Vilniaus apygardos teismo sprendimas

8. Nustatyta 2021 m. birželio 7 d. NŽT Vilniaus miesto skyriuje buvo gautas UAB „AUGODARA“ prašymas dėl valstybinės žemės pirkimo. Juo buvo prašoma parduoti UAB „AUGODARA“ jos nuomojamą valstybinės Žemės sklypo dalį. 2021 m. gruodžio 22 d. buvo sudaryta valstybinio žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartis, kurios pagrindu UAB „AUGODARA“ be aukciono buvo parduota 8639/9917 dalis Ginčo žemės sklypo.

10. NŽT Žemės administravimo skyriaus vyriausioji specialistė B. M., 2022 m. kovo 23 d., duodama specialisto paaiškinimą prokuratūroje, nurodė, kad 2021 m. balandžio 22 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi UAB „AUGODARA“ buvo išnuomota 8679 kv. m ploto Žemės sklypo dalis. Pastaroji Žemės sklypo dalis buvo nustatyta vadovaujantis išimtinai aukščiau paminėtu 2007 m. vasario 9 d. VAVA įsakymu Nr. 2.3-36-01. Kaip matyti iš Tarnybos teritorinio skyriaus pateiktų dokumentų, kartu su 2021 m. vasario 19 d. UAB „Augodara“ prašymu buvo pateiktas 2006 m. rugsėjo 4 d. Žemės sklypo planas su jame pažymėtais statiniais ir eksplikacijoje nurodytu plotu (9917 kv. m). Specialistė pažymėjo, kad paminėtame plane nėra nurodytos išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau tekste ir – Taisyklių) 8 punktą. 2021 m. birželio 7 d. Tarnyboje buvo gautas UAB „Augodara“ prašymas dėl valstybinės žemės pirkimo. Juo buvo prašoma parduoti UAB „Augodara“ jos nuomojamą valstybinės Žemės sklypo dalį. Specialistės teigimu, iš NŽT teritorinio skyriaus pateiktos medžiagos nenustatyta, kad svarstant Žemės sklypo dalies tiek išnuomojimo, tiek pardavimo klausimus UAB „Augodara“ būtų įvykdyti reikalavimai vizualiai nustatyti Žemės sklype esančių statinių ir įrenginių būklę kaip tai numatyta Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 patvirtintos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos (toliau – Metodika) 3-4 punktuose. Teritorinis skyrius, tikrindamas kiek ir kokių statinių, priklausančių Bendrovei yra Žemės sklype ir koks Žemės sklypo plotas yra reikalingas šiems statiniams eksploatuoti pagal jų paskirtį, vadovavosi tik Bendrovės pateiktais duomenimis, kurių dalis neatitiko dabartinės situacijos – neatspindėjo realiai Žemės sklype esančių, Bendrovei priklausančių pastatų kiekio, būklės ir Žemės sklypo ploto, reikalingo šiems pastatams eksploatuoti. Darytina išvada, kad Tarnybos teritorinis skyrius šiuo atveju vadovavosi tik 2007 m. vasario 9 d. VAVA įsakymu Nr. 2.3-36-01.

11. Prokuroras nurodė teisinius argumentus, kad pagal ginčijamos Nuomos sutarties sudarymo metu galiojusio Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktą, valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

12. Pagal galiojusio Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktą, valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose yra pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Taigi, tiek parduodant, tiek išnuomojant ne aukciono tvarka valstybinės žemės sklypus, jų dydis imperatyviai siejamas su konkrečiu kriterijumi – būtinumu eksploatuoti valstybinės žemės sklype esančius statinius pagal jų tiesioginę paskirtį. Siekiant užtikrinti išnuomojamo ar parduodamo valstybinio žemės sklypo dydžio atitikimą šiam kriterijui, teisės aktų yra nustatyta tvarka, kurios turi laikytis valstybinės žemės patikėtinis, spręsdamas klausimą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos ar pardavimo sutarties sudarymo.

13. Pagal ginčijamų Nuomos ir Pirkimo - pardavimo sutarčių sudarymo metu galiojusių Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 33 punktą, kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Išnuomojamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal žemės sklypo planą Taisyklių 8 punkte nustatyta tvarka.

14. Pagal Taisyklių 8 punktą, parduodamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, nustatyta tvarka parengtą parduodamo žemės sklypo planą su nustatytais žemės sklypų ribų posūkio taškais ir riboženklių koordinatėmis valstybinėje koordinačių sistemoje (toliau – žemės sklypo planas), kuriame turi būti išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

15. Pagal aptariamu laikotarpiu galiojusių Metodikos 3 punktą, tikrinant nuomojamą arba prašomą parduoti ar išnuomoti valstybinės žemės sklypą vizualiai nustatoma, ar statinio arba įrenginio (toliau – statinys) išorinės atitvaros (stogas, išorinės sienos) yra pažeistos. Tuo atveju, jeigu statinio išorinės atitvaros yra pažeistos, vertinama, ar išorinių atitvarų pažeidimai trukdo statinį naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį vadovaujantis statybos techniniame reglamente STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, patvirtintame Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. D1-713 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ patvirtinimo“, nurodytais statinių naudojimo paskirčių ir jų pogrupių apibrėžimais. Pagal Metodikos 4 punktą, jeigu statinio išorinėse atitvarose yra pažeidimų, atitinkančių metodikos 5 punkte aprašytus požymius, per 5 darbo dienas kreipiamasi į statinio naudojimo priežiūrą atliekančią instituciją dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. D1-971 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ patvirtinimo“, nustatytos formos pažymos, patvirtinančios pastatų naudojimą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, išdavimo.

16. Taigi, Valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos. 10 punkte minėta NŽT atstovė pripažino, kad prieš sudarant ginčijamas Ginčo žemės sklypo dalies nuomos ir pirkimo – pardavimo sutartis, nebuvo laikomasi ieškinio 24 punkte paminėtų Taisyklių 8 punkto ir Metodikos 3-4 punkto reikalavimų.

17. Jei teisės aktais nustatytos tvarkos reikalavimų būtų laikytasi, prieš sudarant ginčijamas sutartis valstybinės žemės patikėtinio atstovai būtų vizualiai apžiūrėję Ginčo žemės sklypą ir įvertinę ten likusių pastatų kiekį ir jų naudojimą, būtų nustatyta, kad Ginčo žemės sklype esančių pastatų kiekis, lyginant jį su 2007 m. vasario 9 d. (kuomet buvo sudarytas Ginčo žemės sklypo planas) padėtimi yra esmingai pasikeitęs ir UAB „AUGODARA“ priklausantiems statiniams eksploatuoti nėra reikalingas toks pats žemės sklypo plotas koks buvo reikalingas 2007 metais, kadangi didžioji dalis Ginčo žemės sklype buvusių pastatų yra tiesiog nelikę.

18. Prokuroras nurodė, kad sudarant 2021 m. balandžio 22 d. valstybinės žemės nuomos sutartį ir 2021 m. gruodžio 22 d. valstybinio žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartį, buvo pažeistos imperatyvios teisės normos: atitinkamai Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte ir 10 straipsnio 5 dalies 1 punkto, Taisyklių 8 punkto ir Metodikos 3 ir 4 punkto reikalavimai, todėl ginčijami sandoriai pripažintini niekiniais ir negaliojančiais (CK 1.80 straipsnis).

Atsakovo UAB „Augodara“ argumentai

19. Atsakovas prašė ieškinį atmesti ir nurodė, kad 2007 metais sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis su S. ir D. S. (2013-04-10 valstybinės žemės nuomos sutartis buvo pakeista, pakeičiant nuomininką – vietoje S. ir D. S. nurodant „UAB SKR Grupė “), o 2021 metais su UAB „Augodara“. Nei S. S., nei UAB „SKR Grupė“ išnuomotų Žemės sklypų dalių neginčijo, taip pat neteikė NŽT parengto naujų Žemės sklypų dalių plano, nors būtent žemės sklypo nuomininkams yra suteikta tokia teisė.

20. Valstybinės žemės nuomos teisinius santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra numatyta, jog žemės sklypo planas su savarankiškų statinių eksploatavimui skirtomis dalimis privalo būti suderintas ir pasirašytas visų žemės sklypo naudotojų, juose taip pat nėra numatyta, kad tuo atveju, kai naudotojams nepavyksta susitarti dėl žemės sklypo plano su išskirtomis dalimis, skirtomis statinių eksploatavimui, turinio, statiniams skirtas dalis nustato teismas, kadangi šią funkciją atlieka valstybinės žemės nuomotojas. Tik valstybinės žemės nuomotojas turi prerogatyvą spręsti dėl savarankiškų statinių eksploatavimui skirtų valstybinės žemės sklypo dalių nustatymo, o ne teismas. Atsižvelgiant į tai, kad valstybinės žemės naudotojai, turintys teisę ginčyti Žemės sklypo dalių planą, jo neginčijo ir su juo sutiko, prokuroras neturi teisinio pagrindo Žemės sklype ginti viešojo intereso ir reikšti šiuo ieškiniu suformuluotus reikalavimus, nes šioje byloje nėra pažeisto viešojo intereso, kurį turėtų ginti prokuroras.

21. Vilniaus apskrities viršininko 2007-01-09 įsakymas Nr. 2.3-36-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, dalių nustatymo bei dalies išnuomojimo S. S. ir D. S.“, yra galiojantis, jo niekas neginčijo. Įsakymas buvo priimtas vadovaujantis aktualiu teisiniu reglamentavimu ir tenkinant S. S. 2006-08-11 prašymą, buvo nustatytos tiek UAB „Augodara“, tiek UAB „SKR Grupė“ tenkančios Žemės sklypo dalys. UAB „SKR Grupė“ tenkanti 1278 kv.m. žemės sklypo dalis buvo apskaičiuota proporcingai jos nuosavybės teise priklausantiems statiniams eksploatuoti.

22. LR žemės įstatymo teisės normos įtvirtina, jog valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris yra būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Nekilnojamo turto registro įstatymo (toliau – NTRĮ) 4 straipsnyje imperatyviai įtvirtinta, jog visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.

23. Į bylą pateiktame Nekilnojamo turto registro išraše nurodyta, kad sklype, adresu (duomenys neskelbtini) UAB „Augodara“ nuosavybės teise priklauso 5 pastatai ir 1 pastato dalis. Šie duomenys yra nenuginčyti, pastatai neišregistruoti, todėl nėra jokio teisinio pagrindo teigti, jog Ginčo žemės sklype yra pasikeitęs UAB „Augodara“ priklausančių pastatų kiekis ir jiems eksploatuoti nėra reikalingas toks pats žemės sklypo plotas koks buvo reikalingas 2007 m.

24. Ieškovas nepateikia į bylą jokių įrodymų, kuriais įrodytų aplinkybę, jog pastatų faktiškai nėra. Nors gaisro (duomenys neskelbtini) metu ir vienam pastatui (duomenys neskelbtini) ir buvo padaryta gaisro žala, tačiau gaisras jo nesunaikino ir jis išliko, todėl statiniai laikytini nekilnojamo turto objektais, kurie nuosavybės teise priklauso UAB „Augodara“ ir nėra jokio teisinio pagrindo išregistruoti juos iš Nekilnojamo turto registro.

25. Vilniaus apygardos prokuratūra kontroliavo STT pradėtą ikiteisminį tyrimą, kurį nutraukė. Buvo tiriamos aplinkybės, susijusios su taikos sutarties tarp NŽT ir UAB „SKR Baltic“ sudarymo, kurios pagrindu UAB „SKR Baltic“ nupirko daugiau nei 8 ha sklypą (duomenys neskelbtini), už 7,3 mln. Eur. Įtarta, kad valstybei padaryta daugiau kaip 1,5 mln. Eur žalos. Atlikę ikiteisminį tyrimą prokurorai nenustatė, kad sandoriu valstybei padaryta žala, nors sklypas, kuriame daugiausia stovi nenaudojami šiltnamiai, bendrovei „SKR Baltic“ be aukciono buvo išnuomotas dar 2012 m. ir teismo sprendimu sutartis buvo pripažinta negaliojančia, nes „SKR Baltic“ šiltnamių nenaudojo ir neketino naudoti pagal jų tiesioginę paskirtį – sklype ji planavo statyti kitus statinius.

26. Vilniaus apygardos prokuratūroje yra proteguojami tiek UAB „SKR Grupė“, tiek UAB „SKR Baltic“, tiek S. S., jiems sudaromos išskirtinės sąlygos: S. S. vadovaujama UAB „SKR Baltic“ teisėtai sudarė su NŽT sutartį dėl žemės sklypo dalies po sunykusiais pastatais pirkimo ir žalos valstybei nepadarė, o UAB „Augodara“, kuri bendrai naudojasi su UAB „SKR Grupė“ gretimu žemės sklypu po turimais pastatais, ją už rinkos vertę nupirko neteisėtai ir UAB „SKR Grupė“ interesas tapo Viešu, prokuratūros sąskaita ginamu interesu.

27. Remiantis Nekilnojamojo turto registro nuostatų (toliau – NTRN) 69 punktu, daiktinės teisės išregistruojamos, kai daiktinės teisės turėtojas netenka savo daiktinės teisės arba ją perleidžia ir įregistruojamas kitas daiktinės teisės turėtojas arba žūva ar išnyksta pats nekilnojamasis daiktas.

31. Pateikiama 2021-09-03 projektavimo užduotis, pagal UAB „Augodara“ užsakymą dėl lauko sandėliavimo aikštelės (buvusių šiltnamių) (duomenys neskelbtini), rekonstravimo projekto paneigia ne tik ieškovo argumentus, kad po gaisro statinių nebeliko, bet ir nežinia kuo grindžiamus argumentus neva tai nauji UAB „Augodara“ akcininkai siekė apeinant teisės aktus užvaldyti valstybinę žemę ir joje statyti naujus statinius. Jokių naujų statinių sklype neketinama statyti, UAB Augodara“ užsakymu yra parengti gamybos paskirties pastato kapitalinio remonto ir lauko sandėliavimo aikštelės rekonstravimo projektai.

33. Ieškovas nurodo, jog sudarant Nuomos sutartį ir Pirkimo-pardavimo sutartį buvo pažeistos Metodikos 3 ir 4 punkto nuostatos, numatančios reikalavimą prieš sudarant valstybinės žemės nuomos ar pardavimo sutartis vizualiai nustatyti žemės sklype esančių statinių ir įrenginių būklę. Šie argumentai neturi teisinės reikšmės ir yra neaktualūs šioje byloje, nes Metodika, kuria remiasi ieškovas galioja tik naujai formuojamiems sklypams. Ginčo žemės sklypas buvo suformuotas dar 2006 m. Šį faktą patvirtino ir Nacionalinė žemės tarnyba savo procesiniame dokumente. Reikalavimas kartu su prašymu dėl valstybinės žemės nuomos ar pirkimo pateikti ne senesnius kaip 1 metų statinio nusidėvėjimo duomenis, nurodytus nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje taip pat įsigaliojo tik nuo 2021-09-02, o atsakovo UAB „Augodara“ prašymas parduoti Žemės sklypo dalį pateiktas 2021-06-07, todėl jam nebuvo keliami tokie reikalavimai. Konstatuotina, kad sudarant ginčo sutartis, nebuvo pažeistos imperatyvios teisės normos, todėl nėra teisinio pagrindo panaikinti ieškovo nepagrįstai ginčijamus sandorius.

35. Ginčijamomis sutartimis buvo atitinkamai išnuomota ir vėliau parduota 8639 kv. m. ploto Žemės sklypo dalis. Kaip jau minėta, ši Žemės sklypo dalis buvo nustatyta 2007-01-09 VAV įsakymu Nr. 2.3-36-01 atsižvelgiant į kiekvienam bendraturčiui priklausančią pastatų dalį: S. S., D. S. – 1238 kv.m. ploto žemės sklypo dalis; kitiems – 8679 kv.m. ploto žemės sklypo dalis. Po 2007-12-28 patikslinimo, atitinkamai 1278 kv.m. ir 8639 kv.m. Nekilnojamo turto registro duomenys patvirtina, kad sklype (duomenys neskelbtini), UAB „Augodara“ nuosavybės teise priklauso 5 pastatai ir 1 pastato dalis. Net ir manydamas, jog UAB „Augodara“ nuosavybės teise priklausantys šiltnamiai gaisro buvo visiškai sunaikinti ir žemės sklype jų nebeliko, Ieškovas neturi teisinio pagrindo reikšti reikalavimų dėl visa apimtimi, o ne dalies ginčo sutarčių pripažinimo niekinėmis ir negaliojančiomis.

36. Šioje byloje nėra kvestionuojama, jog ginčo Žemės sklype yra daugiau UAB „Augodara“ priklausančių statinių, ne tik nuo gaisro nukentėję šiltnamiai. Šį faktą patvirtina ir pats ieškovas, nurodydamas, jog UAB „Augodara“ priklausantiems statiniams eksploatuoti nėra reikalingas toks pats žemės sklypo plotas koks buvo reikalingas 2007 m. Ieškovas nepagrįstai prašo pripažinti niekine ir negaliojančia 2021-12-22 valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, kuria UAB „Augodara“ įsigijo 8639 kv. m. ploto valstybinės žemės sklypo dalį visa apimtimi, o ne dalį sutarties, kuria įsigyta žemės sklypo dalis, neva tai, jau nėra reikalinga sudegusių šiltnamių eksploatavimui.

37. Ieškiniu keliami reikalavimai turi būti proporcingi siekiui atstatyti teisinį teisingumą ir apginti pažeistas teises, jei manoma, kad jos pažeistos, tačiau ieškinio reikalavimai negali būti suformuluoti taip, kad juos tenkinus būtų pažeistos kitos proceso šalies teisės ir teisėti interesai.

Atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos argumentai

38. Atsakovė NŽT prašė ieškinį atmesti. Taisyklių 2.4 papunktyje nustatyta, kad asmenys pagal Taisykles gali įsigyti nuosavybėn žemės sklypus, kurių reikia kitiems, Taisyklių 2.1 ir 2.2 punktuose nenurodytiems, nuosavybės teise priklausantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre (toliau – Nekilnojamojo turto kadastras) įrašytą jų tiesioginę paskirtį (išskyrus nuosavybės teise priklausančių statinių ar įrenginių užimtus žemės sklypus kaimo gyvenamosiose vietovėse, kai jie pagal Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą grąžinami natūra, ir žemės sklypus, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik laikinieji statiniai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui). Taisyklių 8 punkte nustatyta, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, kiekvieno statinio ar įrenginio savininkui, o jeigu statinys ar įrenginys priklauso keliems asmenims – statinio ar įrenginio bendraturčiams parduodama žemės sklypo dalis, reikalinga šiam atskiram statiniui ar įrenginiui (pagrindiniams daiktui) su priklausiniais (jeigu jų yra) eksploatuoti.

39. Ieškovas teigia, kad ginčo sklype pastatų nebeliko, liko tik tikrovės neatitinkantys duomenys nekilnojamojo turto registre apie neva vis dar esančius pastatus, tačiau ieškovas į bylą nepateikė jokių įrodymų, kuriais grindžia šią aplinkybę, kad pastatų nėra, o vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsniu <...>Visi nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.

40. NŽT nuomone, kadangi nekilnojamojo turto registre pastatai neišregistruoti, galima daryti prielaidą, kad pastatai nors ir pažeisti fiziškai gaisro, faktiškai egzistuoja ir yra naudojami. Žemės sklypo paskirtis - kita, Žemės sklypo naudojimo būdas - pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, komercinės paskirties objektų teritorijos, todėl įmonė veiklą vykdo tikslingai ir pagal paskirtį, dėl įmonei priklausančių statinių būdo.

41. Taisyklių 34.6 papunkčio reikalavimas pateikti kartu su prašymu dėl valstybinės žemės nuomos ar pirkimo pateikti ne senesnius kaip 1 metų statinio nusidėvėjimo duomenis, nurodytus nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje įsigaliojo tik nuo 2021 m. rugsėjo 2 d., o minėtas atsakovo UAB „Augodara“ prašymas parduoti Žemės sklypo dalį pateiktas 2021 m. birželio 7 d.

42. Akcentuotina, kad Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2020 m. sausio 24 d. įsakymu Nr. 3D-40 patvirtintos Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika (Metodika) galioja tik naujai formuojamiems sklypams, todėl ieškovo teiginiai<...> Jei ką tik paminėtų nustatytos tvarkos reikalavimų būtų laikytasi, prieš sudarant ginčijamas valstybinės žemės sklypo dalies nuomos sutartį ir pirkimo-pardavimo sutartį valstybinės žemės patikėtinio atstovai būtų vizualiai apžiūrėję Žemės sklypą ir įvertinę ten likusių pastatų kiekį ir jų naudojimą, būtų nustatyta, kad Žemės sklype esančių pastatų kiekis, lyginant jį su 2007 m. vasario 9 d. (kuomet buvo sudarytas Žemės sklypo planas)padėtimi yra esmingai pasikeitęs ir UAB „Augodara“ priklausantiems statiniams eksploatuoti nėra reikalingas toks pats žemės sklypo plotas koks buvo reikalingas 2007 metais, kadangi didžioji dalis Žemės sklype buvusių pastatų yra tiesiog sunykę <...> yra visiškai nepagrįsti ir neatitinka tikrovės, nes Žemės sklypas buvo suformuotas dar 2006 metais.

43. Žemės sklypo dalys buvo nustatytos dar Vilniaus apskrities viršininko 2007 m. sausio 9 d. įsakymu Nr. 2.3-36-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, dalių nustatymo bei dalies išnuomojimo S. S. ir D. S.“ t. y. šiuo įsakymu buvo nustatytos tenkančios dalys tiek UAB „Augodara“, tiek ir UAB „SKR Grupė“.Pažymėtina, kad UAB „SKR Grupė“ taip pat yra paskaičiuota proporcingai tenkanti žemės dalis jos nuosavybės teise priklausantiems statiniams eksploatuoti, o ne visas žemės plotas. 2007 metasi sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis su S. S., o 2021 metasi su UAB „Augodara“. Tačiau minėto įsakymo niekas neginčijo ir jis iki šiol yra galiojantis, apie kurį S. S. žinojo nuo 2007 metų.

44. Be to, minėtas administracinis aktas buvo priimtas vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1.109 straipsniu, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-29 nutarimu Nr. 260 patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-02-04 nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004-10-14 nutarimu Nr. 1289 patvirtintomis Žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005-01-20 įsakymu Nr. 3D-37/D1-40, patvirtintu Pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės sklypų naudojimo būdų turiniu, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašu ir jų turiniu, Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2002-10-30 įsakymu Nr. 565 patvirtintu statybos techniniu reglamentu, remiantis Vilniaus miesto valdybos 1999-03-10 sprendimu Nr. 405V, Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2006-07-24 įsakymu Nr. 30-1395, 2006-11-17 komisijos, sudarytos Vilniaus apskrities viršininko 2006-11-02 įsakymu Nr. 2.3-10641 „Dėl komisijos sudarymo“, iš dalies pakeistu Vilniaus apskrities viršininko 2006-11-10 įsakymu Nr. 2.3-10961, išvadomis Nr. 91-2.17-49, ir tenkinant S. S. 2006-08-11 prašymą.

45. Nuo 2007 m. nei S. S., nei UAB „SKR Grupė“ šių Žemės sklypų dalių neginčijo, taip pat neteikė NŽT parengto naujų Žemės sklypų dalių plano, neginčijant Žemės sklypo dalių planą, iniciatyvos teisė teikti Žemės sklypo dalių planą tenka nuomininkui, o ne nuomotojui. Valstybinės žemės nuomos teisinius santykius reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra numatyta, kad žemės sklypo planas su savarankiškų statinių eksploatavimui skirtomis dalimis privalo būti suderintas ir pasirašytas visų žemės sklypo naudotojų, juose taip pat nėra numatyta, kad tuo atveju, kai naudotojams nepavyksta susitarti dėl žemės sklypo plano su išskirtomis dalimis, skirtomis statinių eksploatavimui, turinio, statiniams skirtas dalis nustato teismas, kadangi šią funkciją atlieka valstybinės žemės nuomotojas. UAB SKR Grupė galėjo savo iniciatyva pateikti Žemės sklypų dalių planą, jeigu ji nesutiko su išskirtomis Žemės sklypo dalimis. Iš to galima daryti išvadą, kad UAB SKR Grupė sutiko su išskirtomis Žemės sklypo dalimis, todėl neaišku kodėl prokuroras Žemės sklype gina viešąjį interesą.

48. Trečiasis asmuo UAB SKR grupė prašė ieškinį tenkinti ir nurodė, kad Žemės sklypo planų rengimą reglamentuoja Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, toks planas pagal Civilinį kodeksą yra bet kokio sandorio dėl žemės sklypo dalimi, nes būtent planas apibrėžia specifinį civilinėS teisės objektą - žemės sklypą: ,,14. Žemės sklypas - teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre“ (Žemės įstatymo 2 str. 14 d.).

49. Pateikti teismui ginčo žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškiems funkcionuojantiems statiniams eksploatuoti, nustatymo plano (Taisyklių 8 punkte nurodyto plano) mes negalime, nes toks planas ginčo žemės sklypui nėra parengtas ir patvirtintas.

50. NŽT Vilniaus miesto skyrius kitiems subjektams, kuriuose identiškais atvejais (kreipiantis dėl privačiais statiniais užstatytos valstybinės žemės sklypo nuomos ar pardavimo) buvo reikalaujama pateikti Taisyklių 8 punkte minimą planą. Šiuo metu ginčas dėl minėto žemės sklypo nuomos pagal tris skirtingus to žemės sklypo naudotojų ieškinius dėl žemės sklypo nuomos sutarčių sudarymo, NŽT patvirtintų žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškiems funkcionuojantiems statiniams eksploatuoti, nustatymo planų panaikinimo bei naujų planų patvirtinimo, taip pat sklypo atidalijimo yra nagrinėjamas Vilniaus miesto apylinkės teismo civilinėje byloje Nr. e2-1384-909/2021.

51. Žemės sklypų naudojimo tvarkos nustatymo planai yra rengiami tais atvejais, kai esant dviem ar daugiau bendraturčiams, kuriems priklauso bendrąja nuosavybe idealios žemės sklypo dalys, bendraturčiai notariniu susitarimu arba teismo sprendimu nustato kur konkrečiai žemės sklypo ribose yra jiems priklausančios dalys, t. y. ant žemės sklypo plano yra pavaizduojamos atskiros žemės sklypo dalys, kuriomis bendraturčiai naudosis asmeniškai (jomis naudotis kitas bendraturtis neturi teisės), tai paprastai būna neužstatytos arba asmeninės nuosavybės teise žemės sklypo bendraturčiui priklausančiais statiniais užstatytos bei jiems naudoti skirtos žemės sklypo dalys, o kuriomis bendrai (bendrais statiniais užstatytos teritorijos, privažiavimai ir kt.). Taigi žemės sklypo planas, kurio apibrėžimas įtvirtintas Nekilnojamojo turto kadastro įstatyme, nuo žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano (rengiamo CK 4.75 straipsnio pagrindu) skiriasi tuo, kad žemės sklypo plane yra nustatomos tik išorinės žemės sklypo ribos, o naudojimosi tvarkoje yra nustatomos ribos žemės sklypo viduje.

52. Priešingai nei privačios nuosavybės objektais esančių žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo atveju, Taisyklių 8 punktą rengiamų valstybinės žemės sklypų dalių, reikalingų savarankiškiems funkcionuojantiems statiniams eksploatuoti, nustatymo planų atveju žemės sklypo bendraturčiai neegzistuoja, visas žemės sklypas priklauso valstybei, kurios institucija vadovaudamasi Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktu ir Taisyklių 8 punktu nusprendžia kokios žemės sklypo dalys turi būti parduodamos atskirų žemės sklype esančių statinių savininkams. Kadangi tai yra susiję su išimtiniu disponavimo valstybine žeme atveju, kurio tikslas yra statinių naudojimas pagal paskirtį, šį procesą reglamentuoja imperatyvios teisės normos, kurių bet koks pažeidimas pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką laikomas viešojo intereso pažeidimu.

53. Kuomet teritorijų planavimo dokumentu yra suformuojamas vienas žemės sklypas dviejų ar daugiau statinių eksploatacijai ir tų statinių savininkai yra skirtingi asmenys, tuomet tų statinių savininkams parduodamos arba išnuomojamos žemės sklypo dalys, kurios yra reikalingos statinių naudojimui pagal paskirtį, yra nustatomos rengiant Taisyklių 8 punkte nurodytą planą, kuriame išskiriamos žemės sklypo dalys, reikalingos savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Tokius planus tvirtina NŽT teritorinių skyrių vedėjai, o atitinkamuose įsakymuose dėl planų patvirtinimo yra nustatomos ir konkrečiam savarankiškam statiniui (ne asmeniui, bet statiniui) eksploatuoti priskiriamos žemės sklypo dalys.

54. Pažymėtina, kad daugeliu atveju žemės sklypą, kuriame yra keli savarankiški statiniai, yra neįmanoma padalinti tik į atskiriems statiniams eksploatuoti priskiriamas žemės sklypo dalis, nes statiniai yra blokuoti, yra bendri privažiavimo keliai, bendri inžineriniai tinklai ir kt. (daugeliu atveju būtent dėl to ir žemės sklypas kelių savarankiškų statinių eksploatacijai buvo suformuotas bendras, o ne atskiri sklypai kiekvienam savarankiškam statiniui). Dėl to planuose ir įsakymuose yra išskiriamos ir bendro naudojimo žemės sklypo dalys, kurios yra priskiriamos ne vienam statiniui, bet visiems arba keliems, kuriuos eksploatuojant atitinkama žemės sklypo dalis bus būtina naudoti. Taigi visi principai yra labai panašūs į žemės sklypo naudojimosi tvarkos rengimo ir nustatymo procesą, tačiau yra vienas esminis skirtumas. Tik NŽT patvirtinus valstybinio žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, planą ir atskirų statinių naudojimui nustačius valstybinio žemės sklypo dalis, yra galima priimti sprendimą dėl atskiriems statiniams naudoti pagal paskirtį reikalingų žemės sklypo dalių išnuomojimo ar pardavimo.

55. Visos ginčo žemės sklypo nuomos sutartys buvo sudarytos pagal Vilniaus apskrities viršininko 2007-01-09 įsakymo pagrindu nustatytas žemės sklypo dalis, kuris priimtas pažeidžiant Žemės įstatyme ir Taisyklėse nustatytas imperatyvias valstybinės žemės naudojimo ir disponavimo sąlygas, t. y. išnuomotos sklypo dalys buvo nustatytos ne pagal žemės sklypo dalių nustatymo planą, kuriame būtų išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas. Minėtame įsakyme dalys yra nustatytos pagal tokį principą, kuris taikomas žemės sklype esant vienam statiniui, kuris priklauso keliems bendraturčiams, t. y. individualizuojant žemės sklypo dalis vieno iš kelių žemės sklype esančio pastato-sandėlio bendraturčiams: ,,2.1.1. S. S., D. S. -1238 kv. m. ploto žemės sklypo dalis; 2.1.2. kitiems - 8679 kv. m. ploto žemės sklypo dalis;“.

56. Nėra aišku kaip NŽT apskaičiavo vieno iš kelių žemės sklype esančių pastatų patalpos savininkams tenkančią žemės sklypo dalį, nes kaip matome iš nurodyto aktualaus teisinio reguliavimo ir Žemės ūkio ministerijos išaiškinimų, pirmiausia turėjo būti išskirta pastato sandėlio Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas 5F1g, eksploatacijai priskiriama žemės sklypo dalis ir būtent ta žemės sklypo dalis turėjo būti individualizuota to pastato bendraturčiams S. S., D. S., t. y. tam pastatui-sandėliui eksploatuoti išskirtos žemės sklypo dalys (asmeninio naudojimo ir bendro) turėjo būti priskirtos pastate esančių patalpų Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini)savininkams, proporcingai jų turimų patalpų plotui. Tuomet patalpos Nr. (duomenys neskelbtini) savininkui UAB ,,Augodara“ galėjo būti parduotos jam proporcingai tenkanti idealioji dalis pastato sandėlio Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas 5F1g, eksploatacijai išskirtų žemės sklypo dalių.

57. Kitiems žemės sklype esantiems pastatams turėjo būti atitinkamai išskirtos jų eksploatacijai išskiriamos valstybinio žemės sklypo dalys (asmeninio naudojimo ir bendro), kurios galėjo būti parduodamos tų pastatų savininkui UAB ,,Augodara“.

58. Tačiau valstybinės žemės pardavimo sutartis buvo sudaryta nenustačius pastato sandėlio Nr. (duomenys neskelbtini), pažymėjimas 5F1g, eksploatacijai išskiriamos žemės sklypo dalies, taip pat kitų žemės sklype esančių statinių eksploatacijai reikalingo žemės sklypo ploto, ir tokiu būdu, pažeidžiant Taisyklių 8 punkto nuostatą, buvo parduoda idealioji žemės sklypo dalis, kurios plotas apskaičiuotas neteisėtai, t. y. nesiejant to su konkretaus pastato eksploatacija pagal paskirtį, kas reiškia Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkto sąlygos ,,<...> Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį <...>“ pažeidimą.

59. Nagrinėjamoje byloje nustačius, kad šiuo metu nėra galimybės tiksliai apibrėžti statiniams reikalingo žemės sklypo (jo dalies) dydžio, neišsprendus ginčo dėl žemės sklypo (jo dalies), būtino (būtinos) statiniams eksploatuoti, naudojimo valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu, nėra galimybės įvertinti, ar statinių pardavimas neprieštarauja įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms, o tai užkerta kelią pirkėjui įgyti teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjui (CK 6.394 straipsnio 3 dalis)".

60. Dėl nurodytų aplinkybių UAB SKR grupė jau kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą prašydama: parengti ir patvirtinti žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), planą, kuriame būtų išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas; priskirti Žemės sklype esančių statinių naudojimui atitinkamas Žemės sklypo dalis; pakeisti 2007-02-12 valstybinę žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N01/2007-170 ir 2013-12-28 susitarimą Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-71. parengti ir patvirtinti žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), planą, kuriame būtų išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas; priskirti Žemės sklype esančių statinių naudojimui atitinkamas Žemės sklypo dalis; pakeisti 2007-02-12 valstybinę žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N01/2007-170 ir 2013-12-28 susitarimą Nr.49SŽN-(14.49.57.)-71.

61. Tačiau Nebebūdama viso žemės sklypo patikėtine Nacionalinė žemės tarnyba negali ištaisyti savo padarytų klaidų ir įvykdyti jai pateikto prašymo, t. y. NŽT negali nei patvirtinti Taisyklių 8 punkte nurodyto plano, nei priskirti žemės sklypo dalių atskirų statinių naudojimui, nei pakeisti sudarytų valstybinės žemės sklypo nuomos ir pardavimo sutarčių, ištaisant jų sudarymo metu padarytas klaidas.

62. Dėl to nagrinėjamoje byloje būtina pripažinti negaliojančia atsakovių sudarytą valstybinės žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartį. Tai leistų atsakovei NŽT ištaisyti savo padarytas klaidas, teisės aktų nustatyta tvarka įvertinti visus žemės sklype esamus statinius, nustatyti tų statinių naudojimui pagal paskirtį reikalingas žemės sklypo dalis ir tuomet tas dalis išnuomoti arba parduoti atitinkamų statinių savininkams.

63. Nagrinėjamu atveju valstybinės žemės sklypo dalis buvo išnuomota ,,SKR grupė“ UAB ir pastaroji turi teisę į šios žemės sklypo dalies nuomą, tačiau į kokią konkrečią žemės sklypo dalį ji gali pretenduoti galima nustatyti tik NŽT parengus ir patvirtinus Taisyklių 8 punktą nurodytą žemės sklypo planą, kuriame būtų apibrėžta sklypo dalis, kuri reikalinga ,,SKR grupe“ UAB bendrosios nuosavybės teise valdomo pastato naudojimui, taip pat kitų žemės sklype esančių statinių naudojimui reikalingos žemės sklypo dalys. Tik tuomet galima spręsti, kokia apimtimi teisė nuomoti žemės sklypo dalį priklauso SKR grupė ir kokia atsakovei UAB ,,Augodara“.

77. Ieškovas ir tretysis asmuo laikėsi pozicijos, kad prieš sudarant Ginčo žemės sklypo nuomos, o vėliau ir pirkimo - pardavimo sutartį, buvo būtina taikyti ką tik paminėtas Metodikos nuostatas, tuo tarpu atsakovai, kaip minėta, laikėsi pozicijos, kad šios Metodikos nuostatos turėjo būti taikomos tik naujai formuojamiems žemės sklypams, tuo tarpu Ginčo žemės sklypas buvo suformuotas 2007 m. vasario 9 d. VAVA įsakymu Nr. 2.3-36-01. Metodikoje neaptarta įsigaliojimo tvarka, todėl, teismo nuomone, Metodikos nuostatos taikomos visoms kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ar nuomos sutartims, kurios sudaromos įsigaliojus Metodikai. Viešojoje teisėje iš esmės dominuoja principas, jog leidžiama tik tai, kas nurodyta įstatymuose (kituose teisės aktuose).

78. Dėl Ginčo žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo UAB „AUGODARA“ į NŽT su prašymu kreipėsi 2021 m. vasario 23 d. Pagal tuo metu galiojusį (ir šiuo metu galiojantį) Metodikos 2.1. punktą, Metodika vadovaujamasi rengiant teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, nustatant žemės sklypų dydžius arba, kai yra duomenų (Lietuvos Respublikos teritorijos M 1:10000 skaitmeninio rastrinio ortofotografinio žemėlapio ORT10LT, georeferencinio pagrindo kadastro duomenų, pateiktų pranešimų apie galimus pažeidimus ar kitų duomenų), kad statinių ar įrenginių valstybinės žemės sklype ar jo dalyje nebėra, arba esantys statiniai ar įrenginiai nenaudojami, arba jų faktinė būklė galimai neatitinka Nekilnojamojo turto registre nurodytos informacijos šiais atvejais: 2.1.1. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta tvarka nagrinėjant pateiktus prašymus parduoti ar išnuomoti ne aukciono būdu statiniams ir įrenginiams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą ar jo dalį arba tikrinant, kaip valstybinės žemės sklypų nuomininkai vykdo sąlygas, numatytas valstybinės žemės nuomos sutartyse.

82. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2021 m. lapkričio 22 d. nutartyje priimtoje civilinėje byloje Nr.e3K-3-283-943/2021, kasacinis teismas nurodė, kad ,,Nagrinėjamoje byloje nustačius, kad šiuo metu nėra galimybės tiksliai apibrėžti statiniams reikalingo žemės sklypo (jo dalies) dydžio, neišsprendus ginčo dėl žemės sklypo (jo dalies), būtino (būtinos) statiniams eksploatuoti, naudojimo valstybinės žemės nuomos sutarties pagrindu, nėra galimybės įvertinti, ar statinių pardavimas neprieštarauja įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms, o tai užkerta kelią pirkėjui įgyti teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjui (CK 6.394 straipsnio 3 dalis)”.