Kauno apylinkės teismo sprendimas

patvirtinti 2,2478 ha žemės ūkio naudmenų žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) (toliau – žemės sklypas), nupirkto 2013 m. rugsėjo 4 d., pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą už 7000 litų tarp pirkėjo M. Č. ir pardavėjos Ž. M.; pripažinti negaliojančia nuo 2016 m. rugsėjo 1 d. žemės sklypo panaudos sutartį, sudarytą tarp atsakovų Ž. M. ir D. K..

Teismo posėdžio metu atsakovė paaiškino, kad ji nedalyvavo ieškovui sudarant panaudos sutartį su jos tėvu. Gali būti, kad jos tėvas žadėjo ir norėjo žemės sklypą ieškovui parduoti, tačiau jai nėra žinoma, kad jos tėvas būtų sutaręs su ieškovu dėl konkrečios žemės sklypo pardavimo kainos. Atsakovė teigė, kad ji su ieškovu po to, kai paveldėjo žemės sklypą, niekada nebuvo sutarusi, kad žemės sklypas bus parduotas būtent už 7000 Lt. Dėl tokios kainos šalys ir negalėjo susitarti, nes ši kaina neatitinka žemės sklypo rinkos vertės, kuri yra apie 7000 eurų, t. y. daugiau nei tris kartus didesnė nei ieškovo atsakovei avansu pervesta suma. Atsakovė paaiškino, kad ji buvo nusprendusi žemės sklypą parduoti tik 2016 m. gruodžio mėn. ir apie tai informavo NŽT, tačiau šį savo sprendimą atšaukė, nes pranešime apie parduodamą žemės sklypą buvo įrašyta neteisinga parduodamo žemės sklypo kaina, t. y. 3100 eurų suma buvo tik 1 ha kaina, o ne viso žemės sklypo kaina. Atsakovė taip pat teigė, kad pasibaigus žemės sklypo panaudos sutarčiai su ieškovu, ji reikalavo, jog ieškovas šį žemės sklypą atlaisvintų, tačiau jokių raštiškų pretenzijų dėl naudojimosi žemės sklypu ieškovui nėra pateikusi. Atsakovė pažymėjo, kad ieškovui pradėjus nepagarbiai bendrauti su ja ir reikalaujant kuo greičiau apsispręsti dėl žemės sklypo pardavimo, atsakovė siūlė ieškovui grąžinti ieškovo pervestas lėšas, tačiau ieškovas atsisakė jas priimti. Atsakovė paaiškino, kad ji nepervedė iš ieškovo gautų pinigų į jo banko sąskaitą, nes jo banko sąskaitos buvo areštuotos, o grąžinti pinigus grynaisiais ieškovas neprašė. Atsakovė patvirtino, kad sutinka grąžinti ieškovui iš jo avansu gautus 7000 Lt, kai tik ieškovas atsakovei raštu pateiks prašymą grąžinti pinigus ir nurodys banko sąskaitą, į kurią turėtų būti pervesti pinigai.

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2,2478 ha žemės ūkio naudmenų žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise paveldėjimo pagal įstatymą teisės pagrindu yra įregistruotas atsakovės Ž. M. vardu. Atsakovė šį žemės sklypą įgijo (paveldėjo) 2013-05-27 iš savo tėvo P. M., mirusio (duomenys neskelbtini). P. M. ir ieškovas 2010-05-07 buvo sudarę žemės sklypo panaudos sutartį, pagal kurią ieškovas buvo įgijęs teisę neatlygintinai naudotis žemės sklypu penkerius metus, t. y. iki 2015-05-06. Nors Nekilnojamojo turto registre ši panaudos sutartis nebuvo registruota, tačiau atsakovė patvirtino ir neginčijo, kad ji apie sudarytą žemės sklypo panaudos sutartį žinojo. Į bylą pateikti mokėjimo nurodymai patvirtina, kad ieškovas į atsakovės banko sąskaitą 2012-12-05 pervedė 4000 Lt, o 2013-09-04 – 3000 Lt, mokėjimo paskirtyje nurodydamas „apmokėjimas už žemę, esančią (duomenys neskelbtini)“ 2016-09-01 atsakovė Ž. M. ir atsakovas D. K. pasirašė žemės sklypo panaudos sutartį, kuri buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.305 straipsnio 1 dalis nustato, kad pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį laikoma, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas. Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Be to, CK 1.93 straipsnio 4 dalis nustato, kad jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek bendroji CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, tiek ir specialioji – pirkimui–pardavimui taikoma – CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012). Tačiau nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugsėjo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-395/2014).

