- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2010-10-14
- Bylos Nr.
- 2A-1511-230/2010
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Nijolia Indreikienė (pirm.), Galina Blaževič, Virginija Gudynienė
- Ieškovas
- E. S.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Nidulus Real Estate“, E.
- Kategorijos
- 42.4pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.9pavadinimo nepavyko patikrinti
- 44.5.1pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.18pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.21pavadinimo nepavyko patikrinti
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovo E. S. apeliacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. gegužės 6 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-514-657/2010 pagal ieškovo E. S. ieškinį atsakovams uždarajai akcinei bendrovei „Nidulus Real Estate“, E. A. dėl žalos atlyginimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas E. S. patikslintu ieškiniu (b.l. 132-135) prašė priteisti ieškovui solidariai iš atsakovų UAB „Nidulus Real Estate“ ir E. A. 10 000 Lt, 5 procentų metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodo, kad 2008 m. lapkričio 18 d. avansinio mokėjimo sutarties, sudarytos tarp nekilnojamojo turto agentūros UAB „Nidulus Real Estate“ ir savarankišką veiklą vykdančio A. Ž., veikiančių už E. A. (pardavėjo), ir E. S. (pirkėjo), pagrindu iki 2009 m. vasario 18 d. turėjo būti pasirašyta buto (esančio (duomenys neskelbtini), Šiauliuose), pirkimo-pardavimo sutartis. Iki to laiko pirkėjas turėjo pravesti 10 000 Lt avansinio mokėjimo įmoką į pardavėjo sąskaitą, o likusią 162 500 Lt sumą – sumokėti, pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovas 2008 m. lapkričio 18 d. sumokėjo 10 000 Lt avansą, tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės, nes nebuvo paruošti pirkimui reikalingi dokumentai, nebuvo nurodyta pas kurį notarą bus sudaromas sandoris, nebuvo užsakytos pažymos sandoriui sudaryti. Ieškovas 2009 m. vasario 24 d. kreipėsi su pretenzija į pardavėjo atstovą - atsakovą UAB „Nidulus Real Estate“ dėl avanso grąžinimo, tačiau tiek pardavėja, tiek jos atstovas atsisako grąžinti avansą. UAB „Nidulus Real Estate“ savo atsisakymą motyvuoja tuo, kad pinigus faktiškai gavo E. A., o sutarties 2.4 punktas, numatantis jo pareigą grąžinti avansą, yra techninė klaida, padaryta keičiant tipinių avansinio mokėjimo taisyklių tekstą.
Žemesnės instancijos teismas
Kauno miesto apylinkės teismas 2010 m. gegužės 6 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nurodė, kad CK 6.163 straipsnio 3 dalyje yra numatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taip pat yra numatyta, kad kai pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies veiksmų, šiai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Teismas darė išvadą, jog nebuvo nustatyta, kad atsakovai elgėsi nesąžiningai. Sutartyje nebuvo aptartos šalių bendradarbiavimo sąlygos, o atsakovė E. A. pati nepasirašė sutarties ir jokių įsipareigojimų pagal sutartį neprisiėmė. Teismas atsižvelgė į tai, kad byloje nebuvo pateikta jokių įrodymų, kad E. A. būtų įgaliojusi jos vardu veikti kitą atsakovą UAB „Nidulus Real Estate“ ar savarankišką veiklą vykdantį A. Ž.. Pagal registro duomenis butas 1995-07-04 iki 2009-04-10 nuosavybės teise priklauso E. A., o pastarosios paaiškinimai, kad sandoris neįvyko dėl objektyvių priežasčių – nebuvo sutvarkyti paveldėjimo dokumentai, nebuvo paneigti. Be to, atsakovė patvirtino, kad yra pasirengusi bet kada sudaryti sandorį. Kadangi šalių nustatyta parduodamo buto kaina – 172 500 Lt buvo didelė, todėl yra nepaneigta atsakovo nuostata, kad ieškovas atsisakė pirkti butą dėl to, kad prasidėjus ekonominei krizei butų kainos sumažėjo. Teismas taip pat darė išvadą, kad sutarties nesudarymas iki nustatytos datos nėra sąlyga pirkėjui atsisakyti nuo sutarties. Atsakovė jau 2009 m. balandžio 10 d. buvo susitvarkiusi visus buto dokumentus, o aiškinant sutartį darytina išvada, jog šalys sutarties sudarymo termino nelaikė esmine sutarties sąlyga. Teismas taip pat padarė išvadą, kad pats ieškovas nebuvo suinteresuotas sutarties sudarymu, nes jis nepasinaudojo nei vienu iš kitų įstatyme numatytų kreditoriaus interesų gynimo būdų: papildomo termino sutarčiai įvykdyti nustatymu (6.209 str.), reikalavimu įvykdyti sutartį natūra (CK 6.213 str.), gynimo būdų pakeitimu (6.216 str.). Teismas ieškovo reikalavimą priteisti skolą solidariai iš abiejų atsakovų laikė nepagrįstu, nes solidari skolininkų atsakomybė nėra preziumuojama. Atsakovė E. A. nebuvo sudariusi sutarties su atsakovu UAB „Nidulus Real Estate“ ir nebuvo suteikusi jam įgaliojimų veikti jos vardu, o atsakovas UAB „Nidulus Real Estate“ nebuvo gavęs avanso, nes jis pervestas į E. A. sąskaitą. Ieškovas nepaneigė atsakovės E. A. nurodytų aplinkybių, kad ji su pirkėju (ieškovu) bendravo tiesiogiai, o ne per tarpininkus.
Šalies argumentai
Ieškovas E. S. apeliaciniu skundu prašo Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. gegužės 6 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – patikslintą ieškinį tenkinti ir priteisti iš atsakovų visas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodo, kad teismas netinkamai aiškino ir taikė materialines teisės normas, pažeidė įrodymų vertinimo ir sutarčių aiškinimo taisykles. Ieškovas atsakovais nurodė abu sutartiniuose santykiuose dalyvavusius asmenis ir išsamiai išdėstė faktines aplinkybes, o tinkamas teisės normos taikymas yra teismo kompetencija. Teismas, neradęs solidariosios atsakomybės taikymo pagrindų, privalėjo vertinti ir spręsti dėl atsakovų dalinės atsakomybės taikymo. Ieškovas, ketindamas įsigyti gyvenamąjį būstą, kreipėsi į nekilnojamojo turto agentūrą, kur jam buvo pasiūlyta įsigyti E. A. priklausantį butą. Agentūra suorganizavo šio buto apžiūrą, dalyvaujant buto savininkei su sūnumi, ieškovui ir agentui. Po buto apžiūros visiems šiems asmenims grįžus į agentūros patalpas buvo pasirašyta agento parengta avansinio įmokėjimo sutartis. Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovas buvo įsitikinęs, jog sutartį sudaro su buto pardavėja E. A., atstovaujama nekilnojamojo turto agentūros UAB „Nidulus Real Estate“. Todėl šiam ginčui turi būti taikomos atstovavimą reglamentuojančios teisės normos. Agentūra savo veiksmais atskleidė ieškovui atstovavimo faktą – kad butas nuosavybės teise priklauso E. A., o atsakovas tėra tik šio asmens įgaliotinis. Tačiau teismas nesiaiškino, ar agentūra, sudarydama sutartį, neviršijo jai suteiktų įgaliojimų. Teisme agentūros atstovė laikėsi pozicijos, kad agentūra veikė kaip buto savininkės atstovas, tačiau nepateikė pardavėjos įgaliojimus patvirtinančių dokumentų, nors ieškovas jų prašė. E. A. neigiant įgaliojimo veikti jos vardu faktą, o agentūrai nepateikus tai patvirtinančių įrodymų, darytina išvada, kad UAB „Nidulus Real Estate“ sudarė sutartį E. A. vardu neturėdama tam teisės, todėl privalo atlyginti ieškovui dėl to patirtus nuostolius (CK 2.136 str.). Be įstatyminio avanso grąžinimo pagrindo yra ir sutartinis: sutarties 2.4 punkte numatyta UAB „Nidulus Real Estate“ pareiga grąžinti pirkėjui avansą, jei buto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl pardavėjo kaltės. Sutartis iki 2009 m. vasario 18 d. nesudaryta dėl to, kad E. A. nebuvo sutvarkiusi sandoriui reikalingų dokumentų, t.y. dėl pardavėjos kaltės. Agentūros argumentas, kad sutarties 2.1. ir 2.4 punktai „nebuvo pilnai techniškai sutvarkyti“ nėra pakankamas pagrindas atsisakyti grąžinti ieškovui priklausančią sumą. Atsakovui UAB „Nidulus Real Estate“, kurio veikla yra susijusi su nekilnojamojo turto sandorių sudarymu, turi būti taikomi maksimalaus atidumo, rūpestingumo, atsargumo standartai. Atsakovas ieškovo atžvilgiu veikė kaip nekilnojamojo turto rinkos tarpininkas. Iš jo veiksmų (surado buto pirkėją ir tai įformino avansinio įmokėjimo sutartimi) atsirado savarankiška pareiga suorganizuoti buto pirkimo-pardavimo sandorio sudarymą. Būtent šio materialinio teisinio santykio pagrindu ieškovas turėjo tapti buto savininku. Atsakovas, atlikęs faktinius veiksmus, veikė kaip įgaliotojos padėjėjas, todėl jam kyla pareiga grąžinti avansą pagal sutarties 2.4 punktą. Teismas netinkamai paskirstė įrodinėjimo naštą byloje. Ne ieškovas privalėjo paneigti niekuo nepagrįstus E. A. aiškinimus, bet patiems atsakovams kilo pareiga įrodinėti, kad sutarties sudarymo terminas praleistas ne dėl jų kaltės. Atsakovui UAB „Nidulus Real Estate“ pripažinus, kad sutartis nustatytu terminu nesudaryta dėl pardavėjos kaltės, ieškovas neprivalėjo šią aplinkybę įrodinėti papildomai. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką sumokėjusi avansą šalis turi teisę reikalauti jį grąžinti visais sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atvejais. Ieškovo sumokėta 10 000 Lt suma turi būti jam grąžinta nepriklausomai nuo sutartinių įsipareigojimų nevykdymo priežasčių. Nepagrįsti teismo argumentai, kad termino praleidimas nėra esminė sutarties pažeidimo sąlyga ir savaime nesuponuoja teisės atsisakyti nuo sutarties, nes E. A. jau 2009 m. balandžio 10 d. buvo sutvarkiusi visus dokumentus ir pasiruošusi parduoti butą, tačiau pats ieškovas nebuvo suinteresuotas jį pirkti. Toks teismo aiškinimas prieštarauja bylos įrodymams ir teisės normoms. Ieškovo teisė atsisakyti pagrindinės sutarties sudarymo, praleidus sutartyje numatytą terminą, yra įtvirtinta įstatyme (CK 6.260 str. 3 d.). Be to, E. A. atsiliepime nurodė didesnę nei avansinėje sutartyje numatyta kainą – 190 550 Lt, kurios ieškovas nebuvo sutaręs mokėti. Kadangi pirkimo-pardavimo sutartis liko nesudaryta, butas neperduotas ieškovo nuosavybėn, laikytina, kad atsakovei avansu perduoti pinigai yra jos gauti be įstatyme ar sutartyje numatyto pagrindo, todėl ji turi įstatyme numatytą prievolę juos grąžinti. Teismas, nusprendęs, kad ieškovė avansą gali pasilikti kaip nuostolių atlyginimą, išėjo už ginčo ribų, pažeidė šalių rungimosi principą, įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančias teisės normas. E. A. teiginius, kad su ieškovu dėl buto pardavimo tarėsi tiesiogiai, paneigia avansinio mokėjimo sutartis ir atsakovo UAB „Nidulus Real Estate“ atstovo paaiškinimai. Ieškovui nežinoma, kokie susitarimai ir įsipareigojimai sieja abu atsakovus. Teismas, nepaisydamas ieškovo prašymo, šių dokumentų neišreikalavo. Tikėtina, kad abu atsakovai veikė kartu, iš anksto susitarę, gavo iš ieškovo avansą, turto neperdavė, pinigus pasidalino, tuo padarydami jam žalos, o dokumentus slepia, taip siekdami išvengti atsakomybės. Abiems atsakovams taikytina solidari atsakomybė, kuri yra preziumuojama, jeigu prievolė susijusi su kelių asmenų veiksmais padarytos žalos atlyginimu (CK 6.6 str. 3 d.).
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Nidulus Real Estate“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. gegužės 6 d. sprendimą palikti nepakeistą. Teismas nustatė, kad atsakovų nesąžiningumas, vykdant preliminariąją sutartį, yra neįrodytas, o nesąžiningai elgėsi pats ieškovas, kuris nukritus nekilnojamojo turto kainoms, atsisakė pirkti butą. Ieškovas galėtų išieškoti nuostolius iš E. A. tik tuo atveju, jei ji būtų vengusi ar nepagrįstai atsisakiusi sudaryti sutartį. Apelianto argumentai, kad UAB „Nidulus Real Estate“, sudarydamas preliminarią sutartį, viršijo įgaliojimus, nepagrįsti. Teismas nustatė, kad sutartis nesudaryta dėl ieškovo kaltės. UAB „Nidulus Real Estate“ ieškovo atžvilgiu elgėsi sąžiningai – atskleidė atstovavimo faktą, t.y. kad butas priklauso E. A., o agentūra yra tik jos atstovas. Pavedimo sutartis gali būti sudaryta ne tik raštu, bet ir žodiniu susitarimu bei konkliudentiniais veiksmais. Atsižvelgiant į bylos aplinkybes pavedimo sutartis tarp E. A. ir UAB „Nidulus Real Estate“ buvo sudaryta. CK 2.133 straipsnio 2 dalis numato, kad jeigu atstovaujamojo elgesys davė pagrindo trečiajam asmeniui manyti sudarant sandorį su kito asmens atstovu, tokio asmens atstovaujamojo vardu sudarytas sandoris yra privalomas atstovaujamajam. Todėl pagal sandorį, kurį agentūra sudarė buto savininkės vardu ir jos interesais, ieškovui atsako buto savininkė. Ieškovo argumentai, kad atsakovas privalo grąžinti avansą pagal sutarties 2.4 punktą, nepagrįsti, nes teismas nustatė, kad sandoris nesudarytas ne dėl E. A. kaltės. Be to, 2.4 punktas sutartyje liko nepakeistas per klaidą, o sutarties sąlygos turi būti aiškinama pagal tikruosius šalių ketinimus, sutarties sudarymo aplinkybes ir visos sutarties kontekste. Akivaizdu, kad pareiga grąžinti pinigų sumą turi kilti asmeniui, kuris ją gavo, o atsakovas avanso negavo. Todėl sutartyje įtvirtinta ne atsakovo, bet buto savininkės pareiga grąžinti avansą. Be to, pati E. A. pripažįsta avansą gavusi. Ieškovo argumentai, kad atsakovai privalo grąžinti avansą CK 6.237 straipsnio pagrindu, atmestini, nes sandoris nesudarytas dėl paties ieškovo kaltės, todėl avansas lieka pardavėjui kaip bauda. UAB „Nidulus Real Estate“ pinigų iš ieškovo niekada negavo, todėl reikalavimą grąžinti avansą ieškovas gali reikšti tik turtą įgijusiam asmeniui E. A.. Ieškovo teiginiai, kad atsakovas turėjo galimybę disponuoti avansu visiškai nepagrįsti, nes avansas gali būti priteisiamas iš to asmens, kuriam jis buvo sumokėtas. Ieškovo argumentai, kad jis turi teisę atsisakyti sutarties, praleidus jos sudarymo terminą, CK 6.260 straipsnio 3 dalies pagrindu yra nepagrįsti. Avansinės įmokos sutartyje visai nebuvo numatyta E. A. pareiga sudaryti sandorį iki tam tikro termino. Tokiu atveju pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta per vienerius metus nuo preliminarios sutarties sudarymo. Be to, ieškovas neįrodė, kad butas jam buvo reikalingas konkrečią dieną ir dėl to jis prarado suinteresuotumą vėliau priimti butą. Todėl ieškovui atsisakius pirkti butą, sandoris nesudarytas dėl paties ieškovo kaltės. Ieškovo argumentai dėl atsakovų solidariosios atsakomybės, kai prievolė susijusi su kelių asmenų veiksmais padarytos žalos atlyginimu, yra nepagrįsti. Ieškovui nebuvo padaryta žala, jis reikalauja grąžinti avansą. Deliktinė atsakomybė kyla dėl žalos, kuri nesusijusi su sutartiniais santykiais, o prievolė grąžinti avansą kyla ne deliktinės, o sutartinės atsakomybės pagrindu.
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies. Kolegija nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 2 dalis), tačiau daro išvadą, jog teismas netinkamai įvertino įrodymus, netinkamai taikė materialines teisės normas, taip pat netaikė materialinės teisės normų, kurias reikėjo taikyti (CPK 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).
Žemesnės instancijos teismas
Pirmosios instancijos teismas pagrįstai šalių sutartinius santykius dėl buto pirkimo-pardavimo pripažino ikisutartiniais santykiais (CK 6.163 straipsnis) ir pagrįstai sudarytą sutartį laikė preliminariąja sutartimi (CK 6.165 straipsnis). Ieškovo E. S. ir atsakovo UAB „Nidulus Real Estate“ pasirašyta sutartis (b.l. 29-30) atitinka preliminariosioms sutartims keliamus reikalavimus (CK 6.165 straipsnio 1-3 dalys): 1) joje yra išreikštas aiškus susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, t.y. pirkti atsakovei E. A. nuosavybės teise priklausantį butą, 2) sutartyje yra fiksuotos esminės būsimos buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos, t.y. nurodytas objektas ir jį identifikuojantys požymiai (buto vieta, plotas) ir kaina, už kurią sutarta parduoti (pirkti) butą – 172 500 Lt, 3) taip pat nustatytas terminas pasirašyti turto pirkimo-pardavimo sutartį iki 2009 m. vasario 18 d. (sutarties 2.2 punktas), 4) sutartis sudaryta raštu (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Teismas padarė išvadą, kad atsakovė E. A. neprisiėmė jokių įsipareigojimų pagal nurodytą sutartį, kadangi ji nėra pasirašiusi šios sutarties, o įrodymų, patvirtinančių, jog ji būtų įgaliojusi jos vardu veikti kitą atsakovą UAB „Nidulus Real Estate“, nėra. Šią aplinkybę teismas vertino kaip aplinkybę, paneigiančią jos nesąžiningumą. Kadangi sutartyje yra nurodyta, kad UAB „Nidulus Real Estate“ sudarė sutartį, veikdamas už atsakovę E. A. (pardavėją), darytina išvada, jog sutartis buvo sudaryta per atstovą (CK 2.132 straipsnis). Ieškovo ir atsakovo UAB „Nidulus Real Estate“ nurodytos aplinkybės, kad ieškovas kreipėsi į agentūrą ketindamas įsigyti butą, kad pastaroji suorganizavo atsakovės E. A. buto apžiūrą, kurioje dalyvavo ieškovas, buto savininkė E. A. ir UAB „Nidulus Real Estate“ atstovas, o vėliau grįžę į agentūros patalpas pasirašė avansinio mokėjimo sutartį, rodo, jog atsakovas UAB „Nidulus Real Estate“ veikė, atstovaudamas atsakovės E. A. interesus ir už ją, ir tokį atstovavimo faktą atskleidė ieškovui (CK 2.133 straipsnio 1 dalis). Tai patvirtina ir sutartyje nurodyti atsakovės E. A. asmens duomenys ir jos banko sąskaita, bei tas faktas, kad avansą -10 000 Lt gavo būtent atsakovė E. A. ir būtent į sutartyje nurodytą jos sąskaitą (b.l. 31). Todėl esant šioms aplinkybėms darytina išvada, jog atsakovės E. A. pavedimas atsakovui UAB „Nidulus Real Esatate“ veikti jos vardu ir už ją yra patvirtintas, nors byloje ir nebuvo pateiktas įgaliojimas ar rašytinė pavedimo sutartis, kuri beje buvo įvardinta avansinio mokėjimo sutartyje. CK XXXVI skyrius, reglamentuojantis pavedimo santykius, nenumato pavedimo sutarties formos. Be to, nurodytos pavedimo santykius patvirtinančios aplinkybės davė pagrindą ieškovui, kaip trečiajam asmeniui, manyti, kad UAB „Nidulus Real Estate“ veikė už atsakovę E. A., todėl E. A. vardu ir jos interesais sudarytas sandoris yra privalomas ir pačiai E. A., kas yra numatyta CK 2.133 straipsnio 2 dalyje. Todėl šio sandorio pasekmės atsirado būtent jai. Pirmosios instancijos teismas, netaikęs nurodytų teisės normų, padarė klaidingą išvadą, jog UAB „Nidulus Real Estate“ nebuvo atsakovės E. A. atstovas.
Nepaisant to, pirmosios instancijos teismas tyrė ir aiškinosi pagrindinės sutarties nesudarymo priežastis ir sandorio šalių kaltę dėl neįvykusio sandorio, tačiau nepagrįstai darė išvadą, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo E. S. kaltės, kadangi jis atsisakė pirkti butą pasikeitus rinkos sąlygoms – kritus butų kainoms. CK 6.165 straipsnio 4 dalyje numatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Akivaizdu, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta avansinio mokėjimo sutartyje nurodytu terminu. Pirmosios instancijos teismas laikė, kad sandoris neįvyko dėl objektyvių priežasčių, kadangi nebuvo sutvarkyti E. A. paveldėjimo dokumentai, o juos sutvarkiusi ji buvo pasirengusi bet kada sudaryti sutartį. Kad sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad atsakovė E. A. nesutvarkė reikalingų dokumentų, patvirtina ir UAB „Nidulus Real Estate“ raštas ieškovui, jam pareikalavus grąžinti avansą (b.l. 34-35). CK 6.63 straipsnyje yra nustatyti atvejai, kai skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, tarp jų skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai praleidžia prievolės įvykdymo terminą (CK 6.63 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Toks pardavėjo prisiimtos prievolės pažeidimas preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties kontekste reiškia prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimą (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Šis reglamentavimas suponuoja, kad pardavėjas, pažeidęs preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje prisiimtą prievolę nustatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį, praranda teisę reikalauti iš pirkėjo sudaryti pagrindinę sutartį, o pirkėjas įgyja teisę reikalauti grąžinti visa, ką jis įvykdė, taip pat atlyginti dėl sutarties neįvykdymo patirtus nuostolius (CK 6.62 straipsnio 2 dalis). Toks nurodytų teisės normų aiškinimas yra įtvirtintas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 9 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-489/2009. Todėl teismo prielaidos, jog ieškovas galėjo atsisakyti sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį dėl pakitusių rinkos kainų, yra visiškai nereikšmingos, be to, tai nėra nustatytos aplinkybės, kurios būtų pagrįstos įrodymais. Kadangi neginčijamai nustatyta, kad avansą gavo atsakovė E. A. (b.l. 31), ko ji ir pati neginčija, todėl avansas priteistinas iš šios atsakovės. Be to, sumokėtas avansas iš E. A. galėtų būti priteistas ir kaip jos be pagrindo įgytas turtas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006 yra nurodyta, kad tuo atveju, kai preliminarioji sutartis neįgyvendinama ir pagrindinė sutartis nesudaroma, kilus ginčui dėl pinigų, gautų pagal preliminariąją sutartį, grąžinimo, laikytina, kad pinigai yra perduoti (gauti) be įstatyme ar sutartyje numatyto pagrindo ir jų gali būti reikalaujama pagal CK 6.237 straipsnį. Tokia išvada grindžiama tuo, kad pinigai pagal preliminariąją sutartį perduodami tam tikram tikslui ir jei tas tikslas nepasiekiamas (pagrindinė sutartis nesudaroma), jie tampa įgytais be pagrindo. Todėl pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atmetė ieškovo ieškinį atsakovės E. A. atžvilgiu, dėl ko sprendimas šioje dalyje naikintinas, priimant naują sprendimą, kuriuo ieškinys atsakovės E. A. atžvilgiu turėtų būti patenkintas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
Nepagrįsti ieškovo argumentai, jog atsakovas UAB „Nidulus Real Estate“ turi sutartyje įtvirtintą pareigą grąžinti ieškovui avansą. Iš tikrųjų šalių pasirašytos sutarties 2.4 punkte yra numatyta, kad turto pirkimo-pardavimo sandoriui neįvykus dėl pardavėjo kaltės, avansinio įmokėjimo sumą, t.y. 10 000 Lt pirkėjui grąžina Nidulus. Tačiau ši sutarties sąlyga, remiantis CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, turi būti aiškinama sąžiningai, atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus, o ne remiantis vien pažodiniu sutarties tekstu, taip pat atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir pan. Sutarties 2.1 punkte yra numatyta, kad pirkėjas įsipareigoja avansinio mokėjimo sumą pervesti į pardavėjo (o ne į jo atstovo) sąskaitą, nors tame pačiame punkte kartu numatyta, kad Nidulus šią sumą įsipareigoja perduoti pardavėjui. Atsižvelgiant į tokias prieštaringas ir faktiškai viena kitą paneigiančias sutarties sąlygas, darytina išvada, jog sutarties 2.4 punkte numatyta UAB „Nidulus Real Estate“ pareiga grąžinti faktiškai jo negautą pinigų sumą, yra atsiradusi per klaidą, kaip aiškina atsakovo atstovas, keičiant tipinės sutarties sąlygas. Nei vienas protingas asmuo neprisiimtų pareigos grąžinti pinigų sumą, kurią sutartimi numatė pervesti kitam asmeniui.
Ieškovo apeliacinio skundo argumentai dėl atsakovų (UAB „Nidulus Real Estate“ ir E. A.) solidariosios atsakomybės taikymo atmestini. Pats ieškovas pripažįsta, kad sumokėtas avansas jam turi būti grąžintas kaip be pagrindo įgytas turtas. Tačiau tuomet tai privalo padaryti asmuo, be pagrindo gavęs pinigų sumą (CK 6.237 straipsnio 1 dalis), o atsakovas UAB „Nidulus Real Estate“ šios pinigų sumos nėra gavęs. Ieškovui atsiradusių nuostolių taip pat negalima pripažinti žala deliktinės atsakomybės prasme, ką nurodo ieškovas apeliaciniame skunde. Nustatyta, kad šalis siejo sutartiniai santykiai, todėl galima kalbėti apie sutartinę atsakomybę, šiuo atveju nuostolių atlyginimą (CK 6.258 straipsnis), bet ne apie deliktinę atsakomybę (CK 6.245 straipsnio 4 dalis). Dėl tos pačios priežasties negalima remtis ir CK 6.265 straipsnio 2 dalimi, numatančia, kad atstovaujamas asmuo atsako už savo atstovo vykdančio pavedimą, padarytą žalą solidariai su atstovu.
Dėl nurodytų argumentų, kolegija daro išvadą, jog teismo sprendimas keistinas, panaikinant sprendimo dalį, kuria atmestas ieškinys atsakovės E. A. atžvilgiu, ir šioje dalyje priimtinas naujas sprendimas, patenkinant ieškovo ieškinį šios atsakovės atžvilgiu (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktas). Tokiu būdu patenkinus iš dalies ieškovo ieškinį, keistina ir sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo.
Rezoliucinė dalis
Kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktais, 331 straipsniu,
nutaria:
Ieškovo apeliacinį skundą patenkinti iš dalies. Pakeisti Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. gegužės 6 d. sprendimą ir jį išdėstyti taip:
Ieškovo ieškinį patenkinti iš dalies. Priteisti iš atsakovės E. A. (a.k. (duomenys neskelbtini)) ieškovui E. S. (a.k. (duomenys neskelbtini)) 10 000 Lt avansą, 5 procentus metinių palūkanų nuo šios sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2009 m. birželio 29 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 600 Lt žyminio mokesčio ir 2835,40 Lt atstovavimo išlaidų.
Ieškinį atsakovo UAB „Nidulus Real Estate“ atžvilgiu atmesti.
Priteisti iš atsakovės E. A. (a.k. (duomenys neskelbtini)) 145,09 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei.