Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Įžanginė dalis

teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo V. M. ieškinį atsakovams antstoliui Arminui Naujokaičiui, UAB „Puertus“ dėl varžytynių akto panaikinimo, trečiasis asmuo UAB „Kredito garantas“,

Aprašomoji dalis

nustatė:

1. ieškovas V. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams antstoliui A. Naujokaičiui, UAB „Puertus“, prašydamas pripažinti negaliojančiu 2020 m. vasario 28 d. varžytynių aktą Nr. S1-54710 ir taikyti restituciją – grąžinti ieškovui nuosavybės teise ½ dalį gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ½ dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

2. Ieškovas nurodė, kad antstolis A. Naujokaitis vykdomojoje byloje Nr. 0157/17/00632 vykdo išieškojimą iš ieškovo trečiojo asmens UAB „Kredito garantas“ naudai. 2020 m. vasario 28 d. turto pardavimo iš varžytynių aktu antstolis pardavė atsakovei ieškovui nuosavybės teise priklausantį turtą – ½ dalį gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ½ dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini). Ieškovas teigia, kad turtas parduotas ne rinkos kaina, per pigiai, todėl turto pardavimo iš varžytynių aktas turi būti pripažintas negaliojančiu.

3. Pagal 2015 m. spalio 7 d. UAB „Marleksa“ atliktą vertinimą turto vertė buvo 216 000 Eur. Nekilnojamojo turto registro išrašuose nurodyta, kad turto rinkos vertė 2016 m. sausio 28 d. duomenimis buvo 212 300 Eur. Nepaisant to, antstolis 2019 m. balandžio 10 d. patvarkymu turtą įkainojo 164 000 Eur, o pardavė už tik 106 011 Eur.

4. Pagal vidutinės rinkos vertės paieškos pagal unikalų numerį VĮ Registrų centro internetiniame puslapyje duomenis, turto vertė yra 216 800 Eur. ½ dalies ieškovo gyvenamojo namo vertė, apskaičiuota pagal nekilnojamojo turto portale aruodas.lt skelbiamą vidutinę 1 kv. m gyvenamojo turto (duomenys neskelbtini) vertę 2020 m. vasario mėn., yra 235 508,12 Eur, o ½ dalies ieškovo žemės sklypo vertė, apskaičiuota pagal nekilnojamojo turto portale aruodas.lt skelbiamą vidutinę 1 aro žemės sklypo (duomenys neskelbtini) vertę 2020 m. vasario mėn., yra 53 516,49 Eur. Taigi, vidutinė turto vertė pagal masinį vertinimą turto pardavimo iš varžytynių metu buvo 289 024,61 Eur, t. y. 2,73 karto didesnė, nei turtas buvo parduotas iš varžytynių.

5. Atsakovas antstolis A. Naujokaitis su ieškiniu nesutiko.

6. Antstolis nurodė, kad išieškojimas iš ieškovo vykdomas nuo 2017 m. vasario 28 d. UAB „Verslavita“ 2017 m. atliko ieškovo turto vertinimą ir ekspertizės aktu Nr. EVN-17-019 nustatė, kad ½ dalies gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ½ dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2017 m. liepos 24 d. buvo 140 000 Eur. Ieškovui pareiškus prieštaravimus dėl šios turto vertės, antstolio patvarkymu buvo skirtas pakartotinis turto vertinimas, kurį atliko UAB „Marleksa“. UAB „Marleksa“ ekspertizės aktu Nr. NT 17-09-01 nustatė, kad turto vertė 2017 m. rugsėjo 26 d. buvo 205 000 Eur.

7. UAB „Marleksa“ vertinimo pagrindu antstolis nustatė, kad turtas bus parduodamas pirmosiose varžytynėse Nr. (duomenys neskelbtini) už pradinę 164 000 Eur kainą (80 proc. UAB „Marleksa“ nustatytos turto vertės, CPK 718 straipsnis). Varžytynės Nr. (duomenys neskelbtini) neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis. Antstolis paskelbė antrąsias varžytynes Nr. (duomenys neskelbtini) už 123 000 Eur pradinę kainą. Varžytynės Nr. (duomenys neskelbtini) neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis.

