Kauno apygardos teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovės A. P. ieškinį atsakovams D. M., A. M., trečiasis asmuo K. S. PĮ, dėl sumokėto avanso grąžinimo ir baudos priteisimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Kauno apygardos teisme 2021 m. rugpjūčio 19 d. gautas ieškovės A. P. ieškinys atsakovams D. M., A. M., trečiasis asmuo K. S. PĮ, kuriame ieškovė suformulavo reikalavimus priteisti solidariai iš atsakovų 28 500 Eur negrąžinto avanso sumą, solidariai iš atsakovų 25 500 Eur baudą, priteisti 5 proc. metinių procesinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, lygiomis dalimis iš atsakovų priteisti turėtas bylinėjimosi išlaidas.

Ieškinyje nurodoma, jog ieškovė A. P. 2021 m. pradžioje nutarė įsigyti gyvenamosios paskirties butą kotedže arba individualų namą (duomenys neskelbtini) mieste (sau ir Lietuvoje gyvenantiems tėvams) ir pradėjo aktyvias turto paieškas. Tuo tikslu ieškovė ir jos tėvai bendravo su nekilnojamojo turto brokeriu K. S. iš nekilnojamojo turto agentūros Rifas NT (K. S. Personalinė įmonė). Procesiniuose dokumentuose ir bylą nagrinėjant teisme, ieškovė ir jos atstovė nurodė, kad iš K. S. PĮ savininko ir jo sūnaus, byloje apklaustu liudytoju R. S., ieškovė sužinojo, kad parduodamas (duomenys neskelbtini), esantis butas. Kadangi pati ieškovė nuolat gyvena Anglijoje, jos interesams atstovavo tėvai, konkrečiai jos motina L. P., kuri turėjo išduotą notarinį įgaliojimą veikti ieškovės vardu. Ieškovė teigė, kad pirmiausia turtą apžiūrėjo ieškovės tėvai, jį aprodė natūroje turto pardavimo brokeris S., kuris oficialiai atstovavo atsakovus kaip turto pardavėjus. Ieškovė ir jos atstovė nurodė, kad buvo keletą kartų susitikę su atsakovus atstovaujančiu pardavimo brokeriu, realiai apžiūrinėjo parduodamą butą (kotedžą), esantį (duomenys neskelbtini), tačiau ieškovei ir jos atstovei L. P. nebuvo perduoti jokie dokumentai, apibūdinantys parduodamą turtą. Todėl nei ieškovė, nei jos atstovai nežinojo tikrų duomenų apie būsimą perkamą turtą. Kadangi parduodamas nekilnojamasis turtas patiko ir ieškovės tėvams, ir pačiai ieškovei, buvo ieškoma papildomos informacijos apie parduodamą turtą portale www.aruodas.lt. Čia buvo rastas skelbimas, kad parduodamas erdvus keturių kambarių sublokuotas namas, jo statybos metai 2007, prie jo yra parduodamas ir 2,5 aro žemės sklypas, parkingas.

Teigia, jog ieškovė ir jos atstovė dėl nesąžiningų, netinkamų atsakovų ir atsakovų atstovų nekilnojamojo turto brokerių K. S. PĮ ir jo sūnaus R. S. veiksmų, buvo suklaidintos, nes buvo nuslėpta esminė informacija apie parduodamą turtą, t. y. kad parduodama negyvenamoji patalpa, kad parduodamo turto statybos metai ne 2007, o 1925, kad parduodamas turtas yra suvaržytas, nes yra kultūros apsaugos zonoje. Ieškovė teigė, kad suklaidinimo įtakoje ieškovė 2021 m. vasario 17 d. su atsakovais D. M. ir A. M. pasirašė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią iki 2021 m. birželio 1 d. ieškovė įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindinę Nekilnojamojo turto pardavimo sutartį ir nupirkti pardavėjai nuosavybės teise priklausantį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), t. y. Poilsio/Butą – unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 106,70 kv. m; sandėliuką rūsyje – pažymėjimas plane “R5”, 5,03 kv. m.; automobilių parkingo – 1/8 dalį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendro ploto 360,71 kv. m; 190/1516 dalis 0,1516 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), už bendrą 570 000 Eur kainą. Pirkėja įsipareigojo per 5 dienas nuo šios sutarties pasirašymo dienos sumokėti 28 500 Eur avansą, likusius 541 500 Eur sumą įsipareigojo sumokėti sudarytos pagrindinės sutarties sąlygomis (ieškinio priedas Nr. 4). Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį parengė atsakovas A. M.. P. P. sutarties jokie turto nuosavybės dokumentai nebuvo pridedami. Ieškovė, vykdydama sutartinius įsipareigojimus, 2021 m. kovo 3 d. pervedė atsakovei D. M. 28 500 Eur sumą (ieškinio priedas Nr. 5).

