Kauno apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės E. Š. ieškinį atsakovei A. S. dėl skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Ieškovė pateikė dubliką, nuodydama, kad pačios atsakovės pageidavimu nuomos sutartis buvo sudaryta itin trumpam, tik 8 mėnesių terminui. Sutartis nebuvo sudaryta nesąžiningai ir niekaip nepažeidė atsakovės interesų, atsakovė aktyviai derėjosi dėl atskirų sutarties sąlygų (pvz. avanso dydis, nuomos terminas ir kt.), jai buvo sudaryta galimybė dėl sutarties teisinių pasekmių pasikonsultuoti, todėl sutartis sudaryta nepažeidžiant nei vienos iš šalių teisėtų interesų. Visos Sutarties sąlygos buvo aptartos individualiai, o atskirai neaptartos ar nenurodytos sutartyje yra numatytos įstatymo normose, reglamentuojančiuose nuomos teisinius santykius. Ieškovė per visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį nėra gavusi jokių atsakovės nusiskundimų dėl tariamai pažeidžiamo jos privatumo ar negalėjimo tinkamai naudotis išsinuomotu butu. Atsakovė savo atsiliepime niekaip nepaaiškina kaip konkrečiai ieškovės teisė parduoti turtą kliudė atsakovei naudotis gyvenamosiomis patalpomis, kokiu būdu ieškovė tariamai neužtikrino atsakovės gyvenimo privatumo ar kitaip pažeidė atsakovės kaip nuomininkės interesus. Atsakovės pateiktuose pokalbių išklotinėse pažymėtas telefono numeris (duomenys neskelbtini) yra ieškovės nekilnojamojo turto agentės, jis su atsakove kontaktavo 4 kartus, o rugsėjo mėnesį 1 kartą. Toks minimalus bendravimas niekaip negali būti traktuojamas kaip Atsakovės gyvenimo trikdymas ar tuo labiau privataus gyvenimo pažeidimas. Be to iš žinučių matyti, kad atsakovė neprieštaravo, kad agentė atvyktų kartu su vertintoju.

Ieškovės E. Š. atstovė advokatės padėjėja Aušra Starkutė–Šyvokienė teismo posėdžio metu paaiškino, kad nuomos sutartis dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), tarp šalių pasirašyta liepos 30 d. Buvo sutarta, kad atsakovė mokės 500 Eur nuomos mokestį per mėnesį ir komunalinius mokesčius. Pasirašius sutartį atsakovė persikėlė gyventi. Sutarties projektas atsakovei buvo išsiųstas 2021 liepos 28 d., pastabų dėl nuomos sutarties atsakovė neturėjo, buvo didelis jos noras išsinuomoti patalpas. Atsakovė derėjosi tik dėl užstato dydžio. Ieškovė nereikalauja daugiau, nei numatyta sutartyje, netesybos buvo aptartos, nėra priežasčių jų nemokėjimui. Ieškinį grindžia nuomos sutartimi, šalių susirašinėjimu. Apie delspinigius atsakovė buvo informuota spalio 18 d. pranešimu. Prašo priteisti visas ieškovės patirtas bylinėjimosi išlaidas.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią, yra privaloma ir turi būti vykdoma (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau ir CK) 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.200 straipsnis). Sutarties laisvės principas apima ir sutarties šalių teisę bet kada nutraukti sutartį jų bendru sutarimu, tačiau tais atvejais, kai sutarties nutraukimo pageidauja tik viena sutarties šalių, prioritetas teikiamas sutarties vykdymui. Galiojantys įstatymai bei sutarties šalių įsipareigojimų vykdymo privalomumas riboja sutarties šalies vienašalę iniciatyvą nutraukti sutartį. Šalis vienašališkai nutraukti sutartį gali tik įstatymų (CK 6.217 straipsnio 1 dalis, 6.497, 6.498, straipsniai ir kt.) ar sutarties (CK 6.217 straipsnio 5 dalis) numatytais atvejais. CK 6.217 straipsnio 1 dalis numato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Pagal šio straipsnio 2 dalį nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai, ar nukentėjusioji šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje ir kt. Pagal šio straipsnio 4 dalį kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį.

Nustatyta, kad tarp 2021 m. liepos 30 d. tarp ieškovės E. Š. (toliau ir Nuomotoja) ir atsakovės A. S. (toliau ir Nuomininkė) buvo sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 20210730 (toliau Sutartis), kuria Nuomotoja perdavė Nuomininkei laikinai valdyti ir naudoti gyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), o Nuomininkė įsipareigojo Nuomotojai mokėti mėnesinį 500 Eur nuomos mokestį, taip pat komunalinius ir kitų paslaugų mokesčius. Šalys taip pat susitarė, kad Nuomininkei patalpos išnuomojamos iki 2022 m. balandžio 1 d. (b. l. 14). Tą pačią dieną surašytas šių patalpų priėmimo– perdavimo aktas (b. l. 11-12). Rašytiniais byloje esančiais duomenimis taip pat nustatyta, kad 2021 m. rugsėjo 3 d. pranešimu atsakovė informavo ieškovę, kad nuo 2021 m. rugsėjo 5 d. nori nutraukti sutartį, nurodant priežastis (b. l. 13). Ieškovė 2021 m. rugsėjo 6 d. pranešimu informavo atsakovę, kad sutartis bus laikoma nutraukta nuo 2021 m. spalio 3 d., o atsakovė turi sumokėti 1 000 Eur netesybų mokestį ir komunalinių paslaugų mokesčius (b. l. 8). Ieškovė vėlesniu 2021 m. spalio 18 d. pranešimu kreipėsi į atsakovę ir dar kartą pareikalavo sumokėti 2 mėnesių nuomos mokesčio netesybų mokestį, 1 000 Eur sumą (500 Eur*2) ir komunalinių mokesčių skolą (91,14 Eur). Ginčo dėl to, kad 91,14 Eur skola už komunalines paslaugas yra sumokėta, nėra, ieškovė reikalavimų dėl šios sumos reikalavimo nekelia. Ieškovė atsakovės sumokėtą 500 Eur avansą (Sutarties 2.2 punktas) yra įskaičiusi į atsakovės mokėtiną nuomos mokestį už 2021 m. rugsėjo mėnesį ir laiko, kad nuomos mokestį atsakovė taip pat yra sumokėjusi visiškai. Atsakovė prieštaravimų dėl to, kad ieškovė nuomos mokestį (500 Eur) įskaitė į atsakovei grąžintino avanso sumą (500 Eur), nereiškia.

Atsakovė pateikė susirašinėjimą su ieškove žinutėmis telefonu, iš kurių matyti kad ji rugpjūčio 30-31 d. buvo informuota apie turto vertintoją (jo apsilankymą bute), atsakovė prieštaravimų dėl nereiškė, nurodė „gerai“ (b. l. 54). Iš ieškovės į bylą pateikto susirašinėjimo žinutėmis telefonu su ieškove (b. l. 138) matyti, kad ieškovė liepos 27 d. pranešė atsakovei kaip patekti į butą („prieš muzikinės mokyklos duris yra broma“). Taip pat bylos duomenimis nustatyta, kad liepos 28 d. su atsakovei buvo išsiųstas Nuomos sutarties projektas (2022 m. vasario 9 dokumentas, registracijos Nr. DOK-18437). Ginčo dėl šių aplinkybių tarp šalių nekilo.

Atsakovė prašo ieškinį dalyje dėl dviejų mėnesių nuomos dydžio netesybų mokesčio atmesti dėl to, kad ieškovė sudarant sutartį atskleidė ne visas nuomos sutarties sąlygas ir nenurodė, kad jai reikės aprodyti galimiems pirkėjams butą, tuo buvo sudarytos kliūtys naudotis nuomojamu daiktu pagal paskirtį, ramiai gyventi, dėl ko mano, kad Sutartis galėjo būti nutraukta dėl Nuomotojo kaltės. Šie atsakovės atsikirtimai nepagrįsti ir negali būti vertinami kaip ieškovės (Nuomotojos) padaryti Nuomos sutarties esminiai pažeidimai, suteikiantis teisę Nuomininkei vienašališkai nutraukti Sutartį (CK 6.217 straipsnis). Visų pirma atsakovė turėjo teisę išreikšti nesutikimą su ieškovės prašymais leisti apžiūrėti butą tretiesiems asmenims, nes jokie valdymo ir naudojimosi turtu apribojimai Sutartyje nebuvo numatyti. Tačiau byloje nėra jokių duomenų apie tokį atsakovės išreikštą nesutikimą (be 2021 m. rugsėjo 3 d. pranešimo, jau siekiant nutraukti Nuomos sutartį). Taip pat į bylą atsakovė nepateikė jokių duomenų, kad ji iki 2021 m. rugsėjo 3 d. pranešimo ieškovei išsiuntimo, apie šias aplinkybes būtų kokiu nors būdu jai pranešusi, ir tokiu būdu, kooperuodamasi ir bendradarbiaudama (CK 6.200 straipsnis) būtų bandžiusi išspręsti šį klausimą (jeigu toks jai kilo ir trukdė naudotis turtu ar sudarė nepatogumų). Šias aplinkybes patvirtina ir byloje esantys ieškovės susirašinėjimai su atsakove, iš kurių taip pat galima spręsti, kad atsakovė iki pat 2021 m. rugsėjo 3 d. nereiškė jokių prieštaravimų dėl galimybės jos nuomojamą butą aprodyti kitiems asmenims (b. l. 54; 2022 m. vasario 9 dokumentas, registracijos Nr. DOK-18437). Taigi atsakovės motyvai dėl nuomotojos kliudymo naudotis daiktu pagal paskirtį, neįrodyti (CPK 178 straipsnis).

Atsakovė taip pat nurodo, kad Nuomos sutartyje nėra jokių nuomotojos atsakomybės sąlygų ir nuomininkės garantijų dėl sutarties vykdymo nuomos laikotarpiu pardavus butą ir pasikeitus savininkui. Tačiau daikto išnuomojimas nepanaikina ir nepakeičia trečiųjų asmenų teisių į tą daiktą (CK 6.486 straipsnio 1 dalis). Gyvenamosios nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis ją įregistravus įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (CK 6.579 straipsnio 3 dalis). Jei gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka, ji lieka galioti gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui (naujam savininkui) (CK 6.585 straipsnis). Taigi atsakovės teisės ir interesai, kiek tai susiję su galimu buto nuosavybės teisės perėjimu, galėjo būti užtikrinti šią Sutartį įregistravus nekilnojamojo turto registre. Tai, kad ieškovė šia teise nesinaudojo neleidžia spręsti, kad jos teisės ir interesai, numatyti įstatymu, nebuvo užtikrinti. Atsakovė taip pat neįrodinėjo, kad ieškovė valdo šį butą valdo neteisėtai, todėl nors ieškovė teismo posėdžio metu ir patvirtino, kad butas nuosavybės teise priklauso ne jai, o kitam asmeniui, o ji veikia sutarties su savininku pagrindu, ieškovė dėl to jokių jos teisių ar pareigų suvaržymo nepatyrė (ji gavo valdyti ir naudoti jos pageidaujamą objektą, butą). Taigi atsakovės argumentai dėl to, kad jai sudarant sutartį nebuvo pranešta apie tai, kad yra sudaroma subnuomos sutartis (arba butas priklauso kitam asmeniui, o ieškovė veikia sutarties su savininku pagrindu), net pasitvirtinus jų turiniui, nėra reikšmingi.

Kaip minėta ieškovė teismo posėdžio metu pripažino, kad butas yra įmonės, o ji turinti sutartį su buto savininku, pagal kurią nuomoja butą, ir dalis pinigų nuo nuomos lieka jai. Atsižvelgus į komercinį svetimo turto nuomos tikslą (ieškovė iš svetimo turto, sutarties pagrindu gauna ekonominę naudą), vykdomos tokios veiklos savarankiškumą ir jos tęstinumą, ieškovė laikytina verslininke (CK 2.4 straipsnis). Atsakovo atstovas prašo taikyti CK XVIII1 skyriaus (vartojimo sutartys) nuostatas. Teismas visų prima pažymi, kad šio skyriaus nuostatos, išskyrus 6.228⁴ straipsnį, gyvenamosios patalpos nuomos sutartims netaikomos (CK 6.228³ straipsnio 2 dalis 6 punktas). Atsakovė tai pat teigia, kad Nuomos sutarties 4.5 punkto sąlyga, numatanti nuomotojui teisę į netesybų mokestį nutraukus sutartį ne dėl nuomotojo kaltės yra nesąžininga ir pažeidžia sutarties šalių lygiateisiškumo principą, kadangi sutartyje nėra numatyta jokių sankcijų nuomotojui. Visų pirmiausia pastebėtina, kad atsakovė turėjo teisę teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis jos manymu nesąžiningas Sutarties sąlygas (CK 6.228⁴ straipsnio 1 dalis), tačiau tokio reikalavimo nereiškė. Teismas savo iniciatyva įvertinęs šalių sudarytos Nuomos sutarties 4.5 punkto atitiktį sąžiningumo kriterijams (CK 6.228⁴ straipsnio 9 dalis) taip pat sprendžia, kad ji nėra nesąžininga, nes Sutartis šalių bendru sutarimu buvo sudaryta pakankamai ilgam, iki 2022 m. balandžio 1 d. laikotarpiui, todėl Sutartimi nustatytos dviejų mėnesių nuomos dydžio netesybos (1 000 Eur ) yra protingos ir nėra aiškiai per didelės.

CK 6.609 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Ši įstatyminė teisė buvo įtvirtinta Sutarties 4.1 punkte. CK 6.156 straipsnio 1 dalis taip pat numato, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Atsakovei neturėjus teisino pagrindo vienašališkai nutraukti nuomos sutartį dėl nuomotojos kaltės, laikytina, kad Nuomos sutartis pagrįstai nutraukta praėjus mėnesiui nuo nuomininkės pranešimo apie sutarties nutraukimo nuomotojai išsiuntimo dienos, t. y. 2021 m. spalio 3 d. Kadangi pagal Sutarties 2.2 punktą buvo gautas 500 Eur avansas, todėl Sutartį nutraukus, ieškovė teisėtai įskaitė gautą avansą (priešpriešinę sumą) į atsakovės už 2021 m. rugsėjo mėnesį mokėtiną nuomos mokestį. Ginčo dėl šio įskaitymo pagrįstumo byloje nekilo. Be to šalys, įgyvendindamos savo teisę laisvai susitarti dėl jų teisių ir pareigų nusistatė, kad butas nuomininkui išnuomojamas iki 2022 m. balandžio 1 d. (nuomos sutarties 1.4 punktas). Pagal Nuomos sutarties 4.5 punktą, nutraukus sutartį ne dėl nuomininko kaltės, anksčiau nei numatyta 1.4 punkte, mokamas dviejų mėnesių nuomos dydžio netesybų mokestis. Kadangi Sutarties 1.2 punkte numatytas 500 Eur mėnesinis nuomos mokestis, laikytina, kad šalys nusistatė 1 000 Eur dydžio netesybų mokestį (jei Nuomos sutartis nutraukiama ne dėl nuomotojo kaltės).

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs išsamią ir detalią praktiką, kurioje nustatyti netesybų mažinimo pagrindai. Bendroji taisyklė dėl netesybų mažinimo yra ta, kad šalių susitarimas dėl netesybų yra galiojantis ir vykdytinas, tačiau jeigu netesybos yra akivaizdžiai per didelės, neproporcingos, jų dydis prieštarauja protingumo, sąžiningumo principams, sąžiningai verslo praktikai ir suteikia galimybę nepagrįstai praturtėti vienai šaliai bei pažeidžia teisėtus kitos šalies interesus, jos gali būti sumažintos iki protingos sumos. Teismas turi ne tik teisę, bet ir pareigą kontroliuoti, ar nustatomos netesybos nėra neprotingai didelės. Teismo vertinimu nuomotojas, išnuomodamas butą Sutartyje aiškiai apibrėžtam terminui (iki 2022 m. balandžio 1 d.), numatė 1 000 Eur (2 mėnesių nuomos dydžio) netesybas (CK 6.71 straipsnis) tam, kad nutraukus nuomos sutartį užsitikrintų dviejų mėnesių negautas pajamas iš buto nuomos. Pripažintina, kad tokio dydžio netesybos yra protingos, nėra aiškiai per didelės už dėl nuomininko kaltės nutrauktą sutartį, jos atitinka nuomotojo teisę užsitikrinti pajamas tuo atveju, jeigu nuomininkas nesibaigus nuomos sutarčiai, savo iniciatyva nutrauktų nuomos sutartį ir nuomotojui nepavyktų šio turto buvusiomis Nuomos sutarties sąlygomis išnuomoti kitiems asmenims. Atsižvelgus į tai ieškovės reikalavimas dėl 1 000 Eur netesybų pagrįstas bei tenkintinas. Pažymėtina, kad atsakovė į nagrinėjamą bylą nepateikė duomenų, taigi neįrodė, kad ieškovė po 2021 m. spalio 3 d. (nuomos sutarties nutraukimo dienos), dviejų mėnesių laikotarpiu būtų sudariusi kitą nuomotų patalpų nuomos sutartį, ir atitinkamai gavusi nuomos mokestį (CK 6.580 straipsnio 4 dalies 7 punktas), dėl ko reikalavimas dėl dviejų mėnesių nuomos dydžio netesybų (1 000 Eur) taip pat pagrįstas.

Ieškovė vadovaujantis Nuomos sutarties 5.3 punktu, numatančiu nuomininko pareigą mokėti nuomotojui vieno procento dydžio delspinigius nuo laiku nesumokėtos nuomos ar kitų mokesčių pagal Sutartį sumos už kiekvieną uždelstą dieną, prašo iš atsakovės priteisti 210 Eur delspinigius. Tačiau ieškovė šiuos delspinigius skaičiuoja nuo netesybų, paskaičiuotų pagal Sutarties 4.5 punktą, t. y. nuo sumų, kurios vertinant Sutarties turinį, nėra nei nuomos, nei kiti mokesčiai (CK 6.193 straipsnis), dėl ko šiuo pagrindu skaičiuojami negali būti. Be to net jei spręsti, kad šalys susitarė ir dėl delspinigių skaičiavimo nuo dviejų mėnesių nuomos dydžio netesybų, tai reikštų, kad ginčo šalys sulygo dėl dvigubų netesybų (baudos ir delspinigių), kurios pripažintinos baudinėmis ir jų kumuliatyvus taikymas yra negalimas (pvz. 2015 m. gegužės 8 d. Lietuvos Aukščiausiojo teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-267-916/2015). Taigi ieškovės reikalavimas šioje dalyje aiškiai nepagrįstas ir atmestinas.

Vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 1 dalies, 6.210 straipsnio 2 dalies nuostatomis, ieškovei iš atsakovės taip pat priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2021 m. lapkričio 23 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo – CK 6.210 straipsnio 1 dalis.

Ieškovė kreipdamasi į teismą patyrė šias bylinėjimosi išlaidas: sumokėjo 27 Eur (13+Eur 14 Eur žyminį mokestį), turėjo 907,50 Eur (302,50 Eur + 605,00 Eur) advokato teisinės pagalbos išlaidų rengiant ieškinį, dubliką ir atstovaujant teisme (b. l. 3, 5, 7, 140, 142, 145). Taigi ieškovė patyrė 934,50 Eur bylinėjimosi išlaidas. Atsakovė už advokato teisinę pagalbą rengiant atsiliepimą ir tripliką, atstovaujant teisme patyrė 907,50 Eur išlaidas (b. l. 121-122). Ieškovės reikalavimai patenkinti 1000/1210 dalimi, atmesti 210/1210 dalimi. Todėl proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų daliai ieškovei iš atsakovės priteistina 772,31 Eur (934,50 Eur*1000/1210), o iš ieškovės atsakovei 157,50 Eur (907,50 Eur*210/1210). Atlikus priešpriešinių reikalavimų įskaitymą iš ieškovei iš atsakovės priteistinos 614,81 Eur (772,31 Eur – 157,50 Eur) bylinėjimosi išlaidos – CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis.

Pašto išlaidos valstybei, pastarosioms neviršijant minimalios priteistinos sumos, nepriteistinos.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 268–270 straipsniais, 301 straipsnio 1 dalimi, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti iš atsakovės A. S., a. k. (duomenys neskelbtini), 1 000,00 Eur (vieno tūkstančių eurų 00 ct) netesybas, 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo 2021 m. lapkričio 23 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 614,81 Eur (šešių šimtų keturiolikos eurų 81) bylinėjimosi išlaidas ieškovei E. Š., asmens kodas (duomenys neskelbtini).

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui, skundą paduodant Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmams.