Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

2025 m. vasario 5 d. pareiškėja nurodo gavusi UAB „Akmens takas“ prašymą Nr. 25-4 „Dėl sutarties šalies pakeitimo“, kuriuo buvo prašoma pakeisti Sutarties šalį ir 2025 m. vasario 21 d. parengusi Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimo projektą Nr. TSP-132-(1.4E) „Dėl 2023 m. rugsėjo 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. SŽ-1500 pakeitimo“ (toliau – Sprendimo projektas), prie kurio buvo pridėtas papildomas susitarimas prie Sutarties (toliau – Susitarimas), kurį pasirašius būtų pakeista Sutarties šalis. Sprendimo projektas buvo užregistruotas svarstyti 2025 m. kovo 6 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos posėdyje, tačiau 2025 m. kovo 4 d. gauta atsakovės Išvada, kad Susitarimo projektas neatitinka teisės aktų reikalavimų.

Pareiškėja akcentuoja, kad rengiamu Sprendimo projektu ketinta pakeisti Sutarties šalį Taisyklių 111 punktu, kuris numato, kad pasikeitus sutarties šaliai, sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos. Pareiškėjos tvirtinimu, ji turėjo teisę vadovautis Taisyklių 111 punktu, kadangi ši norma nėra blanketinė ar nukreipiančioji, t. y. nėra pateikiama nuoroda į kitą Taisyklių punktą ar į kitus teisės aktus, kuriais būtų privaloma vadovautis taikant šį punktą, norma nėra detalizuojama jokiais papildomais reikalavimais ir yra savarankišku pagrindu, tad suprantama kaip taikoma tiesiogiai, t. y. kaip atskiras savarankiškas teisinis pagrindas atitinkamos sutarties pakeitimui.

Pasisakydama dėl atsakovės argumentų, susijusių su Sutarties sąlygomis, pažymi, kad Nacionalinės žemės tarnybos argumentas, kad Sutartyje nenumatyta galimybė perleisti ginčo sklypą, visiškai nepagrįsta.

Pareiškėja remiasi Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.1 straipsnio 2 dalimi, numatančia, kad turtiniams santykiams bei kitokiems santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, šio kodekso normos taikomos tiek, kiek šių santykių nereglamentuoja atitinkami įstatymai. Šiame kontekste pažymi, kad valstybinės žemės sklypų nuomos sutarties šalies pakeitimas nėra reglamentuotas įstatymuose, tad turi būti taikomos CK nuostatos. CK 6.156 straipsnyje yra įtvirtintas sutarties laisvės principas, kuris nurodo, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Įgyvendinant minėtą nuostatą ir buvo parengtas Sprendimo projektas, siekiant pakeisti Sutarties šalį.

Pareiškėja atkreipia dėmesį ir į tai, kad Taisyklėse yra pateiktas pavyzdinės valstybinės žemės nuomos sutarties projektas, kurio 29 punkte yra nurodoma, kad pasikeitus sutarties šaliai, sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos. Tai ta pati Taisyklių 111 punkto nuostata, kad pasikeitus sutarties šaliai, sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos, kas, pasak pareiškėjos, reiškia, kad sutartis gali būti keičiama, kai keičiasi jos šalis, tik tiek, kad pastarajai lieka galioti kitos sutarties sąlygos. Priešingas aiškinimas, pareiškėjos vertinimu, pažeistų CK įtvirtintą sutarties laisvės principą.

Atsižvelgusi į nurodytus argumentus, pareiškėja prašo jos skundą patenkinti.

Taisyklių 110 punkte nustatyta, kad perleidžiant aukcione išnuomoto žemės sklypo nuomos teisę į žemės sklypą ar jo dalį, jei tai yra numatyta nuomos sutartyje, taikomos Taisyklių II skyriaus antrojo skirsnio nuostato. Taisyklių 55 punkte nustatyta, kad žemės nuomos teisė į naudojamą žemės sklypą ar jo dalį perleidžiama kitiems asmenims, kai perleidžiami išnuomotame valstybinės žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys) ir valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo įsipareigojimus pagal nuomos sutartį.

Nacionalinė žemės tarnyba akcentuoja, kad įvertusi tai, kad ginčo žemės sklypas Sutartimi išnuomotas viešojo aukciono laimėtojui – UAB „Akmens takas“ pagal aukciono sąlygas gyvenamiesiems namams statyti (daugiabučiams gyvenamiesiems pastatams ir bendrabučiams statyti), kad Susitarimo projekto parengimo dienai žemės sklype nebuvo pastatytų nuomininkui nuosavybės teise priklausančių statinių, vertino, kad nuomininkė negali perleisti nuomos teisės į ginčo žemės sklypą pagal Susitarimo projektą.

Atsakydama į pareiškėjos skunde nurodytus argumentus, Nacionalinė žemės tarnyba akcentuoja šiuos momentus.

Atsakovė pažymi, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuoja imperatyvios įstatymų normos, todėl valstybinės žemės nuomos teisė gali būti perleidžiama tik įstatymų nustatytais atvejais Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka.

Nacionalinė žemės tarnyba atkreipia dėmesį, kad aplinkybė, kad Taisyklėse neteisingai (galimai dėl apsirašymo klaidos) nurodyta nuoroda į Taisyklių II skyriaus antrąjį skirsnį, kuris reglamentuoja valstybinės žemės pardavimą, o ne į trečiąjį skirsnį, kuris reglamentuoja valstybinės žemės nuomą, nesudaro pagrindo pareiškėjai atlikti teisei priešingus veiksmus. Taisyklių 110 punkto nuostata, kad perleidžiant aukcione išnuomoto žemės sklypo nuomos teisę į žemės sklypą ar jo dalį, jei tai yra numatyta nuomos sutartyje, taikomos Taisyklių II skyriaus antrojo skirsnio nuostatos, negali būti suprantama ir aiškinama plečiamai.

Šiame kontekste pažymi, kad 2023 m. rugsėjo 7 d. Šiaulių miesto savivaldybės ir UAB „Akmens takas“ 2023 m. rugsėjo 7 d. sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje Nr. SŽ-1500 apskritai nėra sąlygos, numatančios perleisti nuomos teisę į ginčo žemės sklypą ar jo dalį, todėl toks sandoris negalimas, o kadangi negalimas, tai ir pareiškėja neturėjo jokio teisinio pagrindo 2025 m. vasario 21 d. rengti Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimo projektą Nr. TSP-132-(1.4E) „Dėl 2023 m. rugsėjo 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. SŽ-1500 pakeitimo“.

Atsakovė pažymi ir tai, kad iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo matyti, kad būtent po Nacionalinės žemės tarnybos Išvados pateikimo (Išvada priimta ir pateikta pareiškėjai 2025 m. kovo 4 d.), buvo įregistruoti UAB „Akmens takas“ žemės sklype statomi statiniai: pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. duomenys neskelbtini) pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. duomenys neskelbtini), pastatas – daugiabutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. duomenys neskelbtini), kurių baigtumo procentas – 8 proc. Šių statinių kadastro duomenys buvo nustatyti 2025 m. kovo 5 d., o UAB „Akmens takas“ nuosavybės teisė į šiuos statinius įregistruota 2025 m. kovo 13 d. Pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. ACUB2-00-250313-01008 pagrindu, įrašai viešame registre išviešinti nuo 2025 m. kovo 14 d.

Tais atvejais, kai aukcione išsinuomoto žemės sklypo nuomininkas nebepageidauja toliau nuomotis, turi teisę kreiptis į nuomotoją dėl nuomos sutarties nutraukimo. Tokiu atveju valstybinės žemės patikėtinė turi teisę inicijuoti kitą žemės sklypo nuomos ar pardavimo aukcioną.

Sprendimo projekto parengimo dieną, t. y. 2025 m. vasario 21 d., prie kurio buvo pridėtas Susitarimo projektas dėl nuomos sutarties pakeitimo, nuomininkė ginčo žemės sklype neturėjo nekilnojamojo turto, nebuvo perleidusi tokio turto kitam subjektui kartu su žemės sklypo nuomos teise.

CK normos, Žemės įstatymo ar Taisyklių nuostatos nenumato nuomininkui teisės perleisti naujo neužstatyto valstybinės žemės sklypo nuomos teisę kitam subjektui.

Nacionalinė žemės tarnyba nurodo nesutinkanti ir su pareiškėjos argumentais, susijusiais su sutarties šalies pakeitimu remiantis CK 6.156 straipsnyje įtvirtinu sutarties laisvės principu bei Taisyklių 111 punkte nustatytu teisiniu reguliavimu. Pažymi, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuoja imperatyvios įstatymų nuostatos, o Sutartyje nėra sąlygos, leidžiančios nuomininkui perleisti ginčo žemės sklypo nuomos teisę kitam asmeniui, nuomininkė jokių nekilnojamojo turto objektų UAB „Medžiotojų kiemelis“ nėra perleidusi, todėl pareiškėja neturi teisinio pagrindo keisti nuomininko remiantis Taisyklių 111 punktu.

Atsakovė, atsižvelgusi į pareiškėjos pateiktą 2024 m. rugpjūčio 12 d. jungtinės veiklos sutartį, sudarytą tarp UAB „Akmens takas“ ir UAB „Medžiotojų kiemelis“, iš kurios matyti, kad šalys, susitarė tapti ginčo žemės sklypo bendranuomėmis (sutarties „e“ dalis, 2.1.1, 2.2.1 papunkčiai), o taip pat UAB „Akmens takas“ prašymą dėl nuomos sutarties pakeitimo, nurodo ir šiuos argumentus.

Valstybinės žemės savininkė yra Lietuvos valstybė. Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 6–9 ir 28 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Valstybinė žemė aukciono būdu ir be aukciono išnuomojama Vyriausybės nustatyta tvarka, todėl išnuomoti valstybinę žemę jos patikėtinė Šiaulių miesto savivaldybė gali tik įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka. Viešojoje teisėje galioja administracinės teisės principas, kad leidžiama tik tai, kad tiesiogiai numatyta įstatyme, todėl CK 6.156 straipsnyje įtvirtintas sutarties laisvės principas gali būti taikomas tiek, kiek tai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms ir nuomos sutarties sąlygoms. Aukcione ir ne aukciono būdu išnuomotų valstybinės žemės sklypų nuomos teisės perleidimas, nuomos teisės įkeitimas, subnuoma galimi turint rašytinį valstybinės žemės patikėtinio sutikimą Taisyklių II skyriuje nustatytais atvejais (Taisyklių 53, 54, 55 punktai), kai perleidžiami, įkeičiami ar išnuomojami nuomininkui nuosavybės teise priklausantys statiniai.

Atsižvelgusi į nurodytus argumentus, prašo pareiškėjos skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB ,,Akmens takas“ atsiliepimo į skundą nepateikė.

Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas (2025 m. gegužės 13 d. su istorija) patvirtina, kad: 0,5059 ha ploto žemės sklypas, esantis Šiaulių m. Paukščių tak. 1B (unikalus Nr. duomenys neskelbtini, kadastro Nr. duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, kurį patikėjimo teise valdo Šiaulių miesto savivaldybė; pagal valstybinės žemės nuomos sutartį nuomoja UAB ,,Akmens takas“; pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos; žemės sklype registruoti trys pastatai: daugiabutis gyvenamasis namas, pažymėtas 1Ū3/b, 2Ū4/b, 3Ū3/b (8 proc. baigtumas, kadastro duomenų nustatymo data – 2025 m. kovo 5 d.), kurie priklauso UAB ,,Akmens takas“;

2021 m. gruodžio 13 d. žemės sklypo ribų paženklinimo aktas, žemės sklypo planas M 1:1000, 2022 m. sausio 6 d. kitos pagrindinės žemės naudojimo paskirties žemės sklypo vertės apskaičiavimo aktas ir 2023 m. rugsėjo 7 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. SŽ-1500 (tekste – ir Sutartis) patvirtina, kad UAB ,,Akmens takas“ penkeriems metams išnuomotos 5 059 kv. m ploto ginčo žemės sklypas; nuomos sutartyje nenumatyta galimybė perleisti nuomos teisę.

2022 m. gruodžio 29 d. valstybinės žemės sklypo, perduodamo valdyti, naudoti ir disponuoti juo patikėjimo teise Šiaulių miesto savivaldybei perdavimo–priėmimo aktu Nr. A1-132 Nacionalinė žemės tarnyba Šiaulių miesto savivaldybei perdavė patikėjimo teise valdyti 0,5059 ha ploto kitos paskirties valstybinės žemės sklypą, esantį Šiaulių m. Paukščių tak. 1B (kadastro Nr. duomenys neskelbtini, unikalus Nr. duomenys neskelbtini).

2023 m. vasario 9 d. Šiaulių miesto savivaldybės taryba priėmė sprendimą T-64 „Dėl valstybinės žemės sklypo Paukščių tak. 1B, Šiauliuose, nuomos“, kuriuo nusprendė aukciono būdu išnuomoti Žemės sklypą gyvenamiesiems namams statyti ir (ar) eksploatuoti (daugiabučiams gyvenamiesiems pastatams ir bendrabučiams statyti).

2023 m. rugsėjo 4 d. valstybės įmonės Žemės ūkio duomenų centras įsakymu Nr. 1V-499 pripažino įvykusiu 2023 m. rugpjūčio 29 d. nuomos aukcioną dėl 0,5059 ha ploto kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, esančio Šiaulių m. Paukščių tak. 1B (kadastro Nr. duomenys neskelbtini, unikalus Nr. duomenys neskelbtini); aukciono laimėtojas – UAB ,,Akmens takas“.

2025 m. vasario 5 d. prašymu Nr. 25-4 UAB ,,Akmens takas“ kreipėsi dėl Sutarties pakeitimo, pakeičiant sutarties šalį; prie prašymo pridėjo 2024 m. rugpjūčio 12 d. jungtinės veiklos sutartį, sudarytą tarp UAB „Akmens takas“ ir UAB „Medžiotojų kiemelis“, iš kurios matyti, kad šalys, siekia tapti ginčo žemės sklypo bendranuomėmis (sutarties preambulės e) punktas, sutarties 2.1.1, 2.2.1 papunkčiai).

2025 m. vasario 21 d. parengtas Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimo projektas Nr. TSP-132-(1.4E) „Dėl 2023 m. rugsėjo 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. SŽ-1500 pakeitimo“ (tekste – ir Sprendimo projektas), prie kurio buvo pridėtas papildomas susitarimas prie sutarties, iš kurio matyti, kad susitarimo esmė ir tikslas – Sutartyje pakeisti sutarties šalį iš UAB ,,Akmens takas“ į UAB ,,Medžiotojų kiemelis“.

Šiaulių miesto savivaldybės administracija parengė Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimo projektą Nr. TSP-132-(1.4E) „Dėl 2023 m. rugsėjo 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. SŽ-1500 pakeitimo“ (tekste – Sprendimo projektas), prie kurio buvo pridėjo papildomą susitarimą prie Sutarties (tekste – Susitarimas), kurį pasirašius būtų pakeista Sutarties šalis. Sprendimo projektas buvo užregistruotas svarstyti 2025 m. kovo 6 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos posėdyje, o 2025 m. vasario 21 d. raštu Nr. 21 Šiaulių miesto savivaldybės administracija Nacionalinei žemės tarnybai pateikė tikrinti Susitarimo projektą, kuriuo keičiama nuomos sutartis, kuria aukciono būdu išnuomotas ginčo žemės sklypas.

Nacionalinė žemės tarnyba, įvertinusi 2025 m. vasario 21 d. Šiaulių miesto savivaldybės parengtą Sprendimo projektą ir prie jo pridėtą Susitarimo projektą, Išvadoje nurodė, kad Šiaulių miesto savivaldybės parengto Susitarimo projektas neatitinka Taisyklių 110 punkto nuostatų, todėl Susitarimas negali būti sudaromas.

1.1. kitos paskirties valstybinės žemės sklypų (jų dalių), reikalingų juose esantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti (toliau – naudojami žemės sklypai), pardavimo ir nuomos tvarką, kai jie be aukciono išnuomojami pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą ir be aukciono parduodami pagal Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punktą (Taisyklių II skyrius);

Pareiškėja siekia, kad Sutartis, pagal kurią jai aukciono būdu išnuomotas ginčo žemės sklypas, būtų pakeista, nuomos teisę perleidžiant kitam juridiniam asmeniui, todėl 2024 m. vasario 21 d., vykdydama Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalies reikalavimus, kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą, tačiau pastaroji pateikė neigiamą Išvadą.