Lietuvos apeliacinio teismo nutartis

1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Tryliktoji projekto bendrovė“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš atsakovės UAB „Realinija“ 273 100 Eur netesybas (baudą); 2022 m. sausio 5 d. atsakovės rengtą nekilnojamojo turto aukcioną bei jo rezultatus pripažinti niekiniais ir negaliojančiais, kaip prieštaraujančius viešajai tvarkai ir gerai moralei, ir grąžinti šalis į pirminę padėtį, buvusią iki ginčijamo aukciono; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovė nurodė, kad atsakovė UAB „Realinija“ 2021 m. liepos 27 d. kreipėsi į ERA įmonių grupę, kuriai priklauso ir ieškovė UAB „Tryliktoji projekto bendrovė“, su pasiūlymu įsigyti nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini). Kadangi toks pasiūlymas ERA įmonių grupę sudomino, todėl su atsakove buvo pradėti ikisutartiniai santykiai ir atliekami aktyvūs sandoriui sudaryti būtini veiksmai, t. y. sandoriui reikalingų dokumentų rinkimas, sutarčių projektų rengimas bei jų sąlygų derinimas. 2021 m. rugpjūčio 9 d. atsakovė ir viena iš ERA grupės bendrovių, UAB „Turto plėtra“, sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria šalys įsipareigojo, preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pagrindine sutartimi atsakovė turėjo parduoti ir perduoti, o pradinė pirkėja pirkti preliminariojoje sutartyje nurodytomis sąlygomis šį nekilnojamąjį turtą: atsakovės kapitališkai suremontuotą pastatą – medicinos kliniką su terasa, kuris yra kultūros paveldo objektas; pastatui skirtą dalį nuotekų šalinimo tinklų – lietaus nuotekų vamzdyno; 495/1366 dalį kitų inžinerinių – kiemo statinių (pavėsinės, tvoros, kiemo aikštelės); 495/1366 dalį žemės sklypo; 42/264 dalį negyvenamosios patalpos – automobilių stovėjimo aikštelės (14 automobilių parkavimo vietų, esančių prie pastato įrengtoje požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje). Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad turto kaina, kuri bus nurodyta pagrindinėje sutartyje, yra 2 731 000 Eur, o pradinės pirkėjos atsakovei mokamas užtikrinimas pagal preliminariąją sutartį sudaro 10 proc. kainos dydžio sumą, t. y. 273 100 Eur. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta per 15 dienų nuo teisinio patikrinimo pabaigos. Be to, šalys pagrindinės sutarties pasirašymo terminą susiejo su papildoma atsakovės pareiga – pateikti su turtu susijusius dokumentus bei ieškovės pareiga – patikrinti atsakovės pateiktus turto dokumentus. Taip pat preliminariojoje sutartyje šalys susitarė dėl atsakovės įsipareigojimo iki pagrindinės sutarties sudarymo nesiūlyti turto įsigyti kitiems pirkėjams ar potencialiems investuotojams bei atsakovei taikomų su turtu susijusių apribojimų (draudžiančių prisiimti bet kokius apsunkinimus, susijusius su turtu). Iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino atsakovei nespėjus atlikti preliminariąja sutartimi sulygtų pagrindinės sutarties sudarymui reikalingų paruošiamųjų veiksmų, t. y. nespėjus pateikti pradinei pirkėjai visų su turtu susijusių dokumentų, nesuformavus ir valstybės įmonės (toliau – VĮ) Registrų centro Nekilnojamojo turto registre (toliau – ir Nekilnojamojo turto registras) neįregistravus pastatui skirtų inžinerinių tinklų (vandentiekio tinklų, lietaus nuotekų bei buitinių nuotekų tinklų, lietaus kanalizacijos vamzdyno), neišsprendus klausimo dėl ieškovei tikrinant dalį su turtu susijusių dokumentų atrastos Nekilnojamojo turto registre neįregistruotos jungties (tunelio) tarp pastato ir parkingo vietų teisinio įregistravimo bei priskyrimo pastato savininko naudojimui, 2021 m. spalio 1 d. šalys sudarė papildomą susitarimą prie preliminariosios sutarties, kuriuo šalys susitarė pratęsti terminą atsakovei turto dokumentams pateikti iki 2021 m. spalio 13 d. Atitinkamai šalys susitarė iki 2021 m. spalio 25 d. pratęsti terminą ieškovei turto dokumentų teisiniam patikrinimui atlikti. Tuo atveju, jeigu atsakovė iki 2021 m. spalio 25 d. preliminariąja sutartimi sulygtų turto dokumentų ir vėl nespėtų pateikti arba neatsakytų į klausimus, susijusius su turtu ir turto teisinio patikrinimo metu paaiškėjusiomis rizikomis, šalys papildomai susitarė terminą turto dokumentų teisiniam patikrinimui automatiškai pratęsti dar 5 darbo dienomis. 2021 m. lapkričio 8 d. pirminė pirkėja vienašališkai perleido visas iš preliminariosios sutarties ir papildomo susitarimo kylančias teises ir pareigas kitai iš tos pačios grupės bendrovių – ieškovei. Po tarp šalių vykusių derybų, susirašinėjimų, dokumentų perdavinėjimo, 2021 m. gruodžio 23 d. atsakovė atsiuntė ieškovei raštą, kuriame nurodė, kad preliminarioji sutartis yra pasibaigusi, kadangi pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2021 m. lapkričio 18 d. Papildomai atsakovė ieškovės pasiteiravo rekvizitų, kuriais galėtų grąžinti gautą avanso pagal preliminariąją sutartį (užtikrinimo) sumą, o 2021 m. gruodžio 23 d. elektroniniame laiške papildomai nurodė, kad dėl turto rengs pardavimo aukcioną. 2021 m. gruodžio 28 d. atsakovė grąžino ieškovei užtikrinimo sumą, tačiau reikalaujamų netesybų nesumokėjo. 2022 m. vasario 24 d. pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu turtas buvo parduotas UAB „Via LT“. Nuosavybės teisė naujajam savininkui yra perėjusi ir registruota Nekilnojamojo turto registre.