Tauragės apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Creatus LT“ pateikė teismui ieškinį, kuriuo prašo iš atsakovės I. D. priteisti 800 Eur skolą (nuomos mokestį), 26,72 Eur delspinigius, 300 Eur turtinę žalą, kurią sumažino iki 200 Eur, 400 Eur nuostolių atlyginimą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei visas bylinėjimosi išlaidas.

1.1. Ieškovė teismui pateiktame ieškinyje, rašytiniuose paaiškinimuose nurodo, kad ieškovė (toliau - ir nuomotojas) 2023 m. spalio 6 d. su atsakove (toliau - ir nuomininkas) sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau - Sutartis), pagal kurią atsakovei naudoti prekybinei veiklai 2 metų laikotarpiui buvo išnuomotos 96,24 m2 ploto patalpos, esančios adresu (duomenys neskelbtini). Atsakovė įsipareigojo už patalpų nuomą kas mėnesį mokėti 1000 Eur nuomos mokestį, kuris buvo pradėtas skaičiuoti nuo 2023 m. spalio 14 d. Pagal Sutarties 2.12. punktą, atsakovė įsipareigojo patalpose atlikti šiuos darbus: sienų perdažymą, šviestuvų pakeitimą, radiatorių apdailos sutvarkymą, kiliminės dangos padengimą, virtuvės baldų pakeitimą,- tame pačiame Sutarties punkte pažymėjus, kad, atsakovei neįvykdžius šio įsipareigojimo per penkis mėnesius nuo patalpų nuomos termino pradžios, nuomotojas turi teisę padidinti nuomos mokestį iki 1200 Eur per mėnesį likusiam nuomos laikotarpiui. Taigi, terminas aptartiems darbams įvykdyti suėjo 2024 m. kovo 6 d. Pagal Sutarties 8.5. punktą, šalys susitarė, kad Sutartis prieš terminą vienos iš šalių iniciatyva, nesikreipiant į teismą, gali būti nutraukta, raštu informuojant kitą Sutarties šalį prieš 2 mėnesius iki Sutarties nutraukimo dienos.

1.2. Vykdydama Sutarties 5.2. punktą, atsakovė 2023-10-06 sumokėjo 2580 Eur depozitą ir šis mokėjimas nuomotojo buvo užskaitomas kaip atsakovės nuomos mokestis už pirmą ir du paskutinius patalpų nuomos mėnesius. Tame pačiame Sutarties punkte įtvirtinta, kad paskutinių 2 nuomos mėnesių mokestis (2000 Eur) gali būti nuomotojo nuožiūra panaudotas bet kokiam susidariusiam nuomininko įsiskolinimui nuomotojui padengti ir tokiu atveju atsakovė įsipareigojo nedelsiant įmokėti tokio dydžio papildomą avansinį mokėjimą, kad bendra nuomininko įmokėta suma, atskaičius sumas, panaudotas bet kokiam susidariusiam nuomininko įsiskolinimui nuomotojui padengti, būtų ne mažesnė nei vieno mėnesio nuomos mokestis. Be to, Sutarties šalys susitarė, kad, jeigu Sutartis nutraukiama nuomininko iniciatyva ne dėl nuomotojo kaltės ar nuomotojo iniciatyva dėl nuomininko kaltės anksčiau termino, aukščiau nurodyto nuomos mokesčio avanso neišnaudotoji dalis laikoma netesybomis ir nuomininkui negrąžinama. Taigi paskutiniai du nuomos mėnesiai yra padengiami depozitu tik tuo atveju, jei Sutartis baigiama vykdyti po joje sutarto termino. Kadangi atsakovė nutraukė Sutartį anksčiau laiko, ji privalo sumokėti nuomos mokestį iki faktinio Sutarties nutraukimo dienos. Nuomos mokesčio „neišnaudotoji dalis“ yra 2000 Eur ir ji negrąžinama nuomininkui nutraukus Sutartį anksčiau laiko. Atsakovė žinojo ir suprato, jog depozito (kaip netesybų) dydis yra 2000 Eur. Brokerė padarė korektūros klaidą ruošdama Sutartį ir nepakeitė teksto iš 1 mėnesio į 2 mėnesius, bet tai nereiškia, jog nuomininko skolos nuomotojui lieka nesumokėtos, arba kad depozito dydis pasikeičia dėl nuomininko skolų.

1.3. 2024-05-02 šalys susirašinėjo dėl Sutarties nutraukimo nuostatų aiškinimo. 2024-05-06 atsakovė pateikė ieškovei Pasiūlymą dėl Sutarties nutraukimo sąlygų Nr. 01. Jame atsakovė pasiūlė ieškovei nutraukti Sutartį nuo 2024-07-01. 2024-06-17 atsakovė pateikė ieškovei Priedą prie pasiūlymo dėl Sutarties nutraukimo sąlygų Nr. 02. Jame atsakovė pareiškė norą nutraukti Sutartį nuo 2024-06-28. Atsakovė pasiūlė ieškovei sudaryti susitarimą dėl Sutarties nutraukimo atsakovės pageidaujamomis sąlygomis, pagal kurias atsakovė pripažino nesumokėjusi nuomos mokesčio už 2024 m. birželio mėnesį bei dar pati pareikalavo nuomotojo sumokėti jai 1500 eurų. 2024-06-20 ieškovė pateikė Pretenziją atsakovei, kuria atmetė atsakovės pasiūlymą dėl Sutarties nutraukimo sąlygų, išdėstytą 2024-06-17 priede Nr. 2 ir pareikalavo sumokėti nuomos mokestį už 2024 m. birželio mėnesio patalpų nuomą, delspinigius už vėlavimą sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti papildomus nuostolius. 2024-06-28 atsakovė pateikė atsakymą, kad su Pretenzija nesutinka, kad patalpos atlaisvintos, „raktai pašto dėžutėje, kurios raktai ant lentynos virtuvėje“, kad siunčia jos pasirašytą perdavimo aktą, patalpų po perdavimo foto bei pagerinimų sąskaitas. 2024-07-02 ieškovė pateikė atsakovei atsakymą, kad nesutinka su nuomininko parengto „Patalpų Perdavimo-Priėmimo (grąžinimo) akto“ redakcija, pareikalavo grąžinti patalpų durų ir sandėlio raktus, įspėdama, kad toliau skaičiuos nuomos mokestį. Nuomotojas pateikė ir savo siūlomą pasirašyti patalpų grąžinimo aktą. 2024-07-02 atsakovė atsiuntė el. laišką, kad durų raktus atiduos, kad sandėliuko raktai liko lentynoje, o nuomotojo parengtą aktą pasirašytų tik su sąlyga. 2024-07-08 ieškovė dar kartą pareiškė pretenzijas atsakovei dėl raktų negrąžinimo ir dėl nesumokėto nuomos mokesčio. Atsakovė daugiau nebeatsakė. Papildomai ieškovė 2024-10-04 kreipėsi į atsakovę su paklausimu dėl dingusio iš patalpų įrėminto veidrodžio, kurio atsakovės 2024-06-28 atsiųstose jos grąžinamų patalpų fotofiksacijose nebebuvo. 2024-10-04 atsakovė atsakė dėl veidrodžio, kad jis skilo, todėl jį išmetė, o rėmą perdažė.

1.4. Atsakovė, pasinaudodama savo teise, 2024-05-06 pateikė nuomotojui prašymą nutraukti Sutartį prieš terminą, nesikreipiant į teismą, t. y. nuomininko iniciatyva. Tačiau pagal Sutarties nuostatas, Sutartį šiuo atveju atsakovė galėjo reikalauti nutraukti ne anksčiau kaip nuo 2024-07-06 dienos. Netesybos dėl Sutarties nutraukimo prieš terminą šiuo ginčo atveju yra 2000 Eur, - taip, kaip tai buvo apibrėžta Sutartyje. Tuo tarpu, iki 2024-07-06 atsakovės turėjo būti mokamas pilnas nuomos mokestis. Be to, kadangi nuomininkas nevykdė įsipareigojimo patalpose atlikti vieną iš darbų - radiatorių apdailos sutvarkymą, tai ši aplinkybė jau savaime indikuoja vienašališką Sutarties pažeidimą iš nuomininko pusės, kuris sudarytų pagrindą skaičiuoti nuomininkui padidintą patalpų nuomos mokestį. Visgi nuomotojas geranoriškai daro nuolaidą nuomininkui ir įsiskolinimą skaičiuoja pagal mažesnį nuomos mokesčio dydį. Atsakovė už 2024 m. birželio mėnesį nuomos mokestį privalėjo sumokėti iki birželio 5 dienos, tačiau iki šios dienos ieškovė vis dar nėra gavusi šio mokėjimo. Pažymėtina, kad savo veiksmais (šiuo atveju, neteisėtu neveikimu) atsakovė pasirašytos patalpų nuomos Sutarties sąlygas pažeidė vienašališkai. Kadangi atsakovė vienašališkai nutraukė sutartį anksčiau nuomos termino pabaigos ir neapmokėjo visų skolų, ieškovė vadovaudamasi Sutarties 6.1 punktu paskaičiavo 26,72 Eur dydžio delspinigius.

1.5. Taipogi atsakovė pažeidė Sutarties 2.8. punkto nuostatą, pasibaigus Sutarčiai, grąžinti patalpas tokios būklės, kokios gavo, su visa įranga, kuri buvo Sutarties pasirašymo metu pateikta nuomininkui. Pagal Sutarties 6.4. punktą atsakovė yra atsakinga už patalpoms padarytą žalą, nes grąžino jas nuomotojui be didelio įrėminto sieninio veidrodžio, kuris patalpose buvo iki Sutarties pasirašymo, taip pat buvo patalpose ir Sutarties galiojimo metu. Gavusi ieškovės pretenzijas dėl veidrodžio grąžinimo, atsakovė pareiškė, kad veidrodis suskilo, o jo rėmą nuomininkas persidažė. Tokiu būdu yra akivaizdi ir atsakovės padaryta patalpų įrangai žala, kurią atsakovė privalo atlyginti ieškovei. Ieškovė tikrai neleido atsakovei daryti su veidrodžiu ką nori. Atsakovė savavališkai perdažė veidrodį ir jį pašalino iš patalpų, nesuderinusi su ieškove. Ieškovei netinka perdažytas veidrodis su asmeniniu atsakovės logotipu. Ieškovė nurodė, jog panašių matmenų veidrodžių kainos internetinėse parduotuvėse yra apie 430, 540 ir daugiau eurų. Tuo tarpu ieškovė už dingusį iš patalpų veidrodį reikalauja atlyginti mažiau, t. y. 300 Eur žalą. Atsakovei bylos nagrinėjimo metu ieškovei sumokėjus 100 Eur už veidrodį, ieškovė sumažino reikalavimą iki 200 Eur.

1.6. Nuomotojas buvo priverstas kreiptis profesionalios teisinės pagalbos, siekdamas apginti savo pažeistus interesus, kylančius iš jo kaip nuomotojo teisių, todėl patyrė papildomų nuostolių, susijusių su teisinių paslaugų jam teikimu. Pabrėžė, kad prieš kreipdamasis į advokatę, nuomotojas įspėjo atsakovę, kad bus priverstas tą padaryti, jei ji gera valia neįvykdys savo sutartinių pareigų. Atsakovei buvo pateikti dokumentai, patvirtinantys nuomotojo patirtas papildomas 400 Eur išlaidas advokato paslaugoms apmokėti. Taigi nurodytos papildomos nuomotojo išlaidos vertintinos kaip nuostoliai, patirti dėl nesąžiningų ir neteisėtų nuomininko veiksmų, pažeidžiančių nuomotojo teises.

1.7. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovė advokatė Eglė Mockienė nurodė, jog tarp šalių buvo sudaryta terminuota (dvejų metų laikotarpiui) nuomos sutartis atsakovės prekybinei veiklai vykdyti. Sudarant nuomos sutartį tarpininkavo turto brokerė, kuri patalpino skelbimą viešoje erdvėje, pristatė atsakovei ieškovę, parengė sutartį. Ieškovės įgaliotinė I. J. betarpiškai dalyvavo sudarant nuomos sutartį, perduodant patalpas, komunikuojant. Nuo pat pradžios atsakovė elgėsi aikštingai, reikliai, diktavo savo sąlygas. Sutarties sąlygos su atsakove buvo suderintos. Patalpų perdavimas turėjo įvykti spalio 14 d., tačiau realiai atsakovė įsikėlė į patalpas spalio 11 d. Atsakovė išsireikalavo, kad nuomos mokestis už spalio mėnesį būtų mažinamas proporcingai dienų skaičiui. Taigi pirmo mėnesio nuomos įmoka buvo 580 Eur, o likusi sumokėta 2000 Eur suma laikoma depozitu. Kadangi sutartis buvo terminuota, šalys joje įtvirtino ir netesybas, t.y. 2000 Eur depozitas, sutarčiai nutrūkus vienos šalies iniciatyva (šiuo atveju nuomininkės iniciatyva nesant nuomotojos kaltei) laikomas netesybomis. Iš pradžių ieškovė norėjo patalpas išnuomoti už 1200 Eur/mėn., tačiau derybų metu atsakovė nurodė, jog darys tam tikrus pakeitimus patalpose savo prekybinei veiklai, todėl nuomos mokestis buvo sumažintas iki 1000 Eur. Nuomininkė įsipareigojo atlikti nuomos sutarties 2.12 punkte nurodytus darbus. Atsakovė atliko beveik visus darbus, tik nebuvo pakeista radiatorių apdaila, tačiau tai nėra esminis trūkumas. Ieškovė visą laikotarpį daugeliu atveju buvo linkusi nusileisti, palaukti kai buvo vėluojama sumokėti mokestį. Ieškovė už gegužės mėnesį atsakovei paprašius leido sumokėti tik 800 Eur nuomos mokestį. Tai buvo žodinis susitarimas. Atsakovei ir už birželio mėnesį buvo leista sumokėti tik 800 Eur, tačiau šio mokesčio atsakovė nesumokėjo. Pačioje nuomos sutartyje ieškovė neįsipareigojo suteikti atsakovei kažkokį tai parkingą, ar kad prie patalpų yra įrengtas koks parkingas. Tai buvo tik geranoriški šalių pasikalbėjimai. Ieškovės įgaliotinė I. J. dėjo maksimalias pastangas kaip pagelbėti nuomininkei, kad jai būtų patogu naudotis išsinuomotomis patalpomis, t. y. ji aplankė kaimynus, verslo centrus, susižinojo kokios artimiausios parkingo aikštelės, kas yra jų valdytojai, kokios kainos, kokios galimybės išsipirkti abonementus. Atliko darbą, kurio neturėjo jokios pareigos atlikti. Nebuvo jokio susitarimo ar įsipareigojimo, kad nuomotojas kartu su patalpomis suteiks ir tam tikrą kiekį parkavimo vietų. Ieškovė net neturėjo tokios galimybės siūlyti prie patalpų parkingo, nes aplink visur tik privačių savininkų parkingai arba vieši. Patalpos buvo perduotos atsakovei tikrai ne su suskilusiu veidrodžiu. Veidrodis buvo tvarkingas, nepažeistas. Būtų nelogiška manyti, jog kabėjo suskilęs veidrodis ir jis atsakovei nekėlė jokių neigiamų emocijų. Atsakovė nepasitarusi su ieškove, negavusi jokio leidimo, pakeitė veidrodį, perdažė jo rėmą. Ieškovė negali priimti daikto, kuris pakeistas jai netinkamu būdu. Veidrodis juodu rėmu nėra tinkamas ieškovei. Veidrodis didelių matmenų, ne mažiau kaip 1 m. ant 2 m. Viešoje erdvėje veidrodžiai su panašiais rėmais kainuoja 400-500 Eur, o ieškovė reikalauja tik 300 Eur. Atsakovė vienašališkai nusprendė, jog už veidrodį ieškovei perves tik 100 Eur. Tuo tarpu atsakovės pateikta 239 Eur kaina, yra be atvežimo, užnešimo paslaugos ir pan. Atsakovė dėl nežinomų priežasčių nusprendė nutraukti sutartį nepasibaigus jos terminui. Ieškovė gavo įspėjimą apie sutarties nutraukimą, neturėjo jokios teisės prieštarauti tam. Pasak ieškovės, Sutartis galėjo būti nutraukta ne anksčiau kaip 2024 m. liepos 6 d. Būtent nuo šios datos ieškovė ir laiko Sutartį nutraukta. Ieškovei priklausytų nuomos mokestis ir už šešias liepos dienas, tačiau ieškovė tokio reikalavimo nereiškia, reikalauja sumokėti tik 800 Eur nuomos mokestį už birželį. Pasak ieškovės, Sutartis nutraukta remiantis Sutarties 8.5 punktu, o šio punkto pasekmės numatytos Sutarties 5.2 punkte. Atsakovė parašė, kad įmeta raktus į pašto dėžutę, tačiau atvykusi priimti patalpų ieškovė nerado visų raktų, todėl toliau vyko susirašinėjimas dėl raktų. Nuomos sutartis iš esmės pasibaigė tuo, kad šalys viena su kita apsikeitė vienašališkai pasirašytais priėmimo-perdavimo aktais. Ieškovei netiko atsakovės surašytas aktas, o atsakovė nesutiko pasirašyti ieškovės pateikto jai akto. Atsakovės sąžiningumo trūkumas jautėsi viso sutarties vykdymo metu, atsakovė daug ko nederino su ieškove, elgėsi kaip pati viena norėjo. Tuo tarpu ieškovė labai derinosi prie atsakovės, teikė jai įvairaus pobūdžio nuolaidas. Atsakovės poziciją, kad depozitas yra tik 1000 Eur, o ne 2000 Eur dydžio, paneigia būtent išankstinė ir Sutarties eigoje vykusi šalių komunikacija kartu su brokere bei tikroji šalių valia, tikrieji ketinimai. Atsakovė suprato, jog ji pasirašo Sutartį su 2000 Eur dydžio depozitu, kuris pagal Sutarties nuostatas, nutraukus Sutartį anksčiau termino, laikomas netesybomis ir negrąžinamas nuomininkei. Ieškovė dėl šios Sutarties nutraukimo patyrė daug didesnius nuostolius, nei prašo ieškiniu atlyginti. Kilus tarp šalių ginčui ieškovei teko kreiptis dėl teisinių paslaugų teikimo. Dėl to atsakovė taip pat ne kartą buvo įspėta. Papildomų nuostolių dydis pagrįstas. Papildomi nuostoliai yra priežastiniu ryšiu tiesiogiai susiję su atsakovės neteisėtais veiksmais, t. y. Sutarties nuostatų pažeidimu, kadangi atsakovė vienašališkai atsisakė sumokėti nuomos mokestį pagal Sutartį. Ieškovė kas mėnesį išrašydavo sąskaitas už nuomą ir jas atsakovei pateikdavo elektroniniu paštu. Sudarant nuomos sutartį atsakovė išsiprašė sąlygos, kad ji galėtų patalpas subnuomoti dėdės įmonei. Šiuo atveju pagal Sutartį atsakovė liko asmeniškai atsakinga ieškovei kaip nuomininkė. Tačiau prasidėjus vėlavimams mokėti nuomą, iš atsakovės pusės buvo reikalaujama perrašyti sąskaitą joje nurodytą sumą išskaidant į dvi dalis, nes ji neturi pinigų, negali atsiskaityti. Atsakovė prašė išrašyti sąskaitą dėl dalies nuomos mokesčio jos dėdei. Ieškovė sutiko išskaidyti tą sąskaitą, tačiau apmokėjimo vis tiek negavo nei iš subnuomininko. Nuo pat pradžių atsiskaitymas buvo reikalaujamas tik iš atsakovės. Tai kaip buhalterė atspindi debetą ir kreditą buhalteriniuose dokumentuose, tikrai nekeičia Sutarties esmės ir tikrojo šalių susitarimo ir Sutarties vykdymo įsipareigojimo. Buhalterinėje apskaitoje atsispindi likusi skolos suma.