Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas

1. Ieškovai G. B. ir R. B. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydami:

1.1. pripažinti jų nuosavybės teisę į 472/672 dalį žemės sklypo, (duomenys neskelbtini) (toliau – žemės sklypas);

1.2. arba pripažinti žemės sklypą antraeiliu pagrindinio daikto, pastato, (duomenys neskelbtini), ir jame esančių butų antraeiliu daiktu, priklausiniu, nustatant, kad 613,81 kv. m ploto butui, (duomenys neskelbtini), su kavinės patalpomis 1–1, 1–2, 1–3, 1–4, 1–31, 1–32, (duomenys neskelbtini), tenkanti antraeiliu daiktu, priklausiniu esančio žemės sklypo dalis yra lygi 472/672;

1.3. pripažinti žemės sklype įrengtą kiemo aikštelę pastato, (duomenys neskelbtini), ir jame esančių butų antraeiliu daiktu, priklausiniu, nustatant, kad 613,81 kv. m ploto butui, (duomenys neskelbtini), su kavinės patalpomis 1–1, 1–2, 1–3, 1–4, 1–31, 1–32, esančiais (duomenys neskelbtini), tenkanti priklausiniu esančios kiemo aikštelės dalis yra lygi 71/100;

1.4. pripažinti žemės sklype įrengtą tvorą pastato, (duomenys neskelbtini), ir jame esančių butų antraeiliu daiktu, priklausiniu, nustatant, kad 613,81 kv. m ploto butui, (duomenys neskelbtini), su kavinės patalpomis 1–1, 1–2, 1–3, 1–4, 1–31, 1–32, esančių (duomenys neskelbtini), tenkanti priklausiniu esančios tvoros dalis yra lygi 71/100; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovai nurodė, kad 2022 m. rugsėjo 13 d. iš antstolio organizuotų varžytynių bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įsigijo 613,81 kv. m ploto butą su kavinės patalpomis 1–1, 1–2, 1–3, 1–4, 1–31, 1–32, (duomenys neskelbtini), kurie nuosavybės teise priklausė atsakovui. Už šį turtą ieškovai sumokėjo 764 036 Eur. Ieškovų įgytas buto patalpas sudaro gyvenamosios paskirties patalpos – 10 atskirai įrengtų kambarių–butų (su 19 kv. m gyvenamuoju plotu ir sanitariniu mazgu) ir negyvenamosios paskirties (kavinės) patalpos 1–1, 1–2, 1–3, 1–4, 1–31, 1–32 (toliau – ir patalpos). Šios patalpos yra gyvenamajame daugiabutyje name, esančiame (duomenys neskelbtini). Pastate yra keturi butai: ieškovų patalpos, atsakovui priklausantis 55,87 kv. m butas, esantis (duomenys neskelbtini), ir 138,50 kv. m butas, esantis (duomenys neskelbtini), bei 55,07 kv. m butas, (duomenys neskelbtini), priklausantis trečiajam asmeniui. Ieškovų patalpos užima 71 proc. pastato naudingojo ploto. Pastatas yra žemės sklype, kuris priklauso atsakovui ir pagal valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto registro (toliau – Nekilnojamojo turto registras) duomenis yra visiškai užstatytas.

3. Ieškovai nurodė, kad žemės sklypas yra reikalingas patalpų eksploatavimui, tačiau perleidžiant patalpas nebuvo tinkamai išspręstas nuosavybės teisių į žemės sklypą klausimas. Tuo tarpu atsakovas, naudodamasis susidariusia situacija, apsunkina ieškovų įsigyto turto tinkamą eksploatavimą ir varžo visų patalpų naudojimą pagal paskirtį.

4. Ieškovai pažymėjo, kad pirko patalpas ketindami jas naudoti pagal jų paskirtį – butus apgyvendinimo tikslais, o kavinės patalpas – komerciniais tikslais. Įėjimui į patalpas ir pastato laiptinę yra reikalingi 3 atskiri įėjimai, kurie buvo įrengti bei naudoti paties atsakovo ir yra nurodyti pastato kadastrinių matavimų byloje. Ieškovai kreipėsi į atsakovą, prašydami leisti žemės sklypu patekti per 3 įėjimus į butų patalpą 1–6, kavinės patalpas 1–4 ir 1–1 per pastato laiptinę, kaip numatyta pastato kadastrinių matavimų byloje, taip pat netrukdyti iš pastato laiptinės patekti į pastato rūsyje esančias bendrojo naudojimo katilinės patalpas. Ieškovai pasiūlė atsakovui sudaryti sandorį dėl 3 kelio servitutų, kurie suteiktų teisę naudotis žemės sklypu prieinant prie 3 įėjimų bei į pastato bendro naudojimo laiptinę; taip pat susitarti dėl servituto pastato priežiūrai. Ieškovai taip pat prašė netrukdyti patekti į pastato bendro naudojimo patalpą – katilinę ir netrukdyti naudotis pastate įrengta dujinio šildymo sistema. Atsakovas nesutiko su ieškovų pasiūlymais, todėl ieškovai kreipėsi į teismą dėl kelio servitutų nustatymo.

5. Ieškovai nurodė, kad Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 29 straipsnio 7 dalis expressis verbis (aiškiais žodžiais) numato, jog, parduodant patalpas daugiabučiame name, jeigu žemės sklypo po namu savininkas yra kartu ir žemės sklypo savininkas, turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į dalį žemės sklypo. Varžytynių akte nebuvo išlygos dėl šių patalpų priklausinių daiktų perėjimo ar neperėjimo ieškovams. Dėl to šiuo metu atsakovas naudoja šią aplinkybę, siekdamas neleisti ieškovams eksploatuoti patalpų pagal jų paskirtį, vienasmeniškai naudoja kiemo aikštelę, ją visiškai užstatydamas bei užrakindamas tvoroje ties kavinės patalpomis esančius vartus. Tuo tarpu žemės sklypas yra visiškai užstatytas ir be pastate esančių butų neturi rinkos vertės, negali būti naudojamas jokia kita paskirtimi nei pastato eksploatavimui. Atsakovas nesąžiningai naudojasi šia situacija, siekdamas arba atgauti dalį kavinės patalpų, arba priversti ieškovus nupirkti iš atsakovo kitus pastate esančius butus už kainą, kuri viršija rinkos vertę, ir pakartotinai sumokėti už žemės sklypą, nors ieškovų sumokėtas atlyginimas už patalpas jau padengė patalpų užimamo žemės sklypo dalies kainą. Neišsprendus klausimo dėl teisių į žemės sklypo dalį, ieškovų, kaip patalpų savininkų, teisės bei patalpų eksploatavimo galimybės yra iš esmės suvaržytos, priklauso nuo atsakovo valios ir neatitinka nuosavybės teisių turinio – savo nuožiūra naudotis turtu bei valdyti turtą.