Vilniaus apygardos teismo sprendimas

dalyvaujant ieškovo Lietuvos Respublikos Generalinio prokuroro pavaduotojo atstovui K. V.,

atsakovui L. J., jo atstovui advokatui R. M., atsakovo Valstybės saugumo departamento atstovui R. R.,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą Nr. 2-3279-881/2015 pagal ieškovo Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro pavaduotojo, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovams L. J., Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamentui, dalyvaujant tretiesiems asmenims Lietuvos valstybei, atstovaujamai Lietuvos Respublikos Vyriausybės, UAB DK ,,PZU Lietuva“, notarei L. M. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Tretysis asmuo nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų Lietuvos valstybė, atstovaujama Lietuvos Respublikos Vyriausybės, nurodė, kad atliekant ginčo buto vertinimą buvo netinkamai nustatyta parduodamo turto vertė, todėl sandoris pažeidžia imperatyvias teisės normas. Išminusavus iš parduodamo buto kainos remontui reikalingas sumas, pirkėjui netiesiogiai buvo atlyginta už galimus remonto darbus, todėl atsakovas L. J., sudarydamas sandorį, elgėsi nesąžiningai.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmetamas.

Kaip matyti iš bylos medžiagos, vadovaujantis Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamento įstatymo 33 straipsniu, Valstybės saugumo departamento pareigūnui L. J., neturinčiam gyvenamosios patalpos jo tarnybos vietoje, 2005 m. sausio 31 d. tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutarties Nr. (70)-33-20, 2005 m. gegužės 2 d. sutarties pakeitimas Nr. (70)-33-43) ir 2006 m. kovo 24 d. sutarties pakeitimas Nr. (70)-33-29) pagrindu darbo laikotarpiui buvo suteiktos 3 kambarių, 70,00 kv. metrų bendrojo (naudingo) ploto tarnybinės gyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini). Šias tarnybines gyvenamąsias patalpas nuosavybės teise priklausiusias valstybei Valstybės saugumo departamentas patikėjimo teise valdė nuo 1994 m. birželio 16 d.

2007 m. vasario 26 d. Valstybės saugomo departamento generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-10 „Dėl tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo ir jų išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos“, vadovaujantis CK 6. 618 straipsnio 2 dalimi bei atsižvelgiant į nuomininko prašymą, pateiktą laikantis tvarkos, numatytos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtinto Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas patalpas, apskaitos ir naudojimosi tvarkos aprašo III dalies 13 punktu, panaikintas šių gyvenamųjų patalpų tarnybinis statusas ir jos išbrauktos iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos.

2007 m. kovo 8 d. Valstybės saugumo departamento generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-44 „Dėl Valstybės saugumo departamento patikėjimo teise valdomų gyvenamųjų patalpų leidimo parduoti nuomininkui“ minėtas gyvenamąsias patalpas leista parduoti Valstybės saugumo departamento pareigūnui L. J..

2007 m. kovo 28 d. tarp Valstybės saugumo departamento ir L. J. buvo sudaryta buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartis, kurią patvirtino Vilniaus m. 17-ojo notarų biuro notarė L. M.. Šios sutarties pagrindu butas L. J. buvo parduotas už 110 500 Lt. L Jugelaitis su Lietuvos Valstybe už įgyjamą butą atsiskaitė visiškai. Valstybės saugumo departamentas gautas lėšas teisės aktų nustatyta tvarka pervedė Finansų ministerijai.

Ieškovas, gindamas viešąjį interesą, prašo pripažinti negaliojančia 2007 m. kovo 28 d. buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, taikyti restituciją natūra ir atsakovui Valstybės saugumo departamentui grąžinti 70,00 kv. m. 3 kambarių butą, esantį (duomenys neskelbtini), kurio vertė pagal VĮ Registrų centro 2012 metų duomenis yra 175 000 Lt, valdyti patikėjimo teise, o atsakovo L. J. naudai iš Valstybės saugumo departamento priteisti 110 500 Lt, pastarojo sumokėtus įsigyjant šį butą nuosavybėn.

Nagrinėjamoje byloje generalinio prokuroro pavaduotojo ieškinys pareikštas ginant viešąjį interesą ir ieškinio reikalavimai grindžiami iš esmės tuo, kad viešasis interesas buvo pažeistas valstybei priklausantį turtą pardavus nesilaikant nurodytų teisės aktų nuostatų, nes valstybei priklausančio turto vertė neatitiko realios turto vertės ir taip buvo pažeistas valstybei priklausančio turto disponavimo efektyvumo principas, taigi sandoris prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, todėl yra niekinis ir negaliojantis CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu.

Teisės doktrinoje ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad sandorių negaliojimo instituto paskirtis – siekti, kad būtų užtikrintas civilinių santykių teisėtumas. Kita vertus, įstatymų leidėjas, nustatydamas sandorių negaliojimo pagrindus, siekia užtikrinti sandorių ir jų pagrindu susiklosčiusių civilinių teisinių santykių stabilumą, apginti civilinių teisinių santykių subjektų teises, įgytas sandorių pagrindu. Taigi sandorių negaliojimo institutas turi ir kitą paskirtį – užtikrinti civilinių teisinių santykių stabilumą, įgytų teisių ilgaamžiškumą ir jų gerbimą. Dėl to sandorio pripažinimas negaliojančiu be pakankamo teisinio pagrindo šiam stabilumo tikslui prieštarautų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugpjūčio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kirstnė“ ir kt. v. UAB „Medicinos bankas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-317/2008; 2013 m. spalio 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto gama“ v. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, bylos Nr. 3K-3-516/2013; ir kt.). Tačiau tais atvejais, kai yra akivaizdus sandorio negaliojimo pagrindas – sandoris prieštarauja imperatyviosioms įstatymų nuostatoms ir tuo pažeidžiamas viešasis interesas bei nereikia rinkti papildomų įrodymų, teismas ex officio gali pripažinti sandorį negaliojančiu. Jeigu aplinkybė, kad sandoris yra niekinis, nėra akivaizdi, būtina laikytis bendrųjų įrodinėjimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. sausio 20 d. nutartis, priimta civilinėje Marijampolės apskrities valstybinė mokesčių inspekcija v. UAB „Kraitenė“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-62/2003; ir kt.). Taigi tam, kad pagrindas pripažinti sandorį niekiniu būtų akivaizdus (ir kad jį teismas galėtų konstatuoti procesiniame sprendime), būtina, jog tokį pagrindą patvirtinančios aplinkybės būtų nustatytos (ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos) laikantis CPK įtvirtintų reikalavimų arba išvadą dėl tokio pagrindo egzistavimo patvirtintų kitos byloje nustatytos, t. y. CPK nustatyta tvarka ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos aplinkybės (CPK 263 str., 270 str. 4 d. 1, 2 p.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „If draudimas“ v. Vilniaus miesto savivaldybė ir kt., bylos Nr. 3K-3-252/2009; ir kt.).

CK 1.80 straipsnyje reglamentuojami imperatyviosioms įstatymo nuostatoms prieštaraujančio sandorio negaliojimo klausimai. Imperatyviosioms įstatymo nuostatoms prieštaraujantis sandoris yra vienas iš negaliojančių sandorių rūšių. Jo ypatybė yra ta, kad šis sandoris laikomas niekiniu, t. y. nesukuriančiu teisinių padarinių, įstatymo pagrindu (CK 1.78 str. 1 d.). Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje D. K. v. Kėdainių rajono 1-ojo notarų biuro notarė G. S., UAB DK „PZU Lietuva“, bylos Nr. 3K-3-432/2008).

Minėta, jog ieškovas sandorį ginčija dėl to, kad vertinat parduodamą valstybei priklausantį turtą buvo pažeistos imperatyvios teisės aktų, susijusių parduodamo turto vertės nustatymu, normos, todėl, pasak ieškovo, sandoris yra niekinis.

Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad Konstitucijos 128 straipsnio 2 dalies nuostata, jog valstybinio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato įstatymas, reiškia, kad valstybei nuosavybės teise priklausančio turto perdavimas kitų subjektų nuosavybėn turi būti grindžiamas įstatymu, kad įstatymuose turi būti inter alia nustatytos valstybės institucijos, turinčios teisę priimti sprendimus dėl valstybei nuosavybės teise priklausančio turto perdavimo kitų subjektų nuosavybėn, ir šių institucijų įgaliojimai perduoti minėtą turtą, taip pat šio turto perdavimo tvarka ir sąlygos (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2007 m. gegužės 23 d. nutarimas).

Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 8¹ straipsnyje nustatyta, kad valstybės turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo laikantis šių pagrindinių principų: 1) visuomeninės naudos principo – valstybės ir savivaldybės turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo principo – sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybės turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; 3) racionalumo principo – valstybės ir savivaldybės turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas ir racionaliai tvarkomas; 4) viešosios teisės principas – sandoriai dėl valstybės ir savivaldybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybės turtu nustatytais atvejais ir būdais. Nurodytas įstatymas nustato galimus valstybei nuosavybės teise priklausančio turto kitų subjektų nuosavybėn perdavimo sprendimų priėmimo tvarką bei valstybės turto perleidimo būdus, tarp jų ir valstybinio turto pardavimą įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka. Šio įstatymo nuostatos leidžia padaryti išvadą, kad valstybės institucijos, turinčios teisę priimti sprendimus dėl valstybei priklausančio turto perdavimo, turi ne tik užtikrinti sandorių, susijusių su valstybei priklausančio turto perdavimu, teisėtumą, bet ir siekti maksimalios naudos visuomenei, kad valstybės turtas būtų parduotas už rinkos vertę, laikantis teisės aktuose nustatytos tvarkos, užtikrinti efektyvų valstybei priklausančio turto valdymą, naudojimą ir disponavimą. Šios bylos nagrinėjimo dalykas yra teisės klausimas, ar (ne)buvo valstybės institucijų tarnybinės gyvenamosios patalpos parduotos pažeidžiant teisės aktų reikalavimus (Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 4 punktas; Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtinto Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašo 13, 13.4 p.). Teismai nagrinėdami ginčą turėjo nustatyti, ar (ne)buvo pažeistas valstybei priklausančio turto naudojimo, valdymo ir disponavimo efektyvumo principas ir apgintas viešasis interesas.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra konstatavęs, kad valstybės ar savivaldybės turtas, kaip viešosios nuosavybės teisės objektas, turi būti naudojamas tik siekiant patenkinti tam tikrus viešuosius interesus. Valstybei ar savivaldybei priklausančio turto perleidimas privatiems asmenims yra susijęs su viešojo intereso apsauga, todėl įstatymas tokiam perleidimui nustato specialius reikalavimus, kurie dažniausiai yra imperatyvūs. Tokį teisinį reglamentavimą lemia valstybės ir savivaldybės, kaip civilinių teisinių santykių subjektų, taigi ir valstybės ar savivaldybės turto, kaip nuosavybės teisės objekto, savitumas. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad valstybei ar savivaldybei priklausančio turto perleidimas yra susijęs su viešojo intereso apsauga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. kovo 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Jutra“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, bylos Nr. 3K-3-196/2006; 2009 m. spalio 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Jurbarko rajono savivaldybės administracija v. Jurbarko rajono ŽŪB „Jurbarkai“, bylos Nr. 3K-3-400/2009; kt.)

Nurodytieji teisiniai pagrindai leidžia daryti išvadą, kad parduodant valstybei priklausantį turtą, parduodamo nekilnojamojo turto kaina yra nustatoma atsižvelgiant į imperatyvius įstatymo reikalavimus, todėl ieškovas viešąjį interesą gina ieškiniu, pareikštu tinkamiems atsakovams, kai jų sudarytas sandoris yra ginčijamas dėl nustatyta tvarka apskaičiuotos kainos.

Ginčo objektas – butas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo parduotas kaip tarnybinės gyvenamosios patalpos, kainą nustatant pagal UAB ,,Geomatas“ atliktą ir 2006 m. gruodžio 20 d. pateiktą turto vertės pažymą 06/237-37, kurioje nustatyta, jog buto rinkos vertė yra 110 500 Lt. Remiantis minima turto vertės pažyma 2007 m. vasario 26 d. Valstybės saugumo departamento generalinis direktorius patvirtino parduodamų patalpų ir jų priklausinių įkainojimo aktą Nr. (68)-24-05. Ieškovas tvirtina, jog UAB ,,Geomatas“ atlikdamas buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimą 2006 metų gruodžio mėnesiui, konstatavo buto fizinį pašalinamą nusidėvėjimą, t. y. būtiną buto remontą ir šio buto pardavimo kainą – 110 500 Lt apskaičiavo iš lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodu nustatytos buto vertės atimdamas privalomą remonto darbų vertę, nustatytą pagal UAB „Sistela“ nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų kainyną, tačiau nei TVVPĮ, nei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtintoje Turto vertinimo metodikoje nėra numatytas toks nekilnojamojo turto (buto) vertinimo būdas. Tokiu būdu, pasak ieškovo, UAB „Geomatas“, atlikdamas buto vertinimą, pažeidė norminių teisės aktų reikalavimus, dėl ko nustatė nepagrįstai žemą buto pardavimo kainą.

Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti įstatymo (bylai aktuali šio įstatymo 2005 m. liepos 21 d. redakcija) IV skirsnio „Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų, patalpų privatizavimas lengvatinėmis sąlygomis“ 12 straipsnio 2 dalies 4 punkte numatyta, kad tarnybinės gyvenamosios patalpos gali būti parduodamos Vyriausybės nustatyta tvarka jų nuomininkams už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, jeigu šios patalpos tampa nereikalingos institucijų, valdančių jas nuosavybės ar patikėjimo teise, darbuotojams (tarnautojams) apgyvendinti dėl šių darbo (tarnybos) pobūdžio ir yra priimti šių institucijų sprendimai dėl patalpų tarnybinio statuso panaikinimo ir išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos. Šio įstatymo nuostatas dėl valstybei nuosavybės teise priklausančių tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo sukonkretina ir detalizuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintas Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašas. Aprašo III skyriuje „Gyvenamųjų patalpų ir (ar) jų priklausinių pardavimas pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalį“, 13.4.1. punkte numatyta, kad parduodamos gyvenamosios patalpos ir (ar) jų priklausiniai įkainojami vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtinta Turto vertinimo metodika. Minėtas teisinis reglamentavimas patvirtina, kad tarnybinės gyvenamosios patalpos galėjo būti parduodamos jų nuomininkams tik už kainą, kuri turėjo būti apskaičiuota įvertinus patalpas pagal TVVPĮ reikalavimus. Paminėtų teisės aktų nuostatos nenumato jokių išimčių tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo kainos nustatymui.

TVVPĮ nustato turto ir verslo, nepaisant jų nuosavybės formos, vertinimo principus, vertės nustatymo metodus bei jų taikymą konkrečioms turtinių santykių sritims, turto ir verslo vertinimo būdus, turto ir verslo vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas bei atsakomybę. Šio įstatymo 5 straipsnyje apibrėžti turto vertinimo atvejai, vienas iš jų, tai turto vertinimas, kai keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, kaip ir yra nagrinėjamu atveju. To paties straipsnio 2 dalyje numatyta, kad įstatymų nustatytais atvejais turto vertinimas yra privalomas ir atliekamas šio įstatymo 7 straipsnyje nurodytais metodais. Išimtiniais atvejais Vyriausybė gali nustatyti ir kitokius vertinimo metodus.

TVVPĮ 7 straipsnyje numatyti šie turto vertinimo metodai arba jų deriniai: 1) lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas, kurio esmė yra palyginimas, t, y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus; 2) atkuriamosios vertės (kaštų) metodas, kurio pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas; 3) naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje; 4) ypatingosios vertės metodas – unikalioms meno ir istorijos vertybėms, juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal specialias šio turto vertinimo technologijas); 5) kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.

Be to, TVVPĮ 6 straipsnyje, apibrėžiančio turto vertės nustatymo principus, 2 dalyje numatyta, kad turto vertė nustatoma laikantis apdairumo ir atsargumo siekiant nepažeisti turto savininko teisių, taip pat turto pakeitimo kitu turtu bei alternatyvaus turto panaudojimo principų. Šio įstatymo 12 straipsnis numato, kad savo veikloje turtą vertinanti įmonė ir vertintojas privalo vadovautis įstatymais ir kitais teisės aktais, Turto vertintojo profesinės etikos kodeksu, sąžiningai ir rūpestingai atlikti pareigas, profesionaliai atlikti vertinimą. Iš paminėto norminio reglamentavimo seka, kad turto vertė turi būti nustatinėjama vadovaujantis turto vertinimo tvarką reglamentuojančių teisės aktų reikalavimais, ji turi būti nustatyta objektyviai ir nepažeidžiant turto savininko teisių.

Turto vertintojas gali taikyti TVVPĮ 7 straipsnyje išvardintų turto vertinimo metodų derinius. Turto vertinimo metodikos 9 punktas įpareigoja vertintoją objektyviai nustatyti turto vertę. Turto vertinimo metodikos 21 punktas nustato, kad turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje. Šios metodikos 22 punktas nustato, kad vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo, be to, nustato vertintojo pareigą pagrįsti vertinimo metodų parinkimą.

Kaip matyt iš Turto vertės pažymos Nr. 06/237-37 ir joje esančios Techninės užduoties, Valstybės saugumo departamentas turto vertinimo tikslu nurodė rinkos vertės nustatymą tarnybinio buto pardavimui. Techninėje užduotyje nurodyti ir turto vertinimo metodai – lyginamosios ir naudojimo verčių metodai – kuriais remiantis UAB ,,Geomatas“ turėtų atlikti turto vertinimą. UAB ,,Geomatas“ vertindamas turtą nustatė, kad pagal lyginamosios vertės metodą vertinamo nekilnojamojo turto vertė pardavimui yra 169 989 Lt, o pagal paprastąjį (tiesioginį) naudojimo pajamų kapitalizavimo metodą – 169 846 Lt. Taigi pagal abu metodus kaina yra labai panaši. Ši kaina ne itin ženkliai skiriasi ir nuo Valstybės įmonės registrų centro nurodytos atlikto masinio vertinimo metu nustatytos kainos, kuri 2006 m. gruodžio 1 d. duomenimis buvo 197 452 Lt, o sandorio sudarymo dieną, t. y. 2007 m. kovo 27 d., 225 000 Lt. Taigi, priešingai nei teigia ieškovas, UAB ,,Geomatas“ naudojo būtent tuos metodus, kuriuos numato naudoti TVVPĮ ir užsakė užsakovas Valstybės saugumo departamentas, ir atlikto individualaus turto vertinimo metu nustatė kainą, kuri ne itin ženkliai skyrėsi nuo vidutinės rinkos kainos. Kita vertus, Turto vertės pažymoje UAB ,,Geomatas“ nurodė, kad vertinamas ne šiaip butas, o butas, kuriuo naudojasi nuomininkas, pretenduojantis šį butą įsigyti, todėl vertinant turtą buvo atsižvelgiama į tarnybinio buto įsigijimo kainą, papildomas buto nuomininko pirkimo metu investicijas, buto būklę apžiūros metu. Taigi turto vertintojas, atlikdamas buto vertinimą 2006 metų gruodžio mėnesiui nustatė, kad parduodamas butas yra nusidėvėjęs, jam būtinas remontas, ir, nustatydamas vertinamo tarnybinio buto pardavimo kainą, atėmė sumą, reikalingą fizinio nusidėvėjimo pašalinimui, iš lyginamosios vertės metodu nustatytos turto rinkos vertės, t. y. 169 898 Lt. Akivaizdu, jog turto vertintojas, nustatydamas turto pardavimo kainą, įvertino būtinąsias išlaidas, kurios buvo būtinos tam, kad parduodamą būtą būtų galima tinkamai eksploatuoti. Teismo vertinimu, ginčo objekto vertė 2006 metų pabaigai patikimai buvo nustatyta lyginamosios vertės metodu, kuris pagal vertinimo metodikos 23.4. punktą ir yra rekomenduojamas taikyti, kai reikia vertinti butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius, o būtinybė nustatant parduodamo buto kainą įvertinti ir jo faktinį stovį bei būtinas išlaidas nusidėvėjimo pašalinimui galėjo atsirasti dėl buto specialaus statuso. Ginčijamo buto įsigijimo laikotarpiu valstybė disponavo specialiu butų, skirtų valstybės pareigūnams, neturintiems gyvenamosios vietos apgyvendinti, fondu. Šiame fonde esantys tarnybiniai butai buvo naudojami atsižvelgiant į tam tikrą valstybės politiką, siekiant valstybės tarnybą padaryti patrauklesnę jauniems ir perspektyviems specialistams, taip pat išsaugoti patyrusius specialistus valstybės tarnyboje, nes darbo rinkoje dėl besikeičiančių ekonominių sąlygų, privataus sektoriaus plėtros, ėmė vykti itin spartus darbo jėgos judėjimas. Taigi asmenims, besinaudojantiems valstybės suteiktais tarnybiniais butais, buvo sudarytos sąlygos iš valstybės įsigyti butus lengvatinėmis, pirmumo sąlygomis. Taigi, atsižvelgdamas į tai, kad faktiškai buvo vertinamos tarnybinės gyvenamosios patalpos, kurias buvo ketinama parduoti šio tarnybinio buto nuomininkui, o ne turtas, kuris tuo metu buvo pardavinėjamas atviroje rinkoje, UAB ,,Geomatas“ nustatyta turto kaina galėjo skirtis nuo rinkos kainos. Svarbu ir tai, kad Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatyme ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintoje Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamas patalpas apskaitos ir naudojimo tvarkoje nenustatyta, kaip turi būti įskaitomos ar atlyginamos nuomojamiems butams padarytos pagerinimo išlaidos. Bendro pobūdžio teisės aktas dėl valstybės turto pardavimo yra Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas, kurio 10 straipsnio 13 dalyje numatyta, kad Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka vertinant privatizavimo objektą turi būti nustatytas vertės padidėjimas procentais dėl šiam objektui (statiniui) pagerinti nuomininko padarytų išlaidų. Minėtą įstatymą įgyvendinančių Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintų Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 20 punkte nurodyta, kad vertinant objektus, kuriems pagerinti nuomos metu padarytos išlaidos, turi būti nustatytas vertės padidėjimo procentas dėl šiam objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų.

Byloje atlikus Statybos ekspertizę, buvo nustatyta, kad nuo 2005 m. iki 2007 m. kovo 28 d. buto, esančio (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo faktiškai buvo atlikti einamojo remonto darbai, kurių vertė yra 45 064,22 Lt. Po 2007 m. kovo 27 d. pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo buvo atlikti kapitalinio remonto statybos darbai, kurių vertė yra 126 480,90 Lt. Taigi, teismas, atsižvelgdamas į susiklosčiusią faktinę situaciją, kuomet atsakovas L. J. niekaip negalėjo įtakoti parduodamo turto kainos, taip pat protingumo, teisingumo, sąžiningumo, teisinių santykių stabilumo ir teisėtų lūkesčių principus, kuomet būdamas parduodamo buto nuomininkui bei vėliau būdamas buto savininku atsakovas ženkliai pagerino turto būklę ir į jį investavo net 171 525,12 Lt, teismas daro išvadą, kad ginčo buto pardavimo kaina nebuvo taip ženkliai neatitinkanti rinkos kainos ir realios buto būklės, kad tai sudarytų pagrindą naikinti ginčo buto pirkimo-pardavimo sandorį ir taikyti restituciją natūra ieškovo nurodomų argumentų pagrindu. Svarbu ir tai, kad atsakovai savo atsikirtimus grindė aplinkybe, jog tuo metu, kai buvo sudarytas ginčo sandoris, daugybė tarnybinių butų buvo parduodama tokiomis pačiomis sąlygomis, butų vertinimą taip pat atliko UAB ,,Geomatas“, taikydamas tuos pačius turto vertės nustatymo metodus, kaip kad ir atsakovo L. J. įsigyjamo turto atžvilgiu, tuo tarpu ieškovas, gindamas viešąjį interesą, pasirinko ginčyti tik keletą sandorių, tarp jų ir sandorį sudarytą su L. J.. Kadangi ieškovas šių aplinkybių nepaneigė, būtų socialiai neteisinga išimtinai L. J. taikyti kitokius sandorio sudarymo standartus.

Teismas, vertindamas parduoto turto kainą, nesiremia byloje atlikta Nekilnojamojo turto vertės nustatymo ekspertizės išvada, kurioje nurodyta, kad turto pardavimo momentu ginčo turto vertė buvo apie 260 000 Lt, nes sprendžia, jog 2010 metais atliktas retrospektyvinis turto vertinimas nėra patikimas ir gali ženkliai skirtis nuo realios turto vertės sandorio sudarymo momentu. Kaip matyti iš bylos medžiagos, ginčo turtas buvo ženkliai pagerintas, be to, įvyko ypač reikšmingi pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje, taigi retrospektyvinis ginčo turto vertės nustatymas, esant individualiam turto vertinimui, yra abejotinas.

Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, teismas ieškinį atmeta.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtos išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu, priteisiamos iš antrosios šalies. Pagal CPK 93 straipsnio 4 dalį, teismas gali nukrypti nuo bendrųjų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo taisyklių. Atsižvelgdamas į protingumo ir sąžiningumo principus, teismas daro išvadą, kad šioje byloje dalyvaujantys asmenys prisiima visas faktiškai partirtas bylinėjimosi išlaidas individualiai.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 4 dalimi, 285-286 straipsniais,

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.