Vilniaus miesto apylinkės teismo nutartis

2. Pareiškėja skundą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

2.1. Antstolio Ričardo Vižainiškio kontoroje yra vykdoma vykdomoji byla Nr. 0128/25/00053 pradėta pagal notaro vykdomąjį įrašą dėl priverstinio skolos išieškojimo pagal hipotekos (įkeitimo) kreditoriaus prašymą Nr. 4756, bei kitos vykdomosios bylos iš skolininkės UAB „Tetruva“. Pareiškėja 2025 m. birželio 2 d. gavo antstolio 2025 m. birželio 2 d. patvarkymą Nr. S-25-128-11666 dėl nustatytos pareiškėjai nuosavybės teise priklausančio turto – 624/1453 dalies žemės sklypo, turinčio 0,1453 ha bendro ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), bei pastato – bendrabutį sudarančių patalpų, adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – turtas) – rinkos vertės. Patvarkyme dėl rinkos vertės nustatyta turto rinkos vertė – 7 777 000 Eur. Turto rinkos vertė nustatyta turto vertintojo ir teismo eksperto D. Grigo nekilnojamojo turto 2025 m. balandžio 26 d. ekspertizės akte Nr. DGE250423. Tetruva, pasinaudodama Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 681 straipsnio 3 dalimi, nustatatančia, teisę pateikti prieštaravimus dėl turto įkainojimo, 2025 m. birželio 5 d. pateikė motyvuotus prieštaravimus antstoliui, kuriuose pagrindė, kad turto rinkos vertė yra nustatyta ydingai ir galimai tendencingai, siekiant kaip įmanoma labiau sumažinti jo rinkos vertę ir prašė antstolio skirti pakartotinę ekspertizę turto rinkos vertei nustatyti. Antstolis 2025 m. birželio 11 d. patvarkymu Nr. S-25-128-12316 „Dėl skolininko prieštaravimų ir atsisakymo skirti pakartotinę turto ekspertizę“ nusprendė atmesti Tetruvos prieštaravimus ir atsisakyti skirti pakartotinę areštuoto turto rinkos vertės nustatymo ekspertizę (toliau – skundžiamas patvarkymas).

2.2. Antstolio skundžiamas patvarkymas yra neteisėtas ir nepagrįstas – turto rinkos vertė yra nustatyta ydingai ir galimai tendencingai, siekiant kaip įmanoma labiau mažint jo rinkos vertę. Antstolis nepagrįstai suabsoliutina ekspertizės aktą – jame nustatyta turto rinkos vertė neatitinka realios rinkos situacijos, o ir pats ekspertas D. Grigas yra abejotinos reputacijos.

2.3. Šiuo atveju, ekspertizės akte sandorių kainų pataisos atliktos nepagrįstai Ekspertizės akte klaidingai apskaičiuota gyvenamosios paskirties patalpų (butų) rinkos vertė. Ekspertizės akte turto – gyvenamosios paskirties (butų) – rinkos vertei nustatyti panaudoti trys lyginamieji objektai, kuriems netinkamai pritaikyta statybos metų pataisa. Ekspertizės akte nepagrįstai visos gyvenamosios paskirties patalpos (butai) yra lyginamos visuomet su tais pačiais trimis palyginamaisiais sandoriais. Atsižvelgiant į tai, kad vertinami butai yra įvairaus ploto (nuo 8 kv. m ploto), palyginamieji sandoriai turėjo būti parinkti įtraukiant atitinkamo ploto butus. Turint omenyje, kad, kaip įprasta, mažesnio ploto butų kvadratinio metro kaina yra aukštesnė nei didesnio ploto butų, eksperto pasirinktas vertinimas yra netikslus ir sąlygojo mažesnę nei realią gyvenamosios paskirties turto rinkos vertę. Taigi, dėl klaidingo statybos metų pataisos koeficiento, turto rinkos vertė gauta nepagrįstai mažesnė.

2.4. Ekspertizės akte klaidingai apskaičiuota administracinių patalpų rinkos vertė. Analogiškai, ekspertizės akte kito turto – administracinių patalpų – rinkos vertei nustatyti panaudoti trys lyginamieji objektai, kuriems taip pat netinkamai pritaikyta statybos metų pataisa. Dėl klaidingo statybos metų pataisos koeficiento, turto rinkos vertė gauta nepagrįstai mažesnė. Be to, remiantis Metodikos 55 punktu, turto vertinimas atliekamas ne mažiau kaip dviem metodais. Jeigu du turto vertinimo metodai netaikomi, turto vertintojas tai privalo pagrįsti turto vertinimo ataskaitoje. Šiuo atveju ekspertizės akte nepagrįstai netaikytas administracinių patalpų rinkos vertei nustatyti Metodikos 54.3 punkte nurodytas pajamų metodas (patalpos nuomojamos). Nepagrįsta, kad analizuojamoje Vilniaus centrinėje vietoje nebūtų pakankamai informacijos apie įvykusius nuomos sandorius, dėl ko turto vertintojas būtų pagrįstai galėjęs tokio metodo netaikyti. Ekspertizės akte klaidingai apskaičiuota pagalbinių ūkio patalpų rinkos vertė. Analogiškai, ekspertizės akte kito turto – pagalbinių ūkio patalpų – rinkos vertei nustatyti panaudoti trys lyginamieji objektai, kuriems taip pat netinkamai pritaikyta statybos metų pataisa. Dėl klaidingo statybos metų pataisos koeficiento, turto rinkos vertė gauta nepagrįstai mažesnė.

2.5. Pareiškėjai kyla abejonių dėl ekspertizės aktą parengusio D. Grigo kompetencijos ir objektyvumo, ir atitinkamai, dėl ekspertizės akte nurodomos turto vertės, nes jos žiniomis, D. Grigui ne kartą buvo taikytos drausminės nuobaudos.

2.6. Turtas sudaro itin reikšmingą pareiškėjos turto dalį, taip pat yra kitų kreditorių, be hipotekos kreditoriaus – UAB „Lengvata“– kurio naudai yra vykdomas išieškojimas iš Tetruva turto, kurių reikalavimai nebūtų patenkinti, jeigu turtas būtų parduotas už patvarkyme nurodytą turto kainą (80 proc. nustatytos turto rinkos vertės, t. y. 6 221 600 Eur), taip pat, pareiškėjos motyvuotu vertinimu, ekspertizės akte nustatyta turto rinkos vertė yra nustatyta ydingai ir galimai tendencingai, siekiant kaip įmanoma labiau sumažinti jo rinkos vertę. Turto rinkos vertė – 7 777 000 Eur – nustatyta nepagrįstai. Tetruva nesutinka su šia turto rinkos verte. Tokia nustatyta turto rinkos vertė pažeidžia ne tik Tetruva interesus, bet ir visų jos kreditorių interesus. Tikroji rinkos vertė, atsižvelgiant į šiuose prieštaravimuose nurodytas pastabas, turėtų siekti 8 200 000 Eur – 8 500 000 Eur.

2.7. Kartu su prieštaravimais Tetruva pateikė 2024 m. sausio mėn. turto rinkos analizę, parengtą UAB Colliers International Advisors, t. y. autoritetingų ir pasauliniam tinklui priklausančių turto vertintojų ir nekilnojamojo turto projektų konsultantų įmonės, kuri, remdamasi pajamų metodu (Metodikos 54.3 punktas) nustatė, kad Turto rinkos vertė siekia 8 175 000 Eur. Tuo tarpu, pagal UAB Colliers International Advisors išvadą, pritaikius turtą pagal rinkos poreikius, turto rinkos vertė, remiantis būsimomis pajamomis (diskontuotomis esamai vertei) siektų net 27 730 000 Eur. Antstolis skundžiamame patvarkyme išreiškia kritiką pareiškėjos kartu su prieštaravimais pateiktai UAB Colliers International Advisors turto rinkos vertės analizei dėl eilės formalių priežasčių – parengimo datos (2024 m. sausio mėn.), nenurodytas analizę atlikęs asmuo, neaiškūs turto rinkos kainos nustatymo metodai/būdai, nežinoma/nėra nurodyta ar analizė atlikta vadovaujantis ekspertizės atlikimui taikytinais Lietuvos Respublikos teisės aktais ir pan. Pareiškėja neneigia, kad UAB Collier International Advisors Turto rinkos vertės analizė nėra ekspertizės aktas. Visgi tai nereiškia, kad ji nėra reikšmingas įrodymas nusakantis turto vertę. UAB Collier International Advisors dar nuo 2012 m. rugpjūčio 1 d. yra įrašyta į Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdybos tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos skelbiamą Išorės turto arba verslo vertinimo veiklą turinčių teisę vertis asmenų sąrašą, todėl akivaizdu, kad Turto rinkos vertės analizė buvo parengta kompetentingų specialistų, laikantis visų taikytinų teisės aktų reikalavimų.

2.8. Aplinkybė, kad anksčiau turto nepavyko parduoti už atitinkamą kainą, nereiškia, kad buvo nustatyta per didelė turto pardavimo kaina (rinkos vertė). Antstolis skundžiamame patvarkyme teigia, kad antstoliui vykdymo procese tapo žinoma, kad tiek iki išieškojimo proceso, tiek jau vykdant išieškojimą Tetruva 2 kartus nesėkmingai bandė parduoti areštuotą turtą 2024 m. lapkričio 21 d. (už 7 565 000 Eur) ir 2025 m. vasario 7 d. (už 7 400 000 Eur), ką neva nulėmė per didelė siūlyto pardavimui turto kaina. Tetruva mano, kad tokie antstolio teiginiai yra nepagrįsti. Tetruvos turtas yra itin didelės vertės (daugiamilijoninės) ir ploto, kas reiškia, kad visiškai natūralu, jog gali užtrukti surasti turto pirkėją. Bet tai nereiškia, kad pora nesėkmingų bandymų parduoti turtą iškart nusako turto rinkos vertę.

2.9. Antstolis prieštaravimuose teigia, jog antstoliui vykdymo procese tapo žinoma, kad Tetruvos akcininko UAB „Pousada“ užsakymu 2024 m. rugsėjo 25 d. nekilnojamo turto profesionalo UAB „Newsek Advisers LT“ parengtoje ekspertinėje nuomonėje nurodoma, kad turto rinkos kaina, vertinant pagal statybos finansuojančių Lietuvoje veikiančių bankų taikomą metodiką sudaro 3 710 000 Eur. Pareiškėja nesutinka su nurodyta turto verte. Tuo pačiu pareiškėja pažymi, kad ši aplinkybė nepagrindžia, kad ekspertizės akte buvo tinkamai nustatyta turto rinkos vertė. Priešingai, ši aplinkybė patvirtina, kad esantys duomenys apie turto rinkos vertę yra prieštaringi, todėl yra būtina pakartotinė ekspertizė.

3. Antstolis Rimantas Vižainiškis 2025 m. liepos 9 d. patvarkymu netenkino pareiškėjos skundo dėl antstolio veiksmų ir persiuntė jį kartu su nurodytu patvarkymu bei vykdomosios bylos kopija teismui. Antstolio patvarkymas, kuriuo netenkintas pareiškėjos skundas, grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:

3.1. Iš 2025 m. liepos 1 d. skolininko UAB „Tetruva“ skundo matyti, jog skolininkė UAB „Tetruva“ iš esmės pakartotinai dėsto 2025 m. birželio 5 d. prieštaravimuose nurodytus nesutikimo dėl nustatytos areštuoto turto rinkos vertės motyvus, kurie 2025 m. birželio 11 d. patvarkymu pripažinti kaip nepagrįsti ir nepaneigiantys teismo eksperto ekspertizės metu nustatytų aplinkybių bei išvadų dėl areštuoto turto rinkos vertės.

3.2. Lietuvos teismų praktikoje išaiškinta, kad diskrecija skirti areštuoto turto vertės nustatymo ekspertizę ir ją atliksianti ekspertą yra suteikta antstoliui (CPK 681, 682 str.). Priverstinį turto pardavimą organizuoja ir vykdo antstolis. įstatymai antstolį įpareigoja savo iniciatyva imtis visų teisėtų priemonių, kad sprendimas būtų kuo greičiau ir realiai įvykdytas. Kadangi turtą parduoda ne daikto savininkas, bet specialiai tam įstatymo įgaliotas asmuo – antstolis, vykdymo procese tik antstoliui suteikiama teisė priimti sprendimą skirti ekspertizę turto rinkos vertei nustatyti ir pavesti ją atlikti parinktai ekspertizės įstaigai ar ekspertui (CPK 681, 682 str.), o galiojantys įstatymai nenustato jokių kitokių turto vertintojų pasirinkimo kriterijų, išskyrus reikiama kvalifikacija, todėl antstolis turi teisę pavesti atlikti ekspertizę bet kuriam turto vertintojui, atitinkančiam teisės akto keliamus reikalavimus (Sprendimų vykdymo instrukcijos 7 punktas) (Vilniaus apygardos teismo2023 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2S-677-880/2023).

3.3. Išieškojimo metu antstolis paskyrė nepriklausomą ir nešališką areštuoto turto vertės vertinimą, kuris būtų nepriklausomas nuo vykdymo procese dalyvaujančių šalių (skolininko ar išieškotojo) pasiūlytų turto vertintoju (CK 681 straipsnio 1, 4 dalys, 682 straipsnio 6 dalis). Antstolis atliko nepriklausomų turto vertintojų atranką. Po šios atrankos turto vertinimo ekspertizės atlikimui atrinktas į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą nuo 2009 m. įrašytas teismo ekspertas Darijus Grigas (pažymėjimo Nr. A000506) (toliau – Ekspertas). Pažymėtina, kad vykdomųjų bylų šalys sutiko su paskirto eksperto kandidatūra, jokių prieštaravimų dėl jo CPK 598 straipsnyje nustatyta tvarka nepateikė. Priešingai nei teigiama 2025 m. liepos 1 d. skolininko skunde, ekspertas atitinka visus jam, kaip turto vertintojui taikytinus reikalavimus. Tai yra konstatuota ir 2023 m. kovo 23 d. Vilniaus apygardos teismo nutartyje civilinėje byloje Nr. e2S-677-880/2023, kuria remiasi skolininkas 2025 m. liepos 1 d. skunde: „Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, teisės aktuose nėra nustatytų kitų turto vertintojams taikytinų reikalavimų, išskyrus kvalifikacijos reikalavimą, kurį, viešai prieinamais Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos skelbiamais duomenimis, ekspertas Darijus Grigas atitinka.“ Taip pat, remiantis aktualaus laikotarpio Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos duomenimis, Ekspertas neturi jokių galiojančių drausminių nuobaudų. Todėl nėra pagrindo abejoti Eksperto kvalifikacija, profesionalumu ar jo, kaip teismo eksperto statusą turinčio turto vertintojo, atitiktimi taikytiniems teisės aktų reikalavimams.