Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Dalios Kačinskienės,

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovės R. K. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 3-ojo apylinkės teismo 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovei R. K. dėl nuomos sutarties nutraukimo, iškeldinimo ir skolos priteisimo, bei pagal atsakovės R. K. priešieškinį ieškovui Vilniaus miesto savivaldybei dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir sprendimo panaikinimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Vilniaus m. 3-iasis apylinkės teismas 2009-12-14 sprendimu (b.l. 178-182) ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį patenkino: 1) priteisė iš atsakovė R. K. ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės naudai 17 823,38 Lt nuompinigių, 5002,03 Lt delspinigių, iš viso 22 825,41 Lt skolos, 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos 22 825,41 Lt sumos nuo 2009-02-11 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 2) nutraukė šalių 2008-03-19 sudarytą Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr.A466-2147(5.2-TR2) dėl 39,18 kv.m. ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos; 3) iškeldino atsakovę iš 39,18 kv.m. ploto negyvenamųjų patalpų, pažymėtų R-5, R-6, R-7, R-11, esančių (duomenys neskelbtini); 4) priteisė iš atsakovės 823,96 Lt bylinėjimosi išlaidų valstybės naudai; 5) atsakovės priešieškinį atmetė. Pirmosios instancijos teismas, ištyręs ir įvertinęs į bylą pateiktus rašytinius įrodymus bei byloje dalyvaujančių asmenų paaiškinimus, konstatavo, kad šalių 2008-03-19 sudaryta sutartis dėl negyvenamųjų patalpų nuomos atitinka įstatymų reikalavimus, o pripažinti, kad ieškovas pažeidė pareigą perduoti atsakovei išnuomotas patalpas, nėra pagrindo (CK 6.483 str.). Ginčo patalpos atsakovei perduotos 2008-03-20 perdavimo-priėmimo aktu, pasirašytu abiejų šalių, kas atitinka CK 6.535 str. reikalavimus, šis aktas įstatymo nustatyta tvarka nenuginčytas, todėl yra galiojantis. Teismas pažymėjo, jog šiame akte atsakovė pasirašytinai patvirtino ginčo patalpų perdavimo-priėmimo faktą, juo labiau, sudariusi nuomos sutartį bei 2008-03-20 pasirašiusi patalpų perdavimo-priėmimo aktą, nekėlė klausimo dėl patalpų neperdavimo. Priešingai, jau 2008-03-31 kaip patalpų nuomininkė teikė prašymą ieškovui leisti rengti išnuomotų patalpų pagerinimo, sujungimo su atsakovės butu projektavimo dokumentus ir šių darbų atlikimo metu atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo (b.l. 44). Teismas taip pat pažymėjo, jog byloje nenurodyta ginčo patalpų trūkumų, kurie kliudė jas naudoti pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį, ir už kuriuos atsakyti turėtų nuomotojas. Kadangi teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, teismas sprendė, jog atsakovė turi sumokėti ieškovui 2008-03-19 sutartyje nustatytą nuomos mokestį nuo patalpų nuomos pradžios iki 2008-12-31 (Sutarties 1 p., 3 p.), 0,2 proc. nuo nesumokėtos sumos delspinigius už kiekvieną pavėluotą dieną (Sutarties 11 p.) už laikotarpį nuo 2008-07-12 iki 2009-01-11 (b.l. 9). Teismas konstatavo, kad nemokėdama nuomos mokesčio atsakovė iš esmės pažeidė nuomos sutartį, todėl ieškovas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.497 str. 1 d. 3 p.; Sutarties 14.3 p.), ir šalių sudarytą nuomos sutartį nutraukė.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas atmestinas.

CPK 320 str. įpareigoja apeliacinės instancijos teismą, atsižvelgiant į apeliaciniame skunde nurodomus nesutikimo su teismo sprendimu motyvus bei teisinius argumentus, jeigu nenustatomi absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai ir jeigu peržengti apeliaciniu skundu apibrėžtas nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas nereikalauja viešasis interesas, patikrinti, ar pirmosios instancijos teismas teisingai išsprendė bylą tiek faktine, tiek teisine prasme. Kolegija, išklausiusi šalių ir atstovų paaiškinimus dėl skundų argumentų, išnagrinėjusi bylos medžiagą, pripažįsta, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė materialines bei procesines teisės normas, teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus ir faktines aplinkybes, kuriomis buvo sudaryta apeliantės ginčijama nuomos sutartis, dėl jų padarė pagrįstas išvadas, šias išvadas tinkamai motyvavo (CPK 185 str.). Keisti ar naikinti šį sprendimą apeliaciniame skunde nurodytais motyvais nėra pagrindo.

Byloje ginčas yra kilęs dėl Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto 2008-03-19 nuomos sutarties (b.l. 17-19), sudarytos viešo konkurso būdu, vykdymo, jos pasibaigimo pagrindų – nutraukimo (pagal ieškinį) arba pripažinimo negaliojančia (pagal priešieškinį).

Atsakovės apeliacinio skundo argumentai, kad savivaldybė faktiškai neperdavė jai patalpų raktų, dėl ko ji išnuomotomis patalpomis negalėjo tinkamai naudotis, kas savo ruožtu sąlygojo jos pačios sutartinių prievolių savivaldybei nevykdymą, teisiškai nepagrįsti. Apeliantė, grįsdama šį skundo argumentą CK 6.483 str. 3 d. bei 6.484 str. įtvirtinta nuomininko teise sutarties atsisakyti ir išsiieškoti dėl sutarties neįvykdymo atsiradusius nuostolius, viena vertus, neįrodė tokių aplinkybių egzistavimo, t.y. paties daikto, jo dokumentų ir priedų neperdavimo. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog tokius apeliantės teiginius paneigia ir šalių kitą dieną po nuomos sutarties pasirašymo, t.y. 2008-03-20 pasirašytas patalpų perdavimo – priėmimo aktas (b.l.20), kuriame nėra jokių nuorodų ar pastabų apie kurio nors jo priedo (pavyzdžiui, rakto) neperdavimą nuomotojai, jos negalėjimą pateikti į šias patalpas ar kitas aplinkybes, kliudančias naudotis išsinuomotu daiktu. Tokių užuominų apie daikto neperdavimą nesama ir apeliantės 2008-03-31 prašyme, adresuotame nuomotojui (b.l.44), kuriame išdėstomi apeliantės planai išsinuomotas patalpas pagerinti, jas remontuoti, sujungti su apeliantei nuosavybės teise priklausančiu butu, rengimosi darbams ir jų vykdymo laikotarpiu atleidžiant ją nuo nuomos mokesčio nuomotojui mokėjimo. Tokie patys apeliantės ketinimai buvo išreikšti ir vėlesniame, 2008-04-15 prašyme (b.l.45), o 2008-06-03 prašyme (b.l.47-48) apeliantė pati pripažino tapusi šio objekto nuomininke bei įgijusi teisę investuoti į jo pagerinimą, reikalaudama iš nuomotojo neskubėti imtis veiksmų, susijusių su nuomos sutarties nutraukimu dėl nemokamo nuomos mokesčio, taip pat primindama nuomotojui, kad abi nuomos sutarties šalis įstatymai įpareigoja ją vykdyti, o nuomos mokesčio nemokėjimą ėmė grįsti raktų nuo išsinuomotų patalpų bei patalpų dokumentų negavimu. Ginčo objektą kaip išsinuomotą daiktą apeliantė traktavo ir 2008-06-16 savo prašyme (b.l.51).

Kita vertus, pirmosios instancijos teismas teisingai pastebėjo ir tokias aplinkybes, kad apeliantė, iki 2007-11-22 buvo iškeldinta iš ginčo patalpų (b.l. 39-40) (c.b. Nr.2-537-11/2003), šiomis patalpomis faktiškai naudojosi ne vienerius metus, jas remontavo, įsirengė laiptus į šias patalpas iš savo gyvenamųjų patalpų (b.l.21), taigi vien raktų neperdavimas, kaip vėliau ėmė tvirtinti apeliantė, realiai neįtakojo jos galimybių patekti į nuomos objektą ir juo naudotis pagal paskirtį. Kitų teisiškai reikšmingų aplinkybių, t.y. kad ji pati ėmėsi būtinų veiksmų, siekdama ir norėdama patekti į patalpas, tačiau jų negalėjo realizuoti būtent dėl nuomotojo neveikimo - apie reikalavimą perduoti jai raktus ir šio reikalavimo nepatenkinimą, apie įrengtą po iškeldinimo pertvarą tarp jai priklausančių nuosavybės teise gyvenamųjų patalpų bei nuomojamų patalpų, apie šios pertvaros patvarumą (kapitalinė siena ar laikina sienelė), apie galimybę ją pašalinti – apeliantė neįrodinėjo, nors susiklosčiusioje situacijoje būtent jai tenka pareiga paneigti patalpų perdavimo aktu įtvirtintą priešingą prezumpciją bei įrodyti daikto ar jo būtinų priedų neperdavimą kaip sąlygą taikyti CK 6.484 str. numatytas teisines pasekmes (CPK 12 str., 178 str.). Be to, teismo posėdyje ji pripažino net neketinusi sukurti su ieškovu nuomos santykių, sąmoningai nemokėjusi nuomos mokesčio (b.l.172, 174), o susisaisčiusi nuomos sutartimi siekdama apsaugoti savo ankstesnes investicijas į šias patalpas, ketindama jas privatizuoti kaip nuomininkė.

Nurodytos aplinkybės suponuoja išvadą, kad jokių objektyvių kliūčių apeliantei realiai naudotis išsinuomotu turtu nebuvo, o jos atsikirtimų argumentai dėl raktų neperdavimo susiję tik su pačios apeliantės prašymuose, kuriuos kolegija jau aptarė, bei teismo posėdyje įvardintu nenoru mokėti nuomos mokestį. Todėl šie argumentai laikytini formaliais ir neapsprendžiančiais sutarties šalių galėjimo vykdyti teises ir pareigas, kylančias iš nuomos sutarties, bei nepagrindžiančiais ieškovo (nuomotojo) kurių nors prievolių pagal nuomos sutartį pažeidimo. Sandorio tariamumo pagal CK 1.86 str. nuostatas klausimas procesiniuose šalių dokumentuose nebuvo keliamas, todėl teisėjų kolegija plačiau šiuo aspektu nepasisako.

Įstatymu yra uždrausta vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos vykdymo sąlygas, išskyrus įstatymo ar sutarties numatytus atvejus (CK 6.59 str.). Viena tokių išimčių nustatyta CK 6.46 str., kurio 2 d. įtvirtinta skolininko teisė sustabdyti savo prievolės vykdymą, jeigu kreditorius neįvykdo skolininkui priešpriešinės pareigos. Tačiau nagrinėjamos bylos atveju ir ši teisės norma nepateisina nuomos mokesčio, kurio dydis, pažymėtina, buvo nustatytas pačios apeliantės pastangomis, viešame konkurse pakėlus 1 kv.m. bendrojo ploto kainą nuo 5 Lt (b.l.42) iki 50,06 Lt (b.l.17), nemokėjimo. Apeliantė byloje neįvardijo kokios sutartinės ar įstatymo įtvirtintos pareigos ieškovas jai neįvykdė, išskyrus jau aptartą raktų neperdavimo klausimą, ir kuo šios pareigos yra susijusios taip, kad galima pateisinti apeliantės sutartinės prievolės (nuomos mokesčio mokėjimo) vykdymo sustabdymą. Kaip matyti iš sutarties, nuomos sutartimi apeliantei 5 metams, bet ne ilgiau kaip iki išnuomoto turto įtraukimo į privatizavimo programą, buvo perduotas naudotis nekilnojamasis turtas, t.y. 38,18 kv.m. ploto patalpos sandėliavimui pusrūsyje, esančios adresu (duomenys neskelbtini) (sutarties 1.p., 6 p.). Nuomininkui šia sutartimi uždrausta turtą išsipirkti kitu, nei Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatyme nustatytu būdu (7 p.). Be to, nuomininkui suteikta ir teisė, turint išankstinį nuomotojo raštišką sutikimą, atlikti išsinuomotų patalpų parastąjį, kapitalinį remontą ar rekonstravimo (daikto pagerinimo) darbus, tačiau tik savo sąskaita ir lėšomis, nuomotojui jų neatlyginant (sutarties 4 p., 17 p.). Pastarosios sutarčių sąlygos neabejotinai patvirtina, kad remonto darbų kaštų kompensavimas, nemokant nuomos mokesčio, sutartimi iš viso nebuvo numatytas, taigi atitinkami apeliantės prašymai atleisti nuo nuomos mokesčio ar kitaip jį užskaityti ginčo patalpų pagerinimo darbų projektavimo bei jų atlikimo terminui, prieštaravo pačių šalių susitarimams (CK 6.492 str. 1 d., 6.493 str. 1d.), taip pat neatitiko viešojo intereso – sandoris buvo atlygintinis, o patalpos nuosavybės teise priklauso Vilniaus miesto savivaldybei (b.l. 22-23).

Nurodytais motyvais kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai nuomos santykių pasibaigimą susiejo su sutarties nutraukimu, nuomininkei iš esmės pažeidus sutarties sąlygą (CK 6.217 str. 4 d., 6.487 str. 1 d., 6.497 str.1 d. 3 p.).

Kolegija kaip teisiškai nepagrįstus vertina apeliantės skundo teiginius dėl nuomos sutarties negaliojimo nuo jos sudarymo momento, kuriuos ši grindžia CK 4.27 str. 2 d. nuostatomis. Apeliantė patalpų įregistravimo ieškovo nuosavybės ar valdymo teise viešame registre momentą neteisingai sutapatina su ieškovo nuosavybės teisės į šias patalpas atsiradimu. Nekilnojamojo daikto valdymas yra savarankiškas daiktinė teisė, o valdymo teisėtumą lemia jo įgijimas tais pačiais pagrindais, kaip ir nuosavybės teisė (CK 4.22 str. 1 d., 4.23 str. 2 d.). Nepaisant to, abu šie institutai - valdymas (CK 4 knygos II dalies IV skyrius) ir nuosavybė (CK 4 knygos II dalies V skyrius) – nėra tos pačios teisinės sąvokos. Valdymo, kaip savarankiškos daiktinės teisės, paskirtis yra tiesiogiai nustatyta įstatymo. Pagal CK 4.22 str. 1 d., valdymas sudaro prielaidas nuosavybės teisei pagal įgyjamąją senatį atsirasti (CK 4.47 str. 11 p.).

Nuosavybės teisės įgijimo pagrindai yra išvardinti CK 4.47 str. Pabrėžtina, kad nuosavybės teisė į daiktą atsiranda nuo daikto perdavimo įgijėjui momento, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ko kito, o nekilnojamojo daikto teisinės registracijos kaip sąlygos nuosavybės teisei atsirasti, priešingai nei buvo reglamentuota 1964 m. CK, dabar galiojančios materialinės teisės normos nenustato (CK 4.49 str.2 d., 1.75 str.1 d. ir 2 d.). Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad privaloma nekilnojamojo daikto registracija atlieka tik fakto apie savininką (arba jo teisėtą valdytoją) išviešinimo, o ne nuosavybės atsiradimo į tą daiktą funkciją. Todėl net visiškas tokios registracijos nebuvimas galėtų apspręsti nebent trečiųjų asmenų, o ne konkretaus sandorio šalių teises arba pareigas. Apeliantė šiuo atveju nėra tretysis asmuo CK 1.75 str. 2 d. prasme. Todėl apeliacinio skundo argumentai dėl išsinuomoto daikto teisinės registracijos ieškovo vardu nebuvimo patys savaime neįtakoja skundžiamo teismo sprendimo nepagrįstumo ar neteisėtumo.

Nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme apeliantė neįrodinėjo ir tokių aplinkybių, jog aktyviais veiksmais siekė, tačiau jai nepavyko įregistruoti viešame registre nuomos sutarties, ar kad ši priežastis jai sukliudė sudaryti atitinkamas sutartis su komunalinių paslaugų bei energijos tiekėjais. Todėl tokie jos skundo teiginiai yra deklaratyvūs ir nepagrįsti jokiais faktiniais duomenimis. Kolegija nagrinėjamame kontekste taip pat atkreipia dėmesį į byloje esantį VĮ Registrų centro išrašą (su istorija), kuris patvirtina, kad ieškovo nuosavybę tretiesiems asmenims išviešinantis įrašas viešame registre buvo atkurtas 2008-10-29 (b.l. 22-23), tačiau šio įrašo panaikinimą 2004-03-25, remdamasi Vilniaus apygardos teismo 2004-03-25 sprendimu, inicijavo pati apeliantė, kuri, būdama dalyvaujančiu toje civilinėje byloje asmeniu, neabejotinai žinojo ir tai, jog 2004-09-06 Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi minėtas Vilniaus apygardos teismo sprendimas buvo panaikintas, taip pat žinojo galutinį tos civilinės bylos išnagrinėjimo rezultatą. (b.l. 58; c.b. Nr.2-537-11/2003 medžiaga).

Kitas apeliacinio skundo argumentas, kad teismas nepagrįstai atsisakė priimti apeliantės patikslintą priešieškinį, kuo esą buvo suvaržytos jos procesinės teisės, taip pat nepripažintinas teisingu. 2009-08-24 nutartimi (b.l. 135-138) teismas paskyrė šioje byloje teismo posėdį, konstatavęs, kad pasirengimo veiksmai nagrinėti bylą teismo posėdyje baigti. Patikslintas priešieškinis paduotas tik 2009-10-05 vykusio teismo posėdžio metu (b.l.140). Šalies procesinės teisės nėra absoliučios, jų įgyvendinimo tvarką bei ribas nustato CPK. Ieškinio, taigi ir priešieškinio (CPK 143 str. 3 d.) reikalavimų padidinimo, ieškinio pagrindo arba jo dalyko pakeitimo teisės įgyvendinimas ir jos apribojimai nustatyti CPK 141 str., t.y. ši teisė nekliudomai gali būti realizuojama tik iki įstatyme nurodyto momento - iki nutarties skirti bylą nagrinėti teismo posėdyje priėmimo. Bylą paskyrus nagrinėti teismo posėdyje, toks pakeitimas galimas tik trim atvejais – jeigu tokio pakeitimo būtinumas iškilo vėliau, jeigu tam yra gautas priešingos šalies sutikimas, arba jeigu teismas mano, kad tai neužvilkins bylos nagrinėjimo. Nei vienos iš šių sąlygų nenustatęs pirmosios instancijos teismas atsisakė priimti patikslintą priešieškinį (b.l. 151), taigi CPK nuostatos nebuvo pažeistos.

Dėl VĮ Registrų centro eksplikacijų netinamo vertinimo, iš kurių, pasak apeliantės, matosi ginčo patalpų priskirtinumas gyvenamajam fondui, teisėjų kolegija pažymi, kad ginčo patalpų, kaip negyvenamųjų, statusas yra užregistruotas viešame registre (b.l. 22-23), ir tokiu atveju įstatymų leidėjo valia yra preziumuojamas registro duomenų teisingumas (CK 4.262 str.).

Dėl apeliantės priešieškinio netenkinimo kolegija nurodo, kad pati apeliantė aktyviai siekė ginčijamos nuomos sutarties sudarymo, ką patvirtina ir jos siūlymas aukcione mokėti net 10 kartų didesnį nuomos mokestį, nei pradinė aukciono kaina, taip pat savo ketinimų išsipirkti išsinuomotas patalpas kaip jų nuomininkei deklaravimas teisme. Tik nepavykus šių ketinimų realizuoti, apeliantė apsigalvojo dėl sutarties, ėmusi ją ginčyti nuomos santykių neteisėtumo aplinkybe, pastarąją grįsdama pakankamai formaliu pagrindu – savininką išviešinančios teisinės informacijos (registracijos) nebuvimu sutarties sudarymo momentu. Tokia apeliantės, kaip sandorio šalies, pozicija nesuderinama su sutartinių santykių stabilumo, jų apibrėžtumo principais.

Skundo netenkinus, iš apeliantės valstybės naudai priteistinos procesinių dokumentų siuntimo (pašto) 5,70 Lt (b.l. 125) (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92 str., 96 str.).

Rezoliucinė dalis

nutarė:

Vilniaus miesto 3-ojo apylinkės teismo 2009 m. gruodžio 14 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš R. K. 5 (penkis) litus 70 centų pašto išlaidų valstybės naudai.