Tauragės apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės L. J. patikslintą ieškinį atsakovui D. P., tretiesiems asmenims E. T., I. Č. dėl pirkimo – pardavimo sandorio pripažinimo niekiniu ir negaliojančiu.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Trečiasis asmuo I. Č. teismo posėdyje nedalyvavo, apie teismo posėdžio vietą ir laiką pranešta tinkamai, prašymų negauta. Atsiliepimo į patikslintą ieškinį nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Patikslintas ieškinys tenkintinas.

Iš bylos rašytinės medžiagos, šalių bei liudytojų T. J., M. J. paaiškinimų nustatyta, kad 2020-03-16 tarp ieškovės L. J. ir atsakovo D. P. sudaryta dvišalė preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis, kuria atsakovas D. P., įvardintas kaip Pardavėjas, įsipareigojo iki 2020-06-01 sudaryti buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), (tikslus buto adresas (duomenys neskelbtini)) pirkimo – pardavimo sutartį ir jos pagrindu perduoti butą ieškovei L. J., kuri minėtoje sutartyje įvardinta kaip Pirkėja. Preliminariosios sutarties 2.2. p. šalys susitarė, kad butas bus parduodamas už 23 700 Eur; 3.1. p. susitarta, kad pirkėja (ieškovė) šios sutarties pasirašymo metu sumoka pardavėjui 2000 Eur avansą, kuris bus įskaičiuotas į parduodamo turto kainą. Pardavėjas (atsakovas) sutarties 4.1 punktu įsipareigojo šioje sutartyje aptartomis sąlygomis sudaryti buto pirkimo - pardavimo sutartį ir jos pagrindu parduoti butą pirkėjai (ieškovei). Iš byloje pateiktų 2020-03-16 ir 2020-03-17 mokėjimo nurodymų kopijų matyti, kad ieškovė minėtos sutarties pagrindu atsakovui į jo asmeninę banko sąskaitą pervedė 2000 Eur. Atsižvelgiant į tai, kad pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki sutarto termino, t. y. 2020-06-01, sudaryta notaro biure nebuvo dėl atsakovo kaltės, ieškovė 2020-06-04 ir 2020-06-12 pretenzijomis pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti 2000 Eur baudą, vadovaujantis sutarties 3.2. p., tačiau atsakovas tai padaryti atsisakė.

Byloje kilo ginčas dėl minėtos preliminariosios sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia ab initio (nuo jos sudarymo momento), kadangi ieškovei tik po jos sudarymo paaiškėjo, kad atsakovui sutarties pardavimo objektas, t. y. butas, esantis (duomenys neskelbtini) (sutartyje (duomenys neskelbtini)), niekada nepriklausė, kadangi nurodyto nekilnojamojo turto savininkė yra trečiasis asmuo E. T.. Tokiu būdu atsakovas D. P., sutartimi įsipareigojo parduoti ieškovei L. J. butą, į kurį nuosavybės teisių neturėjo, neturėjo ir buto savininkės rašytinio įgaliojimo parduoti jai priklausantį butą ar sudaryti preliminarią buto – pirkimo pardavimo sutartį. Ieškovė nurodo, kad atsakovas, kaip pardavėjas, sudarydamas sandorį, neatskleidė informacijos, kad neturi ir jokios kitos teisės (buto savininkės notarine tvarka patvirtinto įgaliojimo, jos vardu atlikti tokio pobūdžio sandorius) sudaryti buto pirkimo - pardavimo sandorio notarine tvarka. Ieškovė teigia, kad apžiūrint butus, taip pat ir butą esantį adresu (duomenys neskelbtini), atsakovas neprisistatė, kad yra UAB „V. B“ atstovas, priešingai, jis užsiminė, kad prieš tai suremontavo ir pardavė butą, pasiūlė ir apžiūrimo buto remontui meistrą, todėl ieškovė nuo pat buto apžiūros momento galvojo, kad atsakovas yra butų perpardavinėtojas. Šias ieškovės nurodytas aplinkybes patvirtino ir liudytojų M. J. ir T. J. parodymai iš kurių matyti, kad atsakovas aprodydamas butą joms neprisistatė, jo veiksmai, detalūs paaiškinimai apie parduodamą butą bei išreikštas noras pasirašyti preliminariąją sutartį ir save įvardinti kaip pardavėju bylojo apie tai, kad jis yra parduodamo buto savininkas. Be to, atsakovas pareikalavo 2000 Eur avanso, kuris ir buvo jam asmeniškai sumokėtas.

