Vilniaus apygardos teismo nutartis

Ieškovė E. M. kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama nutraukti 2015 m. birželio 30 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA sudarytą tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nesant nuomininkės kaltės ir grąžinti sumokėtą dviejų mėnesių nuomos dydžio užstatą, t. y. 1 997,52 Eur, priteisti iš atsakovo UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ ieškovės E. M. naudai 4 752,00 Eur nuostolių, 5 % dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2015 m. birželio 30 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA (toliau – Sutartis). Nuomos sutartimi nuomotojas laikinai, t.y. 2 m. 11 mėn. laikotarpiui, turėjo perduoti nuomai negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (toliau - Patalpos), plane pažymėtas Nr. 2-39, kurių plotas 287 kv. m. Tuo tarpu nuomininkė įsipareigojo iki einamojo mėnesio 15 dienos už nuomojamas patalpas mokėti nuomotojui 998,76 Eur nuomos mokestį. Ieškovė taip pat pagal Sutarties 4.3. punktą sumokėjo dviejų nuomos mėnesių dydžio nuomos mokesčio sumą (kaip užstatą), kuris užskaitomas už du paskutinius nuomos mėnesius (1 997,52 Eur). Šalys taip pat susitarė Sutarties 3.5. punktu, kad nuomininkė įsipareigoja savo lėšomis atlikti Patalpų vidaus apdailos darbus. Kadangi ieškovė ruošėsi organizuoti sporto grupines treniruotes „Čiki Forma“, ji įsirengė patalpas savo lėšomis, kurios atitiko jos veiklą ir poreikius. Ieškovė laikotarpiu, kol atsakovas nevykdė savo sutartinių įsipareigojimų, t. y. neremontavo laiptinės, neužtikrino patekimo į Patalpas bei kol nepasirašė Patalpų priėmimo-perdavimo akto pagal Sutartį, nemokėjo atsakovui sutarto mėnesinio nuomos mokesčio. Atsakovas 2016 m. kovo 22 d. suremontavo Sutarties 3.2. punkte minimą laiptinę ir pareikalavo iš ieškovės nuomos mokesčio už visą laikotarpį nuo Sutarties pasirašymo. Atsakovas suremontuoti laiptinę turėjo iki 2015 m. liepos 30 d., todėl ieškovė nesutiko mokėti nuomos mokesčio už visą pareikalautą laikotarpį. Be to, atsakovas ir suremontavus laiptinę nedavė nuomininkei pasirašyti Patalpų priėmimo-perdavimo akto. 2016 m. balandžio 6 d. ieškovė gavo atsakovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pretenziją, kurioje atsakovas reikalauja iš ieškovės susimokėti visą nesumokėtos nuomos skolą, tai yra 4 993,80 Eur, 231,31 Eur dydžio delspinigius už visą nuomos laikotarpį nuo 2015 m. liepos 15 d. Ieškovės manymu, tokie atsakovo reikalavimai yra visiškai nepagrįsti ir neteisėti. Kadangi ieškovė savo lėšomis atliko vidaus apdailos remonto darbus, ji taip pat prašo atlyginti nuostolius (4 752,00 Eur už Patalpų pagerinimą-remontą) bei grąžinti nuomotojui sumokėtą dviejų mėnesių dydžio nuomos užstatą, t. y. 1 997,52 Eur. Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsiliepime į ieškinį prašė jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad nuomos sutartyje buvo numatyta, kad nuomotojas per 30 dienų nuo sutarties pasirašymo dienos įrengs laiptinę (nuomos sutarties 3.2. punktas) ir iki 2015 m. rugpjūčio 1 d. perduos patalpas ieškovei. (3.10 punktas). Tačiau jau liepos mėnesio viduryje ieškovė paprašė, kad jai patalpos būtų perduotos dar neužbaigus laiptinės įrengimo darbų. Tokį savo norą ieškovė motyvavo tuo, kad ji nori kuo greičiau pradėti veiklą patalpose, todėl nori kuo skubiau pradėti patalpų grindų montavimo darbus. Patalpos ieškovei buvo perduotos 2015 m. liepos mėnesio pabaigoje. Kartu ieškovei buvo perduotas ir patalpų perdavimo priėmimo aktas. Nors ieškovė ir negrąžino pasirašyto patalpų perdavimo priėmimo akto, tačiau atsakovas tam didelės reikšmės neteikė, nes ieškovė įsirengė patalpas ir pradėjo jose savo veiklą. Žodžiu su ieškove buvo sutarta, kad apdailos darbai laiptinėje bus užbaigti šiek tiek vėliau, nes tuo metu dar buvo įrenginėjamos kitos pastato patalpos, į kurias patenkama per tą pačią laiptinę. Ieškovė tam neprieštaravo. Ieškovei elektroniniu būdu buvo teikiamos sąskaitos už patalpų nuomą ir ieškovė dėl jų teikimo jokių pretenzijų nereiškė. Faktą, kad patalpos buvo perduotos ir ji jose vykdė savo veiklą, patvirtina ir ta aplinkybė, jog ji nuomos lako tarpiu mokėjo mokesčius už nuomojamoms patalpoms suteiktas komunalines paslaugas. Be to, ieškovė galėtų nutraukti nuomos sutartį Nuomos sutarties 6.5. punkto pagrindu, tačiau apie ketinimą nutraukti nuomos sutartį šiuo pagrindu turėtų įspėti nuomotoją prieš 2 mėnesius. Be to, nutraukiant nuomos sutartį šiuo pagrindu ieškovės patirtos išlaidos patalpų įrengimui neturėtų būti atlyginamos. Pati ieškovė nuostolius sieja su tuo, kad ji neišbuvo patalpose visą nuomos sutartyje numatytą laiką. Tačiau pati pripažįsta, kad šiuo metu laiptinė jau yra sutvarkyta, t.y. jos nurodyti patalpų trūkumai yra pašalinti. Nepaisant to, pati siekia nutraukti sutartį ir nenori, kad jos patirtos išlaidos atsipirktų.

Apeliantė E. M. pateikė apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. kovo 6 d. sprendimo ir prašo jį panaikinti- ieškinį tenkinti visa apimtimi bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai kvalifikavo tarp ieškovės (nuomininkės) ir atsakovo (nuomotojo) susiklosčiusius teisinius santykius. Pažymi, kad šalių pasirašytos nuomos sutarties 3.2 punkte buvo nurodyta, jog atsakovas įsipareigoja per 30 dienų nuo sutarties pasirašymo dienos įrengti laiptinę. Kadangi nuomos sutartis buvo pasirašyta 2015-06-30, vadinasi atsakovas įsipareigojo iki 2015-07-30 įrengti laiptinę tam, kad ieškovė galėtų tinkamai pradėti vykdyti savo veiklą. Vilniaus miesto apylinkės teismas nustatė, jog atsakovas šių nuomos sutartimi prisiimtų pareigų nevykdė, t. y. nustatytu laiku neįrengė laiptinės, tuo pačiu neužtikrindamas galimybės ieškovės lankytojams nevaržomai patekti į išnuomotas patalpas. Atsakovas jau 2015-07-30, t.y. pasibaigus nuomos sutarties 3.2 punkte nustatytam terminui, padarė esminį nuomos sutarties pažeidimą. Sistemiškai įvertinusi nuomos sutarties 3.2, 3.5, 3.6 ir 4.2 punktų nuostatas, ieškovė daro išvadą, jog laikas iki 2015-09-15 buvo skirtas patalpoms įrengti pagal ieškovės poreikius. Ieškovės įsitikinimu, nuomos sutarties 3.2 punkte užfiksuota sąlyga buvo esminė, nes laiptinė buvo vienintelis būdas patekti į nuomojamas patalpas. Byloje konstatavus faktinę situaciją, kad laiptinė buvo baigta įrengti tik 2016-02-15, laikytina, kad nuomos sutartis pripažintina nutraukta 2015-09-15. Be to, ieškovė buvo įsitikinusi, kad nesutvarkius laiptinės ji neturės mokėti nuomos mokesčio už patalpas, nes Nuomos sutarties 3.2 punkte užfiksuotą sąlygą laikė esmine. Ieškovės įsitikinimu, net pripažinus, jog Vilniaus miesto apylinkės teismas teisingai nustatė nuomos sutarties pabaigos datą ir sąlygas, nuomos mokestis gali būti skaičiuojamas anksčiausiai nuo 2016-02-15. Be to, ieškovės manymu, net ir konstatavus, jog pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė nuomos sutarties pabaigos datą ir sąlygas, teismas be pagrindo nesumažino nuomos mokesčio. Teismas konstatavęs faktus pagrindžiančius laiptinės būklę, nebenagrinėjo ar ieškovės atsakovui mokėtinas nuomos mokestis dėl šių aplinkybių neturi būti mažinamas. Ieškovės įsitikinimu, tokią reikšmingą aplinkybę teismas turėjo nustatinėti ex officio, kadangi reikalavimas grąžinti sumokėtą nuomos mokestį už du mėnesius reiškia ne ką kita, kaip reikalavimą panaikinti ieškovės pareigą atsakovui mokėti nuomos mokestį apskritai. Ieškovės manymu, teismas konstatavęs aplinkybes, dėl kurių nuomos mokestis turėtų būti mažinamas, bet šio mokesčio nesumažinęs, privalėjo analizuoti ir įvertinti žalos, kurią patyrė ieškovė, dydį ir jį priteisti iš atsakovo. Ieškovė ieškinyje tokį reikalavimą reiškė ir jį palaikė bylos nagrinėjimo teisme metu.Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikęs apeliacinį skundą prašo skundžiamą sprendimą pakeisti- panaikinti sprendimo dalį, kuria buvo nutraukta 2015 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudarytą tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nuo 2016 m. balandžio 20 d., nesant nuomininkės kaltės ir šioje dalyje priimti naują sprendimą- ieškovės ieškinį šioje dalyje atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad apie sutarties nutraukimą privaloma iš anksto pranešti kitai šaliai per sutartyje nustatytą terminą, o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas - prieš trisdešimt dienų. Vadinasi, ieškovė, norėdama nutraukti nuomos sutartį CK 6.217 str. pagrindu, tai galėjo padaryti net nesikreipdama į teismą apie tokį sutarties nutraukimą informuodama kitą šalį. Pažymi, kad LR CK 6.485 str. 2 d. 3 p. pagrindu nuomos sutarties galėtų būti nutraukta, jei nuomininkas dėl išnuomoto daikto trūkumo negalėtų naudotis daiktu. Ieškovė kaip daikto trūkumą nurodė tai, kad nebuvo įrengta laiptinė. Tačiau ieškovės nurodytas daikto trūkumas- neįrengta laiptinė- jau buvo aptartas pačioje sutartyje, t.y. buvo nurodyta, kad nuomotojas dar turi ją įrengti. Pažymi, kad bylos nagrinėjimo metu ieškovė nepateikė jokių įrodymų apie tai, kad ji kokiu nors būdu būtų informavusi nuomotoją apie sutarties nutraukimą CK 6.217 str. ar CK 6.485 str. 2 d. 3 p. numatytais pagrindais, ar kokiu nors kitu teisiniu pagrindu. Ieškinyje pati ieškovė nurodė, kad laiptinė jau yra įrengta. Ieškovės teigimu ji buvo įrengta 2016 m. kovo 22 d. Bylos nagrinėjimo metu pati ieškovė taip pat pripažino, kad nors laiptinė, jos teigimu nebuvo sutvarkyta, ji nuomojamose patalpose vykdė savo veiklą. Iš čia darytina išvada, kad net pripažinus, kad išnuomotos patalpos turėjo sutartyje aptartus trūkumus, tai nekliudė ieškovei naudoti patalpų pagal paskirtį. Taigi, pagal bylos nagrinėjimo metu nustatytas faktines aplinkybes darytina išvada, kad ieškinio pateikimo dieną, t.y. 2016 m. balandžio 20 d., ieškovė neturėjo jokio pagrindo reikalauti nutraukti 2015 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nei CK 6.217 str., nei CK 6.485 str. 2 d. 3 p. numatytais pagrindais.Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsiliepime į ieškovės E. M. apeliacinį skundą prašo jį atmesti, kaip nepagrįstą. Atsakovas pažymi, jog byloje yra aiškiai konstatuota, jog nepaisant to, kad laiptinė ir nebuvo pilnai sutvarkyta ir perdavimo aktas nebuvo pasirašytas, tačiau ieškovė perėmė patalpas ir jose pradėjo vykdyti savo veiklą. Šį faktą bylos nagrinėjimo metu pripažino ir pati ieškovė, kuomet patvirtino, jog netgi nesant pilnai įrengtai laiptinei, ji patalpose vykdė veiklą. Akivaizdu, kad nepilnas laiptinės įrengimas netrukdė ieškovei naudoti patalpų pagal paskirtį, todėl ieškovės svarstymai apie tai, jog nesutvarkius laiptinės ji neturės mokėti nuomos mokesčio už patalpas, yra visiškai nepagrįsti. Atmestini ieškovės argumentai ir dėl to, jog nuomos sutartis laikytina nutraukta 2015-09-15. Neaišku, kokiu pagrindu ieškovė teigia, jog sutartis retrospektyviai pripažintina nutraukta nuo 2015- 09-15. Ieškovės ieškinyje tokio reikalavimo nebuvo. Ieškinyje ji prašė nutraukti nuomos sutartį nesant nuomininkės kaltės. Jokia konkreti sutarties nutraukimo data nebuvo nurodyta. Šioje civilinėje byloje iš viso nebuvo nagrinėjami klausimai, susiję su ieškovės prievole mokėti nuomos mokestį, nes tokių ieškinio reikalavimų iš viso nebuvo pateikta. Atsakovas neteikė reikalavimo priteisti iš ieškovės kaip nuomininkės nesumokėtą nuomos mokestį, o ieškovė neteikė jokio reikalavimo dėl nuomos mokesčio dydžio. Dėl šių priežasčių byloje nebuvo sprendžiamas klausimas ir dėl to, už kokį laikotarpį nuomininkė, t.y. ieškovė, turėtų mokėti nuomos mokestį. Nėra aišku, kokiu pagrindu ieškovė teigia, kad nuomos mokestį turėjo mokėti tik nuo 2016-02-15. Pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes iki šios datos ji jau buvo pradėjusi naudotis patalpomis, kas buvo konstatuota teismo sprendimu. Jei ieškovei netiko patalpų (laiptinės) būklė, ji galėjo iš viso nepradėti naudotis patalpomis, tačiau ieškovė faktiškai patalpomis naudojosi ir vykdė savo veiklą.Be to, ieškovė nenurodo, kokiu teisiniu pagrindu remiantis, teismas turėjo ex officio nustatinėti nuomos mokesčio mažinimo aplinkybę. Joks ieškovės ieškinyje nurodytas reikalavimas nesukėlė teismui teisės pareigos spręsti dėl nuomos mokesčio dydžio sumažinimo. Nesutiktina su ieškovės teiginiu, jog teismas formaliai išsprendė bylą ir nepagrįstai nepasisakė nuomos sumažinimo klausimu, dėl kurio, pasak ieškovės, ir buvo paduotas ieškinys, kadangi ieškovė pati neteikė reikalavimo dėl nuomos mokesčio sumažinimo. Atsakovas taip pat pažymi, jog reikalavimą dėl žalos atlyginimo teikė ieškovė. Ieškovė pati ir turėjo įrodinėti patirtą žalą, neteisėtus veiksmus, priežastinį ryšį tarp neteisėtų veiksmų ir žalos, bei kaltę. Žalos dydis išskirtinai buvo skaičiuojamas nuo patalpų įrengimui patirtų išlaidų, o ne dėl negautų pajamų. Bylos nagrinėjimo metu ieškovė nepateikė jokių tinkamų įrodymų apie realiai patirtas išlaidas. Be to, teismas visiškai pagrįstai konstatavo, jog teigti, kad šiuo atveju ieškovė patyrė realius nuostolius, nėra jokio pagrindo ir visiškai pagrįstai atsisakė tenkinti Ieškovės reikalavimas dėl nuostolių priteisimo.Ieškovė E. M. atsiliepime į atsakovo apeliacinį skundą prašo jį atmesti, kaip nepagrįstą. Nurodo, kad atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, jog nuomos sutartis, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.217 straipsniu, 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktu, galėjo būti nutraukta ieškovės iniciatyva dėl nuomojamo daikto trūkumo iki 2016 m. balandžio 20 d., tačiau, kaip jau ne kartą buvo nurodyta pirmosios instancijos teisme, ieškovė nuolatos bendravo su atsakovo atstove I. A. ir nesėkmingai sutartyje nurodytu el. paštu uabntv@gmail.com, kurie patikindavo, jog laiptinė bus įrengta artimiausiu metu, o už visus patirtus nuostolius ir nepatogumus bus kompensuojama nuomos kaina. Taigi tokiu būdu ieškovė buvo įtikinėjama nenutraukti sutarties ir pagrįstai tikėjosi, jog atsakovas savo įsipareigojimus įvykdys. Kai paaiškėjo, jog atsakovas sutarties sąlygų nesilaikė ir neketino jų laikytis, ieškovė iš karto iš nuomojamų patalpų išsikraustė ir nutraukė jose vykdomą veiklą. Todėl nepagrįstas atsakovo apeliacinio skundo argumentas, jog ieškinio pateikimo teismui dieną patalpos atitiko visus nuomos sutarties reikalavimus. Iš apeliacinio skundo taip pat matyti, jog atsakovas pripažįsta, kad nuomos sutarties nebuvo laikomasi, tačiau nurodo, kad tai netrukdė patalpomis naudotis pagal paskirtį. Su tokiu atsakovo apeliacinio skundo argumentu ieškovė nesutinka, nes per visą patalpų nuomos laikotarpį jose taip ir negalėjo veiklos vykdyti pilna apimtimi: dėl nesaugios laiptinės, neįrengtų turėklų ir laiptinėje esančių šiukšlių nepradėjo vykdyti planuotų užsiėmimų su vaikais, senijorais, prarado dalį klientų, nepritraukė naujų, todėl veikla nebuvo vykdoma pelningai. Be to, nors atsakovė nurodo, kad nuomos sutartyje buvo numatyta, jog patalpos nuomojamos su neįrengta laiptine, tačiau Sutarties 3.2 punkte nurodyta, jog nuomotojas įsipareigoja laiptinę įrengti per 30 kalendorinių dienų, tai yra iki 2015m. liepos 30d. Tai padaryta nebuvo. Taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog atsakovas iš esmės pažeidė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.