Ieškinyje nurodoma, kad 2021 m. gegužės 20 d. ieškovė el. paštu iš (duomenys neskelbtini) miesto 2-ojo notaro biuro gavo Pagrindinės sutarties projektą (ieškinio priedas Nr. 6 ir priedas Nr. 7). Tik susipažinus su Pagrindinės sutarties projektu ieškovei paaiškėjo, jog jos ketinamas įsigyti Turtas iš tiesų yra ne gyvenamosios paskirties patalpa butas, o negyvenamosios paskirties patalpos – Negyvenamoji patalpa – Poilsio patalpa, su rūsiu, kuri, be kita ko, yra pastate, kuris įrašytas į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą ir kuris yra ne 2007 m. statybos, o 1925 m. Ši esminę reikšmę turinti informacija apie parduodama/perkamą turtą prieš preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą nei ieškovei, nei jos tėvams nebuvo atskleista nei iš brokerio, nei iš atsakovų pusės. Ieškovė, supratusi, jog ikisutartiniuose santykiuose nuo jos buvo nuslėpta esminę reikšmę apie perkamą turtą sudaranti informacija, sutartą pagrindinės sutarties sudarymo (duomenys neskelbtini) miesto 2-ojo notaro biure dieną – 2021 m. gegužės 27 d. 8 val. ryte, tiek notarų biurui, tiek atsakovui A. M. (ieškinio priedas Nr. 8 ir priedas Nr. 9) pranešė, kad pagrindinė sutartis sudaryta nebus dėl iškilusių neaiškumų dėl pateikto pagrindinės sutarties projekto ir jame esančių duomenų neatitikimo ieškovei atskleistai informacijai. Atitinkamai nei pati ieškovė, nei jos atstovė (mama L. P.), kuri turėjo atstovauti ieškovę sandorio sudaryme pagal ieškovės išduotą įgaliojimą, į notarų biurą sutartą dieną ir valandą neatvyko, ir tuo metu susilaikė nuo bet kokių tolesnių veiksmų, susijusių su pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu. Ieškovė nedelsiant pradėjo ieškoti teisinės pagalbos.

Teigia, kad ieškovė, pasikonsultavusi su teisininkais, 2021 m. gegužės 31 d. pranešimu (ieškinio priedas Nr. 10) dar kartą oficialiai informavo atsakovus, kad pagrindinė sutartis nebus sudaryta preliminariojoje sutartyje numatytomis sąlygomis ir tvarka dėl atsakovų kaltės, t. y. dėl to, kad atsakovai sąmoningai ir tikslingai neatskleidė esminės informacijos apie turtą ir klaidino ieškovę teigdami, kad parduodama negyvenamosios paskirties – poilsio paskirties patalpa, esanti (duomenys neskelbtini), yra butas kotedže, taip sudarydami prielaidas ieškovei tikėtis, kad ji įgis gyvenamosios paskirties patalpas. Ieškovė, vadovaudamasi preliminariosios sutarties 7.1 punktu, minėtu pranešimu taip pat pareikalavo iš atsakovų ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šio pranešimo gavimo dienos grąžinti ieškovei pagal preliminariąją sutartį sumokėtą 28 500 Eur avansą ir sumokėti analogiško dydžio baudą. 2021 m. birželio 2 d. ieškovė gavo atsakovų atsakymą (ieškinio priedas Nr. 11) į jos 2021 m. gegužės 31 d. pranešimą, kuriuo buvo informuota, kad atsakovai atsisako grąžinti ieškovės pagal preliminariąją sutartį sumokėtą 28 500 Eur avansą ir sumokėti ieškovei tokio paties dydžio baudą, kadangi vadovaudamiesi preliminariosios sutarties 7.2 punktu, ieškovės sumokėtą avansą pasilieka (užskaito) kaip ieškovės mokėtiną baudą, esą dėl ieškovės kaltės nesudarius pagrindinės sutarties. Ieškovė nurodo, jog apie perkamo turto teisinį statusą sužinojo tik po preliminarios sutarties sudarymo, kai gavo pagrindinės sutarties projektą iš notaro biuro. Kadangi pirmiau išdėstytos aplinkybės apie parduodamo turto savybes, neabejotinai turi įtakos perkamo turto vertei ir galimybėms juo naudotis, šiai aplinkybei paaiškėjus po preliminarios sutarties sudarymo, ieškovė turėjo pakankamą pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį ir negali būti laikoma pažeidusia Preliminarios sutarties nuostatų.

2021 m. vasario 17 d. ieškovė A. M. per „Whats App“ programą ir telefonu informavo, kad ieškovės mama konsultuosis dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo bei minėtos preliminarios sutarties sudarymo bei sąlygų tinkamumo su savo notare Palangoje, A. B. ((duomenys neskelbtini) m. 1- asis notaro biuras). Pokalbiai telefonu su ieškove, tiek susirašinėjimų turinys neginčytinai patvirtina, jog ieškovės atstovai (tėvai) su notare nuodugniai aptarė nekilnojamojo turto savybes bei išanalizavo visas preliminarios sutarties sąlygas, gavo parduodamo turto išrašą iš viešojo registro, ko pasėkoje 2021 m. vasario 21 d. buvo pateiktos pastabos dėl preliminarioje sutartyje nenumatytų sąlygų dėl notaro išlaidų padengimo ir atsakovo, kaip sutuoktinio, sutikimo parduoti nekilnojamąjį turtą nebuvimo. Todėl su ieškove buvo papildomai aptartos ieškovės nurodytos sąlygos ir tik 2021 m. vasario 25 d. ieškovė atsiuntė per „Whats App“ programą pasirašytą preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi, 2021 m. vasario 17 d. preliminari nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis faktiškai šalių buvo sudaryta tik 2021 m. vasario 25 d. ir sutarties sąlygas turėjo galimybę įtakoti ir įtakojo abi preliminarios sutarties šalys.

Antra, ieškovė ieškinio reikalavimus grindžia aplinkybe, jog pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovų kaltės, kadangi, pasak ieškovės, jai ir jos tėvams (kuriuos ji buvo įgaliojusi tvarkyti visus klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu–pardavimu) nebuvo suteikta teisinga esminė informacija apie nekilnojamojo turto savybes (t. y. nekilnojamojo turto statybos metus (1925 m.), jog poilsio butas yra registruotas kaip negyvenamosios poilsio patalpos ir randasi pastate, kuris yra įtrauktas į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą), kas ieškovei tapo žinoma neva tik 2021 m. gegužės 20 d., kuomet jai iš (duomenys neskelbtini) 2-ojo notarų biuro buvo atsiųstas pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties projektas. Tačiau tokios ieškovės ieškinyje nurodomos faktinės aplinkybės neatitinka tikrovės.

Priešingai nei nurodoma ieškovės ieškinyje, ieškovei susidomėjus galimybe įsigyti nekilnojamąjį turtą, tiek ieškovė, tiek jos tėvai intensyviai domėjosi nekilnojamuoju turtu bei jo savybėmis. Ieškovei bei jos atstovams (ieškovės tėvams) iki preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo visos nekilnojamojo turto savybės (įskaitant statybos metus bei aplinkybes, jog nekilnojamasis turtas registruotas kaip negyvenamosios poilsio patalpos ir yra pastate, įrašytame į nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą) buvo puikiai žinomos. Kaip matyti pačioje preliminarioje nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje jau yra nurodyta apie tai, kad ieškovė perka poilsio butą. Ieškovės atstovams (tėvams), atvykus apžiūrėti nekilnojamojo turto prieš preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, visi reikiami duomenys, įskaitant nuosavybės pažymėjimą, kuriame yra nurodyta visa detali informacija apie nekilnojamąjį turtą, buvo pateikti. Nustatyta, kad ieškovės atstovai (tėvai), 2021 m. vasario 22 d. vyko konsultuotis su savo pasirinkta notare (A. B. (duomenys neskelbtini) m. 1-asis notaro biuras) dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo bei preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, ką patvirtina pridedamų ieškovės ir A. M., susirašinėjimų per programą turinys. Atsiliepime teigiama, jog ieškovės planuojamo įgyti nekilnojamojo turto VĮ Registrų centro išrašas buvo ne tik parodytas ieškovės atstovams (tėvams), tačiau ir nusiųstas minėtai notarei, su kuria ieškovės atstovai konsultavosi. Teigia, kad su ieškove buvo sutarta, kad abiem šalims tinkama notarė tvirtinti sandorį yra A. B., dėl ko atsakovai siuntė jai dokumentus, tiek ieškovė ir jos atstovai konsultavosi su šia notare. Tačiau susirgus šiai notarei, buvo sutarta, jog sandorį šalys sudarys pas kitą notarę. Ieškovei bei jos atstovams (tėvams) buvo puikiai žinomos visos planuojamo pirkti nekilnojamojo turto savybės.

Aplinkybę, jog ieškovei buvo žinomi duomenys iš nekilnojamojo turto VĮ Registrų centro išrašo patvirtina ir 2021 m. vasario 15 d. susirašinėjimų turinys, t. y. ieškovė, žinodama, kad nekilnojamasis turtas yra nekilnojamųjų kultūros vertybių pastate, per „ Whats App“ programą domėjosi ar bus galimybė įsirengti kondicionierių, ar galima terasoje pastatyti „džiakuzi“, bei klausė ar šalimais esančiame žemės sklype nebus pastatytas pastatas, ko pasėkoje, A. M. papildomai nurodė, kad nauja statyba paveldo teritorijoje nėra galima. Taigi ieškovei iki preliminarios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo buvo puikiai žinoma turto, dėl kurio buvo sudaryta preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis, būklė, paskirtis ir kiti esminiai duomenys, o ieškovės ieškinio motyvai dėl esminės informacijos apie nekilnojamąjį turtą neatskleidimo yra melagingi ir patvirtinantys ieškovės nesąžiningumą, bandant nepagrįstai pasipelnyti ir išvengti neigiamų pasekmių dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo. Ieškovei buvo puikiai žinoma, kad pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), yra rekonstruotas iš esmės dar 2007 m., jis yra vienoje geriausių (duomenys neskelbtini) vietų, yra didelės vertės, nebuvo pasikeitęs nei vienas šio pastato savininkas, dėl ko ieškovė ir norėjo įsigyti šį turtą.

Iki pat 2021 m. gegužės mėnesio pabaigos ieškovė jokių pastabų dėl planuojamo įsigyti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo nereiškė ir jokių papildomų klausimų dėl nekilnojamojo turto esminių savybių jai nekilo. 2021 m. gegužės mėn. pradžioje ieškovė, manipuliuodama neva katastrofine situacija Lietuvoje dėl „covid“ viruso, žinute „Whats App“ programoje nurodė, kad ji neva neturi jokių galimybių atvykti iš Anglijos į Lietuvą, kol Lietuva nebus žalioje zonoje, dėl ko reikalavo, jog nekilnojamojo turo pirkimas–pardavimas būtų atidėtas bent iki liepos vidurio. Nors anksčiau susirašinėjime pati ieškovė buvo nurodžiusi, kad tuo atveju, jei ji neturės galimybės pati sudaryti sandorį, jos mama turi įgaliojimą tai padaryti, dėl ko ieškovės galimybė atvykti į Lietuvą nebus kliūtis pirkimo–pardavimo sandorio sudarymui. Atsižvelgiant į tai, jog situacija Lietuvoje dėl covid tuo metu buvo kaip tik pagerėjusi ir visoje Europoje nebuvo žalios zonos šalies, A. M. nurodė, kad atsakovai nesutinka pratęsti sandorio sudarymo termino, kadangi ieškovė turėjo visas galimybes tiek įgalioti kitą asmenį sudaryti jos vardu sandorį, tiek pati atvykti į Lietuvą sandorio sudarymui (kelionės nebuvo draudžiamos).

Preliminariosios nekilnojamojo turto sutarties 7.2. punktas numato, jog jeigu Pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis šioje Sutartyje nustatytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl to, kad Pirkėjas neįvykdė ar netinkamai vykdė šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus, jeigu paaiškėja, kad bet kuris iš šioje Sutartyje numatytų Pirkėjų pareiškimų ir (ar) garantijų buvo neteisingas, melagingas ir (ar) klaidinantis, ir dėl to negali būti sudaroma Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, taip pat visais kitais atvejais, kai Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nesudaroma dėl Pirkėjo kaltės (įskaitant, bet neapsiribojant, kai Pirkėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį), pirkėjo sumokėtas avansas (nurodytas šios sutarties 4.2.1. p.) lieka Pardavėjui kaip bauda. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovei bei jos atstovams buvo pateikta ir žinoma visa esminė informaciją apie nekilnojamąjį turtą, ieškovė nepervedė piniginių lėšų už perkamą nekilnojamąjį turtą ir ji ar jos atstovai neatvyko sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorio iki 2021 m. birželio 1 d., vadovaujantis Preliminarios sutarties 7.2. p., ieškovės sumokėtas 28 500 Eur avansas pagrįstai nebuvo grąžintas.

Apklaustas 2022 m. vasario 17 d. teismo posėdžio metu liudytoju R. S. paaiškino, jog veikė asmeniškai kaip pardavėjo A. M. atstovas, jam ir jo žmonai parduodant nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini). Susitiko su ieškovės atstovais, jos tėvais 3 ar 4 kartus, visada buvo jiems rodomas butas (duomenys neskelbtini), kurį jie ar ieškovė norėjo pirkti. Liudytojas ieškovės atstovams perdavė nuosavybę į butą liudijančius dokumentus, tai buvo 10 ar 15 lapų apimties dokumentai. Ieškovės atstovams buvo paaiškinta visa informacija apie parduodamą turtą.

Apklausta 2022 m. vasario 17 d. teismo posėdžio metu liudytoja L. P. paaiškino, jog dukra A. paprašė surasti butą pirkti (duomenys neskelbtini). Pirmą kartą susitiko su K. S. 2021 m. sausio 30 d., apžiūrėjo pastatą (duomenys neskelbtini), kur yra butas, tik iš lauko, nes jis neturėjo raktų. Už kelių dienų apžiūrėjo butą su K. S. iš vidaus, fotografavo, siuntė nuotraukas dukrai A., jai patiko. Pinigus už perkamą butą turėjo duoti A. vyras. Susitikimų metu liudytojai jokių turtą apibūdinančių dokumentų nebuvo perduota. Trečią kartą su vyru apžiūrėjo butą, nusileido į rūsį. Preliminariojoje sutartyje buvo parašyta, kad reikia nueiti pas notarę B.. Dėl to nuėjo paklausti, ar yra pagrindas pinigus už perkamą turtą pervesti be notarinio preliminariosios sutarties patvirtinimo. Notarė pasakė, kad taip galima, nes ji pažįsta M., tai yra sąžiningas žmogus. Prašė notarę patvirtinti preliminariąją sutartį, bet ji paaiškino, kad tvirtinti tokios sutarties nereikia. 2021 m. gegužės 25 d. liudytoja gavo pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties tekstą. Sandoris turėjo įvykti 2021 m. gegužės 27 d. Skambino K. S., norėjo susitikti, nes paaiškėjo naujos aplinkybės iš pirkimo–pardavimo sutarties teksto, kad tai negyvenamosios patalpos. Nurodė, kad 2021 m. gegužės 26 d. pinigai nebuvo dukros sąskaitoje, nes dukra nebuvo santuokoje su savo vyru. 2021 m gegužės 28 d. pinigai butui jau buvo dukros sąskaitoje. K. S. su liudytoja toliau nebendravo. Gavus pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties tekstą, liudytojai paaiškėjo, kad parduodama negyvenamoji patalpa, kad jo statyba ne 2007 metų, o 1925 metų, yra suvaržymai dėl buto, paskelbus kultūros apsaugos zoną toje (duomenys neskelbtini) vietoje.

Apklausta 2022 m. vasario 17 d. teismo posėdžio metu liudytoja Ž. P. paaiškino, jog buvo kartu su L. P. kai buvo apžiūrimas butas (duomenys neskelbtini). Nematė, kad L. P. būtų buvę perduoti kokie nors dokumentai.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmetamas

Byloje sprendžiamas šalių ginčas dėl bylos šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimo ir taikymo, šalies, dėl kurios kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, nustatymo, to pagrindu civilinės teisinės atsakomybės taikymo, įrodinėjimo pareigos paskirstymo ir vykdymo, įrodymų vertinimo (CK 6.165 straipsnis, CPK 178, 185 straipsnis).

Išnagrinėjęs bylą teismo posėdžių metu, teismas nustatė, jog ieškovės įgaliota atstovė, jos motina L. P. 2021 m. sausio 30 d. iš K. S. PĮ savininko K. S. sužinojo, kad yra parduodamas nekilnojamasis turtas, esantis (duomenys neskelbtini). Ieškovė A. P. buvo įgaliojusi motiną surasti pirkimui nekilnojamąjį turtą (duomenys neskelbtini), kad ji pati, būdama Lietuvoje ir ieškovės tėvai galėtų jame gyventi. L. P. ir atsakovus atstovaujantys turto pardavimo brokeriai – K. S. PĮ savininkas K. S. ir jo sūnus R. S. keletą kartų buvo susitikę su L. P., kurie jai parodė parduodamą turtą (duomenys neskelbtini), kurį ji kartu su vyru ir mažiausiai vieną kartą su dukra Ž. P. natūroje apžiūrėjo. L. P. nufotografavo parduodamo turto patalpas, siuntė nuotraukas dukrai A. P.. Iš byloje pateiktos 2021 m. vasario 17 d. Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties turinio matyti, kad ieškovė A. P. ir atsakovė D. M. įsipareigojo iki 2021 m. birželio 1 d. sudaryti pagrindinę Nekilnojamojo turto pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovė pirks pardavėjai D. M. nuosavybės teise priklausantį turtą, esantį (duomenys neskelbtini), t. y. Poilsio/Butą – unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 106,70 kv. m; sandėliuką rūsyje – pažymėjimas plane “R5”, 5,03 kv. m; automobilių parkingo – 1/8 dalį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendro ploto 360,71 kv. m; 190/1516 dalis 0,1516 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bendrą 570 000 Eur kainą, o atsakovė D. M. parduos preliminariojoje sutartyje nurodytą jai priklausantį turtą. Pirkėja įsipareigojo per 5 dienas nuo šios sutarties pasirašymo dienos sumokėti 28 500 Eur avansą, likusią 541 500 Eur sumą įsipareigojo sumokėti sudarytos pagrindinės sutarties sąlygomis (ieškinio priedas Nr. 4). Ieškovė, vykdydama sutartinius įsipareigojimus, 2021 m. kovo 3 d. pervedė atsakovei D. M. 28 500 Eur sumą (ieškinio priedas Nr. 5). Nustatytu terminu Pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.

Byloje ieškovė įrodinėjo, kad atsakovai ir jų interesus atstovaujantys turto pardavimo tarpininkai – brokeriai ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžiningi, ieškovę suklaidino, nes iki sudarant preliminariąją sutartį nepateikė nekilnojamąjį turtą apibūdinančių, nuosavybės teisę įrodančių dokumentų, dėl ko ji vėliau pagrįstai atsisakė sudaryti Pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį.

Iš byloje pateiktų rašytinių įrodymų visumos, pateiktų šalių procesinių dokumentų turinio, byloje apklaustų šalių, liudytojų parodymų, teismas nustatė, jog pati ieškovė A. P. ir per savo įgaliotą asmenį L. P. su atsakovais ir jų įgaliotais atstovais dėl ginčo turto pardavimo tvarkos ir sąlygų susitikinėjo, bendravo ir tarėsi laikotarpiu nuo 2021 m. sausio 30 d. iki 2021 m. vasario pabaigos. Iš prie ieškinio pridėtų: 2021 m. vasario 2 d. rašto, nuotraukų (ieškinio priedai 2, 3), šalių susirašinėjimo el. paštu, faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo (atsiliepimo į ieškinį priedai 5.1, 5.2) turinio teismas nustatė, kad: laikotarpiu nuo 2021 m. vasario pradžios iki Preliminariosios sutarties sudarymo ieškovė ir atsakovai susirašinėjo el. paštu, aptarinėjo perkamą/parduodamą turtą, ieškovei buvo nurodoma, kad parduodamas turtas yra paveldo apsaugos teritorijoje, kad nauja statyba toje vietoje nėra galima, kad galima tik rekonstrukcija; ieškovė nurodė, kad savo vardu pirks turtą, klausiama ieškovės ar galima numatyti pasirašyti Pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį 2021 m. birželio 1 d., susirašinėjimo turinys liudija, kad ieškovės atstovė kreipėsi konsultacijos pas notarę, kuri pasiūlė įtraukti į Pagrindinę sutartį ir atsakovą A. M. kaip pardavėjos sutuoktinį, buvo tartasi dėl pinigų pagal Preliminariąją sutartį mokėjimo sąlygų. Šie įrodymai sudaro pagrindą teismui spręsti, kad ieškovei minėtu laikotarpiu buvo žinoma visa svarbi informacija apie turtą, kurį ji ketino pirkti, papildomų duomenų, nuosavybės teisę įrodančių, turtą apibūdinančių duomenų iš atsakovų ieškovė nereikalavo.

Iš byloje pateikto trečiojo asmens K. S. PĮ atsiliepimo į ieškinį turinio, paties įmonės savininko K. S. paaiškinimų teismo posėdžio metu, teismo posėdžio metu liudytoju apklausto R. S. parodymų, liudytoja teismo posėdžio metu apklaustos L. P. parodymų teismas nustatė, kad atsakovų įgalioti asmenys ir ieškovės atstovai nuo 2021 m. sausio 31 d. iki 2021 m. vasario mėnesio vidurio keletą kartų buvo susitikę su atsakovų atstovais. L. P. ir jos sutuoktiniui natūroje buvo aprodytas perkamas turtas, esantis (duomenys neskelbtini) vidaus patalpos, žemės sklypas, kuriame yra turtas.

Byloje tarp šalių kilo ginčas, buvo ar nebuvo ieškovės atstovams susitikimų metu perduoti turto nuosavybę įrodantys dokumentai, kurie apibūdina turto savybes ir jo naudojimo sąlygas. Teismas pažymi, jog pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – tai teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų, kuriuos visapusiškai įvertino teismas, pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad faktas buvo. Teismas civilinei bylai reikšmingas aplinkybes nustato remdamasis įrodymais. Įrodymai – civilinei bylai reikšmingi faktiniai duomenys, gauti CPK 177 straipsnio 2 ir 3 dalyse išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad rungimosi civiliniame procese principas (CPK 12 straipsnis) lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis).Teismas, įvertinęs byloje surinktų įrodymų visumą, sprendžia, jog yra labiau tikėtina, kad ieškovės įgaliotai atstovei L. P. iki Preliminariosios sutarties sudarymo dienos buvo perduoti turto, esančio Kęstučio g. 31, Palangoje, nuosavybę įrodantys dokumentai, kadangi jokiomis įstatymo leistinomis įrodinėjimo priemonėmis ieškovės pusė nepaneigė liudytojo R. S. 2022 m. vasario 17 d. teismo posėdžio metu duotų parodymų, K. S. paaiškinimų teismo posėdžio metu, kad susitikimų metu ir aprodant parduodamą turtą, ieškovės atstovei buvo perduoti visi parduodamo turto nuosavybės dokumentai. Teismas atkreipia dėmesį, jog ieškovė į bylą nepateikė jokių įstatymo leistinų, objektyvių įrodymų, kad reikalavo iš atsakovų ar jų atstovų šių dokumentų ir, kad jų negavo (CPK 177, 178 straipsniai). Teismas kritiškai vertina teismo posėdžio metu apklaustų liudytojų L. P. ir Ž. P. duotus parodymus, kad susitikimų metu atsakovų atstovai neperdavė joms nurodomų dokumentų, kadangi šios liudytojos yra ieškovės mama ir sesuo. Artimas giminystė ryšys neabejotinai lėmė minėtų parodymų turinį (CPK 177, 185 straipsnis).

Pirmiau nurodytos aplinkybės ir jų vertinimas paneigia ieškovės teiginius apie atsakovų nesąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose, bandymą suklaidinti ieškovę dėl būsimo perkamo turto savybių, ieškovės suklydimą, sudarant Preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį.

Nustatyta, kad ieškovė su atsakovais pasirašė 2021 m. vasario 17 d. Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Bylą nagrinėjant teisme atsakovai nurodė, kad ši Preliminarioji sutartis šalių buvo suderinta ir galutinai pasirašyta tik 2021 m. vasario 25 d., nes vyko sutarties sąlygų derinimas. Ieškovė ir jos atstovė šių aplinkybių iš esmės neginčijo. Iš byloje kartu su atsakovų atsiliepimu į ieškinį pateikto šalių susirašinėjimo turinio matyti (atsiliepimo į ieškinį priedai 5.1 ir 5.2), jog galutinis Sutarties variantas buvo pasirašytas ir atsakovų ieškovei atsiųstas 2021 m. vasario 25 d. Aplinkybė, kad Sutartis galutinai buvo suderinta ir šalių patvirtinta 2021 m. vasario 25 d., o datuojama 2021 m. vasario 17 diena, nėra šios bylos vienas iš ieškinio faktinių pagrindų, tačiau, teismo vertinimu, įrodo tą aplinkybę, jog ieškovė aktyviai dalyvavo ruošiant ir derinant būsimos sutarties sąlygas, jai žinojus visą informaciją apie būsimą perkamą turtą. Teismas atkreipia dėmesį ir į tą aplinkybę, jog Preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį pasirašė pati ieškovė, nors tokią teisę turėjo ir jos įgaliota atstovė L. P..

Byloje nustačius, kad ieškovė su atsakove D. M. suderinta šalių valia pasirašė 2021 m. vasario 17 d. Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuri sukėlė teisines pasekmes, t. y. ieškovės prievoles sumokėti avansinę įmoką, kurią jį įvykdė ir prievolę iki 2021 m. birželio 1 d. sudaryti pagrindinę Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovė pirks pardavėjai D. M. nuosavybės teise priklausantį turtą, esantį (duomenys neskelbtini). Atsakovei D. M. ši sutartis sukėlė pareigą iki 2021 m. birželio 1 d. sudaryti pagrindinę Nekilnojamojo turto pardavimo sutartį, pagal kurią ji turėjo perleisti nuosavybės teise turimą turtą, esantį (duomenys neskelbtini), už bendrą 570 000 Eur kainą.

Teismas pažymi, jog sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o šie įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Sutarties esmė – šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Sutarčių laisvės principas reiškia, kad civilinių teisinių santykių dalyviai patys sprendžia, ar sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Šis principas reiškia ir šalių laisvę savanoriškai nustatyti sutarties formą ir turinį, išskyrus, kai tai reglamentuoja imperatyviosios teisės normos ar tam tikrų sąlygų reikalauja gera moralė, viešoji tvarka ir teisės principai. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis).

Kaip jau minėta šiame sprendime, šalių suderintu terminu P. N. turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Byloje esminę reikšmę turi įrodymai ir tuo pagrindu paaiškėjusios faktinės aplinkybės, lemiančios dėl kurios šalies kaltės nebuvo sudaryta iki nustatyto termino Pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis, kadangi šios aplinkybės leidžia kaltajai šaliai taikyti sutartinę civilinę teisinę atsakomybę (CK 6.156 straipsnio 4 dalis).

Įstatyme įtvirtinta, jog sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, ar buvo pagrįstas šalies atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau įstatyme nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.156 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių.

Byloje nustatyta, kad po preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo šalys susitarė, jog pagrindinę Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarys ir patvirtins notarine tvarka 2021 m. gegužės 27 d. 16 val. pas notarę J. D. (atsiliepimo į ieškinį 6 priedas). Nustatytu laiku atsakovė ketino atvykti sudaryti ir pasirašyti Sutartį, apie tai buvo pranešta ieškovei. Tačiau ieškovė 2021 m. gegužės 27 d. 8.03 val. notarei atsiuntė tokio turinio pranešimą – „šiandiena sutarties pasirašymas įvykti negali. Mano NT turto advokatas su jumis susisieks“. Teismas, įvertinęs šias aplinkybes, konstatuoja, kad ieškovė neatvyko pas notarą nustatytu laiku sudaryti ir pasirašyti Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties šalių nustatytu ir suderintu laiku. Ieškinyje ir bylą jau nagrinėjant teisme, ieškovė jau įrodinėjo, jog teisėtai ir pagrįstai neatvyko sudaryti nustatytu laiku Pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties, nes atsakovų neteisėtais veiksmais buvo suklaidinta, ir tik gavusi Pagrindinės sutarties projektą, tai suprato. Tačiau byloje yra nustatyta, kad pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties projektą ieškovė gavo iš notarės J. D. 2021 m. gegužės 20 d. 9.49 val., pranešime notarė nurodė ir Sutarties pasirašymo laiką ir vietą. Iki pat pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dienos ieškovė jokių pretenzijų dėl sutarties teksto ir turinio atsakovams nepareiškė. Šiame teismo sprendime minėta, kad sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt. (CK 6.156 straipsnis). Todėl tuo atveju, kai sutarties sąlygos neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei, sutarties šalys yra saistomos sutartinių įsipareigojimų vykdymo tokiu būdu, kokiu jos pačios susitarė (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Pasikeitus aplinkybėms, sutarties šalys turi teisę bendra valia arba teismine tvarka keisti sutarties sąlygas, tačiau nagrinėjamu atveju teismas nenustatė, kad šalys būtų priėmusios sprendimą keisti preliminariosios sutarties nuostatas.

Teismas vertina, kad ieškovė turėjo pareigą atvykti paskirtą dieną ir valandą į notarinę kontorą, tam, kad pasirašytų Pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį arba nustatytų kitą sutarties pasirašymo datą ir laiką, bei siektų abipusiu šalių susitarimu pašalinti kilusias abejones dėl Sutarties, sutarties teksto ir turinio. Tačiau nurodomų logiškų ir pateisinamų veiksmų ieškovė neatliko, nustatytu laiku ir terminu sutarties su atsakovais nesudarė, todėl nagrinėjamu atveju teismui yra pagrįstas pagrindas daryti išvadą, jog dėl ieškovės kaltės nebuvo sudaryta Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Teismas atkreipia dėmesį, jog ieškovė nepateikė patikimų ir neginčijamų įrodymų, kad atsakovai yra atsisakę sudaryti Pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį, išskyrus pirmiau šiame teismo sprendime paneigtus ieškovės teiginius, kad ji buvo suklaidinta (CPK 178 straipsnis).

Teismas atkreipia dėmesį, kad iš šalių sudarytos preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties turinio ir notarės 2021 m. gegužės 20 d. pranešimo (ieškinio priedas Nr. 6) matyti, kad ieškovė iki atvykstant tvirtinti Pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį turėjo prievolę sumokėti likusią kainos dalį už perkamą turtą. Byloje nustatyta, kad pinigus už perkamą ieškovei turtą turėjo pervesti jos gyvenimo draugas. Atsakovų pusė bylą nagrinėjant teisme teigė, jog ieškovė negavo iš šio asmens pinigų, kad įvykdytų prievolę sumokėti atsakovams už turtą, todėl dėl šios priežasties atsisakė atvykti pas notarą pasirašyti ir patvirtinti Pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Bylą nagrinėjant teisme, ieškovei teismas pasiūlė pateikti įrodymus, kad ji turėjo savo sąskaitoje 2021 m gegužės 27 d. likusią sumokėti pagal Preliminariąją sutartį 541 500 Eur sumą. Tačiau nei kartu su ieškiniu, nei iki bylos išnagrinėjimo iš esmės pabaigos ieškovė nepateikė įrodymų, jog ji turėjo galimybę sumokėti atsakovams Preliminariojoje sutartyje numatytą pinigų sumą. Šios aplinkybės sudaro pagrindą teismui spręsti, kad ieškovė 2021 m. gegužės 27 d. pinigų atsiskaityti su atsakovais neturėjo, todėl sutartis 2021 m. gegužės 27 d. ir vėliau nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Preliminarios sutarties 7.2 Punkte šalys susitarė, jog jeigu Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis šioje Sutartyje nustatytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl to, kad Pirkėjas neįvykdė ar netinkamai vykdė šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus, jeigu paaiškėja, kad bet kuris iš šioje Sutartyje numatytų Pirkėjų pareiškimų ir (ar) garantijų buvo neteisingas, melagingas ir (ar) klaidinantis, ir dėl to negali būti sudaroma Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis, taip pat visais kitais atvejais, kai Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nesudaroma dėl Pirkėjo kaltės (įskaitant, bet neapsiribojant, kai Pirkėjas nepagrįstai vengia arba atsisako sudaryti Pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį), Pirkėjo sumokėtas avansas (nurodytas šios sutarties 4.2.1. p.) lieka Pardavėjui kaip bauda. Byloje nustačius, kad Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, jos reikalavimas priteisti atsakovams sumokėtą 28 500 Eur avansą atmetamas (CPK 178 straipsnis, CK 6.156 straipsnio 4 dalis, Preliminariosios sutarties 7.2 punktas). Analogiškais motyvais atmetamas ir ieškovės reikalavimas priteisti iš atsakovų 28 500 Eur baudą, bei reikalavimas priteisti procesines palūkanas.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, iš antrosios šalies priteisiamos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1, 2 dalys, 98 straipsnio 1 dalis).

Bylos duomenimis nustatyta, kad atsakovai bylą nagrinėjant teisme patyrė viso 2368 Eur išlaidų atstovavimo paslaugoms apmokėti. Teismas, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, sprendžia, kad atsakovų prašomos priteisti išlaidos advokato ir advokato padėjėjos pagalbai apmokėti neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalių dydžių. Todėl ieškinį atmetus, atsakovų turėtos atstovavimo išlaidos priteisiamos iš ieškovės (CPK 93, 98 straipsniai).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 260, 265, 270 straipsniais,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės A. P., a. k. (duomenys neskelbtini), atsakovams D. M., a. k. (duomenys neskelbtini), ir A. M., a. k. (duomenys neskelbtini), 2368 Eur (du tūkstančius tris šimtus šešiasdešimt aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.