Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Įžanginė dalis

dalyvaujant ieškovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Pajūrio viešbučiai“ atstovui advokatui Tomui Puzinui,

ieškovės bankrutavusios akcinės bendrovės banko Snoras atstovui advokatui Andriui Šidlauskui,

atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovaujamos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus, atstovei V. V.,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Pajūrio viešbučiai“ ir bankrutavusios akcinės bendrovės banko Snoras ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, atstovaujamai Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus, dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo įsakymo panaikinimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „Agrosales“, uždaroji akcinė bendrovė „Bauservis“, uždaroji akcinė bendrovė „Nametas“.

Aprašomoji dalis

nustatė:

ieškovės kreipėsi į teismą, prašydamos pripažinti vienašalį 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (su visais galiojančiais pakeitimais, priedais bei papildomais susitarimais) nutraukimą neteisėtu, panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016-12-19 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini), priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas.

Nurodė, kad 2000-05-15 tarp Klaipėdos apskrities viršininko ir AB „Lietuvos kuras“ buvo sudaryta nuomos sutartis, kuria 97 metams buvo išnuomota 0,4814 ha bendro ploto žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalis. Vėlesniais sandoriais žemės sklypo nuomos teisės bei žemės sklype buvusių statinių nuosavybės teisės buvo perleistos kitiems asmenims. Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ 2007-07-05 pirkimo – pardavimo sutartimi įsigijo iš UAB “RES NOVELLA” pastarajai priklausiusius statinius: pastatą – degalinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kitus statinius (inžinerinius) – kiemo aikštelę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bei žemės sklypo dalies, sudarančios 0,4547 ha, nuomos teises, kylančias iš 2000-05-15 nuomos sutarties. Šiam pirkimui dalinai finansuoti ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ 2007-07-18 sudarė kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su ieškove AB banku SNORAS ir gavo iš pastarojo 579240,04 Eur (2000000,00 Lt) kreditą atsiskaityti už perkamus statinius, o užtikrindama savo prievolių pagal minėtą kredito sutartį įvykdymą – 2007-07-23 įkeitimo lakštu įkeitė bankui įsigytas nuomos teises. Paaiškino, kad dar iki minėtos 2007-07-05 pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo buvo pradėtas rengti žemės sklypo detalusis planas, kurio tikslas buvo pakeisti žemės sklypo dalies naudojimo būdą (pobūdį) iš komercinei veiklai (degalinei eksploatuoti) skirtos žemės į gyvenamajai statybai skirtą žemę, o šio žemės sklypo dalies naudojimo būdo (pobūdžio) pakeitimą finansavo tuometė žemės sklypo dalies nuomininkė UAB “RES NOVELLA”. Įgydama statinius ir žemės sklypo dalies nuomos teises, ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ėmėsi aktyviai veikti, siekdama realizuoti žemės sklype numatomą vykdyti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos ir eksploatavimo projektą, tai yra perėmė žemės sklypo detaliojo plano rengimo finansavimą, sudarydama projektavimo darbų rangos sutartį su žemės sklypo detaliojo plano rengėju UAB “AA1”, finansavo reikiamus inžinerinius bei kitus tyrinėjimus. Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2008-03-15 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtinus žemės sklypo detalųjį planą, šio detaliojo plano sprendinių pagrindu Klaipėdos apskrities viršininko 2008-04-14 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) buvo pakeistas žemės sklypo dalies naudojimo būdas (pobūdis), ir, atitinkamai, dalis nuomos sutarties sąlygų, dėl ko buvo sudarytas 2008-04-21 susitarimas Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas (pobūdis) – iš „komercinei veiklai (degalinės eksploatavimui)“ (Nuomos sutarties 3 punktas) į „gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“ (Susitarimo 1.2 punktas). Pakeitus nuomos sutarties sąlygas (žemėnaudos tikslą), ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ir toliau vykdė aktyvius veiksmus, siekdama realizuoti nuomos sutartimi ir ją dalinai pakeičiančiu susitarimu nustatytas žemėnaudos sąlygas, tai yra teisės aktų nustatyta tvarka gavusi 2008-02-29 leidimą nugriovė pakeisto žemės sklypo naudojimo būdo (pobūdžio) neatitinkantį degalinės (komercinės paskirties) pastatą, jau minėtos projektavimo sutarties pagrindu buvo beveik parengtas numatomų statyti mažaaukščių gyvenamųjų namų techninis projektas, toliau investavo į techniniam projektui parengti būtinus inžinerinius tyrinėjimus ir kitas būtinas paslaugas.

Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ paaiškino, kad vykdant žemės sklype numatytą mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos projektą 2008 metų pabaigoje ieškovė susidūrė su pasauline ekonomine – finansine krize (kuri, vadovaujantis suformuota teismų praktika, pripažinta visuotinai žinoma aplinkybe) bei jos neigiamomis pasekmėmis, sąlygojusiomis ieškovės finansinius sunkumus vykdyti tuo metu jau buvusius įsipareigojimus kreditoriams bei papildomų lėšų investavimą į tolesnį žemės sklypo dalies žemėnaudos keitimą – numatytų mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą. Pažymėjo, kad ieškovė neturėjo teisėtos galimybės perleisti turimus statinius ir nuomos teises finansiškai labiau pajėgiam ūkio subjektui, nes jau nuo 2009-05-12 nuomos teisės buvo areštuotos pagrindinio ieškovės kreditoriaus, tai yra ieškovės BAB banko Snoras, prašymu, o BUAB „Pajūrio viešbučiai“ vadovaujantis galiojusiais teisės aktais privalėjo prioritetą skirti tuo metu buvusių kreditorių reikalavimų tenkinimui, o ne naujoms investicijoms. Klaipėdos apygardos teismo 2012-07-19 nutartimi ieškovei BUAB „Pajūrio viešbučiai“ iškelta bankroto byla. Nurodė ir tai, kad vadovaujantis įmonių bankroto procesą reglamentuojančių teisės aktų nuostatomis, taip pat buvo ribotos ieškovės galimybės vykdyti ūkinę veiklą ar operatyviai perleisti šį turtą finansiškai pajėgiems subjektams. Tik vėliau, 2016 metais, Lietuvos Respublikos įmonių bankroto įstatymo (toliau ir ĮBĮ) 33 straipsnyje bei ieškovės kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka, gavusi valstybinės žemės patikėtinės, tai yra atsakovės, 2016-02-22 sutikimą Nr. (duomenys neskelbtini) perleisti nuomos teises ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ pardavė statinius bei nuomos teises pirkėjams UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“, sudarydama 2016-06-30 Turto pirkimo-pardavimo be varžytinių sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2016-07-20 Turto priėmimo – perdavimo aktą. Pirkėjai jau buvo pilnai atsiskaitę už įsigyjamus statinius ir nuomos teises, įmokėdami į ieškovės bei pirkėjų sudaryta 2016-07-08 Sąlyginio atsiskaitymo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) numatytą specialiąją (sąlyginio atsiskaitymo) sąskaitą visą statinių ir nuomos teisių pirkimo kainą be PVM. Vienintele likusia sąlyga ieškovei gauti šią sumą bei paskirstyti ją savo kreditoriams buvo nuomos sutarties pakeitimas, naujaisiais nuomininkais įrašant pirkėjus, tačiau jau perdavus pirkėjams nuosavybės teises į statinius bei nuomos teises, ieškovė iš vieno pirkėjų sužinojo, kad atsakovės skyrius atsisakė pakeisti nuomos sutartį, naujaisiais žemės sklypo dalies nuomininkais įrašant pirkėjus. Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ 2017-01-23 gavo atsakovės 2017-01-19 raštą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo ieškovė buvo informuota apie priimtą įsakymą nutraukti prieš terminą nuomos sutartį.

Ieškovės nurodė, kad nuomojama žemės sklypo dalis buvo naudojama pagal nustatytą žemės sklypo paskirtį, naudojimo būdą (pobūdį), o vienas iš buvusių žemės sklype statinių teisėtas nugriovimas yra teisėta tęstinės įmonės veiklos nuomojamame žemės sklype dalis, negalinti būti pagrindu nutraukti nuomos sutartį.

Ieškovės pastebėjo, kad priimant ginčijamą įsakymą nebuvo įvertinta faktinė aplinkybė, jog laikinas žemės sklypo nenaudojimas, tai yra pradėtų mažaaukščių gyvenamųjų namų projektavimo ir statybos sustabdymas, buvo sąlygotas objektyvių priežasčių. Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“, sąžiningai vykdžiusi nuomos sutartį ir pradėjusi vykdyti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos procesą žemės sklype, nesugebėjo užbaigti šio proceso, dėl objektyvių priežasčių – prasidėjusių finansinių sunkumų, kurie ir sąlygojo ieškovės nemokumą ir, atitinkamai, bankroto bylos ieškovei iškėlimą.

Ieškovės pažymėjo, kad nuomos teisės buvo perleistos tretiesiems asmenims teisės aktų nustatyta tvarka gavus atsakovės kaip valstybinės žemės patikėtinio 2016-02-22 sutikimą, kuriuo atsakovė patvirtino, kad „naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas“. Be to, ginčijamas 2016-12-29 įsakymas buvo priimtas jau tuomet, kai nuomos teisės nuo 2016-07-20 buvo perėjusios tretiesiems asmenims, tuo tarpu priimant ginčijamą įsakymą visiškai nebuvo atsižvelgta į tai, ar trečiųjų asmenų veiksmai (neveikimas) leidžia pagrįstai tikėtis tolimesnio tinkamo nuomos sutarties vykdymo.

Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nurodė ir tai, kad vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo nustatyta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu, tačiau šiuo atveju situacija neatitiko Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau ir CK) 6.217 straipsnio 2 dalyje įvardintų požymių, todėl, nesant esminio sutarties pažeidimo, atsakovė negalėjo vienašališkai nutraukti nuomos sutarties.

Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ieškinį grindžia taip pat tuo, kad ginčijamas atsakovės įsakymas buvo priimtas pažeidžiant imperatyvias teisės normų nustatytas tokių sutarčių nutraukimo sąlygas, tai yra ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nebuvo tinkamai įspėta apie numatomą nuomos sutarties nutraukimą. Be to, vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 3 dalimi bei kasacinio teismo praktika, nuo 2016 -07-20 ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nebėra nuomos sutarties šalis (žemės sklypo dalies nuomininkė), kas buvo žinoma atsakovei iki ginčijamo įsakymo priėmimo, taigi ginčijamu įsakymu yra nuspręsta nuomos sutartį su netinkamu asmeniu, nebesančiu nuomos sutarties šalimi. Ieškovės pažymėjo, kad nuomos teisių pasibaigimas pažeistų ieškovės BUAB „Pajūrio viešbučiai“ kreditorės ieškovės AB banko Snoras, kurios naudai yra įkeistos šios nuomos teisės, teises ir teisėtus interesus.

Ieškovės ir jų atstovai teismo posėdžio metu ieškinio reikalavimus palaikė, prašė juos tenkinti ieškinyje nurodytais motyvais.

Atsakovė atsiliepimu prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Pažymėjo, kad nuomos sutartis buvo nutraukta įgyvendinant įstatyme numatytas atsakovės pareigas, griežtai laikantis teisės aktų reikalavimų. Nurodė, kad atsakovė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 36 straipsniu, Žemės naudojimo valstybės kontrolės nuostatais, patvirtintais Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1244 „Dėl Žemės naudojimo valstybinės kontrolės nuostatų patvirtinimo“, 2016-08-25 atlikęs Žemės sklypo naudojimo patikrinimą, surašė žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame nustatė, kad žemės sklypo dalyje (0,4547 ha) jokia ūkinė veikla pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį nėra vykdoma. Žemės sklypo rytinėje dalyje yra apleista kiemo aikštelė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), Nekilnojamojo turto registre įregistruoto pastato-degalinės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) nėra, nors pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis pastatas-degalinė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) egzistuoja, fizinis nusidėvėjimas - 29 procentai. Atsakovė vadovaudamasi žemės sklypo naudojimo valstybinės kontrolės metu surinkta informacija nutraukė 2000-05-15 nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) prieš terminą, nes išnuomoto žemės sklypo dalis nenaudojama nei pastatui-degalinei (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) eksploatuoti (pagal 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini)), nei pagal 2008-04-21 susitarime Nr. (duomenys neskelbtini) patikslintą žemės naudojimo būdą (gyvenamosios teritorijos, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos), tai yra BUAB „Pajūrio viešbučiai“ išnuomota žemės sklypo dalis nėra naudojama pagal paskirtį. Tuo tarpu pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 13 dalį valstybinės žemės nuomininkai turi teisę naudoti išnuomotą valstybinės žemės sklypą savo veiklai, nepažeisdami nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo. Pagal to paties straipsnio 14 dalį valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Be to, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir išnuomotame žemės sklype ilgą laiką nevykdant komercinės ūkinės veiklos, taip padarant esminį sutarties pažeidimą.

Atsakovės atstovė teismo posėdžio metu ieškinį prašė atmesti kaip nepagrįstą atsiliepime nurodytais motyvais.

Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, UAB „Agrosales“, UAB „Bauservis“ ir UAB „Nametas“ teismo nustatytu terminu atsiliepimo į ieškinį nepateikė, trečiojo asmens atstovas į teismo posėdį neatvyko, procesiniai dokumentai įteikti tinkamai Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau ir CPK) 123 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

Bylos duomenimis nustatyta, kad pagal VĮ „Registrų centras“ duomenis žemės sklypas, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), 0,4558 ha bendro ploto, esantis adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, nuo 2000-06-29 nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai. Viešajame registre numatyta žemės sklypo tikslinė paskirtis – kita. Tarp Klaipėdos apskrities viršininko ir AB „Lietuvos kuras“ 2000-05-15 sudaryta sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos, pagal kurią AB „Lietuvos kuras“ buvo išnuomota 0,4558 ha ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, 0,4291 ha dalis, 97 metų laikotarpiui, skaičiuojant nuo šios sutarties sudarymo dienos. Sutartyje numatyta žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis ir veiklos būdas – kitos paskirties žemė, komercinei veiklai (degalinės eksploatavimui).

Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, UAB „RES NOVELLA“ ir UAB „AA1“ 2006-12-22 sudarė detaliojo teritorijų planavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kurios objektas – žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, ir jo gretimybės, planavimo tikslas – žemės sklypo naudojimo ir tvarkymo režimo reikalavimų patikslinimas ir pakeitimas, numatant degalinės vietoje mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą, susisiekimo komunikacijų įrengimo ir inžinerinių tinklų klojimo klausimų sprendimas, naujų sklypų laisvoje valstybinėje žemėje suformavimas, nustatant reikalavimus jų užstatymui.

