Vilniaus apygardos teismo nutartis

V. I., būdamas 847-osios GNSB pirmininku ir jos atstovas pagal bendrijos nuostatus, neturėjo teisės sudaryti 2006-01-17 pirkimo – pardavimo sutarties su savo sutuoktine I. I., nes toks sandoris prieštarauja imperatyviajai įstatymo normai, įtvirtintai LR CK 2.134 str. 1 d., pagal kurią atstovas atstovaujamojo vardu negali sudaryti sandorių su savo sutuoktiniu. Be to, sandoris prieštarauja gerai moralei, kadangi atsakovai, sudarydami sandorį, žinojo apie sudarytas patalpų statybos sutartis ir jose įtvirtintą bendrijos įsipareigojimą neatlygintinai perleisti patalpų savininkams visą ginčo žemės sklypą bei įsipareigojimą neperleisti žemės sklypo tretiesiems asmenims. Atsakovai 847-oji GNSB, atstovaujama V. I., ir I. I., sudarydami sandorį ir būdami apdairūs, atidūs, išsilavinę žmonės žinojo, kad teisę į parduodamą žemės sklypo dalį išimtinai turi pastatyto namo patalpų savininkai, kad sandoris pažeidžia patalpų savininkų interesus, suvaržydamas ir apsunkindamas jų teisę tinkamai naudotis įgyta nuosavybe.

2006-01-17 ir 2006-04-25 pardavimo sutartimis buvo nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka, remdamasi kuria S. L. ir su juo susiję asmenys užrakino vidinio kiemo vartus ir atidarė panaudotų amerikietiškų automobilių stovėjimo aikštelę, po kuria yra požeminis garažas. Požeminio garažo stogas yra vientiso statinio sudedamoji dalis, todėl yra pažeidžiamos pastato, esančio (duomenys neskelbtini) patalpų savininkų teisės (LR CK 4.82 str. 1 d.). Pažeistos LR CK 4.75 str. 1 d., 4.83 str. 1 d. nuostatos, nes atsakovas S. L., be kitų savininkų sutikimo, pradėjo naudoti savo reikmėms dalį požeminio garažo stogo. Remiantis statinio projektu, teritorija virš požeminio garažo (vidinis kiemas), turi būti naudojama rekreacijai ir vaikų žaidimų aikštelei. S. L. ir su juo susijusiems asmenims atidarius automobilių stovėjimo aikštelę pažeidžiamos ieškovų teisės, nes nuolat kieme stovintys automobiliai užstoja vaizdą į kiemą, keliamas triukšmas, išmetamosios dujos teršia orą. Todėl ginčijamų sutarčių dalys, nustatančios naudojimosi žemės sklypu tvarką, remiantis LR CK 1.80 ir 1.81 str. pripažintinos negaliojančiomis, kadangi pažeidžia imperatyvias įstatymo nuostatas (LR CK 4.75, 4.83 str.) bei viešąją tvarką ir gerą moralę. Ginčijamos sutartys turi būti panaikintos, nes ieškovai turi neabejotiną ir galiojančią teisę statytojui įgyti žemės sklypo dalį. Ginčijamomis sutartimis pažeidžiamos ieškovų teisės, nes statytojas, turėdamas neįvykdytų sutartinių įsipareigojimų ieškovams, perleido nuosavybės teisę į dalį sklypo trečiajam asmeniui. Dėl to pastato savininkams perduotinos žemės sklypo dalys bus mažesnės, nei būtų nesant ginčijamų sutarčių. Ginčijamos sutartys, remiantis LR CK 1.80 ir 1.81 str. pripažintinos negaliojančiomis, nes pažeidžia imperatyvias įstatymo nuostatas ir gerą moralę.

Be to, žemės sklypo dalis parduota už itin mažą kainą, o tai parodo atsakovų nesąžiningumą bei veikimą priešingai patalpų savininkų interesams. 2006-04-25 pirkimo – pardavimo sutartis taip pat prieštarauja gerai moralei, kadangi atsakovai tyčia veikė priešingai namo patalpų savininkų interesams. Atsakovas S. L. yra patalpos, esančios name, adresu (duomenys neskelbtini), savininkas, todėl žinojo, kad sklypas turi būti perleistas namo patalpų savininkams ir negali būti perleistas tretiesiems asmenims. Teisę įsigyti žemės sklypą turi visi namo bendrasavininkai, todėl atsakovas S. L. neturi prioritetinės teisės kitų namo bendrasavininkų atžvilgiu nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarkos, kuri pagerina jo padėtį pablogindama kitų namo bendrasavininkų padėtį. Pripažinus 2006-01-17 bei 2006-04-25 pirkimo – pardavimo sutartis negaliojančiomis, turi būti taikoma dalinė restitucija, pripažįstant ginčijamais sandoriais parduotą žemės sklypo dalį 847-osios GNSB nuosavybe.

