Vilniaus apygardos teismo nutartis, 2A-1596-431/2011

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2011-07-05
Bylos Nr.: 2A-1596-431/2011
Bylos rūšis: civilinė byla
Rezultatas: Sprendimas paliktas nepakeistas, o skundas atmestas

Teisėjai: Laima Gerasičkinienė, Ona Gasiulytė, Alvydas Poškus
Ieškovas: K. V., Ž. K., A. C., J. V.
Atsakovas: AB „Vilniaus sigma“
Trečiasis asmuo: Nacionalinė žemės tarnyba prie žemės ūkio ministerijos
Advokatai: Gediminas Bulotas, Viačeslav Beperšč

Kategorijos

2.1.5.5pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. 2A-1596-431/2011Teisminio proceso Nr. NESUTEIKTASProcesinio sprendimo kategorija: 2.1.5.5.; (S) (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2011 m. liepos 5 d.Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Laimos Gerasičkinienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Onos Gasiulytės, Alvydo Poškaus

sekretoriaujant Gintarei Blechertaitei

dalyvaujant ieškovo K. V. atstovams advokatui Gediminui Bulotai, A. V., atsakovo atstovui advokatui Viačeslav Beperšč

teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo K. V. ir atsakovo AB „Vilniaus sigma“ apeliacinius skundus dėl Molėtų rajono apylinkės teismo 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų Ž. K., A. C., J. V., K. V. ieškinį atsakovui AB „Vilniaus sigma“ dėl žemės nuomos sąlygų pakeitimo, tretysis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie žemės ūkio ministerijos.

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą,

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

2006-03-16 Utenos apskrities viršininko administracija su AB „Vilniaus sigma" sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovui buvo išnuomotas 4.8000 ha dydžio žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastrinis adresas: (duomenys neskelbtini) k.v., esantis (duomenys neskelbtini) seniūnijoje. Utenos apskrities viršininko administracijos 2006-04-19 įsakymais Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini), Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2006-04-21 įsakymu Nr. (duomenys neskelbtini) buvo atkurtos nuosavybės teisės į aukščiau nurodytą žemės sklypą lygiomis dalimis J. V., K. V. bei V. K. ir M. C. įpėdiniams Ž. K. ir A. C.. Visų ieškovų vardu yra įregistruotos nuosavybės teisės į šį žemės sklypą. Tiek pagal įstatymo, tiek ir pagal 2006-03-16 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nuostatas, pasikeitus žemės sklypo savininkui, visos nuomotojo teisės ir pareigos parėjo naujajam žemės sklypo savininkui (savininkams).

Šalies argumentai

Manydami, jog 2006-03-16 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nuostatos pažeidžia žemės savininkų teises bei nesutikdami su jomis, ieškovai kreipėsi su ieškiniu į Molėtų rajono apylinkės teismą, prašydami pakeisti 2006-03-16 Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punkte nustatytą nuomos terminą - „70 (septyniasdešimčiai) metų" į terminą - „20 (dvidešimčiai) metų"; pakeisti 10 punktą ir jį išdėstyti taip „10. Žemės nuomos mokesčio dydis metams - 28 000 (dvidešimt aštuoni tūkstančiai) litų."; panaikinti 2006-03-16 Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punktą; 15 punktą, 3 punkto antrąjį sakinį „Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nurodant paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal savivaldybės ar jos teritorijos (miesto, miestelio) bendrąjį ar specialųjį planą - žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis gali būti nuomininko iniciatyva pakeisti Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka parengus vietinės reikšmės teritorinio planavimo dokumentus. Šios sutarties galiojimo metu nuomotojas be nuomininko sutikimo neturi teisės keisti sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį”.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies. Nustatė, kad 2006-03-16 Valstybinės žemės nuomos sutarčiai Nr. (duomenys neskelbtini) netaikytinos ilgalaikę nuomą reguliuojančios teisės normos (CK 4.165-4.169 str.), kadangi ją sudarant šalių nebuvo susitarta būtent dėl ilgalaikės žemės sklypo nuomos nustatymo pagal CK 4.167str. Todėl atmetė atsakovo argumentas, kad tik praėjus 25 metams nuomos sutartis galėtų būti pakeista ar panaikinta. Kadangi praėjus vos mėnesiui nuo 2006 03 16 nuomos sutarties sudarymo su atsakovu, buvusiems savininkams buvo atkurtos nuosavybės teisės į 4.80 ha žemės sklypą ir 2006 06 09 nekilnojamojo turto registre įregistruotos ieškovų daiktinės teisės į šį komercinės paskirties žemės sklypą, o pagal CK 6.559 str. žemės nuomos sutartis galioja ir naujiesiems žemės savininkams, teismas konstatavo, jog sutarties sudarymo metu ieškovai neturėjo galimybės įtakoti sutarties sąlygų, kurios teismo vertinimu akivaizdžiai pažeidė sutartinių prievolių pusiausvyrą ieškovų nenaudai. Todėl pagal CK 6.204 str. nuostatas sprendė, kad po sutarties sudarymo pasikeitus aplinkybėms, t.y. pasikeitus žemės sklypo savininkui, ieškovai tampa nukentėjusia šalimi, įgijusia teisę reikalauti sutarties pakeitimo, pirmiausia, dalyje dėl nuomos termino sutrumpinimo ir nuomos mokesčio padidinimo bei kitų sąlygų. Pagrįstais vertino ieškovų argumentus, kad dėl itin ilgo sklypo nuomos termino -70 metų- tiek patys savininkai, tiek ir jų vaikai bei vaikaičiai prarastų realią galimybę įgyvendinti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Įvertinus, kad atsakovo statiniai -poilsio nameliai-ieškovų žemės sklype pastatyti 1975 m., ir tokio tipo statinių saugaus naudojimo minimali trukmė pagal Aplinkos ministro 2002 10 30 įsakymu Nr. 565 patvirtintą statybos techninį reglamentą STR 1.12.06:2002 „Statinio naudojimo paskirtis ir gyvavimo trukmė“ yra 40 metų, sutarties galiojimą atitinkamai nustatė iki 1916 metų arba dvidešimčiai metų nuo sutarties sudarymo, tuo pakeičiant jos 2-jį punktą. Pripažino, kad sutarties 10 p. nustatytas nuomos mokesčo dydis, sudarantis vos 259,10 Lt metams (ieškovų paskaičiavimu tai yra 0,54 centų už vieną žemės sklypo arą), iš tiesų yra neadekvatus nuomojamo turto vertingumui ir pažeidžiantis ieškovų, kaip savininkų turtines teises bei interesus. Pagal pateiktą UAB „Baltijos auditas“ 2008 03 27 turto vertės nustatymo pažymą teismas sprendė, kad ieškovams nuosavybės teise priklausančio 4,8 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) ežero pakrantėje, kuriame pastatytas poilsio kompleksas, rinkos vertė buvo 614000 Lt. Kadangi 2009 10 22 Molėtų rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) komercinės paskirties žemei yra nustatytas nuomos mokesčio tarifas 2 procentai žemės vertės, nuompinigių dydis per metus sudarytų 12280 Lt. Varžančiais ieškovų, kaip žemės savininkų teises pripažino sutarties 3 punkto antrą bei trečią sakinius apie žemės sklypo pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir pobūdžio keitimą sutarties galiojimo metu, nes yra įtvirtinta žemės savininkus diskriminuojanti nuostata, jog nuomininkas gali nevaržomai keisti žemės tikslinę paskirtį, o nuomotojas (ieškovai) tai galėtų daryti tik gavęs nuomininko sutikimą. Teismas sprendė, kad yra pažeistas sutarties šalių lygiateisiškumo principas ir todėl pagrįstu laikė ieškovų reikalavimą tokias nuostatas iš sutarties pašalinti. Teismas atmetė ieškovų reikalavimas panaikinti sutarties 9 ir 15 punktus, reglamentuojančius išnuomoto žemės sklypo žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo ir perskaičiavimo tvarką, tarifus ir dydį, kurie nustatomi ir keičiami būtent įstatymų ir LR Vyriausybės nustatyta tvarka bei vadovaujamasi šią funkciją atliekančios savivaldybės tarybos atitinkamais sprendimais. Pirmosios instancijos teismas nusprendė ieškinį tenkinti iš dalies ir pakeisti 2006 03 16 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini): jos 2-me punkte nurodytą nuomos terminą nustatyti dvidešimčiai metų; 10-me punkte nurodytą 259,10 Lt nuompinigių sumą pakeisti į 12280 Lt; panaikinti sutarties 3 punkto antrąjį ir trečiąjį sakinius. Likusioje dalyje ieškinį atmetė. Priteisė iš AB ”Vilniaus sigma” šimtą dvidešimt šešis litus žyminio mokesčio K. V.. Priteisė iš AB ”Vilniaus sigma” po šešis šimtus litų bylinėjimosi išlaidų Ž. K., A. C., J. V. ir K. V. bei 115,52 Lt pašto išlaidų valstybei.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimo į juos argumentai

Ieškovas K. V. apeliaciniu skundu nurodė, kad ginčo žemės sklypo metinė nuomos kaina, nustatyta 2006-03-16 valstybinės žemės nuomos sutartyje Nr. (duomenys neskelbtini), yra daugiau kaip šimtą kartų mažesnė, negu rinkos kaina, nes analogiško sklypo nuomos metinė kaina rinkoje yra 28 000 litų. Tai įrodo UAB „Baltijos auditas" atliktos rinkos vertės nustatymo ataskaita. Vienok, nustatydamas nuomos mokesčio dydį, pirmosios instancijos teismas be pagrindo rėmėsi Molėtų rajono savivaldybės tarybos 2009-10-22 sprendimu Nr.B1 - 165, taip pat nepagrįstai nustatė, jog nukritus nekilnojamojo turto kainoms, neprotinga būtų nustatyti ieškovų prašomą itin didelį nuompinigių dydį, todėl jis šalių interesų pusiausvyros principu nustatytinas būtent 12280 Lt dydžio, kad kiekvienas ieškovų iš nekilnojamojo turto gautų realią turtinę naudą. Ieškovas prašė 2006-03-16 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) punktus 9 ir 15 panaikinti, nes tokios nuostatos suvaržo žemės savininkų teises, jos tampa priklausomos nuo nustatytų valstybinės žemės vertės bei valstybinės žemės nuomos mokesčių, savivaldybės tarybos sprendimų. Neindeksuotos žemės vertės nustatymas bei jos perskaičiavimas neturi nieko bendro su privačios žemės verte, kuri yra kintanti. Kadangi žemė yra privati, jai neturi būti taikomos valstybinės žemės nuomos nuostatos. Valstybei nesuteikta teisė reglamentuoti jai nepriklausančio nuosavybės teise nekilnojamojo turto nuomos dydžio klausimus. Teismas, gi, atmesdamas tokius ieškovų reikalavimus, nekonkretizavo jų atmetimo argumentų, todėl savo apeliaciniame skunde apeliantas negali konkrečiais teiginiais ginčyti teismo argumentų. Apeliantas prašė pakeisti Molėtų rajono apylinkės teismo 2010-12-27 sprendimą toje dalyje, kurioje nustatytas žemės sklypo nuomos mokesčio dydis 12 280 Lt ir tenkinant ieškinio reikalavimą nustatyti žemės sklypo nuomos mokesčio dydį 28 000 Lt. Pakeisti Molėtų rajono apylinkės teismo 2010-12-27 sprendimą toje dalyje, kurioje atmesti ieškinio reikalavimai panaikinti 2006-03-16 Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N 62/2006-0003 punktus 9 ir 15, ir šiuos ieškinio reikalavimus tenkinti –panaikinti šios žemės nuomos sutarties 9 ir 15 punktus. Priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas

Atsiliepimas

Atsiliepimais į ieškovo K. V. apeliacinį skundą ieškovai J. V., Ž. K., A. C. sutiko su apelianto skundu tais pačiais motyvais, kurie išdėstyti apelianto apeliaciniame skunde.

Šalies argumentai

Atsakovas AB “Vilniaus sigma” su apeliaciniu skundu nesutiko, nurodė, kad apeliantas, ginčydamas teismo sprendimą dalyje, kurioje nustatytas nuompinigių dydis metams - 12280 Lt, argumentuoja, kad teismas turėjo nustatyti žemės nuomos mokestį pagal UAB „Baltijos auditas" atliktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą. Tačiau apeliantas visiškai nepasisako dėl to, kad pagal ieškovų pateiktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą turto vertintojai vertino ne žemės sklypą, o poilsio kompleksą - žemės sklypą kartu su jame esančiais statiniais, skirtais organizuoti poilsio verslą (atskaitos 2, 3, 4 lapai). Nustatydamas 614000 Lt rinkos vertę ir nuomos dydį turto vertintojas palygino atsakovui priklausančio poilsio komplekso rinkos vertę su kitų poilsio kompleksų (ataskaitos 13 lapas) gaunama ekonomine nauda. Tačiau poilsio kompleksas ieškovams nepriklauso. Pirmosios instancijos teismas, didindamas žemės nuomos mokestį iki 12280 Lt, nustatė atsakovui mokėti ieškovams nuomos mokestį ir už poilsio pastatus, kurie nuosavybės teise priklauso atsakovui. Dėl nurodytų argumentų apeliacinio skundo reikalavimas dėl nuomos mokesčio pakeitimo yra nepagrįstas. Apeliantas, reikalaudamas panaikinti teismo sprendimą dalyje, kurioje atmestas ieškinio reikalavimas panaikinti žemės nuomos sutarties 9 ir 15 punktus, apeliaciniame skunde nenurodo motyvų. Todėl dėl šios apeliacinio skundo dalies atsakovas negali pateikti konkrečių argumentų.

Atsakovas AB “Vilniaus sigma” apeliaciniu skundu nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, neišsprendęs žyminio mokesčio klausimo ir nenustatęs ieškinio sumos, tenkino ieškinį iš dalies. Ieškovai, pateikdami teismui ieškinį, sumokėjo 126 Lt žyminį mokestį. Vilniaus apygardos teismas, spręsdamas ieškinio priėmimo klausimą 2009-06-04 nutartyje nustatė, kad ieškovai pareiškė keturis neturtinio pobūdžio reikalavimus ir vieną turtinio pobūdžio reikalavimą, kurio suma 83222,70 Lt. Žyminio mokesčio suma už ieškinį yra 3001 Lt. Ieškovai, paduodami teismui ieškinį, sumokėjo 126 Lt žyminį mokestį tik už vieną neturtinį reikalavimą. Neapmokėtoji žyminiu mokesčiu reikalavimo dalis turėjo būti palikta nenagrinėta. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, netinkamai taikė materialines teisės normas, reglamentuojančias žemės sklypo nuomą ilgesniam kaip 10 metų terminui. LR Civilinio kodekso 4 knygoje žemės sklypo nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam nei 10 metų terminui, priskirta prie daiktinių teisių. Tokios nuomos santykiams taikomos teisės normos, nustatytos LR CK 4.165 str.- 4.169 str. Pagal ieškovų ginčijamos žemės nuomos sutarties turinį galima pagrįstai teigti, kad tarp šalių buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis. Todėl pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas ir nepagrįstai sprendime konstatavo, kad nuomos sutartyje nebuvo sutarta dėl ilgalaikės nuomos, kas įtakojo neteisėto sprendimo priėmimą. LR CK 4.169 str. 3 d. nustato, kad praėjus dvidešimt penkeriems metams po nuomos nustatymo, nuomininko ar nuomotojo prašymu ilgalaikė nuoma gali būti teismo sprendimu pakeista ar panaikinta, jeigu atsiranda nenumatytų aplinkybių, dėl kurių nebegalima naudotis daiktu ankstesnėmis sąlygomis. Įstatymas imperatyviai nustato terminą, kuriam praėjus ilgalaikės nuomos sutartis gali būti teismo sprendimu pakeista ar panaikinta, ir sąlygas, kurioms egzistuojant, galima būtų pakeisti ar panaikinti sutartį. Dėl šios priežasties galima pagrįstai teigti, kad ieškovai ieškinio pateikimo dienai neturėjo teisės kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinį iš dalies, netinkamai aiškino ir nepagrįstai vadovavosi LR CK 6.204 str. nuostatomis ir laikė, kad pasikeitus žemės sklypo savininkui, naujasis savininkas (ieškovai) tampa nukentėjusia šalimi, įgijusia teisę reikalauti sutarties pakeitimo, pirmiausia, dalyje dėl nuomos termino sutrumpinimo ir nuomos mokesčio padidinimo bei kitų sąlygų. Pirmosios instancijos teismas sprendime nenurodė nei vieno LR CK 6.204 str. nustatyto pagrindo, dėl ko ieškovus galima būtų laikyti nukentėjusiąją šalimi. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad žemės nuomotojas ir nuomininkas tinkamai vykdė žemės nuomos sutartį pagal sutartas sąlygas. LR CK 6.189 str. 1 d. nustato, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Teismo sprendime nurodyta aplinkybė, kad pasikeitė žemės savininkas, neatitinka LR CK 6.204 straipsnio 2 dalies 1-4 punktuose nurodytų - kriterijų. 2006-03-16 d. sudaryta Valstybinės žemės nuomos sutartis tik teisiškai įformino faktinius žemės nuomos santykius. Apie tai, kad šiame žemės sklype yra AB „Vilniaus sigma" kapitaliniai statiniai ir tai, kad šis žemės sklypas yra 70 metų terminui išnuomotas AB „Vilniaus sigma", ieškovams buvo žinoma iki nuosavybės atkūrimo į šį žemės sklypą. Ieškovai, žinodami visas aplinkybes, susijusias su nuosavybės teisių atkūrimo į atsakovui išnuomotą žemės sklypą, galėjo pasirinkti kitą žemės sklypą ar kompensaciją pinigais, tačiau ieškovai sutiko, kad būtent į šį, 70 metų terminui išnuomotą žemės sklypą būtų atkurtos nuosavybės teisės. Apie tai nurodoma Utenos apskrities viršininko sprendimuose atkurti ieškovams nuosavybės teises į šį žemės sklypą. Atkūrus nuosavybės teises į žemės sklypą ieškovai perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal 2006-03- 16 d. Valstybinės žemės nuomos sutartį (CK 6.559 str.). Ieškovai perėmė tiek teisių ir pareigų, kiek jų turėjo ankstesnis žemės sklypo nuomotojas. Pirmosios instancijos teismas sprendime visiškai nepasisakė dėl atsakovo pateiktų įrodymų, patvirtinančių žemės sklype esančių pastatų, kurių minimalus eksploatavimo terminas 100 metų, buvimą. Pirmosios instancijos teismas priėmė skundžiamą sprendimą remiantis tik ieškovų paaiškinimais, kad žemės sklype yra pastatai, kurių minimalus eksploatavimo temimas 40 metų. Pirmosios instancijos teismas tenkindamas ieškinį dalyje dėl nuomos sutarties 10 punkto pakeitimo ir nustatydamas žemės nuomos mokesčio dydį metams -12280 Lt nepagrįstai ir netinkamai vertino ieškovų pateiktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą ir teismo sprendime nepasisakė dėl atsakovo paaiškinimo, kad pagal ieškovų pateiktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą turto vertintojai vertino ne žemės sklypą, o poilsio kompleksą - žemės sklypą kartų su jame esančiais statiniais, skirtais organizuoti poilsio verslą. Nustatydami 614000 Lt rinkos vertę ir nuomos dydį, turto vertintojai palygino atsakovui priklausančio poilsio komplekso rinkos vertę su kitų poilsio kompleksų gaunama ekonomine nauda. Tačiau poilsio kompleksas ieškovams nepriklauso. Pirmosios instancijos teismas, didindamas žemės nuomos mokestį iki 12280 Lt, nustatė atsakovui mokėti ieškovams nuomos mokestį ir už poilsio pastatus, kurie nuosavybės teise priklauso atsakovui. Teismas, iš dalies tenkindamas ieškinio reikalavimą, vertino įrodymus, kurie nesusiję su ieškinyje nurodytais motyvais, nes ieškovai ginčija žemės nuomos sutartį, o ne poilsio komplekso, kaip verslo, nuomą. Pirmosios instancijos teismas sprendime visiškai nepasisakė dėl byloje esančio Nekilnojamojo turto registro pažymėjimo, kuriame vidutinė žemės sklypo kaina nurodyta 189571 Lt. Viešame registre nurodyta žemės rinkos kaina beveik 4 kartus mažesnė nei ieškovo pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje. Ši aplinkybė patvirtina atsakovo argumentus apie tai, kad turto vertinimo ataskaitoje buvo vertinamas visas poilsio kompleksas - žemės sklypas su jame esančiais komerciniais poilsio statiniais. Dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismas šį ieškovo įrodymą turėjo atmesti. Pirmosios instancijos teismas sprendime visiškai be jokio pagrindo konstatavo, kad atsakovas AB „Vilniaus sigma", nuomodamas UAB „Vilniaus Sigmos poilsinės" poilsiui skirtas patalpas, esančias žemės sklype pastatytuose nameliuose, iš to turi pajamas, nes per metus gauna 36013,60 Lt nuomos mokesčio. Byloje visiškai nėra įrodymų, patvirtinančių, kiek atsakovas realiai gavo pajamų iš UAB „Vilniaus Sigmos poilsinės". AB „Vilniaus sigma" 2010 metais į poilsio pastatų priežiūrą ir remontą investavo 126000 Lt ir visiškai negavo nuomos mokesčio už poilsio pastatų nuomą. Be to, jei tokios pajamos ir būtų gautos, tai jos būtų gaunamos ne už ieškovams priklausančio žemės sklypo subnuomą, kaip teigia ieškovai, o už atsakovo negyvenamųjų patalpų nuomą. Todėl tokios pajamos nėra susiję su ieškinio reikalavimu dėl žemės nuomos mokesčio padidinimo. Pirmosios instancijos teismas, panaikindamas nuomos sutarties 3 punkto antrąjį ir trečiąjį sakinius, visiškai nemotyvavo savo sprendimo ir nenurodė įrodymų, kurių pagrindu teismas padarė išvadą, kad sutarties 3 punkto antrasis ir trečiasis sakiniai varžo ieškovų teises. Nuomos sutartyje nustatyta, kad nuomininko iniciatyva gali būti keičiama Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis. Pagal sutartį nuomininkas (atsakovas) turi iniciatyvos teisę. Tačiau žemės sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio pakeitimas gali būti įvykdytas įstatymuose ir poįstatyminiuose norminiuose aktuose nustatyta tvarka. LR Žemės įstatymo 24 str. 1 dalis nustato, kad tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis keičiami pagal žemės savininko prašymą. Nuomininkas (atsakovas) be žemės savininkų (ieškovų) sutikimo pakeisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį neturi teisės. Todėl teismo sprendimas dalyje, kurioje nepagrįstai konstatuota, kad sutarties 3 punkto antrasis ir trečiasis sakiniai varžo ieškovų teises, yra teisiškai nepagrįstas. Priešingai, teismui panaikinus sutarties 3 punkto antrąjį ir trečiąjį sakinius, ieškovai galės pakeisti žemės paskirtį be nuomininko sutikimo ir tokiu būdu nuomininkas negalėtų vykdyti komercinės veiklos - poilsio komplekso paslaugų teikimo. Apeliantas prašė panaikinti Molėtų rajono apylinkės teismo 2010-12-27 d. sprendimą dalyje, kurioje teismas tenkino ieškinį iš dalies ir priimti naują sprendimą: ieškovų Z. K., A. C., J. V., K. V. ieškinį atmesti. Priteisti iš ieškovų Z. K., A. C., J. V., K. V. atsakovo AB „Vilniaus sigma" naudai bylinėjimosi išlaidas.

Atsiliepimas

Atsiliepimu į atsakovo apeliacinį skundą ieškovai nurodė, kad dėl itin ilgo sutarties termino - 70 metų, tiek patys ieškovai, tiek ir jų palikuonys prarastų realią galimybę įgyvendinti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Pagrįsta bei teisinga ir teismo išvada, jog nuomos mokesčio dydis yra neadekvatus nuomojamo turto vertingumui ir pažeidžia ieškovų, kaip savininkų turtines teises bei interesus. Skundo teiginiai apie tai, kad, teismas, tenkindamas ieškinį dalyje dėl nuomos mokesčio pakeitimo, netinkamai vertino ieškovų pateiktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą ir sprendime nepasisakė dėl atsakovo paaiškinimų, yra nuneigti teismo sprendimo motyvais, kuriame nurodoma, kad atsakovas nekilnojamojo turto įvertinimo nenuginčijo kitais įrodymais, tad jis laikytinas pagrįstu. Atsakovas teigia, kad jokių pajamų iš žemės sklypo negaunantis, nes pajamos yra susijusios su poilsio namelių nuoma. Tačiau byloje esantys įrodymai tai paneigia. Pažymėtina, jog nameliai ir nuomojami dėl to, kad yra išskirtiniame žemės sklype, kuris yra prie ežero pakrantės. Tai yra jų išskirtinė savybė. Jei šie nameliai būtų viduryje laukų, vargu ar kas nors juos norėtų nuomotis. Pažymėtina ir į tai, kad žemės nuomos termino pakeitimas nepažeidžia atsakovo teisių, tokių argumentų jis nenurodė ir apeliaciniame skunde. Tad teiginiai apie kai kurių statinių ilgesnį eksploatavimo laiką nenuneigia teismo sprendimo teisingumo. Nelogiški ir neargumentuoti apeliacinio skundo teiginiai apie skundžiamo teismo sprendimo nuostatas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties 3 punkto antrojo ir trečiojo sakinių panaikinimo. Čia pripažįstama, jog pagal Žemės įstatymo 24 str. 1 dalį tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis keičiami pagal žemės savininko prašymą. Žemės nuomos sutarties 3 punkto nuostatos, gi, suteikė teisę tai padaryti nuomininkui. Tad tokiu atveju tik atstatytos žemės sklypo savininkų teisės. Skundo teiginiai apie tai, kad ieškovai galės pakeisti žemės paskirtį be nuomininko sutikimo ir tokiu atveju nuomininkas negalėtų vykdyti komercinės veiklos - poilsio komplekso paslaugų teikimo, neturi pagrindo. Kita vertus, jie įrodo tai, kad atsakovas poilsio komplekso veiklą ir pats sieja su žemės sklypu. Prašė atsakovo apeliacinį skundą atmesti.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,

Motyvuojamoji dalis

teisiniai argumentai ir išvados

Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį, bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų. Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dėl apskųstosios dalies ir analizuoja apeliaciniame skunde bei atsiliepimuose į jį nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis (CPK 329 str.).

Dėl 2006-03-16 Utenos apskrities viršininko administracijos ir AB „Vilniaus sigma" sudarytos Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovui buvo išnuomotas 4.8000 ha dydžio žemės sklypas (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) kaime, (duomenys neskelbtini) seniūnijoje, kvalifikavimo. Atsakovas apeliaciniame skunde teigia, kad sutartis turėtų būti kvalifikuojama kaip susitarimas dėl daiktinės teisės – kaip ilgalaikės nuomos (emphyteusis) nustatymo. Apelianto manymu, sutartis, sudaryta ilgesniam kaip 10 metų nuomos terminui, priskirtina prie daiktinių teisių. Teisėjų kolegija nesutinka su tokiais atsakovo motyvais. Daiktines teises reglamentuoja CK ketvirtosios knygos normos. CK 4.20 straipsnyje nustatyta, kad daiktinė teisė – tai absoliuti teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šių teisių. Viena iš daiktinių teisių yra ilgalaikė nuoma ( emphyteusis) (CK ketvirtosios knygos X skyrius). Pagal CK 4.167 straipsnį ilgalaikė nuoma nustatoma išnuomojamo nekilnojamojo daikto savininko ir nuomininko susitarimu arba testamentu. Nors nuoma ir ilgalaikė nuoma yra skirtingų teisės pošakių – daiktinės ir prievolių, institutai, tačiau savo turiniu jie yra panašūs, nustatytos šalių teisės ir pareigos, atsirandančios minėtų susitarimų pagrindu, gali sutapti, gali būti išnuomotas toks pats turtas, gali sutapti nuomos terminas, mokesčio dydis bei periodiškumas ir kitos naudojimosi išsinuomotu turtu sąlygos. Todėl, siekiant teisingai kvalifikuoti nuomos sutartį, ypač svarbus yra nuomos santykių pagrindas, t.y. savininko ir nuomininko susitarimas, kai dėl nuomos kvalifikavimo kaip ilgalaikės ( emphyteusio), sprendžiama pagal susitarimo turinį. CK 4.168 straipsnis nustato būtinus ilgalaikės nuomos sutarčiai elementus, tarpe kurių nuoma įvardijama konkrečiai kaip ilgalaikė. Nuomos, kaip ilgalaikės, įvardijimas pačioje nuomos sutartyje nelaikytinas formalumu, kurį galima įsivertinti pagal kitas nuomos sutarties sąlygas, arba pagal kitų nuomos sutarties sąlygų aiškinimo taisykles bendrame kontekste padaryti išvadą, kad nuoma turėtų būti suprantama kaip ilgalaikė, nes šalių susitarimas dėl būtent ilgalaikės nuomos iš esmės apsprendžia tokio susitarimo teisines pasekmes, numatytas CK 4.169 straipsnio 3 dalyje, bei atriboja ilgalaikės nuomos sutartį pagal jos turinį nuo nuomos sutarties, sudarytos prievolių atsiradimo pagrindais. Tuo tarpu CK 4.165 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta norma, kad ilgalaikė nuoma gali būti terminuota ar neterminuota, tačiau jos terminas negali būti trumpesnis kaip 10 metų, neturi būti aiškinama tokiu būdu, kokį pasirinko apeliantas, kad visos nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam kaip 10 metų terminui, yra kvalifikuotinos kaip ilgalaikės nuomos sutartys. Ilgalaikę nuomą reglamentuojantys CK straipsniai nenustato, kad nuomos terminas, ne trumpesnis kaip 10 metų, yra nuomos santykius kvalifikuojantis požymis, o ilgas nuomos terminas dar nereiškia, kad nuomos santykiai turi būti kvalifikuojami kaip ilgalaikė nuoma pagal CK X skyriaus normas.

Ginčo sutarties sąlygose yra nustatytas žemės nuomos terminas 70 metų. Tačiau šalys šioje nuomos sutartyje nesusitarė, kad jie sudaro ilgalaikę žemės nuomos sutartį, todėl, vadovaujantis pirmiau išdėstytais motyvais ir argumentais, nėra pagrindo minėtą sutartį kvalifikuoti kaip ilgalaikę nuomą CK 4.165-4.169 straipsnių prasme (daiktinė teisė), sutartis kvalifikuotina kaip nuomos sutartis, sudaryta pagal CK XXIX skyriaus normų nuostatas (prievolė). Atsakovų apeliacinio skundo motyvai, kad ieškovai turės teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo tik praėjus 25 metams po sutarties sudarymo, atmestini kaip neteisėti.

Dėl CK 6.204 straipsnio ginčo santykiams taikymo. CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodomi keturi kriterijai, pagal kuriuos nustatoma, ar sunkesnis sutarties vykdymas yra toks reikšmingas, kad ją vykdyti tampa sudėtinga ir reikia peržiūrėti sutarties sąlygas. Sutarties vykdymo varžymas turi būti esminis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą, reikalavimas įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Tokios aplinkybės turi atsirasti ar tapti žinomos jau sudarius sutartį ir šalis ją sudarydama negalėjo protingai numatyti, kad tos aplinkybės gali atsirasti. Be to, aplinkybės turi būti objektyvios, t. y. nepriklausyti nuo šalies valios. Šalis negali remtis aplinkybėmis, kurios atsirado dėl jos kaltės arba kuriomis ji galėjo užkirsti kelią.

Pirmosios instancijos teismas nustatė aplinkybes, kad praėjus vos mėnesiui nuo 2006 03 16 nuomos sutarties sudarymo su atsakovu, buvusiems savininkams buvo atkurtos nuosavybės teisės į 4.80 ha žemės sklypą, kad dėl itin ilgo sklypo nuomos termino (70 metų) tiek patys savininkai, tiek ir jų vaikai bei vaikaičiai prarastų realią galimybę įgyvendinti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, kad sutarties 10 p. nustatytas nuomos mokesčo dydis, sudarantis vos 259,10 Lt per metus yra neadekvatus nuomojamo turto vertingumui ir pažeidžiantis ieškovų, kaip savininkų turtines teises bei interesus. Nėra pagrindo nesutikti su teismo padaryta išvada, kad turi būti vertinama, ar minėtosios faktinės aplinkybės suvaržo sutarties vykdymą, iš esmės pakeisdamos sutartinių prievolių pusiausvyrą. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pažymėjo, kad vykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Akivaizdu, kad ieškovai neturėjo galimybės įtakoti pasirašomos sutarties sąlygų, nes sutartis buvo pasirašyta prieš nuosavybės teisių į žemės sklypą ieškovams atkūrimą, todėl pagal CK 6.559 straipsnį nuomos sutarties sąlygos galioja naujajam sklypo savininkui. Dėl šios aplinkybės jau yra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnio 2 dalies punktus, ieškovus laikant nukentėjusia šalimi. Vertinant prievolės vykdymo pusiausvyrą, nereikalauja papildomo įrodinėjimo aplinkybė, kad 70 metų nuomos terminas yra itin ilgas, dėl kurio sklypo savininkai realiai nebeturės galimybės naudotis jiems priklausančiais sklypais savo nuožiūra. Byloje pateikti įrodymai dėl žemės sklypo vertės suponuoja išvadą, kad sutartyje nustatyta nuomos kaina yra neproporcingai maža. Kadangi visos jau sudarytos žemės nuomos sutarties sąlygos ieškovams tapo galiojančiomis po to, kai jiems perėjo nuomojamos žemės nuosavybės teisė, visos sutarties sąlygos, tame tarpe ir ginčijamos, ieškovams tapo žinomos po sutarties sudarymo. Šio fakto neeliminuoja aplinkybė, kad Utenos apskrities viršininko administracijos sprendimuose dėl nuosavybės teisių atkūrimo buvo įrašyta nuostata, jog žemės savininkui pereina teisės ir pareigos pagal valstybės žemės nuomos sutartį, nes žemės nuomos sutarties sudarymo metu ieškovai negalėjo nei numatyti aplinkybių dėl sutartinių nuostatų, nei buvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos, nei gali tas aplinkybes kontroliuoti, nes ieškovai nebuvo nuomos sutarties šalimi. Todėl pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai taikė CK 6.204 straipsnio nuostatas ir pakeitė sutarties sąlygas dėl nuomos termino, nuompinigių sumos pakeitimo.

Teisus atsakovas, teigdamas, kad sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtinė priemonė, kuria yra įsikišama į šalių sutartimi nustatytas teises ir pareigas. Tačiau šiuo atveju ne mažiau svarbi yra aplinkybė, kad prašoma pakeisti sutarties sąlygas, kuri buvo sudaryta tarp vienų asmenų, o ginčo momentui galioja asmenims, kuriems sutarties sąlygos įsigaliojo tik pastariesiems tapus žemės savininkais. Todėl sutartį sudariusių šalių interesai ir šalių, kuriems dabartiniu momentu tenka pareiga vykdyti sutartį, interesai jau negali būti vienareikšmiškai vertinami pagal šalių sutarties laisvės principą. Dėl to svarbu nustatyti, ar galiojančios sutarties sąlygos nepažeidžia šalių lygiateisiškumo, jų teisių ir pareigų pusiausvyros.

Teisėjų kolegija sutinka su atsakovo argumentais, kad nustatomas nuomos sutarties terminas neturėtų vienareikšmiškai priklausyti nuo statinio saugaus naudojimo minimalios trukmės ar eksploatavimo terminų, nustatytų statybos techniniuose reglamentuose, tačiau atsakovas, kritikuodamas sprendimo motyvus, kuriais pirmosios instancijos teismas vadovavosi keisdamas atitinkamą sutarties sąlygą ir nustatydamas nuomos terminą, nepateikia jokių argumentų, kodėl nustatytasis terminas neatitinka šalių proporcingumo ar prievolių pusiausvyros, nenurodo vertinimui reikšmingų aplinkybių, kuriomis vadovaujantis būtų pagrindas nustatyti kitokį nuomos terminą. Todėl teisėjų kolegija, vertindama, kad nustatytas 20 metų nuomos nuo sutarties sudarymo datos terminas atitinka šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą, kad neproporcingai nepažeidžia nei vienos iš šalių interesų, atitinka sąžiningumo ir protingumo principus, atmeta atsakovo reikalavimą panaikinti priimtą šioje dalyje teismo sprendimą.

Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) sąlygose nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio dydis metams (nuompinigių dydis) nustatomas pagal indeksuotą žemės sklypo vertę arba pagal masiniu ar individualiu sklypo vertinimu nustatytą sklypo vertę, teisės aktų nustatyta tvarka. Nuompinigiai skaičiuojami pagal Molėtų rajono savivaldybės tarybos tvirtinamus žemės nuomos mokesčio tarifus, kai kitos paskirties žemei taikomas nuomos mokesčio tarifas yra 3 procentai žemės vertės, kas sudaro 259,10 Lt nuompinigių per metus. Sutarties pasirašymo momentu sąlygose įrašyta neindeksuota žemės sklypo vertė – 19892 Lt.

Ieškovai pateikė į bylą UAB “Baltijos auditas” atliktą žemės sklypo 4,8000 ha ploto (duomenys neskelbtini) km. rinkos vertės nustatymo ataskaitą, pagal kurią vertinamojo turto rinkos vertė 2008-03-27 buvo 614000 Lt. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad atsakovas minėto nekilnojamojo turto įvertinimo nenuginčijo kitais įrodymais, todėl jis laikytinas pagrįstu. Atsakovai nesutiko su tokiu teismo vertinimu, nurodydami, kad pagal ieškovų pateiktą rinkos vertės nustatymo ataskaitą vertintojas vertino ne žemės sklypą, o poilsio kompleksą- žemės sklypą kartu su jame esančiais statiniais, skirtais organizuoti poilsio verslą, taip pat atsakovui priklausančio poilsio komplekso rinkos vertę lygino su kitų poilsio kompleksų gaunama ekonomine nauda, kai tuo tarpu ieškovų pateiktame Nekilnojamojo turto registro pažymėjime ieškovams priklausančio sklypo vidutinė rinkos vertė 189571 Lt. Teisėjų kolegija vertina, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi žemės sklypo vertės nustatymo ataskaita. Sutinkant su atsakovo argumentais, kad turto vertintojas vertino ne atskirai žemės sklypo vertę, komercinės paskirties objektų teritoriją, kuriame pastatytas poilsio kompleksas, pažymėtina, kad kitoks vertinimas neatitiktų realios situacijos. Esama vertė būtent todėl ir yra sukurta, kad tinkamoje vietoje esančiame žemės sklype yra tinkamai paskirčiai pastatyti ir komercijai naudojami pastatai. Tiek ieškovų žemės sklypo vertė būtų kitokia, jeigu jos nebūtų galima išnaudoti pagal paskirtį, t.y. joje nebūtų atsakovui priklausančių pastatų, tiek atsakovui būtų nereikalinga žemės sklypo nuoma, jeigu žemės sklypas būtų visiškai nepritaikytoje poilsio namus eksploatuoti pagal paskirtį netinkamoje vietoje. Šiuo atveju tiek ieškovo, tiek atsakovo interesai sutampa būtent dėl to, kad vieniems reikalingas tinkamoje vietoje esantis žemės sklypas, o kitiems sklypas gali nešti naudą dėl to, kad jame yra pastatyti ekonominę naudą duodantys juos naudojant komercinei veiklai pastatai. Dėl minėtų aplinkybių teisingas turto vertintojo parinktas būdas, kad buvo įvertinti ne atskirai paėmus žemės sklypas ir pastatai, o faktinė situacija, kai žemės sklype yra pastatytas poilsio kompleksas. Dėl minėtų motyvų nėra pagrindo atmesti kaip nepagrįstą byloje pateiktą turto vertinimo ataskaitą dėl turto vertės nustatymo bei vadovautis Nekilnojamojo turto registro pažymėjime ieškovams priklausančio sklypo paskaičiuota vidutine rinkos verte.

Sprendžiant klausimą dėl sutarties sąlygos, susijusios su nuomos mokesčio dydžio pakeitimu bei vadovaujantis proporcingumo principu, tikslinga būtų įvertinti atsakovo gaunamas pajamas ir/ar pelną iš poilsio komplekso eksploatavimo, ieškovų išlaidas, susijusias su nuosavybės teise valdoma žeme, galimai kitas svarbias aplinkybes. Tačiau kaip matyti iš bylos medžiagos, ką savo apeliaciniame skunde patvirtina ir pats atsakovas, teismui nebuvo teikiami minėtas pajamas patvirtinantys įrodymai, atsakovas šios aplinkybės neįrodinėjo ir savo atsikirtimų į ieškinį gaunamomis pajamomis ir /ar pelnu negrindė, nors bylos nagrinėjimo metu buvo pareikšti prašymai tokius įrodymus pateikti ir teismas protokoline nutartimi buvo įpareigojęs atsakovą pateikti įrodymus apie pajamas. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino tuos įrodymus, kurie byloje buvo pateikti.

Kadangi Valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) sąlygose nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio dydis metams (nuompinigių dydis) gali būti nustatomas ir pagal individualiu sklypo vertinimu nustatytą sklypo vertę, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai vertino turto rinkos vertės nustatymo ataskaitą ir joje duotą išvadą dėl turto vertės, sudarančios 614000 Lt. Šalims nepateikus kitokių, galinčių turėti esminės įtakos nuompinigių dydžiui paskaičiuoti, įrodymų, teismas pagrįstai nustatytinų nuompinigių dydį siejo su Valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygomis, nustatančiomis nuompinigių apskaičiavimo tvarką. Apeliantai neginčijo aplinkybės, kad teismas paskaičiavo nuomos mokesčio tarifą pagal 2009 10 22 Molėtų rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) komercinės paskirties žemei nustatytą 2 procentų žemės vertės nuomos mokesčio tarifą, kas sudaro 12280 Lt (614000x2%), o ne pagal sutartyje nustatytą 2004-08-26 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) taikomą 3 procentų tarifą nuo žemės vertės. Atmestinas ieškovo argumentas ir atitinkamai apeliacinio skundo reikalavimas, kad tikslinga buvo nustatyti rinkos vertės nustatymo ataskaitoje nurodytą galimą 28000 Lt metinį nuomos dydį todėl, kad jis vertintojo buvo skaičiuojamas kaip ekonominės nuomos dydis, lyginant su analogiškų objektų faktinių nuomos pajamų dydžiais pagal bendrą grynųjų pajamų multiplikatorių. Nagrinėjamu atveju nėra pagrindo nesivadovauti Valstybinės žemės nuomos sutartimi nustatytomis sąlygomis dėl nuompinigių apskaičiavimo tvarkos, kurios nebuvo ginčijamos, pagal kurias taikant šalių neginčytus nuomos mokesčio tarifus individualiu sklypo vertinimu nustatytai nuomojamo turto vertei, nuompinigių dydžio apskaičiavimas yra aiškus ir konkretus, dėl ko taip pat nėra pagrindo vadovautis turto vertintojo nustatomais galimais nuomos mokesčio dydžiais pagal apibendrintus analogus.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino Sutarties 3 punkto antrą bei trečią sakinius kaip varžančius žemės savininkų teises nuostatas, kuomet nuomininkas gali nevaržomai keisti žemės tikslinę paskirtį, o nuomotojas (ieškovai) tai galėtų daryti tik gavęs nuomininko sutikimą. Kaip teisingai apeliaciniame skunde pažymėjo atsakovas, pagal Žemės įstatymo nuostatas žemės sklypams nustatyta pagrindinė žemės naudojimo paskirtis keičiama norminių aktų nustatyta tvarka žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais kitų subjektų prašymu pagal detaliuosius arba specialiuosius teritorijų planavimo dokumentus. Todėl ginčijamoje sutarties nuostatoje įtvirtinta nuomininko iniciatyva negali būti suderinama su įstatymuose įtvirtinta žemės savininko teise keisti žemės naudojimo paskirtį. Nėra pagrindo sutikti su atsakovo argumentu, kad panaikinus minėtą žemės nuomos sutarties nuostatą, ieškovai galės pakeisti žemės paskirtį be nuomininko sutikimo ir tokiu būdu nuomininkas negalės vykdyti komercinės veiklos –poilsio komplekso paslaugų teikimo dėl to, kad nuomos sutartis yra vykdoma pagal visumą sutartimi prisiimtų teisių ir pareigų, tame tarpe ir nuomotojo pareigos išnuomoti nuomininkui žemę naudoti pagal jos tikslinę paskirtį. Jeigu kuri nors iš sutarties šalių nevykdo ar netinkamai vykdo prisiimtus įsipareigojimus, antrosios šalies teisėti interesai dėl jos pažeistų teisių yra ginami atitinkamus santykius reglamentuojančiomis teisės normomis.

Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovų reikalavimą panaikinti sutarties 9 ir 15 punktus, reglamentuojančius išnuomoto žemės sklypo žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo ir perskaičiavimo tvarką, tarifus ir dydį, kurie nustatomi ir keičiami įstatymų ir LR Vyriausybės nustatyta tvarka bei vadovaujamasi šią funkciją atliekančios savivaldybės tarybos atitinkamais sprendimais. Ieškovas apeliaciniu skundu prašė panaikinti šias sutarties sąlygas, kurios, jo teigimu, suvaržo žemės savininkų teises, jos tampa priklausomos nuo nustatytų valstybinės žemės vertės bei valstybinės žemės nuomos mokesčių, savivaldybės tarybos sprendimų. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nėra pagrindo sutikti su apelianto argumentais. Sutarties 9 punkte nustatyta neindeksuota sutarties sudarymo momentui žemės vertė nėra vienintelis kriterijus, pagal kurį galimas skaičiuotinas nuomos mokesčio dydis, nes, kaip jau minėta pirmiau, sutartyje yra numatyta galimybė nuompinigių dydį nustatyti ne tik nuo 9 punkte nurodytos ir galimai perskaičiuotinos pagal minimą tvarką vertės, bet ir pagal individualiu sklypo vertinimu nustatytą sklypo vertę, kas ir buvo padaryta bylos nagrinėjimo metu, todėl 9 punkto nuostata nėra apribojama žemės savininko teisė. Sutarties 15 punkto nuostatos tik paaiškina sutarties 10 punkto taikymo tvarką, kai tuo tarpu 10 punktas nebuvo ginčijamas. Tai, kad nuomos mokesčio dydžiui apskaičiuoti yra pasirinktas kriterijus pagal savivaldybės tvirtinamus nuomos mokesčio tarifus, skaičiuojant nustatyto procento dydžio nuompinigius nuo nuomojamos žemės vertės, nelaikytinas žemės savininkų teisių pažeidimu. Bet kokiu atveju, nustatant nuompinigių dydį, turi būti arba susitarta dėl fiksuotos nuompinigių sumos tam tikram laikotarpiui, arba parenkami kriterijai, pagal kuriuos nuomos mokesčio dydis turi būti apskaičiuojamas. Nagrinėjamu atveju, pasirinkus tokį kriterijų, koks yra aptartas sutarties 10 punkte, jam įtakos nedaro 15 punkte nurodyta norminių aktų pagrindu paskaičiuojamo nuomos mokesčio tvarka, nes ja vadovautis privalu savivaldybei, priimant sprendimus dėl taikomų nuomos mokesčių tarifų. Todėl apelianto reikalavimas dėl sutarties 9 ir 15 punktų panaikinimo atmestinas.

Dėl aukščiau nurodytų aplinkybių nepripažintini pagrįstais apeliacinių skundų argumentai, kurių pagrindu prašoma pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliaciniai skundai netenkintini, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas.

Atsakovas apeliaciniame skunde nurodė, kad pirmosios instancijos teismas neišsprendė žyminio mokesčio sumokėjimo už pareikštus reikalavimus klausimo, išnagrinėjo neapmokėtus reikalavimus, kai turėjo juos palikti nenagrinėtais CPK 86 straipsnio 3 dalies pagrindu, tuo padarė esminį proceso pažeidimą.

Procesinės teisės normų pažeidimas arba netinkamas jų pritaikymas yra pagrindas sprendimui panaikinti tik tada, jeigu dėl šio pažeidimo galėjo būti neteisingai išspręsta byla. Šiuo atveju byla gali būti grąžinta iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui tik tuomet, kai šių pažeidimų negali ištaisyti apeliacinės instancijos teismas (CPK 329 str.). Teisėjų kolegija sprendžia, kad bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme buvo atskleistos visos aplinkybės, kurių pagrindu dalyvaujantys byloje asmenys žinojo ar privalėjo žinoti apie mokėtiną žyminio mokesčio dydį, nes klausimas dėl bylos teismingumo pagal ieškinio kainą buvo sprendžiamas pirmosios instancijos teisme, peržiūrėtas apeliacine ir kasacine tvarka, todėl nevertintina, kad privalomas mokėti žyminis mokestis galėjo įtakoti šalių apsisprendimą kreiptis teisminės gynybos. Pirmosios instancijos teismui neišsprendus žyminio mokesčio sumokėjimo klausimo nei iki sprendimo priėmimo, atitinkamai nepaskirsčius bylinėjimosi išlaidų priimant sprendimą, yra pagrindas vadovautis CPK 270 straipsnio 5 dalies 3 punktu ir paskirstyti bylinėjimosi išlaidas apeliacinėje instancijoje. Bylos nagrinėjimo apeliacinėje instancijoje metu dalyvaujantys asmenys taip pat buvo informuoti apie galimybę paskirstyti bylinėjimosi išlaidas priklausomai nuo teismo priimto procesinio sprendimo ir tam neprieštaravo.

Bylos nagrinėjimo metu buvo nustatyta, kad byloje reiškiamas vienas turtinis 83 223 Lt ir keturi neturtiniai reikalavimai, todėl ieškinys turėjo būti apmokėtas 3001 Lt žyminiu mokesčiu. Ieškovai sumokėjo tik už vieną neturtinį reikalavimą 126 Lt. Paskirstant bylinėjimosi išlaidas, vadovaujantis CPK 93 straipsniu, įvertinant, kad ieškovų reikalavimai dėl turtinio reikalavimo buvo patenkinti 44 %, bei patenkinti du neturtiniai reikalavimai, iš ieškovų į valstybės biudžetą proporcingai priteistinas žyminis mokestis atmestų reikalavimų dalyje, t.y. 1398 Lt už turtinį reikalavimą, bei 252 Lt žyminis mokestis už du atmestus neturtinius reikalavimus lygiomis dalimis. Iš atsakovo į valstybės biudžetą priteistinas žyminis mokestis proporcingai ieškovų patenkintų reikalavimų daliai, t.y. 1099 Lt už turtinį reikalavimą ir 126 Lt už vieną neturtinį reikalavimą (už kitą ieškovų sumokėtą neturtinį reikalavimą išlaidos paskirstytos pirmosios instancijos teismo sprendimu).

Už apeliacinį skundą ieškovas sumokėjo kaip už vieną neturtinį reikalavimą, tuo tarpu reiškė du neturtinius reikalavimus ir vieną turtinį dėl sprendimo pakeitimo 47160 Lt sumoje ((28000-12280)x3), ir privalėjo sumokėti už apeliacinį skundą 1681 Lt, todėl, netenkinus ieškovo apeliacinio skundo, iš ieškovo į valstybės biudžetą priteistinas 1548 Lt (1681-133) žyminis mokestis.

Pagal Vilniaus apygardos teismo pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, šioje byloje apeliacinės instancijos teismas turėjo 20,75 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Netenkinus apeliacinių skundų, nurodytos išlaidos priteistinos iš apeliantų lygiomis dalimis į valstybės biudžetą (CPK 88 str. 1 d. 3 p., 92, 96 str.).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 325-331 str.,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Molėtų rajono apylinkės teismo 2010 m. gruodžio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš K. V., Ž. K., A. C., J. V. lygiomis dalimis po 413 Lt žyminio mokesčio į valstybės biudžetą.

Priteisti iš AB „Vilniaus sigma“ 1225 Lt žyminio mokesčio į valstybės biudžetą.

Priteisti iš K. V. į valstybės biudžetą 1548 Lt žyminio mokesčio.

Priteisti valstybei (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752), biudžeto pajamų surenkamoji sąskaita (duomenys neskelbtini), AB „Swedbank“, įmokos kodas 5660) iš K. V. 10 Lt išlaidų, iš AB „Vilniaus sigma“ 10 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Ona GasiulytėLaima GerasičkinienėAlvydas Poškus