Atsakovas su tokia ieškovės pozicija kategoriškai nesutinka, motyvuodamas tuo, kad ieškovė nuo pat pradžių žinojo, kad jis yra nekilnojamojo turto brokeris ir nei vienas iš jos apžiūrėtų atsakovo pasiūlytų butų jam nuosavybės teise nepriklauso. Nors pripažįsta, kad apžiūrint butus nei ieškovei, nei jos seserims neprisistatė kaip UAB „V. B.“ atstovas ir teismo posėdžio metu patvirtino, kad veikė kaip buto perpardavėjas. Atsakovas nurodė, kad ieškovei apžiūrėjus butą, esantį (duomenys neskelbtini) ir nusprendus jį įsigyti buvo paaiškinta, kad buto savininkė gyvena ir dirba užsienyje, o atsakovas turi savininkės pavedimą ir leidimą parodyti potencialiam pirkėjui butą bei sudaryti preliminariąją šio buto pirkimo – pardavimo sutartį. Šių atsakovo nurodytų aplinkybių nepatvirtina jokie bylos duomenys. Preliminarioje buto pirkimo – pardavimo sutartyje atsakovas save įvardija „Pardavėju“. Be to, nors į bylą pateiktas buto (duomenys neskelbtini) savininkės pavedimas D. P. dėl buto pardavimo, tačiau kad tokio rašytinio pavedimo preliminarios sutarties sudarymo metu nebuvo, patvirtino ieškovė ir tai pripažino atsakovas. Byloje pateikta 2020-03-12 paslaugų teikimo sutartis tarp UAB „V. B.“, D. P. ir nekilnojamojo turto - buto, esančio (duomenys neskelbtini), savininkės E. (E.) T., pagal kurią susitarta, kad UAB „V. B.“ ir D. P., veikdami bendrai, už atlyginimą teiks tarpininkavimo paslaugas parduodant savininkės/klientės butą, esantį (duomenys neskelbtini). Tačiau ši sutartis nesuteikia teisės pasirašyti preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį ir neturi tokios juridinės galios kokią turi įgaliojimas patvirtintas notarine tvarka ir, kad toks dokumentas vienintelis suteikia teisę pavedimo būdu sudaryti tokio pobūdžio sandorius (CK 2.137 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad siekiant atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia, t. y. aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Kasacinio teismo praktikoje preliminarioji sutartis įvardijama kaip organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį.

Nagrinėjamu atveju ieškovė prašo pripažinti tarp šalių sudarytą sutartį negaliojančia CK 1.78 straipsnio 5 dalies bei CK 1.80 straipsnio pagrindu. Pažymėtina, kad sutartis gali būti pripažinta niekine ir negaliojančia CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu tuomet, kai ji prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-6-915/2015; kt.).

Sandorių negaliojimo institutas taikytinas tuo atveju, kai sprendžiama, ar sutartis sudaryta teisėtai. Atitinkamai, taikant CK 1.80 straipsnio 1 dalį, sprendžiama, ar sutarties sudarymas joje šalių sutartomis sąlygomis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Teisėtai sudarytos sutarties vykdymas (neįvykdymas, netinkamas vykdymas) iš principo negali prieštarauti imperatyviosioms įstatymo normoms. Tai, kad sutartis vykdoma nesilaikant jos teisėtų sąlygų, reiškia sutarties pažeidimą, bet ne sandorio negaliojimą. Taigi sandorių negaliojimo institutas negali būti taikomas sutarties pažeidimo atveju, nes tai neatitiktų sandorių negaliojimo paskirties.

Aptartų bylos aplinkybių visuma nėra aišku kaip tarp šalių sudarytos sutarties pagrindu atsakovas preliminariąja sutartimi galėjo įsipareigoti su ieškove sudaryti buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, jei jokios nuosavybės teisės į šį nekilnojamąją turtą jis neturėjo nei prieš sudarant sutartį, nei jos sudarymo momentu nei po to. Ieškovė teigia, kad tokią sutartį pasiūlė sudaryti atsakovas, jos šabloną atsivežė su savimi ir kartu ją užpildė. Tokio pobūdžio sutartį ji matė pirmą kartą, nekreipė į tai dėmesio, kadangi pirmą kartą perka nekilnojamąjį turtą ir patirties tame neturi.

Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Taigi, pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).

Pats atsakovas teigia, kad tokio pobūdžio sutartis buvo sudaryta kaip garantas ieškovei dėl mokamo 2000 Eur avanso, kad pinigai niekur nedings. Tačiau atkreiptinas dėmesys, kad tokio pobūdžio sutartis visiškai neatitinka nagrinėjamu atveju tinkamo teisinių santykių įforminimo. Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, apibrėžiančią pirkimo - pardavimo sutarties sampratą, pirkimo - pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą busimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas.

CK 6.307 straipsnis nustato, jog pirkimo–pardavimo sutartis, pagal kurią pardavėjas parduoda jam nepriklausantį daiktą nebūdamas daikto savininko įgaliotas ar neturėdamas tam teisės pagal įstatymus, gali būti pripažinta negaliojančia pagal daikto savininko, valdytojo arba pirkėjo ieškinį. Šio straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad tokia pirkimo–pardavimo sutartis nėra negaliojanti, jeigu pardavėjas pirkimo–pardavimo sutarties įvykdymo metu tapo parduodamo daikto savininku, o 3 dalis nustato, jog jeigu sutartis negaliojančia pripažinta šio straipsnio 1 dalyje numatytu pagrindu, daiktas gražinamas savininkui, išskyrus atvejus, numatytus šio kodekso 4.96 straipsnyje.

Nagrinėjamu atveju akivaizdu, kad atsakovui sutartyje sutartas nekilnojamasis turtas nepriklausė nuosavybės teise. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo planavo įsigyti nurodytą butą ar, kad trečiasis asmuo E. T. būtų perdavusi teises įgaliojimo pagrindu valdyti turtą, t. y. butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), patikėjimo teise. Atsakovas neneigė aplinkybės, kad nurodytas butas jam niekada nepriklausė, nors teismo posėdžio metu ir nurodė, kad veikė kaip buto perpardavėjas ir buvo susitaręs su buto savininke dėl buto pirkimo savo vardu, tačiau tai patvirtinančių duomenų nepateikė. Ieškovės teigimu atsakovas D. P. pardavė daiktą į kurį nuosavybės teisių neturėjo, todėl preliminarusis pirkimo - pardavimo sandoris yra niekinis ir negaliojantis.

Nors teismas ir sutinka su atsakovo pateiktais argumentais, kad ieškovė pagal butų apžiūros aplinkybes, t. y. tai, kad atsakovas apžiūrimo buto raktus pasiėmė iš kaimynės, tai, kad ieškovė žinojo jog atsakovas kainą derina su „buto šeimininke“ galėjo numanyti, kad jis nėra teisėtas buto savininkas, tačiau ji nežinojo, kad pasirašydamas preliminarią pirkimo – pardavimo sutartį atsakovas save įvardindamas kaip pardavėjas nėra faktinis buto savininkas, juolab, kad savo elgesiu ir pasisakymais sudarė ieškovei buto perpardavinėtojo įvaizdį ir nutylėjo, kad butas jam nepriklauso. Šių aplinkybių įžvalga nepaneigia atsakovo imperatyvių įstatymo normų reglamentuojančių pirkimo - pardavimo teisinius santykius sudarant ginčytiną sandorį nesilaikymą, ir konstatuotina, kad tarp šalių sudarytas sandoris atitinka CK 1.80 straipsnyje nustatytas niekinio sandorio pripažinimo sąlygas ir prieštarauja CK 4.37, 6.307 ir 6.317 straipsniuose reglamentuotoms imperatyvioms įstatymų normoms. Nustačius, jog atsakovas veikė nesąžiningai sudarydama tokią sutartį su ieškove, t. y. kaip pardavėjas parduoda jam nuosavybės teise nepriklausiusį daiktą, teismas šiais motyvais ieškinį tenkina, ir pripažįsta niekine bei negaliojančia ab initio 2020-03-16 dvišalę preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį sudarytą tarp ieškovės L. J. ir atsakovo D. P. (CK 1.80 straipsnio 1 ir 2 dalis, CK 6.307 straipsnis, CPK 272 straipsnis).

Atsakovo pozicija, kad preliminarioji sutartis tarp šalių nutraukta dėl ieškovės kaltės ir nenoro sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį notarine tvarka atmestina kaip nepagrįsta. Kaip minėta aukščiau, ieškovė savo įsipareigojimus įvykdė, pagal sutarties 3.1 punktą sutartą 2000 Eur avansą atsakovui pervedė po 1000 Eur tą pačią ir kitą dieną po sutarties pasirašymo dienos, t. y. 2020-03-16 ir 2020-03-17. Atsakovas savo įsipareigojimų neįvykdė, pagrindinės sutarties iki 2021-06-01 nesudarė, avanso negrąžino. Atsakovas nurodė, kad tikėjosi, jog buto savininkė E. T. iki sutarto laiko grįš iš Vokietijos ir sutartis bus sudaryta laiku, tačiau sužinojus kad iki sutartos datos grįžti nespės, jis informavo ieškovę apie nukeltą sutarties pasirašymo laiką 2020-06-15 ir tokiu būdu terminas sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį buvo pratęstas. Tačiau 2020-03-16 preliminarios sutarties galiojimas, iki 2020-06-01 nesudarius pagrindinės sutarties, pasibaigė ir nėra pateikta duomenų apie sutarties galiojimo pratęsimą. Atsakovas, informuodamas ieškovę, kad 2020-06-15 bus sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutarties, preliminarios sutarties galiojimo nepartęsė. Priešingai, ieškovė, pateikdama atsakovui 2020-06-04 ir 2020-06-12 pretenzijos patvirtino, kad pasibaigus preliminarios sutarties galiojimui, pagrindinės sutarties sudaryti nepageidauja ir dėl atsakovo kaltės nesudarius pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties, pareikalavo gražinti avansą.

Ieškovė nurodė, kad pasikeitus aplinkybėms ji nesutiko su vėlesniu sutarties pasirašymu. Byloje taip pat nėra duomenų, kad preliminariosios sutarties terminas buvo pasirašytinai pratęstas, todėl laikytina, kad pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta iki 2020-06-01. Atsakovas pripažino 2000 Eur avanso sumokėjimo ir jo gavimo faktą į jo asmeninę banko sąskaitą, tačiau nurodė, kad šių pinigų jis nepasiliko sau, 2000 Eur buvo perduoti UAB „V. B.“ žinion, tačiau tai patvirtinančių duomenų ar kitų įrodymų atsakovas nepateikė. Atsižvelgiant į nustatytas faktines aplinkybes, kad ieškovė L. J. buto neįgijo ir jo nevaldė, pripažinus dvišalę preliminariąją pirkimo - pardavimo sutartį niekine, nagrinėjamu atveju taikytina restitucija - ieškovė turi būti sugrąžinta į padėtį, kurioje buvo iki ginčytino sandorio sudarymo momento, o atsakovas privalo grąžinti ieškovei tai ką jis gavo neteisėtai - 2000 Eur avansinį mokėjimą. Taigi iš atsakovo D. P. ieškovei L. J. priteistina 2000 Eur avansinio mokėjimo suma (CK 6.145 - 6.146 straipsniai, 6.307 straipsnio 3 dalis).

Iš atsakovo ieškovei taip pat priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme, t. y. 2020 m. birželio 25 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).

CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtos bylinėjimosi išlaidos priteisiamos iš antrosios šalies (CPK 80 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 93 straipsnio 1 dalis). Bylos duomenimis, ieškovės turėtos teisinės pagalbos išlaidos byloje sudarė 1220 Eur, kurios apima ieškinio surašymą, ieškinio tikslinimą, pasirengimą bylos nagrinėjimui ir dokumentų analizę, dalyvavimą teismo posėdžiuose bei 45 Eur žyminio mokesčio. Šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalių dydžių, todėl ieškovės prašymas tenkintinas ir ieškovei iš atsakovo priteistinos 1265 Eur bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

Teismas šioje byloje patyrė bylinėjimosi išlaidų susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, kurios sudaro 5,19 Eur. Šios išlaidos priteistinos valstybei iš atsakovo (Lietuvos Respublikos Teisingumo ministro ir Finansų ministro 2014 m. rugsėjo 23 d. įsakymas Nr.1R-298/1K-290).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268 ir 270 straipsniais,

nusprendžia:

Patenkinti patikslintą ieškinį.

Pripažinti niekine ir negaliojančia ab initio (nuo jos sudarymo momento) ieškovės L. J., a.k. (duomenys neskelbtini) ir atsakovo D. P., a.k. (duomenys neskelbtini) 2020-03-16 sudarytą Dvišalę preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį, kuria atsakovas D. P. įsipareigojo iki 2020-06-01 sudaryti buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo – pardavimo sutartį ir jos pagrindu parduoti butą.

Taikyti restituciją ir priteisti iš atsakovo D. P., a. k. (duomenys neskelbtini) 2000 Eur (dviejų tūkstančių eurų) avansinį mokėjimą, 5 proc. metines palūkanas nuo bylos iškėlimo teisme 2020 m. birželio 25 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1265 Eur (vieno tūkstančio dviejų šimtų šešiasdešimt penkių eurų) bylinėjimosi išlaidas, ieškovės L. J., a. k. (duomenys neskelbtini) naudai.

Priteisti iš atsakovo D. P., a. k. (duomenys neskelbtini) 5,19 Eur (penkis eurus 19 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu valstybei (bylinėjimosi išlaidas sumokėti į vieną iš Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų: Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, esančią AB bankas „Swedbank“, Nr. LT74 4010 0510 0132 4763, esančią Luminor Bank AS Lietuvos skyrius (buvęs AB DNB bankas), AB, Nr. LT05 7044 0600 0788 7175, esančią AB SEB bankas, Nr. LT32 7180 0000 0014 1038, esančią AB Šiaulių bankas, Nr. LT42 7230 0000 0012 0025, esančią UAB „Medicinos bankas“, įmokos kodas 5660, įmokos pavadinimas - ,,bylinėjimosi išlaidos“).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Tauragės apylinkės teismo Tauragės rūmus.