Vilniaus apygardos teismo nutartis

1. Ieškovė mažoji bendrija (toliau – MB) ,,Konsas“ kreipėsi į teismą, ieškiniu prašydama pripažinti Kazlų Rūdos savivaldybės tarybos 2024 m. rugpjūčio 26 d. sprendimą Nr. TS-55-155 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“ negaliojančiu ir jį panaikinti bei priteisti iš atsakovės ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinį grindė šiais pagrindiniais argumentais:

1.1. Ieškovė yra 0,7897 ha ploto žemės sklypo (toliau - Sklypas), unikalus Nr. 5146-0002-0112, esančio adresu M. K. Čiurlionio g. 22, Kazlų Rūda, nuomininkė. Sklypas ieškovei yra išnuomotas 2001 m. vasario 12 d. nuomos sutarties N58/2001 Nr. 37 (toliau - Nuomos sutartis) ir 2020 m. kovo 18 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. 20SŽN-113-(14.20.55.) (toliau - Susitarimas) pagrindu iki 2100 m. vasario 12 d. Nuomos sutartyje nurodyta, jog išnuomojamo sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas: kitos paskirties žemė, pobūdis – ūkinei komercinei veiklai (Nuomos sutarties 3 p.). Atitinkamai, susitarimu buvo sulygta pakeisti Nuomos sutarties 3 punktą ir nustatyti, jog išnuomojamo Sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas – kita; komercinės paskirties objektų teritorijos (Susitarimo 1.2 p.). Ieškovei sklypas yra išnuomotas ne aukciono tvarka, kaip žemės sklype esančių statinių, kuriuos ji įsigijo 2020 m. vasario 24 d. pirkimo - pardavimo sutartimi, savininkei. Statiniai ir sklypas naudojami ieškovei vykdant teisės aktuose leidžiamą ūkinę veiklą, t. y. gamybinę ir sandėliavimo veiklą, taip pat prekybinę veiklą. Sklype veikia privatus ieškovės valdomas Kazlų Rūdos turgus.

1.2. 2022 m. lapkričio 17 d. Kazlų Rūdos savivaldybės administracijos direktorius priėmė įsakymą, kuriuo buvo patvirtintas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas, kuriuo pertvarkytas 0,7891 ha ieškovės nuomojamas sklypas, padalinant jį į du atskirus žemės sklypus: Sklypo Nr. 1 plotas – 0,1528 ha; paskirtis - kita, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos, ir Sklypo Nr. 2 plotas – 0,6363 ha; paskirtis - kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos.

1.3. 2024 m. birželio 20 d. ieškovė gavo Savivaldybės mero raštą Nr. SD-1844 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“, kuriuo meras siūlė pasirašyti susitarimą dėl sutarties pakeitimo, sutarties tekstą išdėstant nauja redakcija ir tam apsispręsti buvo nustatytas 30 kalendorinių dienų terminas. Ieškovei nesutikus pakeisti sutartį, meras 2024 m. rugpjūčio 6 d. raštu Nr. SD-2292 informavo ieškovę, jog vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 2 dalimi, savivaldybės tarybai priėmus sprendimą nutraukti sutartį, 2024 m. spalio 10 d. nuomos Sutartis bus vienašališkai nutraukta. Rašte meras nurodė, sklypą padalinus į du atskirus sklypus, nuomoto sklypo nebeliko, o po sklypo padalijimo Sklypas Nr. 1 nebeatitinka Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytų reikalavimų, todėl ieškovei atsisakius pakeisti sutartį, sutartis kaip prieštaraujanti teisės aktų imperatyviems reikalavimams, negali būti tęsiama ir turėtų būti nutraukta.

1.4. Ieškovės įsitikinimu, toks sprendimas yra iš esmės neteisėtas ir nepagrįstas, todėl naikintinas. Ieškovės nuomone, jai nesutikus pakeisti sutartį pagal savivaldybės pateiktą pasiūlymą, savivaldybė turėjo taikyti ne vienašalio sutarties nutraukimo, bet sutarties pakeitimo institutą. Savivaldybė turėjo pasiūlyti pakeisti sutartį, o ieškovei su tuo nesutikus, turėjo teisę kreiptis į teismą su ieškiniu dėl sutarties pakeitimo, pateikdama objektyvius duomenis ir aiškiais kriterijais paremtus įrodymus, koks sklypo dydis būtinas ieškovės statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Atsakovės sprendimas yra neteisėtas ir jo priėmimas yra savivaldybės atliekamų nesąžiningos konkurencijos veiksmų ieškovės atžvilgiu tąsa.

2. Atsakovė Kazlų Rūdos savivaldybė pateikė priešieškinį, kuriuo prašė pakeisti 2001 m. vasario 12 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį N58/2001 Nr. 37, jos turinį išdėstant nauja, priešieškinyje nurodoma redakcija. Priešieškinį grindė šiais pagrindiniais argumentais:

2.1. Ieškovei MB Konsas“ sutartimi išnuomotas 0,7891 ha valstybinės žemės sklypas, kadastro Nr. 5146/0002:112, esantis M. M. K. Čiurlionio g. 22, Kazlų Rūdoje. Atsižvelgiant į Kazlų Rūdos miesto bendrojo plano, patvirtinto 2016 m. birželio 29 d. Kazlų Rūdos savivaldybės tarybos sprendimu Nr. TS IV(14)-2645 „Dėl Kazlų Rūdos miesto bendrojo plano keitimo tvirtinimo“, sprendinius bei į visuomenės (viešąjį) interesą, vadovaujantis žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. spalio 04 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių patvirtinimo“, siekiant padalinti Žemės sklypą į du žemės sklypus, vienam sklypui pakeičiant žemės naudojimo būdą (susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos) inicijuotas formavimo ir pertvarkymo projekto rengimo organizavimas (Administracijos direktoriaus 2022 m. liepos 20 d. įsakymas Nr. AT-534). Administracijos direktoriaus 2022 m. lapkričio 17 d. įsakymu Nr. AT-797 „Dėl žemės sklypo (kad. Nr. 5146/0002:0112), esančio M. M. K. Čiurlionio gatvėje 22, Kazlų Rūdos mieste, projekto tvirtinimo“ patvirtintas 0,7891 ha ploto žemės sklypo, kadastro Nr. 5146/0002:0112, esančio M. M. K. Čiurlionio g. 22, Kazlų Rūdoje, formavimo ir pertvarkymo projektas, kurio pagrindu Žemės sklypas buvo padalintas į du atskirus žemės sklypus: 0,1528 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. 4400-6003-9636, paskirtis – kita, naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridorių teritorijos (Sklypas Nr. 1) bei 0,6363 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. 4400-6017-0509, paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos (Sklypas Nr. 2). Žemės sklypai patikėjimo teise yra valdomi atsakovės.

2.2. Ieškovė 2022 m. gruodžio 19 d. skundu dėl 2022 m. lapkričio 17 d. Kazlų Rūdos savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymo Nr. AT-797 kreipėsi į Regionų administracinį teismą, prašydama jį panaikinti. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2024 m. kovo 20 d. sprendimu ieškovės skundas buvo atmestas.

2.3. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (2024 m. kovo 27 d. nutarimo Nr. 210 redakcija) patvirtintų Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau - Taisyklės) 49.2. punktas, referuojantis į jų 43.7. punktą, numato šalių pareigą pagal pakeistus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis keisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Todėl Kazlų Rūdos savivaldybės meras 2024 m. birželio 14 d. pasiūlymu Nr. SD-1844 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“ kreipėsi į ieškovę, prašydamas per 30 kalendorinių dienų nuo pasiūlymo išsiuntimo informuoti apie sutikimą / nesutikimą pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Ieškovė 2024 m. liepos 21 d. nesutikimu dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo informavo atsakovę, kad nesutinka pakeisti sutarties savivaldybės ir mero siūlomomis sąlygomis. Savivaldybės mero 2024 m. rugpjūčio 6 d. raštu Nr. SD-2292 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“ ieškovė informuota, kad „Kazlų Rūdos savivaldybės tarybai priėmus sprendimą nutraukti Žemės nuomos sutartį, 2024 m. spalio 10 d. bus vienašališkai nutraukta Žemės nuomos sutartis.“ Kazlų Rūdos savivaldybės taryba 2024 m. rugpjūčio 26 d. sprendimu Nr. TS-155 „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“ nusprendė „vienašališkai nuomotojo inciatyva nuo 2024 m. spalio 10 d. nutraukti 2001 m. vasario 12 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N58-2001-37, sudarytą su MB „Konsas.“ Ieškovė apie tai informuota Kazlų Rūdos savivaldybės mero 2024 m. rugsėjo 5 d. raštu Nr. SD-2520.

2.4. Kadangi ieškovė su ieškiniu kreipėsi į teismą, reikalaudama pripažinti valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą negaliojančiu ir jį panaikinti, o žemės sklypą, t. y. sutarties objektą, padalinus į žemės sklypus, nebetenkinami Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyti reikalavimai, todėl, jeigu teismas nuspręstų tenkinti ieškovės ieškinį, Sutartis privalo būti pakeista. Teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais, būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta.