Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo teisėjas Albinas Čeplinskas, sekretoriaujant Irenai Nikolajenko, dalyvaujant ieškovo Birštono savivaldybės atstovui advokato padėjėjui Nerijui Šmitui, atsakovo Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokyklos atstovei advokatei Vilmai Normantienei, viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Birštono savivaldybės ieškinį atsakovui Viešajai įstaigai V.Chomičiaus krepšinio mokyklai dėl pastatų nuomos, delspinigių bei žemės mokesčio priteisimo ir atsakovo Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokyklos priešieškinį ieškovui Birštono savivaldybei dėl investicijų į turtą pripažino nuomos mokesčio sumokėjimu.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Likusiai nuompinigių daliai padengti atsakovas taip pat buvo pateikęs ieškovui finansines investicijas pagrindžiančius dokumentus, ieškovas su jais sutiko, šalims pasirašant 2004 m. vasario 6 d. susitarimą dėl sutarties nutraukimo, ieškovas jokių pretenzijų dėl įsiskolinimo nereiškė, tuo pripažindamas, kad nuomininkas jam nėra skolingas.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys ir priešieškinis tenkintini iš dalies.

Siekiant teisingai išspręsti iš nuomos teisinių santykių tarp šalių kilusį ginčą, būtina išsiaiškinti kokios nuomininko (atsakovo VšĮ V.Chomičiaus krepšinio mokyklos) išlaidos gali būti įskaitomos į nuompinigius pagal 2002 m. birželio 10 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį (toliau – nuomos sutartis) (T.I, 7-9 b.l.).

CK 6.501 straipsnis numato, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu pagerina išsinuomotą daiktą, jis turi teisę į tam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymas ar sutartis numato ką kita.

Kaip matyti iš nuomos sutarties turinio, joje numatyta kada nuomininkas turi teisę į išsinuomoto daikto pagerinimui turėtų būtinų išlaidų atlyginimą (pagal sutartį į nuompinigių įskaitymą). Sutarties 14 punkte numatyta, kad nuomininkas gali atlikti turto einamąjį, kapitalinį remontą ir rekonstravimo darbus (pagerinti turtą), pritaikydamas turtą savo veiklai. Išlaidos įskaitomos į nuompinigius ir turi neviršyti nuompinigių sumos, susidarančios per visą nuomos laikotarpį. Pagal sutarties 9.2 papunktį nuomininkui draudžiama be nuomotojo rašytinio sutikimo atlikti kapitalinio remonto ir rekonstravimo darbus (pagerinti turtą). Pagal sutarties 3 punkto 3 pastraipą, jeigu nuomininkas yra atlikęs šios sutarties 14 punkte numatytus darbus ir yra pateikęs griežtos atskaitomybės dokumentus, įrodančius lėšų investavimą, tai nuompinigių nemoka. Sistemiškai aiškinant aukščiau nurodytas sutarties nuostatas, darytina išvada, kad nuomininko (atsakovo) turėtos išlaidos einamajam, kapitaliniam remontui bei rekonstrukcijai (kapitaliniam remontui ir rekonstrukcijai turint rašytinį nuomotojo sutikimą), kurių metu pagerinamas išsinuomotas turtas, o turto pagerinimui turėtos būtinosios išlaidos pagrįstos griežtos atskaitomybės dokumentais, tai šios nuomininko išlaidos, neviršijančios nuompinigių sumos, susidarančios per visą nuomos laikotarpį, įskaitomos į nuompinigius.

Taigi, pagal nuomos sutartyje nustatytą susitarimą nuomininkas turi teisę į išsinuomotų pastatų pagerinimo išlaidų įskaitymą į nuompinigius, esant šioms sąlygoms: nuomininkas (atsakovas) pagerino išsinuomotą daiktą; nuomininkas turėjo nuomotojo raštišką sutikimą kapitaliniam remontui ar rekonstrukcijai; pateikė nuomotojui (ieškovui) daikto pagerinimui turėtų būtinų išlaidų dydį patvirtinančius dokumentus.

Byloje yra Birštono savivaldybės tarybos 2004 m. lapkričio 8 d. Sprendimas Nr. TS-145, kuriuo nutarta atlikto remonto 85862,70 Lt išlaidomis padengti VšĮ V.Chomičiaus krepšinio mokyklos nuompinigių ir delspinigių sumos dalį (T.I, 92 b.l.). Šis ieškovo sprendimas patvirtina, kad jam atsakovas pateikė dokumentus, pagrindžiančius išsinuomotų pastatų remontui turėtas 85862,70 Lt išlaidas, atitinkančias sutarties 14 punkte nurodytus kriterijus, todėl jos įskaitytinos į nuompinigius.

Vertindamas ar kitos atsakovo turėtos išlaidos, pagrįstos PVM sąskaitos faktūromis ir jų apmokėjimo dokumentais (T.I, 149-201, T.II, visas tomas, T.III, 3-136 b.l.), pripažintinos išlaidomis, atitinkančiomis sutarties 14 punkte nurodytus kriterijus, teismas, visų pirma, pažymi, jog kaip nustatyta aukščiau dalį juose nurodytų išlaidų, t.y. 85862,70 Lt, ieškovas pripažino atitinkančiomis sutarties 14 punkte nurodytus kriterijus, ir jas įskaitė į nuompinigius (T.I, 89-92 b.l.). Antra, byloje nėra jokių duomenų, kad išlaidos, nurodytos PVM sąskaitose faktūrose ir jų apmokėjimo dokumentuose, kurias ieškovas atsisakė įtraukti į nuompinigius, tikrai panaudotos pagerinant būtent ieškovo pastatus. Trečia, atlikti remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas ir dėl to jie tampa naudingi nuomotojui ir padidėja jo vertė. Ketvirta, byloje nėra duomenų, kad ieškovas būtų davęs atsakovui raštišką sutikimą daryti pastatų kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, todėl darytina išvada, kad atsakovas teisėtai galėjo daryti tik einamąjį ieškovo pastatų remontą. Einamasis remontas pagal savo pobūdį iš esmės yra skirtas tik pastatais besinaudojančio asmens poreikiams ir normaliai pastatų priežiūrai, kuria pagal CK 6.493 str. 1 d. turi atlikti nuomininkas.

Teismas taip pat pažymi, kad ieškovo pateiktuose prekių nurašymo aktuose nurodyta, kad prekės panaudotos pastatų, esančių (duomenys neskelbtini), remontui ir aplinkos tvarkymui (T.II, 137-139, 193 b.l., T.III, 6-7, 63-64, 121-123 b.l.). Pastatų nuomos sutartyje nėra numatyta, kad ieškovo turėtos išlaidos aplinkos tvarkymui įskaitomos į nuompinigius. Be to, iš tarp atsakovo (Užsakovo) ir fizinių asmenų (Rangovų), atlikusių darbus pagal verslo liudijimus, sudarytų sutarčių matyti, kad jie ne tik remontavo pastatus, bet remontavo juose esančius baldus, tvarkė aplinką. Atsakovo ir A.Č. 2003 rugpjūčio 28 d. pasirašytame darbų priėmimo akte nurodyta, kad pagal 2003 m. liepos 30 d. sutartį atlikti elektros instaliacijos darbai, balkonų ir durų remontas, naudotų baldų remontas, krepšinio aikštelės sutvarkymas. Teismas sprendžia, kad naudotų baldų remontas ir krepšinio aikštelės remontas negali būti pripažintas nuomininko išlaidomis, įskaitomomis į nuompinigius, nes tai nenumato pastatų nuomos sutartis. Šių darbų į nuompinigius neįskaitė ir ieškovo sudaryta komisija (T.I, 91 b.l.). Kartu teismas akcentuoja, kad elektros instaliacijos, balkonų ir durų remonto darbus (11925,- Lt) ieškovas įtraukė į 85862,70 Lt išlaidas, atitinkančias sutarties 14 punkte nurodytus kriterijus (T.I, 91 b.l.), todėl teismas daro išvadą, kad dar kartą šias išlaidas įskaityti į nuompinigius nėra pagrindo. Dėl tų pačių priežasčių pastatų vandentiekio ir kanalizacijos (27280,- Lt), patalpų dažymo ir tapetavimo darbų (33560,- Lt) išlaidos, kurios jau yra įskaitytos į nuompinigius, dar kartą į nuompinigius neįskaitytinos (T.I, 91 b.l., T.III, 130-136 b.l.). Po 2003 m. liepos 30 d. sutartyje numatytų darbų atlikimo atsakovo ir G.P. pasirašytame 2003 m. rugpjūčio 28 d. darbų priėmimo akte nurodyti darbai apima tik lauko darbus (takų atkasimą, plytelių perklojimą, krūmų ir bruzgynų iškirtimą, išdžiūvusių medžių iškirtimą, gazonų sutvarkymą, šiukšlių perkrovimą ir išvežimą), todėl ir šie darbai negali būti laikomi pastatų pagerinimu ir įskaitomi į nuompinigius (T.III, 127-129 b.l.). Jų į nuompinigius pagrįstai neįskaitė ir ieškovo sudaryta komisija (T.I, 91 b.l.).

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, teismas akcentuoja, kad atsakovas neįrodė, jog ieškovo pastatų pagerinimui turėjo daugiau nei 85862,70 Lt, kuriuos ieškovas 2004 m. lapkričio 8 d. Sprendimu Nr.TS-145 įskaitė į nuompinigius, todėl atsakovo priešieškinio reikalavimas pripažinti nuomos mokesčio sumokėjimu atsakovo atliktas investicijas į išsinuomotus pastatus tenkintinas tik 85862,70 Lt dalyje.

Teismas, įvertinęs tai, jog 2002 m. birželio 10 d. nuomos sutartis buvo nutraukta 2004 m. vasario 15 d., konstatuoja, kad nuomos sutarties trukmė buvo 20 mėnesių. Pagal sutarties 2 punktą mėnesinio nuomos mokesčio suma už abu pastatus - 11617,56 Lt. Vadinasi, bendra nuomos mokesčio suma už 20 mėnesių 20 x 11617,56 Lt = 232351,20 Lt. Teismas nustatė, kad pagal nuomos sutartį atsakovas ieškovui yra sumokėjęs 34852,68 Lt pradinį įnašą už pastatų nuomą (T.I, 11 b.l.). Todėl konstatuotina, kad atsakovas ieškovui nėra sumokėjęs 197498,52 Lt nuompinigių ir šioje dalyje ieškinys dėl nuompinigių priteisimo tenkintinas. Kita vertus, teismas, iš dalies tenkindamas priešieškinį, nustatė, kad atsakovas turėjo 85862,70 Lt išlaidų, atitinkančių sutarties 14 punkte nurodytus kriterijus ir įskaitytinų į nuompinigius, todėl delspinigiai pagal pastatų nuomos sutarties 10 punktą priteistini iš atsakovo už paskutines 180 dienų iki ieškinio pateikimo teismui nuo 111635,82 Lt, o ne nuo 197498,52 Lt. Todėl ieškovo reikalavimas dėl delspinigių priteisimo tenkintinas 10047,22 Lt dalyje.

Teismas, pasisakydamas dėl ieškovo reikalavimo priteisti iš atsakovo žemės mokestį, pažymi, kad pagal pastatų nuomos sutartį atsakovo turėtos išlaidos ieškovo pastatų pagerinimui gali būti įskaitomos tik į nuompinigius. Žemės mokestis nėra nuompinigiai už pastatus, todėl atsakovas, nors ir turėjęs išlaidų pastatų pagerinimui, neturi jokio teisinio pagrindo nemokėti žemės mokesčio už pastatų žemės sklypus. Taigi, ieškinys dalyje dėl 3462,05 Lt žemės mokesčio, dėl kurio dydžio tarp šalių ginčo nėra, tenkintinas.

Iš dalies patenkinus ieškinį ir priešieškinį, teismas sprendžia, kad šalims bylinėjimosi išlaidos vienai iš kitos nepriteistinos, o valstybei iš šalių atlygintinos lygiomis dalimis po 6,40 Lt (CPK 93 str. 2 d., 96 str.).

Kauno apygardos teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliktinos galioti iki teismo sprendimo įvykdymo (CPK 150 str. 5 d.) (T.I, 34-35 b.l.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 150 straipsnio 5 dalimi, 268-270 straipsniais ir 307 straipsniu, teismas

nuspren džia:

Ieškinį ir priešieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovo Birštono savivaldybės (į/k 111103013, buveinė Jaunimo g. 2, Birštonas) naudai 197498,52 Lt (vieną šimtą devyniasdešimt septynis tūkstančius keturis šimtus devyniasdešimt aštuonis litus) nuompinigių, 10047,22 Lt (dešimt tūkstančių keturiasdešimt septynis litus 22 ct) delspinigių bei 3462,05 Lt (tris tūkstančius keturis šimtus šešiasdešimt du litus) žemės mokesčio iš atsakovo Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokykla (į/k 135136993, buveinė Plechavičiaus g. 4-53, Kaunas).

Pripažinti atsakovo Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokyklos (į/k 135136993, buveinė Plechavičiaus g. 4-53, Kaunas) 85862,70 Lt (aštuoniasdešimt penkių tūkstančių aštuonių šimtų šešiasdešimt dviejų litų 70 ct) investicijas, atliktas į ieškovo Birštono savivaldybės (į/k 111103013, buveinė Jaunimo g. 2, Birštonas) pastatus, esančius (duomenys neskelbtini), nuomos mokesčio sumokėjimu pagal 2002 m. birželio 10 d. savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį.

Palikti galioti iki teismo sprendimo įvykdymo Kauno apygardos teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokyklos turtui ir turtinėms teisėms.

Priteisti iš ieškovo Birštono savivaldybės (į/k 111103013, buveinė Jaunimo g. 2, Birštonas) ir atsakovo Viešosios įstaigos V.Chomičiaus krepšinio mokykla (į/k 135136993, buveinė Plechavičiaus g. 4-53, Kaunas) valstybės naudai po 6,40 Lt (šešis litus 40 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.