Tarp UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir UAB „RES NOVELLA“ 2007-07-05 sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią UAB „RES NOVELLA“ pardavė jai priklausiusią degalinę, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), jos priklausinį – kiemo aikštelę, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), bei kilnojamąjį turtą – degalinės rezervuarus, esančius adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, UAB „Pajūrio viešbučiai“. Sutartyje nurodyta, jog minėti pastatai yra žemės sklypo, turinčio 0,4558 ha bendro ploto, 0,4291 ha ploto dalyje, kuri išnuomota pagal 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutartį iki 2097-05-15.

Tarp UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir AB banko Snoras 2007-07-18 sudaryta kredito sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią bankas suteikė UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2000000 Lt kreditą pastatų, esančių (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, įsigijimui. Reikalavimų įvykdymui pagal 2007-07-18 kredito sutartį užtikrinti, UAB „Pajūrio viešbučiai“ įkeitė bankui nuomos teisę pagal 2000-05-15 valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), 2007-07-23 įregistruotas įkeitimo lakštas, identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini).

Klaipėdos apskrities viršininko 2008-03-15 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtintas žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, detalusis planas.

Klaipėdos apskrities viršininko 2008-04-14 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) pakeistos žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, ribos ir kadastro duomenys pagal detalųjį planą, Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyrius įpareigotas pasirašyti papildomą susitarimą dėl 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo.

Klaipėdos apskrities viršininkas ir UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008-04-21 pasirašė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytos 2000-05-15, dalinio pakeitimo. Pagal šį susitarimą išnuomota 0,4547 ha žemės sklypo dalis, kurios tikslinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos.

UAB ‚Pajūrio viešbučiai“ ir UAB „AA1“ 2007-04-23 sudarė projektavimo darbų rangos sutartį, pagal kurią UAB „AA1“ įsipareigojo atlikti sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, detalųjį planą, gyvenamųjų namų, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, techninį projektą pagal projektavimo sąlygų sąvadą ir perduoti juos UAB „Pajūrio viešbučiai“, o UAB „Pajūrio viešbučiai“ įsipareigojo kokybiškai atliktus darbus priimti ir už juos sumokėti. UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2007-08-22 UAB „Inžineriniai tyrinėjimai“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą už skaitmeninę topografinę nuotrauką. UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2007-09-18 UAB „Ingeo“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą už atliktus inžinerinius geologinius tyrimus pagal 2007-09-18 pasirašytą atliktų darbų perdavimo – priėmimo aktą, iš kurio matyti, kad darbų atlikimo objektas – projektuojami pastatai, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje. UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008-03-06 UAB Georamas“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą už žemės sklypo (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, kadastrinius matavimus po detaliojo plano. UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008-07-22 UAB Georamas“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą už žemės sklypo (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, topografinės nuotraukos darbus ir nužymėjimą.

Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2008-02-29 išdavė UAB „Pajūrio viešbučiai“ leidimą nugriauti statinį Nr. (duomenys neskelbtini), leidimas galiojo iki 2011-02-29.

Hipotekos skyriaus prie Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėjos 2009-05-12 nutartimi Nr. 75-1N/2009 nutarta areštuoti ir įpareigoti UAB „Pajūrio viešbučiai“ perduoti kreditoriui AB bankui Snoras nuomos teisę į žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalį.

Klaipėdos apygardos teismas 2012-05-15 nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-1069-370/2012 iškėlė bankroto bylą UAB „Pajūrio viešbučiai“. Lietuvos apeliacinio teismo 2012-07-19 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2-1456/2012 Klaipėdos apygardos teismo 2012-05-15 nutartis palikta nepakeista.

Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrius 2016-02-22 raštu, išnagrinėjęs BUAB „Pajūrio viešbučiai“ prašymą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo, informavo, kad naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas.

BUAB „Pajūrio viešbučiai“, ĮBĮ 33 straipsnyje nustatyta tvarka bei gavusi valstybinės žemės patikėtinės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus 2016-02-22 sutikimą Nr. (duomenys neskelbtini), pardavė statinius, esančius (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, bei nuomos teises į žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalį pirkėjams UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“ pasirašydama 2016-06-30 Turto pirkimo – pardavimo be varžytinių sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2016-07-20 Turto priėmimo – perdavimo aktą.

Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2016-08-25 surašė žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo nustatyta, kad 0,4814 ha valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalyje, sudarančioje 0,4547 ha, faktiškai nėra pastato – degalinės ar kitų statinių.

Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016-12-29 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) buvo nuspręsta vienašališkai nutraukti valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, 2000-05-15 nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2008-04-21 susitarimą „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytos 2000-05-15, dalinio pakeitimo. Nutraukimo pagrindas – CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 2 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punktas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunkčiu, 2016-08-25 žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo nustatyta, kad 0,4814 ha valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalyje, sudarančioje 0,4547 ha, faktiškai nėra pastato – degalinės ar kitų statinių, bei ta aplinkybė, kad BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ilgą laiką nenaudojo išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį ir neketino to daryti ateityje.

