Kauno apylinkės teismo nutartis

Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmų teisėja Aurelija Ozolinia

rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjų A. A. ir J. A. pareiškimą dėl praleisto įstatymų nustatyto termino pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti atnaujinimo, suinteresuotas asmuo Z. G..

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Suinteresuotas asmuo Z. G. per teismo nustatytą terminą atsiliepimo nepateikė, teismo procesiniai dokumentai įteikti tinkamai.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

pareiškimas tenkintinas.

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau ir – CPK) XXXVIII skyriaus nuostatos suteikia teismui galimybę atnaujinti praleistą įstatymų nustatytą terminą, pripažinus, jog jis praleistas dėl svarbių priežasčių.

Iš rašytinių įrodymų nustatyta, kad 1992 m. birželio 20 d. pareiškėjas (pirkėjas) ir Z. G. (pardavėja) (toliau ir – Pardavėja), pasirašė žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartis buvo patvirtinta Kėdainių rajono notarų biuro notarės A. P., sutarties notarinio registro numeris (duomenys neskelbtini). Z. G. iš pareiškėjo gavo 1 000,00 litų, sandoris atitiko šalių valią, prievolė sumokėti pinigus už perkamą nekilnojamąjį daiktą buvo įvykdyta. Pareiškėjams 2023 m. kovo 15 d. VĮ „Registrų centras“ atsakė, kad nuosavybės teisių pareiškėjai į minėtą sklypą neturi. Iš Nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad minėta žemė registruota Z. G. vardu. Taip pat, norėdami užregistruoti sutartį, Pareiškėjai 2023 m. kovo 20 d. gavo atsakymą Nr. r. SPR4-7011 (14.5 E), kad prašymas atmestas, nes sutartis per įstatymų nustatytą laikotarpį nebuvo įregistruota.

Sandorio sudarymo metu galiojusio 1964 metų Civilinio kodekso (toliau ir – 1964 m. CK) 149 straipsnyje buvo nustatyta, kad nuosavybės teisė į daiktą, kuri turi būti registruojama, turto įgijėjui atsiranda nuo daikto įregistravimo momento. 1964 m. CK 255 straipsnio 1 dalyje buvo įtvirtinta, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje. Privalomo registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį darė negaliojančią (1964 m. CK 255 straipsnio 2 dalis).

Šiuo metu galiojančio Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau ir – CK) 6.393 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. CK 1.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad šalims sandoris galioja, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Taigi privaloma nekilnojamųjų daiktų sandorių registracija buvo nustatyta iki 2001 m. liepos 1 d., kol įsigaliojo 2000 m. priimtas 1964 m. CK. CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Termino praleidimo priežasčių svarbumo vertinimas įstatymų leidėjo paliktas teismo diskrecijai, o svarbiomis įstatyme nustatyto termino praleidimo priežastimis laikytinos tik termino eigos metu buvusios aplinkybės, nepriklausančios nuo terminą praleidusio asmens valios ir objektyviai sutrukdžiusios laiku jam pačiam ar per atstovą atlikti teisinį veiksmą, kuriam nustatytas terminas.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą teismų praktiką, spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą, teismas turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos; kiekvienu konkrečiu atveju teismas turi taip individualiai įvertinti teisines situacijas, kuriose taikytinos CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos dėl įregistravimo termino atnaujinimo, kad nebūtų pažeistas proporcingumas tarp pereinamajam laikotarpiui paliktos viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams ir sandorio šalies, visiškai įvykdžiusios sutartines prievoles kitai sutarties šaliai, tačiau nevykdžiusios įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre, teisių ir teisėtų interesų apsaugos; teismas turi atsižvelgti į sandorių negaliojimo instituto paskirtį – siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, taip pat užtikrinti sandorių ir jų pagrindu susiklosčiusių civilinių teisinių santykių stabilumą. Sutarties stabilumo principas, šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principai lemia, kad tokio ginčo atveju pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai, o terminas sandoriui įregistruoti atnaujinamas siekiant užkirsti kelią neproporcingai dideliems turto įgijėjo praradimams, palyginus su CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatų tikslais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. liepos 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-332/2010).

Byloje dalyvaujančių asmenų rašytiniais paaiškinimais ir kitais byloje esančiais rašytiniais įrodymais nustatyta, kad pareiškėjas kaip pirkimo sandorio šalis, visiškai įvykdė sutartines prievoles kitai sutarties šaliai – pardavėjai, tačiau neįvykdė įstatymo jam nustatytos pareigos sandorį įregistruoti viešame registre. Sutarties sudarymo metu pareiškėjas, neturėdamas teisinio išsilavinimo, pagrįstai tikėjo, jog notaro patvirtinta sutartis turi įstatymo galią, yra vykdytina ir nuosavybės teisė į įgytą nekilnojamąjį daiktą pereina nuo sutarties sudarymo momento, o ne nuo jos registracijos momento. Kad sutartis neįregistruota ir sklypas nėra įregistruotas pareiškėjo vardu, pareiškėjams paaiškėjo tik 2022 metų rugpjūčio mėnesį, kai 2022 m. rugpjūčio 1 d. pareiškėjas sudarė Preliminarią žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartį su būsimu pirkėju ir pradėjo atlikti naujus geodezinius matavimus, o statiniui, esančiam ant žemės sklypo, kadastrinius matavimus. Tuomet pareiškėjas, gavęs VĮ „Registrų centrą“ pažymą dėl minėto žemės sklypo Nekilnojamojo turto duomenų bazės išrašo, sužinojo, kad minėtas žemės sklypas iki šios dienos VĮ „Registrų centre“ yra registruotas buvusios jo savininkės, t. y. suinteresuoto asmens, vardu.

Pareiškėjui paprašius VĮ „Registrų centras“ įregistruoti sklypą, prašymas buvo atmestas praleidus terminą. Nenustatyta realaus ir objektyvaus pagrindo abejoti pareiškėjų nurodytomis aplinkybėmis, kad jie valdė ir naudojo žemės sklypą kaip savo nuo ginčo sandorio sudarymo. Atsižvelgiant į tai, kad nors nurodytos priežastys yra subjektyvaus pobūdžio, jos nėra tyčinės, o neatnaujinus termino sandoriui įregistruoti būtų pažeisti teisingumo, protingo ir sąžiningumo principai, spręstina, kad priežastys, dėl kurių laiku nebuvo įregistruota žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), 1995 m. birželio 20 d. pirkimo-pardavimo sutartis, laikytinos svarbiomis, o pareiškėjų pareiškimas dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo tenkintinas ir pareiškėjams atnaujinamas terminas 1995 m. birželio 20 d. sudarytai notarinei žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutarčiai, kurios notarinio registro numeris (duomenys neskelbtini), įregistruoti VĮ „Registrų centras“.

Byloje susidarė 9,24 Eur pašto išlaidų.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 290–292, 576–578 straipsniais,

nutaria:

pareiškimą tenkinti.

Atnaujinti pareiškėjams A. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir J. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), praleistą terminą įregistruoti valstybės įmonėje „Registrų centras“ 1995 m. birželio 20 d. sudarytą notarinę, pirkimo - pardavimo sutartį (notarinio registro numeris (duomenys neskelbtini)), kurios pagrindu pareiškėjas A. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), iš Z. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini), įgijo 0,0480 ha ploto žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini).

Priteisti valstybei solidariai iš pareiškėjų A. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir J. A., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 9,24 Eur (devynių eurų 24 ct) išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu. Ši suma turi būti sumokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, įmonės kodas 188659752, į gavėjo sąskaitą bet kuriame mokėtojo pasirinktame Lietuvos Respublikoje veikiančiame banke, nurodant įmokos kodą 5662.

Nutartis per 7 (septynias) dienas nuo jos priėmimo dienos gali būti skundžiama Kauno apygardos teismui paduodant atskirąjį skundą per Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmus.