjais, esminiu Sutarties pažeidimu, todėl negalėjo nutraukti Nuomos sutarties šiuo pagrindu. Be to tokio Nuomos sutarties nutraukimo pagrindo nenumato ir pati Nuomos sutartis.
38. Teismas taip pat atmeta atsakovės atstovo teismo posėdžio metu nurodytus argumentus, kad turto nepriežiūra tiesiogiai lėmė turto kainą, kadangi turto kainą lemia ne tik turto fizinė būklė, bet ir kiti aiškiai matomi ir konkretūs objektyvūs veiksniai, tokie vieta, aplinka, socialinė bei inžinierinė infrastruktūra, todėl tokie atsakovės argumentai laikytini nepagrįstais.
39. Kaip minėta, atsakovė laikė, kad ieškovė sistemingai nevykdo Nuomos sutarties 5.1.2 punkto, 5.1.3 punkto, 6.2.6 punkto, 6.2.10 punkto, 6.2. 11 punkto įsipareigojimų, kurių netinkamą vykdymą atsakovė laiko esminėmis Sutarties sąlygomis ir jų pažeidimą - esminiu Sutarties pažeidimu, ir esminiu Sutarties pažeidimu atsakovė laiko taip pat ir ieškovės ikisutartinių įsipareigojimų (susitarimų) įsigyti Degalinę nevykdymą, trukdymą atsakovei sudaryti nuomojamo turto pardavimo sandorį su kitais pirkėjais.
40. Nagrinėjamu atveju iš Sutarties 11 skyriaus nuostatų matyti, kad šalys Nuomos sutartimi konkrečiai nenumatė vienašališko sutarties nutraukimo dėl esminio pažeidimo, taip pat, kokie sutartiniai įsipareigojimai yra pripažįstami kaip esminiai, todėl vertinant, ar šalies elgesys dėl sutartinių įsipareigojimų netinkamo vykdymo gali būti pripažintas esminiu sutarties pažeidimu, turi būti vadovaujamasi bendrosiomis nuostatomis, reglamentuojančiomis sutarties nutraukimą CK 6.217 – 6.218 straipsniai. Atsakovė ir 2018-09-25 pranešime ieškovei nenurodė, kuriuo Sutarties punktu vadovaudamasi ji nutraukia Nuomos sutartį, taip pat nepateikė ir nuorodos į įstatyminį reglamentavimą dėl vienašališko Sutarties nutraukimo.
41. Esminio sutarties pažeidimo kriterijai įtvirtinti CK 6.217 straipsnio 2 dalyje. Atsižvelgiant į atsakovės 2018-09-25 pranešimo, kuriuo nutraukta Nuomos sutartis, turinį šiuo atveju aktualūs CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktai, t. y. ar nukentėjusi šalis iš esmės negavo to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato (1 punktas) ir ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės (2 punktas).
42. Iš prieš tai nurodyto akivaizdu, jog Nuomos sutarties nutraukimo metu atotrūkio tarp Nuomos sutarties nustatytų pažeidimų ir jos tinkamo įsipareigojimų vykdymo nebuvo, nes ieškovė atsakovės nurodytus Nuomos sutarties pažeidimus pašalino, teikė argumentuotus atsakymus, reagavo į atsakovės paklausimus, informavo apie Nuomos sutarties nustatytų pažeidimų vykdymą, todėl atsakovė neturėjo prarasti pasitikėjimo ieškove ir pagrindo abejoti dėl Nuomos sutarties vykdymo, dėl ko įvertinus nustatytas aplinkybes nėra pagrindo pripažinti įrodytu, kad Sutarties nutraukimo metu situacija atitiko ar galėjo atitikti CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktą, t. y. atsakovė iš esmės negavo, to ko tikėjosi iš Sutarties (CPK 178 straipsnis, 185 straipsnis).
43. Nagrinėjamu atveju, vertinant ar pagal šalių pasirašytos Nuomos sutarties esmę griežtas sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę CK 6.217 straipsnio 2 dalies 2 punkto prasme, svarbu pažymėti, kad šalys, vykdydamos sudarytas sutartis, turi ir privalo vadovautis ne tik jose apsibrėžtomis teisėmis ir pareigomis, bet tuo pačiu veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 straipsnis), be to bendradarbiauti, nepažeisti interesų pusiausvyros, elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai prievolės tiek atsiradimo, tiek vykdymo, tiek pasibaigimo metu, dėti maksimaliais pastangas sutarčiai vykdyti (CK 6.4, 6.38, 6.straipsniai). Nuomos sutartimi šalys apie pažeidimus buvo sutarusios informuoti raštu, nustatyti protingą terminą jiems pašalinti, tačiau atsakovė iki 2018-09-25 apie Sutarties nuostatų pažeidimą ieškovė raštu neinformavo, priešingai, atsakovė prieš 2018-09-25 pranešimą siūlė Nuomos sutartį nutraukti bendru sutarimu tik todėl kad jį neperka nuomojamo turto, o informavus apie pažeidimus, ieškovė dėjo maksimalias pastangas juos pašalinti, atsakovė turėjo suvokti esant pakankamai trumpą laiką (15 dienų) nurodytiems Nuomos sutarties pažeidimas pašalinti, šalių susirašinėjimas liudija, kad aplinkybių, susijusių su tinkamu Nuomos sutarties vykdymu, aiškinimasis vyko Sutarties vykdymo laikotarpiu, todėl darytina išvada, kad atsakovė nesielgė taip, kaip turėtų elgtis sąžininga, atidi ir rūpestinga šalis, kuriai neabejotinai suprantama, kad ieškovei pašalinus Nuomos sutarties pažeidimus, Nuomos sutartyje 11.2 punkte nurodytų pagrindų nutraukti sutartį neliko. Teismo vertinimu, atsakovė perkeldama tinkamos sutarties įvykdymo atsakomybę tik ieškovei, vadovaudamasi tik Nuomos sutartimi nustatytomis pareigomis, visiškai nepagrįstai atsiribojo nuo bendrųjų sutarčių įvykdymo principų – bendradarbiavimo ir kooperavimosi, maksimalių pastangų sutarčiai įvykdyti kaip numato CK 6.200 straipsnio nuostatos.
44. Sutarties nutraukimas yra ultima ratio, o sutarties šalys privalo sąžiningai ir protingai bendradarbiauti, siekdami sutarties išsaugojimo ir įvykdymo. Įstatyme nustatyta, kad sutartis vienašališkai gali būti nutraukta tik esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1 dalis). Tuo tarpu, nenustatyta, kad praleistas sutarties įvykdymo terminas, taip pat nenustatyta, kad atsakovė būtų suteikusi papildomą protingą terminą pažeidimams šalinti, jei vis dėlto laikė, jog Nuomos sutarties pažeidimai iki galo nepašalinti (CK 6.209 straipsnio 1 dalis, 6.217 straipsnio 3 dalis). Priešingai, pirmą kartą 2018-09-25 pranešimu ieškovei nurodė Nuomos sutarties nuostatų pažeidimus ir atsakovė nevertinusi, ar tie pažeidimai buvo pašalinti, laikė Nuomos sutartį nutraukta, tačiau, teismo vertinimu, tokia vienašališka sutarties nutraukimo procedūra neatitiko nei Nuomos sutarties nuostatų, nei CK 6. 497 straipsnio 1 dalies reikalavimų.
45. Byloje esantys įrodymai ir nuomos nutraukimo santykių analizė leidžia daryti išvadą, kad atsakovė nepagrįstai nutraukė Nuomos sutartį su ieškove dėl formalių sutarties sąlygų nesilaikymo-ieškovei iki pranešimo apie vienašališką Nuomos sutarties nutraukimą ieškovė nebuvo tinkamai informuota apie Sutarties pažeidimus, nustatytas terminas pažeidimams pašalinti, įvertinus esamų pažeidimų pobūdį, buvo ganėtinai trumpas, taip pat Nuomos sutarties nutraukimą vieną iš pagrindų grindžia ikisutartiniais santykiais, kuris Nuomos sutartyje net nenumatytas ir šalių neaptartas. Todėl teismas sprendžia, kad šiuo atveju atsakovei nebuvo pagrindo pagrindas nutraukti tarp šalių sudarytą Nuomos sutartį (CK 6.497 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į nurodyta, ieškovės ieškinys tenkinamas (CPK 12 straipsnis, 178 straipsnis, 185 straipsnis).
46. Ieškinį tenkinus, ieškovei iš atsakovės priteisiamas 188 Eur sumokėtas žyminis mokestis (CPK 79 straipsnio 1 dalis, 93 straipsnio 1 dalis). Atsižvelgiant į išdėstyta, teismas ieškinį tenkina (CPK 12 str., 178 str.).
47. Ieškinį tenkinus, ieškovei ir trečiajam asmeniui iš atsakovės priteistinos ieškovės ir trečiojo asmens patirtos bylinėjimosi išlaidos dėl apmokėjimo už advokato pagalbą (CPK 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 93 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju ieškovė pateikia įrodymus, jog yra patyrusi iš viso 2943,50 Eur (t. 6, b.l. 11-22, 70) ir trečiasis asmuo pateikia įrodymus, jog yra patyręs 450 Eur bylinėjimosi išlaidų dėl advokato pagalbos apmokėjimo. Teismas, įvertinęs ieškinio turinio apimtį, kitų byloje pateiktų procesinių dokumentų turinį, teisinio ginčo specifiką; ginčo sumos dydį, posėdžių trukmę, skaičių, sprendžia, kad ieškovės ir trečiojo asmens prašymai yra pagrįsti, todėl tenkintini (CPK 88 straipsnio 1 dalies 6 punktas, 93 straipsnio 1 dalis, Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio).
48. Ieškinį tenkinus, valstybei iš atsakovės priteisiamos 3,80 Eur teismo patirtos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 96 straipsnio 1 dalis).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268, 270 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį tenkinti.
Pripažinti 2015 m. rugsėjo 29 d. Nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) vienašališką nutraukimą, atliktą (duomenys neskelbtini) 2018 m. rugsėjo 25 d. pranešimu „Dėl nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) “ neteisėtu ir negaliojančiu ab initio.
Priteisti ieškovei UAB „Baltoil“, įmonės kodas 302339116, iš atsakovės UAB „Vegda“, įmonės kodas 174985492, 3131,50 Eur (tris tūkstančius vieną šimtą trisdešimt vieną eurą ir 50 euro centų) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti trečiajam asmeniui UAB “Viados LT“, įmonės kodas 304740054, iš atsakovės UAB „Vegda“ , įmonės kodas 174985492, 450 Eur (keturis šimtus penkiasdešimt eurų) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti į valstybės biudžetą iš atsakovės UAB „Vegda“ , įmonės kodas 174985492, 3,80 Eur (tris eurus ir 80 euro centų) bylinėjimosi išlaidas.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, pateikiant apeliacinį skundą per Vilniaus miesto apylinkės teismą.