- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2007-06-08
- Bylos Nr.
- 2A-285/2007
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Gintaras Pečiulis, Donatas Šernas, Alė Bukavinienė
- Ieškovas
- R. D.
- Trečiasis asmuo
- S., S. P.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei ,,Baileksas“
- Advokatai
- Vitalijus Guntis, Živilė Urbonienė
- Kategorijos
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.4pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Gintaro Pečiulio ir Donato Šerno,
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. D. apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2006 m. lapkričio 9 d. sprendimo, kuriuo ieškinys atmestas, civilinėje byloje Nr. 2-1217-343/2006 pagal ieškovo R. D. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Baileksas“, tretysis asmuo S. P. , dėl nepagrįsto sutarties nutraukimo, sutarties pripažinimo negaliojančia.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas R. D. kreipėsi į teismą su ieškiniu bei patikslintais ieškiniais, prašydamas vadovaujantis Civilinio kodekso (toliau – CK) 1.93 straipsniu, 6.1 straipsniu, 6.38 straipsniu, 6.200 straipsniu, 6.217 straipsniu, 6.401 straipsniu, nustatyti, kad atsakovas UAB ,,Baileksas“ 2005 m. liepos 22 d. buto statybos rangos sutartį, pagal kurią įsipareigojo pastatyti ir perduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini), asmeninės nuosavybės teisėmis R. D. , nutraukė neteisėtai ir nepagrįstai, įpareigoti šį butą perduoti ieškovui bei pripažinti pirkimo-pardavimo sutartį tarp ieškovo ir atsakovo dėl minėto buto galiojančia, įpareigojant ieškovą 10 dienų laikotarpyje sprendimui įsigaliojus sumokėti atsakovui 138 762 Lt. Parengiamojo teismo posėdžio metu ieškovas galutinai suformulavo reikalavimus ir prašė pripažinti galiojančia tą pirkimo – pardavimo sutartį, kurią susitarė ateityje sudaryti su atsakovu (b.l. 190). Ieškovas nurodė, kad jis 2005 m. liepos 22 d. su atsakovu sudarė buto statybos rangos sutartį, pagal kurią atsakovas įsipareigojo pastatyti ir perduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini), statytojui R. D. . Šiuo metu ginčo butas su bendro naudojimo patalpomis nuosavybės teisėmis yra registruotas atsakovo vardu. Atsakovas pagal sutarties 1.4 punktą privalėjo perduoti butą naudojimui iki 2005 m. lapkričio 1 d. Pagal sutarties 1.5 punktą buto orientacinė kaina buvo nustatyta 143 000 Lt, skaičiuojant 2 600 Lt už kv. m. Kaina turėjo būti patikslinta atlikus kadastrinius matavimus. Tai padarius ieškovo buto kaina sumažėjo iki 138 762 Lt, nes sumažėjo buto plotas. Ieškovas pagal sutarties 1.6.1 punktą 2005 m. liepos 25 d. sumokėjo atsakovui 114 400 Lt, o likusius pinigus, t. y. 24 762 Lt privalėjo sumokėti pabaigus visus darbus ir pasirašant sutartį pas notarą. Nors pranešimo vykti pas notarą negavo, tačiau 2005 m. gegužės 20 d. atsakovui pervedė visus pagal orientacinę kainą pinigus už butą, t. y. 28 600 Lt. Atsakovas 2006 m. balandžio 24 d. pranešimu informavo ieškovą, kad ieškovui neįvykdžius sutarties 1.6.2 punkto reikalavimų atsakovas nutraukė sutartį, o po to grąžino ieškovo sumokėtus pinigus. Ieškovas teigia, kad buto statybos rangos sutartis yra nutraukta neteisėtai, nepagrįstai ir pažeidžia jo teises, nes pinigus ieškovas turėjo sumokėti pabaigus visus darbus ir vykstant pas notarą, tačiau kvietimo vykti pas notarą jis nebuvo gavęs. Taip pat butas turėjo būti perduotas 2005 m. lapkričio 1 d., tačiau darbai iki šios datos nebuvo baigti, butas neperduotas. Ieškovas savo prievoles įvykdė tinkamai ir pagal sutartį (CK 6.38 str. ir 6.200 str.). Pagal CK 6.1 straipsnyje įtvirtintą nuostatą ieškovas gali reikalauti, jog atsakovas įvykdytų savo prievoles. Nutraukti sutartį pagal CK 6.217 straipsnį nebuvo pagrindo, o CK 6.223 straipsnio 4 punktas patvirtina, kad atsakovas negalėjo atsisakyti vykdyti sutarties. Šios aplinkybės rodo, kad atsakovas vengia su ieškovu sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį notarine tvarka, todėl vadovaujantis CK 1.93 straipsnio 4 dalimi turi būti pripažinta, kad buto pirkimo-pardavimo sutartis galioja, o ieškovas įpareigotinas sumokėti atsakovui jo grąžintus pinigus.
Žemesnės instancijos teismas
Kauno apygardos teismas 2006 m. lapkričio 9 d. sprendimu ieškinį atmetė. Nurodė, kad iš į bylą pateiktos sutarties, pavadintos buto statybos rangos sutartimi, sudarytos 2005 m. liepos 22 d. tarp ieškovo R. D. ir atsakovo UAB ,,Baileksas“, turinio matyti, kad šalys sudarė preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, o ne statybos rangos sutartį. Minėtos sutarties 9 punktas patvirtina, kad šalys iš esmės susitarė ne dėl statybos darbų atlikimo, bet dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje, nes sutarties objektu įvardijamas parduodamas butas. Teismo teigimu, tiek ieškovas, tiek jo atstovai, tiek atsakovas bei tretysis asmuo, kuris yra sudaręs analogišką sutartį su atsakovu, patvirtino, kad šalys šia sutartimi susitarė ateityje sudaryti kitą buto pirkimo-pardavimo sutartį. Net ir pačioje sutartyje yra nurodomas CK 6.401 straipsnis, kuris reglamentuoja preliminarių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo- pardavimo sutarčių sudarymą ir turinį. Ieškovas taip pat sutiko, kad buvo sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, nes jis prašė pripažinti galiojančia tą pirkimo-pardavimo sutartį, kurią sudaryti ateityje buvo susitarta pasirašant buto statybos rangos sutartį (b.l. 190). Atsižvelgdamas į nurodytas aplinkybes, teismas padarė išvadą, kad tikrieji šalių ketinimai ir buvo tai, kad jie statybos rangos sutartimi susitarė dėl to, kad atsakovas įsipareigojo pastatyti butą, nurodytą sutartyje, ir po to sudaryti su ieškovu šio buto pirkimo-pardavimo sutartį, o ieškovas įsipareigojo butą nupirkti už sutartyje nurodytą kainą. Teismo teigimu, sutarties sąlygos ir tikrieji šalių ketinimai visiškai atitinka preliminarios buto pirkimo- pardavimo sutarties turinį ir sąlygas, todėl laikytina, kad tarp šalių buvo sudaryta ne statybos rangos sutartis, bet preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis ir jos vykdymo ar nevykdymo pasekmėms taikytinos taisyklės, reglamentuojančios būtent šių sutarčių ypatumus. Teismas, ieškovo reikalavimą nustatyti, kad UAB ,,Baileksas“ 2005 m. liepos 22 d. buto statybos rangos sutartį, pagal kurią įsipareigojo pastatyti ir perduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini)su bendro naudojimo patalpomis asmeninės nuosavybės teisėmis R. D. , nutraukė neteisėtai ir nepagrįstai ir įpareigoti šį butą perduoti ieškovui, o ieškovą įpareigoti per 10 dienų įsiteisėjus sprendimui sumokėti atsakovui 138 762 Lt atmetė. Teismas nurodė, kad tarp šalių sudaryta sutartis buvo ne statybos rangos, bet preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis ir ši sutartis nenumatė buto perdavimo ieškovui asmeninės nuosavybės teisėmis, nes sutarties 1.4 punktas nustatė buto perdavimo pirkėjui, bet ne savininkui terminą, sutarties 1.6.2 punktas nustatė, kad galutinai atsiskaitoma pasirašant buto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, 9 punktas numatė, kad parduodamam butui yra suteikiamas Lietuvos Respublikos statybos įstatyme numatytas garantinis laikotarpis. Be to, kadangi tarp šalių sudaryta sutartis yra preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis, atsakovas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį gali atsisakyti parduoti butą. Teismas, įvertinęs ieškovo nurodytas aplinkybes dėl to, kad atsakovas jam pranešimų sutarties 7 punkte nustatyta tvarka nesiuntė ir neteikė, bei atsakovo 2006 m. balandžio 20 d. raštą ieškovui dėl sutarties nutraukimo, sprendė, kad sutarties atsakovas su ieškovu nenutraukė, bet atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, o tokią teisę jis turi pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Teismas taip pat atmetė ieškovo prašymą pripažinti buto pirkimo-pardavimo sutartį galiojančia. Teismas nurodė, kad šio reikalavimo juridiniu pagrindu nurodomas CK 1.93 straipsnis, kurio 4 dalis numato, jog tuo atveju jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam reikalingas notarinis patvirtinimas, o antroji šalis vengia sandorį įforminti notarine tvarka, teismas, sandorį įvykdžiusios šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Kadangi šalys susitarė tik ateityje sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį, teismas padarė išvadą, kad sandoris tarp šalių dar nebuvo sudarytas, todėl negalima pripažinti to, ko nėra. Be to, ieškovas nepateikė įrodymų, kad atsakovas vengė įforminti sandorį notarine tvarka. Ieškovas prašė patenkinti ieškinį taip pat CK 1.90, 6.1, 6.38., 6.200, 6.217, 6.401 straipsnių pagrindu. CK 1.90 straipsnis nustato pagrindus, kada dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu. Kadangi reikalavimas pripažinti sandorį negaliojančiu nepareikštas, todėl teismas dėl to nepasisakė. CK 6.1 straipsnis nustato, kas yra prievolė ir kad kreditorius turi teisę reikalauti, kad skolininkas prievolę įvykdytų. Ieškovas nurodė, kad atsakovas nevykdo prievolės ir neperduoda jam buto. Teismo teigimu, atsakovas atsisakė butą jam ne perduoti, bet parduoti, tokia jo teisė numatyta CK 6.165 straipsnyje. Taip pat teismas nurodė, kad analogiškai ir CK 6.38 straipsnis bei 6.200 straipsnis nustato prievolių įvykdymo principus, tačiau atsakovas turi teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, todėl šios teisės normos šiuo atveju netaikytinos. Ieškovas vadovavosi ir CK 6.217 straipsniu, kuris reglamentuoja sutarties nutraukimą. Teismas sprendė, kad ši teisės norma šioje byloje netaikytina, nes nustačius, kad tarp šalių buvo sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis, jos nevykdymo teisinės pasekmės yra nustatytos CK 6.165 straipsnyje.
Šalies argumentai
Ieškovas R. D. apeliaciniu skundu prašo Kauno apygardos teismo 2006 m. lapkričio 9 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui. Skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teismas, priimdamas sprendimą, pažeidė CPK 183 ir 185 straipsniuose įtvirtintas įrodymų vertinimo taisykles. Šalių 2005 m. liepos 22 d. pasirašyta sutartis yra buto statybos rangos sutartis, o ne preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis. Ieškovas savo įsipareigojimus įvykdė – perdavė atsakovui pinigus, tačiau atsakovas pažeidė minėtą sutartį laiku nepastatydamas buto. Teismas, vadovaudamasis CK 1.93 straipsnio 4 dalies nuostata, turėjo priimti sprendimą – ir neesant reikalavimo pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, kadangi ieškovas pareiškė ieškinį dėl buto jam pardavimo, o ne nuostolių atlyginimo.
2. Teismas netinkamai išaiškino tikruosius sutarties šalių ketinimus sudarant sutartį bei pačią sutartį. Ginčijama sutartis neatitinka preliminariosios sutarties sąlygų, kadangi ieškovas atsakovui už buto pastatymą sumokėjo visus pinigus iš anksto, be to sutartį buvo pradėję vykdyti abi šalys. Teismas sutartį turėjo aiškinti ieškovo, t. y. silpnesniosios sutarties šalies naudai.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB ,,Baileksas“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Kauno apygardos teismo 2006 m. lapkričio 9 d. sprendimą palikti nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesti.
Iš atsakovo, proporcingai patenkintiems ir atmestiems reikalavimų, priteistinos ieškovui 7 324 Lt žyminio mokesčio išlaidos (t. 1, b. l. 3, 27, 132) bei 5 820 išlaidų advokato pagalbai apmokėti, pagal teismui pateiktus mokėjimo kvitus (t. 1, b. l. 142-145, t. 2, b. l. 36). Taip pat iš atsakovo UAB ,,Baileksas“ priteistinos 18,20 Lt išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei (t. 1, b. l. 1; t. 2, b. l. 33).
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas tenkintinas.
Pirmosios instancijos teismo sprendimas naikintinas, nes teismas netinkamai pritaikė ir išaiškino materialinės teisės normas, dėl to priėmė nepagrįstą sprendimą (CPK 330 str.).
Ieškovo pareikšto reikalavimo dalykas – perduoti jam nuosavybėn butą, esantį (duomenys neskelbtini). Ieškovas nurodė, jo nuomone, šį reikalavimą atitinkančias materialinės teisės normas (ieškinio pagrindą), kurios iš esmės reglamentuoja tinkamą prievolių, kylančių iš sutarties, vykdymą. Ieškovas išsakė poziciją, kad pagal su atsakovu sudarytą sutartį, šalių pavadintą buto statybos rangos sutartimi (t. 1, b. l. 5), jis turėjo tikslą įgyti nuosavybėn sau ir savo šeimai gyvenamąjį būstą ir jame gyventi. Tuo tikslu jis tinkamai vykdė sutartimi jam numatytas pareigas – sumokėjo pagal sutartį nustatytą būsto statybos kainą.
Žemesnės instancijos teismas
Pirmosios instancijos teismas, aiškindamas šią sutartį, priėjo prie išvados, kad tai yra preliminarioji buto pirkimo pardavimo sutartis ir kad viena iš šalių, šiuo atveju, atsakovas, turėjo teisę atsisakyti sudaryti su ieškovu pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.165 str. 4 d.). Su tokia teismo išvada teisėjų kolegija ne visiškai sutinka.
Nors šalių sudaryta sutartis ir turi preliminariosios sutarties požymių (CK 6.165 str. 1 d.), tačiau nuo jos skiriasi pagal šalių valią, jų tikslus ir sutarties vykdymą. Jeigu pagal preliminariąją sutartį, paprastai, neatliekami jokie mokėjimai, arba atliekami daliniai mokėjimai, turintys skatinamąją ir užtikrinamąją funkcijas, tai nagrinėjamoje byloje, pinigai už būsimąjį objektą (butą) sumokėti iš esmės visi dar iki šio objekto perdavimo. Taip pat ne mažiau svarbi aplinkybė, jog sumokamais pinigais būsimas daiktas ir sukuriamas - pastatomas butas, nes sutarties sudarymo momentu jo dar nėra, sutartimi tik susitariama jį sukurti. Tuo trapu, preliminariąja pirkimo-pardavimo sutartimi susitariama sudaryti sutartį, paprastai, jau dėl egzistuojančio daikto ir susitariama dėl pagrindinių šio daikto pirkimo-pardavimo sąlygų.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje V. Š. prieš A. N. ir kt. bylos Nr. 3K-P-382/2006 pateikia išaiškinimus, pagal kokius kitus kriterijus konkreti sutartis, kilus ginčui, turėtų būti kvalifikuojama preliminariąja ar kita sutartimi. Plenarinė sesija pažymėjo, kad iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmens veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį; tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie patys turi vertybės reikšmę (pavyzdžiui, atlygintų profesionalių paslaugų teikimas), arba veiksmai, kuriais tam tikra vertybė perduodama kitai šaliai (parduodama, mainoma ir pan.). Taigi preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tokia sutartimi nė viena šalis neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tam tikros sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti ją natūra. Plenarinė sesija taip pat pasisakė dėl piniginių mokėjimų pagal preliminariąja sutartį reikšmės; nutarime ji pažymėjo, kad preliminariąja sutartimi nesukuriama piniginė prievolė, t. y. tokia prievolė, kurioje pinigai atlieka mokėjimo-atsiskaitymo funkciją; susitarimas dėl pinigų perdavimo kitai šaliai bus už preliminariosios sutarties ribų CK 6.165 straipsnio 1 dalyje pateikiama siaurąja jos sampratos reikšme, tačiau nereikš prieštaravimo teisės normose nustatytiems imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį. Plenarinės sesijos nutarime aptarta, kokią reikšmę gali turėti pinigų perdavimas pagal preliminariąją sutartį ir kokias funkcijas (ne mokėjimo ir atsiskaitymo) gali atlikti.
Teisėjų kolegijos nuomone, nagrinėjamoje byloje ieškovo R. D. ir atsakovo UAB ,,Baileksas“ sudaryta sutartis neatitinka minėtų preliminariosios sutarties požymių. Sutarties 1.6.2 punkte numatyta, kad galutinai atsiskaitoma pasirašant buto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą. Sutarties 1.8 p. nustato, kad nuosavybės teisė į sutarties objektą pereina tik pilnai atsiskaičius su rangovu ir pasirašius buto priėmimo-perdavimo aktą, kas atitinka CK 6.401 str. 5 d. reikalavimus. Todėl iš sutarties nėra aišku, ar nuosavybės teisės atsiradimui būtinas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas, ar užtenka šalims atsiskaityti ir pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą.
Aiškinant sutartis, svarbu nustatyti tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 str. 1 d.). Kaip minėta, nagrinėjamoje byloje šalių ketinimai buvo, vienai – pastatyti gyvenamąjį namą, kitai – apsirūpinti gyvenamuoju plotu. Atsakovo veikla ir gaunamas pelnas apskritai susijusi su butų statyba ir pardavimu. Ieškovas, jeigu jo su atsakovu sudarytą sutartį traktuoti kaip prelinimariąją sutartį, negalėtų reikalauti jos įvykdyti natūra, o tik turėtų teisę į nuostolių atlyginimą, pripažinus, jog su juo nepagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 str. 4 d.). Tai neatitiktų ieškovo pozicijos ir jo teisėtų lūkesčių principo. Ieškovas pripažino, jog net jei jis ir turėtų teisę į nuostolių atlyginimą (pavyzdžiui, dėl nekilnojamojo turto pabrangimo rinkoje), jo teisės ir teisėti interesai nebūtų tinkamai apginti, nes jis turi tikslą įsigyti butą, tai padaryti kuo greičiau, ketina pats su šeima jame gyventi. Tam jis ir sudarė sutartį, pasirinko sau tinkamą vietą, plotą, įgijo apdailos medžiagas, naujo būsto paieškos vėl reikštų šio tikslo atidėjimą keletui metų. Todėl, teisėjų kolegijos nuomone, šiuo atveju turėtų būti labiau ginami silpnesniosios šalies – būsimų butų įgijėjų interesai, nes, priešingu atveju, butų statytojas (pardavėjas), remdamasis vien formaliais pagrindais, o kartais ir vengdamas pagrįstų būsimų gyventojų reikalavimų, galėtų gana lengvai atsisakyti vykdyti savo pareigas pagal sutartį ir statomų butų neperduoti, nors jie pastatyti būtent iš tų gyventojų lėšų. Tai akivaizdžiai prieštarautų teisingumo principui.
Teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamoje byloje ieškovas savo įsipareigojimus pagal šalių pasirašytą sutartį vykdė tinkamai ir laiku, todėl atsakovas neturėjo pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį. Pagal sutarties 1.5 punktą, statomo buto orientacinė kaina su PVM 143000 litų. Sutarties 1.6.1. punkte numatyta, kad statytojas (ieškovas) 2005 07 25 sumoka 114 400 litų, o likusią 28 600 litų sumą – pasirašant buto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą ir rangovui (atsakovui) pilnai baigus darbus bute. Byloje nustatyta, kad ieškovas 2005 m. liepos 25 d. sumokėjo 114 400 litų (t. 1, b. L. 8), o likusią sumą – 28 600 litų – 2006 m. balandžio 20 d. (t. 1, b. L. 10). Tą pačią dieną – 2006 m. balandžio 20 d. atsakovas parašė ieškovui pranešimą (t. 1, b. L. 12), kad atsakovas nutraukia su ieškovu 2005 m. liepos 22 d. buto statybos rangos sutartį dėl 28 600 kitų nesumokėjimo. Ieškovas teigia šį laišką iš atsakovo gavęs 20006 m. balandžio 27 d., ką patvirtina jam rašytas Kauno apskrities centrinio pašto raštas (t. 1, b. L. 14).
Teisėjų kolegijos nuomone, sprendžiant šį ginčą būtina atkreipti dėmesį į tai, kas yra vienašališkas sutarties nutraukimas, ir kokiomis aplinkybėmis jis yra galimas. Kaip žinoma, pagal CK 6.217 straipsnio nuostatas, šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, jei kita šalis sutarties neįvykdo ar įvykdo netinkamai ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Sutarties laisvės principas leidžia šalims sutartyje numatyti, kad sutartis vienašališkai gali būti nutraukiam ir kitais sutartyje nurodytais atvejais. Pažymėtina, kad pažeidus sutartį iš esmės arba esant kitam sutartyje nurodytam vienašalio sutarties nutraukimo pagrindui, sutartį nutraukianti šalis turi iš anksto apie numatomą nutraukimą pranešti kitai šaliai (CK 6.218 str. 1 d.). Ar sutartis yra pažeista iš esmės, yra fakto klausimas. Kiekvienu ginčo atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusiosios šalies asmeniniai interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo to, ko pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios sutarties šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų, ar ir dėl kitų priežasčių. Sutartį pažeidusiai šaliai, įrodžiusiai, kad ji geranoriškai rengėsi įvykdyti sutartį, ruošdamasi tam turėjo didelių išlaidų, sutarties nutraukimas gali būti labai nuostolingas, nes visos pasiruošimo vykdyti sutartį išlaidos jai nebus atlygintos. Todėl tokiais atvejais sutarties pažeidimo nederėtų pripažinti esminiu, nes sutarties nutraukimas prieštarautų sąžiningumo, teisingumo principams ir pažeistų šalių interesų pusiausvyrą. Vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiajai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio praradimas. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jei neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šalai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad nebuvo esminio sutarties pažeidimo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Tokį esminio sutarties pažeidimo kategorijos aiškinimą patvirtina Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutartyje pateiktas teisės aiškinimas šiuo klausimu (civilinė byla Nr. 3K-P-346/2004). Nors nagrinėjamos bylos ir minėtos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nagrinėtos bylos racio decidendi nesutampa, tačiau teisėjų kolegijos nuomone, minėtoje nutartyje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija pateikė bendro pobūdžio teisės normų aiškinimą, kurio turi būti laikomasi nagrinėjant kitas civilines bylas, kur kyla esminio sutarties pažeidimo klausimai.
Atsižvelgdama į anksčiau pateiktą teisės aiškinimą bei į bylos aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamu atveju nėra pagrindo pripažinti, kad atsakovas UAB ,,Baileksas“ pagrįstai ir teisėtai vienašališkai nutraukė sutartį su ieškovu. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai šio atsakovo veiksmo nelaikė sutarties nutraukimu, o vertino kaip teisėtą atsisakymą sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, nes tai prieštarauja byloje esantiems įrodymams. Nors atsakovas jau minėtame pranešime nurodė, kad nutraukia sutartį su ieškovu dėl likusios sumos – 28 600 litų nesumokėjimo, tačiau teisme įrodinėjo dar ir kitą, jo nuomone, svarbią aplinkybę – kad ieškovas du kartus kviestas neatvyko pas notarą pasirašyti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Ieškovas neigia gavęs kvietimus atvykti pas notarą, byloje įrodymų nėra, atsakovas pripažino, kad registruotu paštu tokių kvietimų ieškovui nesiuntė. Tačiau net ir konstatuojant ieškovo nenuvykimą pas notarą, svarbu įvertinti kitas aplinkybes – kada ieškovas turėjo pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 1.2 punkte (t. 1, b. L. 5) yra išvardinti buto apdailos ir įrangos darbai, kuriuos turėjo atlikti atsakovas. Sutarties 1.6.2 punktas numato, kad sutartis pas notarą pasirašoma rangovui (atsakovui) pilnai baigus darbus bute. Ieškovas paaiškino, kad dalis darbų (pavyzdžiui, elektros instaliacija) laiku nebuvo baigti, kai kurie nėra baigti iki šiol. Tai patvirtina byloje esantis įmonės ,,Vakarų skirstomieji tinklai“ raštas (t. 1, b. L. 34) Šias aplinkybes, kad ne visi darbai pagal sutartį atlikti iki šiol, pripažino ir atsakovo atstovė. Todėl ir dėl šios priežasties negalima sutikti su atsakovo pozicija, kad ieškovas pažeidė sutarties sąlygas – kviečiamas neatvyko pas notarą ir dėl to su juo buvo nutraukta sutartis, nes minėtos bylos aplinkybės patvirtina, kad pats atsakovas, laiku neatlikęs darbų pagal sutartį, pažeidė sutarties sąlygas. Todėl teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovas, neteisėtai vienašališkai nutraukęs buto statybos rangos sutartį su ieškovu ir taip atsisakydamas perduoti butą nuosavybėn ieškovui, pažeidė jo teises, nevykdė sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, todėl ieškovo reikalavimas pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtų ir perduoti jam nuosavybėm ginčo butą, yra teisėtas ir pagrįstas, todėl tenkintinas (CK 6.217 str., 6.200 str.).
Netenkintinas ieškinio reikalavimas laikyti sutartį sudaryta, nes, kaip minėta nutartyje, nuosavybės teisės atsiradimas į butą siejamas ne su sutarties sudarymu, o su daikto (šiuo atveju buto) perdavimu, todėl teismo sprendimas perduoti butą nuosavybėn yra pagrindas nuosavybei į šį butą atsirasti (CK 1.138 str., 4.47 str. 12 p.).
Negali būti pagrindu nepripažinti ieškovo reikalavimų pagrįstais ta aplinkybė, kad dėl ginčo buto sudaryta tokia pati kaip ir su ieškovu, buto statybos rangos sutartis su trečiuoju asmeniu S. P. . Trečiasis asmuo pripažino, kad sutartį sudarė žinant apie vykstantį ginčą su ieškovu, statomame name buvo ir šiuo metu yra kitų laisvų butų, todėl tokie atsakovo ir trečiojo asmens veiksmai negali būti pripažinti sąžiningais ir įtakoti ieškovo teisėtų reikalavimų tenkinimo.
Ieškovui prašant, jis įpareigotinas perduoti atsakovui grąžintus už buto statybą pinigus.
Nors ieškovas apeliaciniu skundu ir apeliacinės instancijos teismo posėdyje prašė perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, tačiau teisėjų kolegija nenustatė aplinkybių, leidžiančių bylą perduoti teismui nagrinėti iš naujo (CPK 327 str.), todėl panaikindama pirmosios instancijos teismo sprendimą, priima naują sprendimą – ieškinį iš dalies patenkinti (CPK 326 str. 1 d. 2 p.).
Iš dalies tenkindama ieškinį ir apeliacinį skundą, teisėjų kolegija atitinkamai paskirsto bylinėjimosi išlaidas, ieškovo turėtas pirmosios instancijos teisme ir apeliacinėje instancijoje (CPK 93 str.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies 2 punktu,
n usprendžia:
Kauno apygardos teismo 2006 m. lapkričio 9 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.
Ieškinį tenkinti iš dalies.
Pripažinti, kad atsakovas UAB ,,Baileksas“ (į. k. (duomenys neskelbtini) ) 2005 m. liepos 22 d. buto statybos rangos sutartį, pagal kurią įsipareigojo pastatyti ir perduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini), asmeninės nuosavybės teisėmis R. D. (a. k. (duomenys neskelbtini) nutraukė neteisėtai.
Įpareigoti atsakovą UAB ,,Baileksas“ perduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini), ieškovui R. D. .
P. R. D. nuosavybės teisę į butą, esantį (duomenys neskelbtini).
Įpareigoti ieškovą R. D. grąžinti atsakovui UAB ,,Baileksas“ 143 000 (šimtą keturiasdešimt tris tūkstančius) litų perdavus butą ieškovo R. D. nuosavybėn.
Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priteisti iš UAB ,,Baileksas“ R. D. 7 324 (septynis tūkstančius tris šimtus dvidešimt keturis litus) Lt žyminio mokesčio išlaidų ir 5 820 (penkis tūkstančius aštuonis šimtus dvidešimt litų) Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Priteisti iš UAB ,,Baileksas“ 18,20 (aštuoniolika litų, 20 ct) Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei.