Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

ieškovas A. P. kreipėsi į teismą ieškiniu atsakovei K. S., prašydamas priteisti iš pastarosios 36,000.00 Eur baudą, 393 Eur nekilnojamojo turto ir žemės mokestį, 5 proc. metines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2015 m. birželio 15 d. ieškovas sudarė su atsakove pastatų ir žemės sklypo nuomos sutartį, kuria išnuomojo atsakovei 0,4881 ha ploto kitos paskirties žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Vilniuje bei šiame žemės sklype esančius pastatus: pastatą – dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis - gamybos-pramonės; pastatą - garažą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis - garažų; pastatą - dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis - gamybos pramonės; pastatą - dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), paskirtis - gamybos pramonės. Bendras atsakovei išnuomotų pastatų plotas sudarė 752 kv. m. Pažymėjo, jog derybos dėl nuomos sutarties sudarymo vyko kelis mėnesius, jose dalyvavo ir sutarties sąlygas derino ne tik ginčo šalys, bet ir abiejų šalių advokatai, taip pat kiti specialistai (atsakovė konsultavosi su architektu); derybos prasidėjo dar 2015 m. balandžio 10 d., atsakovė 2015-04-21 atsiuntė ieškovui pirminį nuomos sutarties projektą. Nurodė, kad atsakovė 2015 m. birželio 15 d. Sutartimi įsipareigojo savo lėšomis užsakyti bei atlikti renovacijos ar/ir rekonstrukcijos projektus, gauti reikiamus leidimus, rekonstruoti ir/ar renovuoti jam išnuomotus statinius ar jų dalis į viešbučio, restorano, pokylių salės ir kitų panašios paskirties pastatų kompleksą (Sutarties 2.2. p.). Pasak ieškovo, per trejus metus nuo Sutarties sudarymo dienos atsakovė taip ir nepradėjo vykdyti statybos darbų, nors visą šį laiką tikino ieškovą, kad rengia projektinius dokumentus. 2018 m. ieškovas kelis kartus bandė gauti atsakovės atsakymą apie tolesnį sutarties vykdymą ir galiojimą, buvo susitikęs su atsakove ir jos sutuoktiniu; pastarieji 2018 m. rugsėjo 19 d. vykusio susitikimo metu pripažino, jog nėra užtikrinti dėl savo ankstesnių planų, susijusių su nuomos objekte planuotu verslu, ir paprašė suteikti mėnesį laiko galutinai apsispręsti. 2019 m. sausio 15 d. atsakovė informavo ieškovą apie savo pasitraukimą iš nuomos sutarties. Tuomet ieškovo atstovas 2019-01-17 pranešimu informavo atsakovę apie nuomos sutarties pasibaigimą 5.6. ir 6.1.2. punktuose nustatytais pagrindais ir pareikalavo sumokėti sutartyje nustatytą baudą (kompensuoti negautus nuompinigius) bei sumokėti mokesčių kompensaciją. Atsakovė 2019 m. vasario 15 d. atsakyme nurodė, kad sutinka su nuomos sutarties pasibaigimu, tačiau atsisakė mokėti baudą, taip pat atsisakė kompensuoti žemės nuomos mokestį po 2018-06-15 dienos. Pasak ieškovo, baudos dydį šalys apskaičiavo kaip nuomotojo per trejus nuomos sutarties galiojimo metus negautas pajamas. Pažymėjo, jog atsakovė per trejus nuomos sutarties galiojimo metus realių investicijų į ieškovui nuosavybės teise priklausančius statinius neatliko, ji nuolat atidėjinėjo būsimų statybos darbų pradžią. Be to, atsakovė, reaguodama į ieškovo pranešimą sumokėti baudą, nurodė savo įsipareigojimų nevykdymo priežastis: nuomojami pastatai pateko į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, įtrauktą ir Valstybės saugomą nekilnojamąją kultūros vertybę - Pūčkorių palivarko sodybos vandens malūno liekanos, žemės sklypas yra Valstybės saugomos nekilnojamosios kultūros vertybės – Pūčkorių palivarko sodybos teritorijoje; taigi atsakovės planuoti statybos darbai buvo smarkiai apriboti teisės aktų reikalavimų ir turėjo būti derinami su Kultūros vertybių apsaugos departamentu. Ieškovo teigimu, šios nurodytos aplinkybės atsakovei buvo žinomos Sutarties sudarymo metu. Nors atsakovė teigė, jog veiklos per trejus metus nepradėjo vykdyti ne dėl jos kaltės, nes ji atliko eilę veiksmų - nuomojamų statinių konstrukcijų tyrimus ir būklės vertinimą, parengė ir su Vilniaus miesto savivaldybės administracija suderino projektinius pasiūlymus, sudarė nekilnojamojo kultūros paveldo objekto apsaugos sutartį, atliko žemės sklypo kadastrinius matavimus, atliko žvalgomuosius archeologinius tyrimus, - ieškovo manymu, nei vienas iš šių paminėtų darbų nėra susijęs su šalių susitarimo dėl nuompinigių nemokėjimo sąlyga, t. y. investicijomis į ieškovo statinius (tų statinių rekonstrukciją ar renovaciją); be to, šie darbai atlikti 2015-2016 m. Tuo tarpu 2017-2018 metais atsakovė neatliko jokių darbų. Atkreipė dėmesį, jog atsakovė apie savo sprendimą nutraukti nuomos sutartį su ieškovu informavo tik 2019-01-15; pasak ieškovo tokie atsakovės veiksmai patvirtina jos nesąžiningumą, nepagrįstą delsimą. Taip pat ieškinį grindė aplinkybe, jog atsakovė Sutarties 3.12 punktu įsipareigojo deklaruoti ir sumokėti nekilnojamojo turto mokestį bei kompensuoti ieškovo už atsakovės nuomojamą žemės sklypą sumokamą žemės mokestį. Kadangi atsakovė šios pareigos nuomos sutarties galiojimo metu nevykdė, iš jos priteistina 393 Eur žemės mokesčio 5 proc. procesinės palūkanos pagal CK 6.37 str. 1 d. ir 6.210 str. 2 d.

Atsakovė K. S. su pareikštu ieškiniu nesutiko ir nurodė, jog sudariusi Nuomos sutartį, ėmėsi veiksmų, kad sutartis būtų įgyvendinta ir pradėjo pastatų projektavimo darbus, siekiant juos pritaikyti planuotai komercinei veiklai. Pabrėžė, kad išnuomotas turtas (žemės sklypas ir pastatai) pateko į Nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą įtrauktą ir Valstybės saugomą nekilnojamąją kultūros vertybę - Pūčkorių palivarko sodybos vandens malūno liekanos; žemės sklypas yra Valstybės saugomos nekilnojamosios kultūros vertybės – Pūčkorių palivarko sodybos teritorijoje. Taigi bet kokie planuojami statybos darbai buvo smarkiai ribojami teisės aktų reikalavimų ir turėjo būti derinami su Kultūros vertybių apsaugos departamentu. Pažymėjo, kad vykdydama Nuomos sutartį atsakovė savo sąskaita atliko ir organizavo žemiau nurodytus darbus: 2015 m. užsakė ir atliko nuomojamų pastatų: dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), garažo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), adresu (duomenys neskelbtini), Pūčkorių palivarko sodybos (un. o. k. (duomenys neskelbtini)) vandens malūno liekanų (un. o. k. (duomenys neskelbtini)) pagrindinių konstrukcijų tyrimus ir būklės vertinimą; 2015 m. parengė projektinius pasiūlymus: dirbtuvių (unikalus. Nr. (duomenys neskelbtini)), garažo (unikalus. Nr. (duomenys neskelbtini)), dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), adresu (duomenys neskelbtini), pritaikymo poilsio paskirties pastatui, rekonstrukcijos projektas; Pūčkorių palivarko sodybos vandens malūno liekanų restauravimas, konservavimas. Atkreipė dėmesį į tai, kad projektiniai pasiūlymai buvo suderinti su Vilniaus miesto savivaldybės administracija, atlikta projektinių pasiūlymų viešinimo procedūra ir gautas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos pritarimas. Taip pat atsakovė pasirašė su Kultūros vertybių apsaugos departamentu 2016-01-15 Nekilnojamojo kultūros paveldo objekto apsaugos sutartį Nr. AS-1; 2016 m. atliko nuomojamo žemės sklypo kadastrinius matavimus, nustatė žemės sklypo naudojimo būdą – rekreacinės teritorijos; parengė žemės sklypo kadastrinių matavimų bylą; patikslintus kadastro duomenis įregistravo Nekilnojamojo turto registre; 2016 m. atliko žvalgomuosius archeologinius tyrimus iki pradedant įgyvendinti Pūčkorių palivarko sodybos vandens malūno liekanų (duomenys neskelbtini), tvarkybos darbų projektą. Šios aplinkybės patvirtina, kad atsakovė, kaip nuomininkė, Nuomos sutartį vykdė tinkamai, dėjo pastangas, skyrė daug lėšų ir laiko. Pasak atsakovės, įvykdyti visų Nuomos sutartimi keliamų įsipareigojimų per trejus metus nuo Nuomos sutarties pasirašymo nepakako laiko ne dėl jos kaltės, o dėl griežtų teisės aktų reikalavimų siekiant vykdyti statybos darbus saugomoje teritorijoje ir ilgų projektų derinimo terminų, apie kuriuos ieškovas žinojo. Pažymėjo, jog pasibaigus Nuomos sutarčiai 6.1.2 punkto pagrindu, visos atsakovės atliktos investicijos į ieškovui priklausantį turtą tapo jos nuostoliais. Taigi, atsižvelgiant į tai būtų neteisinga ir nepagrįsta reikalauti baudos sumokėjimo. Atsakovė sutiko, jog Nuomos sutartis yra pasibaigusi nuo 2018-06-17, kadangi ji per trejus metus nespėjo pritaikyti nuomojamų Pastatų ekonominei – komercinei veiklai. Pabrėžė, kad ekonominė – komercinė veikla nebuvo pradėta vykdyti dėl objektyvių priežasčių – nebuvo spėta su atsakingomis valstybės ir savivaldos institucijomis suderinti būtinų projektų, kurie reikalingi siekiant pastatuose ir žemės sklype vykdyti statybos darbus. Pasak atsakovės, pagal Nuomos sutarties sąlygas, sutarties pasibaigimas jos 6.1.2 punkto pagrindu, dar nereiškia, kad visais atvejais turi būti mokama Sutarties 5.6 punkte numatyta bauda; jos teigimu, baudos taikymui yra būtinos 2 sąlygos: (1) Nuomos sutartis pasibaigusi Nuomos sutarties 6.1.2 pagrindu; (2) Nuomos sutartis pasibaigė dėl nuomininko (atsakovės) kaltės. Tuo tarpu atsakovės kaltės dėl Sutarties pasibaigimo nėra, nes Nuomos sutartis pasibaigė dėl ilgo būtinų projektų derinimo ir galimybės vykdyti statybos darbus nekilnojamojo turto paveldo Pastatuose nebuvimo. Atsakovė dėjo visas pastangas, kad būtų sudaryta galimybė pastatuose ir žemės sklype vykdyti statybos darbus, bet dėl griežtų paveldosauginių reikalavimų, leidimų vykdyti tokius statybos darbus gauti nepavyko. Taip pat pažymėjo, jog sudarant Nuomos sutartį, atsakovė nebuvo profesionali nekilnojamojo turto vystytoja, todėl tinkamai neįvertino šioje teritorijoje galiojančių apribojimų ir visų būtinų veiksmų bei procesų siekiant vykdyti statybos darbus kultūros paveldo teritorijoje ir kultūros paveldo statinyje. Pažymėjo, jog Sutartyje numatytas 3 metų terminas visiems projektiniams dokumentams parengti ir statybos darbams atlikti buvo per trumpas. Atsakovė nesutiko su Nuomos sutartyje nurodytu baudos dydžiu – 36 000 Eur, kuris yra nepagrįstai didelis ir turėtų būti sumažintas. Nors ieškovas netesybų (baudos) dydį siejo su Nuomos sutartyje numatytu nuomos mokesčiu, t.y. 1000 Eur per mėnesį, svarbu pažymėti, jog šis nuomos mokestis būtų buvęs mokamas tik nuo to momento, kuomet pastatai ir žemės sklypas būtų rekonstruoti ir pradėti naudoti komercinei veiklai (Nuomos sutarties 4.3 punktas). Ieškovas, kaip pastatų ir žemės sklypo savininkas, sudarydamas nuomos sutartį, puikiai žinojo ir suprato, kad jo valdomi nekilnojamieji daiktai nėra tinkami komercinei veiklai vykdyti, ką patvirtina ir iki nuomos sutarties buvusios aplinkybės – pastatai ir žemės sklypas buvo iš esmės apleisti, nenaudojami ir niekas jų nesinuomojo. Pažymėjo, jog ieškovas perdavė atsakovei pastatus ir žemės sklypą labai prastos būklės, kurie negalėjo būti naudojami komercinei ar ekonominei veiklai. Taigi, šalių susitarimas buvo neimti nuomos mokesčio, kol pastatai nebus sutvarkyti, suremontuoti ir pritaikyti komercinei veiklai. Taip pat nurodė, kad atsakovė 2015 m. atliko nuomojamų pastatų pagrindinių konstrukcijų tyrimus ir būklės vertinimą, 2015-06-29 sudarė Projektavimo darbų sutartį, buvo parengti projektiniai pasiūlymai: „Pastatų: dirbtuvių (unikalus. Nr. (duomenys neskelbtini)), garažo (unikalus. Nr. (duomenys neskelbtini)), dirbtuvių (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), adresu (duomenys neskelbtini), pritaikymo poilsio paskirties pastatui, rekonstrukcijos projektas; Pūčkorių palivarko sodybos vandens malūno liekanų restauravimas, konservavimas, projekto Nr. 2015-07/01; taip pat 2016-01-04 buvo sudaryta sutartis dėl pastatų architektūrinių fotogrametrinių apmatavimų atlikimo, 2016-04-06 atsakovė sudarė Archeologinių tyrimų sutartį dėl žvalgomųjų archeologinių tyrimų, 2016-03-23 sudarė Projektavimo darbų sutartį. Pažymėjo, jog su Kultūros vertybių apsaugos departamentu pasirašė 2016-01-15 Nekilnojamojo kultūros paveldo objekto apsaugos sutartį bei 2016 m. atlikto žemės sklypo kadastrinius matavimus. Pasak atsakovės, ji atliko darbų už daugiau nei 20.000 Eur, todėl CK 6.73 str. 2 d., CK 6.258 str. 3 d. pagrindu prašė sumažinti netesybas. Atkreipė dėmesį, jog žemės mokestį sumokėjo ir pateikė AB „Swedbank“ išrašą, patvirtinantį apie 1.400 Eur sumokėtą kompensaciją.

Ieškovas teismo posėdyje ieškinį palaikė ir prašė jį tenkinti.

Atsakovė teismo posėdyje su pareikštu ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.