Kauno apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Žibutės Budžienės, Dianos Labokaitės (kolegijos pirmininkė, pranešėja), Rūtos Palubinskaitės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 26 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. M. ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos dėl sutikimo davimo perleisti pastatą – boilerinę, esančią valstybinės žemės sklype, kartu perduodant nuomos teisę.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovas J. M. (toliau – ieškovas), patikslinęs ieškinio reikalavimus, prašė: 1) pripažinti, kad Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau – NŽT) atsisakymas duoti sutikimą dėl nekilnojamojo turto pastato – boilerinės (toliau – boilerinė), esančio ant valstybinės žemės, adresu (duomenys neskelbtini), pardavimo yra nepagrįstas; 2) leisti parduoti boilerinę kartu perduodant naujam nekilnojamojo turto savininkui valstybinės žemės sklypo, adresu(duomenys neskelbtini), nuomos teisę pagal 2010 m. birželio 15 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N19-207 be NŽT sutikimo; 3) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Teismas 2023 m. gegužės 15 d. nutartimi nutarė nutraukti civilinės bylos dalį dėl pirmojo patikslinto ieškinio reikalavimo (e. b. l. 168–170).

3. Ieškovas procesiniuose dokumentuose (ieškinyje, patikslintame ieškinyje, dublike) nurodė ir paaiškino, kad ieškovui nuosavybės teise priklausanti boilerinė yra įregistruota kaip atskiras nekilnojamasis objektas, 2013 m. spalio 17 d. išduotas leidimas statyti naują (naujus) statinį, rekonstruoti statinį, atnaujinti (modernizuoti) pastatą. Ieškovas pažymėjo, kad 2022 m. kovo 17 d. buvo sudaryta preliminari sutartis, pagal kurią ieškovas įsipareigojo iki 2022 m. liepos 31 d. parduoti boilerinę pirkėjui. Kadangi žemės sklypas ieškovui nepriklauso, NŽT turi duoti sutikimą statinio perleidimui. Ieškovas dar 2020 m. pabaigoje norėjo perleisti turtą, bet atsakovei nedavus sutikimo sandoris nebuvo sudarytas. Pažymėjo, kad ieškovui nėra apribota nei nuosavybės, nei valdymo, nei disponavimo turtu teisė. Paaiškino, kad 2020 m. lapkričio mėn. gautas NŽT raštas, kuriuo atsisakyta išduoti leidimą parduoti statinį, 2020 m. gruodžio 11 d. elektroniniu paštu gautas NŽT raštas, kuriuo pakartotinai netenkintas prašymas išduoti sutikimą perleisti pastatą – boilerinę. Nesutinkant su priimtu sprendimu, jis buvo skundžiamas Regionų apygardos administraciniam teismui, teismas išaiškino apie galimybę spręsti ginčą civiline tvarka bendrosios kompetencijos teisme. Ieškovas pažymėjo, kad boilerinė funkcionuoja savarankiškai, turi atskiras komunikacijas, boilerinė nėra priklausinys, NŽT 2020 m. lapkričio mėn. rašte nenurodyta, kokio statinio priklausiniu jis galėtų būti. Ieškovas paaiškino, kad išdavus leidimą statyti naują (-us) statinius / rekonstruoti statinį (-ius) / atnaujinti (modernizuoti) pastatą (-us), pablogėjus ieškovo sveikatos būklei, užtruko pastato rekonstrukcija, nutarta jį parduoti. Paaiškino, kad atsisakymas duoti sutikimą parduoti statinį, kuris nepriklauso valstybei, turi būti itin motyvuotas. Šiuo atveju atsisakymas yra nemotyvuotas ir taip yra varžomos ieškovo teisės ir interesai. Nurodė, kad duomenys, pateikti 2017 m. nekilnojamojo turto registro išraše, nėra pasikeitę, kiti kadastriniai matavimai nebuvo atlikti. Šiuo metu nėra atliekami jokie rekonstrukcijos darbai, nes ieškovas neturi nei sveikatos, nei pinigų.

4. Atsakovė teismui pateiktais procesiniais dokumentais (atsiliepimais į ieškinį, patikslintą ieškinį, tripliku) su patikslintu ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad žemės sklypas 2010 m. birželio 15 d. nuomos sutartimi buvo išnuomotas ieškovui. Ši sutartis 2013 m. birželio 13 d. susitarimu buvo pakeista, pakeičiant žemės sklypo naudojimo būdą – inžinerinės infrastruktūros teritorijos. Pažymėjo, kad 2020 m. lapkričio 13 d. NŽT Kauno skyrius raštu atsakydamas ieškovui dėl nuomos teisės perleidimo, nurodė, kad valstybinės žemės sklype nesant savarankiškai funkcionuojančių statinių, o tik nenaudojamam pagal paskirtį pastatui, priskirtinam prie ūkinės veiklos pobūdžio statinių, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, inžineriniams tinklams arba neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniams, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui, Kauno miesto skyrius sutikimo išduoti negali. Atsakovė nurodė, kad valstybinės žemės sklypai, kurie užimti asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais, turi būti naudojami, todėl itin svarbus statinio egzistavimo faktas valstybinės žemės sklype ir jame esančio statinio naudojimas konkrečiai veiklai. Atsakovės vertinimu, aplinkybė, kad statinys įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, pati savaime nereiškia, kad statinys yra naudojamas. Atsakovė atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovas neginčija raštų, kuriais buvo atsisakyta išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę. Paaiškino, kad valstybinės žemės nuomos sutartis yra sudaryta ne aukciono tvarka, kuri yra taikoma tik išskirtine tvarka. Ieškovas nesilaiko žemės nuomos sutartyje numatytų įsipareigojimų, nenaudoja pagal tiesioginę paskirtį, ilgą laiką žemės sklypas nėra naudojamas. Nurodė, kad po paskutinio fiksavimo dėl nuomos sutarties nutraukimo nieko nebuvo daryta, po teismo sprendimo bus priimami sprendimai. Patvirtino, kad statybos leidimas nenuginčytas, galiojantis.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

5. Kauno apylinkės teismas 2023 m. rugsėjo 26 d. sprendimu ieškinį tenkino. Teismas leido ieškovui J. M. parduoti boilerinę pažymėtą plane 1H1p, kurios bendras plotas 107,84 kv. m., pagrindinis plotas 100,95 kv. m., esančią ant valstybinės žemės, adresu(duomenys neskelbtini), kartu perduodant naujam nekilnojamojo turto savininkui valstybinės žemės sklypo, adresu (duomenys neskelbtini), nuomos teisę pagal 2010 m. birželio 15 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N19-207 be Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos sutikimo. Teismas priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos ieškovui J. M. 788 Eur bylinėjimosi išlaidas.

6. Teismas nurodė, kad teismas, spręsdamas klausimą, ar yra teisinis pagrindas leisti ieškovui be atsakovės sutikimo parduoti boilerinę, atkreipia dėmesį į tai, kad boilerinė yra įregistruota nekilnojamojo turto registre, paskirtis – kita. Teismas pažymėjo, kad 2013 m. birželio 13 d. susitarimu (toliau – susitarimas) pakeistas 2010 m. birželio 15 d. valstybinės žemės nuomos sutarties (toliau – nuomos sutartis) 4 punktas: nustatyta išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – inžinerinės infrastruktūros teritorijos, naudojimo pobūdis – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos (e. b. l. 182). Kitų statinių ant valstybei priklausančio žemės sklypo nėra, todėl teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovės argumentus, kad siurblinė priskirtina prie ūkinės veiklos pobūdžio statinių, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, inžineriniams tinklams ar neturintiems aiškios priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos statiniams, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui (e. b. l. 12, 60–62). Teismas nurodė, kad ieškovui po susitarimu pakeisto nuomos sutarties 4 punkto, buvo išduotas leidimas rekonstruoti boilerinę (dalies patalpų keitimas į kūrybines patalpas), pagal kurį ieškovas buvo pradėjęs rekonstrukciją, tačiau dėl savo sveikatos būklės ir amžiaus rekonstrukcijos nepabaigė (e. b. l. 97, 103–104, 150). Teismas atsižvelgė į tai, kad siurblinė buvo pradėta rekonstruoti pagal išduotą ir bylos išnagrinėjimo metu galiojantį leidimą bei į tai, kad siurblinė yra savarankiškai funkcionuojantis statinys, todėl teismas tenkino ieškovo reikalavimą dėl leidimo parduoti siurblinę be atsakovės sutikimo.

7. Teismas nurodė, kad byloje nėra ginčo, kad nuo paskutinio atlikto patikrinimo (2022 m. gruodžio 31 d.) ieškovas jokių tolimesnių boilerinės rekonstrukcijų pagal išduotą leidimą neatliko, situacija bylos išnagrinėjimo metu nėra pasikeitusi, ieškovas įpareigojimo iki 2023 m. balandžio 30 d. informuoti Dainavos seniūniją nėra įvykdęs. Tačiau, teismas spręsdamas, ar yra teisinis pagrindas leisti ieškovui parduodant siurblinę kartu perleisti ir nuomos teisę į valstybinę žemę, nurodė, kad teismas turi atsižvelgti į priežastis, dėl kurių rekonstrukcija nėra vykdoma. Teismas pažymėjo, kad ieškovas paaiškino, jog dėl savo garbaus amžiaus, sveikatos būklės ir lėšų trūkumo nusprendė nebetęsti boilerinės rekonstrukcijos. Teismo vertinimu, tokios ieškovo nurodytos priežastys laikytinos svarbiomis, kodėl toliau nevykdoma boilerinės rekonstrukcija. Teismas nurodė, kad bylos nagrinėjimo metu susidarė situacija, kai atsakovė, nustačiusi valstybinės žemės nenaudojimo pagal paskirtį faktą, neiniciuoja nuomos sutarties nutraukimo, tačiau tuo pačiu ir neleidžia ieškovui parduoti boilerinės bei perduoti nuomos teisę potencialiam pirkėjui. Teismas nesutiko su atsakovės argumentais, jog esant nenuginčytiems ir galiojantiems atsakovės raštams, negalimas kitoks teismo sprendimas. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad šalys byloje ketino ginčą užbaigti taikiai (t. y. raštų priėmimas netrukdė šalims tartis dėl taikaus ginčo išsprendimo būdo), be to, žemės naudojimo ir / ar nenaudojimo pagal paskirtį faktinės aplinkybės gali pasikeisti. Todėl teismas sprendė, kad vien atsakovės raštų neginčijamas negali užkirsti kelio ieškovui reikšti reikalavimus dėl boilerinės pardavimo ir nuomos sutarties perleidimo be atsakovės sutikimo. Teismas konstatavo, kad esant nenutrauktai valstybinės nuomos sutarčiai, esant išduotam galiojančiam leidimui dėl boilerinės rekonstrukcijos, ieškovo reikalavimas dėl nuomos teisės perleidimo tenkinamas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

8. Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 26 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – bylą nutraukti arba ieškovo ieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

8.1. Nesutiktina su teismo padarytomis išvadomis, kad ieškovas dėl savo garbaus amžiaus, sveikatos būklės ir lėšų trūkumo nusprendė nebetęsti boilerinės rekonstrukcijos, todėl tokios priežastys laikytinos svarbiomis ir ieškovas turi teisę perleisti valstybinės žemės nuomos teisę. I. K. miesto savivaldybės administracija jau 2013 m. spalio 17 d. buvo išdavusi statybos leidimą Nr. LNS-21-131017-00895 dėl boilerinės rekonstrukcijos, kuris galioja iki 2023 m. spalio 17 d. Ieškovas įvykdyti rekonstrukcijos darbus turėjo itin ilgą laiko tarpą, per 10 metų darbai nebuvo užbaigti. Teismas nevertino, dėl kokių priežasčių per visą šį laikotarpį darbai nebuvo užbaigti ir vertino tik paskutinius kelerius metus, nevertinant visų reikšmingų aplinkybių nagrinėjamos bylos kontekste. Į bylą pateiktas Dainavos seniūnijos aktas neabejotinai patvirtinta, kad boilerinė yra itin prastos būklės ir net kelia grėsmę aplinkiniams. Taigi, per 10 metų iš esmės neatlikti jokie rekonstrukcijos darbai, kurie užtikrintų statinio naudojimą pagal paskirtį.

8.2. Pažymėtina, kad ieškovas į bylą nėra pateikęs jokių duomenų, kad statinys yra naudojamas pagal tikslinę jo paskirtį, ar kad planuojama šį statinį eksploatuoti. Ieškovas niekaip nepagrindė valstybinės žemės sklypo jo realiu faktiniu naudojimu atitinkamam tikslui - turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Laikytini nepagrįsti teismo argumentai, kad bylos nagrinėjimo metu susidarė situacija, kai atsakovė, nustačiusi valstybinės žemės nenaudojimo pagal paskirtį faktą, neiniciuoja nuomos sutarties nutraukimo, tačiau tuo pačiu ir neleidžia ieškovui parduoti boilerinės bei perduoti nuomos teisę potencialiam pirkėjui.

8.3. Teismas visiškai nepagrįstai sprendimą motyvuoja aplinkybėmis, jog šalys ginčą byloje bandė užbaigti taikiai. Teismo sprendime nurodomi argumentai, kad NŽT raštų priėmimas netrukdė šalims tartis dėl taikaus ginčo išsprendimo būdo, yra laikytina atsakomybės forma už šalies veiksmus (kas yra draudžiama), todėl laikytina, kad tokie teismo argumentai yra visiškai niekiniai, kurie negali turėti jokios įtakos sprendžiant dėl žemės sklypo nuomos teisės perleidimo.

8.4. Administraciniai sprendimai, kuriais buvo atsisakyta išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę, yra laikomi teisėtais ir privalomai taikytinais. Ieškinys yra teisiškai ydingas ir, atsižvelgiant į jo vidinį prieštaravimą (ir nesuderinamumą tarp pagrindo ir dalyko), niekaip negalėjo būti patenkintas.

8.5. Nagrinėjamu atveju susidarė tokia situacija, kad ieškovas prieš tai nesikreipė į NŽT dėl nuomos sutarties perleidimo ir atitinkamai NŽT nepriėmė sprendimo dėl valstybinės žemės nuomos perleidimo. NŽT šiuo atveju nepažeidė ieškovo teisių, dėl kurių ieškovas reiškia reikalavimą nagrinėjamoje byloje. Prieš kreipdamasi į teismą, ieškovas nepasinaudojo privaloma šio klausimo išankstinio sprendimo ne teisme tvarka, tai yra nesikreipė į NŽT teritorinį padalinį dėl sutikimo perleisti nuomos teisę, todėl teismas privalėjo atsisakyti priimti ieškovės ieškinį CPK 137 straipsnio 2 dalies 3 punkto pagrindu, t. y. ieškovei nesilaikant tai bylų kategorijai įstatymų nustatytos išankstinio ginčų sprendimo ne teisme tvarkos, o priėmus, ieškinys privalėjo būti paliktas nenagrinėtu CPK 293 straipsnio 2 punkto pagrindu.

8.6. Priteistina išlaidų suma mažintina atsižvelgiant į patenkintų patikslinto ieškinio reikalavimų dalį (50 proc., t. y. patenkintas tik vienas reikalavimas iš dviejų), todėl ieškovui galėjo būti priteisiama iki 394 Eur bylinėjimosi išlaidų.

9. Ieškovas atsiliepimu į atsakovės apeliacinį skundą prašo jį atmesti, teismo sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

9.1. Teismo sprendime išsamiai išanalizuoti visi pateikti dokumentiniai įrodymai, patvirtinantys tiek žemės sklypo naudojimosi terminą, paskirtį bei atliekamą pastato rekonstrukciją, siekiant vėliau pakeisti pastato paskirtį.

9.2. Apeliaciniame skunde patvirtinama aplinkybė, jog NŽT atstovai 2022 m. birželio 7 d. patikrino statinio būklę ir nustatė, jog pastatas rekonstruojamas. Boilerinės pastatas (pastato paskirtis - kita) rekonstruojamas į kūrybines dirbtuves (projekte numatyta - dalies patalpų keitimas į kūrybines dirbtuves). Minėtame pastate jokių šilumos ūkio inžinierinių tinklų ir servitutų nėra. Statinys pastatytas teisės aktų numatyta tvarka, yra gautas statybos leidimas rekonstrukcijai.

9.3. Dėl amžiaus ir sveikatos būklės ieškovas nepajėgus užbaigti statinio rekonstrukcijos ir naudoti pagal projekte numatytą paskirtį. Dėl šios priežasties buvo priimtas sprendimas parduoti statinį neužbaigus rekonstrukcijos. Naujas statinio pirkėjas (savininkas) užbaigs statybos numatytus darbus, statinys bus priduotas ir užregistruotas įstatymų nustatyta tvarka bei bus naudojamas pagal rekonstrukcijos projekte nustatytą paskirtį nepažeidžiant esančios žemės paskirties (kita) ir pobūdžio (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos).

9.4. Apeliantė neginčija, jog perleidžiant statinį ieškovas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi ar gauti žemės savininko sutikimą perleisti statinį, kuris įregistruotas atsakovei priklausančiame žemės sklype.

9.5. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsniu, visi Nekilnojamojo turto registre (toliau - NTR) esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka, ko neginčija ir atsakovė. Be to, ieškovas nesikreipė nei dėl valstybinės žemės sklypo, ant kurio stovėjo ir stovi jam priklausantis statinys įgijimo nuosavybėn, nei dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo. Ginčas kilo sprendžiant klausimą dėl ieškovui nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto pardavimo.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

10. CPK 320 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Šioje civilinėje byloje absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo teisiškai reikšmingus argumentus tikrina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą.

11. Apeliacinėje byloje kilo ginčas dėl žemės savininko sutikimo parduoti pastatą ir valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono tvarka teisės perdavimo.

12. Byloje nustatytos faktinės aplinkybės, kad ieškovas yra savininkas pastato – boilerinės, esančios adresu (duomenys neskelbtini), daikto pagrindinė naudojimo paskirtis – kita. Pastatas yra žemės sklype, 0,0350 ha ploto, sklypas nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, jį valstybinės žemės patikėjimo teise valdo Ž. Ž. sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, žemės sklypo naudojimo būdas – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos. Ieškovas žemės sklypu naudojasi su NŽT sudarytos 2010 m. birželio 15 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. N19-207 ir 2013 m. birželio 13 d. susitarimo pakeisti sutartį Nr. 8SŽN-87 pagrindu, nuomos pabaigos terminas 2068 m. birželio 15 d.

13. Ieškovas nori parduoti pastatą, tačiau pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, nebūdamas žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, savininku, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko patikėtinio – Nacionalinės žemės tarnybos (toliau – NŽT) sutikimą. Nustatyta, kad ieškovas tris kartus kreipėsi į NŽT dėl sutikimo perleisti pastatą ir visais atvejais gavo neigiamus atsakymus: 2020 m. lapkričio 13 d. NŽT Kauno skyrius raštu Nr. 8SD-(14.8.125 E.) atsisakė duoti sutikimą perleisti pastatą, 2020 m. gruodžio 10 d. dėl analogiškų priežasčių dar kartą atsisakė duoti sutikimą perleisti pastatą, ir 2021 m. sausio 8 d. dar kartą atsisakė duoti sutikimą perleisti pastatą. Visais atvejais priežastis nurodyta ta, kad pastatas-boilerinė priskirtina prie ūkinės veiklos pobūdžio statinių, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, inžineriniams tinklams arba neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniams, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui. NŽT nuomone, laikytina, kad valstybinės žemės sklype nesant savarankiškai funkcionuojančių statinių, o tik nenaudojamam pagal paskirtį pastatui, priskirtinam prie ūkinės veiklos pobūdžio statinių, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, inžineriniams tinklams arba neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniams, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui, NŽT sutikimo išduoti negali.

14. Ieškovas dėl 2020 m. lapkričio 13 d. ir 2020 m. gruodžio 10 d. raštų panaikinimo ir įpareigojimo NŽT atlikti veiksmus kreipėsi į Lietuvos administracinių ginčų komisijos Kauno apygardos skyrių (toliau – Komisija), kuri 2021 m. kovo 10 d. sprendimu bylą nutraukė, nustačiusi, jog ginčas priskirtinas bendrosios kompetencijos teismams ir nepriskirtinas Komisijos kompetencijai, nes NŽT šiuose ginčo sklypo nuomos ir sutikimo perleisti statinį teisiniuose santykiuose veikia ne kaip viešojo administravimo subjektas, o kaip civilinių teisinių santykių subjektas.

15. Ieškovas pateikė ieškinį teismui, pareiškęs patikslintus reikalavimus: pripažinti atsakovės NŽT nesutikimą dėl pastato pardavimo neteisėtu, leisti parduoti pastatą be NŽT sutikimo kartu perduodant ir žemės sklypo po pastatu nuomos teisę.

16. Apeliantė šioje byloje kelia išankstinio ikiteisminio ginčo nagrinėjimo būtinumą, nurodo, kad ieškovas pirmiausia turėjo pareikšti NŽT prašymą duoti sutikimą parduoti pastatą, ir tik gavęs neigiamą atsakymą galėjo skųsti jį teismui, kitaip tariant, ieškovas nepasinaudojo išankstinio neteisminio nagrinėjimo tvarka, todėl ieškinys turi būti paliktas nenagrinėtas CPK 293 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.

17. Teisėjų kolegija su šiais apeliantės argumentais negali sutikti, nes, kaip minėta šios nutarties 13 pastraipoje, ieškovas tris kartus kreipėsi į NŽT dėl sutikimo parduoti pastatą su teise perleisti nuomos sutartį, ir visais atvejais gavo neigiamą atsakymą. Todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovas pasinaudojo išankstine neteismine ginčo sprendimo tvarka. Kita vertus, pažymėtina, kad išankstinės neteisminės ginčo nagrinėjimo tvarkos (ne)panaudojimo klausimo atsakovė nekėlė pirmosios instancijos teisme, šį klausimą pirmą kartą nurodė tik apeliaciniame skunde, todėl argumentai dėl išankstinės ginčo nagrinėjimo tvarkos atmestini dar ir tuo pagrindu, kad pareikšti pavėluotai, nebuvo išnagrinėti pirmoje instancijoje.

18. Grįžtant prie ieškinio reikalavimų esmės, teisėjų kolegija nurodo, kad labai panaši situacija buvo išnagrinėta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2021 m. rugpjūčio 31 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-217-1075/2021. Šioje byloje buvo sprendžiamas NŽT nesutikimo perduoti valstybinės žemės nuomos teisę prie pastato-boilerinės, kuris taip pat priklausė nuosavybės teise fiziniams asmenims, tačiau nebuvo naudojamas pagal pradinę boilerinės paskirtį- karštam vandeniui ruošti, teisėtumas. NŽT buvo davusi sutikimą perleisti pastatą kitam asmeniui tačiau nesutiko perleisti žemės nuomos ne aukciono tvarka teisės.

19. Kasacinis teismas pripažino NŽT nesutikimą keisti žemės sklypo nuomos sutarties šalį neteisėtu ir įpareigojo duoti prašomą sutikimą. Kasacinis teismas pažymėjo, kad tam tikras statinio funkcinės paskirties pakeitimas nereiškia, kad išnyko objektas (realiai funkcionuojantis statinys), kurio negalima naudoti pagal kitą paskirtį, ir kad išnyko teisė lengvatine ne aukciono tvarka toliau nuomotis valstybinės žemės sklypą. Pastato naudojimo paskirties pasikeitimas galėtų sudaryti pagrindą keisti valstybinės žemės nuomos sutartį.

20. Kasacinio teismo teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje nustatytą reguliavimą, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nurodytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime nurodyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 30.8 punkte nustatyta, kad išnuomojant naudojamus žemės sklypus laikomasi, be kita ko, šių reikalavimų: kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomojamame žemės sklype (teritorijoje) numatoma plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomojamame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, sudaromoje valstybinės žemės nuomos sutartyje kartu su esamais išnuomojamo žemės sklypo pagrindine žemės naudojimo paskirtimi ir (ar) naudojimo būdu turi būti nurodyta galimybė keisti išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą į paskirtį ir (ar) būdą, nurodytus savivaldybės bendrajame plane ir (ar) jos dalies bendrajame plane, jeigu šis parengtas. Kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomotame žemės sklype (teritorijoje) numatyta plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomotame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, tačiau sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje nenurodyta galimybė keisti išnuomoto žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo, valstybinės žemės nuomos sutartis pakeičiama šalių susitarimu (nuomininko ar nuomotojo prašymu) – joje nurodoma nuomininko ar nuomotojo teisė keisti išnuomoto žemės sklypo naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Pakeitus išnuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, nuomotojas patikslina išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre ir įrašus Nekilnojamojo turto registre ir perskaičiuoja išnuomoto žemės sklypo vertę, nuo kurios mokamas žemės nuomos mokestis. Patikslinus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis, šalių susitarimu keičiama valstybinės žemės nuomos sutartis.

21. Teisėjų kolegijos vertinimu, šis reguliavimas suponuoja, kad tuo atveju, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomojamame žemės sklype (teritorijoje) numatoma plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomojamame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, ir valstybinės žemės nuomos sutartyje yra nurodyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, valstybinės žemės nuomos sutartis atitinkamai pakeitus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą turėtų būti keičiama, o ne nutraukiama. Nurodytas teisinis reguliavimas neteikia pagrindo daryti išvadą, kad tokioje situacijoje išnyksta statinio savininko teisė į valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu.

22. Šioje nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovo statinys egzistuoja, jo paskirtis Nekilnojamojo turto registre pakeista į paskirtį „kita“, tai nėra kito daikto priklausinys, o savarankiškai egzistuojantis pastatas. Dėl pastato rekonstrukcijos (dalies patalpų keitimo į kūrybines patalpas) yra išduotas Kauno miesto savivaldybės administracijos 2013 m. spalio 17 d. leidimas Nr. LNS-21-131017-00895, galiojęs iki 2023 m. spalio 17 d. Valstybinės žemės nuomos sutartis buvo pakeista 2013 m. birželio 13 d. susitarimu (toliau – susitarimas), kuriuo pakeistas 2010 m. birželio 15 d. valstybinės žemės nuomos sutarties 4 punktas, kuriuo numatyta galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, jeigu tai yra numatyta teritorijų planavimo dokumentuose.

23. Atsakovė nagrinėjamoje byloje neįrodinėjo ir neteikė argumentų, kad pagal Kauno miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą apskritai nėra įmanoma pakeisti žemės sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo į kitą nei boilerinės įrangai kaip šilumos tinklų sudėtinei daliai eksploatuoti.

24. Vadinasi, nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to, kad ginčo statinys ne tik įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, bet ir faktiškai egzistuoja, jis nėra nugriautas ar kitaip sunaikintas. Atsakovė neįrodinėjo, kad pastatui (boilerinei) eksploatuoti nereikalingas visas 0,0350 ha ginčo žemės sklypo plotas.

25. Apeliantė nurodo, kad boilerinė yra itin prastos būklės, kelia grėsmę aplinkiniams, per 10 metų iš esmės neatlikti jokie rekonstrukcijos darbai, teismas esą to neįvertino. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad pastato būklė, kokia prasta ji bebūtų, iš esmės nepaneigia, kad pastatas egzistuoja ir gali būti užbaigtas rekonstruoti. Teismas, priešingai, negu kad nurodo apeliantė, įvertino, kad ieškovas dėl savo amžiaus ir sveikatos būklės neturi galimybės užbaigti rekonstrukcijos, tačiau atsakovės nepagrįstas nesutikimas, kad pastatas būtų perleistas ir perduota nuomos teisė, taip pat stabdo šiuos procesus.

26. Apibendrindama teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias nuosavybės teise priklausančio turto perleidimo ypatumus, kai pastatas yra valstybei priklausančioje žemėje (CK 6.394 straipsnis), tinkamai taikė Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles, laikėsi kasacinio teismo praktikos, tinkamai įvertino įrodymus, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurio keisti ar naikinti apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo.

27. Ieškovas nepateikė duomenų apie bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.

P. N. turto registrui apie Kauno apylinkės teismo 2023 m. rugsėjo 26 d. sprendimo, kuriuo leista parduoti nekilnojamojo turto objektą, unik. Nr.(duomenys neskelbtini), esančio adresu (duomenys neskelbtini), be NŽT sutikimo, įsiteisėjimą.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.