Ieškovų argumentai, kad žemės sklypo dalis perleista už per mažą kainą, todėl tai prieštarauja gerai moralei ir pagrindžia nesąžiningumą, nesuprantami, nes ieškovai taip pat turėtų pirkti žemės sklypo dalis už jų pačių nurodytą žemės kainą, o ne reikalauti perleisti nemokamai. Bendrija neatsisako ir nebuvo atsisakiusi perleisti žemės sklypo dalis ieškovams. Ieškovai nenurodė argumentų, kodėl pirkimo – pardavimo sutartys turėtų būti pripažintos negaliojančiomis visoje apimtyje, o atskirų dalių neginčija.

Ieškovų E. V., J. N., UAB „Sarenus“ ieškinio reikalavimą įpareigoti atsakovą 847-ąją GNSB perleisti žemės sklypo dalį ieškovų nuosavybėn, proporcingai kiekvienam ieškovui priklausančio nekilnojamojo turto plotui, atsisakius ieškinio šioje dalyje, paliko nenagrinėtu.

Įpareigojo Valstybinę mokesčių inspekciją grąžinti ieškovui IĮ „Idėjų studija 163 Lt žyminio mokesčio ir ieškovui UAB „Sarenus“ - 113 Lt žyminio mokesčio.

Priteisė ieškovui IĮ „Idėjų studija“ iš atsakovų V. I. ir I. I., 1 800,50 Lt bylinėjimosi išlaidų, iš atsakovo 847-osios gyvenamųjų namų statybos bendrijos - 900,25 Lt bylinėjimosi išlaidų, iš atsakovų S. L. ir V. L. - 900,25 Lt bylinėjimosi išlaidų.

Priteisė ieškovui UAB „Sarenus“ iš atsakovų V. I. ir I. I., 1 430,50 Lt bylinėjimosi išlaidų, iš atsakovo 847-osios gyvenamųjų namų statybos bendrijos - 715,25 Lt bylinėjimosi išlaidų, iš atsakovų S. L. ir V. L. - 715,25 Lt bylinėjimosi išlaidų.

Konstatavo, kad 2006-01-17 žemės sklypo (duomenys neskelbtini) 19582/139900 dalies pirkimo-pardavimo sutartimi nustatyta naudojimosi tvarka pažeidė imperatyvias įstatymų nuostatas, įtvirtintas LR CK 4.75 str. 1 d., Žemės įst. 21 str. 1 p. Ginčo sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka pažeidė ieškovų kaip faktinių žemės sklypo valdytojų ir naudotojų teises, nes išskyrė bendro ir atskiro naudojimo žemės sklypo dalis, numatė, kad atskiro naudojimo žemės sklypo dalyje bus įrengiamos parkavimo vietos, kurios statinio projekte nenumatytos, o jomis galės naudotis tik I. I.. Atskiro naudojimo dalis buvo skirta ne bendriems namo patalpų savininkų, bet atskirų asmenų poreikiams tenkinti, tai nebuvo sąlygota gyvenamojo namo išplanavimo ypatumų ar panašių priežasčių, dėl kurių I. I. būtų būtinas atskiras naudojimasis dalimi žemės sklypo, kuris nustatyta tvarka priskirtas visam daugiabučiam gyvenamajam namui eksploatuoti. Todėl ieškovų nepritarimas nustatytai naudojimosi žemės sklypu tvarkai yra pagrįstas ir teisėtas. Konstatavus, kad ginčijama pirkimo-pardavimo sutartimi žemės sklypo dalys „A“ ir „B“ išskirtos ir naudojimosi tvarka jomis nustatyta neteisėtai, iš esmės nelieka aiškiai apibrėžto sutarties dalyko. Pagal LR CK 6.396 str. nekilnojamojo daikto pirkimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, nurodyta daikto vieta atitinkamame žemės sklype, o jei tokių duomenų nėra, sutartis negalioja. Žemės įst. 30 str. 1 d. numato, kad prie žemės sandorių privalo būti pridėtas žemės sklypo planas. 2006-01-17 sutartis nebūtų buvusi sudaryta be sąlygų, kuriomis buvo nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka, todėl yra pagrindas pagal LR CK 6.226 str. pripažinti negaliojančia visą sutartį. Pagrindą naikinti visą sutartį sudaro ir aplinkybė, kad I. I. 2006-01-17 sutartimi parduota ženkliai didesnė žemės sklypo dalis, nei priklauso proporcingai pagal turimų patalpų plotą (t. 2, b. l. 106). Niekinės sutarties pagrindu civilinės teisės ir pareigos teisėtai neatsiranda, todėl, konstatavus niekinį, imperatyviosioms įstatymo nuostatoms prieštaraujantį žemės dalies pirkimo–pardavimo sutarties pobūdį, yra pagrindas žemės sklypo įgijėją laikyti nesąžiningu. I. nesąžiningimą patvirtina ir tai, kad V. I. ir GNSB pirmininkas, žinodami apie prisiimtus įsipareigojimus patalpų savininkams, juos ignoravo, pardavė didesnę, nei priklauso pagal turimą patalpų plotą žemės sklypo dalį tik vienam iš patalpų savininkų, savo sutuoktinei, kartu nustatant naudojimosi sklypu tvarką, kuri pažeidžia imperatyvias įstatymo normas ir patalpų savininkų teises, apsunkina namo eksploatavimą. Negaliojančio sandorio pagrindu I. neįgijo nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį ir todėl neturėjo teisės 2006-04-25 pirkimo-pardavimo sutartimi parduoti 14100/139900 dalies žemės sklypo S. ir V. L. Tai padarę, V. ir I. I. pažeidė imperatyvias įstatymo nuostatas, nes tik savininkas turi teisę perduoti kitam asmeniui nuosavybės teisės objektą ar jo dalis (LR CK 4.37 str., 6.307 str.). Todėl 2006-04-25 pirkimo-pardavimo sutartis taip pat pripažintina negaliojančia LR CK 1.80 ir 6.307 straipsnių pagrindu. Kadangi ginčijamos sutartys pripažįstamos negaliojančiomis LR CK 1.80 ir 6.307 straipsnių pagrindu, taikytina restitucija.

Teismas nepagrįstai konstatavo, kad sutartimi nustatyta naudojimo tvarka neatitinka tikslinės žemės paskirties ir tuo pažeidžia ieškovų teises, nes parduoto žemės sklypo dalies tikslinė paskirtis yra kita (gyvenamiesiems objektams statyti ir eksploatuoti). Gyvenamųjų namų eksploatacijai gali būti įrengiamos ir automobilių stovėjimo aikštelės. Ieškovai nepateikė į bylą dokumentų, kad jie neturi galimybės naudotis žemės sklypo dalimi, kurioje įrengtos automobilių parkavimo vietos. Todėl nėra pagrindo daryti išvadą, kad automobilių stovėjimo aikštelės numatymas žemės sklypo naudojimo tvarkoje pažeidžia sklypo pagrindinę tikslinę paskirtį, priešingai - užtikrina tinkamą gyvenamojo namo eksploataciją, o tai visiškai atitinka žemės sklypo paskirtį.

Byloje surinktos pažymos iš nekilnojamojo turto registro patvirtina, kad tikslinė minėto žemės sklypo paskirtis yra gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti. Statinio projektas patvirtina viso žemės sklypo reikalingumą daugiabučio gyvenamojo namo eksploatavimui. Tuo tarpu ginčijama pirkimo-pardavimo sutartimi buvo nustatyta naudojimosi tvarka, nurodant paskirtį automobilių parkavimui bei suteikiant teisę naudotis šia dalimi išimtinai I. I.. Parduota žemės sklypo dalis buvo naudojama automobiliams, kuriuos pardavinėjo S. L. valdoma įmonė, parkuoti, t.y., ji buvo naudojama komerciniais tikslais, o ne gyventojų transporto priemonėms parkuoti, dėl ko kiti namo patalpų savininkai neteko teisės eksploatuoti žemės sklypą pagal statinio projektinę dokumentaciją ir teisės normas.

Pagal LR Žemės įst. 30 str. 7 d., kad perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui eksploatuoti, atitinkama norma įtvirtinta ir LR CK 6.394 str. Taigi teismas pagrįstai taikė LR CK l .93 str. 4 d., nurodydamas, kad į patalpų pardavimo kainą įėjo ir žemės sklypo įsigijimo kaina, todėl nuosavybės teisės į žemės sklypą perleidimo sutartys faktiškai buvo galiojančios, nes ieškovai buvo pilnai įvykdę savo pareigas pagal sutartis.

Kadangi statinys pripažintas tinkamu naudoti tik 2006-02-27, t.y., jau po ginčijamos 2006-01-17 sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, ieškovai neturėjo galimybės įgyvendinti savo teisės, kad jiems ir kitiems namo patalpų savininkams būtų perleistas žemės sklypas, nes pats pastatas kompetentingų institucijų dar net nebuvo pripažintas tinkamu naudoti.

Ginčijami sandoriai taip pat prieštarauja gerai moralei ir viešajai tvarkai, nes pažeidžia namo gyventojų ir patalpų savininkų teisėtus lūkesčius, kurie buvo pagrįsti, remiantis patalpų statybos sutarčių 2 p., projektine dokumentacija (prie aiškinamojo rašto pridėtame sklypo plane bendrijos pirmininkas patvirtino, kad kieme nebus įrengiamos parkavimo aikštelės), galiojančiais įstatymais bei nekilnojamojo turto rinkoje susiklosčiusiais papročiais.

Pirmos instancijos teismas pagrįstai konstatavo atsakovų V. ir I. I. nesąžiningumą, nes V. I., atstovavęs Bendrijai sudarant 2006-01-17 sutartį, sudarė sutartį su savo sutuoktine. Be to, atsakovei I. I. buvo perleista didesnė žemės sklypo dalis, nei jai priklausytų atsižvelgiant į nuosavybės teise priklausančių patalpų plotą.

Apeliantai S. L. ir V. L. pagrįstai buvo pripažinti nesąžiningais įgijėjais, nes sklypo dalis pagal projektinę medžiagą buvo skirta rekreacijai, o žemės sklypo dalis buvo pirkta apelianto vadovaujamos bendrovės „51 State“ parduodamiems automobiliams laikyti, t.y., verslui vykdyti, be to žemės sklypo dalį jie įsigijo už gerokai mažesnę, nei rinkos, kainą.

Byloje nustatyta, kad ieškovai IĮ „Idėjų studija“, E. V., J. N., UAB „Sarenus“ ir atsakovas Gyvenamųjų namų statybos bendrija Nr.847 (toliau - GNSB Nr.847) sudarė patalpų statybos sutartis (1t., b.l.55-59,70-75,76-81, 82-88), pagal kurias, atsakovas įsipareigojo pastatyti ir perduoti užsakovams (ieškovams) nuosavybėn statomą butą (komercines patalpas) bei dalį žemės sklypo (duomenys neskelbtini) iki 2005-11-01, o užsakovai (ieškovai) įsipareigojo finansuoti statomo namo statybą. Sutarties 2.1. p. atsakovas bendrija įsipareigojo neatlygintinai perleisti žemės sklypą pastato savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise arba nuosavybės teise pastato savininkų bendrijai. Pagal gyvenamojo namo statybos projektinę dokumentaciją, sklypo plotas sudaro 1399 kv. m. Atsakovas GNSB Nr.847 2006-01-17 pirkimo - pardavimo sutartimi pardavė atsakovei I. I. 141 kv. m. žemės sklypo dalį plane pažymėtą indeksu B, ir 54,82 kv.m. žemės sklypo dalį plane pažymėtą indeksu „A“. Atsakovė I. I. 2006-04-25 pirkimo-pardavimo sutartimi 141 kv. m. žemės sklypo dalį plane pažymėtą indeksu B, pardavė atsakovams S. L. ir V. L.. Ieškovai prašė pripažinti 2006-01-17 ir 2006-04-25 pirkimo-pardavimo sutartis negaliojančiomis ir taikyti restituciją, nes pirkimo - pardavimo sutartys pažeidžia gyvenamojo namo bendraturčių teises.

LR CK 6.394 str. nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda nuosavybės, nuomos ar užstatymo teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Pagal Žemės įst. 30 str. 7 d., perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

Nagrinėjamu atveju žemės sklypas nuosavybės teise priklausė statytojui, t.y., GNSB Nr.847, todėl atsakovas GNSB Nr.847 turėjo įstatymuose nustatytą pareigą perleisti ieškovams ne tik nuosavybės teises į butus ar komercines patalpas, tačiau ir nuosavybės teises ir į žemės sklypą. Kadangi kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo proporcingai apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms (LR CK 4.76 str., 4.82 str. 3 d.), atitinkamai ieškovams žemės sklypas turėjo būti perleistas proporcingai jų nuosavybės teise turimai daliai pastate. Taigi vadovaujantis šiomis įstatymo nuostatomis, bei šalių sudarytomis patalpų statybos sutartimis, GNSB Nr.847 neturėjo teisės perleisti atsakovei I. I. didesnę žemės sklypo dalį, nei jai priklausytų pagal jos turimą patalpų plotą, pastate. Be to, iš bylos medžiagos matyti, kad I. I. buvo perlesta ne tik „B“ indeksu pažymėta žemės sklypo dalis, tačiau ir 54,82 kv. m. žemės sklypo dalies, žemės sklypo plane pažymėtos „A“ indeksu. Tokiu būdu atsakovei buvo perleista neproporcingai didelė žemės sklypo dalis, tokiu būdu nepagrįstai sumažinant kitų pastato bendraturčių teises.

LR CK 4.85 str. nustatyta, jog sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje nenustatyta kitaip. Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 21 str. 4 d. nustatyta, jog bendrijos narių susirinkimo nutarimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip ½ susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių. Pagal GNSB Nr. 847 bendrijos 5.4 p. visuotinis bendrijos narių susirinkimas laikomas teisėtu, jeigu jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių (2t., b.l.80).