Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. Z. ieškinį atsakovui VĮ „Valstybės turto fondas“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia, tretieji asmenys Y. P., R. D., N. S., I. V., A. M. Ž., UAB „Fancy Toys Baltija“, VĮ „Registrų centras“ Vilniaus filialas.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Tretysis asmuo Y. P. atsiliepimo į ieškinį nepateikė.

Motyvuojamoji dalis

Atsižvelgiant į tai, kad parengiamojo teismo posėdžio metu paaiškėjo, jog papildomi pasirengimo bylą nagrinėti teisme veiksmai nereikalingi, teismas pradėjo žodinį bylos nagrinėjimą ir išsprendė bylą iš esmės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio (CPK 231 str. 5 d.).

Teismo posėdyje ieškovo atstovas ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti.

Atsakovo atstovas teismo posėdyje su pareikštu ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.

Trečiojo asmens UAB „Fancy Toys Baltija“ atstovas teismo posėdyje iš esmės pakeitė savo poziciją išdėstytą atsiliepime ir prašė ieškinį tenkinti. Paaiškino, jog įsigydami patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje, už ginčo patalpą 1-4 nemokėjo A.M. Ž., kadangi ji informavo, kad patalpa 1-4 neįeina į sutarties kainą. Be to, šalys sudarė pirkimo-pardavimo sutarties priedą, kuriame nurodė, kad UAB „Fancy Toys Baltija“ yra informuota ir sutinka, jog patalpa 1-4 yra skirta bendram naudojimui ir į pardavimo kainą neįskaičiuota. Pasak atstovo, UAB „Fancy Toys Baltija“ jokio intereso į patalpą 1-4 neturi.

Trečiųjų asmenų I. V. ir R. D. atstovė teismo posėdyje prašė ieškinį tenkinti.

Tretysis asmuo I. V. teismo posėdyje paaiškino, jog gyvena name 30 metų, pro patalpą 1-4 vaikšto, nes ji yra kaip įėjimas į namą. Taip pat patvirtino, jog visi savininkai, kurie buvo nupirkę patalpas, pažymėtas 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, niekada nereiškė pretenzijų dėl naudojimosi patalpa 1-4.

Tretieji asmenys Y. P., R. D., N. S., A. M. Ž., VĮ „Registrų centras“ Vilniaus filialo atstovas į teismo posėdį neatvyko, apie posėdžio vietą ir laiką buvo informuoti tinkamai (II t., b.l. 73-76). N. S., A. M. Ž. atsiliepimuose, o VĮ „Registrų centras“ Vilniaus filialo atstovas – prašyme, prašė bylą nagrinėti jiems nedalyvaujant. Kadangi šalys neprieštaravo, jog byla būtų nagrinėjama nurodytiems asmenims nedalyvaujant, teismas CPK 247 str. pagrindu išnagrinėjo civilinę bylą nurodytiems asmenims nedalyvaujant.

Ieškinys atmestinas.

Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas A. Z. ir atsakovas Valstybės įmonė „Valstybės turto fondas“ 2005 m. vasario 1 d. sudarė privatizavimo objekto – negyvenamųjų patalpų, esančių A. V. g., Vilniuje, unikalus Nr. 1094-0023-9018:0014, pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 250-04 (toliau – Sutartis), pagal kurią ieškovas nupirko, o atsakovas pardavė 69,03 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, inventoriniame plane pažymėtas indeksais 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 (b.l. 8-11), ieškovas sumokėjo privatizuojamo objekto kainą - 913.000,00 Lt (b.l. 14). Nurodytos patalpos buvo perduotos ieškovui pagal 2005 m. vasario 24 d. privatizavimo objekto (ilgalaikio materialiojo turto) nuosavybės teisės perdavimo ir priėmimo aktą (toliau – Aktas) (b.l. 15).

Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų bylos duomenimis, o būtent iš 1999-03-02 pažymėjimo apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotus statinius (butus, patalpas) ir teises į juos matyti, jog patalpos 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 buvo įregistruotos kaip pagalbinės, kaip vienas nekilnojamojo turto vienetas, suteikiant vieną unikalų numerį (b.l. 31). Analogiški duomenys buvo nurodyti ir 1998-12-17 perdavimo ir priėmimo akte, kuriuo Vilniaus m. savivaldybė perdavė atsakovui tuo metu valstybei nuosavybės teise priklausiusias patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje. Akte patalpos buvo įvardintos kaip negyvenamosios, jų bendras plotas - 69,03 kv.m., pažymėtos indeksais 1-(1-4) (b.l. 30). Iš 1999-02-19 pagalbinių patalpų plano matyti, jog iš patalpos 1-3 buvo galima patekti į ginčo patalpą 1-4, kadangi techninis žymėjimas patvirtina, jog buvo praėjimas (durys) (b.l. 33, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, 1 lapas). Iš pastato inventorinės bylos duomenų, o būtent iš pasato vidaus ploto eksplikacijos - matyti, jog ginčo patalpa, 6,41 kv.m., priskirta prie negyvenamųjų patalpų ir sudarė bendrą 69,03 kv.m. ploto patalpą (b.l. 34-36). Ginčo patalpos 1-4 statusą patvirtina ir 1996-05-07 Nuomos sutartis Nr. 960, iš kurios matyti, kad tuo metu buvo išnuomotos taip pat 69,03 kv.m. ploto patalpos (b.l. 37-38), 2000-11-14 buvo padarytas Sutarties Nr. 960 pakeitimas, tačiau patalpų plotas išliko nepakitęs (b.l. 39), taip pat Sutartis Nr. 960 buvo keista ir 2002-07-01, nekeičiant nei patalpų ploto, nei jų statuso (b.l. 40).

Taip pat iš 2005 m. sausio 24 d. pažymos apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą nekilnojamojo turto registre Nr. 44-580568 (b.l. 52) matyti, kad visų pagal 2005 m. vasario 1 d. privatizavimo objekto pirkimo – pardavimo sutartį Nr. 250-04 ieškovui nuosavybėn perduotų patalpų paskirtis yra vienoda – negyvenamosios patalpos, šios patalpos sudaro vieną nekilnojamojo turto vienetą, pažymėtą tuo pačiu unikaliu numeriu (valstybės įmonės Registrų centras Vilniaus filialo Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682).

Iš 2004-10-21 VĮ „Valstybės turto fondas“ informacinio privatizavimo biuletenio Nr. 14 (305) matyti, kad privatizuojant pagalbines patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje, buvo aiškiai apibrėžtas jų plotas – 69,03 kv.m., objekto naudojimo sąlygos, patalpų lokalizacija ir kt. (b.l. 42). Ieškovas, norėdamas privatizuoti nurodytas patalpas, 2004-11-23 pateikė atsakovui paraišką dėl dalyvavimo viešame aukcione (b.l. 43) ir pasiūlė 913.000,00 Lt kainą (b.l. 44). Kadangi pasiūlyta kaina buvo didžiausia, atsakovas 2004-12-23 sprendimu pripažino ieškovą pagalbinių patalpų, esančių A. V. g., Vilniuje, viešo aukciono laimėtoju (b.l. 45). Ieškovas 2004-12-23 pasirašė privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą (b.l. 47), o 2005-02-01 šalys pasirašė Sutartį Nr. 250-04 „Dėl privatizavimo objekto pirkimo-pardavimo“ (b.l. 48-51).

2005-06-23 ieškovas sudarė nuomos sutartį su UAB Prekybos namai “Eksa“, pagal kurią išnuomavo 69,03 kv.m. ploto patalpas, pažymėtas 1-1, 1-2, 1-3 ir 1-4 (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 77-84).

2005-10-24 ieškovas nurodytas patalpas pardavė A.M. Ž., sutartyje aiškiai apbrėžė jos objektą – 69,03 kv.m. ploto negyvenamosios patalpos, pažymėtos 1-1, 1-2, 1-3 ir 1- 4 (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 58-63). A.M. Ž. 2006-10-25 sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį su UAB „Spausk“ (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 33-41), nurodant analogiškus duomenis apie sutarties objektą – patalpas.

Iš VĮ Registrų centro išrašo matyti, kad A.M. Ž. atliko patalpų rekonstrukciją, 2009-06-29 įregistravo pripažinimo tinkamu naudotis aktą (b.l. 60-62, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 31-32). Iš patalpos kadastro duomenų matyti, kad A.M. Ž. rekonstravus patalpas, jų bendras plotas padidėjo iki 83,29 kv.m. (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 4).

Taip pat byloje nustatyta, kad ieškovas 2009-07-16 sudarė su A.M. Ž. Susitarimą dėl nuostolių atlyginimo pagal 2005-10-24 patalpų pirkimo-pardavimo sutartį (b.l. 118-121), kuriuo ieškovas pripažino, kad patalpų dalis 1-4 yra bendro naudojimo ir jos negalima naudoti pagal paskirtį, todėl ieškovas įsipareigojo atlyginti A.M. Ž. 84.779,52 Lt. Šiuo Susitarimu ieškovas perdavė A.M. Ž. nurodytą pinigų sumą. Pasirašęs nurodytą susitarimą, ieškovas tą pačią dieną, t.y. 2009-07-16, kreipėsi su pretenzija į atsakovą dėl nuostolių atlyginimo, nurodydamas, jog atsakovo buvo suklaidintas dėl negyvenamųjų patalpų dydžio (b.l. 16-19). Atsakovas, atsakydamas į ieškovo pretenziją, 2009-08-05 rašte nurodė, jog perkant patalpas pretenzijų pareikšta nebuvo, be to, nėra galimybės po A.M. Ž. atliktos patalpų rekonstrukcijos nustatyti tuo metu buvusią faktinę patalpų būklę (b.l. 20).

Taip pat byloje nustatyta, kad 2009-11-30 pirkimo-pardavimo sutartimi negyvenamąsias patalpas iš A.M. Ž. įsigijo tretysis asmuo UAB „Fancy Toys Baltija“, nurodant, jog pirkėjas įsigijo 83.29 kv.m. ploto negyvenamąsias patalpas, pažymėtas nuo 1-1 iki 1-4 (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 12-30). Priedu prie 2009-11-30 pirkimo-pardavimo sutarties A.M. Ž. ir UAB „Fancy Toys Baltija“ patvirtino, jog UAB „Fancy Toys Baltija“ yra informuota ir sutinka, kad patalpa 1-4, sudaranti 6,41 kv.m., yra skirta bendram naudojimui ir į pardavimo kainą neįskaičiuota (II t., b.l. 4).

2010-12-29 faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu antstolis nustatė, jog patalpa 1-4 yra bendro naudojimo, kadangi į ją galima patekti tik pro namo vidiniame kieme esančias duris. Pro šias duris vaikšto namo savininkai, kadangi tik pro jas patenka į laiptinę, be to, patalpoje 1-4 yra šiluminis punktas. Taip pat nurodė, kad iš patalpos 1-4 negalima patekti į kitas patalpas: 1-1, 1-2 ir 1-3 (b.l. 106-112).

Nagrinėjamojoje byloje ieškovas prašė pripažinti iš dalies 2005-02-01 Sutartį negaliojančia, t.y. dalyje dėl 1-4 patalpos, kuri yra bendro naudojimo. Pasak ieškovo, jį suklaidino atsakovas dėl esminės Sutarties sąlygos – objekto - patalpų visumos ir jų dydžio. Tuo tarpu atsakovas teigė, jog Informaciniame privatizavimo biuletenyje buvo paskelbta ginčo patalpų privatizavimo programa, kurioje buvo nurodyti visi patalpų duomenys, ieškovas nereiškė atsakovui pretenzijų dėl patalpų nei jų privatizavimo metu, nei tapus jam savininku. Nesutiko, jog ieškovui buvo parduota bendro naudojimo patalpa Nr. 1-4.

Pažymėtina, kad Vilniaus apygardos teismas 2012-03-01 nutartyje (b.l. 135-139) akcentavo, jog sprendžiant šį tarp šalių kilusį ginčą, svarbu nustatyti, ar:

namo gyventojai (b.l. 154-161) naudojasi ginčo patalpa 1-4;ar ieškovas turėjo galimybę apžiūros metu suprasti, kad ginčo patalpomis naudojasi namo gyventojai;ar namo gyventojai turės teisę ateityje naudotis ginčo patalpa.

Sprendžiant, ar ieškovas turėjo galimybę apžiūros metu, siekdamas privatizuoti patalpas, įsitikinti ir suprasti, jog ginčo patalpomis naudojasi namo gyventojai, teismas teisiškai reikšmingomis pripažįsta šias byloje konstatuotas faktines aplinkybes:

a) atsakovas 2004-10-21 informacinio privatizavimo biuletenyje Nr. 14 (305) paskelbė ginčo patalpų privatizavimo programą, pateikdamas išsamią informaciją apie privatizuojamas pagalbines patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje (b.l. 41-42). Iš biuletenio turinio matyti, jog nurodytų patalpų plotas – 69,03 kv.m., nurodytos objekto naudojimo sąlygos, patalpų lokalizacija ir kt.

b) Privatizavimo programoje nurodyta, kad objekto apžiūra numatyta 2004-11-22, tačiau pažymint, jog objekto apžiūros laikas telefonu gali būti suderintas su darbuotoju, atsakingu už objekto apžiūrą. Aukciono data nurodyta 2004-11-24 (b.l. 42), ieškovas paraišką pateikė 2004-11-23.

c) bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad ieškovo atstovas apžiūrėjo patalpas, įvertino jų faktinę būklę, pastabų ar pretenzijų nepareiškė. Šių aplinkybių ieškovo atstovas teismo posėdyje neginčijo.

d) Pagalbinių patalpų duomenys, paskelbti privatizavimo programoje, atitiko 1999 m. VĮ Registrų centro pažymoje nurodytus duomenis (b.l. 31).

Taigi šios faktinės aplinkybės patvirtina, jog ieškovui buvo sudaryta galimybė apžiūrėti pagalbines patalpas ir įvertinti jų paskirtį, faktinę padėtį bei naudojimosi jomis galimybes.

Taip pat sprendžiant, ar ieškovas turėjo galimybę apžiūrėti patalpas, įvertinti jas, teismas atkreipia dėmesį į byloje konstatuotas faktines aplinkybes apie tai, kad ieškovas asmeniškai, ne per atstovą, 2004-12-23 pasirašė privatizavimo objekto viešo aukciono protokolą (b.l. 47), o 2005-02-01 asmeniškai, ne per atstovą, pasirašė su atsakovu Sutartį Nr. 250-04 „Dėl privatizavimo objekto pirkimo-pardavimo“ (b.l. 48-51). Svarbu tai, kad nurodytoje Sutartyje aiškiai detalizuotas ir apibrėžtas privatizavimo objektas – negyvenamosios patalpos 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 (unikalus Nr. 1094-0023-9018:0014), bendras plotas – 69,03 kv.m. (Sutarties 2 p.). Juolab, kad ieškovas asmeniškai 2005-02-24 Privatizavimo objekto nuosavybės teisės perdavimo ir priėmimo aktu perėmė patalpas iš atsakovo (b.l. 53). Pabrėžtina, kad nurodytame akte aiškiai, nedviprasmiškai konkretizuotos perduodamos patalpos - negyvenamosios patalpos 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 (unikalus Nr. 1094-0023-9018:0014), kaip vienas nekilnojamojo turto vienetas, bendras plotas – 69,03 kv.m., esančios pastate 1A3p, esančiame A. V. g., Vilniuje. Šie faktiniai duomenys patvirtina, jog daiktas, o būtent patalpa 1-4 tiek Sutartyje, tiek Akte buvo individualizuotas, o tai reiškia, jog ieškovas turėjo galimybę suvokti, kokios paskirties patalpas jis įsigijo, tame tarpe ir įsitikinti, ar patalpa 1-4 naudojasi namo gyventojai.

Taip pat, sprendžiant, ar ieškovas suvokė patalpos 1-4 paskirtį, teismas įvertina byloje konstatuotą aplinkybę, jog ieškovas 2005-03-01 Nekilnojamo turto registre įregistravo nuosavybės teises į nekilnojamą daiktą – 69,03 kv. m. bendro ploto negyvenamąsias patalpas, kurios plane pažymėtos 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 (unikalus Nr. 1094-0023-9018:0014). Pabrėžtina, kad ieškovas 2005-03-01 įregistruodamas nuosavybės teises į 69,03 kv. m. bendro ploto negyvenamąsias patalpas Nekilnojamo turto registre, patvirtino 1999-02-19 kadastro duomenų teisingumą, sutiko su šiais duomenimis (b.l 113). Pažymėtina, kad pagal 1999-02-19 kadastro duomenis, visos keturios patalpos, kurias įsigijo ieškovas, yra negyvenamosios (b.l. 35-36). Byloje duomenų apie tai, kad nekilnojamojo turto registre esantys duomenys būtų nuginčyti, nėra.

Teisiškai reikšminga aplinkybe, sprendžiant, ar šiuo metu nėra ir ateityje nebus pažeistos trečiųjų asmenų – namo gyventojų teisės ir teisėti interesai, taip pat šiuo metu esančio patalpų savininko trečiojo asmens UAB „Fancy Toys Baltija“ interesai, teismas pripažįsta byloje esantį A.M. Ž. ir UAB „Fancy Toys Baltija“ sudarytą Priedą prie 2009-11-30 Pirkimo-pardavimo sutarties, kuriuo UAB „Fancy Toys Baltija“ pripažino, jog patalpa 1-4 yra bendro naudojimo ir į pardavimo kainą nebuvo įskaičiuota (II t., b.l. 4). Svarbu ir tai, kad trečiojo asmens UAB „Fancy Toys Baltija“ atstovas teismo posėdyje patvirtino, jog įsigydami patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje, už ginčo patalpą 1-4 nemokėjo A.M. Ž., kadangi pastaroji informavo, kad patalpa 1-4 neįeina į sutarties kainą. Be to, atstovas paaiškino, jog UAB „Fancy Toys Baltija“ jokio intereso į patalpą 1-4 neturi.

Taip svarbu pažymėti, jog bylos nagrinėjimo metu tiriant ir analizuojant byloje esančius rašytinius įrodymus, šalių ir trečiųjų asmenų paaiškinimus, teismas nustatė, jog namo gyventojai šiuo metu naudojasi ginčo patalpa 1-4, o tretysis asmuo, įsigijęs negyvenamąsias patalpas, esančias A. V. g., Vilniuje, priedu prie 2009-11-30 Pirkimo-pardavimo sutarties pripažino, jog patalpa 1-4 yra bendro naudojimo ir į pardavimo kainą nebuvo įskaičiuota (II t., b.l. 4) bei teismo posėdyje patvirtino, jog UAB „Fancy Toys Baltija“ jokio intereso į patalpą 1-4 neturi. Tai yra teisiškai reikšminga aplinkybė, patvirtinanti, jog namo gyventojai naudojasi ginčo patalpa ir turės galimybę ja naudotis ateityje. Juolab, kad tretysis asmuo – namo gyventoja I. V. teismo posėdyje patvirtino, jog visi savininkai, kurie buvo nupirkę patalpas, pažymėtas 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, niekuomet nebuvo pareiškę pretenzijų dėl naudojimosi patalpa 1-4. Taigi, išanalizavęs ir įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas konstatuoja, kad namo gyventojai patalpa 1-4 naudojasi, jie gali ir toliau ja naudotis, ginčo dėl pateikimo į patalpas nėra, taigi gyventojų – trečiųjų asmenų teisės nėra pažeidžiamos. Sprendžiant, ar ateityje nebus pažeistos trečiųjų asmenų – namo gyventojų teisės ir interesai dėl patekimo į patalpą 1-4, teismas teisiškai reikšminga aplinkybe pripažįsta byloje konstatuotą faktą, kad dabartinis patalpų savininkas UAB „Fancy Toys Baltija“ yra sumokėjęs kainą už patalpas 1-1, 1-2 ir 1-3, o patalpą 1-4 pripažinęs bendro naudojimo patalpa (II t., b.l. 4). Taigi akivaizdu, jog UAB „Fancy Toys Baltija“ jokio materialinio intereso į patalpą 1-4 neturi ir nereikš pretenzijų ateityje.

Ieškovas prašė 2005-02-01 Sutartį pripažinti iš dalies negaliojančia, kadangi jis buvo atsakovo suklaidintas dėl Sutarties objekto.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pažymėjęs, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris pripažįstamas negaliojančiu, jeigu konstatuojama, jog suklydimas buvo esminis, t. y. konstatuojama dėl suklydimo fakto ir jo esmingumo. Vertinant, ar buvo suklysta, taikytinas protingumo kriterijus, t. y. šalies, teigiančios, kad ji suklydo, elgesys vertinamas, atsižvelgiant į apdairaus, atidaus žmogaus elgesį tokioms pačiomis aplinkybėmis. Protingumo principas reiškia, kad, esant sutarties laisvei ir asmenų lygiateisiškumui, kiekvienas asmuo privalo pats rūpintis savo teisėmis ir pareigomis. Prieš atlikdamas bet kokį veiksmą, asmuo turi apsvarstyti galimus tokio veiksmo teisinius padarinius. Teisių ir pareigų klaidingas įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo. Sprendžiant, ar ieškovas buvo pakankamai atidus ir rūpestingas, šioje byloje turi būti atsižvelgta į tai, jog buvo sudarytas itin didelės vertės (913.000,00 Lt), nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris. Todėl, vertinant, ar ieškovas apskritai buvo suklaidintas dėl sutarties dalyko, svarbu atsižvelgti į tai, kad ieškovas buvo įgaliojęs atstovą A. K., kuris buvo 1974 m. gimimo. Taigi atstovo amžius buvo pakankamas suvokti sutarties dalyką ir įsitikinti perkamo daikto paskirtimi, galimybėmis juo naudotis bei daikto kokybe (kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 10/97682, lapas 95-96). CK 1.5 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad civilinių teisinių santykių subjektai, įgyvendindami savo teises ir atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus. Sąžiningo sandorio dalyvio elgesio standartą atitinkantis reikalavimas yra veikti aktyviai ir prieš sudarant sandorį išsiaiškinti visas reikšmingas aplinkybes, susijusias su esminius sandorio elementu – jo dalyku. Byloje konstatuota, jog ginčijamo sandorio vertė buvo itin didelė, t.y. 913.000,00 Lt, o tai suponuoja bet kurio civilinio teisinio santykio dalyvio suvokimą apie nuosavybės teise įgyjamą daiktą, jo vertę bei pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai, taip pat atsakomybę pasirašant tiek sutartį, tiek daikto priėmimo-perdavimo aktą. Byloje duomenų apie tai, kad ieškovas ir jo atstovas, kuris dalyvavo sandorio sudaryme, buvo neveiksnūs, nėra, taip pat nėra duomenų, jog jie būtų reiškę pretenzijas dėl parduoto daikto trūkumų. Svarbu ir tai, kad ieškovas patalpas įsigijo komerciniais tikslais – jos buvo išnuomotos, o po 8 mėnesių parduotos A.M. Ž..

Pažymėtina, kad suklydimą galima konstatuoti buvus tik tuo atveju, jeigu suklysta dėl esminių sandorio elementų, egzistavusių sandorio sudarymo metu, bet ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo. Vadinasi, teismas, spręsdamas dėl suklydimo sudaryto sandorio pripažinimo negaliojančiu, privalo tirti ir vertinti CK 1.90 straipsnio taikymui pirmiau nurodytų būtinų sąlygų visumą.

Pagal CK 1.90 straipsnio 4 dalį sutarties šalies veiksmai vertintini kaip suklydimas, jeigu normaliai atidus ir protingas asmuo, žinodamas tikrąją reikalų padėtį, panašioje situacijoje sandorio nebūtų sudaręs arba būtų jį sudaręs iš esmės kitokiomis sąlygomis. Pagal CK 1.90 straipsnio 5 dalį, suklydimas negali būti laikomas turinčiu esminės reikšmės, jeigu šalis suklydo dėl savo didelio neatsargumo arba dėl aplinkybių, dėl kurių riziką buvo prisiėmusi ji pati, arba, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, būtent jai tenka rizika suklysti.

Sprendžiant šioje byloje, ar ieškovas buvo suklaidintas atsakovo dėl sutarties objekto (dalyko), svarbu nustatyti, ar:

2005-02-01 Negyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutarties dalykas atitiko jam keliamus apibrėžtumo, teisėtumo ir įmanomumo reikalavimus.

Nagrinėjamojoje byloje konstatuota, kad šalys Sutartyje detalizavo ir apibrėžė jos objektą, kurį atsakovas įsipareigojo perduoti, o ieškovas - pirkti, jį priimti ir už jį sumokėti pinigus. Iš Sutarties turinio ir daikto perdavimo-priėmimo akto matyti, kad sutarties dalyku esantis daiktas buvo individualizuotas ir tai atitiko CK 6.396 straipsnio reikalavimus, pagal kurį turi būti nurodyti duomenis apie nekilnojamąjį daiktą, jo lokalizaciją kitame daikte. Taip pat, sprendžiant, ar ieškovas buvo suklaidintas dėl Sutarties objekto, svarbu nustatyti, ar 2005-02-01 sutarties dalykas atitiko fizinio ir teisinio įmanomumo reikalavimus. Pažymėtina, kad fizinis įmanomumas apibūdinamas faktine padėtimi, kuri nekliudo įvykdyti, o teisinis – teisine padėtimi, kad nėra kliūčių (ribojimų, draudimų ar kitokių suvaržymų) įvykdyti. Tuo tarpu nagrinėjamojoje byloje teismas nenustatė, jog sutarties sudarymo metu buvo teisiniai ribojimai pirkti ar parduoti patalpą 1-4, taip pat nenustatė, kad patalpa 1-4 negalėjo būti civilinės apyvartos objektu. Pažymėtina, kad daikto netinkama kokybė suprantama kaip fiziniai ir teisiniai trūkumai, dėl kurių iš viso neįmanoma daikto ir su juo susijusių teisių civilinė apyvarta. Pareiškęs reikalavimą asmuo šias aplinkybes turi įrodyti. Tuo tarpu byloje konstatuota, jog ieškovo atstovas buvo nuvykęs apžiūrėti patalpas prieš jas įsigyjant (II t., b.l. 44), taigi akivaizdu, jog buvo sudarytos sąlygos apžiūrėti daiktą ir įsitikinti, ar patalpos faktiškai atitiko atsakovo paskelbtą informaciją privatizavimo programoje.

ar ieškovas buvo apdairus ir rūpestingas civilinių teisinių santykių dalyvis. Be to, jo elgesys turi būti įvertintinas ir sąžiningumo aspektu.

Kaip matyti iš sutarties turinio, 2005 m. vasario 1 d. privatizavimo objekto pirkimo – pardavimo sutartyje Nr. 250-04 aiškiai ir nedviprasmiškai apibrėžtas sutarties dalykas: negyvenamosios patalpos, nurodyti šių patalpų indeksai, jų plotas, paskirtis. Tokiu būdu nėra pagrindo konstatuoti, jog atsakovas, kaip pardavėjas, veikė nesąžiningai ir nuslėpė nuo ieškovo aplinkybes apie privatizavimo dalyką. Kaip matyti iš bylos, sudarant 2005-02-01 Sutartį, suklydo tik viena sandorio šalis - ieškovas. Įrodinėjant, kad suklydimas buvo esminis, ieškovas privalo nurodyti aplinkybes, kurios pateisintų jo suklydimą. Priešingu atveju nepagrįstai nukentėtų kita sandorio šalis, būtų griaunamas sandorių stabilumas ir būtų ginami asmenys, kurių neapdairumas, nerūpestingumas negali būti pateisinami. Suklydimas negali būti pripažintas turinčiu esminės reikšmės, jeigu šalis suklydo dėl savo didelio neatsargumo arba prisiėmė suklydimo riziką (CK 1.90 str. 5 d.). Ši norma paaiškinama tuo, kad kiekvienas asmuo, dalyvaudamas civilinėje apyvartoje, privalo elgtis pakankamai apdairiai ir rūpestingai (CK 1.5, 1.6 str.). Todėl asmuo, kuris sudarydamas sandorį elgėsi neapdairiai, nerūpestingai, negali vėliau to sandorio ginčyti remdamasis savo neapdairumu ar nerūpestingumu. Be to, šiuo atveju svarbu pažymėti, kad civilinės teisės doktrinoje galioja principinė nuostata – nėra teisių be pareigų. Taigi, ieškovas, kaip civilinių teisinių santykių dalyvis, turėjo pareigą elgtis rūpestingai ir apdairiai sudarant itin didelės vertės sandorį. Byloje konstatuota, kad ieškovui buvo sudaryta galimybė apžiūrėti įsigyjamas patalpas, vadinasi, jis žinojo, kokio ploto ir paskirties patalpas įsigijo. Vertinant ieškovo, kaip patalpų įgijėjo sąžiningumą, pažymėtina, kad sąžiningu gali būti laikomas tas įgijėjas, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo, ar faktiškai sandoriu įgyjamos patalpos atitinka privatizavimo programoje nurodytus duomenis: dydį, paskirtį ir pan. Tokio pobūdžio duomenis ieškovas turėjo galimybę gauti, apžiūrėjęs patalpas. Juolab, kad byloje konstatuota, kad patalpas ieškovo atstovas prieš įsigydamas apžiūrėjo, pretenzijų nepareiškė. Pažymėtina, kad sudarant sandorį turto įgijėjas turi būti suinteresuotas neturėti sunkumų dėl įgyjamo turto, todėl jis turi siekti išsiaiškinti visas susijusias su įgyjamu daiktu reikšmingas aplinkybes. Tai reiškia, kad turto įgijėjas taip pat yra suinteresuotas civilinių teisinių santykių stabilumu. Vadinasi, prieš sudarydamas sutartį, jis turi elgtis apdairiai.

Sprendžiant apie sandorio sudarymo aplinkybes, svarbu atsižvelgti į tai, kad teismas nenustatė, jog ieškovo atstovas buvo neveiksnus, taip pat nenustatė neteisėtų atsakovų veiksmų, iškreipiančių ieškovo valią sudaryti sandorį, priešingai – ieškovas sandorį patvirtino savo parašu, duomenų, jog jis nesuprato jo turinio, nėra. Be to, ieškovo atstovui buvo sudaryta galimybė apžiūrėti perkamas patalpas, tai patvirtino ir ieškovo atstovas 2012-10-11 vykusiame teismo posėdyje, ieškovas dėl patalpų paskirties atsakovui pretenzijų nereiškė, patalpas perėmė iš atsakovo pagal aktą, įregistravo daiktines teises į visas patalpas Nekilnojamojo turto registre. Juolab, kad ieškovas 2005-06-23 išnuomavo nurodytas patalpas UAB Prekybos namai “Eksa“ (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 77-84). Išdėstyti faktiniai duomenys liudija, jog sutarties sudarymo metu neegzistavo objektyvios aplinkybės, dėl kurių ieškovas galėjo suklysti dėl sutarties objekto.

Taigi išdėstytų aplinkybių kontekste darytina išvada, kad ieškovui sandorio sudarymo metu buvo atskleista esminė informacija apie privatizuojamas patalpas, jam buvo sudaryta galimybė jas apžiūrėti ir įvertinti. Tuo tarpu ta aplinkybė, jog ieškovas į atsakovą kreipėsi tik po 4,5 metų dėl parduoto daikto trūkumų, juolab, kai patalpose buvo atlikta rekonstrukcija, nesudaro teismui nei teisinio, nei faktinio pagrindo konstatuoti, jog ieškovas, sudarydamas Sutartį su atsakovu, buvo suklaidintas dėl patalpų visumos ir jų dydžio bei teigti, kad patalpa 1-4 buvo bendro naudojimo. CK 6.327 str. 5 d. nurodyta, jog pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka. Pagal 6.338 str. 2 d., pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos. Taigi, atsižvelgiant į šias įstatymo nuostatas bei byloje konstatuotas faktines aplinkybes, jog ieškovas patalpas po aštuonių mėnesių perleido trečiajam asmeniui, kuris pretenzijų taipogi per protingą terminą nereiškė ieškovui nei sandorio sudarymo metu, nei po jo, darytina išvada, jog ieškovas yra praradęs teisę ginčyti 2005-02-01 sandorį, juolab, kad ieškovas šiai dienai nuosavybės teisės į patalpas neturi. Taigi ieškovas neturi materialinio teisinio intereso nagrinėjamoje byloje ir jo elgesys vertintinas kaip neatitinkantis reikalavimo paisyti civilinių teisinių santykių stabilumo.

Sprendžiant dėl ieškovo ieškinio pagrįstumo, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad ieškovas pirma sudarė su A.M. Ž. Susitarimą dėl nuostolių atlyginimo pagal 2005-10-24 patalpų pirkimo-pardavimo sutartį (b.l. 118-121), kuriuo jis pripažino 1-4 patalpą bendro naudojimo ir tą pačią dieną - 2009-07-16, kreipėsi su pretenzija į atsakovą dėl nuostolių atlyginimo, nurodydamas, jog atsakovo buvo suklaidintas dėl negyvenamųjų patalpų dydžio (b.l. 16-19). Vertinant nurodytus ieškovo veiksmus, svarbu paminėti, jog Susitarimą, kurio pagrindu ieškovas prašo priteisti nurodytą sumą iš atsakovo, ieškovas sudarė tuomet, kai jau buvo atlikta patalpų rekonstrukcija, po kurios patalpos padidėjo iki 83,29 kv.m. Teismas tokio pobūdžio ieškovo veiksmus vertina kaip neprotingus ir nelogiškus, o tuo pačiu – nesąžiningus, kadangi ieškovo atstovas teismo posėdyje patvirtino, jog prieš perkant patalpas ieškovas asmeniškai patalpų nebuvo apžiūrėjęs, o jo atstovas, kuris patalpas apžiūrėjo, pretenzijų dėl patalpos 1-4 nereiškė. Taigi nesant teisinio ir faktinio pagrindo - duomenų, patvirtinančių, jog 1-4 patalpa buvo bendro naudojimo, nėra pagrindo teismui konstatuoti, jog ieškovas pagrįstai sumokėjo A.M. Ž. 84.779,52 Lt sumą. Juolab, kad A.M. Ž., įsigydama patalpas iš ieškovo, pretenzijų jam nereiškė, taip pat nereiškė ir vėliau jokių pastabų, o priešingai – patalpas nuomavo, vėliau - rekonstravo. Pažymėtina, kad teisės doktrinoje galioja vidutiniškai protingo asmens samprata, todėl įvertinus šias nurodytas faktines aplinkybes, apdairus ir atidus žmogus tokioms pačiomis aplinkybėmis nebūtų pasielgęs analogiškai.

Taip pat byloje esantys duomenys liudija, jog A.M. Ž. atliko patalpų rekonstrukciją, dėl ko patalpos plotas padidėjo nuo 69,03 kv.m. iki 83,29 kv.m. Ieškovas duomenų apie tai, kad atlikus rekonstrukciją ginčo patalpų būklė iš esmės nepasikeitė, ar, kad rekonstrukcija neįtakojo patalpų išsidėstymo lyginant su 2004 m. patalpų būkle, nepateikė (CPK 178 str.). Be to, svarbu atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byloje esančius duomenis (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 14V, registro Nr. 10/97682, lapas 1) apie tai, kad iš 1982-06-03 namo pirmo aukšto plano matyti, kad į namo laiptinę buvo galima patekti ne tik iš kiemo pusės einant per 1-4 patalpą (pažymėta 2,13), bet ir iš gatvės pusės, pažymėta 4.83, nes pagal techninius žymėjimus tai atitinka pastate esančio praėjimo (durų) žymėjimą. Akivaizdu, jog pro duris 4.83 buvo patenkama į patalpą a-1 – laiptinę, į kurią šiuo metu patenkama per 1-4 patalpą. Taigi šie faktiniai duomenys paneigia ieškovo teiginius apie tai, kad į namo laiptinę buvo galima patekti tik per ginčo patalpą 1-4. Be to, ieškovo teiginys, jog į patalpą Nr. 1-4 neįmanoma patekti iš patalpų Nr. 1-1, 1-2, 1-3, yra taip pat paneigti byloje esančių rašytinių įrodymų, nes iš patalpų 1999-02-19 ir 2009-06-17 planų (b.l. 114-115) techninio žymėjimo, kuris reiškia esantį praėjimą (duris), matyti, kad iš patalpos 1-3 buvo galima pateikti į patalpą 1-4.

Pasak ieškovo, patalpos, inventoriniame plane pažymėtos indeksu 1-4, jam negalėjo būti perduotos pagal 2005-02-01 privatizavimo objekto pirkimo – pardavimo sutartį, nes jos pagal paskirtį yra namo A. V. g., Vilniuje, patalpų savininkų bendro naudojimo patalpos. Tokia ieškovo nurodyta aplinkybė neįrodyta, kadangi jis nepateikė įrodymų, paneigiančių registro ir kadastro duomenų teisingumą. Todėl nėra pagrindo šiuos duomenys laikytini neteisingais (Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 str.), o tuo pačiu tenkinti ieškovo ieškinį.

Atmetus ieškovo ieškinį, remiantis CPK 93 str. 1 d., 88 str. 1 d. 3 p., iš ieškovo į valstybės biudžetą priteistinos 93,80 Lt dydžio pašto išlaidos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 93 str., 268-270 straipsniais, teismas

nusprendė:

ieškovo A. Z. ieškinį atsakovui VĮ „Valstybės turto fondas“ dėl pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia, tretieji asmenys Y. P., R. D., N. S., I. V., A. M. Ž., UAB „Fancy Toys Baltija“, VĮ „Registrų centras“ Vilniaus filialas, atmesti.

Priteisti iš ieškovo A. Z. į valstybės biudžetą 93,80 Lt pašto išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.