Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

CK 1.90 str. numato galimybę pripažinti sandorį negaliojančiu iš esmės suklydus. Kasacinis teismas yra suformavęs praktiką (LAT 2005-06-20 nutartis c.b. Nr. 3K-3-349/2005; 2006-11-26 nutartis c.b. Nr. 3K-3-640/2006; 2007-01-04 nutartis c.b. Nr. 3K-3-150/2007; 2007-04-03 nutartis c.b. Nr. 3K-3-306/2007), kad dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, jeigu konstatuojama: suklydimas buvo esminis, t.y. konstatuojama dėl suklydimo fakto ir jo esmingumo; suklydimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu suklysta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, bet ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo. Teismai, spręsdami dėl suklydimo sudaryto sandorio pripažinimo negaliojančiu, privalo (LAT 2009-11-27 nutartis c.b. Nr. 3K-3-531/2009; 2014-04-16 nutartis c.b. 3K-3-203/2014 ir kt.): šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesį tirti ir vertinti, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis; vertinant, ar apskritai buvo suklysta, atsižvelgti į sandorio šalies amžių, išsilavinimą, sandorio sudarymo ir kitas svarbias aplinkybes; vertinti šalies, teigiančios, kad buvo apgauta ar suklaidinta, elgesį prieš sandorio sudarymą, sudarant sandorį ir po jo sudarymo.

Ieškovių suklydimas sudarant Sutartį buvo esminis – ieškovės suklydo dėl Turto pardavimo kainos. CK 6.305 str. 1 d. nustatyta, kad pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Taigi pagal šią įstatymo normą kaina yra esminė pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga, todėl, jeigu suklysta dėl parduodamo daikto kainos, toks suklydimas pagal CK 1.90 str. 4 d. turi esminę reikšmę ir sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu (CK 1.90 str. d.) (Lietuvos A. T. 2008-11-04 nutartis c.b. Nr. 3K-3-252/2008, 2007-03-20 nutartis Nr. 3K-3-101/2007). Ieškovės sulydo dėl joms priklausančios Turto dalies pardavimo kainos, nes žinodamos, jog yra pirkėjų, kurie norėjo įsigyti joms priklausančią Turto dalį už 40 000 Eur, bei tai, jog T. B. jai priklausančią Turto dalį tą pačią dieną, t.y. 2016-07-26 pardavė atsakovui už 30 000 Eur, niekada nebūtų sutikusios parduoti Turtą tik už 18 000 Eur.

Ieškovės suklydo dėl joms priklausančios Turto kainos, buvusios Sutarties sudarymo dieną. Pastarąją aplinkybę patvirtina 2016-07-26 J. I. ir atsakovo sudaryta Pirkimo – pardavimo sutartis, kuria ½ Turto buvo parduota už 30 000 Eur. Teismų praktikoje akivaizdi disproporcija tarp šalių gaunamos naudos, kai turtinės teisės perleidžiamos už nepagrįstai mažą kainą, vertinama kaip šalies suklydimą patvirtinanti aplinkybė (Lietuvos A. T. 2009-06-30 nutartis c.b. Nr. 3K-3-266/2009). Prie ieškinio pateikti įrodymai patvirtina, jog tarp atsakovo ir ieškovių gautos naudos, sudarius ginčo Sutartį, yra akivaizdi disproporcija, t.y. atsakovas įgijo iš ieškovių Turto dalį, sumokėdamas už ją perpus mažiau nei tikroji jos vertė Sutarties sudarymo dieną, tuo tarpu ieškovėms nebuvo sumokėta tikroji Turto kaina.

Normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją Turto vertę, nebūtų sutikęs jo parduoti už 18 000 Eur. Ieškovių suklydimas dėl parduodamo Turto dalies kainos laikytinas esminiu, nes jis, sudarant sutartį, buvo toks reikšmingas (neatitikimas tarp turto pardavimo kainos ir kainos, už kurią buvo parduota likusi Turto dalis, bei trečiųjų asmenų dar iki Sutarties sudarymo siūlomos jo pardavimo kainos), kad protingas žmogus, žinodamas tikrąją Turto dalies kainą ir esant analogiškai padėčiai, būtų ją sudaręs kitomis sąlygomis arba apskritai nesudaręs. Tuo tarpu atsakovas, tą pačią dieną sudarydamas pirkimo pardavimo sutartį ir su T. B., žinodamas tikrąją Turto dalies kainą, apie tai klystančių ieškovių neinformavo, ir tai neatitiko protingos ir sąžiningos komercinės praktikos.

Ieškovių suklydimui turėjo įtakos jų nepatyrimas, amžius, gyvenimiškų žinių apie sandorius neturėjimas, patiklumas bei nesąžiningas ir klaidinantis Bendrasavininkės, atsakovo ir notaro elgesys. Pažymėtina, jog ieškovės neturėjo patirties sudarant pirkimo – pardavimo sandorius. Ieškovių veikla ir išsilavinimas taip pat nebuvo niekaip susijęs su verslu ar nekilnojamuoju turtu (ieškovių išsilavinimas - muzikinis, jos dirba Lietuvos muzikos ir teatro akademijoje). Nurodytos aplinkybės, taip pat tai, jog: 1) Sutartis buvo tvirtinama notaro, kuris nepateikė jokių paaiškinimų dėl Sutarties sąlygų, turto kainos, neatkreipė dėmesio į tai, jog tuo pat metu tvirtinamoje pirkimo – pardavimo sutartyje su B. T. kaina yra ne 18 000 Eur, o 30 000 Eur, tokiu būdu sudarant prielaidas ieškovėms manyti, jog ir kita Turto dalis parduodama už identišką kainą; 2) tuo pat metu pirkimo – pardavimo sutartį pasirašė T. B., nenurodžiusi, jog jai mokama kaina už ½ Turto yra 12 000 Eur didesnė, bei teigianti, jog atsakovo ieškovėms pasiūlyta kaina – 18 000 Eur yra gera; 3) atsakovo veiksmai, neatskleidžiant tikrosios Turto kainos, taip pat turėjo įtakos ieškovių suklydimui.

Aplinkybę, jog ieškovės iš esmės klydo dėl Turto pardavimo kainos, patvirtina ir jų elgesys po Sutarties sudarymo. Ieškovių elgesys po Sutarties sudarymo, paaiškėjus informacijai dėl tikrosios Turto kainos: kreipimasis į Sutartį patvirtinusį notarą, Nekilnojamojo turto registrą, ieškinio pateikimas teismui dėl Sutarties pripažinimo negaliojančia po Sutarties sudarymo praėjus mažiau nei mėnesiui, vertintinas kaip aiškiai patvirtinantis jų suklydimą dėl esminių sudarytos Sutarties aplinkybių, t.y. Turto pardavimo kainos.

Aukščiau nurodytų aplinkybių visuma patvirtina, kad ieškovės, ginčydamos Sutartį, įvykdė savo pareigą ir įrodė, kad jos suklydo iš esmės, t.y. suklydo dėl sandorio esmės – Turto pardavimo kainos, ir, kad normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis (CK1.90 str. 4 d.). CK 1.80 str. 2 d. numato, kad kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį. P. S. negaliojančia, ieškovės prašo teismo taikyti restituciją, t.y. pripažinti ½ Turto ieškovių nuosavybe, o ieškoves įpareigoti grąžinti atsakovui 18 000 Eur.

Taigi, 2016 m. liepos mėnesį, kada į Lietuvą atvyko J. I. ir atsakovas T. S. galutinai susitarė dėl jai priklausiusios dalies garažo pirkimo – pardavimo sandorio sudarymo, atsakovas T. S. paskambino ieškovėms ir paklausė ar jos nepersigalvojo dėl joms priklausiusio garažo dalies pardavimo ir pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Ieškovės patvirtino, kad nepersigalvojo, dar kartą buvo patikslinta pardavimo kaina, t. y. 18’000 Eur. Todėl 2016 m. liepos 26 d. Vilniaus 24-ajame notarų biure buvo sudarytos pirkimo – pardavimo sutartys tarp ieškovių ir atsakovų, taip pat tarp J. I. ir atsakovų. Pažymėtina, kad sandorio metu kartu su ieškovėmis notarų biure dalyvavo vyras, kurio vardo ir pavardės atsakovas nežino, tačiau atsakovas buvo informuotas, kad tai yra ieškovių advokatas. Minėtas asmuo dalyvavo viso sandorio metu, susipažino su pirkimo – pardavimo sutartimi, jokių priekaištų neišsakė nei dėl sutarties sąlygų, nei dėl pirkimo – pardavimo kainos dydžio.

Taigi iš faktinių aplinkybių yra akivaizdu, kad ieškovės turėjo daug laiko pagalvoti dėl turto pirkimo – pardavimo kainos, dėl jos pasitarti, taip pat ieškoti kitų pirkėjų ir siūlyti parduoti turtą didesne kaina. Kaip jau minėta, laikotarpiu nuo atsakovo pateikto pasiūlymo pirkti turtą iki pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo praėjo beveik 7 mėnesiai, tuo laikotarpiu į ieškoves kreipėsi kitas asmuo su siūlymu nupirkti joms priklausiusią garažo dalį, tačiau ieškovės nesutiko, o atsakovo pasiūlyta kaina ieškovėms tiko tiek derybų pradžioje – 2016 m. sausio mėnesį, tiek ir prieš sudarant pirkimo – pardavimo sutartį 2016 m. liepos mėnesį. Be to, tarp ieškovių ir atsakovų nebuvo sudaryta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis, todėl tai dar kartą patvirtina aplinkybę, kad ieškovės galėjo pakeisti savo poziciją dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ir jos sąlygų, tačiau to nepadarė, taigi galima tik konstatuoti, jog pirkimo – pardavimo sutartis buvo sudaryta ne paskubomis ir atitiko tikrąją šalių valią. Akivaizdu, kad garažo dalių, priklausiusių ieškovėms pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis atitinka ir papročių bei geros moralės normas, atitinka sandorių laisvės ir teisėtų lūkesčių civiliniuose teisiniuose santykiuose principus, todėl ginčo pastatų pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia aiškiai prieštarautų civilinių teisinių santykių dispozityvumo, teisingumo bei protingumo principams. Sandoris, jo sąlygos ar sudarymo būdas savo pobūdžiu ir esme tikrosios ieškovių valios neiškreipė, pagrindinės įstatymų leidėjo nustatytos pastatų pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo sąlygos buvo įvykdytos tinkamai, todėl ginčo pastatų pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia nėra pakankamo teisinio pagrindo ir racionalių argumentų.

Vadovaujantis sutarties šalių laisvės principu (CK 6.165 str.), įstatymų leidėjas suteikė teisę, pačioms šalims susitarti dėl kainos dydžio, t. y. pinigų sumos, kurią pirkėjas turės sumokėti pardavėjui. Esama atvejų, kai šalių laisvės principas nustatant kainą yra apribojamas, pavyzdžiui, valstybė gali numatyti kainos nustatymo tvarką daiktų, priklausančių valstybės ar savivaldybių nuosavybėn, gali reguliuoti žemės ūkio produkcijos supirkimo kainas, tačiau, akivaizdu, kad šioje byloje nagrinėjamas atvejis, t. y. sandoris sudarytas tarp ieškovių ir atsakovų nepatenka į reguliuojamų sandorių ribas ir daikto pirkimo – pardavimo kaina šuo atveju yra nustatoma vadovaujantis šalių laisvės ir dispozityvumo principais. Lygiai taip pat šalims šiuo atveju galioja pacta sunt servanda principas, kuris reikalauja tinkamai ir visiškai laisva šalių valia sudarytus sandorius.

Akcentuotina ir tai, jog CK 6.313 straipsnio 2 dalyje pakartota bendra sutarčių teisės nuostata dėl kainos kaip sutarties sąlygos (CK 6.198 str.). Atkreiptinas dėmesys, kad šioje normoje įtvirtinta, kad kaina nėra esminė pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga. Taigi, jeigu kaina nenumatyta pirkimo – pardavimo sutartyje, tai nelaikoma, kad sutartis nesudaryta, išskyrus kodekse numatytus atvejus. CK numato, kad sudarant kai kurių rūšių pirkimo-pardavimo sutartis, kaina turi būti nurodyta sutartyje, nes tam tikrais atvejais ji laikoma esmine sutarties sąlyga, kaina esmine sutarties sąlyga laikoma ir sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo (CK 6.397 str. 1 d.) sutartis, tačiau reikia pabrėžti, kad , nepaisant to, jog šiose sutartyse turi būti nurodyta daiktų pirkimo - pardavimo kaina, tačiau esmine sutarties sąlyga yra pirkimo – pardavimo kaina, bet ne kainos dydis (prof. V. M.). Įstatyme nėra nuostatų, kurios įpareigotų šalis laikytis tam tikrų kainos nustatymo kriterijų. Pažymėtina ir tai, kad aptariama CK 6.397 straipsnio 1 dalies nuostata turi būti sistemiškai aiškinama su CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintu sutarčių laivės principu. Pirkimo–pardavimo sutartis yra dvišalis sandoris, kurį sudarantys asmenys nustato kainą savo nuožiūra (CK 6.156 straipsnio 4 dalis, 6.313 straipsnio 1 dalis, 6.397 straipsnio 1 dalis). Tai, kad sutartis jos šalims turi įstatymo galią, apsaugo kitą sutarties šalį, šiuo atveju – pirkėją, nuo galimų tolimesnių pardavėjo manipuliacijų. Aplinkybė, jog po sutarties sudarymo pardavėjui tretieji asmenys siūlo didesnę daikto pirkimo – pardavimo kainą, nesuponuoja galimybės teisinėmis priemonėmis ginčyti laisva valia jau sudarytą ir įvykdytą sandorį, kadangi tokie atsakovių veiksmai ne tik pažeidžia civilinių teisinių santykių stabilumo siekį, tačiau ir iš esmės pažeidžia fundamentalų civilinės teisės pacta sunt servanda principą.

Ieškovės, pasirašydamos garažų dalies pirkimo – pardavimo sutartį pačios raštu patvirtino, kad gavo iš atsakovų po 9000 Eur kiekviena už parduotus pastatus, jokių pretenzijų jiems dėl atsiskaitymo neturi, ginčo pastatus pardavė ne kam kitam, bet atsakovams, kad sutartis ieškovėms buvo perskaityta, jos ją pilnai suprato, sutartis, sudaryta nenaudojant apgaulės ir atitinkanti šalių tikrąją valią. Be kita ko, sudarant sutartį dalyvavo profesionalus teisininkas, kuris paaiškino arba bent jau turėjo pareigą išaiškinti visas su sandorio sudarymu susijusias rizikas. Taigi ieškovių teiginių neteisėtumą ir nepagrįstumą patvirtinta pastatų pirkimo pardavimo sutartis, kurioje patvirtinta, kad nurodytas turtas yra parduotas už 18000 Eur, kuriuos, gavo iš pirkėjo. Šalys pareiškia, kad prievolė dėl atsiskaitymo pagal šią sutartį yra pilnai ir tinkamai įvykdyta ir šalys viena kitai pretenzijų dėl kainos ir atsiskaitymo neturi. Sutarties šalys pareiškia, kad ši sutartis sudaryta nenaudojant apgaulės, spaudimo, vadovaujantis sąžiningumo, protingumo, teisingumo principais, visos šios sutarties sudarymo aplinkybės šalims yra žinomos. Šios sutarties sudarymo šalims, pilnai šalims suprasta dėl turinio ir pasekmių, ir kaip atitinkanti šalių valią, notaro akivaizdoje pasirašyta. Garažo pirkimo - pardavimo sutartį patvirtino notaras.

Tretysis asmuo notaras A. D. parodė, kad notaru dirba 26 metus. Su garažo savininkais buvo sudarytos atskiros garažo pardavimo sutartys, visi ir pardavėjai ir pirkėjas buvo vienam kabinete, o ne atskiruose, procedūra vyko apie 1 valandą. Ieškovių buvo paklausta apie kainą ar ji jas tenkina, sakė, kad tenkina. Jis matė, kad pirkimo pardavimo sutartyse kaina skiriasi, bet apie tai jis negali sakyti, kad neparduokit, nes kaina didesnė, taip jis pažeistų Notariato įstatymą. Ieškovėms sudarant sutartį dalyvavo kažkurios iš ieškovių sutuoktinis. J. I. raštu atsisakė pirkti iš ieškovių ir ieškovės atsisakė pirkti iš J. I. garažo dalį už 18000 Eur ir didesnę kainą. Jokios apgaulės nebuvo.

Liudytojas A. V. parodė, kad ieškovė A.M. V. yra jo žmona, o B. V. yra žmonos sesuo. Ieškovė B. V. sakė, kad jai skambino T. S. dėl garažo pirkimo, tai buvo prieš 6 mėnesius iki sutarties sudarymo. Garažo pirkimo pardavimo sutartis buvo sudaryta 2016 metų liepos mėnesį pas notarą, ieškovės garažą pardavė už 18000 Eur. Jam žmona sakė už kokią sumą parduoda garažą, tai jis jai sakė, kad jei ji nori parduoti, tegul parduoda. Jo žmona finansiniuose dalykuose sunkiai orentuojasi. Po pirkimo pardavimo sutarties sudarymo sužinojo, kad kita garažo bendrasavininkė J. I. už garažą gavo 30000 Eur. Pas notarą jokio spaudimo ieškovėms nebuvo daroma, dėl notaro jokių nusiskundimų nebuvo. Iki pirkimo prardqvimo sutarties jam nebuvo žinoma už kokią kainą J. I. parduoda garažą. Jis pats nusipirko neseniai garažą, domėjosi kainomis internete, bet kainos gana įvairios.

Liudytoja Č. V. parodė, kad pažįsta ieškoves ir atsakovą T. S., kuris yra garažo Vilniaus g.37, Vilniuje savininkas, o ji irgi nusipirko ten garažą ir yra viena iš pastato (duomenys neskelbtini) savininkų. Ji siūlė T. S. parduoti jai tą garažą, bet T. S. jai pasiūlė kainą 100000 Eur.. 2016-07-20 pas ją atėjo kaimynė J. I. su brokere Zubova. J. I. norėjo parduoti garažą, tai ji pasiūlė J. I. už jos garažo dalį 40000 Eur. J. I. pasakė, kad ir ieškovės už savo garažo dalį norėtų 40000 Eur. Buvo tartasi, kad visi garažo savininkai susitiks su ja (liudytoja). Po kurio laiko pas ją atėjo B. V. ir pasakė, kad savo garažo dalį pardavė už 18000 Eur. Tai ji B. V. papasakojo apie pokalbį su J. I. ir, kad buvo siūliusi nupirkti visą garažą už 80000 Eur. Ji sakiusi T. S., kad negerai apgaudinėti žmones, juk visiem žinoma, kad tas garažas tai investicinis projektas. Pas ją dirbantis architektas P. J. jai sakė, kad į jį kreipėsi T. S. dėl garažo projekto rekonstrukcijai, vietoj tų 38 kv. m garažų, galima pastatyti po 38 kv. m tris aukštus ir mansardą.

Kaip nustatyta byloje, 2016-07-26 Vilniaus m. 24-ajame notarų biure (notaras A. D.) ieškovės B. V., A. M. V. (pardavėjai) ir atsakovas T. S. (pirkėjas) sudarė pirkimo-pardavimo sutartį (not. reg.Nr.AD-4793), (toliau – Sutartimi), kuria pardavėjai pardavė, o pirkėjas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kartu su sutuoktine J. R.-Sakalauskiene nupirko ½ dalį negyvenamosios patalpos – garažo (boksas), unikal. Nr. 1094-0442-4026:0001, (duomenys neskelbtini), Vilnias m. už 18000 Eur; Sutarties 2.2 p. nurodyta, kad neguvenamosios patalpos - Garažo (boksas) vidutinės rinkos vertė (vertės nustatymo data 2016-07-19) yra 12000 Eur; Sutarties 3.1, 3.2 –3.2.2.1 p. nurodyta, kad daikto kaina yra viso 18000 Eur, pardavėjo 1 ir pardavėjo 2 parduodamos daikto dalies kaina ir pirkėjo mokama kainos dalis yra 9000 Eur; visą kainą už daiktą, t.y. 18000 Eur pirkėjas sumokėjo pardavėjams pavedimu prieš sudarant ir pasirašant Sutartį į pardavėjų nurodytas sąskaitas (Sutarties 4.1 p.); Sutarties 4.2 p. nustatyta, kad šalys, pasirašydamos Sutartį patvirtina, kad yra galutinai ir tinkamai atsiskaityta už daiktą, dėl daikto kainos ir/ar atsiskaitymo šalys jokių pretenzijų viena kitai neturi ir/ar ateityje neturės; Sutartis sudaryta vadovaujantis sąžiningumo, protingumo, teisingumo ir šalių lygiateisiškumo principais, nenaudojant apgaulės ar spaudimo, šalys atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės šios Sutarties sudarymui ir jos vykdymui (Sutarties 7.2 p.).

S. S. 2016-07-20 Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše nurodyta, kad negyvenamosios patalpos – garažo (boksas), unikal. Nr. 1094-0442-4026:0001, (duomenys neskelbtini), Vilnias m. vidutinės rinkos vertė (vidutinės rinkos vertės nustatymo data – 2016-07-19) yra 12000 Eur; ½ garažo (boksas) nuosavybės teise įregistruota J. I. nuosavybės teise ir po ¼ garažo (boksas) įregistruota B. V. ir A. M. V. nuosavybės teise.

2016-07-26 J. I. atsisakymu pasinaudoti pirmenybės teise (LR CK 4.79 str), patvirtintu Vilniaus m. 24-ajame notarų biure (notaras A. D.), atsisakė pasinaudoti savo kaip garažo (boksas), unikal. Nr. 1094-0442-4026:0001, (duomenys neskelbtini), Vilnias m., bendraturtės bendrojoje nuosavybėje teise įsigyti iš ieškovių joms priklausančią ½ dalį garažo už nemažesnę kaip 18000 Eur ar didesnę nei nurodytą kainą.

2016-07-26 Vilniaus m. 24-ajame notarų biure (notaras A. D.) J. I. (pardavėja) ir atsakovas T. S. (pirkėjas) sudarė pirkimo-pardavimo sutartį (not. reg.Nr.AD-4796), (toliau – Sutartimi), kuria pardavėja pardavė, o pirkėjas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise kartu su sutuoktine J. R.-Sakalauskiene nupirko ½ dalį negyvenamosios patalpos – garažo (boksas), unikal. Nr. 1094-0442-4026:0001, (duomenys neskelbtini), Vilnias m. už 30000 Eur.

CK 1.90 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad suklydimu laikoma klaidinga prielaida apie egzistavusius esminius sandorio faktus sandorio sudarymo metu. Teismai konstatavo, kad ieškovas suklydo dėl parduodamų žemės sklypų kainos. CK 6.305 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Taigi pagal šią įstatymo normą kaina yra esminė pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga, todėl, jeigu suklysta dėl parduodamo daikto kainos, toks suklydimas pagal CK 1.90 straipsnio 4 dalį turi esminę reikšmę ir sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu (CK 1.90 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 1.90 straipsnio 4 dalį sutarties šalies veiksmai vertintini kaip suklydimas, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Pagal CK 1.90 straipsnio 5 dalį suklydimas negali būti laikomas turinčiu esminės reikšmės, jeigu šalis suklydo dėl savo didelio neatsargumo arba dėl aplinkybių, dėl kurių riziką buvo prisiėmusi ji pati, arba, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, būtent jai tenka rizika suklysti. Taigi pagal šias įstatymo nuostatas asmens, sudarančio sutartį, elgesys yra vertinamasis kriterijus, sprendžiant, ar atitinkamas asmuo suklydo dėl sandorio esmės, jo dalyko ar kitų esminių sąlygų arba dėl kitos sandorio šalies civilinio teisinio statuso ar kitokių aplinkybių (CK 1.90 straipsnio 4 dalis). Neteisingas šių sandorių turinio elementų suvokimas priklauso nuo konkrečių aplinkybių, kuriomis remiantis konstatuotinas asmens suklydimas ar nesuklydimas dėl sudaromo sandorio (Lietuvos A. T. Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. spalio 19 d. nutartis, priimta byloje AB „Lietuvos dujos“ v. AB „Kauno energija“, bylos Nr. 3K-7-378/2005; 2006 m. lapkričio 13 d. nutartis, priimta byloje E. M. v. R. K., bylos Nr. 3K-3-585/2006; 2007 m. sausio 4 d. nutartis, priimta byloje A. B. v. T. P., I. P., bylos Nr. 3K-3-150/2007; 2007 m. kovo 20 d. nutartis, priimta byloje V. J. v. V. P. Z., bylos Nr. 3K-3-101/2007 ir kt.).

Kaip nustatyta byloje atsakovas T. S. 2016 metų sausio mėnesį pasiūlė nupirkti iš ieškovių joms priklausančią ½ dalį garažo, Vilniaus g.37-2, Vilnius, atsakovas susisiekė telefonu su ieškove B. V. ir už garažo dalį (kiekvienai iš ieškovių priklausė po ¼ dali ½ dalies garažo) pasiūlė sumokėti viso 18000 Eur, t.y. kiekvienai iš ieškovių po 9000 Eur. Atkreiptinas dėmesys, kad atsakovas su ieškove B. V. telefonu bendravo iki pat sandorio sudarymo ne vieną kartą, tai patvirtina atsakovo pateiktos telefoninių pokalbių išklotinės ir anstolio R. V. 2016-11-22 Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Ieškovė B. V. pasitarusi su ieškove A. M. V. bei ieškovės A. M. V. vyru A. V., nusprendė parįduoti joms priklausančią dalį garažo atsakovui už 18000 Eur sumą. Ieškovė B. V. patvirtino, kad domėjosi internete apie parduodamų garažų, esančių kainas Vilniaus miesto įvairiose vietose, tame tarpe ir Vilniaus g., tai kainos buvo nurodytos 9000-10000 Eur, nesidomėjo kokia garažo rinkos vertė nustatyta VĮ Registrų centras. Ieškovė A.M. V. patvirtino, kad parduodamo garažo kainomis internete nesidomėjo. Kaip patvirtino liudytojas A. V., kad jo žmona ieškovė A.M. V. apsisprendė parduoti garažo dalį, tai jis jai pasakęs, kad jeigu ji nori tegul parduoda taip pat parodė, kad jis pats nusipirko neseniai garažą, domėjosi kainomis internete, bet kainos gana įvairios. Taigi ieškovėms priklausančios dalies garažo pirkimo-pardavimo sutartis su atsakovu T. S. buvo sudaryta 2016-07-26 Vilniaus m. 4-ajame notarų biure ir atsakovas ieškovėms sumokėjo viso 18000 Eur už perkamą garažo dalį. Tą pačią dieną tame pačiame notarų biure, pas tą patį notarą A. D., net toje pačioje patalpoje - kabinete (ginčo dėl to nėra) atsakovas sudarė su J. I., kuriai nuosavybės teise priklausė kita ½ dalis garažo, atskirą pirkimo-pardavimo sutartį ir nupirko iš J. I. jai priklausančią ½ dalį garažo už 30000 Eur. Ieškovės patvirtino, kad jos neklausė nei J. I. už kiek ji parduoda savo dalį garažo atsakovui, nei atsakovo už kiek jis perka. Todėl atmestini kaip nepagrįsti ieškinyje nurodyti argumentai, kad būtent atsakovas ir garažo bendrasavininkė turėjo ieškoves informuoti už kokią kainą atsakovas perka iš J. I. jai priklausančią garažo dalį. Tiek ieškovės, atsakovas, tiek notaras A. D., liudytojas A. V. patvirtino, kad ieškovėms sudarant sutartį su atsakovu jokio spaudimo ar prievartos nebuvo. Kaip parodė atsakovas, ieškovės dėl kainos net nesiderėjo, preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nenorėjo sudaryti, vadinasi, ieškovėms pasiūlyta atsakovo kaina ieškoves tenkino tiek prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį, tiek ją sudarant. Be to, ieškovės 6 mėnesių laikotarpyje nuo nuo gauto atsakovo pasiūlymo dėl garažo dalies pirkimo iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo visapusiškai nesiekė išsiaiškinti joms priklausančios dalies garažo vertės, kas rodo ieškovių kaip sandorio šalies visišką pasyvumą, nerūpestingumą dėl sudaromo sandorio, o ne jų suklydimą. Kaip jau paminėta aukščiau, sudarant ginčo pirkimo pardavimo sutartį VĮ Registrų centras duomenimis viso garažo rinkos vertė sudarė 12000 Eur. Atmestini kaip nepagrįsti ieškovių ieškinyje nurodyti argumentai, kad ieškovės suklydo dėl kainos, nes žinodamos, kad yra kitų potencialių pirkėjų, kurie norėjo įsigyti joms priklausančią dalį garažo už 40000 Eur ir kad garažo bendrasavininkė pardavė savo dalį garažo atsakovui už 30000 Eur, nebūtų sutikusios parduoti savo garažo dalies už 18000 Eur. Visų pirma, jokių įrodymų, kad iki ginčo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvo ir kitų pirkėjų norinčių nupirkti iš ieškovių jų garažo dalį už 40000 Eur į bylą nepateikta, vien vadovautis liudytojos Č. V. parodymais, kad ji siūlė J. I. nupirkti pastarajai ir ieškovėms priklausiųsį visą garažą viso už 80000 Eur, t.y. kiekvienam iš bendrasavininkų už 40000 Eur ir J. I. apie tai neperdavė ieškovėms, nėra pagrindo. Č. V., žinodama, kad ieškovės ketina parduoti joms priklausančią garažo dalį galėjo dėl garažo pirkimo kreiptis tiesiogiai į ieškoves, juolab, kad su ieškovėmis buvo pažįstama, kita vertus, kaip nustatyta byloje, J. I. žinodama tokius Č. V. ketinimus, vargu bau ar būtų pardavusi savo garažo dalį atsakovui už mažesnę kainą. Liudytojos Č. V. parodymai, kad pas ją dirbantis architektas P. J. jai sakė, kad į jį kreipėsi T. S. dėl garažo projekto rekonstrukcijai, ir, kad vietoj tų 38 kv. m garažų, galima pastatyti po 38 kv. m tris aukštus ir mansardą, nagrinėjamu atveju, vertinant ginčo pirkimo-pardavimo sutartį, neturi jokios reikšmės. Tai, kad J. I. pardavė savo dalį garažo atsakovui už 30000 Eur buvo J. I. ir atsakovo susitarimas, nėra draudžiama bendrosios dalinės nuosavybės dalis parduoti už skirtingą kainą. CK 6.305 str. 1 d. nustatyta, kad pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Parduodamo daikto kaina nustatoma pinigais šalių susitarimu (CK 6.313 str. 1 d.).