8. Išieškotojas prašė tęsti išieškojimą iš turto, nemažinti turto kainos ir turtą dar kartą įkainoti pagal UAB „Marleksa“ nustatytą vertę. Pirmosios varžytinės Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose turtas buvo parduodamas už pradinę 164 000 Eur kainą, neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis. Antrosios varžytinės Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose turtas buvo parduodamas už pradinę 123 000 Eur kainą, neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis.

9. Nepardavus turto, buvo skirta nauja ekspertizė turto vertei nustatyti. UAB „OBER-HAUS“ ekspertizės aktu Nr. 3093 EKZ_2019 ALA VHAN nustatė, kad turto vertė 2019 m. kovo 28 d. buvo 164 000 Eur. Paskelbtos pirmosios varžytynės Nr. (duomenys neskelbtini) už pradinę 131 200 Eur kainą neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis. Paskelbtos antrosios varžytinės Nr. (duomenys neskelbtini) už pradinę 131 200 Eur kainą įvyko 2019 m. rugpjūčio 5 d., turtas buvo parduotas už 106 001 Eur.

10. Įvykus varžytynėms Nr. (duomenys neskelbtini), ieškovas teikė skundą dėl antstolio veiksmų, teigdamas, kad turto vertės nustatymas vykdymo procese buvo atliktas netinkamai, ir turtas buvo parduotas ne rinkos kaina. Vilniaus apylinkės teismas 2019 m. spalio 11 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-32387/2019 ieškovo skundą atmetė.

11. Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad antstolis ieškovo turtą vykdymo procese pardavė nepažeisdamas CPK normų.

12. Atsakovė UAB „Puertas“ su ieškiniu nesutiko.

13. Atsakovė nurodė, kad ieškovas klaidina teismą, pateikdamas namo ir žemės sklypo, o ne ½ dalies namo ir ½ dalies žemės sklypo, vertes, todėl, priešingai nei teigia ieškovas, kaina, už kurią varžytynėse buvo parduotas ieškovo turtas, yra panaši į tą kainą, kurią pateikia ieškovas (vertinant ½ dalies namo ir ½ dalies žemės sklypo vertes).

14. Trečiasis asmuo UAB „Kredito garantas“ su ieškiniu nesutiko.

15. Trečiasis asmuo nurodė, kad ieškinyje nenurodyta jokių aplinkybių, patvirtinančių, jog profesionalūs turto vertintojai, atlikę tris turto vertinimus, turtą įvertino netinkamai. Ypatingai svarbi aplinkybė, kad turtas iš varžytynių buvo parduodamas 6 kartus. Pradinė turto pardavimo kaina buvo žymiai didesnė už kainą, už kurią turtas galiausiai buvo parduotas, bet už tokią kainą turto niekas nenorėjo įsigyti. Tai neabejotinai patvirtina, kad didesnė turto kaina neatitiko turto rinkos vertės.

16. Ieškinys atmetamas.

17. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad antstolis A. Naujokaitis nuo 2017 m. vasario 28 d. vykdo 104 886,40 Eur skolos išieškojimą iš ieškovo trečiojo asmens naudai pagal notaro išduotą vykdomąjį įrašą, nukreipiant skolos išieškojimą į hipoteka įkeistą ieškovui priklausantį turtą – ½ dalį gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir ½ dalies žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Turtas).

18. 2019 m. liepos 4 d. - rugpjūčio 5 d. vyko antrosios varžytinės Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose Turtas buvo parduodamas už pradinę 98 400 Eur kainą (toliau – ir Varžytynės). Varžytynėse didžiausią – 106 001 Eur, kainą už Turtą pasiūlė atsakovė, kuri 2019 m. rugpjūčio 26 d. už Turtą sumokėjo visą kainą. 2020 m. vasario 28 d. antstolis ir atsakovė pasirašė turto pardavimo iš varžytinių aktą (toliau – Aktas).

19. Ieškovas Aktą prašo pripažinti negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkto pagrindu, teigdamas, kad Turtas buvo parduotas už kainą, kuri yra žymiai mažesnė nei Turto rinkos kaina.

20. CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkte nustatyta, kad turto pardavimo iš varžytinių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktus suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali pripažinti negaliojančiais, jeigu turtas parduotas už kainą, mažesnę, nei ji turėjo būti nustatyta CPK 718 straipsnyje ir 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka.

21. Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką, CPK 602 straipsnio 1 dalies 6 punkte nustatyto pagrindo konstatavimas ir varžytinių akto pripažinimas negaliojančiu galimas tada, kai turto pardavimo iš varžytinių kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, gauta už turtą suma neproporcinga to turto rinkos vertei ir taip neproporcingai apribojamos skolininko nuosavybės teisės; ar kaina yra esmingai mažesnė, turi būti sprendžiama pagal individualias bylos aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 29 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-121/2012). Bylose, kuriose sprendžiami turto pardavimo iš varžytynių akto negaliojimo dėl neteisingo turto įkainojimo klausimai, CPK 602 straipsnio 6 punktas dėl turto pardavimo kainos taikytinas ne tik su CPK 713 straipsnio 4 dalies, 718 straipsnio ir 722 straipsnio 1 dalies nuostatomis, bet ir atsižvelgiant į CPK 681 straipsnyje nustatytą areštuojamo turto įkainojimo procedūrą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-90/2009).

22. Pagal CPK 681 straipsnio 1 dalį, areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. CPK 682 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu išieškotojas ar skolininkas pareiškia motyvuotus prieštaravimus dėl ekspertizės išvados, jų prašymu antstolis patvarkymu gali paskirti papildomą ar pakartotinę ekspertizę.

23. Antstolis 2017 m. gegužės 5 d. areštavo Turtą ir 2017 m. gegužės 5 d. patvarkymu paskyrė ekspertizę Turto vertei nustatyti. UAB „Verslavita“ ekspertizės akte Nr. EVN-17-019 nurodyta, kad Turto rinkos vertė 2017 m. liepos 24 d. buvo 140 000 Eur. Ieškovui pareiškus prieštaravimus dėl šios Turto vertės, antstolis 2017 m. rugpjūčio 29 d. patvarkymu paskyrė pakartotinę Turto vertės nustatymo ekspertizę, kurią pavedė atlikti ieškovo pasiūlytai UAB „Marleksa“. UAB „Marleksa“ ekspertizės akte Nr. NT 17-09-01 nurodyta, kad Turto rinkos vertė 2017 m. rugsėjo 26 d. buvo 205 000 Eur. Prieštaravimų dėl šios Turto vertės nebuvo gauta.

24. CPK 718 straipsnyje nustatyta, kad pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro aštuoniasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos kainos. Vadovaudamasis šia įstatymo nuostata, antstolis pirmosiose Turto varžytynėse Nr. (duomenys neskelbtini) nustatė 164 000 Eur pradinę Turto kainą. Pirmosios varžytynės neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis (CPK 717 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

25. Antstolis paskelbė antrąsias varžytynes Nr. (duomenys neskelbtini). CPK 722 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad antrosios varžytynės vyksta tokiomis pačiomis sąlygomis ir tvarka kaip ir pirmosios varžytynės su ta išimtimi, kad antrosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro šešiasdešimt procentų CPK 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos kainas. Vadovaudamasis šia įstatymo nuostata, antstolis antrosiose varžytynėse nustatė 123 000 Eur pradinę Turto kainą. Antrosios varžytynės neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis.

26. Neįvykus antrosioms varžytinėms, antstolis, gavęs trečiojo asmens prašymą tęsti Turto pardavimą iš varžytynių, Turto neperkainuojant, paskelbė pirmąsias varžytines Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose Turtas buvo parduodamas už pradinę 164 000 Eur kainą. Pirmosios varžytinės neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis. Antstolis paskelbė antrąsias varžytines Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose Turtas buvo parduodamas už pradinę 123 000 Eur kainą. Antrosios varžytinės neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis.

27. 2018 m. liepos 18 d. neįvykus antrosioms varžytynėms Nr. (duomenys neskelbtini), antstolis 2019 m. vasario 8 d. patvarkymu, atsižvelgdamas į tai, kad Turtas neparduodamas iš varžytynių, nes jose nedalyvauja nei vienas dalyvis, Turtas įvertintas daugiau kaip prieš metus, skyrė naują ekspertizę Turto vertei nustatyti. UAB „OBER-HAUS“ ekspertizės akte Nr. 3093 EKZ_2019 ALA VHAN nurodyta, kad Turto rinkos vertė 2019 m. kovo 28 d. buvo 164 000 Eur.

28. Antstolis paskelbė pirmąsias varžytynes Nr. (duomenys neskelbtini), kuriose nustatė 131 200 000 Eur pradinę Turto kainą. Pirmosios varžytynės neįvyko, nes jose nedalyvavo nei vienas varžytynių dalyvis. Antstolis paskelbė antrąsias varžytynes Nr. (duomenys neskelbtini) (Varžytines), kuriose nustatė 98 400 Eur pradinę Turto kainą. Varžytynėse Turtas buvo parduotas atsakovei už 106 001 Eur kainą.

29. Ieškovas po Varžytynių pateikė skundą dėl antstolio veiksmų, prašydamas panaikinti Varžytinių rezultatą. Skundą ieškovas grindė tuo, kad Turtas buvo parduotas ne rinkos kaina. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. spalio 11 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 2YT-32387/2019 ieškovo skundą atmetė (duomenys iš Liteko sistemos, CPK 179 straipsnio 3 dalis). Vilniaus miesto apylinkės teismas nurodė, kad ieškovas jokiais leistinais įrodymais nepagrindė, kad Turtas ekspertizės metu buvo įvertintas žemesne nei rinkos kaina. Ieškovas šios nutarties neskundė.

30. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinė teisėjų kolegija 2015 m. sausio 15 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7/2015 išaiškino, kad, vykdant priverstinį išieškojimą pagal hipotekos kreditoriaus reikalavimą, hipoteka įkeisto turto nerealizavus antrosiose varžytynėse, netaikoma CPK 723 straipsnio 3 dalies norma, pagal kurią, neįvykus antrosioms varžytynėms ir kreditoriui neperėmus turto, pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipiamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui. Išieškojimas pagal hipotekos kreditoriaus reikalavimą gali būti atnaujinamas šio veiksmo neribojant vienerių metų terminui. Išplėstinė teisėjų kolegija nurodytoje nutartyje taip pat išaiškino, kad tuo atveju, kai po neįvykusių antrųjų varžytynių išieškojimas iš įkeisto turto tęsiamas, antstolis turi iš naujo įvertinti parduodamą turtą CPK 681 straipsnyje nustatyta tvarka ir iš naujo vykdyti varžytynes pagal CPK 718-722 straipsniuose nustatytas taisykles.

31. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, daroma išvada, kad antstolis priverstinio išieškojimo iš hipoteka įkeisto Turto pagal hipotekos kreditoriaus reikalavimus procedūras vykdė pagal aukščiau nurodytas CPK nuostatas.

32. Ieškovas teigia, kad Turtas varžytynėse buvo parduotas per pigiai, ne rinkos kaina. Šie ieškovo teiginiai nėra pagrįsti.

33. Turtas ketveriose varžytynėse, periodiškai vykdytose pusantrų metų (2017 m. lapkričio 3 d.–2019 m. birželio 3 d.), nebuvo parduotas už kainą, nustatytą UAB „Marleksa“ ekspertizės akto Nr. NT 17-09-01 pagrindu, kadangi nei vienose varžytynėse nedalyvavo nei vienas dalyvis. Tai rodo, kad varžytynėse nustatyta Turto kaina, atsižvelgiant ir į Turto specifiškumą (½ dalis vieno buto gyvenamojo namo ir ½ dalis žemės sklypo, ant kurio stovi šis namas) neatitiko realios Turto kainos.

34. Vertinant UAB „Marleksa“ ekspertizės akto Nr. NT 17-09-01 duomenis, matyti, kad lyginamaisiais objektais buvo pasirinkti visos namų valdos objektai, o ne dalies namų valdos objektai, koks yra Turtas. Tačiau pataisa dėl šio svarbaus Turto ir lyginamųjų objektų skirtumo, ribojančio Turto valdymo, naudojimo ir disponavimo galimybes, o tuo pačiu ir turinčio įtaką Turto rinkos vertei, nustatant Turto rinkos vertę, nebuvo taikyta, buvo taikyta pataisa tik dėl Turto ir lyginamųjų objektų plotų skirtumo (ekspertizės akto tiriamosios dalies 15 psl., 8 punktas, 16 psl., 2.4.2.1 lentelė, lentelės eilutė „Tipas“).

35. Tuo tarpu iš UAB „OBER-HAUS“ ekspertizės akto Nr. 3093 EKZ_2019 ALA VHAN duomenų matyti, kad lyginamasis objektas Nr. 1 buvo analogiškas Turtui – ½ dalis pastato, esančio (duomenys neskelbtini) (ekspertizės akto 20 psl. lentelė). Kaip matyti iš šios lentelės duomenų, 1 kv. m lyginamojo objekto Nr. 1 kaina yra žymiai mažesnė nei 1 kv. m lyginamųjų objektų Nr. 1 ir Nr. 2, kurie yra vientisi nekilnojamojo turto vienetai, kaina.

36. Ieškovas teigdamas, kad pagal nekilnojamojo turto registro išrašus Turto rinkos vertė 2016 m. sausio 28 d. duomenimis buvo 212 300 Eur, o pagal vidutinės rinkos vertės paieškos pagal unikalų numerį VĮ Registrų centro internetiniame puslapyje duomenis – 216 800 Eur, nurodo gyvenamojo namo ir žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), vertę, o ne Turto, t. y. ½ dalies gyvenamojo namo ir ½ dalies žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), vertę. Jei šių duomenų pagrindu matematiškai apskaičiuoti vidutinę Turto rinkos vertę (212 300 Eur :2; 216 800 Eur : 2), ši vertė – 106 150 Eur/108 400 Eur, yra žymiai mažesnė, nei nustatyta UAB „OBER-HAUS“ ekspertizės akte Nr. 3093 EKZ_2019 ALA VHAN.

37. Nėra pagrindo vadovautis ir nekilnojamojo turto portale aruodas.lt skelbiamomis vidutinėmis 1 kv. m gyvenamojo namo ir 1 a žemės sklypo (duomenys neskelbtini) vertėmis 2020 m. vasario mėn., kadangi šių duomenų pagrindas yra pardavimų skelbimai, o ne realiai įvykę sandoriai, nėra išskirta, kokia yra vidutinė 1 kv. m gyvenamojo namo ir 1 a žemės sklypo vertė, kai parduodama ne visa namų valda, o dalis namų valdos.

38. Nenustačius, kad Varžytynėse parduoto Turto kaina buvo nustatyta nekintamai, kad Turto pardavimo Varžytynėse kaina yra iš esmės mažesnė už Turto rinkos vertę, ieškinys atmetamas.

39. Vilniaus apygardos teismo 2020 m. lapkričio 11 d. nutartimi ieškovui iki teismo sprendimo priėmimo buvo atidėtas 1 770 Eur žyminio mokesčio mokėjimas. Ieškovo ieškinį atmetus, ši suma priteisiama iš ieškovo valstybės naudai (CPK 96 straipsnio 2 dalis).

40. Sprendimui įsiteisėjus, naikinamos laikinosios apsaugos priemonės, taikytos Vilniaus apygardos teismo 2020 m. lapkričio 11 d. nutartimi – įrašas viešajame registre apie nuosavybės teisės į ½ dalį gyvenamojo namo ir ½ dalį žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), perleidimo draudimą (CPK 150 straipsnio 2 dalis).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškovo V. M. ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo V. M. valstybės naudai 1 770 Eur bylinėjimo išlaidas.

Sprendimui įsiteisėjus, panaikinti laikinąsias apsaugos priemones, taikytas Vilniaus apygardos teismo 2020 m. lapkričio 11 d. nutartimi – įrašą viešajame registre apie nuosavybės teisės į ½ dalį gyvenamojo namo ir ½ dalį žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), perleidimo draudimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.