- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-06-01
- Bylos Nr.
- e2-2317-1106/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-19329-2021-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Aušra Andziulevičiūtė
- Atsakovas
- J. F., G. F.
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „M.“
- Advokatai
- Darius Jurgutis, Modestas Vogulis
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
- 2.6.2.5Kiti su prievolių įvykdymo užtikrinimu susiję klausimai
- 2.6.6.2Įskaitymas
- 2.6.16.5Negyvenamųjų patalpų nuoma
- 3.1.7.6Bylinėjimosi išlaidų paskirstymas
- 3.2.6.5Galutinis sprendimas
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „M.“ ieškinį atsakovams J. F., G. F. dėl įskaitymo pripažinimo negaliojančiu, užstato grąžinimo ir netesybų priteisimo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „Civinity namai Kaunas“.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovė prašo: pripažinti (duomenys neskelbtini) atliktą įskaitymą negaliojančiu, priteisti iš atsakovų 1 500 Eur užstatą ir 1 500 Eur netesybas, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo ieškinio padavimo teismui dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas. Ieškinyje nurodyta, kad 2020-01-22 tarp šalių buvo sudaryta patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), kuria ieškovė 25 mėnesiams nuo 2020-03-02 išsinuomojo patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Ieškovė, perimdama patalpas, jas apžiūrėjo ir jokių pretenzijų atsakovams neturėjo. Ieškovė po sutarties sudarymo ėmėsi veiksmų, kad tinkamai įrengtų ir pritaikytų patalpas savo komercinei veiklai vykdyti (nudažė sienas, įsigijo baldus ir kt.). Pirmąjį mėnesį po sutarties sudarymo ieškovė pastebėjo, kad patalpose nuolat sklinda nemalonus kvapas, susijęs su nutekamųjų vandenų vamzdyno (kanalizacijos) nuolatiniu užsikišimu. Ilgainiui išaiškėjo, kad nesant pakankamo pralaidumo į miesto kanalizavimo sistemas, visų aukščiau esančių butų nuotekos faktiškai patenka į nuomojamas patalpas pirmajame pastato aukšte ir per sanitarinius mazgus (klozetą) išsilieja ant grindų, taip gadindamos ne tik turimą inventorių, bet ir sudarydamos nepakenčiamas sąlygas dirbti, priimti klientus ir pan. Dėl to pati ieškovė ne kartą kreipėsi į avarines tarnybas, apmokėjo jų pateiktas sąskaitas už avarijos padarinių šalinimą, savo jėgomis bandė išspręsti problemą, patyrė išlaidų, susijusių su fekalijų valymu patalpose. Nuo 2020-04-03 iki 2021-08-13 ne mažiau kaip 6 kartus informavo/reiškė pretenzijas atsakovams su prašymais imtis priemonių, užtikrinančių tinkamą patalpų eksploatavimą. Kadangi atsakovai visiškai nesprendė problemos, nebendradarbiavo, ieškovė, nematydama galimybės toliau vykdyti savo veiklą patalpose, 2021-07-15 informavo atsakovus apie nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą - nuo 2021-10-01 ir išsikraustė iš patalpų. Nutraukdama sutartį, ieškovė vadovavosi įstatymuose aptartais nuomos nutraukimo prieš terminą atvejais, kai tampa aišku, kad „daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudotis“ arba „perduotas daiktas yra su trūkumais, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų daikto neįmanoma naudoti pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas“. Ieškovei tapo žinoma, jog patalpose anksčiau ūkinę veiklą vykdę nuomininkai taip pat buvo susidūrę su nuotekų tvarkymo problema ir dėl tos pačios priežasties nutraukė nuomos sutartis. Kadangi atsakovai iki sutarties sudarymo apžiūrint patalpas bei jas perduodant neinformavo ieškovės apie nurodytus infrastruktūrinius pastato ir patalpų trūkumus, kurie yra esminiai ir kliudantys naudotis patalpomis pagal jų paskirtį, neleidžiantys tinkamai vykdyti sutartį, todėl laikytina, kad sutartis yra nutraukta būtent dėl atsakovų kaltės (Sutarties 8.1 p.). Ieškovė atsakovams pervedė 1 500 Eur sumą - užstatą, užtikrinantį, kad patalpos po sutarties pabaigos bus gražintos nepablogintos būklės ir be įsiskolinimų. Sutartyje numatyta, kad, ją nutraukus 8 punkto pagrindais, užstatas privalo būti grąžintas nuomininkui. Po nuomos sutarties pasibaigimo 2021-10-01 ir įvykusio faktinio patalpų grąžinimo atsakovai atsisakė gražinti užstatą, 2021-10-27 pranešdami, kad jį įskaito kaip baudos mokėjimą dėl priešlaikinio sutarties nutraukimo. Įvertinus tai, kad grąžinant patalpas priėmimo-perdavimo metu pretenzijų dėl jų būklės nebuvo gauta, ieškovė įvykdė visas sutarties sąlygas bei atliko einamuosius mokėjimus, įsiskolinimų atsakovams neturi, sutartis nutraukta dėl atsakovų kaltės, šiems tenka pareiga gražinti 1 500 Eur užstatą bei sumokėti sutartines 1 500 Eur netesybas (baudą) – viso 3 000 Eur.
Atsiliepimas
Atsakovai atsiliepime į ieškinį nurodė su juo nesutinkantys. Vertina, kad sutarties nutraukimas prieš terminą yra nepagrįstas ir neteisėtas, todėl pagal sutarties 7 punktą išskaičiavo 8.1 punkte numatytą 1 500 Eur baudą už priešlaikinį sutarties nutraukimą iš ieškovės sumokėto užstato. Ne atsakovai, o ieškovė pažeidė sutartį, vienašališkai ją nutraukdama, o atsakovai dėl to patyrė nuostolių, kuriuos iš dalies kompensuoja bauda. Ieškovės nurodomos aplinkybės dėl patalpose „nuolat sklindančio nemalonaus kvapo“, „nuolatinio kanalizacijos užsikimšimo“, „faktinio visų aukščiau esančių butų nuotekų patekimo į patalpas per klozetą“ yra neteisingos. Ieškovė apie nuotekų problemas yra pranešusi atsakovams, tačiau nei vienas iš tokių pranešimų nebuvo susijęs su patalpų trūkumu, bet su avarijomis namo, kuriame yra patalpos, ar miesto nuotekų sistemose. Tokių avarijų negalima laikyti patalpų trūkumu, trukdančiu jomis naudotis, kadangi jos nėra nuolatinio pobūdžio, yra pašalinamos ir visada buvo operatyviai pašalintos. Be to, nėra aiški ir tokių avarijų kilmė. Ieškovės netinkamas naudojimasis nuotekų tinklais, be kita ko, irgi galėjo būti tokių avarijų priežastimi. Ieškovei patalpos buvo perduotos 2020-03-02. Prieš ir po nuomos sutarties sudarymo iki patalpų perdavimo ieškovė nekart lankėsi patalpose, vertino jų būklę, bendravo su ankstesniais nuomininkais. Todėl ieškovės teiginiai esą ankstesni nuomininkai susidūrė su ta pačia nuotekų problema ar dėl jos nutraukė patalpų nuomos sutartį, galėtų būti vertinami kaip žinojimas apie nuotekų problemą, jeigu tokia iš tiesų egzistuotų. Atsakovai patvirtina, kad jie ar kiti patalpų nuomininkai su nuotekų problemomis (ar kvapu) nebuvo anksčiau susidūrę, nesulaukė tokių nusiskundimų iš ankstesnių patalpų nuomininkų. Po pirmo ieškovės pranešimo gavimo apie nuotekų problemą (2020-04-02) ieškovės prašymu ir atsakovų iniciatyva už patalpų ribų esančiame nuotekų stove (namo rūsyje) namo administratorius įrengė atbulinį kanalizacijos vožtuvą (2020-04-30), po ko 9 mėnesius iš ieškovės nebuvo gauta jokių nusiskundimų. Po antrojo ieškovės pranešimo (2021-01-25), atsakovų reikalavimu ir namo administratoriui tarpininkaujant, greta esančiose kibininės-čeburekinės patalpose buvo įrengta riebalų gaudyklė, po ko vėl 6 mėnesius nebuvo jokių nusiskundimų. Taipogi, buvo atliktas nuotekų sistemos praplovimas nuo šulinio iki namo, po ko jokių avarijų patalpose iki šiol nebuvo. Todėl ieškovės teiginiai esą atsakovai visiškai nesprendė jos problemų ir nebendradarbiavo yra nepagrįsti. Ieškovė nurodomų problemų – pastovaus kvapo, avarijų padarinių nepagrindžia jokiais įrodymais, nors atsakovų ne kartą prašyta tokį faktą fiksuoti nuotraukomis ir kartu su namo administratoriumi surašyti aktą. Tiek perduodant patalpas ieškovei, tiek jas perimant nutraukus sutartį, ieškovės nurodyti patalpų trūkumai nenustatyti. Negalima daryti išvados, kad ieškovės įvardijami trūkumai (nuotekų tinklų avarijos) visiškai ar iš dalies kliudo jai naudoti patalpas pagal paskirtį ar patalpos pasidarė netinkamos naudoti. Visos įvykusios namo bendrojo naudojimo nuotekų tinkluose (kurios ieškovui nebuvo ir negalėjo būti išnuomotos) avarijos įvyko už išnuomoto daikto (patalpų) ribų ar net namo, kur randasi patalpos, ribų ir kartu nuomotojo (atsakovų) atsakomybės ribų. Išnuomoto daikto nuotekų tinklai, priklausantys patalpoms, už kurių trūkumus atsakingas nuomotojas (atsakovai), veikla per visą nuomos laikotarpį nei karto nebuvo sutrikusi. Kadangi atsakovai nepažeidė sutarties vykdymo ir sutartis nutraukta ne dėl jų kaltės, nepagrįstas ir ieškovės reikalavimas dėl baudos priteisimo.
Trečiasis asmuo atsiliepime į ieškinį nurodė, kad tuo laikotarpiu vykdė ir toliau vykdo daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų administravimą. Laikotarpiu nuo 2018-01-01 iki 2021-11-09 buvo gauti 5 pranešimai dėl kylančios kanalizacijos. Atvykusi avarinė tarnyba nustatydavo kylančią kanalizaciją bei lauko šulinių užsikimšimus, pilnus nuotekų šulinius. Minėti pranešimai fiksuoti po tarp ieškovės ir atsakovų sudarytos nuomos sutarties sudarymo, t. y. laikotarpiu nuo 2020 m. balandžio mėnesio iki 2021 m. liepos mėnesio. Už lauko šulinius atsako UAB „Kauno vandenys“, nuotekų perdavimo riba yra lauko šulinys. Trečiasis asmuo nėra atsakingas už lauko šulinius. Dėl kanalizacijos užsikimšimų pažymėtina, kad tai nėra susiję su namo bendrojo naudojimo objektais ar jų trūkumais, kadangi atvykę avarinės tarnybos darbuotojai nenustatė jokių bendrojo naudojimo objektų trūkumų, nuotekų tinklų defektų. Buvo nustatyta, kad buvo pilni lauko šuliniai. Nuo 2021-10-01 (nuomos sutarties nutraukimo) nebuvo gauta jokių pranešimų dėl kylančios ar užsikimšusios kanalizacijos bute. Namo kanalizacija gali užsikimšti ir dėl netinkamo ir neatsakingo namo gyventojų/patalpų naudotojų elgesio pilant/išmetant į kanalizaciją tai ko negalima pilti/išmesti. Trečiasis asmuo neturi duomenų dėl nemalonaus kvapo ginčo patalpose. Taigi, nebuvo nustatyta, kad namo kanalizacijos įranga ir nuotekų sistemos, kurie priskiriami bendrojo naudojimo objektams, turėtų trūkumų.
Teismo posėdyje ieškovės atstovai prašė tenkinti ieškinį. Paaiškino, kad direktorius Ž. V., prieš sudarant nuomos sutartį, vieną kartą apžiūrėjo patalpas. Nieko keisto nepastebėjo. Kai įvyko pirma nuotekų avarija, pagalvojo, kad tai atsitiktinumas. Tačiau įvyko dešimt avarijų. Aštuoni kartai užfiksuoti, du – ne. Penkis kartus nuotekos išsiliejo per klozetą ant grindų bei pasklido po patalpas. Tai visada įvykdavo savaitgalį, kai biuras būdavo tuščias. Kitais kartais avarinę tarnybą kviesdavo darbuotojams pastebėjus, kad kyla vanduo klozete. Atvykus avarinei tarnybai, būdavo užkertamas kelias apsaugoti patalpas nuo nuotekų išsiliejimo. Apliejus patalpas, būdavo nutraukiamas biuro darbas, kol patalpos išvalomos, be to, kelias dienas būdavo jaučiamas nemalonus kvapas. Patalpose yra tik vienas varstomas langas, todėl išvėdinti patalpas nebuvo paprasta. Kai telefonu informuodavo atsakovą apie įvykusią avariją, visada kviesdavo jį apsilankyti patalpose, tačiau atsakovas nei kartą nebuvo apsilankęs. Už patalpų tinkamumą atsako savininkas, tačiau atsakovas nepadarė nieko, kad pagerintų situaciją. Jei būtų atlikti kokie veiksmai, kad avarijos nevyktų, nuomos sutarties nebūtų nutraukę. Įmonei susirasti kitas patalpas, pakeisti buveinės adresą dokumentuose nėra paprasta, todėl neturėjo galimybės išsikraustyti vos įvykus pirmai nuotekų avarijai. Patalpose buvo įsikūrusi įmonės administracija ir veikė prekybinė patalpa, kurioje lankydavosi klientai, joje buvo pavyzdžių ekspozicija.
Šalies argumentai
Teismo posėdyje atsakovas pareiškė, kad nesutinka su ieškiniu. Nurodė, kad Ž. V. nei karto nekvietė jo apsilankyti patalpose. Jis savo iniciatyva patalpose nebuvo, nes tuo metu šalyje buvo karantinas. Patalpose lankėsi po ieškovės pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą ir pasirašant patalpų perdavimo aktą. Patalpos buvo tvarkingos. Ankstesni patalpų nuomininkai niekada nesiskundė dėl nuotekų, jokių avarijų nebuvo. Po ieškovės išsikėlimo iš patalpų nuotekų avarijų taip pat nebuvo. Mano, kad ieškovė nepagrįstai siekė nutraukti sutartį ir išvengti netesybų mokėjimo, nes susirado kitas patalpas. Ieškovė naudojosi šešis mėnesius patalpomis po avarijos, įvykusios sausio mėnesį. Avarija, kilusi liepos mėnesį, išvis nebuvo užfiksuota. Mano, kad nebuvo pagrindo nutraukti sutartį, o dalis avarinės tarnybos iškvietimų galėjo būti melagingi. Be to, ieškovė galėjo pilti į klozetą skiedinį po patalpų sienų dažymo ir pati sukelti kanalizacijos užsikimšimą. Avarinės tarnybos iškvietimas nereiškia, kad patalpos nukentėjo.
Teismo posėdyje trečiojo asmens atstovas nedalyvavo. Gautas prašymas nagrinėti bylą nedalyvaujant atstovui.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
ieškinys tenkinamas iš dalies.
Byloje nustatyta, kad (duomenys neskelbtini) tarp šalių buvo sudaryta patalpų nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovai išnuomojo ieškovei jiems dalinės nuosavybės teise priklausančias patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias (duomenys neskelbtini), prekybos ir administracinei veikai vykdyti. (duomenys neskelbtini) pasirašytas patalpų priėmimo-perdavimo aktas.
UAB „M.“ direktorius Ž. V. elektroniniais laiškais pranešė atsakovui apie patalpų užliejimą kanalizacijos vandeniu 2020-04-03, 2021-01-25, 2021-01-26, 2021-08-16 bei prašė imtis priemonių išspręsti problemą.
J. F. atsakymuose į elektroninius laiškus nurodė, kad apie problemą nežinojo, ankstesni nuomininkai tuo nesiskundė, mano, kad reikia kreiptis į namo administratorių, klausė kuo gali padėti, kreipėsi į namo administratorių. Vėlesniuose laiškuose reikalavo įrodymų, kad būta problemų dėl kanalizacijos, dėl kurių negali naudoti patalpų savo veiklai, nurodė, kad nesant įrodymų, bus laikoma, jog nuomos sutartis nutraukta dėl nuomininko kaltės.
UAB „M.“ nuo 2020 m. liepos mėnesio iki 2021 m. birželio mėnesio pagal sąskaitas faktūras sumokėjo UAB „Būsto valda“ už buto nuotekų sistemos avarijos lokalizavimą 87,58 Eur.
2020 m. balandžio mėnesį, 2020 m. liepos mėnesį, 2021 m. sausio mėnesį, 2021 m. liepos mėnesį, 2021 m. rugpjūčio mėnesį trečiasis asmuo atliko šulinio, vamzdžio valymo darbus.
Nuotraukose užfiksuotas nuotekų išsiliejimas patalpose.
2021-07-15 ieškovė raštu pranešė atsakovei, kad nuo 2021-10-01 nutraukia patalpų nuomos sutartį, nes negali vykdyti normalios veiklos dėl fekalijomis užpilamų patalpų.
2021-08-13 kanalizacijos sistemos apžiūros akte nurodyta, kad užsikišusi bendro naudojimo kanalizacija, atliktas bendro naudojimo kanalizacijos valymas. Aktą pasirašė ieškovės ir trečiojo asmens atstovai. Iš atstovų susirašinėjimo matyti, kad trečiasis asmuo nurodė, jog numatytas problemos sprendimas ateityje.
2021-09-30 patalpų priėmimo-perdavimo akte nurodyta, kad nuomotojai vidaus patalpų būklei pretenzijų neturi, grąžinti raktai, užfiksuoti vandens ir elektros skaitiklių duomenys, elektros ir santechnikos prietaisai veikia, susitarta dėl išorinės fasado sienos atstatymo į pradinę padėtį.
2021-10-27 atsakovai informavo ieškovės vadovą, kad 1 500 Eur užstatą įskaito kaip baudą už vienašališką sutarties nutraukimą prieš terminą.
2021-11-09 ir 2022-03-07 trečiasis asmuo raštu informavo atsakovą, kad 2018-2021 m. butas Nr. (duomenys neskelbtini) į avarinę tarnybą kreipėsi 5 kartus: 2020-04-02, 2020-07-20, 2021-01-26, 2021-07-14, 2021-08-16. 2021-07-14 pastebėtas lauko šulinių užsikišimas, kas yra UAB „Kauno vandenys“ atsakomybė. 2020-04-30 buto Nr. (duomenys neskelbtini) nuotekų stove buvo įrengtas atbulinis nuotekų vožtuvas. 2021 m. lapkričio mėnesį buvo pakeisti bendro naudojimo šalto ir karšto vandens bei nuotekų stovai pirmoje laiptinėje. Antroje laiptinėje ((duomenys neskelbtini) butai) nebuvo atlikti jokie vamzdyno remonto darbai. Naujų iškvietimų į butą Nr. (duomenys neskelbtini) po 2021-08-16 nebuvo.
Dabartinis patalpų nuomininkas 2022-03-27 nurodė atsakovui, kad kanalizacijos sutrikimų nuo 2021-11-23 nebuvo.
Dėl nuomos sutarties nutraukimo
Nors atsakovai nereiškė priešpriešinio reikalavimo dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, sprendžiant dėl ieškinio reikalavimų pagrįstumo, būtina įvertinti, ar ieškovė turėjo pagrindą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.483 straipsnio 1 dalis). Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 straipsnio 1 dalis). Nuomininkas, jeigu paaiškėja šio straipsnio 1 dalyje numatytų trūkumų, turi teisę savo pasirinkimu: 1) reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas; 2) išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui; 3) reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.485 straipsnio 2 dalis). Nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (CK 6.485 straipsnio 5 dalis).
(Duomenys neskelbtini) patalpų priėmimo-perdavimo akte nebuvo aptarti, užfiksuoti patalpų trūkumai. Byloje nėra įrodymų, kad atsakovai kaip nuomotojai šalių sutarties sudarymo metu žinojo ar galėjo žinoti apie esamas kanalizacijos sistemos problemas. Ieškovės atstovo teiginys, kad jis greta esančioje kavinėje matė įrengtą specialų įrenginį, apsaugantį nuo nuotekų avarijų, ir iš to susidarė nuomonę apie ten dažnai vykusias avarijas, tėra prielaida, nepatvirtinta kitais objektyviais duomenimis. Ankstesnio nuomininko išsikėlimas iš patalpų savaime šios aplinkybės nepatvirtina. Atsakovas kategoriškai neigė, kad anksčiau patalpose vykdavo nuotekų avarijos. Taigi, atsakovai nuomos sutarties metu galimai nežinojo apie kanalizacijos sistemos trikdžius, tačiau atsižvelgiant į CK 6.485 straipsnio 1 dalies nuostatą, jiems išlieka pareiga atsakyti už jiems priklausančio daikto trūkumą. Ieškovės atstovui apžiūrint patalpą, tuo metu nejutus nemalonaus kvapo, nesant kitų akivaizdžiai matomų defektų, nebuvo objektyvaus pagrindo manyti galint būti kanalizacijos sistemos trūkumų, todėl nėra pagrindo konstatuoti buvus didelį ieškovės neatsargumą.
Nevienkartiniai kanalizacijos sistemos sutrikimai nuomos sutarties termino metu pripažintini esminiu daikto trūkumu, dėl kurio nuomininkas iš dalies negali naudoti daikto pagal paskirtį. Negyvenamų patalpų paskirtis yra užtikrinti nuomininko gamybinės, administracinės, prekybinės ar kitos ūkinės veiklos tinkamą, nepertraukiamą vystymą. Byloje esančios nuotraukos neabejotinai patvirtina, jog fekalijos (o ne vanduo kaip teigė atsakovas) buvo užliejusios patalpas, o tai savaime suponuoja nemalonaus kvapo tvyrojimą kurį laiką, įmonės darbo sutrikdymą, patalpų valymo, dezinfekavimo būtinybę. Po tokio fekalijų išsiliejimo vidutiniškai protingas žmogus suvokia, kad patalpose kurį laiką gali būti juntamas nemalonus kvapas ir tam nustatyti nebūtina kviesti antstolį, kad būtų parengtas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Kadangi patalpose lankydavosi UAB „M.“ klientai, suprantama, kad dėl sutrikusio įmonės darbo galėjo būti atšaukti susitikimai su klientais. Dėl kurį laiką tvyrančio nemalonaus kvapo klientų lankymasis patalpose gali turėti įtakos ir įmonės dalykinei reputacijai, o visą darbo dieną dirbti tokioje patalpoje yra nemalonu ir įmonės darbuotojams.
Trečiasis asmuo UAB „Civinity namai Kaunas“ nurodė, kad laikotarpiu nuo 2018-01-01 iki 2021-11-09 buvo gauti 5 pranešimai dėl kylančios kanalizacijos. Atvykusi avarinė tarnyba nustatydavo kylančią kanalizaciją bei lauko šulinių užsikimšimus, pilnus nuotekų šulinius. Minėti pranešimai fiksuoti po tarp ieškovės ir atsakovų sudarytos nuomos sutarties sudarymo, t. y. laikotarpiu nuo 2020 m. balandžio mėnesio iki 2021 m. liepos mėnesio. Nuo 2021-10-01 (nuomos sutarties nutraukimo) nebuvo gauta jokių pranešimų dėl kylančios ar užsikimšusios kanalizacijos bute.
Šalių nuomos sutartis sudaryta (duomenys neskelbtini). Vadinasi, trečiojo asmens atsiliepimo teiginiai patvirtina atsakovo teiginius, kad iki šalių nuomos sutarties sudarymo ir po jos nutraukimo nuotekų sistemos problemų nebuvo. Trečiojo asmens atsiliepimas paneigia ieškovės atstovo teiginį, kad avarinė tarnyba buvo kviesta dešimt kartų, tačiau patvirtina, kad penkis kartus patalpose galėjo išsilieti nuotekos, kadangi avarinė tarnyba penkis kartus užfiksavo kylančią kanalizaciją, lauko šulinių užsikimšimus, pilnus nuotekų šulinius.
Net jei nuotekų sistemos trikdžių atsiradimas ir buvimas sutapo tik su ieškovės naudojimosi atsakovų patalpomis laiku, o nei anksčiau, nei vėliau to nebuvo, trečiojo asmens atsiliepimu, nuotraukomis nustatyta, kad patalpų nuomos ieškovei metu penkis kartus užsikimšo ir išsiliejo kanalizacijos turinys į patalpą. To pakanka konstatuoti, kad nuomininkas iš dalies negalėjo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį ir turėjo pagrindą reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktas).
Atsakovo argumentai, kodėl ieškovė naudojosi patalpa daugiau nei vienerius metus po to, kai įvyko pirmoji nuotekų avarija nepaneigia fakto, kad įvyko penki nuotekų išsiliejimai, su visomis iš to sekančiomis nemaloniomis pasekmėmis, dar keli užsikimšimo atvejai. Kiekvieno asmens reakcija į tokius įvykius yra skirtinga. Kaip atsakovas nesitikėjo nuotekų avarijos, kadangi iki tol jų niekada nebuvo, taip ir ieškovė (jos direktorius) galėjo manyti, kad pirmoji avarija buvo atsitiktinumas. Nėra pagrindo reikšti pretenzijas ieškovei, kad ji nenutraukė nuomos sutarties po pirmo ar antro nuotekų išsiliejimo. Tai tik rodo, kad ieškovė bandė išsaugoti šalių sutartinius santykius. Visiškai pagrįsti ieškovės atstovo teiginiai, kad įmonei staiga išsikelti iš patalpų nėra paprasta net ir esant tokiai nepalankiai situacijai. Pirmiausia reikia rasti kitas veiklai vystyti, klientams pritraukti tinkamas patalpas, persikelti, informuoti esamus klientus, galimus kreditorius, skolininkus, pakeisti oficialius įmonės rekvizitus. Taigi, tai, kad ieškovė toleravo tokią situaciją ir patyrė keletą nuotekų sistemos avarijų, nesudaro pagrindo kitaip kvalifikuoti situaciją. Atsakovų atstovo cituotų Lietuvos Aukščiausiojo teismo nutarčių ratio decidendi yra kitokios nei šioje byloje, todėl minėtomis nutartimis šioje byloje remtis negalima.
Dėl įskaitymo pripažinimo negaliojančiu ir užstato grąžinimo
Šalių nuomos sutarties 7 punkte įtvirtinta, kad „sudarius šią sutartį, nuomininkas per 1 parą perveda į nuomotojo sąskaitą 1 500 Eur užstatą. <...> Užstato paskirtis – užtikrinti, kad patalpos bus grąžintos nepablogintos būklės ir be įsiskolinimų už mokėjimus. Nuomotojas iš užstato gali išskaičiuoti baudas, delspinigius ir nuostolius, jeigu jų taikymas yra pagrįstas“.
Sutarties 8.1 papunktyje numatyta, kad „šalis, iniciavusi sutarties nutraukimą anksčiau 8 punkte nurodyto termino, arba šalis, dėl kurios kaltės sutartis nutraukiama anksčiau 8 punkte nurodyto nuomos termino, sumoka kitai šaliai netesybas (baudą) 1 500 Eur už priešlaikinį sutarties nutraukimą ir kompensuoja kitus patirtus nuostolius“.
Ieškovei nutraukus nuomos sutartį prieš terminą (nuo 2021-10-01), atsakovai 1 500 Eur užstatą įskaitė kaip baudą už vienašališką sutarties nutraukimą prieš terminą.
Teismui ankstesnėje sprendimo dalyje konstatavus, kad ieškovė iš dalies negalėjo naudotis nuomojama patalpa pagal paskirtį, todėl turėjo pagrindą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, laikytina, kad atsakovai nepagrįstai atliko įskaitymą, įskaitydami 1 500 Eur užstatą kaip baudą. Todėl įskaitymas pripažįstamas negaliojančiu kaip atliktas nesant teisinio pagrindo, ir ieškovei iš atsakovų solidariai priteisiama 1 500 Eur užstato suma.
Esant CK 6.37 straipsnio 2 dalies taikymo sąlygoms: iškeltai civilinei bylai ir ieškovo reikalavimui priteisti procesines palūkanas, iš atsakovų solidariai ieškovei priteisiamos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą (1 500 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021-12-09) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Dėl netesybų priteisimo
Ieškovė prašo priteisti iš atsakovų 1 500 Eur netesybas (baudą), jog dėl atsakovų kaltės buvo nutraukta nuomos sutartis prieš terminą, nes atsakovai nieko nedarė, kad taisytų situaciją.
Vertinant nuomotojo subjektyvią kaltę, reikia atsižvelgti į problemos specifiškumą bei nuomotojo realias galimybes spręsti problemą.
Iš atsakovo elektroninių laiškų matyti, kad jis kreipėsi į namo administratorių, klausė kuo gali padėti. Ieškovės atstovas pripažino, kad apie įvykusią avariją pranešdavo kitą dieną ar vėliau, todėl suprantama, kad atsakovas tiesiogiai neturėjo galimybės pamatyti avarijų padarinių. Iš tiesų, 2020 m. kovo mėnesį kilo covid-19 pandemija, kai ilgą laiką buvo taikomos griežtos karantino priemonės, todėl atsakovo teiginys, kad jis negalėjo apsilankyti patalpose, yra pagrįstas.
Trečiasis asmuo UAB „Civinity namai Kaunas“ nurodė, kad kanalizacijos užsikimšimai nėra susiję su namo bendrojo naudojimo objektais ar jų trūkumais, kadangi atvykę avarinės tarnybos darbuotojai nenustatė jokių bendrojo naudojimo objektų trūkumų, nuotekų tinklų defektų. Buvo nustatyta, kad buvo pilni lauko šuliniai. Už lauko šulinius atsako UAB „Kauno vandenys“, nuotekų perdavimo riba yra lauko šulinys. Namo kanalizacija gali užsikimšti ir dėl netinkamo ir neatsakingo namo gyventojų/patalpų naudotojų elgesio pilant/išmetant į kanalizaciją tai ko negalima pilti/išmesti. 2020-04-30 buto Nr. (duomenys neskelbtini) nuotekų stove buvo įrengtas atbulinis nuotekų vožtuvas.
Šios trečiojo asmens nurodytos aplinkybės sudaro pakankamą pagrindą vertinti, kad atsakovai negali būti laikomi tiesiogiai atsakingais už namo kanalizacijos sistemos užsikimšimą bei jį sąlygoti galinčias priežastis. Tuo labiau, kad nustatyta, jog priežastis – pilni lauko šuliniai yra už nuotekų perdavimo ribos. Be to, ieškovės nuomotame atsakovams priklausančiame bute 2020-04-30, t. y. po pirmojo ar pirmųjų atvejų, nuotekų stove buvo įrengtas atbulinis nuotekų vožtuvas. Tai leidžia teigti, kad buvo imtasi realių techninių priemonių spręsti situaciją ir tą darė specialus subjektas - namo administratorius. Atsakovas nurodė, kad neturi specialių žinių, reikalingų kanalizacijos sistemos gedimams spręsti, todėl, kaip rūpestingas šeimininkas, kreipėsi profesionalios pagalbos į namo administratorių ir šis ėmėsi nuo jo priklausančių priemonių. Atsakovai negali būti įpareigoti atsakyti už trečiųjų asmenų (kitų butų gyventojų ar galimai kito daugiabučio namo, kurio nuotekos subėga į bendrą šulinį, gyventojų) veiksmus.
Vertinant šią individualią situaciją, pažymėtina, kad nuomininko galimybė taikyti CK 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punkte numatytą savo teisių gynimo būdą, t. y. nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą, yra pakankama satisfakcija. Netesybų taikymas atsakovų atžvilgiu, šiuo atveju, nebūtų proporcingas, nes atsakovų kaltė dėl kilusių kanalizacijos tinklų problemų, kurių daugiau nebuvo po šalių sutarties nutraukimo, nėra nei objektyvi nei subjektyvi. Tuo labiau, kad ieškovė neįrodinėjo patirtų tiesioginių nuostolių. Atsakovų kaip nuomotojų atsakomybė tėra bendro pobūdžio kaip numatyta CK 6.483 straipsnio 1 dalyje, pasireiškianti atlygintinių nuomos santykių nutrūkimu, tačiau ji nesudaro pagrindo šiuo konkrečiu atveju taikyti ir subsidiarias civilinės atsakomybės priemones.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, ieškinio reikalavimas dėl netesybų priteisimo netenkinamas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnio 2 dalis).
Laikytina, kad buvo patenkinta 50 procentų ieškinio reikalavimų.
Ieškovės bylinėjimosi išlaidas sudaro: 68 Eur žyminis mokestis, 1 200 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti. Pateiktas mokėjimo dokumentas patvirtina šių išlaidų realumą. Jų dydis neviršija Lietuvos advokatūros advokatų tarybos pirmininko ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio nustatytų dydžių.
Atsakovo patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro 800 Eur išlaidos advokato pagalbai apmokėti. Pateikti mokėjimo dokumentai patvirtina šių išlaidų realumą. Advokato atstovavimo išlaidų dydis neviršija Lietuvos advokatūros advokatų tarybos pirmininko ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio nustatytų dydžių.
Tenkinus ieškinį iš dalies (50 procentų reikalavimų), šalių bylinėjimosi išlaidos padalinamos pusiau - ieškovei iš atsakovų proporcingai priteisiama 34 Eur žyminio mokesčio ir 600 Eur advokato atstovavimo išlaidų, o atsakovams iš ieškovės – 400 Eur advokato atstovavimo išlaidų.
Byloje susidarė 8,96 Eur dydžio išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 92 straipsnis). Atsižvelgiant į patenkintų ieškinio reikalavimų dalį, valstybei iš šalių priteisiama po 4,48 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų.
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
tenkinti ieškinį iš dalies.
Pripažinti 2021-10-27 įskaitymą negaliojančiu.
Priteisti iš atsakovų J. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai ieškovei UAB „M.“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), 1 500 Eur (vieno tūkstančio penkių šimtų eurų) užstatą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (1 500 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2021-12-09) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Ieškinio reikalavimo dėl netesybų priteisimo netenkinti.
Priteisti iš atsakovų J. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai ieškovei UAB „M.“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), 34 Eur (trisdešimt keturis eurus) žyminio mokesčio, 600 Eur (šešis šimtus eurų) išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Priteisti iš ieškovės UAB „M.“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), atsakovams J. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai 400 Eur (keturis šimtus eurų) išlaidų advokato pagalbai apmokėti.
Priteisti iš ieškovės UAB „M.“, juridinio asmens kodas (duomenys neskelbtini), valstybei 4,48 Eur (keturis eurus 48 ct) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų. Ši suma turi būti sumokėta į vieną iš Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, įmokos kodas 5662.
Priteisti iš atsakovų J. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir G. F., asmens kodas (duomenys neskelbtini) solidariai valstybei 4,48 Eur (keturis eurus 48 ct) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų. Ši suma turi būti sumokėta į vieną iš Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, įmokos kodas 5662.
Sprendimas per trisdešimt dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmus.