Kauno apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės G. M. patikslintą ieškinį atsakovėms Kauno miesto savivaldybės administracijai ir Kauno miesto savivaldybei dėl nuosavybės teisių gynimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, ieškovės pusėje - E. M., atsakovių pusėje - uždaroji akcinė bendrovė „Krivita“.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys atmestinas.

Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 str. 2 d. 3 p. numatė, kad už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, gali būti parduodami per 60 procentų fiziškai susidėvėję nuomojami gyvenamieji namai, jų dalys, taip pat butai, jeigu šių namų, butų remontas ar rekonstrukcija savivaldybei yra ekonomiškai nenaudinga arba tam savivaldybė neturi lėšų – jų nuomininkams, jeigu šie nuomininkai yra išgyvenę juose ne mažiau kaip trejus metus. Vadovaujantis šiuo norminiu aktu Kauno miesto savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyrius 2012-08-21 savivaldybei priklausančių patalpų remonto ar rekonstrukcijos darbų ekonominiam tikslingumui nustatyti sudarė komisiją (1 t., b.l.18-21). 2012-09-17 savivaldybės administracijos aktu ginčo butas buvo pripažintas fiziškai nusidėvėjusiu, reikalingu kapitalinio remonto, patalpų remontas ar rekonstrukcija netikslinga. Nustatytas buto nusidėvėjimas 70 procentų (1 t., b.l.22-24). 2012-10-04 Kauno miesto savivaldybės taryba sprendimu ginčo patalpą pripažino fiziškai nusidėvėjusia ir ekonomiškai netikslinga remontuoti ar rekonstruoti (1 t., b.l.36-37). 2012-10-22 savivaldybės administracijos Gyvenamojo fondo administravimo skyrius raštu Nr.53-5-2692, savivaldybės administracijos Privatizavimo skyrius 2013-06-03 raštu Nr. 66-6-230 ieškovę informavo apie galimybę ginčo patalpas įsigyti (1 t., b.l.38, 41). 2013-05-28 ieškovė savivaldybės administracijos Privatizavimo skyriui pateikė prašymą dėl leidimo privatizuoti (pirkti) savivaldybei priklausantį butą pagal Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 str. 2 d. (1 t., b.l.87). Vadovaujantis minėtu įstatymu UAB „Krivitai“ savivaldybės administracijos Privatizavimo skyrius 2013-06-11 pateikė užsakymą ginčo buto įvertinimui, nurodant jog objekto įvertinimo tikslas – pardavimas pagal Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 str. 2 d. 3 p. (1 t., b.l.88). 2013-07-24 UAB „Krivita“ savivaldybės administracijos Privatizavimo skyriui pateikė ginčo patalpų nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr.13-K-016, 2013-07-29 ataskaitos tikslinimo priedą (1 t., b.l.90-136). Ginčo patalpų rinkos vertė 2013-06-20 dienai nustatyta 31 000 Lt (1 t., b.l.106). Buvo surašytas įkainojimo aktas (1 t., b.l.136). 2013-11-12 ieškovė informuota, jog turi atvykti į Privatizavimo skyrių susipažinti su įkainavimo aktu (1 t., b.l.138-139). Su parengta turto vertinimo ataskaita 2013-11-20 pagal ieškovės įgaliojimą susipažino ieškovės atstovė B. M. (1 t., b.l.137). Ieškovė, jos atstovė su turto vertinimo metu nustatyta ginčo patalpų kaina nesutiko, akcentuodamos, jog patalpų vertė nustatyta neteisingai, neatsižvelgiant į nusidėvėjimo procentą, kuris pagal 2002 metų Nekilnojamojo turto registro duomenis buvo 70 procentų, todėl jų manymu vertinimo metu jis turėjo būti didesnis ir nuo to turėjo priklausyti ginčo patalpų vertė. Ieškovė kreipėsi į eilę institucijų, prašydama įvertinti atsakovių bei UAB „Krivita“ neteisėtus veiksmus nustatant ginčo patalpų vertę (1t., b.l.44-47, 70-74, 77). 2014-01-22 Turto vertinimo priežiūros tarnyba (toliau - TVPT) gavo Seimo narės D. T. prašymą, kuriuo buvo persiunčiamas ieškovės atstovės prašymas dėl UAB „Krivita“ atlikto ginčo buto vertinimo, kuriame nurodoma, kad nebuvo įvertintas buto nusidėvėjimas, butas įvertintas didesne nei rinkos kaina (1 t., b.l.45-47). TVPT 2014-02-19 raštu ieškovės atstovę informavo, kad TVPT atlieka turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos patikrinimus, nagrinėja paklausimus dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Turto ir vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams, koordinuoja turto arba verslo vertintojų kvalifikacijos kėlimą ir kt., tačiau ginčų dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitose nustatyto vertės dydžio nesprendžia, tai nepriskirta tarnybos kompetencijai (1 t., b.l.45-47). 1999 m. Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo įstatymo 23 straipsnis numato, kad „Turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Iškilę ginčai dėl turto arba verslo vertės sprendžiami šalių susitarimu arba teismo tvarka, jeigu kituose įstatymuose nenustatyta kitaip“. Apie tai 2014-02-19 TVPT raštu buvo informuota B. M., tačiau numatyta įstatyme galimybe ieškovė nepasinaudojo, turto vertės nustatymo ataskaitos neginčijo. 2015-05-07 raštu ieškovė kreipėsi į savivaldybės administraciją su prašymu parengti paklausimą TVPT dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsniui bei neskaičiuoti nuomos mokesčio. 2015-05-21 raštu Privatizavimo skyrius ieškovę informavo, kad Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymas nustojo galioti nuo 2014-12-31 ir nuo 2015-01-01 įsigaliojusiame Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme numatytos kitos sąlygos įgijimo savivaldybei nuosavybės teise priklausančių būstų, todėl neliko teisinio pagrindo ieškovei ginčo patalpas parduoti pagal nebegaliojantį įstatymą. Taip pat ieškovė buvo informuota, kad pagal tuo metu galiojančio Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo nuostatas už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas. Taip pat rašte nurodyta, kad ieškovei pageidaujant būtų galimybė vykdyti pardavimo procedūras pagal galiojančio įstatymo nuostatas, kai bus priimti įstatymą įgyvendinamieji aktai (1 t., b.l.153). Ieškovė nurodyta galimybe nepasinaudojo ir 2015-08-13 kreipėsi į teismą dėl nuosavybės teisių gynimo.

Pagal Civilinės teisės doktriną ir teisės taikymo tradicijas ginčo santykiams turi būti taikomi įstatymai, kurie galiojo ginčo santykio atsiradimo, pasikeitimo ar pasibaigimo momentu. Aplinkybė, jog bylos nagrinėjimo metu ginčo santykį reguliavęs įstatymas nebegalioja neturi reikšmės, nes įstatymas negalioja tik po jo panaikinimo atsiradusiems teisiniams santykiams, tačiau neišnyksta (nepasibaigia) teisės ir pareigos, įgytos pagal tą įstatymą. Įstatymui nustojus galioti galima realizuoti (įgyvendinti) tą teisę, kuri buvo įgyta remiantis įstatymu ir kuri to įstatymo galiojimo metu buvo pažeista. Ieškovės teisė privatizuoti butą atsirado Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo pagrindu, kuris šiuo metu jau nebegalioja, tačiau sprendžiant ar ji turėjo teisę privatizuoti ginčo butą pagal šį įstatymą būtina išsiaiškinti ar yra visos šiame įstatyme įtvirtintos sąlygos, t.y. ar yra subjektas, kuriam įstatymas suteikė teisę privatizuoti butą, ar ginčo butas yra tinkamas privatizavimo objektas, ar G. M. pasinaudojo įstatymine teise į buto privatizavimą atlikdama veiksmus, būtinus šiai teisei įgyti ir ar tarp jos ir atsakovių susiklostė santykiai dėl ginčo buto privatizavimo.

Butas yra tinkamas privatizavimo objektas, o ieškovė tinkamas subjektas, kuriam įstatymas suteikė teisę privatizuoti butą (Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 str. 2 d. 3 p.). Galiojant nurodytam įstatymui ieškovė savivaldybės administracijos Privatizavimo skyriui pateikė prašymą dėl leidimo privatizuoti (pirkti) savivaldybei priklausantį butą, taip pat pateikė šeimos narių susitarimą dėl buto privatizavimo, kuriame šeimos nariai susitarė, jog ieškovė nuosavybės teise pirks butą. Atsakovės taip pat savo ruožtu atliko visus būtinus veiksmus, reglamentuotus įstatymu dėl buto privatizavimo. Pagrindinė priežastis dėl ko pradėta procedūra buvo neužbaigta – ieškovės pozicija, jog neteisingai buvo nustatyta ginčo buto rinkos vertės kaina. Šiuo atveju ieškovė, vadovaujantis anksčiau nurodytu teisiniu reglamentavimu, privatizavimo procedūrai užbaigti, turėjo pasirašyti turto įkainavimo aktą bei sumokėti nustatytą ginčo buto kainą arba, nesutikdama su turto vertinimo ataskaita, ją ginčyti teisme. Tačiau nei viena iš šių galimybių ieškovė nepasinaudojo. Įstatymų nežinojimas ar netinkamas jų nuostatų suvokimas neatleidžia nuo juose numatytų sankcijų taikymo ir nepateisina įstatymų reikalavimų nevykdymo ar netinkamo jų vykdymo (CK 1.6 str.). Taip pat ieškovė atsakovių buvo informuota, jog įsigaliojus naujam Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymui, ji atitiktų įstatyme nuodytas butui privatizuoti sąlygas, tačiau tam būtina atlikti eilę veiksmų. Tačiau šia įstatymo suteikta galimybe ieškovė taip pat nepasinaudojo, o kreipėsi su ieškiniu į teismą. Vertinant nurodytas aplinkybes teismas konstatuoja, kad ieškovė pradėjusi privatizavimo procedūras pagal Lietuvos Respublikos Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymo 12 str. 2 d. 3 p., turi teisę, atlikus tam tikrus veiksmus, ją užbaigti vadovaujantis nurodytu įstatymu, tačiau ieškovė šia galimybe pasinaudoti nebepageidauja. Todėl nenustačius atsakovių neteisėtų veiksmų bei atsižvelgiant į ieškovės valią, naikinti savivaldybės administracijos 2015-05-21 sprendimą, kuriuo buvo atsisakyta parduoti ginčo butą, nėra pagrindo. Taip pat ieškovei neišreiškus valios ginčo patalpas privatizuoti pagal šiuo metu galiojantį įstatymą, neatlikus tam būtinų įstatyme numatytų visos eilės veiksmų ir esant galimybei naujai numatyta tvarka pasinaudoti, nėra teisinio pagrindo atsakoves įpareigoti su ieškove sudaryti ginčo patalpų pirkimo pardavimo sutartį įvertinant parduodamo būsto vertę pakeitusias nuomininko investicijas. Tuo pačiu nėra pagrindo konstatuoti, jog atsakovės, ieškovės atžvilgiu, atliko neteisėtus veiksmus.

Šiuo metu galiojantis įstatymas bei jį lydintys norminiai aktai numato, kad parduodamo objekto rinkos kaina apskaičiuojama įvertinant parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusias nuomininko investicijas – nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, jei jis atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse. Nagrinėjamu atveju buvo atliktas patalpų einamas remontas, o ne kapitalinis remontas ar rekonstrukcija, taip pat nebuvo duotas leidimas šiuos darbus atlikti. Byloje pateikti įrodymai patvirtina, jog ieškovė ginčo patalpose atliko einamąjį remontą - keitė duris, grindis, langus, atliko dažymo darbus, elektros instaliacijos, vandentiekio darbus ir kt. (2016-01-12 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr.NB15-11(24)). Taip pat pažymėtina, jog ieškovė gyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi buvo įsipareigojusi nustatyta tvarka savo lėšomis atlikti patalpų bei įrenginių einamąjį remontą ( sutarties 2 p., 1 t., b.l.11-13). Einamąjį nuomojamų patalpų remontą nuomininką atlikti įpareigoja ir Civilinio kodekso 6.605 str. 2 d. Ieškovei nevykdant nurodyto įsipareigojimo, einamąjį remontą nuomininko lėšomis gali atlikti nuomotojas (sutarties 2.5 p., 1 t., b.l.11-13).

Ieškovė nesutinka su trečiojo asmens atlikta turto vertinimo ataskaita, nurodydama, jog UAB “Krivita” neteisingai nustatė ginčo patalpų rinkos vertę neįvertindama patalpų nusidėvėjimo koeficiento. Šie ieškovės argumentai atmestini, juos paneigia atsakovės pateiktas VĮ „Registrų centro“ raštas, išrašas, UAB „Krivita“ pateiktos ataskaitos duomenys (1 t., b.l.51-67, 2 t., b.l.156-157, 3 t., b.l.34). Plačiau dėl trečiojo asmens atlikto nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos teismas nepasisako, šiuo klausimu ieškovė reikalavimo nereiškia, tai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, taip pat neturi įtakos bylos teisiniam vertinimui. Vadovaujantis minėtais norminiais aktais, turto vertinimo ataskaita gali būti nuginčijama atitinkama tvarka. Ataskaitos nenuginčijus – ji yra galiojanti (1999 m. Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo įstatymo 23 straipsnis). Taip pat teismas pažymi, jog tiek trečiojo asmens, tiek UAB “Naujas būstas” nustatyta nekilnojamojo turto vertė yra labai artimos: UAB “Krivita” - 8 978,22 Eur, UAB “Naujas būstas” - 8 000 Eur.

Taip pat atkreiptinas dėmesys, jog UAB “Naujas būstas” atlikto vertinimo Nr.NB16-01(3) išvadoje dėl turto vertės padidėjimo nurodoma, kad ginčo patalpų vertės padidėjimas dėl buto remonto 2013-06-20 datai yra 4 983 Eur (priedas prie bylos – Dėl nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos Nr.NB16-01(3) klaidų taisymo 5 lapas). Apklausta liudytoja turto vertintoja G. B. nurodė, kad iš pateiktų duomenų nustatė ginčo patalpose atliktų remonto darbų vertę, kuri yra lygi 4 983 Eur sumai, tačiau jokiu būdu negalima teigti, jog remonto darbų vertė yra tolygi nekilnojamojo turto vertės padidėjimui, t. y. nebūtinai atliktų darbų verte padidėja ir nekilnojamojo turto vertė, tai priklauso nuo eilės faktorių. Todėl įpareigoti atsakoves su ieškove sudaryti ginčo patalpų pirkimo pardavimo sutartį iš nustatytos šių patalpų kainos atimant remonto darbų kainą, teismo nuomone būtų neteisinga (CK 1.5 str.).

Ieškovės pateiktas įrodymas - laikraščio “Laikinoji sostinė” straipsnis nevertintinas, kaip nesusijęs su nagrinėjamos bylos dalyku (3 t., b.l.58).

Ieškovės argumentų dėl netinkamai atlikto vertinimo nepagrindžia ir teismui pateiktos nuotraukos, kadangi jos prieštarauja turto vertinimo ataskaitoje nurodytiems duomenims (2 t., b.l.6), turto vertinimo ataskaitoje nurodoma, jog visų vertintų objektų sienos – rąstai (1 t., b.l.63).

Dėl kitų ieškovo argumentų teismas nepasisako, kadangi jie sprendimo priėmimui reikšmės neturi.

Atsižvelgiant į nurodytą teisinį reglamentavimą, nurodytus motyvus konstatuotina, kad atsakovės įstatymų reikalavimų nepažeidė, tuo tarpu ieškovė juos vykdė netinkamai, todėl ieškinys atmestinas kaip nepagrįstas bei neįrodytas (CK 1.5 str., 1.6 str., 1.7 str., CPK 178 str., 6.605 str., Lietuvos Respublikos Turto ir verslo vertinimo įstatymo 22 str., 23 str., 24 str., Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 str. 2 d. 5 p., 2015-07-21 sprendimu Nr.T-421 “Dėl Kauno miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo patvirtinimo 18.2 p., 14.5 p.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų. Valstybė patyrė 34,20 Eur bylinėjimosi išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų siuntimu (1-3 t., b.l.2), todėl valstybei iš ieškovės priteistinos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų siuntimu (CPK 88 str., 92 str., 96 str.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės G. M., a. k. (duomenys neskelbtini) gyv. (duomenys neskelbtini), valstybei 34,20 Eur (trisdešimt keturis eurus 20 ct) išlaidas susijusias su procesinių dokumentų įteikimu (išieškotojas: Valstybinė mokesčių inspekcija, į. k. 188659752, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismą.