Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

Panevėžio apylinkės teismo Panevėžio rūmų teisėja Virginija Breskienė, veikdama Tauragės apylinkės teismo vardu,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo M. M. ieškinį atsakovui A. P. dėl sumokėto avanso ir baudos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys tenkinamas iš dalies.

10. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovas per nekilnojamo turto brokerę 2024 m. balandžio 1 d. nekilnojamo turto portale ww.aruodas.lt patalpino skelbimą dėl sodo pastato, žemės sklypo, ūkinio pastato ir kiemo aikštelės, esančių adresu (duomenys neskelbtini), pardavimo. Šalys 2024 m. kovo 1 d. sudarė preliminarią sutartį, kurios pagrindu įsipareigojo sulygtomis sąlygomis įstatymų nustatyta tvarka sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas (pardavėjas) parduos ieškovui (pirkėjui) sodo pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ūkinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kiemo aikštelę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančius adresu (duomenys neskelbtini). Ieškovas, vykdydamas preliminariąją sutartį, 2024 m. kovo 1 d. mokėjimo nurodymu Nr. (duomenys neskelbtini) atsakovui sumokėjo sutartyje numatytą 2000 Eur avansą. Likusią 38 000 Eur sumą už perkamą turtą ieškovas įsipareigojo atsakovui sumokėti ne vėliau kaip iki 2024 m. gegužės 31 d. (sutarties 8 punktas).

11. Minėto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties šalys nesudarė, kadangi, ieškovo teigimu, sudarant preliminarią sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo pardavėjas (atsakovas) nuslėpė informaciją, kad parduodami nekilnojamo turto objektai po rekonstrukcijos yra neinventorizuoti ir teisiškai neregistruoti viešame registre. 2024 m. kovo 15 d. pranešimu ieškovas kreipėsi į atsakovą, siūlydamas nutraukti 2024 m. kovo 1 d. preliminarią sutartį bei grąžinti 2000 Eur sumokėtą avansą. Atsakovas į šį pranešimą nereagavo, todėl ieškovas kreipėsi į teismą dėl sumokėto avanso grąžinimo ir baudos priteisimo.

12. Panevėžio apylinkės teismas 2024 m. birželio 7 d. sprendimu už akių patenkino ieškovo M. M. ieškinį ir iš atsakovo A. P. priteisė 2000,00 Eur avansą, 2000,00 Eur baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (4000,00 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. gegužės 6 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 92,00 Eur bylinėjimosi išlaidas. Atsakovui pateikus prašymą dėl sprendimo už akių peržiūrėjimo, teismas 2024 m. rugsėjo 5 d. nutartimi panaikino Panevėžio apylinkės teismo 2024 m. birželio 7 d. sprendimą už akių ir atnaujino bylos nagrinėjimą iš esmės.

13. Šalys neginčija fakto, kad 2024 m. kovo 1 d. ieškovas mokėjimo pavedimu pervedė atsakovui 2000 Eur avansą. Taip pat iš esmės nėra ginčo ir dėl fakto, kad parduodami nekilnojamo turto objektai po rekonstrukcijos yra neinventorizuoti ir teisiškai neregistruoti viešame registre Atsakovas šios aplinkybės neneigė, tik nurodė, kad ji ieškovui turėjo būti žinoma, bei teigė, kad pats neatliko jokių statinių rekonstrukcijų, tokios būklės turtą įgijo 2022 m. birželio 15 d. pirkimo-pardavimo sutartimi.

14. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021, 25 punktas).

15. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę –sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kita ko, yra būdinga tai, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis).

16. Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai jokių neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Be to, preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta ir netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Kitaip tariant, preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ne tik nuostolių, bet ir netesybų kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020). Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-124-403/2021).

17. Nagrinėjamu atveju tarp šalių susiklosčiusių santykių turinys atitinka preliminarios sutarties turinį (CK 6.165, 6.193 straipsniai). Šalys neginčijo, kad preliminariosios sutarties terminas baigėsi šalims nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties.

18. Esminis nesutarimas tarp šalių kilo dėl to, kurios iš jų elgesys ikisutartinių santykių metu buvo nesąžiningas ir kuri šalis yra kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo: atsakovas (pardavėjas) įrodinėjo, kad ieškovui buvo pateikta visa reikalinga informacija apie ginčo turtą (žemės sklypo ir statinių kadastrinės bylos, kt.), ieškovas apžiūrėjo nekilnojamąjį turtą vietoje, todėl būtent ieškovas yra kaltas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Ieškovas įrodinėjo priešingai, kad jo atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo teisėtas, o dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kaltas atsakovas, kuris nuslėpė nuo ieškovo informaciją, turinčią esminę reikšmę pagrindinės sutarties sudarymui, o preliminarios sutarties sudarymo metu sąmoningai nenurodė visų esminių aplinkybių dėl ketinamo įgyti turto, nes tik po sutarties pasirašymo ieškovui paaiškėjo, kad parduodami statiniai rekonstruoti, neregistruoti Nekilnojamo turto registro centrinio duomenų banke bei pastatyti nesilaikant statybos techninio reglamente numatyto atstumo reikalavimo nuo kaimyninio sklypo ribos. Todėl, ieškovo nuomone, būtent atsakovas tiek iki preliminariosios sutarties pasirašymo, tiek po to elgėsi nesąžiningai, kadangi tikėjosi sudaryti pagrindinę sutartį nuslėpdamas nurodytus faktus.

19. Pasirašydamos 2024 m. kovo 1 d. sutartį, šalys patvirtino, kad jos yra susitarusios dėl pardavėjui nuosavybės teise priklausančio sodo pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ūkinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kiemo aikštelės (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių adresu (duomenys neskelbtini), kuriuos charakterizuojantys duomenys yra nurodyti Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše.

21. Teismo posėdyje apklaustas liudytojas D. P. – turto vertintojas nurodė, kad ieškovas M. M. 2024 m. kovo mėnesį užsakė ginčo turto vertinimą paskolos tikslu. Liudytojas nustatė, kad yra pastatytas pastatas tarp ūkinio ir sodo pastatų, todėl reikalinga atnaujinti kadastro bylą. Liudytoju apklaustas turto brokeris M. K. pavirtino, kad D. P. vyko apžiūrėti ieškovo ketinamo įsigyti turto ir teigė, kad pastatytos statinių dienos neatitinka esamos padėties, pats liudytojas M. K. į vietą nuvykęs nebuvo.

22. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo (toliau – NTKĮ) 9 straipsnio 1 dalis nustato, kad Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti statinių kadastro duomenys turi būti keičiami, jeigu statiniai buvo rekonstruoti, kapitaliai remontuoti, nugriauti ar jeigu buvo atlikti nekilnojamosios kultūros paveldo vertybės tvarkymo statybos darbai ir jeigu šie pakitimai nebuvo nustatyti šio straipsnio 2 dalyje numatytu atveju, taip pat Statybos įstatymo nustatytais atvejais. Minėto straipsnio 2 dalis nustato, kad Nekilnojamojo turto kadastre įrašyti žemės sklypų kadastro duomenys turi būti keičiami, jei žemės sklype buvo pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai remontuoti statiniai ar atlikti nekilnojamosios kultūros paveldo vertybės tvarkymo statybos darbai, nutiesti keliai, iškasti tvenkiniai, įrengti valymo ar melioracijos ir kiti žemės sklypo įrenginiai, taip pat atlikti kiti veiksmai, pakeitę kadastro duomenis, bei įstatymų nustatyta tvarka nustačius, kad dėl gamtinių procesų pakito žemės naudmenų sudėtis. Nagrinėjamu atveju NTKĮ 9 straipsnio nuostatų nesilaikyta.

23. Teismo vertinimu, byloje esančių įrodymų (žemės sklypo ir nekilnojamo turto objektų kadastrinių bylų, Nekilnojamojo turto registro centrinio banko išrašo, teritorijų planavimo ir statybos valstybinę priežiūrą vykdančios institucijos išvadų, nekilnojamojo turto objekto fotonuotraukų, šalių paaiškinimų, liudytojų D. P., M. K. parodymų) duomenų pagrindu nustatyta, kad faktiškai esantys parduodamo nekilnojamojo turto objekto duomenys neatitinka tų duomenų, kurie konstatuoti preliminarioje sutartyje ir užfiksuoti Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banke, ir dėl kurių šalys susitarė. Aplinkybes apie parduodamo turto objekto neatitikimus atsakovas nutylėjo, neįspėjo ieškovo prieš sudarant preliminarią sutartį. Faktinė situacija ir procesiniuose dokumentuose nurodyti argumentai suteikia pagrindą konstatuoti, kad atsakovas neįvykdė sutarties įsipareigojimo parduoti žemės sklypą su sodo pastatu ir kitais statiniais, kurių duomenys užfiksuoti Nekilnojamojo turto registre, t. y. laikantis esminių sutarties sąlygų, šalių aptartų ir nurodytų preliminarioje sutartyje.

24. Iš šalių paaiškinimų, byloje esančio susirašinėjimo, liudytojo D. P. parodymų matyti, kad ieškovas nekilnojamąjį turtą ketino įsigyti už banko paskolą, todėl buvo reikalingas turto vertinimas. Įsigydamas statinius, kurių kadastro duomenys nepakeisti nustatyta tvarka, ieškovas nenorėjo turėti problemų dėl paskolos gavimo, įteisinimo atliktos pastatų rekonstrukcijos, kuri laikytina savavališka statyba, už kurią atsakyti gali tekti ieškovui. Atsakovas nepateikė įrodymų ir teismas nenustatė aplinkybių, kurios patvirtintų, jog pagrindinės sutarties nesudarymą galėjo nulemti ieškovo veiksmai.

25. Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020). Tokią pat išvadą leidžia daryti ir ginčo šalių sudarytos preliminariosios sutarties 15 punkto nuostatos, pagal kurias atsakovui (pardavėjui) yra nustatyta pareiga grąžinti pirkėjui avansą ir sumokėti 2000 Eur dydžio baudą, nutraukus preliminariąją sutartį dėl pardavėjo A. P. kaltės.

26. Teismas, pripažinęs, kad atsakovas laikomas kaltas dėl to, kad nebuvo sudaryta pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, ieškovo reikalavimą priteisti jo sumokėtą avansą laiko pagrįstu, nes priešingu atveju 2000 Eur suma atsakovui liktų be teisinio pagrindo (CK 6.237 straipsnio 1–2 dalys, CPK 185 straipsnis), todėl tenkina, priteisdamas iš atsakovo ieškovui pastarojo sumokėtą 2000 Eur avansą.

27. Kaip minėta, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį. Kasacinio teismo praktikoje yra pažymėta, kad preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-226-695/2017, 23 punktas). Tais atvejais, kai po preliminariosios sutarties sudarymo paaiškėja aplinkybės, jog tam tikra dalis būsimos pirkimo–pardavimo sutarties objekto yra neteisėti statiniai, kurie dėl savo neteisėtumo negali būti civilinės apyvartos objektas, tokios aplinkybės, jeigu jos nebuvo tinkamai atskleistos preliminariosios sutarties sudarymo metu, gali būti pripažįstamos pakankamu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2017, 27 punktas).

28. Sprendžiant, kiek kuri sutarties šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, turi būti vertinama ne tik tai, kokias tarpusavio teises ir pareigas pagal pasiektą susitarimą ir taikytiną teisinį reguliavimą sutartis sukuria jos šalims, bet ir jų elgesys vykdant sutartį, sutarties vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.200 straipsnyje (bendradarbiavimo, kooperavimosi, ekonomiškumo ir kt.), laikymasis bei kitos reikšmingos aplinkybės. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-189/2012).

29. Nors teismas nagrinėjamu atveju konstatavo, jog ieškovas įrodė, kad jo atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas, tačiau byloje taip pat pripažintina, kad ieškovas turėjo aktyviai domėtis ketinamu įgyti turtu, susipažinti su nuosavybės dokumentais, atidžiai apžiūrėti turto objektą atvykęs į vietą, t. y. teismas konstatuoja, kad ieškovas nebuvo atidus ir rūpestingas įsigydamas didelės vertės reikšmingą turtą, todėl teismas, vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais sprendžia, jog šalių sutartos netesybos dalintinos proporcingai tarp šalių, ieškovui iš atsakovo priteisiant 1000 Eur sumą (CK 1.5 straipsnis).

30. Fiziniams asmenims už piniginės prievolės įvykdymo termino praleidimą įstatymas numato 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis). Ieškovo reikalavimas priteisti procesines palūkanas už priteistą sumą yra pagrįstas įstatymu, todėl tenkinamas, sprendimu priteisiant 5 procentų dydžio metines palūkanas.

31. Šaliai, kurios naudai priimamas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidos teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Jeigu ieškinys patenkinamas iš dalies, nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Šalys pateikė rašytinius įrodymus, kad jų bylinėjimosi išlaidas sudaro: ieškovo sumokėtas 55 Eur žyminis mokestis ir 2238,50 Eur advokatės teisinės pagalbos išlaidos bei atsakovo sumokėtas 55 Eur žyminis mokestis ir 600,00 Eur advokato atstovavimo išlaidos. Teismas tenkina 75 procentus ieškinio, todėl, atsižvelgiant į CPK 93 straipsnio 1 ir 2 dalies reikalavimus, todėl ieškovui priteistina 1720,13 Eur, o atsakovui – 163,75 Eur bylinėjimosi išlaidų suma. Atlikus įskaitymą, ieškovui iš atsakovo priteisiamos 1556,38 Eur bylinėjimosi išlaidos (CPK 79 straipsnis, 80 straipsnio 1 dalies 1, 8 punktai, 7 dalis, 93 straipsnio 1, 2 dalys, 98 straipsnio 1, 2 dalys).

32. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei nepriteisiamos (CPK 92 straipsnis, 96 straipsnio 6 dalis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 270 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti iš A. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 2000 Eur (dviejų tūkstančių eurų) avansą, 1000 Eur (vieno tūkstančio eurų) baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą (3000 Eur) sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2024 m. gegužės 6 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1556,38 Eur (vieno tūkstančio penkių šimtų penkiasdešimt šešių eurų 38 ct) bylinėjimosi išlaidas M. M., asmens kodas (duomenys neskelbtini).

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Panevėžio apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant Panevėžio apylinkės teismo Panevėžio rūmuose.