Ieškovas savo reikalavimą dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo grindžia žemės sklypo perėmimu savo žinion ir jo valdymu bei pinigų už žemės sklypą sumokėjimo faktais, tačiau vien šie faktai patys savaime nepatvirtina pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Nors daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra pirkimo-pardavimo sutarties elementai, tačiau pirkimo-pardavimo sutarties požymius atitinka ne bet koks daikto perdavimas kitai šaliai, o tik perdavimas nuosavybės teise. Byloje nustatyta, kad žemės sklypas ieškovui buvo perduotas 2010-05-07 sutarties pagrindu neatlygintinai naudotis panaudos teise, o ne nuosavybės teise. Minėta panaudos sutartis nebuvo nutraukta ir galiojo iki 2015-05-06. Nors ieškovas teigė, kad jis žemės sklypą iš atsakovės nusipirko po to, kai jai 2013-09-04 pervedė 4000 Lt ir bendra atsakovei už šį žemės sklypą atsakovei sumokėta suma tuo metu iš viso sudarė 7000 Lt, tačiau tai, kad atsakovė nuo šio momento būtų išreiškusi savo valią perduoti atsakovui žemės sklypą nuosavybės teise nepatvirtina tolesni šalių veiksmai. Jau po ieškovo nurodytos 7000 Lt sumos pervedimo atsakovės prašymu buvo atlikti žemės sklypo kadastriniai matavimai, už kuriuos, remiantis teisme duotais šalių paaiškinimais, mokėjo abi šalys. Ieškovas byloje neginčijo ir patvirtino, kad visu jo žemės sklypu naudojimosi laikotarpiu būtent atsakovė mokėjo žemės mokestį už šį sklypą ir šį mokestį moka iki šiol, jis padengti žemės mokesčio atsakovei nesiūlė, žemės mokesčio mokėjimu nesidomėjo. Be to, atsakovė 2016 m. gruodžio mėn. kreipėsi į NŽT su pranešimu, jog ketina parduoti jai priklausantį žemės sklypą, t. y. kreipėsi kaip šio žemės sklypo savininkė, ir ieškovas, gavęs šį pranešimą iš NŽT, priėmė pasiūlymą pirkti žemės sklypą pasiūlyme nurodytomis sąlygomis, t. y. už 3100 eurų. Nustatytos aplinkybės akivaizdžiai įrodo, kad ieškovas ir atsakovė iki to laiko nebuvo pasiekę susitarimo dėl galutinės žemės sklypo pardavimo kainos. Nors ieškovas pervedė atsakovei 7000 litų, tačiau ieškovas byloje neįrodė ir teismas nenustatė, kad atsakovė, po to kai tapo žemės sklypo savininke, būtų sutikusi parduoti žemės sklypą ieškovui būtent už tokią kainą ir ieškovo sumokėti atsakovei 7000 litų yra galutinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo kaina, o ne tarpinė suma. Šalių paaiškinimai tik patvirtina, kad šalių bendravimo metu buvo išreikšti ketinimai sudaryti žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį ir atsiskaitymui pagal būsimą sutartį panaudoti ieškovo atsakovei pervestus pinigus. Tokiu būdu iš byloje nustatytų aplinkybių darytina išvada, kad šalys tik siekė susitarti dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje, todėl nėra jokio pagrindo šalių veiksmų kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties, nes sandorio sudarymui yra būtina abiejų šalių suderinta valia (CK 1.63 str. 6 d.). Vadovaujantis CK 6.397 straipsnio 1 dalimi, kaina yra esminė nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga. Ieškovas neįrodė ir teismas byloje nenustatė, kad šalys būtų susitarę žemės sklypo pirkimo-pardavimo kaina laikyti 7000 litų. Jei nėra suderintos visos esminės sutarties sąlygos, sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.162 str. 2 d.).