Ieškovės ieškiniu prašo pripažinti, kad atsakovė neteisėtai vienašališkai nutraukė 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su visais jos pakeitimais ir papildymais. Atsakovė su ieškinio reikalavimu nesutinka. Bylos medžiaga patvirtina, kad atsakovė nutraukė 2000-05-15 sutartį dėl to, kad 0,4814 ha valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalyje, sudarančioje 0,4547 ha, faktiškai nėra pastato – degalinės ar kitų statinių, bei dėl to, kad BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ilgą laiką nenaudojo išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį ir neketino to daryti ateityje, remdamasi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi ir 2016-08-25 žemės naudojimo patikrinimo aktu Nr. (duomenys neskelbtini).

Pagal CK 6.551 straipsnio 2 dalį, valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. CK 6.549 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip devyniasdešimt devyneriems metams. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad įstatymai gali nustatyti ir trumpesnius maksimalius žemės nuomos sutarties terminus.

CK 6.562 straipsnyje įtvirtinta, kad žemės nuomos sutartis baigiasi: 1) kai sueina nuomos terminas; 2) po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra; 3) kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas; 4) kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui; 5) kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais; 6) šalių susitarimu. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

Sutartimi du ar daugiau asmenų susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). Taigi viena esminių žemės nuomos sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudotis pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas. Jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, tai nuomotojas pagal įstatymą gali nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Žemės nuomos įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje taip pat nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtintas pažeidimas yra galimas ne tik aktyviais veiksmais, bet ir neveikimu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010; kt.). Žemės nuomos sutarties pažeidimu laikytinas žemės nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jos naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį. Kasacinio teismo pažymėta, kad žemės naudojimo laipsnis yra vertinamoji kategorija, apie kurią turi būti sprendžiama iš tokių kriterijų, kaip naudojamo daikto pobūdis (žemė, pastatai, įrenginiai ar kt.), žemės naudojimo paskirtis (žemės ūkio, miško, vandens, konservacinės paskirties, kt.), naudojimo specializacija (vertimasis tam tikros rūšies veikla, pavyzdžiui, augalininkyste, o žemė pūdymuoja), objekto naudojimo galimybės ir realus jų naudojimas (naudojama tik maža dalis objekto arba naudojama neefektyviai), naudojamo objekto dydis, jo naudojamos dalies santykis su nenaudojama dalimi (tačiau priklausomai nuo aplinkybių gali būti svarbi ir nedidelė stambaus objekto nenaudojama dalis, bet sudaranti didelę teritoriją, skaičiuojamą dešimtimis hektarų) ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB ,,Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Kauno sporto klubas „Gintaras“ v. Kauno miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. lapkričio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB sveikatos centras „Energetikas“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 550/2013).

Pažymėtina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, sąlygojamas sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties (pvz., žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.). Dėl šios priežasties pagal kasacinio teismo praktiką vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Ethical Products Distribution“ v. Marijampolės apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010; kt.).

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad tarp Klaipėdos apskrities viršininko ir AB „Lietuvos kuras“ 2000-05-15 sudaryta sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos, pagal kurią AB „Lietuvos kuras“ buvo išnuomota 0,4558 ha ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, 0,4291 ha dalis, 97 metų laikotarpiui, skaičiuojant nuo šios sutarties sudarymo dienos. Sutartyje numatyta žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis ir veiklos būdas – kitos paskirties žemė, komercinei veiklai (degalinės eksploatavimui). Tarp UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir UAB „RES NOVELLA“ 2007-07-05 sudaryta pirkimo – pardavimo sutartis, pagal kurią UAB „RES NOVELLA“ pardavė jai priklausiusią degalinę, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), jos priklausinį – kiemo aikštelę, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), bei kilnojamąjį turtą – degalinės rezervuarus, esančius adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, UAB „Pajūrio viešbučiai“. Sutartyje nurodyta, jog minėti pastatai yra žemės sklypo, turinčio 0,4558 ha bendro ploto, 0,4291 ha ploto dalyje, kuri išnuomota pagal 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutartį iki 2097-05-15. Klaipėdos apskrities viršininko 2008-03-15 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) patvirtintas žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, detalusis planas. Klaipėdos apskrities viršininko 2008-04-14 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) pakeistos žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, ribos ir kadastro duomenys pagal detalųjį planą, Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyrius įpareigotas pasirašyti papildomą susitarimą dėl 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo. Klaipėdos apskrities viršininkas ir UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008-04-21 pasirašė susitarimą Nr. (duomenys neskelbtini) dėl valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytos 2000-05-15, dalinio pakeitimo. Pagal šį susitarimą išnuomota 0,4547 ha žemės sklypo dalis, kurios tikslinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos. Taigi pasirašius 2008-04-21 susitarimą žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, naudojimo paskirtis liko tokia pati, kokia buvo numatyta 2000-05-15 pasirašant nuomos sutartį, tačiau papildomai buvo nustatytas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos. Pastebėtina, kad šie duomenys įregistruoti viešajame registre VĮ „Registrų centras“.

Teismas atsižvelgia į tai, kad ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“, įgijusi valstybinės žemės nuomos teisę, ėmėsi aktyvių veiksmų tam, kad pradėtų naudoti išnuomotą valstybinę žemę pagal paskirtį. Bylos medžiaga patvirtina, kad UAB ‚Pajūrio viešbučiai“ ir UAB „AA1“ 2007-04-23 sudarė projektavimo darbų rangos sutartį, pagal kurią UAB „AA1“ įsipareigojo atlikti sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, detalųjį planą, gyvenamųjų namų, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, techninį projektą pagal projektavimo sąlygų sąvadą, 2007-08-22 UAB „Inžineriniai tyrinėjimai“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą UAB „Pajūrio viešbučiai“ už skaitmeninę topografinę nuotrauką, 2007-09-18 UAB „Ingeo“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą UAB „Pajūrio viešbučiai“ už atliktus inžinerinius geologinius tyrimus pagal 2007-09-18 pasirašytą atliktų darbų perdavimo – priėmimo aktą, iš kurio matyti, kad darbų atlikimo objektas – projektuojami pastatai, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, 2008-03-06 UAB Georamas“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą UAB „Pajūrio viešbučiai“ už žemės sklypo (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, kadastrinius matavimus po detaliojo plano, 2008-07-22 UAB Georamas“ išrašė PVM sąskaitą – faktūrą UAB „Pajūrio viešbučiai“ už žemės sklypo (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, topografinės nuotraukos darbus ir nužymėjimą. Be to, ieškovei BUAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008-02-29 išduotas leidimą nugriauti statinį Nr. (duomenys neskelbtini), tai yra nugriauti žemės sklype esančią degalinę, gavus leidimą, minėtas pastatas nugriautas. Tokie veiksmai vertintini kaip tęstiniai veiksmai, siekiant tinkamai įgyvendinti pareigą naudoti žemės sklypą pagal paskirtį.

Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nurodo, kad nuo 2008 metų bendrovė patiria finansinius sunkumus, dėl ko nebuvo pradėtos mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, taigi išnuomotas valstybinės žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal paskirtį. Šias aplinkybes patvirtina tai, kad UAB „Pajūrio viešbučiai“ Klaipėdos apygardos teismo 2012-05-15 nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-1069-370/2012 iškelta bankroto byla. Be to, minėtoje teismo nutartyje konstatuotos aplinkybės, jog UAB „Pajūrio viešbučiai“ turi pradelstų įsipareigojimų kreditoriams nuo 2008 metų. Būtina įvertinti ir tai, kad Hipotekos skyriaus prie Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėjos 2009-05-12 nutartimi Nr. 75-1N/2009 nutarta areštuoti ir įpareigoti UAB „Pajūrio viešbučiai“ perduoti kreditoriui AB bankui Snoras nuomos teisę į žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalį. Taigi ieškovės BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nuomos teisė buvo areštuota, nes ieškovė nebebuvo pajėgi vykdyti įsipareigojimų pagrindiniam kreditoriui – ieškovei BAB bankui Snoras. Teismo nuomone, atsakovės nurodoma aplinkybė, kad ieškovės BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nemokumas nėra objektyvi priežastis, pateisinanti valstybinės žemės nenaudojimą pagal paskirtį, nepagrįsta. Visų pirma, kaip jau minėta, buvo areštuotos ieškovės BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nuomos teisės, todėl ieškovė nebeturėjo galimybės šias nuomos teises perleisti kitiems asmenims, kurie turėtų finansines galimybes naudoti žemės sklypą pagal paskirtį ir pradėti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą. Antra, iškėlus bankroto bylą ieškovei BUAB „Pajūrio viešbučiai“ pradėjo galioti ĮBĮ nustatyti apribojimai bendrovei vykdyti veiklą, perleisti turtą ir pan. Išdėstytos aplinkybės patvirtina, jog valstybinės žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas pagal jo paskirtį dėl objektyvių priežasčių.

Atsakovė nutraukdama 2000-05-15 nuomos sutartį taip pat rėmėsi tuo, kad BUAB „Pajūrio viešbučiai“ neketino naudoti išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį ateityje. Atsakovės atstovė teismo posėdyje paaiškino, kad tokia išvada buvo padaryta remiantis 2016-08-25 žemės naudojimo patikrinimo aktu bei tuo, kad atsakovė neturėjo informacijos apie ketinimą naudotis išnuomotu žemės sklypo dalimi. Iš 2016-08-25 žemės naudojimo patikrinimo akto matyti, jos atsakovės specialistas apžiūrėjo žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, ir konstatavo, jog žemės sklype auga savaiminiai medžiai, krūmai, daugiametės žolės, žemės sklypo šiaurinėje dalyje yra apleista kiemo aikštelė, sklype pastato – degalinės nėra. Iš akte išdėstytų aplinkybių, matyti, kad patikrinimo metu žemės sklypo dalis nebuvo naudojama pagal paskirtį, tačiau iš šiame akte nurodytų aplinkybių nėra pagrindo konstatuoti, kad žemės sklypo dalis nebus naudojama ateityje. BUAB „Pajūrio viešbučiai“, ĮBĮ 33 straipsnyje nustatyta tvarka bei gavusi valstybinės žemės patikėtinės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus 2016-02-22 sutikimą Nr. (duomenys neskelbtini), pardavė statinius, esančius (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, bei nuomos teises į žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalį pirkėjams UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“ pasirašydama 2016-06-30 Turto pirkimo – pardavimo be varžytinių sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2016-07-20 Turto priėmimo – perdavimo aktą. Pažymėtina, kad vien tai, jog BUAB “Pajūrio viešbučiai“ bankroto proceso metu UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“ įsigijo pastatus, esančius žemės sklype, adresu (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, bei nuomos teisę, patvirtina, kad ateityje bus atliekami veiksmai, susiję su žemės naudojimu. Jokių kitų duomenų, iš kurių būtų galima daryti išvadą, kad ginčo žemės sklypo dalis nebus naudojama ateityje pagal paskirtį, byloje nepateikta.

Būtina įvertinti ir tai, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrius 2016-02-22 raštu, išnagrinėjęs BUAB „Pajūrio viešbučiai“ prašymą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo, informavo, kad naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas. Ir tik po to, kai buvo sudaryta 2016-06-30 Turto pirkimo – pardavimo be varžytinių sutartis su naujaisiais pirkėjais UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“ bei už įsigytą turtą pervestos piniginės lėšos, atsakovė nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį. Tokiais atsakovės veiksmais buvo pažeisti sąžiningų trečiųjų asmenų teisės ir interesai, taip pat teisėtų lūkesčių principas.

Esant nurodytoms aplinkybėms, teismas pripažįsta, kad ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ilgą laiką nenaudojo išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį dėl objektyvių priežasčių, todėl atsakovė neturėjo pagrindo nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą.

Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ieškinį taip pat grindžia tuo, kad nesant esminio sutarties pažeidimo, atsakovė negalėjo vienašališkai nutraukti nuomos sutarties. Teismas su ieškovės nurodytu argumentu ir aplinkybėmis sutinka.

Kasacinis teismas, vadovaudamasis civilinės apyvartos santykių stabilumo principu, formuoja teismų praktiką, pagal kurią net ir sutarties pažeidimo atveju turi būti dedamos didžiausios pastangos sutarčiai išsaugoti. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo nustatyta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu. Šias nuostatas taikydamas žemės nuomos sutartiniams santykiams, kasacinis teismas formuoja praktiką, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“, bylos Nr. 3K-P-346/2004; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-227/2009; 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010; kt.).

Kasacinio teismo pažymėta ir tai, kad CK 6.217 straipsnyje suformuluotos bendrosios taisyklės, susijusios su sutarties esminio pažeidimo reglamentavimu, tačiau CK nustatyta ir specialiųjų nuostatų, kai įstatyme nurodomos tam tikros situacijos kaip sutarties pažeidimas, bet jis neįvardijamas kaip esminis. Specialiai žemės nuomos santykiams reglamentuoti skirtoje CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti sutarties pažeidimai įstatymo leidėjo neįvardijami kaip esminiai, tačiau teismų praktikoje laikomasi požiūrio, kad nuomotojas turi teisę CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą tik tuo atveju, jeigu nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir jei tokie veiksmai iš esmės pažeidžia sutartį. Taigi, žemės nuomos sutarties nutraukimo CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto sąlyga yra dėl esminio sutarties pažeidimo atsiradę neigiami padariniai (žala) nuomotojui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. „Karneta“, bylosNr. 3K-3-227/2009; 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje AB ,,Alvilė“ v. Nacionalinė žemės tarnyba prie ŽŪM, kt., bylos Nr. 3K-3-473/2010).

Kaip jau minėta, bylos medžiaga patvirtina, jog ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ įgijusi ginčo žemės sklypo dalies nuomos teises ėmėsi aktyvių veiksmų, siekdama realizuoti šioje žemės sklypo dalyje numatytą vystyti gyvenamųjų pastatų statybos projektą bei naudoti ginčo žemės sklypo dalį pagal paskirtį. Bylos duomenimis taip pat nustatyta, kad ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“, atlikusi aktyvius veiksmus, susijusius su žemės sklypo dalies naudojimu, dėl nuo jos valios nepriklausančių objektyvių priežasčių nuo 2008 metų nebegalėjo valstybinės žemės sklypo naudoti pagal paskirtį ar perleisti žemės sklypo nuomos teises kitiems asmenims, galintiems tinkamai vykdyti nuomos sutarties sąlygas. Būtina įvertinti tai, kad ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ĮBĮ 33 straipsnyje nustatyta tvarka 2016-06-30 Turto pirkimo – pardavimo be varžytinių sutarties pagrindu pardavė statinius, esančius (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, bei nuomos teises į žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Klaipėdoje, dalį pirkėjams UAB „Nametas“, UAB „Agrosales“ ir UAB „Bauservis“. Pastebėtina, kad sprendimas nutraukti nuomos sutartį priimtas 2016-12-29, tai yra praėjus nedideliam laiko tarpui nuo šio sandorio sudarymo. Įvertinus byloje nustatytas aplinkybes bei pateiktus rašytinius įrodymus, darytina išvada, kad atsakovė neturėjo pagrindo nebesitikėti gauti to, ką pagal nuomos sutartį pagrįstai tikėjosi gauti. Be to, byloje nenustatyta, kad dėl to, jog ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ tam tikrą laiko tarpą nenaudojo išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį, atsakovei atsirado neigiami padariniai ar žala. Pastebėtina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo 2000-05-15 bei pasirašius 2008-04-21 susitarimą dėl minėtos nuomos sutarties pakeitimo pirmą kartą žemės naudojimo patikrinimas buvo atliktas tik 2016-08-25, tai yra jau perleidus nuomos teisę tretiesiems asmenims. Esant išdėstytoms aplinkybėms, konstatuotina, jog ieškovė nepadarė esminio sutarties pažeidimo, kuris galėtų būti pagrindas vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį vadovaujantis CK 6.217 bei 6.564 straipsnių nuostatų pagrindu.

Tais atvejais, kai suinteresuoti asmenys ginčija administracinius aktus, kuriais suformuotas žemės sklypas, bylą nagrinėjantis teismas turi vertinti tiek administracinio akto atitiktį pagrindinėms procedūrų taisyklėms, tiek tai, ar jis pagrįstas faktinėmis aplinkybėmis bei materialiosios teisės normomis, ar nepažeidžia įstatymo ginamų suinteresuotų asmenų teisių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008-03-18 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-180/2008; 2011-07-01 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-309 2011).

Nustačius, kad atsakovė nepagrįstai vienašališkai nutraukė 2000-05-15 nuomos sutartį, darytina išvada, jog Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016-12-19 įsakymas Nr. (duomenys neskelbtini) yra nepagrįstas, todėl naikintinas.

Išanalizavus byloje esančius rašytinius įrodymus, šalių atstovų paaiškinimus, byloje nustatytas aplinkybes, teismas pripažįsta, kad ieškovės ieškinys pagrįstas, todėl tenkintinas, 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) su visais jos pakeitimais, priedais ir papildomais susitarimais nutraukimas pripažintinas neteisėtu, panaikintinas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016-12-19 įsakymas Nr. (duomenys neskelbtini).

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ pateikė prašymą priteisti iš atsakovės turėtas bylinėjimosi išlaidas, tačiau nepateikė šias išlaidas pagrindžiančių rašytinių įrodymų, todėl šis klausimas nespręstinas. Ieškovė BAB bankas Snoras pateikė prašymą priteisti iš atsakovės turėtas bylinėjimosi išlaidas bei pateikė šias išlaidas pagrindžiančius rašytinius įrodymus, iš kurių matyti, kad ieškovė sumokėjo 5115,82 Eur atstovavimo išlaidų byloje. Spręsdamas bylinėjimosi išlaidų priteisimo klausimą, teismas atsižvelgia į bylos sudėtingumą, į byloje skirtų posėdžių skaičių, atsakovo teiktų procesinių dokumentų skaičių, ar patirtos bylinėjimosi išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) (2015 m. kovo 19 d. redakcija) nustatyto maksimalaus dydžio. Ieškovė BAB bankas Snoras byloje pateikė 2017-05-04 ieškinį (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 2057 Eur), 2017-05-29 prašymą sujungti civilines bylas (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 329,12 Eur), 2017-05-29 prašymą įtraukti byloje trečiuoju asmeniu (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 329,12 Eur), 2017-09-06 prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 82,28 Eur), atstovavimas 2017-07-12 parengiamajame posėdyje (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 30 min. 82,28 Eur), atstovavimas 2017-09-07 teismo posėdyje (maksimalus įkainis pagal rekomendaciją 1 val. 35 min. 164,56 Eur). Atsižvelgiant į bylos nagrinėjimo trukmę, parengtų procesinių dokumentų skaičių ir atstovavimo teismo posėdžiuose laiką bei byloje pateiktus rašytinius įrodymus, ieškovei BAB bankas Snoras iš atsakovės priteistina 3044,36 Eur bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Ieškovės buvo atleistos nuo žyminio mokesčio mokėjimo teikiant ieškinį (CPK 83 straipsnio 1 dalies 8 punktas). Ieškovių ieškinys atsakovei tenkintinas visiškai. Kadangi ir ieškovės, ir atsakovė nuo bylinėjimosi išlaidų valstybei mokėjimo atleistos, ieškinį tenkinus visiškai, žyminis mokestis atlygintinas iš valstybės biudžeto lėšų (CPK 96 straipsnio 4 dalis).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 263, 268, 270 straipsniais, teismas

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškovių bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Pajūrio viešbučiai“ ir bankrutavusios akcinės bendrovės banko Snoras ieškinį tenkinti.

Pripažinti vienašalį 2000-05-15 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) su visais jos pakeitimais, priedais ir papildomais susitarimais nutraukimą neteisėtu.

Panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016-12-19 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ieškovei bankrutavusiai akcinei bendrovei bankui Snoras 3044,36 Eur (tris tūkstančius keturiasdešimt keturis Eur 36 ct) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui, paduodant apeliacinį skundą per Klaipėdos miesto apylinkės teismą.