Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Nuomos sutarties 7 punkte nustatyta, kad nuomos terminas nustatomas nuo 2014-04-23 iki 2019-04-23, bet esant nuomotojo reikalavimui, ne ilgiau kaip iki išnuomoto turto įvykusio išnuomoto turto privatizavimo aukciono. Nuomos sutarties 14 punkte nustatyti nuomos sutarties pasibaigimo pagrindai: jos terminui pasibaigus, kitais teisės aktų numatytais pagrindais. Nuomos sutarties 15 punkte nustatyti nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindai: šalių susitarimu arba įvykus turto privatizavimo aukcionui. Ieškovas gavo atsakovo 2018-04-09 pranešimą, kuriuo ieškovą informuoja, kad atsakovas paskelbė nuomojamų patalpų pardavimo aukcioną, vyksiantį nuo 2018-05-28 iki 2018-05-31, o tai reiškia, kad nepasibaigus nuomos sutartyje nustatytam nuomos terminui ir įvykus patalpų pardavimo aukcionui, nuomos sutartis bus nutraukta pagal sutarties 7 ir 15.2 punktą. Tokiu būdu atsakovas pažeidžia teisėtus ieškovo lūkesčius nuomotis šias patalpas visą sutartyje nustatytą terminą, gauti iš savo komercinės veiklos šiose patalpose pajamas. Ieškovo manymu, atsakovas piktnaudžiauja nuomos sutarties 15.2 punkte numatyta teise. Nuomos sutarties nutraukimas ieškovui sąlygotų milžiniškus nuostolius. Ieškovas teigia, kad sutarties 7 punktas prieštarauja LR CK 6.496 str. nuostatai, numatančiai, kad terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą. Nuomos sutarties 15.2 punktas prieštarauja LR CK 6.497 str.1 d., numatytiems sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindams bei LR CK 6.497 str.3 d, nuostatai, kad nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotą nuomos sutartį tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas to nepadaro. LR CK 6.157 str. numato, kad šalys negali pakeisti, apriboti ar panaikinti imperatyvių teisės normų galiojimo ir taikymo. Nuomos sutarties 7 punktas ir 15.2 punktas prieštarauja kitoms nuomos sutarties sąlygoms, neatitinka teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų, bei šalių valios, taip pat sudaro esminę šalių nelygybę. Ieškovas šią nuomos sutartį su atsakovu sudarė atsižvelgęs į šias aplinkybes; patalpos viešo ir atviro konkurso būdu atsakovo buvo skelbtos 5 metų nuomos terminui, derybų metu atsakovas patikino, kad nuomos sutartis yra terminuota penkeriems metams, todėl ieškovas gali planuoti savo investicijas ir jų atsiperkamumą per šį nuomos terminą, nuomotojas leido subnuomoti patalpas. Todėl, atsakovas, pasinaudojęs sutarties sąlyga, jog sutartis nutraukiama įvykus turto privatizavimo aukcionui, nesulaukus sutartyje numatyto 5 metų termino, yra nesąžininga ieškovo atžvilgiu.

Taip pat ieškovas nurodo, jog 2018-05-11 gavo atsakovo raštą dėl patalpų nuomos sutarties pažeidimo ir patalpų grąžinimo ir tokiu būdu atsakovas pareiškė, kad nutraukia patalpų nuomos sutartį. Šiame rašte atsakovas nurodo, jog ieškovas neva tai sistemingai pažeidinėja nuomos sutartį, nemokėjo patalpų nuomos mokesčio, komunalinių paslaugų mokesčių ir remdamasis nuomos sutarties 16 punktu vienašališkai nutraukia nuomos sutartį ir reikalauja per 30 dienų atlaisvinti patalpas. Ieškovas su šiuo atsakovo reikalavimu nesutinka, nes ieškovas, kaip nuomininkas, vykdė sutartyje numatytus įsipareigojimus ir jokių nuomos sutarties esminių pažeidimų nepadarė. Prašė pripažinti 2014-03-19 negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties Nr. A466-2475-(2.14.1.17-EK5) vienašališką nutraukimą pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2018-05-11 pranešimą Nr. A51-38615/18/3.3,15.3-EM4) neteisėtu.

L. V. Grinius, buvęs Vilniaus miesto savivaldybės ekonomikos investicijų departamento direktorius, nurodė, jog pastatas, kurį išsinuomavo ieškovas, buvo problematiškas, labia apleistas, reikalaujantis didelių investicijų. UAB „Vilniaus vyninė“ , kaip nuomininkas neįdėjo į pastatą jokių investicijų, nemokėdamas pastato eksploatavimo mokesčių, sukaupė dideles skolų sumas, todėl atsakovas nutarė ieškoti kito nuomininko. Ieškovas investavo į pastatą lėšas, pastatą pertvarkė, suremontavo, ieškovui Vilniaus miesto savivaldybė žadėjo pratęsti nuomos sutartį ilgesniam nei 5 metai, terminui.

R. P. - ieškovo direktoriaus pavarduotojas, nurodė, jog ginčo patalpų nuomos sutartį su atsakovu pasirašė su sąlyga, kad ieškovui Vilniaus miesto savivaldybė pratęs nuomos santykius daugiau nei penkeriems metams. Nors ieškovas į pastatą investavo dideles lėšas, atsakovas savo pažadų nesilaikė, ginčo pastatą įtraukė į privatizuotinų sąrašą, dėl ko nuomos santykiai bus nutraukti.

Ieškovas prašo 2014-03-19 negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties Nr. A466-2475-(2.14.1.17-EK5) 7 punktą pakeisti, išdėstant jį nauja redakcija: „7. Nuomos terminas nustatomas nuo 2014m. balandžio 23 d. iki 2019 m. balandžio 23 d.“; 2014-03-19 negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties Nr. A466-2475-(2.14.1.17-EK5) 15.2 punktą pripažinti negaliojančiu kaip neatitinkančio šalių valios ir nesąžiningą ( LR CK 6.158 str., 6.211 str.), šį punktą išdėstant taip: „15. Sutartis nutraukiama prieš terminą:15.1 šalių susitarimu;15.2 Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.497, 6.498 str. nustatyta tvarka“.

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, jog 2014-03-19 nuomos sutartimi atsakovas išnuomavo negyvenamąsias patalpas, esančias V. Š. g. 3, Vilniuje nuomininkui UAB „Vilniaus vyninė“ ( t.1 b.l. 11-12), 2014-10-31 susitarimu, sudarytu tarp ieškovo ir atsakovo ( t.1 b.l. 16), ieškovas perėmė nuomininko UAB „Vilniaus vyninė“ teises ir pareigas ir nuo šios datos tapo patalpų V. Š. g.3 Vilniuje nuomininku.

Šių patalpų nuomos paskirtis- administracinė komercinė veikla ( sutarties1p.). Sutartimi nuomininkas įsipareigojo mokėti kas mėnesį už visą nuomojamą plotą po 3543,98 Lt ( sutarties 2p.), nuomininkas moka nuompinigius kas mėnesį, prieš prasidedant kiekvienam mėnesiui, bet ne vėliau, kaip iki einamojo mėnesio 20 dienos ( sutarties 4.), nuomininkui , pagerinusiam išsinuomotą turtą- atlikus paprastąjį, kapitalinį remontus, ar rekonstrukciją, už pagerinimą neatlyginama ( sutarties5p.), nuomininkas be nuompinigių moka visus turto išlaikymo mokesčius, tame tarpe už turto eksploatavimą, komunalines paslaugas ( sutarties 6p.). Sutarties 7 punktu šalys susitarė, kad nuomos terminas nustatomas nuo 2014-04-23 iki 2019-04-23, bet esant nuomotojo reikalavimui, ne ilgiau kaip iki išnuomoto turto įvykusio išnuomoto turto privatizavimo aukciono (Nuomotojo teisės aktų nustatytais atvejais gali būti nurodytas kitas terminas.

Nuomos sutarties V skirsnis nustato šios sutarties pasibaigimo ir nutraukimo atvejus, iš kurių 15.2 punktas numato sutarties nutraukimą prieš terminą, įvykus turto privatizavimo aukcionui. Ieškovas teigia, jog sutartyje numatytos sąlygos, kad sutartis gali būti nutraukta prieš terminą dėl įvykusio išnuomoto turto privatizavimo aukciono yra neatitinkančios šalių valios ir nesąžiningos, nes ieškovas išsinuomotas patalpas suremontavo, remontui įdėjo didelius kaštus, šiose patalpose vykdo komercinę veiklą, kuri yra vienintelė ieškovo pajamų šaltinis.

Ieškovo argumentai, kad sutartyje numatytos sąlygos, numatančios sutarties nutraukimo prieš terminą atvejį – įvykus turto privatizavimo aukcionui ( sutarties 15.2p.), bei sutarties 7 p. sąlyga - nuomos terminas nustatomas ne ilgiau, kaip išnuomoto turto įvykusio privatizavimo aukciono, yra nesąžiningi ieškovo atžvilgiu, atmestini , kaip nepagrįsti.

Vienašališkai sutartį galima nutraukti tik sutartyje ar įstatyme nustatytais pagrindais ir tvarka (CK 6.217–6.220 straipsniai).