- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2012-01-11
- Bylos Nr.
- 2A-94/2012
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vigintas Višinskis, Alė Bukavinienė, Donatas Šernas
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Rivekta“
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Žaliasis tiltas“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Donato Šerno ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto uždarosios akcinės bendrovės „Rivekta“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2010 m. spalio 22 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Rivekta“ ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Žaliasis tiltas“ dėl avanso grąžinimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas UAB „Rivekta“ nurodė, kad su atsakovu UAB „Žaliasis tiltas“ 2007 m. spalio 9 d. sudarė preliminarią sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo pastatyti butą su jam tenkančia požemine automobilių saugojimo vieta. Statybos darbai turėjo būti baigti iki 2008 m. gruodžio 15 d., vėliau šis terminas šalių susitarimu buvo pratęstas iki 2009 m. liepos 15 d. Ieškovas sumokėjo atsakovui preliminarioje sutartyje numatytą 112 740 Lt dydžio avansą. Tačiau, ieškovo teigimu, jis nebegali su atsakovu sudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, nes atsakovas sudarant preliminarią sutartį suklaidino dėl būsimos pagrindinės sutarties sąlygų bei nuslėpė šiam sandoriui sudaryti reikšmingas aplinkybes. Atsakovo pateiktas pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties projektas neatitinka kai kurių esminių preliminarios sutarties sąlygų ir ieškovui yra nuostolingas bei jo atžvilgiu nesąžiningas. Pirma, pagrindinės sutarties projekte numatyta, kad bankas įkeitimą ieškovo perkamo žemės sklypo daliai panaikins tik tuo atveju, kai atsakovas bankui įvykdys visus sutartinius įsipareigojimus, kylančius iš banko ir atsakovo sudarytos kredito sutarties. Tuo tarpu preliminaria sutartimi atsakovas įsipareigojo visus parduodamo turto įkeitimus ir apribojimus panaikinti iki pagrindinės sutarties sudarymo (3.5 p.). Ieškovas pažymėjo, kad norėjo už labai didelę sumą įsigyti butą su tam butui priklausančia žemės sklypo dalimi ir nori, jog šis turtas nebūtų apsunkintas jokiais kitais įsipareigojimais ir įkeitimais bankams, ypač atsižvelgiant į dabartinę situaciją statybos sektoriuje. Antra, preliminarioje sutartyje buvo numatyta, kad sudarant pagrindinę sutartį ieškovas suteiks atsakovui teisę naudotis pastato stogo dalimi, kuri ieškovui priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise; panaudos teisė bus įtvirtinta atskiroje sutartyje ar įtraukta į pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį; atsakovas turės teisę 99 m. naudoti pastato stogą reklamai įrengti ir eksploatuoti, taip pat turės teisę atlygintai ar neatlygintinai perduoti naudojamą plotą tretiesiems asmenims; pareiga daryti stogo einamąjį ir kapitalinį remontą teks ieškovui (5.14 p.). Tačiau kartu su pagrindinės sutarties projektu ieškovui buvo pateikta jau 2009 m. balandžio 24 d. tarp atsakovo ir trečiojo asmens sudaryta stogo panaudos sutartis. Ieškovo teigimu, atsakovas, dar nuo 2007 m. pabaigos žinodamas, kad buto savininku ir stogo bendraturčiu taps ieškovas, be ieškovo žinios ir sutikimo sudarė panaudos sutartį aiškiai ieškovui nenaudingomis ir nuostolingomis sąlygomis: trečiajam asmeniui suteikiama teisė verstis ir visa kita preliminarioje sutartyje nenumatyta veikla, teisė perleisti iš panaudos sutarties kylančias teises ir pareigas tretiesiems asmenims ar net sudaryti nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis bei daikto savininko sutikimo ar žinios, tuo tarpu stogo remonto išlaidos nustatomos ieškovui. Nuslėpdamas nuo ieškovo panaudos sutarties sudarymo faktą ir šios sutarties sąlygas, atsakovas elgėsi nesąžiningai. Atsakovas privalėjo gauti ieškovo sutikimą dėl tokios sutarties sudarymo. Trečia, gyvenamojo namo statybos metu atsakovas, nepranešęs ieškovui, pakeitė namo projektą, įrengdamas daugiau butų, o tai dėl papildomų komunikacijų įvedimo lėmė ir ieškovo ketinto įsigyti buto estetinio vaizdo pablogėjimą. Ieškovo teigimu, atsižvelgiant į visas šias aplinkybes, jis negali sudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, o sumokėtas avansas turėtų būti grąžintas (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.237 str., 6.315 str. 3 d., preliminarios sutarties 6.11 p.).
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2010 m. spalio 22 d. sprendimu ieškinį atmetė.
Teismas nurodė, kad šalių sudaryta ir jų preliminaria įvardijama sutartimi atsakovas įsipareigojo sukurti nekilnojamąjį daiktą ir jį perduoti ieškovo nuosavybėn, o ieškovas įsipareigojo daiktą priimti ir už jį sumokėti. Šia sutartimi šalys taip pat įsipareigojo ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Teismo nuomone, toks susitarimas turi ir preliminarios, ir pagrindinės sutarties požymių. Aptariamos sutarties pagrindu susiklosčiusius santykius teismas kvalifikavo kaip būsimo nekilnojamojo daikto preliminaraus pirkimo-pardavimo teisinius santykius. Tokią išvadą teismas grindė tuo, kad nors pagal CK 6.401 straipsnį būsimojo nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties pirkėju gali būti tik fizinis asmuo, tačiau įstatymas nedraudžia ir juridiniams asmenims sudaryti tokio pobūdžio sutartį, pašalinant iš juos aptariamame straipsnyje numatytoms sutartims būdingus vartojimo sutarčių požymius (CK 1.136 str. 1 d., 2 d. 1 p.).
Teismas pažymėjo, kad ieškovas pagal preliminarią sutartį, be kita ko, įgijo prievolę ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Teismo vertinimu, atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį savo prasme prilygintinas sutartinių santykių nutraukimui. Tuo tarpu sutarties nutraukimas yra ultima ratio (CK 6.217 str.).
Teismas sutiko su ieškovo argumentu, kad atsakovas pagal preliminarią sutartį turėjo teisę įkeisti tik butą ir automobilių saugojimo vietą, bet ne žemės sklypą. Kita vertus, žemės sklypo hipoteka sutarties sudarymo metu buvo įregistruota viešame registre, todėl, teismo nuomone, pagal CK 6.321 straipsnio 5 dalį ieškovas negali remtis šia aplinkybe įrodinėdamas atsakovą netinkamai vykdžius sutartį. Tam įtakos neturi ir tai, kad preliminarioje sutartyje susitarimas dėl žemės sklypo įkeitimo expressis verbis nebuvo įtvirtintas. Teismas taip pat pažymėjo, kad žemės sklypo dalies įkeitimas sutarties vykdymui ir ieškovo teisėms nėra reikšmingas. Teismo nuomone, žemės sklypo, užstatyto pastatu, kuriame yra ginčo butas, dalies, priklausančios butą perkančiam asmeniui, panaudojimas civilinėje apyvartoje yra labai ribotas ir praktiškai neįmanomas atskirai nuo buto, todėl sklypo dalies įkeitimu ieškovas nepatyrė jokių realių, juntamą poveikį turinčių civilinių teisių suvaržymų. Nepatyręs realių suvaržymų, ieškovas atsisakė pasinaudoti atsakovo pasiūlymu įsigyti butą žemesne kaina.
Teismo nuomone, kitus ieškovo argumentus dėl atsakovo netinkamo preliminarios sutarties vykdymo taip pat paneigia byloje esantys įrodymai. Teismo teigimu, stogo nuomos ir panaudos teisės buvo numatytos sutartyje. Faktas, kad panaudos sutartys su trečiaisiais asmenimis atsakovo jau buvo sudarytos, neturi jokios reikšmės ieškovo sudaryta sutartimi sukurtoms teisinėms pasekmėms. Ieškovas net nenurodė, kaip sutartys su trečiaisiais asmenimis pažeistų jo teises, kokių kitokių sutarčių su trečiaisiais asmenimis sąlygų ieškovas reikalautų sudarydamas pagrindinę sutartį. Teismas pažymėjo, kad buto perplanavimas buvo atliktas paties ieškovo užsakymu pagal jo nurodymus, todėl tokie atsakovo veiksmai negali būti pripažinti pažeidžiantys ieškovo teises.
Teismas, remdamasis išdėstytu, sprendė, kad ieškovas neįrodė atsakovą netinkamai vykdžius preliminarią sutartį, todėl konstatavo, jog ieškovas neteisėtai atsisakė vykdyti sutartį – pasirašyti pagrindinę sutartį. Nepagrįstas vengimas sudaryti pagrindinę sutartį suteikia teisę nukentėjusiajai šaliai reikalauti nuostolių atlyginimo (CK 6.165 str. 4 d.).
Teismas nurodė, kad preliminarioje sutartyje buvo nustatytas terminas iki 2009 m. liepos 15 d. pagrindinei sutarčiai sudaryti. Per šį terminą nesudarius pagrindinės sutarties, tokia šalių prievolė pasibaigė įstatymo pagrindo (CK 6.165 str. 5 d.). Teismo vertinimu, nustačius, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl ieškovo nepagrįsto atsisakymo, atsakovas teisėtai pasinaudojo preliminarioje sutartyje numatyta teise į netesybas – į jas įskaitė ieškovo sumokėtą avansą. Teismas konstatavo, kad būtent įskaitymu baigėsi atsakovo prievolė grąžinti ieškovui avansą, todėl ieškinį atmetė.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
Apeliantas UAB „Rivekta“ prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti visiškai. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
1. Teismas, konstatavęs, kad CK 6.401 straipsnyje numatytos būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties pirkėju gali būti ir juridinis asmuo, apelianto atžvilgiu taip pat turėjo taikyti vartotojų apsaugai skirtas teisės normas. Priešinga teismo išvada prieštarauja Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikai.
2. Teismas nepagrįstai sprendė, kad apeliantas nutraukė sutartį. Pagal CPK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja.
3. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad apeliantas neturėjo teisės atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Sprendime neteisingai nurodoma, kad žemės sklypas yra bevertis ir dėl jo įkeitimo apeliantas nepatiria jokių nuostolių, – viso sklypo vertė 2010 m. sudarė 2,5 mln. Lt. Grįsdamas šį argumentą, apeliantas pakartoja ieškinio teiginius.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Žaliasis tiltas prašo skundą atmesti. Atsiliepimas grindžiamas tokiais esminiais argumentais:
1. Apeliantui negali būti taikomos vartotoją ginančios teisės normas, nes apeliantas yra juridinis asmuo, o preliminarią sutartį sudarė verslo tikslais. Sutarties šalys yra lygiaverčiai subjektai.
2. Atsakovas dėjo visas pastangas pagrindinei sutarčiai sudaryti (teikė paaiškinimus, raštus, taikė nuolaidas ir kt.), tačiau ieškovas sąmoningai ieškojo bet kokių priežasčių ar preteksto preliminariai sutarčiai nutraukti.
3. Apeliantas neturėjo pagrindo nutraukti preliminarią sutartį. Nors preliminari sutartis ir nenumatė hipotekos nuėmimo nuo žemės sklypo dalies, šią problemą atsakovas su banku išsprendė. Atsakovas siūlė ieškovui pateikti rašytinį banko įsipareigojimą nevaržyti ieškovo teisių į jam tenkančią sklypo dalį nepriklausomai nuo atsakovo prievolių bankui vykdymo, taip pat, kad žemės sklypo hipotekos bus atsisakyta sklypą perdavus bendrijai (tam specialiai buvo įkurta bendrija). Viešame registre nurodyta sklypo vertė yra formali, nes ji nustatyta neatsižvelgiant į tai, kad sklypas užstatytas. Stogo panaudos sutartis taip pat nepažeidė apelianto teisių, nes jos sąlygos atitiko numatytas preliminarioje sutartyje. Ši panaudos sutartis įpareigojo patį panaudos gavėją atlikti jam suteikiamos naudoti stogo dalies (48 kv. m.) einamąjį remontą, o pareigą rūpintis apeliantui tenkančia stogo dalimi numato įstatymas (CK 4.76 str.). Apeliantas galėjo ginčyti panaudos sutartį, bet ne atsisakyti pirkti butą.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Teisėjų kolegija apeliacinę bylą nagrinėja neperžengdama apeliacinio skundo teisinio ir faktinio pagrindo (CPK 320 str.).
Nagrinėjamo ginčo esmę sudarė nustatymas, dėl kieno kaltės – apelianto ar atsakovo – nebuvo sudaryta būsimo nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad sudaryti sutartį neteisėtai atsisakė pats apeliantas. Kolegija neturi pagrindo nesutikti su šia teismo išvada ir ją pagrindžiančiais argumentais.
Pritartina pirmosios instancijos teismo pozicijai, kad šalių sudaryta sutartis gali būti kvalifikuojama kaip CK 6.401 straipsnyje numatyta būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis. Nors šiame straipsnyje ir įtvirtinta, kad tokios sutarties pirkėju yra fizinis asmuo (1 d.), tačiau tai nereiškia, kad dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pastatymo ir vėlesnio jo pardavimo negali susitarti juridiniai asmenys. Tokią galimybę aiškiai suteikia CK 1.136 straipsnio 2 dalies 1 punktas, pagal kurį civilinės teisės ir pareigos gali atsirasti ir iš įstatymuose nenumatytų, tačiau jiems neprieštaraujančių sandorių. Kita vertus, pripažinus, kad būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį sudarė, kaip ir šiuo atveju, juridiniai asmenys, CK 6.401 straipsnyje įtvirtintas palankesnis reguliavimas, taikomas šios sutarties pirkėjui – fiziniam asmeniui (vartotojui), nagrinėjamu atveju netaikytinas, nes tam nėra objektyvių priežasčių – šalių nelygiavertiškumo. Tokia pozicija neprieštarauja apelianto nurodomai Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutarčiai civilinėje byloje V. Č. v. UAB „Ilgalaikių investicijų kompanija“ (bylos Nr. 3K-3-435/2010).
Priešingai nei teigia apeliantas, pirmosios instancijos teismas nekonstatavo, kad apeliantas sutartį nutraukė. Teismas pažymėjo, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį savo prasme prilygintinas sutarties nutraukimui, kuris gali būti panaudotas tik kaip ultima ratio. Kolegija sutinka su tokiu argumentu. Tuo tarpu sprendime aiškiai nurodyta, kad per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, tokia prievolė pasibaigė, tačiau pripažinta, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo kaltas apeliantas, dėl ko jam gali būti taikoma atsakomybė.
Apeliantas skunde taip pat teigia, kad žemės sklypo, ant kurio pastatytas daugiabutis gyvenamasis namas, įkeitimas bei namo stogo dalies panaudos sutarties su trečiuoju asmeniu sudarymas buvo pakankamos priežastys, pateisinančios atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį. Kolegija su apeliantu nesutinka.
CK 6.321 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad pardavėjas privalo panaikinti perduodamų daiktų įkeitimą (hipoteką) nepaisydamas to, ar įkeitimas (hipoteka) buvo įregistruotas ar ne, išskyrus atvejus, kai pirkėjas, iš pardavėjo gavęs tinkamą informaciją, sutinka pirkti daiktus, teisės į kuriuos suvaržytos tokiu būdu. Pagal CK 6.321 straipsnio 6 dalį, pardavėjui pažeidus šio straipsnio 1-4 dalyse nurodytas savo pareigas, pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti kainą arba nutraukti sutartį, jeigu pardavėjas neįrodo, kad pirkėjas žinojo arba turėjo žinoti apie trečiųjų asmenų teises į daiktus ar šių teisių suvaržymą. Šiuo atveju primintina, kad sutarties nutraukimas, o nagrinėjamu atveju – atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, yra ultima ratio ir todėl gali būti naudojamas tik esant iš tiesų svarbioms priežastims. Nagrinėjamu atveju, kolegijos nuomone, tokių priežasčių nebuvo. Visų pirma reikia pastebėti, kad pagrindinis ieškovo siekis buvo įsigyti butą gyvenamajame name ir automobilio stovėjimo vietą. Šiuo atveju kalbama tik apie tai, kad įkeitimas nepanaikintas žemės sklypui, ant kurio stovi gyvenamasis namas (T. 2, b. l. 13-24). Kaip teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas, disponavimas butui tenkančia užstatyta žemės sklypo dalimi faktiškai yra neįmanomas ir beprasmis, todėl, net darant prielaidą, kad išieškojimą į žemės sklypą galėtų nukreipti atsakovo kreditorius (bankas), tai esmingai nepaveiktų apelianto teisių. Šiai išvadai neturi įtakos tai, kad visas užstatytas sklypas formaliai įvertintas 2,5 mln. suma. Antra, atsakovas, atsižvelgdamas į apelianto pretenzijas dėl žemės sklypo įkeitimo, pasiūlė 130 tūkst. Lt nuolaidą nuo perkamo turto kainos, tačiau atsakovas ja nepasinaudojo (T. 1, b. l. 7, 37, 86). Siūlymą dar labiau sumažinti turto kainą atsakovas pateikė ir bylos nagrinėjimo metu (T. 2, b. l. 36) Trečia, atsakovas siekė bendradarbiauti ir spręsti klausimą dėl žemės įkeitimo panaikinimo, tačiau apeliantas nepagrįstai prie jo neprisidėjo (T. 1, 91-92, 94, 95). Ketvirta, pačioje preliminarioje sutartyje expressis verbis nebuvo atsakovo įsipareigojimo panaikinti žemės sklypo įkeitimą (1.1, 1.3, 3.5, 4.8 p.). Apie egzistuojantį sklypo įkeitimą preliminarios sutarties sudarymo metu apeliantas galėjo ir turėjo žinoti iš viešo registro (CK 6.321 str. 5 d.).
Kolegija taip pat sutinka su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad stogo dalies panaudos sutarties sudarymas su trečiuoju asmeniu nesudarė pagrindo atsisakyti pagrindinės sutarties. Tokia atsakovo teisė buvo numatyta jau preliminarioje sutartyje (5.14 p.), o jos ankstesnis įgyvendinimas esmingai negalėjo pažeisti apelianto interesų. Pagal panaudos sutartį trečiajam asmeniui buvo suteikta teisė naudotis tik 48 kv. m. viso daugiabučio namo stogo (1 str. 1 p., T. 1, b. l. 30). Priešingai nei teigia apeliantas, jo pareiga daryti stogo remontą buvo numatyta tiek preliminarioje sutartyje, tiek tenka pagal įstatymą kaip stogo bendraturčiui (CK 4.76 str.). Tuo tarpu remonto išlaidos, susijusios su stogo dalies pritaikymu trečiojo asmens veiklai (reklamai), pagal panaudos sutartį tenka trečiajam asmeniui (6 str. 3 p.)
Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytu, konstatuoja, kad naikinti skundžiamą sprendimą apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo, todėl sprendimą palieka nepakeistą, o skundą atmeta.
Įrodymų apie apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas atsakovas nepateikė.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2010 m. spalio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.