Kauno apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintauto Koriagino, Algimanto Kukalio, Rūtos Palubinskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovės Ž. Ž. apeliacinį skundą dėl Vilkaviškio rajono apylinkės teismo 2016 m. liepos 27 d. sprendimo civilinėje byloje Nr.2-944-831/2016 pagal ieškovės Ž. Ž. ieškinį atsakovei Vilkaviškio rajono savivaldybės administracijai dėl įpareigojimo perskaičiuoti turto pardavimo kainą.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

Ieškovė ieškinyje teismo prašė įpareigoti atsakovę į buto su rūsiu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) pardavimo kainą įskaityti 2453,82 Eur investicijas. Nurodė, kad jai 1999 11 19 gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi suteiktas atsakovei priklausantis dviejų kambarių butas, esantis (duomenys neskelbtini). Butas buvo prastos būklės, menkos šiluminės varžos, todėl, siekdama pagerinti gyvenimo sąlygas, ieškovė savo sąskaita atliko buto pagerinimo darbus (plastikinių langų pagaminimas ir sumontavimas, sienų vidaus apdaila, šarvuotų durų, radiatorių, pečiaus, vandens šildytuvo, elektrinio teno įrengimas, rankšluosčių džiovintuvas) už bendrą 2453,82 Eur sumą. Ieškovė Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punkto pagrindu turi teisę šį butą iš savivaldybės įsigyti už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas. Ieškovės padarytos 2453,82 Eur dydžio investicijos padidino ginčo buto vertę, tačiau atsakovė nesutiko jų įskaityti į pardavimo kainą.Atsakovė su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad 2015 12 01 Vilkaviškio rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. B-ĮV-1366 sudaryta komisija atliktų investicijų, pakeitusių buto vertę, dydžiui nustatyti, ieškovės investicijomis pripažino būtinas 520,56 Eur išlaidas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Vilkaviškio rajono apylinkės teismas 2016 m. liepos 27 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad atsakovei priklausantis butas ieškovei išnuomotas 1999 11 19 sutarties pagrindu. Sutarties 3 punkte numatyta, kad nuomininkas savo lėšomis turi atlikti gyvenamųjų patalpų bei jų įrangos einamąjį remontą. Nuomos sutartis viešajame registre įregistruota 2006 12 19. 2004 – 2006 metų laikotarpyje atlikti pagerinimai – keisti langai, radiatoriai, vandens šildytuvas, rankšluosčių džiovintuvas, pakeistos lauko durys, pečius, šio turto įsigijimo ir įrengimo vertė – 2227,08 Eur, atlikta vidaus sienų apdaila, kuri įvertinta 226,74 Eur. 2016 01 28 Vilkaviškio rajono savivaldybės būste (duomenys neskelbtini) atliktų investicijų įforminimo akte konstatuota, kad investicijos buvo atliktos 2004 – 2006 metų laikotarpyje ir jų likutinė vertė – 520,56 Eur. Buto vertė 2016 02 09 buvo 7940 Eur. Duomenų, kad ieškovė būtų kreipusis į atsakovę prašydama leidimo atlikti būsto pagerinimus teismui pateikta nebuvo. Todėl teismas, atsižvelgdamas į tai ir kad šalys nuomos sutartyje buvo susitarę, jog ieškovė privalo savo lėšomis atlikti gyvenamųjų patalpų ir įrangos einamąjį remontą, kad pagerinimai padaryti prieš dešimt metų, o ieškovė pastoviai naudojosi butu, kas reiškia, kad objektai, kuriais buvo pagerintas butas dėvėjosi, sprendė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą.

II. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

Apeliaciniame skunde ieškovė prašo panaikinti 2016 m. liepos 27 d. Vilkaviškio rajono apylinkės teismo sprendimą ir priimti naują – ieškinį patenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindžia šiais argumentais:

8.1 Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalyje yra nustatyta taisyklė, pagal kurią yra nustatoma parduodamo savivaldybei nuosavybės teise priklausančio būsto kaina. Vienas iš parduodamo būsto kainos nustatymo elementų yra parduodamo objekto vertę pakeitusių nuomininko investicijų įvertinimas. Įstatymas nenumato tokios situacijos, kad nuomininko investicijos gali būti nevertinamos, jei jos atliktos neturint nuomotojo leidimo, arba jei jos susijusios su nuomininko sutartinės prievolės daryti einamąjį išnuomoto turto remontą vykdymu. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad parduodamo buto nuomos laikotarpiu buvo atlikti jo pagerinimo darbai už 2453,82 Eur, investicijos buvo realios, skirtos būsto energetiniam efektyvumui didinti, o tai pakeitė ir pačią buto vertę ir turėjo išliekamąją vertę turto vertinimo metu. Dėl atliktų investicijų buto vertė 2016 02 09 buvo 1965 Eur didesnė lyginant su 1999 m. buvusia verte.

8.2 Sprendžiant iš 2016 01 28 Vilkaviškio rajono savivaldybės ginčo bute atliktų investicijų įforminimo akto, atsakovė vertino ieškovės 2082,25 eurų dydžio išlaidas būsto pagerinimui ir jas pripažino būtinomis, tačiau taikė turto nusidėvėjimo normatyvus ir į parduodamo būsto kainą įskaitė tik 520,56 Eur sumą. Tuo tarpu išlaidos, susijusios su sienų vidaus apdaila ir grindų pakeitimu buvo laikomos nusidėvėjusiomis, t. y. neturinčiomis likutinės vertės ir, nustatant parduodamo būsto kainą, į jas apskritai nebuvo atsižvelgta, akte jos nebuvo aptartos. Tokie atsakovės veiksmai laikytini neteisėtais. Nei Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme nei kituose teisės aktuose nėra nustatyta, kad parduodamo objekto vertę pakeitusios nuomininko investicijos turi būti įvertintos buhalteriškai nustatant jų likutinę vertę. Be to, Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 4 straipsnyje nėra nustatyta, kad savivaldybės taryba arba savivaldybės vykdomoji institucija galėtų nustatyti šio įstatymo pagrindu parduodamo turto nusidėvėjimo normatyvus ir jais vadovaudamasi turėtų vertinti nuomininko padarytas investicijas, todėl atsakovės atliktas investicijų vertinimas negali būti laikomas teisėtu.

8.3 Atsakovė, nesutikdama ieškovės investicijas įskaityti į ginčo buto kainą, sukūrė situaciją, kuri neatitinka racionalaus asmenų ir šeimų turimų išteklių naudojimo kriterijaus, o tuo pačiu ir Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 3 straipsnyje įtvirtinto veiksmingumo ir efektyvumo principo, kadangi ieškovė yra verčiama antrą kartą sumokėti už jos pačios padarytus parduodamo objekto pagerinimus.

Atsakovė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo jį atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė materialinės ir procesinės teisės normas, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurio panaikinti apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo.

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina tik apskųstos teismo sprendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuojant apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (CPK 320 str. 2 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 str.).Byloje kilo ginčas dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuomininko teisę į nuomojamų savivaldybės patalpų pagerinimo išlaidų kompensavimą, kai tas pats nuomininkas nuomojamas patalpas įgyja nuosavybėn, aiškinimo ir taikymo. Apeliantė teismo sprendimo neteisėtumą ir nepagrįstumą grindžia netinkamu Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies nuostatų taikymu. Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo (redakcija, galiojanti nuo 2015 01 01) paskirtis – nustatyti paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti teikimo asmenims ir šeimoms principus, finansavimo šaltinius, formas, paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti gaunančių asmenų teises ir pareigas, taip pat socialinio būsto ir savivaldybės būsto nuomos bei būsto pardavimo sąlygas ir tvarką (1 str.). Savivaldybės būstas, nuomojamas teisę į socialinio būsto nuomą turintiems asmenims ir šeimoms, negali būti parduodamas, išskyrus šio įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punkte numatytą atvejį, ar kitaip perleidžiamas kitų asmenų nuosavybėn (14 str. 6 d.). Pagal Įstatymo 24 straipsnio, reglamentuojančio savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo atvejus, 2 dalies 5 punktą už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybės būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas. CK 6.501 straipsnyje, reglamentuojančiame nuomininko teisę į išnuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, nustatyta, kad nuomininkas, nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerinęs, turi teisę į turėtų šiam tikslui išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymas ar sutartis numato ką kita; nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išnuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti; nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Sisteminės cituotų įstatymo nuostatų analizės pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatos turi būti aiškinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles. Kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama: tokiu atveju turto pagerinimo išlaidas turi kompensuoti buvęs parduoto turto savininkas (savivaldybė). Priešingas įstatymo aiškinimas ir taikymas reikštų nepagrįstą savivaldybės praturtėjimo nuomininko sąskaita įteisinimą, todėl prieštarautų bendriesiems teisės ir civilinių santykių teisinio reglamentavimo principams.Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė ieškovei neįrodžius, kiek dėl įdėtų pagerinimų tapo brangesnis pats butas. Teisėjų kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, pažymi, kad tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 09 19 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008). Pagal bendrąją taisyklę būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto, kaip tokio, vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Todėl, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, aktualu nustatyti ne turėtų išlaidų dydį, bet turto vertės padidėjimą, proporcingą nuomininko turėtoms turto pagerinimo išlaidoms. Ieškovė buto investicijomis prašė pripažinti langų, šarvuotų durų, radiatorių, pečiaus, vandens šildytuvo, rankšluosčių džiovintuvo, elektrinio teno pirkimo ir jų įrengimo bei sumontavimo išlaidas, sienų apdailai išleistas lėšas bendrai 2453,82 Eur sumai. Ieškovė šią sumą pagrindė rašytiniais įrodymais, ginčo tarp šalių dėl jos dydžio nėra. Tačiau, kaip nurodyta nutarties 14 punkte, atlyginama ne įgytų daiktų ir atliktų darbų išlaidos (remonto išlaidos), o dėl šių išlaidų turto vertės padidėjimas. Apeliantė skunde teigia, jog aplinkybė, kad ginčo buto vertė 2016 m. pradžioje buvo 1965 Eur didesnė lyginant su verte, buvusia 1999 m., patvirtina, kad būtent padarytos investicijos padidino buto vertę. Tačiau teisėjų kolegija nesutinka su apeliante, teigiančia, kad ginčo buto rinkos vertė padidėjo būtent dėl jame atliktų remonto darbų. Atsakovės užsakymu UAB ,,Marleksa“ 2016 02 09 nustatė ginčo buto rinkos vertę 7 940 Eur, vertė nustatyta lyginamuoju metodu, t. y. sulyginant analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus (b. l. 68-79). Todėl, nors turto vertės nustatymo pažymoje (b. l. 74) ir nurodyta, kad bute pakeisti langai, šildymo prietaisai, atnaujinta grindų danga, išorinės durys šarvuotos, tačiau, atliekant buto vertės nustatymą, nebuvo vertinama, ar šios padarytos investicijos padidino buto vertę ir kiek (kokia procentine išraiška) ji padidėjo dėl šių investicijų, t. y. nėra nustatytas vertės padidėjimas procentais dėl ginčo butui pagerinti padarytų išlaidų. Byloje nustatyta, kad atsakovės sudaryta komisija svarstė ieškovės prašymą, nustatant buto pardavimo kainą, atsižvelgti į jos lėšomis atliktus buto pagerinimo darbus ir įdėtas lėšas išskaičiuoti iš buto vertės. Ginčo bute atliktų investicijų įforminimo akte komisija pripažino šias ieškovės atliktas investicijas, pakeitusias buto vertę – trijų plastikinių langų, šarvuotų durų pakeitimą, pečiaus, 3 radiatorių, vandens šildytuvo įrengimą, ir, atsižvelgusi į trumpalaikio turto tarnavimo laiką ir ilgalaikio materialiojo turto nusidėvėjimo normatyvus, investicijomis pripažino būtinas 520,56 Eur dydžio išlaidas. Apeliantė iki šiol naudojasi ginčo butu ir savo atliktais pagerinimais, tokiu būdu daro įtaką jų vertei, todėl nėra pagrindo sutikti su apeliante, kad jai turi būti atlygintos visos 2004-2006 metais investuotis lėšos ir, kad atsakovė, apskaičiuodama investicijų dydį, atsižvelgė į turto tarnavimo laiką ir jo nusidėvėjimą.Todėl ieškovei turint procesinę pareigą įrodyti, kiek dėl jos įdėtų lėšų tapo brangesnis pats butas ir taip paneigti atsakovės akte investicijomis pripažintos sumos dydį, tačiau šios pareigos neįvykdžius ir neįrodžius, kokia suma padidėjo buto vertė dėl jos atliktų pagerinimų, teismas pagrįstai netenkino reikalavimo visas buto remonto 2453,82 Eur išlaidas įskaityti į parduodamo buto kainą (CPK 12 str., 176 str., 178 str., 185 str.). Atsakovė svarstė ieškovės įdėtų lėšų pripažinimo investicijomis klausimą, ir, įvertinusi ieškovės pateiktus dokumentus, apskaičiavo ir priėmė sprendimą, kokią išlaidų dalį pripažinti investicijomis, išvadą įformino aktu. Todėl nėra pagrindo sutikti su apeliante, kad ji yra verčiama antrą kartą sumokėti už jos pačios padarytus parduodamo objekto pagerinimus.Šios bylos nagrinėjimo dalyku nėra savivaldybės tarybos arba savivaldybės vykdomosios institucijos priimtų aktų, kuriais atsakovė vadovavosi spręsdama ieškovės prašymą, teisėtumo vertinimas, todėl apeliaciniame skunde ieškovės nurodyti argumentai dėl atsakovės veiksmų sprendžiant klausimą dėl ieškovės išlaidų pripažinimo investicijomis, nėra teisiškai reikšmingi. Atmetus ieškovės apeliacinį skundą, iš jos priteistinas žyminis mokestis už apeliacinį skundą, kurio sumokėjimas atidėtas Vilkaviškio rajono apylinkės teismo 2016 m. rugpjūčio 26 d. nutartimi (CPK 79 str. 1 d., 80 str. 4 d.).

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teismas

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Apeliacinį skundą atmesti.

Vilkaviškio rajono apylinkės teismo 2016 m. liepos 27 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš Ž. Ž., asmens kodas (duomenys neskelbtini) valstybei 74 Eur (septyniasdešimt keturių eurų) žyminį mokestį, jį sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą numeris LT247300010112394300, esančią „Swedbank“, AB, banko kodas 73000, mokėjimo dokumente nurodant įmokos kodą 5660.

Nutartis įsiteisėja nuo priėmimo dienos.