Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

Turto nuomos kainos dydis ir mokėjimų tvarka yra reglamentuojami Sutarties 7 str., šioje Sutarties nuostatoje buvo numatyti skirtingi nuomos mokesčio dydžiai kiekvieniems nuomos metams (nuo 2004-10-01 iki 2005-09-30; nuo 2005-10-01iki 2006-09-30; ir t.t.). Sutarties 7.1.5 p., reglamentuojančiame paskutiniųjų penktų nuomos termino metų Turto nuomos kainos dydį, yra numatyta, kad nuo 2008-10-01 iki 2009-09-30 nuomininkas kas mėnesį turi mokėti nuomotojui 12 Lt už vieną kvadratinį metrą sandėliavimo patalpų ploto ir 17 Lt už vieną kvadratinį metrą administracinių ir buitinių patalpų ploto. Tokia Sutarties kaina buvo numatyta Sutarties sudarymo metu šalims numačius, kad Turto perdavimas turi įvykti ne vėliau kaip iki 2004-10-01 (Sutarties 2.1 p.). Kadangi Turto perdavimas nuomininkui įvyko ne 2004-10-01, o 2004-12-15, atitinkamai ir Sutarties terminas buvo pradėtas skaičiuoti nuo Turto perdavimo dienos, t.y. 2004-12-15 (Sutarties 4.1 p.). Kadangi pirminės Sutarties šalys Turto priėmimo - perdavimo aktą pasirašė vėliau nei numatyta Sutarties 2.1 p., o Sutarties 7.1 p. nuostatos, reglamentuojančios nuomos mokesčio dydį ir jo kitimą kiekvienais nuomos metais nebuvo pakoreguotos, laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 nuomos mokesčio dydžio už Turto naudojimąsi Sutarties nuostatos nereglamentuoja.

Atsakovas 2009-11-25 ieškovui pateikė pranešimą dėl nuomos mokesčio dydžio nuo 2009-10-01, kuriuo informavo ieškovą, kad tarp šalių nesant susitarimo dėl Turto nuomos kainos dydžio po 2009-09-30, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.487 str. 2 d., atsakovas ieškovui ketina mokėti 10 Lt už 1 kv.m. per mėnesį už Sutartimi nuomojamų sandėliavimo patalpų nuomą bei 12,5 Lt už 1 kv.m. per mėnesį už Sutarties pagrindu nuomojamų administracinių patalpų nuomą. Ieškovas, nesutikdamas su atsakovo pranešime išdėstytais argumentais, raštu informavo nuomininką, kad atsakovo pasitelkto eksperto vienašališkai atliktas Turto nuomos rinkos kainos įvertinimas yra neobjektyvus, o eksperto išvados dėl Turto nuomos kainos negali būti laikomos teisėtu pagrindu nuomininkui vienašališkai nustatyti nuomos mokestį. Dėl šios priežasties Ieškovas pasiūlė atsakovui derybų būdu išspręsti visus tarp Sutarties šalių kilusius nesutarimus dėl nuomos kainos dydžio nuo 2009-10-01. Šalių atstovams nepavyko geranoriškai derybų būdu išspręsti ginčo dėl Sutarties kainos nustatymo laikotarpyje nuo 2009-10-01iki 2009-12-15, todėl ieškovas yra priverstas savo pažeidžiamas teises ginti teisme ir turi teisę prašyti teismo skirti nepriklausomus ekspertus, kurie nustatytų realią Turto nuomos rinkos kainą, taikytiną Sutarties šalims.

Kadangi Sutartyje nuomos mokesčio dydis yra numatytas laikotarpyje nuo 2004-10-01 iki 2009-09-30 (Sutarties 7.1 p.), o Turto nuomos terminas pasibaigė tik 2009-12-15, darytina išvada, kad Sutartyje nėra numatyta konkreti Turto nuomos kaina už laikotarpį nuo 2009-09-30 iki Sutartyje numatyto Turto nuomos termino pabaigos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.154 str. 1 d. nustatyta, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Taigi, sutarties esmė -šalių consensus ad idem, t.y. šalių bendra nuomonė, šalių suderinta valia. Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti kitai šaliai daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 str.). Taigi atlygintinumas yra viena iš būtinųjų nuomos sutarties sąlygų. Sutartyje nesant bendrai išreikšto susitarimo dėl Turto nuomos kainos dydžio nuo 2009-10-01, Sutarties šalims nepavykus pasiekti kompromiso dėl Turto nuomos mokesčio dydžio už 2009-10-01 – 2009-12-15 laikotarpį, šalys turi teisę kreiptis į teismą, kad šis nustatytų kainą savo sprendimu (CK 6.195 str., 6.198 str. 1 d. ir 6.487 str. 2 d.).

Sutartyje numatytas nekintamas sandėliavimo patalpų nuomos kainos dydis, dėl kurio periodinio kitimo (skirtingai nei administracinių patalpų nuomos) šalys nesusitarė, reiškia, kad nepaisant to, kad Sutartis nereglamentuoja Turto nuomos kainų po 2009-10-01, šalys, sudarydamos Sutartį, aiškiai numatė konkretų (nekintamą) sandėliavimo paskirties patalpų nuomos kainos dydį. Įvertinus išdėstytas aplinkybes, ieškovas mano, kad atsakovo ketinimas už sandėliavimo patalpų nuomą mokėti 10 Lt už 1 kv.m. per mėnesį (išskyrus Sutarties 7.3 p. numatytą kainos indeksavimo galimybę) yra nepagrįstas ir neatitinka šalių bendru sutarimu išreikštos valios. Teismas nepriklausomai nuo ekspertų išvados spręsdamas šalių ginčą dėl Turto nuomos kainos dydžio turėtų savo sprendimu nustatyti tokią sandėliavimo patalpų nuomos kainą, kokia buvo nustatyta ir Sutartyje, t.y. 12 Lt už 1 kv.m. per mėnesį.

Atsakovas, vadovaudamasis savo nekilnojamojo turto eksperto išvadomis, ketina už Sutartimi nuomojamų administracinių patalpų nuomą Ieškovui mokėti 12,5 Lt už 1 kv.m., tačiau Ieškovo iniciatyva atlikto nekilnojamojo turto nuomos kainos vertinimo išvados skiriasi nuo Atsakovo ekspertų nustatyto patalpų nuomos rinkos kainos dydžio. Ieškovui nekilnojamojo turto ekspertai Sutartimi nuomojamų administracinių patalpų, rinkos kainą įvertino 16 Lt už 1 kv.m. per mėnesį (t.y. 3,5 Lt daugiau nei nurodo nuomininko ekspertas). Dėl šios priežasties, išsiskyrus Sutarties šalių pozicijoms dėl administracinių patalpų nuomos kainos, teismas turėtų sprendimu nustatyti objektyvią rinkos kainą atitinkančią administracinių patalpų kainą laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15. Šalims sudarant Sutartį buvo numatytas periodinis administracinių patalpų nuomos kainos mažėjimas, t.y. pagal Sutarties 7.1.1 — 7.1.5 p. administracinių patalpų nuomos kainos dydis kiekvienais nuomos termino metais periodiškai mažėjo 1 Lt už 1 kv.m. (nuo 21 Lt už 1 kv.m. per mėnesį pirmaisiais nuomos metais iki 17 Lt už 1 kv.m. per mėnesį penktaisiais). Vadinasi, būtų logiška nustatant administracinių patalpų nuomos kainą už papildomą laikotarpį nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15, administracinių patalpų nuomos kainą sumažinti 1 Lt už 1 kv.m. per mėnesį lyginant administracinių patalpų nuomos kainą su penktaisiais nuomos metais. Tokiu būdu apskaičiuota administracinių patalpų nuomos kaina būtų 16 Lt už 1 kv.m. per mėnesį.

Sutarties 7.3 p. numatyta galimybė indeksuoti nuomos mokestį infliacijos (VKI metinis pasikeitimas), kurios dydį oficialiai skelbia Statistikos departamentas prie LR Finansų ministerijos, dydžiu. Pagal Sutarties sąlygas nuomos mokestis gali būti indeksuojamas esant dviems sąlygoms: 1) metinė infliacija Lietuvoje viršija 5 proc; 2) infliacija turi ne mažesnę kaip 5 proc. įtaką nekilnojamojo turto nuomos kainoms. Ieškovas, atsižvelgdamas į tai, kad Statistikos departamento prie LR Finansų ministerijos interneto svetainėje skelbiamais duomenimis 2007 m. vidutinis metinis vartotojų kainų pokytis buvo 5,7 proc, kreipėsi į nepriklausomus nekilnojamojo turto vertinimo ekspertus UAB „O." su prašymu atsakyti, ar infliacija turėjo ne mažesnę kaip 5 proc. įtaką nekilnojamojo turto nuomos kainoms 2007 m. laikotarpiu. 2008-10-13 UAB „O." pateikė atsakymą, kuriuo patvirtino, kad infliacija 2007 m. turėjo didesnę kaip 5 proc. įtaką nekilnojamojo turto nuomos kainoms. Atsižvelgiant į tai, kad buvo tenkinamos abi Sutarties 7.3 p. numatytos sąlygos dėl nuomos mokesčio indeksavimo, Ieškovas apskaičiuodamas atsakovo mokėtiną Turto nuomos kainą laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 atitinkamai indeksavo nuomos mokestį.

Ieškovas atsakovui Sutarties galiojimo metu (laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15) yra išrašęs ir pateikęs apmokėjimui tris sąskaitas faktūras. Jose Ieškovo nurodyta Turto nuomos kaina yra apskaičiuota vadovaujantis Sutarties 7.1.5 p. numatytomis kainomis, t.y. 12 Lt už 1 kv.m. per mėnesį sandėliavimo patalpoms ir 17 Lt už 1 kv.m. per mėnesį administracinėms patalpoms, indeksuojant šias sumas 5,7 proc. Bendra visų ieškovo atsakovui išrašytų ir pateiktų apmokėjimui sąskaitų faktūrų suma yra lygi 153 513,34 Lt. Atsakovas, atsižvelgdamas į savo vienašališkai nustatytą ir Ieškovo teisiškai nesaistantį Turto nuomos kainų dydį ieškovui yra sumokėjęs 121 532,06 Lt. Skirtumas tarp Ieškovo apskaičiuotos Turto nuomos ir komunalinių paslaugų kainos, nurodytos Ieškovo atsakovui pateiktose apmokėjimui sąskaitose faktūrose, ir atsakovo sumokėtos sumos yra lygus 31 981,28 Lt. Ieškovas, atsižvelgdamas į tai, kad atsakovas delsia vykdyti savo pinigines prievoles pagal Sutartį, mano, kad aukščiau nurodyta suma turėtų būti priteista iš atsakovo ieškovui.

Todėl darytina išvada, kad Sutarties 7.3 punkte įtvirtinta išlyga, su kuria siejama nuomotojo teisė reikalauti pakeisti nuomos kalną, yra neįmanoma ir neįgyvendinama, o šios sąlygos egzistavimas įtvirtina esminę šalių nelygybę. Tokia sutarties išlyga („tik tuo atveju, jei infliacija turi nemažesnę kaip 5 proc. Įtaką nekilnojamojo turto nuomos kainoms") realiai užkerta nuomotojo teisę keisti nuomos mokestį nepaisant infliacijos dydžio. Vadinasi ieškovas turi teisę reikalauti, kad tokia dviprasmiška ir nesąžininga sutarties nuostata būtų pakeista teismo sprendimu, kadangi atsakovas nesutiko pakeisti nuomos kainos. Nors nuomos kainos keitimo sąlygos ir informavimo apie kainos pakeitimą tvarka yra išsamiai aptartos minėtoje Sutarties nuostatoje, paskutinis minėto Sutarties 7.3 punkto sakinys užkerta galimybę nuomininkui vienašališkai padidinti nuomos kainą net ir objektyviai egzistuojant visoms Sutarties 7.3 punkte įtvirtintoms sąlygoms. Sutarties 7.3 punkto sąlyga, kad „Kitai šaliai nesutikus pakeisti nuomos mokesčio, nuomos mokestis lieka toks, koks yra sutartas šioje Sutartyje", paneigia nuomotojo teisę atsižvelgiant į infliacijos dydį keisti nuomos kainą, kadangi nuomininkui (atsakovui) nemotyvuotai atsisakius keisti nuomos kainą, ji, vadovaujantis minėta išlyga, negalės būti padidinta. Kadangi ši Sutarties sąlyga prasilenkia su verslo logika ir sąžiningumo bei protingumo principais bei paneigia pačios Sutarties nuostatas dėl nuomos kainos pakeitimo galimybės, ji turi būti panaikinta, modifikuojant sutartinius santykius ir įtvirtinant nuomotojo teisę vienašališkai keisti nuomos kainą. Patenkinus šį ieškovo reikalavimą ir teismo sprendimu pakeitus Sutarties 7.3 punktą, atsižvelgiant į Ieškovo pateiktą pranešimą dėl nuomos mokesčio dydžio pasikeitimo bei jo pateiktas atsakovui sąskaitas faktūras, kurias atsakovas apmokėjo tik dalinai, iš atsakovo priteistina susidariusi skola, kurios dydis 51 262,14 Lt. Atitinkamai ieškovas didina ieškinio reikalavimą dėl skolos priteisimo ir prašo viso priteisti iš atsakovo 83243,42 Lt.

Sutarties 7.3 punkto nuostatos neatspindi tikrosios šalių valios, dviprasmiškai reglamentuoja nuomos kainos keitimo sąlygas ir tvarką ir neįtvirtina aiškių Ieškovo, kaip nuomotojo, teisių vykdant Sutartį (teisės keisti nuomos kainą, priklausomai nuo infliacijos dydžio), priešingai - jos sudaro prielaidą dviprasmiškam sutartinių įsipareigojimų interpretavimui, todėl teismas turėtų pakeisti Sutartį savo sprendimu. Ginčijamos Sutarties 7.3 punkto nuostatos tikslas - nustatyti nuomos kainos perskaičiavimo tvarką, pagal kurią būtų atkurta Sutarties gaunama vertė. Nagrinėjamu atveju Ieškovui informavus atsakovą apie poreikį pakeisti nuomos kainą, o pastarajam atsisakius pakeisti nuomos kainą motyvuojat tuo, kad infliacijos dydis neturėjo didesnės kaip 5 proc. įtakos nekilnojamojo turto nuomos kainoms, Sutarties 7.3 punkto formuluotė lemia interpretacijų galimybes dėl prievolinius santykius apibrėžiančių tekstinių konstrukcijų netobulumo. Sutartį aiškinant sąžiningai, atskleidžiant tikruosius šalių ketinimus, yra pagrindas pripažinti, kad nuomos mokestis turėtų būti padidintas vienašališkai nuomotojui pareikalavus, kai nustatomos Sutartyje apibrėžiamos sąlygos, t.y. kai infliacijos dydis viršija numatytąjį Sutartyje. Akivaizdu, kad atsakovas formaliais pagrindais atsisakydamas pritarti nuomos kainos pakeitimui, iš esmės pažeidė Sutartį, todėl Ieškovas turi teisę teisme reikšti reikalavimą dėl Sutarties pakeitimo. Būtinybė pakeisti sutartį gali atsirasti dėl įvairių priežasčių. Akivaizdu, kad Sutarties 7.3 punkto formuluotė, reglamentuojanti nuomos kainos kitimą priklausomai nuo ekonomikos veiksnių, užkerta kelią nuomotojui (ieškovui), kaip sąžiningai Sutarties šaliai reikalauti nuomos kainos pakeitimo, kadangi kainos pakeitimo galimybę sieja su objektyviai neįmanoma ir realiai neegzistuojančia sąlyga bei paties nuomotojo valia.

Be aukščiau nurodyto pagrindo sutarties pakeitimui, papildomai egzistuoja ir papildomas pagrindas modifikuoti šalių sutartinius santykius. CK 6.228 str. 2 d. numato galimybę teismui pakeisti sutartį ar atitinkamą jos sąlygą taip, kad sutartis ar atskira jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningus verslo praktikos reikalavimus. CK 6.228 str. 1 d. numato, kad šalys gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Akivaizdu, kad Sutarties 7.3 punkto sąlyga, numatanti nuomos indeksavimo galimybę tik esant nuomininko pritarimui, rodo šalių prievolių neatitikimą, viena šalis (nuomininkas) kitos šalies (nuomotojo) sąskaita įgyja neproporcingai didelį pranašumą, kadangi nepriklausomai nuo infliacijos dydžio ir kitų ekonominių veiksnių (kurie yra laikomi pagrindu nuomotojui reikalauti indeksuoti nuomos kainą) jis įgijo teisę nemotyvuotai prieštarauti nuomos kainos pakeitimui ir tokiu būdu užsitikrinti nekintamą nuomos kainą, nors formaliai Sutartyje jos keitimo tvarka ir sąlygos yra įtvirtintos. Dėl tokios įdingos ir dviprasmiškos nuomos kainos indeksavimo tvarkos Ieškovui buvo apsunkintas Sutarties vykdymas. Šiame kontekste Sutarties įvykdymo apsunkinimas reiškia, kad vykdyti Sutartį ankstesnėmis sutarties sąlygomis (padidėjus infliacijai, tačiau neindeksuojant kainos dėl dviprasmiškos Sutarties nuostatos) vienai iš šalių tampa neproporcingai sunkiau, o kita šalis (atsakovas) dėl to įgyja didelį ekonominį pranašumą. Tokios sąlygos akivaizdžiai pažeidžia šalių pusiausvyrą. Apibendrinant aukščiau išdėstytus argumentus, Sutarties 7.3 punktas turi būti modifikuotas ab initio, suteikiant ieškovui (nuomotojui) teisę nuomos kainą keisti vienašališkai.

Byloje esančiame Ekspertizės akte EUR Nr. (duomenys neskelbtini) (teismo ekspertė D. A.) yra nustatyta Turto dalies, kurią sudaro tik administracinės patalpos, nuomos kainos intervalas laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15, t.y. kad nuomos kaina galėjo būti nuo 13 Lt plius PVM iki 15 Lt plius PMV už 1 kv.m, tačiau nėra nustatyta konkreti Turto dalies, kurią sudaro administracinės patalpos, nuomos kaina aktualiu laikotarpiu. Atsakovo nuomone, byloje paskirta teismo ekspertė tiksliai neatsakė į teismo užduotą klausimą: kokia laikotarpiu nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 buvo Turto dalies, kurią sudaro administracinės patalpos, nuomos kaina. Ieškovas savo Ieškinyje prašo paskirti ekspertus tik Turto dalies, kurią sudaro išimtinai administracinės patalpos, nuomos kainai nustatyti laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 ir teismo sprendimu nustatyti minėto nekilnojamojo turto nuomos kainą laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15. Vadinasi, pats ieškovas, nereikšdamas Ieškinyje jokio reikalavimo dėl Turto dalies, kurią sudaro sandėliavimo patalpos, nuomos kainos nustatymo laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15, sutiko su atsakovo kaip nuomininko pasiūlyta ir sumokėta Ieškovui Turto dalies, kurią sudaro sandėliavimo patalpos, nuomos kaina, t.y. 10 Lt plius PVM už 1 kv.m sandėliavimo patalpų.

Ieškovas savo papildytu ieškiniu reikalauja pakeisti Sutarties 7.3 punktą, šį savo reikalavimą grindžia CK 6.223 str. ir 6.228 str. 1 bei 2 dalimis. CK 6.223 str. 2 d. 2 p. nustato, kad vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais; CK 6.223 str. 3 d. numato, jog ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos

CK 6.228 str. 1 d. nustato, kad šalis gali atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą. To paties straipsnio 2 dalis nustato, jog teisę atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos šio straipsnio 1 dalyje numatytais pagrindais turinčios šalies prašymu teismas turi teisę išnagrinėti sutartį ar atskirą jos sąlygą ir jas atitinkamai pakeisti, kad sutartis ar atskira jos sąlyga atitiktų sąžiningumo ir protingus sąžiningos verslo praktikos reikalavimus. Atsakovo vertinimu, CK 6.223 str. 3 d. numato privalomą ikiteisminę ginčų dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarką, atsakovas iki šio atsiliepimo pateikimo teismui dienos nėra gavęs iš ieškovo jokio pasiūlymo dėl Sutarties pakeitimo bei Sutarties galiojimas pasibaigė 2009-12-15.

Ieškovo reikalavimas keisti Sutarties 7.3 p. yra visiškai nepagrįstas ir atmestinas. Sutarties šalys aiškiai susitarė, kad Turto nuomos mokestis pagal Sutarties 7.3 punktą galės būti pakeičiamas (indeksuojamas) tik atskiru šalių susitarimu, kas visiškai atitinka sąžiningą verslo praktiką nes sutartys pirmiausiai yra sudaromos ir keičiamos šalių susitarimu (CK 1.2 ir 6.156 straipsniai), tuo garantuojant sutarties šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą. Kaip teigia ir pats ieškovas, Sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu, t.y. 2005-07-01 UAB „S.V.G." ir ieškovas sudarė Turto pardavimo - pirkimo sutartį, pagal kurią ieškovas tapo Turto savininku. Nuo 2005-07-01 iki 2009-12-15 Sutartis dėl Turto nuomos galiojo tarp ieškovo ir atsakovo, ką patvirtino 2005-07-08 tarp UAB „S.V.G.", ieškovo ir atsakovo sudarytas susitarimas Nr. 8-N050708, kuris yra byloje. Akivaizdu, kad ieškovas apie visas Sutarties sąlygas (įskaitant ir 7.3 punkto turinį) žinojo iš anksto prieš perimant Sutarties vykdymą, t.y. Sutarties sąlygos nebuvo jam netikėtos (siurprizinės). Be to, ieškovas turėjo visas galimybes derėtis dėl Sutarties sąlygų, kurios dėl kurių nors priežasčių, ieškovo vertinimu, buvo nepalankios ieškovui, pakeitimo iki jam tampant Turto savininku, o nesusitarus dėl Sutarties pakeitimo, ieškovas turėjo galimybę nepirkti Turto. Nepaisant visko Ieškovas perėmė Sutarties vykdymą be jokių jos pakeitimų, ką patvirtina 2005-07-08 tarp UAB „S.V.G.", ieškovo ir atsakovo sudarytas susitarimas Nr. 8-N050708. Atsakovo vertinimu, Ieškovo tapimas Sutarties šalimi, nepakeičiant jokių jos sąlygų, aiškiai patvirtina, jog Sutarties sąlygos tiek ieškovui, tiek ir atsakovui buvo visiškai priimtinos, o atsakovas prisijungdamas prie Sutarties buvo apdairus ir aiškiai žinojo, ar jo prisiima Sutarties su 7.3 punktu sudarymo ir vykdymo rizika bus adekvati ieškovo siekiamiems komerciniams tikslams.

Sutartyje numatyta Turto nuomos kaina (Sutarties 7 p.) iš esmės atitiko atitinkamu laikotarpiu rinkoje buvusią analogiško turto nuomos kainą, todėl neįvykus Sutarties 7.3 punkte nustatytam sąlygų visetui, t.y. neatsiradus Sutartyje numatytų sąlygų padidinti Turto nuomos kainą, nei ieškovas, nei atsakovas neįgijo jokio perdėto pranašumo. Sutarties galiojimas baigėsi 2009-12-15. Visą Sutarties galiojimo laikotarpį Ieškovas nesiūlė atsakovui keisti kokios nors Sutarties nuostatos. Sutarties nuostatos dėl Turto nuomos dydžio nustatymo tiek ieškovui, tiek ir atsakovui visą Sutarties galiojimo laikotarpį buvo priimtinos. Be to, Ieškovas, jei, jo vertinimu, Sutarties 7.3 p. nepagrįstai suteikė atsakovui perdėtą pranašumą, visą Sutarties galiojimo laikotarpį turėjo teisę inicijuoti Sutarties atsisakymą remiantis CK 6.228 str. ir vietoje atsakovo susirasti kitą Turto nuomininką, kuris sutiktų sudaryti Turto nuomos sandorį ieškovui priimtinomis sąlygomis, tačiau ieškovas šia galimybe Sutarties galiojimo metu nepasinaudojo. Atsakovo vertinimu, Sutarties 7.3 p. numatytų sąlygų visuma, kurioms esant yra galima indeksuoti Turto nuomos mokestį, nesuteikia nei vienai iš Sutarties šalių jokio perdėto pranašumo, kadangi tiek indeksuojant pagal šį Sutarties punktą Turto nuomos mokestį, tiek ir jo neindeksuojant nei viena iš Sutarties šalių neatsiduria padėtyje, kuri būtų tokia nelygi, kad šokiruotų, o protingas žmogus tokiomis sąlygomis sutarties niekada nesudarytų. Atsakovo vertinimu, ginčo atveju apskritai neegzistuoja nei vienos sąlygos CK 6.228 str. taikymui, kadangi atsakovas pagal Sutartį neįgijo jokio perdėto pranašumo prieš Ieškovą ir Atsakovas nepasinaudojo sunkia ieškovo padėtimi ar kokiais nors ieškovo trūkumais. Priešingai pats ieškovas užsiima nekilnojamojo turto veikla ir turi reikiamos patirties nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje bei ieškovas pirko Turtą, ko pasekoje, iš anksto, žinodamas visas Sutarties sąlygas, perėmė Sutarties vykdymą.

Ieškovas savo reikalavimą priteisti iš atsakovo ieškovo naudai 83 243,42 Lt skolą kildina iš to, kad už laikotarpį nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 (t.y. už Turto nuomos laikotarpi kurio metu nebuvo tarp šalių nustatytas Turto nuomos mokesčio dydis) atsakovas nesumokėjo 31 981,28 Lt Turto nuomos mokesčio, kurį ieškovas apskaičiavo vienašališku savo sprendimu ir indeksavo pagal Sutarties 7.3 punktą, bei 51 262,14 Lt kaip papildomos Turto nuomos mokesčio dalies, kurią ieškovas vienašališku savo sprendimu apskaičiavo, indeksuodamas Turto nuomos mokestį pagal Sutarties 7.3 punktą už laikotarpį nuo 2008-04-30 iki 2009-06-30.

Ieškovas kaip nuomotojas, nesutikdamas su atsakovo kaip nuomininku, pasiūlytu ir geranoriškai sumokėtu Turto nuomos mokesčio dydžiu turi tik teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti, tačiau neturi pagrįstos teisės reikalauti iš atsakovo mokėti savo paties nustatytą Turto nuomos mokestį ir su tokiu reikalavimu kreiptis į teismą. Atsakovo vertinimu, ieškovas turės teisę kreiptis į teismą dėl nesumokėto Turto nuomos mokesčio tik tuomet, kai teismo paskirti nepriklausomi ekspertai nustatys ir teismas savo priimtu sprendimu patvirtins Turto nuomos mokesčio dydį, o atsakovas laiku ir tinkamai nemokės teismo paskirtų nepriklausomų ekspertų nustatyto ir Teismo patvirtinto Turto nuomos mokesčio. Suties 7.3 punkte yra aiškiai nustatyta, kad indeksuojamas tik Sutarties 7.1 punkte numatytas nuomos mokestis, o Sutarties 7.1 punkte nebuvo nustatytas Turto nuomos mokestis už laikotarpį nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15. Jei Ieškovas prašo nustatyti Turto nuomos mokestį už laikotarpį nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15, tai remiantis Sutarties 7.3 punktu turi būti kaip atskaitos taškas imami 2009 metai ir 2009 metais Lietuvoje nustatytas vartotojų kainų indekso vidutinis metinis pokytis. Remiantis Statistikos departamento prie LR Vyriausybės (toliau Statistikos departamento) interneto svetainėje (žr. prieigą per internatą: www.stat.gov.lt) skelbiamais viešais duomenimis 2009 m. vidutinis metinis vartotojų kainų pokytis (VKI) Lietuvoje buvo tik 4,5 procento. Įvertinus 2009 m. vidutinį metinį vartotojų kainų pokytį (VKI) Lietuvoje, akivaizdu, kad ieškovas neturi teisės už Turto nuomos laikotarpį nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 taikyti Turto nuomos mokesčio dydžio indeksacijos ne tik pagal Sutarties 7.3 punktą, bet ir pagal paties ieškovą siūlomą Sutarties 7.3 p. redakciją. Atsikertant į ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo 51 262,14 Lt Turto nuomos mokesčio, pažymėtina, kad 2009 m. vidutinis metinis vartotojų kainų pokytis (VKI) Lietuvoje buvo tik 4,5 procento. Įvertinus 2009 m. vidutinį metinį vartotojų kainų pokytį (VKI) Lietuvoje, akivaizdu, kad ieškovas neturi teisės už Turto nuomos laikotarpį nuo 2009-01-01 iki 2009-12-15 taikyti Turto nuomos mokesčio dydžio indeksacijos ne tik pagal Sutarties 7.3 punktą, bet ir pagal paties ieškovą siūlomą Sutarties 7.3 p. redakciją.

Kaip nustatyta bylos medžiaga, 2004-08-24 tarp UAB „S.V.G." ir atsakovo UAB „V.“ buvo sudaryta Sandėliavimo, administracinių patalpų ir automobilių aikštelės, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartis (toliau Sutartis), pagal šią Sutartį UAB „S.V.G." penkerių metų laikotarpiui išnuomojo atsakovui nekilnojamąjį turtą - gamybinį, sandėliavimo pastatą (toliau - Turtas), kurio bendras plotas 3 194,1 kv.m., unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kartu su priskirtomis automobilių stovėjimo vietomis, ir dalį 0,9088 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini). Turtas atsakovui buvo perduotas 2004-12-15 priėmimo - perdavimo aktu, nuo priėmimo - perdavimo akto pasirašymo buvo pradėtas skaičiuoti penkerių metų Turto nuomos terminas (b.l. 8-21, 25-26, t.1); 2005-07-08 tarp UAB „S.V.G.", ieškovo ir atsakovo sudarytas susitarimas Nr. 8-NO507O8 (2005-07-01 UAB „S.V.G." pardavė ieškovui UAB „U.“ pastatus, (duomenys neskelbtini), kurie Sutartimi buvo išnuomoti atsakovui), kurio pagrindu, šalių susitarimu, Sutartis perėjo galioti ieškovui nuo pastatų nuosavybės teisės perėjimo ieškovui momento, t.y. 2005-07-01 (b.l.22-24, t.1).

Aukščiau nurodytos Sutarties 4.1 p., buvo sutarta, kad nuomojamas turtas nuomojamas 5 metų terminui, kuris prasideda nuo perdavimo priėmimo akto pasirašymo dienos ar kitos nurodytos datos. Sutarties 7., 7.1 – 7.1.5 p.p., buvo aptarta, jog nuomininkas už nuomojamą turtą įsipareigoja nuomotojui kas mėnesį mokėti nuomos mokestį; šalių susitarimu, nuomos mokestis už visą nuomojamą turtą skaičiuojamas ir mokamas sutarta tvarka, pagal kurią: laikotarpyje nuo 2004-10-01 iki 2005-09-30, nuo 2005-10-01 iki 2006-09-30, nuo 2006-10-01 iki 2007-09-30, nuo 2007-10-01 iki 2008-09-30, 2008-10-01 iki 2009-09-30 pastovi 12 Lt nuomos kaina už 1 kv. m sandėlių ploto; administracinių ir buitinių patalpų nuomos kainos dydis buvo nustatytas sekančiai - laikotarpyje nuo 2004-10-01 iki 2005-09-30 21 Lt už 1 kv. m; nuo 2005-10-01 iki 2006-09-30 20 Lt už 1 kv. m; nuo 2006-10-01 iki 2007-09-30 19 Lt už 1 kv. m; nuo 2007-10-01 iki 2008-09-30 18 Lt už 1 kv. m; nuo 2008-10-01 iki 2009-09-30 17 Lt už 1 kv. m. Taigi, Sutarties 7., 7.1- 7.1.5 punktuose nuomos mokestis buvo nustatytas tik iki 2009-09-30, nors Sutartyje nurodytas nuomos terminas, remiantis Sutarties 4.1 punktu ir 2004-12-15 sudarytu Turto priėmimo - perdavimo aktu, galiojo iki 2009-12-15. Tokiu būdu Turto nuomos mokesčio dydis laikotarpyje nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 nebuvo nustatytas. Pagal Sutarties 7.3 p., numatyta nuomos mokesčio indeksavimo tvarka, t.y., kad „Nuomos mokestis šalių susitarimu kiekvienais metais galės būti indeksuojamas infliacijos (VKI metinis pasikeitimas), kurios dydį oficialiai skelbia Statistikos departamentas prie LR Finansų ministerijos, dydžiu, tačiau tik tais metais, kuriais metinė infliacija Lietuvoje viršija 5 proc. ir tik tuo atveju, jei infliacija turi nemažesnę kaip 5 proc. įtaką nekilnojamojo turto nuomos kainoms. Nuomos mokestis, šalių susitarimu gali būti keičiamas ir dėl kitų ekonominių veiksnių, sąlygojančių nekilnojamojo turto ir jo nuomos kainų ženklų pokytį. Apie pageidavimą keisti nuomos mokestį šalys turi įspėti viena kitą prieš 12 (dvyliką) mėnesių. Kitai šaliai nesutikus pakeisti nuomos mokesčio, nuomos mokesti lieka toks, koks yra sutartas šioje sutartyje".

Atsakovas 2009-11-25 ieškovui pateikė pranešimą dėl nuomos mokesčio dydžio nuo 2009-10-01 (b.l. 27-28, t.1), kuriame nurodė, jog, kadangi nuo 2009-10-01 iki 2009-12-15 Sutartyje patalpų nuomos mokesčio dydis nenustatytas, atsakovas savo iniciatyva kreipėsi į nepriklausomus ir atestuotus nekilnojamojo turto vertintojus UAB „Centro kubas – nekilnojamasis turtas“, kurie savo 2009-09-14 pažymoje (b.l.76-77, t.1) nurodė, kad 2009-09-14 Sutartyje numatytų sandėliavimo patalpų nuomos rinkos kaina yra 10 Lt už 1 kv.m, neįskaitant PVM, o administracinių patalpų 12,5 Lt neįskaitant PVM už 1 kv. m, todėl atsakovas nuo 2009-10-01 mokės ieškovui aukščiau nurodytą nuomos mokestį; taip pat šiame rašte atsakovas nurodė ieškovui, kad, jei ieškovas nesutinka su tokia atsakovo ketinama mokėti nuomos kaina, ieškovas turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti arba šalys gali susitarti dėl kito eksperto samdymo minėtai nuomos kainai nustatyti. 2009-12-09 atsakyme į atsakovo 2009-11-25 pranešimą (b.l. 29-30, t.1), ieškovas, nesutikdamas su atsakovo pranešime išdėstytais argumentais, raštu informavo atsakovą kad atsakovo pasitelkto eksperto vienašališkai atliktas Turto nuomos rinkos kainos įvertinimas yra neobjektyvus, o eksperto išvados dėl Turto nuomos kainos negali būti laikomos teisėtu pagrindu nuomininkui vienašališkai nustatyti nuomos mokestį; ieškovas taip pat nurodė, kad savo iniciatyva kreipėsi į UAB „Resoliution Valuations“ ir turto vertintojai 2009-12-04 pažymoje (b.l.31-32, t.1) nurodė, kad administracinių patalpų nuomos rinkos kaina yra 16 Lt už 1 kv. m per mėnesį, o gamybinės ir sandėliavimo paskirties patalpų nuomos rinkos kaina yra 12 Lt už 1 kv. m per mėnesį, t. y. nuomos kaina didesnė, nei nurodo atsakovas.

CK 6.154 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę.