Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas

Ieškovas UAB ,,Kauno kranai“ prašė panaikinti Kauno apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 7 d. įsakymą Nr. 02-01-8738 „Dėl valstybinės žemės sklypo Taikos pr. 177A nuomos sutarties su Akcine bendrove „Kauno kranai“ nutraukimo (Kauno m.)“ ir priteisti ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovas paaiškino, kad 1996 m. vasario 28 d. Kauno apskrities valdytojo administracija ir AB „Kauno kranai“ (nuo 2008 m. rugsėjo 30 d. UAB „Kauno kranai“) sudarė Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. N19/96-0650 (toliau – Sutartis), kurios pagrindu ieškovui buvo išnuomotas 19 978 kv. m žemės sklypas, esantis Taikos pr. 177A, Kaune, iki 2095 m. vasario 22 d. Sudarant sutartį buvo ir šiuo metu yra žemės sklype ieškovui nuosavybės teise priklausantys statiniai: gamybinės paskirties pastatas ir tvora bei kiemo aikštelė. Teigia, kad jis (ieškovas) nuo pat žemės sklypo nuomos pradžios tinkamai vykdė visus sutartinius įsipareigojimus: mokėjo žemės nuomos mokestį; naudojo sklypą pagal sutarties nuostatas, pagrindinę tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį; atliko veiksmus, kad būtų pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis bei jame būtų galima statyti naujus statinius ir kt., tačiau 2009 m. gegužės 21 d. Žemės naudojimo vietoje patikrinimo akte Nr. 2Ž-11-(13.7.) atsakovas užfiksavo, kad <...> žemės sklypas yra nenaudojamas, nevykdoma veikla, nėra statomi ūkiniai ar komerciniai pastatai“. Tokia išvada, ieškovo nuomone, neatitiko tikrovės, todėl jis (ieškovas, pateikė atsakovui raštišką atsikirtimą, tačiau 2009 m. birželio 3 d. buvo gautas atsakovo 2009 m. birželio 2 d. raštas Nr. 4-992 „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo“, pranešant, jog po dviejų mėnesių žemės nuomos sutartis bus nutraukta dėl to, kad žemės sklype stovi apleistas, nenaudojamas pastatas bei sklype nevykdoma veikla, nėra statomi ūkiniai ar komerciniai pastatai, taigi nevykdoma 1996 m. vasario 28 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje Nr. N19/96-0650 numatyta veikla ir tuo pažeidžiamos Sutarties sąlygos, Žemės įstatymo 21 straipsnyje numatytos žemės savininkų ir kitų naudotojų pareigos“. 2009 m. rugsėjo 14 d. gautu atsakovo 2009 m. rugsėjo 11 d. raštu Nr. S2-1767(1.7) ieškovas buvo informuotas apie įsakymo vienašališkai nutraukti Sutartį priėmimą.

Ieškovas teigė, kad Sutarties 8.1 punkte buvo nustatyta, jog žemės nuomininkas įsipareigoja sklypą naudoti ūkinių bei komercinių pastatų bei inžinerinių įrenginių statybai, o šiam tikslui įgyvendinti buvo būtina gauti projektavimo sąlygų sąvadą, statybos leidimą, kitus būtinus dokumentus naujų pastatų bei inžinerinių įrenginių statybai, prieš tai parengiant žemės sklypo detalųjį planą (Teritorijų planavimo įstatymo 2 str. 3 d., 19 str. 2 d. 2 ir 3 p., 22 str. 1 d. 2 ir 4 p.). 2006 m. spalio 19 d. atsakovas išdavė sutikimą Nr. 24-588-(10.25.) „Dėl detaliojo plano rengimo“. Žemės sklypo detalusis planas buvo rengimas ilgiau nei du metus dėl užsitęsusių administracinių procedūrų, nepriklausiusių nuo ieškovo valios. 2008 m. gegužės 16 d. buvo surašytas Teritorijų planavimo dokumento patikrinimo aktas Nr. TP-232 su teigiama išvada ir pasiūlymu patvirtinti žemės sklypo detalųjį planą. 2008 m. liepos 15 d. įsakymu Nr. A-2602 „Dėl žemės sklypo Taikos pr. 177A detaliojo plano tvirtinimo“ Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius šį planą patvirtino. Šiuo detaliuoju planu buvo pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis (pakeitus naudojimo būdą, teritorija turėjo būti naudojama pramonės ir sandėliavimo objektams, o pakeitus pobūdį - pramonės ir sandėliavimo įmonėms statyti). Ieškovas įsitikinęs, kad atsakovas savo veiksmais žemės sklypo detaliojo plano rengimo procese aiškiai ir vienareikšmiškai sutiko su tuo, kad ieškovas parengtų žemės sklypo detalųjį planą ir taip būtų sudarytos sąlygos žemės sklypą naudoti pagal Sutarties 8.1 punkto nuostatas. Nedelsiant, 2008 m. rugsėjo 1 d., atsakovui buvo pateiktas prašymas dėl sutikimo statyti gamybinį - sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis ir modulinę transformatorinę. 2008 m. rugsėjo 18 d. sutikimu Nr. 19-432-( 16.20.) atsakovas sutiko, kad, nustatyta tvarka parengus projektinę dokumentaciją ir gavus statybos leidimą, žemės sklype būtų statomi/rekonstruojami esami statiniai, vadovaujantis žemės sklypo detaliojo plano sprendiniais. Ieškovas teigia, kad jis sistemingai kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos miesto plėtros departamento Urbanistikos skyrių su prašymu išduoti projektavimo sąlygų sąvadą tam, kad jo pagrindu būtų gauti kiti būtini statybos leidimai/sutikimai statyti gamybinį - sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis, modulinę transformatorinę ir inžinerinius tinklus (paskutinį kartą ieškovas kreipėsi 2008 m. gruodžio 11 d.), tačiau tik 2009 m. gegužės 14 d. ( po daugiau nei 5 mėnesių) buvo patiektas atsakymas Nr. 40-2-726 „Dėl projektavimo sąlygų sąvado išdavimo“ - atsisakymas išduoti projektavimo sąlygų sąvadą vien tik dėl to, jog nebuvo pateiktas žemės sklypo VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas su nuoroda, kad žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis pakeisti detaliuoju planu, tačiau tokiam įrašui buvo būtina pakeisti Sutartį. Ieškovas nurodo, kad jis sistemingai kreipėsi į atsakovą su prašymu pakeisti Sutartį, atsižvelgiant į žemės sklypo detaliuoju planu padarytus pakeitimus. Atsakovas į tai nereagavo ir pakeisti Sutartį atsisakė. Nors atsakovas nei ginčijame ginčijamame įsakyme, nei įspėjime tiksliai nenurodė, kokiu pagrindu nutraukiama Sutartis, tačiau iš dokumentų turinio galima spręsti, kad atsakovas Sutartį nutraukė remiantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, t. y. dėl to, kad žemės sklypas naudojamas ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas įtvirtina du savarankiškus žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus: žemės naudojimą ne pagal sutartį ir žemės naudojimą ne pagal pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį. Iš įspėjimo turinio ieškovas sprendžia, kad atsakovas savo poziciją grindžia tik žemės sklypo naudojimu ne pagal Suties nuostatas, o ne tuo, kad ieškovas žemės sklypą naudoja ne pagal pagrindinę tikslinę žemės sklypo naudojimo paskirtį.